جمعيات أصحاب المنازل وتعاونيات الإسكان وغيرها من أشكال إدارة الإسكان وخصائصها. ماذا تفعل إذا كان منزلك به مجمع سكني، وهذا يجعل المنزل أسوأ وليس أفضل

ما هو الأفضل: HOA أو الإسكان التعاوني؟ وتهدف كل من هذه النماذج، التي أنشأها السكان، إلى توفير الرعاية للمبنى السكني والمساعدة في حل مشاكل الإسكان. وفي الوقت نفسه، من المهم أن نفهم الاختلافات بين HOAs وتعاونيات الإسكان. على الرغم من حقيقة أن هذه الاختصارات تحدد في جوهرها منظمات مماثلة، إلا أن هناك اختلافًا كبيرًا سينعكس في الجوانب المختلفة لكل من التنظيم وأنشطة جمعيات الإسكان والتعاونيات السكنية.

قبل أن نتحدث عن فرق جوهرياختصار واحد من الآخر، عليك أن تفهم ما يعنيه. HOA (جمعية أصحاب المنازل) هي منظمة، وهي مثال على الشراكات، التي يتم إنشاؤها مباشرة من قبل مالك المنزل. وهي ضرورية لتنظيم إدارة الممتلكات التابعة لما يسمى بمخزون المساكن للمباني متعددة الشقق والقطاعات الخاصة. على حساب هذه الشراكة، يتم أيضًا تنظيم الخدمات اللازمة لصيانة السكن والتصرف في الممتلكات الموجودة في الملكية المشتركة.

وتمثل تعاونيات الإسكان أيضًا منظمات معينة، وهي التعاونيات، التي تتعامل مع قضايا الإسكان والبناء. وبناء على ذلك، فإن الاختصار يشير إلى تعاونية بناء المساكن. تم إنشاء هذا النموذج لبناء واستخدام أي عقار. ومع ذلك، فهو يعتبر قديما، حيث تم إنشاء معظم هذه المنظمات حتى قبل اعتماد الطبعة الأخيرة من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي.

لا يمكن إنشاء النماذج المعنية إلا كمنظمة غير ربحية، لأنها لا تتضمن أي معنى الهدف الرئيسيالحصول على الربح.

عند الحديث عن العلاقة بين الشراكة والتعاون، لا بد من تحديد عدة معايير تعكس جوهرها وأهميتها:

• الشكل التنظيمي والقانوني؛
• الأوراق التأسيسية؛
• الغرض من تشكيل المنظمة؛
• طرق التكوين
• المواعيد النهائية؛
• أعضاء المنظمات؛
• ميزات ممارسة الأنشطة الاقتصادية.

ستحدد هذه الخصائص أوجه التشابه والاختلاف بين جمعيات الإسكان والتعاونيات السكنية، وتعكس أيضًا جوهر الأنشطة التي تقوم بها.

في أي شكل يمكن استخدامه لإنشاء هذا النوع من التنظيم، يركز الاتجاه الرئيسي للنشاط على ضمان الحقوق التي يتمتع بها كل فرد من سكان المنزل، سواء كانت مباني متعددة الطوابق أو قطاعات خاصة. ومع ذلك، من الضروري أن نفهم أن الخيار الأول، أي HOA، أكثر إنتاجية ويغطي مجموعة واسعة من الاحتمالات، في حين أن تعاونية الإسكان قديمة تماما وفي بعض الحالات لا يتم استخدامها حتى.

إذا تحدثنا عن تعاونيات الإسكان وجمعيات أصحاب المنازل كمنظمتين مستقلتين، فمن المهم أن نفهم أن كل منهما يؤثر على نفس المجال، أي مجال الإسكان للعلاقات بين المواطنين. ولهذا السبب يمكن ربط الشراكة والتعاونية ببعضهما البعض، ولكن في الممارسة العملية نادرا ما يحدث هذا، وهو ما يحدث بسبب عدد من الاختلافات المحددة على أساس معايير وخصائص كل شكل على حدة.

لذلك، يحدد القانون إجراءً واضحًا لإنشاء أي نوع من المنظمات، بما في ذلك عندما يتعلق الأمر بالكيانات غير الربحية الموجودة في شكل تعاونيات أو شراكات. كل هذا ينظمه القانون المدني. التحدث على وجه التحديد عن خيارات مثل HOAs وتعاونيات الإسكان، إذن إطار قانونيوسيكون من المناسب إضافة قانون الإسكان، الذي يحدد بشكل مباشر قواعد المشاركين في هذه المنظمات ومؤسسيها.

على الرغم من أنه في معظم الحالات يقرر السكان بشكل مستقل إنشاء وتنظيم مثل هذه المنظمات، إلا أنه يجب أن يكون هناك التزام صارم بالقانون، وإلا فمن الممكن جذبهم أنواع مختلفةمسؤولية.

قبل الحديث عن الاختلافات بين الجمعيات التعاونية وتعاونيات الإسكان، من المهم ملاحظة بعض أوجه التشابه التي تم ملاحظتها أيضًا، على الرغم من التشتت الواضح في أغراض الخلق:

1. الوثائق التأسيسية. يتم إنشاء كل من الشراكة والتعاونية على أساس وثائق معينة تمت الموافقة عليها وتوقيعها من قبل الأشخاص الذين يشكلونها. في الحالتين الأولى والثانية، يعد هذا دائمًا ميثاقًا ضروريًا لمزيد من تنظيم الأنشطة.
2. طريقة تشكيل المنظمة. كل شيء يعتمد على القرار الذي يتخذه المشاركون. وفي التعاونيات والشراكات، يكون هذا الإجراء هو نفسه؛ فالقرار المسبب، الموقع والموافقة عليه من قبل جميع المؤسسين، مهم دائمًا. بالإضافة إلى ذلك، في كل حالة، من الضروري إعداد محضر الاجتماع الذي تم فيه اتخاذ القرار.
3. مدة أنشطة المنظمة. بالنسبة للشراكة، وكذلك التعاونية، لا يوجد تنظيم لهذه المسألة، أي أن هذه المنظمات ليس لديها قيود على فترة الوجود.

وأوجه التشابه المقدمة هي الأكثر وضوحا وتتجلى على المستوى التشريعي؛ وفيما يتعلق بقضايا أخرى تتعلق بتنظيم وتنفيذ عمل هذه المنظمات، يفترض القانون إجراءات وأهداف مختلفة لأنشطتها.

إن جمعية الملاك، التي تهدف إلى حل قضايا الإسكان، لا تشبه في جوهرها سوى جمعية تعاونية لبناء المساكن. ومع ذلك، فإن الاتجاهات الرئيسية، وهي الأهداف والمشاركين وغيرها من النقاط المماثلة، تختلف بشكل كبير، مما يؤدي إلى حقيقة أن HOA تصبح الشكل الأكثر تفضيلاً، لأنها تعطي المزيد من الحقوق للمواطنين المتعلقة بها، وفي الوقت نفسه تفرض عددًا المسؤوليات على الشراكة نفسها، بمثابة ضامن معين.

جمعيات أصحاب المنازل، كشكل من أشكال التنظيم الذي ينفذ أنشطة الإسكان، موجودة حتى يومنا هذا. تعتبر تعاونيات الإسكان أقل استقرارًا وقابلية للتطبيق، حيث تم إنشاء معظمها قبل ظهورها الإصدار الحاليقانون.

عند الحديث عن اختلافات محددة بين المنظمات مثل شراكة المالكين والتعاونيات السكنية والبناء، يمكننا تحديد عدة اختلافات رئيسية:

1. فترة إنشاء المنظمة. يتم تشكيل تعاونيات الإسكان دائما في الوقت الذي تجري فيه الاستعدادات للبناء، لأنها تتعلق بشكل مباشر بقضايا تشييد المباني، وعندها فقط تشغيلها. يتم إنشاء HOA فقط بعد بناء المنزل، حيث يوفر الخدمات اللازمة لصيانته.
2. الغرض من الخلق. بالنسبة لتعاونيات الإسكان، فإن الشيء الرئيسي هو توفير السكن لجميع الأطراف المعنية المحددة مسبقًا، وتوفر HOA إدارة الممتلكات وصيانتها وتوفيرها على المستوى المناسب.
3. توزيع الدخل. على الرغم من أن كلتا المنظمتين غير ربحيتين، إلا أنهما لا يزال لديهما بعض الدخل. الفرق هو أنه في تعاونية الإسكان يتم توزيعه بين المشاركين، وفي HOA يذهب إلى المنظمة نفسها.
4. عدد المشاركين. يجب أن تضم تعاونية الإسكان خمسة أشخاص على الأقل، ولا يوجد في HOA مثل هذه القيود، والشيء الرئيسي هو أنه يجب تضمين خمسين بالمائة من السكان في عددهم.
5. فرصة للتعاون مع المنظمات الأخرى. لا يمكن أن توجد تعاونية الإسكان إلا في منزل محدد تم بناؤه في إطار أنشطتها؛ وتسمح تعاونية الإسكان بدمج عدة منازل معًا تحت إدارة تعاونية واحدة.

عند الحديث عن الخيار التنظيمي الأفضل اختياره، من المستحيل إعطاء إجابة دقيقة. وبالنظر إلى أهداف HOAs وتعاونيات الإسكان، يمكن للمرء أن يفهم أن كل شكل من الأشكال مناسب في فترة معينة. يتم إنشاء التعاونية قبل بناء المنزل، والشراكة بعد ذلك، حيث أن إدارة العقار والإشراف عليه مطلوبة.

هناك مظاهر أخرى محتملة للاختلافات بين الشراكة والتعاونية، والتي تغطي مجال نشاط الإسكان.

يمكن تحديدها مباشرة في القانون، وبالتحديد في قانون الإسكان، وكذلك في القانون المدني RF، الذي يحدد بشكل مباشر التنظيم والإجراءات اللازمة لاتخاذ جميع القرارات بأشكال مماثلة. كل هذا يخلق عددًا من الميزات التي قد تتعلق بجمعيات الإسكان، ولكنها قد لا تؤثر على تعاونيات الإسكان، والعكس صحيح.

ومن ثم، فإن جمعيات أصحاب المنازل والتعاونيات التي لها طبيعة بناء المساكن تتميز باختلافات أكثر من أوجه التشابه. يتعلق هذا في المقام الأول بأهداف وتنظيم الأنشطة. ومع ذلك، فمن المستحيل إبراز شكل واحد واستبعاد الآخر، حيث يتم تطبيق كل منهما مراحل مختلفةالبناء وإدارة الممتلكات.

هل توجد في منزلك تعاونية لبناء المساكن تم إنشاؤها في العهد السوفيتي؟ هذا وضع شائع جدًا: استقرت تعاونية سكنية في المنزل، وقد حققت هدفها الرئيسي منذ فترة طويلة - تم بناء المنزل، واشترى أعضاء التعاونية الأسهم، وتم توزيع الشقق على الملكية. والآن تقوم التعاونية بإدارة المنزل لتبرير وجودها. بشكل عام، قد يكون هذا قانونيًا تمامًا. ومن الجيد أيضًا أن تدير جمعية الإسكان التعاونية المنزل بحسن نية.

لكن في كثير من الأحيان، يتصرف مجلس التعاونية، الذي "يستولي" على المنزل، لمصلحته الخاصة. ثم تنخفض جودة صيانة المنزل، ويتحمل السكان تكاليف إضافية.

كيف أصبح المنزل تحت سيطرة جمعية الإسكان التعاونية؟

وفي معظم الحالات، تدير التعاونية "السوفيتية" المنزل بالقصور الذاتي، لأن "الأمر كان دائماً على هذا النحو". تعمل جمعية الإسكان التعاونية نيابة عن أصحاب المنزل، وتدخل في اتفاقية مع شركة الإدارة (كقاعدة عامة، هذه وحدة إقليمية للصحة العامة)، وتجمع الأموال من السكان للصيانة ثم تدفع بشكل مستقل لشركة الإدارة .

هل هذا قانوني؟ عادة - لا. علاوة على ذلك، فهي في كثير من الأحيان عملية احتيال. ولكن دعونا نعود إلى الوراء ونصف ما يجب أن تفعله جمعية الإسكان التعاونية من أجل إدارة المنزل بشكل قانوني لا تشوبه شائبة.

في عام 2005، دخل قانون الإسكان حيز التنفيذ في روسيا. وفقا للجزء 2 من المادة 161 من هذا القانون، فإن أصحاب أي منزل، بغض النظر عما إذا كانت هناك تعاونية سكنية فيه أم لا،ملزم اختر طريقة للتحكم في منزلك.ويجب عليهم القيام بذلك مرة واحدة على الأقل. هناك ثلاث طرق فقط للتحكم في منزلك:

الإدارة المباشرة من قبل المالكين،




إدارة جمعية أصحاب المنازل (HOA) أو التعاونية (مجمع سكني، تعاونية الإسكان)،




إدارة شركة الإدارة.

وإذا كان في المنزل أكثر من مالك ففقطالاجتماع العام للمالكين. ليس مجلس تعاونيات الإسكان، وليس اجتماع التعاونية وليس حكومة المنطقة، ولكنفقط الاجتماع العام للبيت. تم ذكر ذلك مباشرة في البند 4، الجزء 2، المادة 44 والجزء 3، المادة 161 من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي.

مع استثناءات نادرة، في كل منزل توجد فيه تعاونية سكنية، يوجد دائمًا مالكان على الأقل. بعد كل شيء، أي عضو في التعاونية الذي دفع حصته الكاملة للشقة يصبح المالك. في الوقت نفسه، يمكنه البقاء عضوا في التعاونية، لكن هذا لم يعد مهما للغاية. كما يمكن لأصحاب المبنى الذي توجد به جمعية سكنية تعاونية أن يكونوا المواطنين الذين اشتروا شقة في المبنى في السوق الثانوية. عادة لا يكون لديهم عضوية في الجمعية التعاونية، إلا إذا انضموا إليها على وجه التحديد لسبب ما. وينص قانون الإسكان في الجزء 2 من المادة 129 بشكل مباشر على ما يلي: في مثل هذه المنازل، يتم حل قضايا الإدارة الرئيسية فقط من خلال اجتماع المالكين، وليس من خلال جمعية الإسكان التعاونية.

لذلك، من أجل نقل إدارة المنزل إلى تعاونية الإسكان، من الضروري عقد اجتماع عام للمالكين، والذي يجب أن يتخذ القرار المناسب بأغلبية الأصوات، موثقًا في المحضر. يُعقد الاجتماع بالطريقة المنصوص عليها في المادة 45 من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي، ويعتبر صالحًا إذا شارك فيه الملاك بعدد أصوات لا يقل عن 50٪. هل تم عقد مثل هذا الاجتماع في منزلك؟ هل عقدها والقرارات المتخذة هناك موثقة بشكل صحيح؟ إذا لم يكن الأمر كذلك، فإن جمعية الإسكان التعاونية تدير منزلك بشكل غير قانوني.

ولكن لنفترض أن المالكين سلموا مقاليد إدارة المنزل إلى جمعية الإسكان التعاونية. الآن يمكن لتعاونية الإسكان نيابة عن المنزل إبرام عقود مع منظمات الإدارة والخدمات ومراقبة وقبول عملها. وكذلك تحصيل الرسوم من السكان مقابل صيانة وإصلاح المنزل. ومن يحدد حجم هذه الرسوم؟ وفقًا للجزء 8 من المادة 156 من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي، تحدد التعاونية مبلغ هذه الرسوم لأعضائها بالطريقة المنصوص عليها في ميثاق التعاونية. ووفقا للميثاق، يمكن منح هذا الحق لمجلس إدارة تعاونية الإسكان، أو ربما فقط للاجتماع العام لأعضاء التعاونية.

إذا كنت عضوًا في جمعية تعاونية، فتأكد من تحديد مبلغ الرسوم وفقًا للإجراء المنصوص عليه في ميثاق جمعية الإسكان التعاونية. كقاعدة عامة، وفقا للميثاق، يتم تعيين مبلغ الدفع فقط اجتماع عامأعضاء الجمعية التعاونية (عادة سنويًا)، ولكن ليس مجلس الإدارة أو الرئيس. يجب توثيق قرار تحديد الرسوم في بروتوكول. إذا لم يتم اتباع الإجراء، فيمكن الاعتراض بسهولة على مبلغ الدفع.

ماذا لو لم تكن عضوا في جمعية الإسكان التعاونية؟ على سبيل المثال، اشترينا شقة في مبنى تعاوني من مواطن دفع حصته كاملة. في هذه الحالة، يعمل الجزء 6 من المادة 155 من قانون الإسكان: تحتاج إلى إبرام اتفاقية مع جمعية الإسكان التعاونية لصيانة وإصلاح المباني السكنية ودفع الرسوم وفقًا لها. وهذا يعني أن التعاونية لها الحق فقط في أن تطلب منك، ولكن ليس مناداتك بأسماء، أن تدفع المبلغ الذي حددته لأعضائها. بعد كل شيء، فإن الاتفاقية هي مسألة طوعية، حتى تتمكن من الجدال بأمان مع مجلس تعاونيات الإسكان حول مبلغ الدفع. وإلى أن يتم إبرام العقد، بشكل عام، لا توجد أسباب للدفع.

تقوم جمعية الإسكان التعاونية بجمع أموال إضافية من السكان فقط لإطعام الجهاز.لدى تعاونيات الإسكان موظفان على الأقل بأجر: رئيس ومحاسب. لنفترض أن الجميع يحصل على 5000 روبل شهريًا. لن يؤدي ذلك إلى الحصول على راتب سنوي قدره 120 ألف روبل فحسب، بل ستصل أيضًا المساهمات في صندوق المعاشات التقاعدية وصندوق التأمين الاجتماعي من صندوق الأجور إلى حوالي 40 ألف روبل. لا ينبغي لك أن تستبعد جميع أنواع التكاليف الإدارية والاقتصادية: فتعاونيات الإسكان هي كذلك في نهاية المطاف كيانوإنشاء تدفق المستندات وتقديم التقارير. هل السكان مستعدون لدفع 200 ألف روبل إضافية سنويًا فقط حتى يقوم مجلس تعاونية الإسكان بطباعة إيصالات لجمع الأموال من السكان؟

يعمل مجلس تعاونيات الإسكان لصالح شركة الإدارة وليس لصالح سكان المبنى.عادة ما لا تفعل تعاونيات الإسكان أي شيء في المنزل بمفردها، ولكنها تدخل في اتفاقية مع شركة الإدارة لجميع الأعمال. لدى شركة الإدارة مصلحة خاصة في صيانة المنزل. ليس فقط لأنها تتلقى المال من المنزل، ولكن أيضًا لأن المدينة تدعمها في هذا العمل. وفي الوقت نفسه، فإن شركة الإدارة ليست مهتمة على الإطلاق بتسجيل أوجه القصور في صيانة المنزل بشكل صحيح. لذلك، غالبًا ما تبرم إدارة شركة الإدارة اتفاقية مع مجلس إدارة جمعية الإسكان التعاونية، وتدفع لها "مكافآت"، ويقبل المجلس العمل دون تعليقات ويوقع جميع المستندات التي تناسب شركة الإدارة.

تعاونية الإسكان لا تمثل مصالح أصحابها.وكما ذكر أعلاه، فإن أعضاء جمعية الإسكان التعاونية الذين دفعوا أسهمهم يحصلون على ملكية مساكنهم. وفقط تلك المساكن التي لم يتم دفع أسهمها تظل ملكًا لجمعية الإسكان التعاونية ككيان قانوني. وفي تعاونيات الإسكان "السوفيتية"، مع استثناءات نادرة، تم دفع جميع أسهم الشقق منذ وقت طويل. لذا فإن جمعية الإسكان التعاونية، باعتبارها كيانًا قانونيًا، لا تمتلك شخصًا واحدًا في المنزل متر مربع. بالنظر إلى أن المشترين الثانويين للشقق في مبنى تعاوني عادة لا ينضمون إلى التعاونية (في الواقع، لماذا؟)، فإن تعاونية الإسكان، على عكس HOA، لا يمكن اعتبارها رابطة للمقيمين الذين يمثلون مصالح الغالبية العظمى منهم.

ورشة عمل

هنا صورة نموذجية. مبنى عادي مكون من خمسة طوابق في موسكو ، تعمل فيه تعاونية سكنية منذ عام 1969. نصف الأعضاء السابقينلقد باعت التعاونية شققها منذ فترة طويلة، وهي الآن مملوكة لمواطنين لا علاقة لهم بالتعاونية. رئيس جمعية الإسكان التعاونية هو متقاعد مسن يقضي ستة أشهر في زيارة ابنته في إيطاليا ويؤدي مهامه من وقت لآخر. تتم إدارة شؤون التعاونية من قبل محاسب مستأجر، يقوم بإصدار إيصالات للمقيمين وإعداد المستندات لإدارة المنزل. يحق للرئيس والمحاسب الحصول على 9 آلاف روبل شهريًا. لم تعقد التعاونية اجتماعات لإعداد التقارير والانتخابات لمدة عشر سنوات. سكان المنزل هم من المتقاعدين والمواطنين المثقلين بالعمل وليس لديهم الوقت أو الرغبة في الخوض في تعقيدات إدارة المنزل. المنزل واقف والأنوار مضاءة - حسنًا.

ولم يكن هناك اجتماع لأصحاب المنزل، ولم يختار السكان كيفية إدارة المنزل. ولكن بما أن تعاونية الإسكان تدير المنزل منذ زمن سحيق، فلا توجد أسئلة خاصة لدى أي من السكان - فمعظمهم لا يعرفون حتى عن هذا الاحتمال. المجلس ليس مهتمًا على الإطلاق بجمع الناس مرة أخرى: ماذا لو أثار هذا المستنقع الهادئ والدافئ والمريح؟

تتم صيانة المنزل من قبل منطقة DEZ، وهي شركة إدارة معينة من قبل البلدية. وفقًا لقانون الإسكان، إذا لم يعقد أصحاب المنزل اجتماعًا عامًا ولم يختاروا طريقة لإدارة المنزل، فسيتم اختيار شركة إدارة المنزل على أساس تنافسي من قبل السلطات المحلية. في الواقع، لم تكن هناك منافسة، وتم اتخاذ قرار إشراك منطقة DEZ من قبل مجموعة من ثلاثة أطراف معنية: رئيس منطقة DEZ، ومسؤول الإسكان والخدمات المجتمعية المحلي، ورئيس جمعية الإسكان التعاونية. علاوة على ذلك، رسميا، وفقا للوثائق، يتم إدراج المنزل في إدارة جمعية الإسكان التعاونية.

لذلك، لا يتم جمع رسوم صيانة وإصلاح المباني السكنية بواسطة DEZ، ولكن بواسطة جمعية الإسكان التعاونية.

نحتاج هنا إلى إجراء استطراد نظري: في معظم المنازل التي لا تحتوي على تعاونيات إسكان أو HOAs، يتم تضمين رسوم صيانة وإصلاح المساكن في EDP - وثيقة دفع واحدة تحتوي على تفاصيل الدفع الخاصة بمركز التسوية. نفس الشيء الذي يدفع به السكان مقابل الماء والتدفئة والغاز.

ولكن في حالتنا العملية هذا ليس هو الحال. يتم إرسال EPD إلى جميع السكان بانتظام، ولكن خط "صيانة وإصلاح المباني السكنية" ليس موجودًا فيه. وبدلاً من ذلك، يقوم محاسب جمعية الإسكان التعاونية بوضع مستند آخر في صناديق البريد كل شهر - إيصال يتضمن تفاصيل جمعية الإسكان التعاونية. ويحتوي تقريبًا على هذه الأسطر الثلاثة:

اسم المنطقة إجمالي التعرفة

صيانة 44.5 متر مربع 12.63 فرك. 562.04 فرك.

تكاليف التشغيل 44.5 متر مربع 10 فرك. 445 فرك.

إصلاحات كبيرة 44.5 متر مربع 0.20 فرك. 8.9 فرك.

يغطي السطر الأول رسوم صيانة وإصلاح المساكن. نفس الشيء الذي سيتم تضمينه في سياسة الجوار الأوروبية إذا لم تكن هناك تعاونيات إسكان في المنزل. ويجب القول أن هذه التعريفة لا تؤخذ من السقف، بل تتم الموافقة عليها في اجتماع عام للمالكين. ولكن ماذا لو لم يكن هناك اجتماع عام للمالكين؟ في هذه الحالة، تحدد حكومة موسكو وتوافق سنويا على التعريفات الجمركية على هذه المجموعات غير المسؤولة والكسولة على وجه التحديد. بالنسبة لعام 2014، تمت الإشارة إلى هذه التعريفات في مرسوم حكومة موسكو رقم 748-PP بتاريخ 26 نوفمبر 2013. اعتمادًا على ترتيب المنزل وحجم مساحة المعيشة التي يمتلكها المالك، تتراوح التعريفة من 12.63 إلى 21.78 روبل للمتر المربع.

وهذا يعني أن محاسب تعاونية الإسكان لدينا قام ببساطة بتحويل الرسوم التي حددتها المدينة لهذا المبنى السكني إلى الإيصال. وهذا بشكل عام قانوني وصحيح.

لكن الخطين الثاني والثالث هما بالفعل مبادرة تعاونية. إلى السكان الأقل إصرارًا، عندما يُسألون "ما هذا؟" يجيب المجلس: نعم، هذه هي تعريفات صيانة وتشغيل المنزل. لا تقلق، كل شيء صحيح هنا! ليس فلساً واحداً لأنفسنا، كل شيء أخذته حالتنا التي لا تشبع”. وبعد ذلك يستدير المستأجر غير المثابر بزاوية 180 درجة وينحني باتجاه شقته. والمالكون المثابرون فقط هم من يحققون إجابة مراوغة: "نعم، هذه هي تعريفات الإسكان التعاوني... نعم، تمت الموافقة عليها من قبل التعاونية... نعم، يتلقى مجلس الإدارة راتبًا من هذه الأموال..." عليك أن تسحب كل هذه المعلومات من رئيس مجلس الإدارة والمحاسب بالكماشة. والأهم من ذلك، اتضح أن هذه التعريفات لم يتم اعتمادها حتى في اجتماع التعاونية، ناهيك عن اجتماع أصحاب المنازل. لقد كان الرئيس والمحاسب يمزحان ويقرران: في عام 2014، سنأخذ chervonets لكل متر مربع - سوف نقوم بمسحها.

محاولات الحصول على مزيد من المعلومات والوثائق والتقارير (يا إلهي، ليس هذا!) من مجلس الإدارة تنتهي دائمًا بفضيحة قذرة. ونحن لا نحب الفضائح، لذلك سنتجنب المشاهد القبيحة. ودعونا نلقي نظرة على الجوانب المهمة الأخرى لورشة العمل لدينا.

الآن يظهر أحد السكان المعنيين في المنزل، ويبدأ في طرح الأسئلة والشكوى: المدخل غير نظيف، والسقف يتسرب، والبعوض يتطاير من الطابق السفلي... أولاً، يقدم شكوى إلى رئيس التعاونية. ولكن دون جدوى. ثم يقدم شكوى إلى DEZ التي تخدم المنزل. واحد، اثنان... للمرة الثالثة، تقوم DEZ بتعيين لجنة، والتي - عفوًا! - لا يتم الكشف عن أي انتهاكات. علاوة على ذلك، تتجول اللجنة في المنزل بالتحديد عندما يكون صاحب الشكوى في العمل. يفقد المستأجر المعني أعصابه ويكتب تشهيرًا إلى مفتشية الإسكان والمحافظة. وتأتي اللجنة مرة أخرى، وهذه المرة بمرتبة أعلى، ومرة ​​أخرى بأعجوبة لم تجد أي مخالفات.

وكل ذلك لأنه في مثل هذه اللجان من يتحدث نيابة عن البيت؟ هذا صحيح - رئيس جمعية الإسكان التعاونية! ومن لا يهمه على الإطلاق تسجيل المخالفات، فهذا مؤشر على سوء عمله وأساس لحرمانه من راتبه، بل ومن رئاسته في الواقع. لهذا السبب فهو يقدم إجراءات لا تسبب أي مشكلة. ولكن هذا ليس كل شيء، لأن هناك...

مؤامرة بين رئيس جمعية الإسكان التعاونية وقيادة DEZ. وهو يتألف من حقيقة أن DEZ تدفع لرئيس جمعية الإسكان التعاونية مبلغًا صغيرًا حتى يتمكن من إغلاق شهادات العمل المنجز بموجب عقد الخدمة لمنطقة DEZ دون أي شكاوى. بدون هذه الأفعال (أو إذا كانت هناك عيوب في هذه الأفعال)، قد تواجه DEZ مشاكل - سواء في جمع الأموال لصيانة المنزل أو في تلقي الإعانات من حكومة موسكو. لا تحتاج DEZ إلى المتاعب، وبالتالي فإن رسوم الرئيس تبلغ حوالي 100 ألف روبل سنويًا لمنزل متوسط ​​الحجم. ولكن هنا نحن نخطو بالفعل إلى أرضية التخمين المهتزة، لذلك سنترك هذا الموضوع الزلق.

حسنًا، كل هذه الباشانيا لها أيضًا جميع أنواع الآثار الجانبية. نظرًا لأن مجلس إدارة جمعية الإسكان التعاونية المتحلل لا يتعامل مع المشكلات الحقيقية للمنزل، فإن DEZ تتحكم بشكل كامل في المنزل دون علم المالكين: فهي تتصل بشكل غير مصرح به بإمدادات المياه واللوحة الكهربائية للمنزل من أجلها. الاحتياجات الخاصة؛ أخذ قراءات عدادات المياه والكهرباء، مع الملاحظات، ومن ثم توزيعها على السكان؛ يضع إعلانات في المنزل ويحصل على العائدات... بشكل عام، يستفيد استفادة كاملة من عدم وجود سيطرة.

ما يجب القيام به؟

تغيير الرئيس ومجلس الإدارة؟ تفريق التعاونيات السكنية؟ إشراك النيابة العامة؟

لا حاجة. والحقيقة هي أن مثل هذه التعاونية السكنية هي مجرد ملحق، رجعي. لا تحتاج إلى فعل أي شيء معها. من المحتمل أن يسقط من تلقاء نفسه إذا عقدت اجتماعًا عامًا للمالكين في المنزل، حيث تختار الطريقة العادية لإدارة المنزل. بالنسبة للغالبية العظمى من المنازل التي "تستقر فيها" جمعية الإسكان "السوفيتية" هذه، فإن أبسط شكل من أشكال الإدارة مناسب - مباشرة من قبل شركة الإدارة. وهذا هو، في هذه الحالة، نفس الشيء - DEZ. فقط من دون الوساطة التي لا معنى لها من تعاونيات الإسكان. في هذه الحالة، ستدخل DEZ في اتفاقية إدارة مباشرة مع المالكين، الذين ستعمل نيابة عنهم هيئة جماعية- نصيحة في المنزل. كل هذا موصوف بالتفصيل في المواد 161 و161.1 و162 من قانون الإسكان.

لكننا لن نخوض في التفاصيل - فهذا موضوع لمحادثة منفصلة ومفصلة. دعونا نلاحظ فقط أن مجلس المنزل ليس كيانًا قانونيًا، وبالتالي لا يتطلب التكاليف المميزة لتعاونية الإسكان، وهي بالتحديد كيان قانوني - منظمة ودافع ضرائب. بشكل عام، لا يتطلب الحفاظ على مجلس المنزل تحصيل أموال إضافية من السكان. وفي نهاية المطاف، فإن المجلس هو مجرد مجموعة مبادرة من أصحاب المنازل الذين يهتمون بمنازلهم.

في الختام: كيف يمكنك أن تطلب بتكاسل من جمعية الإسكان التعاونية "السوفيتية" أن تذهب إلى الجحيم؟

لنفترض أن مالك الشقة لا يريد تغيير الوضع الموصوف أعلاه بشكل فعال، لكن المستأجر لا يريد أن يدفع لبعض النساء المارقات من تعاونية الإسكان إيجارًا شهريًا على شكل 10 روبل إضافية لكل متر مربع. ما يجب القيام به؟

مثل ماذا؟ لا تدفع، بالطبع! ما عليك سوى إعداد إيصالك الخاص، والذي يتضمن فقط المبلغ المطلوب بموجب مرسوم موسكو.

ولكن ماذا يجب أن تفعل إذا كان رئيس جمعية الإسكان التعاونية لا يزال يطالب بدفع الإيجار؟ ثم اطلب منه تبرير مطالبه:

أ) إذا كنت عضوًا في التعاونية، فاطلب الاطلاع على ميثاق جمعية الإسكان التعاونية ومحاضر اجتماعات أعضاء التعاونية، والتي تمت فيها الموافقة على التعريفات والمساهمات التي رفعتها جمعية الإسكان التعاونية، وفي في نفس الوقت الذي تم فيه انتخاب هذا الرئيس (المواد 113، 115-120 من قانون الإسكان)؛

ب) إذا لم تكن عضوًا في التعاونية، فاطلب من الرئيس ليس فقط المستندات المذكورة في الفقرة "أ"، ولكن أيضًا الاتفاق بينك وبين التعاونية (البند 6 من المادة 155 من قانون الإسكان)؛

ج) إذا كنت عضوًا في الجمعية التعاونية، لكنك لا ترغب في الانضمام بهذه الصفة، فاطلب من رئيس مجلس الإدارة إثبات أنك عضو في الجمعية التعاونية - وتقديم أصل طلبك ومحضر اجتماع جمعية الإسكان التعاونية الذي تم فيه قبولك كعضو (المادة 121 من قانون الإسكان).

نجرؤ على افتراض أنه، باستثناء الميثاق، لن يتمكن الرئيس من إظهار أي شيء لك. لأن الأمور في جمعية الإسكان التعاونية "السوفيتية" في حالة خراب، وهناك فوضى وثغرات في الإجراءات والوثائق. يعتمد افتراضنا على حقيقة أنه لو كان الأمر خلاف ذلك، فلن تقرأ هذه المقالة الآن ولن تطرح الأسئلة الواردة فيها =))

ماذا تفعل إذا هدد الرئيس بمقاضاة؟ حسنا، هدده بمكتب المدعي العام. احتمالية أنه سيتركك إلى الأبد تقترب من 100٪.

أخيرًا، نلاحظ أنه في الحالة الموصوفة، ليس من المبرر دائمًا إزالة جمعية الإسكان التعاونية من إدارة المنزل. إذا لم يكن هناك مواطنون نشطون في المنزل، على استعداد للانضمام إلى مجلس المنزل والسيطرة على عمل المنظمات الخدمية، فإن تصفية تعاونية الإسكان لن تساعد فحسب، بل ستكون ضارة أيضا. بعد كل شيء، فلن يبقى أي شخص قادر على تحمل بعض المسؤولية على الأقل عن شؤون المنزل.

في النهاية، ما إذا كنت تريد الاعتراف بتعاونية الإسكان "السوفيتية" أم لا، وما إذا كنت تريد دفع رسوم إضافية لها أم لا، فهذا أمر متروك لك.

• حول برنامج دعم وتطوير جمعيات أصحاب المنازل وتعاونيات الإسكان وبناء الإسكان في مدينة موسكو للفترة 2007-2009 والمهام لعام 2010 تنزيل

جمعية أصحاب المنازل (HOA)

تعد جمعية أصحاب المنازل (HOA) الطريقة الأكثر فعالية للإدارة من حيث حماية حقوق ومصالح أصحاب المباني في مبنى سكني مبنى سكني، مما يسمح بزيادة راحة معيشة المواطنين. لقد اتخذ العديد من سكان موسكو بالفعل خيارهم لصالح هذه الطريقة لإدارة مبنى سكني.

ومع ذلك، فإن الأنشطة العملية تثير دائمًا عددًا كبيرًا من الأسئلة. لقد حاولنا تقديم إجابات للأسئلة المتعلقة بـ HOAs التي لدى المالكين التقدميين - أصحاب المباني في مبنى سكني.

ما هي جمعية أصحاب المنازل؟

جمعية أصحاب المنازل أو اختصارًا HOA - منظمة غير ربحية، جمعية أصحاب المباني (الشقق وغير السكنية) ل الإدارة المشتركةبناء الشقق وحل قضايا الملكية والاستخدام والتصرف في الممتلكات المشتركة.

ما هي إدارة المباني السكنية؟

1) ضمان ظروف معيشية مواتية وآمنة للمواطنين؛

2) ضمان الصيانة المناسبة للممتلكات المشتركة في مبنى سكني وتوفير المرافق؛

3) ضمان حل القضايا المتعلقة باستخدام الملكية المشتركة.

كيفية إنشاء HOA؟

يتم اتخاذ قرار إنشاء HOA في اجتماع عام لأصحاب المباني (الشقق وغير السكنية) بأغلبية الأصوات من إجمالي عدد أصوات جميع أصحاب المباني.

من الضروري أيضًا في هذا الاجتماع اتخاذ قرار بشأن نقل المنزل إلى إدارة HOA التي تم إنشاؤها.

س مربع. أو غير متوفر

د = -----------------، حيث

س مربع. أو غير متوفر - المساحة الكليةالشقق أو المباني غير السكنية (باستثناء الشرفات والممرات) المملوكة لأي شخص أو دولة.

س المجموع - مجموع مساحات جميع الشقق و المباني غير السكنيةمملوكة لأي شخص أو دولة.

من يمكنه أن يكون عضوًا في HOA؟

يمكن أن يكون عضو HOA أي مواطن أو كيان قانوني مالك المبنى في مبنى سكني، وكذلك مرخص له الهيئات الحكومية(ممثل مالك سلالة موسكو فيما يتعلق بالمباني السكنية هو القسم سياسة الإسكانو المساكن(مكتب القسم المناطق الإدارية)، للعقارات غير السكنية - إدارة العقارات في مدينة موسكو).

يجب أن يشكل أصحاب المباني الذين أصبحوا أعضاء في HOA الأغلبية، وإلا فإن HOA يخضع للتصفية بقرار من الاجتماع العام للمالكين.

كيف تصبح عضوا في HOA وتترك أعضاء HOA؟

العضوية في HOA طوعية وتنشأ بناءً على طلب من مالك المبنى. يمكن أيضًا إنهاء العضوية في HOA من خلال مالك المبنى الذي يقدم طلبًا.

ماذا تفعل إذا كان المالك لا يريد أن يصبح عضوًا في HOA؟

مالك المبنى، الذي لا يريد أن يصبح عضوا في HOA، يدخل في اتفاقية مع الشراكة لصيانة وإصلاح الممتلكات المشتركة في المبنى السكني. وفي المستقبل ستبنى كل العلاقات بينهما على أساس هذا الاتفاق.

لا يدخل أعضاء HOA في اتفاقيات مع الشراكة، حيث أنهم يخضعون لميثاق HOA وقرارات الاجتماع العام لأعضاء HOA.

هل سيزداد مبلغ رسوم السكن فيما يتعلق بإنشاء HOA؟ مرافق عامة?

لا، لن تنمو. يتم تحديد تعريفات خدمات المرافق من قبل حكومة موسكو ولا يمكن تغييرها. يتم تحديد مبلغ رسوم الصيانة والإصلاحات (الصيانة سابقًا) في الاجتماع العام لأعضاء HOA. بالإضافة إلى ذلك، تتلقى HOAs أموالاً من ميزانية المدينة لصيانة وإصلاح مخزون المساكن في المباني السكنية، مما يسمح لمستأجري المباني السكنية والمالكين الذين لديهم مبنى سكني واحد والمسجلين (المسجلين) فيه بشكل دائم، بدفع تكاليف السكن والخدمات المجتمعية بالمعدلات التي حددتها حكومة موسكو.

كيف يتم حل مشكلة الإصلاحات الرئيسية للمنازل التي قرر السكان فيها إنشاء HOA؟

يتم تضمين المنازل التي تم إنشاء HOAs أو يتم إنشاؤها فيها، على سبيل الأولوية، في برنامج إصلاحعلى حساب ميزانية المدينة.

في الاجتماع العام لأعضاء HOA، قد يتم اتخاذ قرار بإنشاء صندوق إصلاح رأس المال، والذي ستكون مدينة موسكو ملزمة أيضًا بنقله، بصفتها مالك المباني السكنية وغير السكنية. نقديوفقا للقرارات التي اتخذت في الجمعية العامة.

هل HOA مطلوب لإدارة المنزل نفسه أم يمكنه الاستعانة بمنظمة إدارة محترفة؟

يحق لـ HOA تحديد أي شكل من أشكال إدارة المنزل:

1. أداء وظائف منظمة تشغيل الإدارة والصيانة بشكل مستقل (من خلال إنشاء إدارة منزلك الخاصة)، وتوظيف العمال وإبرام العقود المباشرة مع منظمات توريد الموارد.

2. أداء الوظائف بشكل مستقل منظمة الإدارة، نقل المهام بموجب اتفاقية صيانة وإصلاح الممتلكات المشتركة صيانةوتشغيل المنزل من قبل منظمة التشغيل التي اختارتها الشراكة.

3. نقل جميع وظائف الإدارة إلى منظمة إدارية محترفة، وإبرام اتفاقية إدارة معها وممارسة السيطرة فقط على عملها.

مخططات أخرى ممكنة.

ليس من الضروري حل مشكلات تغيير نظام الإدارة في اجتماع عام لأعضاء HOA، بل يمكن حلها من خلال مجلس إدارة الشراكة.

كيف يمكن للجمعيات الخيرية تحصيل رسوم الإسكان والخدمات المجتمعية من المستأجرين وأصحاب الشقق؟

مدفوعات الإسكان والخدمات المجتمعية من المستخدمين (المستأجرين والمستأجرين) وأصحاب الشقق والمباني غير السكنية، وأموال الميزانية لهذه الأغراض تذهب مباشرة إلى حساب HOA، ما لم تدخل الشراكة في اتفاقية إدارة مع منظمة أخرى، والتي بموجبها نقلت إليها مهام سداد المدفوعات مقابل الإسكان والخدمات المجتمعية. أصحاب المباني نقل رسوم الإسكان والخدمات المجتمعية إلى حساب HOA، بغض النظر عن العضوية في الشراكة.

كيف يتم حل مشكلة قطع الأراضي الموجودة أسفل المنازل التي قرر السكان إنشاء منطقة سكنية فيها؟

يتم نقل قطع الأراضي إلى الملكية المشتركة لأصحاب المباني على عدة مراحل. أولاً، يقرر أصحاب المباني في اجتماعهم العام تشكيلها قطعة أرضواختيار الشخص الذي سيقدم طلبًا نيابةً عنه إلى إدارة موارد الأراضي في موسكو. قد يكون هذا الشخص أيضًا رئيسًا لمجلس إدارة HOA. ثم، على أساس التطبيق المحدد، يتم إجراء مسح للكتلة التي يقع فيها المبنى السكني. تنتهي إجراءات تشكيل قطعة أرض ونقلها إلى ملكية أصحاب المباني بإصدار مخطط مساحي لقطعة الأرض إلى الشخص المعتمد، والذي يجب تخصيص رقم مساحي له.

يتم تضمين الكتل التي تقع فيها المنازل التي تقع فيها HOAs كأولوية في خطط مسح الأراضي من أجل تشكيل قطعة أرض.

لكي يعمل HOA، هناك حاجة إلى أماكن غير سكنية. كيف يتم حل هذه المشكلة؟

يحق لـ HOA الاستئجار بالحد الأدنى لسعر الإيجار لتلك المباني الحضرية غير السكنية التي لا يتم تأجيرها لمنظمات أخرى.

إذا لم تكن هناك أماكن غير سكنية في المنزل أو تم تأجيرها بالفعل، إذا كانت هناك شقة حضرية شاغرة في الطابق الأول من المنزل، فيمكن نقلها إلى مخزون غير سكني وتأجيرها إلى HOA في الحد الأدنى لسعر الإيجار.

الى جانب ذلك، في منازل هواعلى سبيل الأولوية، سيتم العمل على تحديد المباني التي تعتبر ملكية مشتركة (على سبيل المثال، الطوابق السفلية)، ولكن يتم استخدامها دون موافقة أصحابها، من أجل إعادتها إلى الملكية المشتركة المشتركة لجميع أصحاب المباني في المنزل.

هل يمكن لـ HOA إدارة منازل متعددة أو منزل واحد فقط؟

يمكن لـ HOA إدارة منزل واحد أو عدة منازل. تعد إدارة منازل متعددة أكثر كفاءة وفعالية من حيث التكلفة.

هل يمكن لـ HOA الحصول على دخل إضافي؟

يحق لـ HOA أيضًا إعادة بناء المنزل، بما في ذلك توسعته وبنيته الفوقية. يمكن استخدام المناطق التي تم الحصول عليها بهذه الطريقة من قبل HOA لتوليد دخل إضافي.

من يدير القرن الأفريقي؟

الهيئات الإدارية لـ HOA هي:

1. الاجتماع العام لأعضاء HOA هو أعلى هيئة إدارية تقرر كل شيء القضايا الحرجةنشاط الحياة في المنزل.

تنظر الجمعية العامة، من بين أمور أخرى، في الشكاوى المقدمة ضد رئيس مجلس الإدارة ومجلس إدارة HOA.

2. يقوم مجلس إدارة HOA، الذي ينتخب رئيسًا من بين أعضائه، بحل المشكلات الحالية.

يتم انتخاب مجلس إدارة HOA من بين أعضاء HOA لمدة لا تزيد عن عامين. يتعين على مجلس إدارة HOA تقديم تقرير سنوي إلى الاجتماع العام لأعضاء HOA.

يتم أيضًا إنشاء هيئة مراقبة في HOA - لجنة التدقيق، أو إذا كان من المستحيل أو غير مطلوب إنشاء مثل هذه اللجنة، يتم اختيار مدقق الحسابات. يتم انتخاب اللجنة (مدقق الحسابات)، وكذلك مجلس إدارة HOA، لمدة عامين. تقدم اللجنة (المدقق) تقارير سنوية إلى الاجتماع العام لأعضاء HOA حول الوضع في الشراكة.

ما هي الصلاحيات التي يتمتع بها رئيس مجلس إدارة HOA؟

رئيس مجلس إدارة جمعية أصحاب المنازل يتحدث نيابة عن وجوه هوافي العلاقات مع منظمات الخدمات وإمدادات الموارد والسلطات القضائية والسلطات وأي أشخاص آخرين. يقوم بتوقيع الاتفاقيات ومستندات الدفع نيابة عن HOA، والتي لا تتطلب موافقة مجلس إدارة HOA أو الاجتماع العام لأعضاء HOA. يؤدي الوظائف الأخرى التي ينص عليها قانون الإسكان في الاتحاد الروسي وميثاق HOA.

هل يتم نقل ملكية المنزل إلى HOA الذي تم إنشاؤه؟

لا. بالإضافة إلى الشقق والمباني غير السكنية، يمتلك كل مالك أيضًا حصة معينة في الممتلكات المشتركة للمنزل (الدرج، العلية، الطابق السفلي، المصعد، الاتصالات، وما إلى ذلك). لذلك، من الواضح أنه بغض النظر عما إذا كان قد تم إنشاء HOA في المنزل أم لا، فإن المنزل مملوك لأصحاب المبنى الموجود فيه. ولذلك فإن المصطلح لا ينطبق على مثل هذه المنازل<балансодержатель>، ويتم نقل المنزل نفسه إلى HOA وليس ل<баланс>أو في الملكية، بل في الإدارة.

ما هي الممتلكات التي تمتلكها HOA؟

تمتلك HOA موارد مالية (من السكان ومن الميزانية) تم تحويلها إلى حسابها لدفع تكاليف الإسكان والخدمات المجتمعية وغيرها من الخدمات ؛ الممتلكات المنقولة (المعدات المنزلية، معدات الميكنة الصغيرة، إلخ)؛ الممتلكات الأخرى، بما في ذلك المباني غير السكنية (إن وجدت).

إذا أفلست HOA، هل يمكن بيع شقق المالكين مقابل ديون HOA؟

لا. أصحاب المباني ليسوا مسؤولين عن ديون القرن الأفريقي، كما أن القرن الأفريقي غير مسؤول عن ديون أصحاب المباني. وهذا يعني أنه إذا كانت HOA تخضع لإجراءات الإفلاس، فلا يمكن فرض حبس الرهن إلا على ممتلكاتها الحالية. تظل ملكية أصحاب المباني السكنية وغير السكنية مصونة.

ما هي مدة إنشاء HOA وهل يمكن للمالكين تصفيتها؟

يتم إنشاء HOA بدون حد زمني. تظل الشراكة سارية المفعول إلى أن يقرر أصحاب العقار تصفيتها أو تغيير طريقة إدارتها. يمكن أن يحدث تغيير في طريقة الإدارة دون تصفية HOA.

هل من الممكن إنشاء HOA في المباني الجديدة عندما لم يتم إضفاء الطابع الرسمي على حقوق الملكية بعد؟

نعم يمكنك ذلك. يمكن لأصحاب المباني المستقبليين إنشاء HOA وفقًا لذلك قواعد عامة، باستثناء ميزة واحدة: عند التصويت، يؤكد المالكون عادة حقوقهم بشهادة الملكية، والمالكين المستقبليين - بوثيقة شراء شقة (اتفاقية استثمار مشترك، اتفاقية شراء وبيع، وما إلى ذلك).

معدات الهندسة المنزلية.

إذا كان المبنى يحتوي على شقق مملوكة للمدينة، فإن حكومة موسكو تدفع قسط تأمين لمستأجري هذه الشقق بموجب عقد تأمين بما يتناسب مع حصة مدينة موسكو في حق الملكية المشتركة في هذا المبنى.

هناك عدة أشكال رئيسية لإدارة مبنى سكني يحددها قانون الإسكان:

وجود نقاط قوتك و الجوانب الضعيفةتتيح هذه الأشكال من إدارة MKD اختيار الخيار الأنسب لكل حالة على حدة.

الانتقال من شكل من أشكال السيطرة إلى شكل آخر

وفق رمز السكنفي الاتحاد الروسي، تتم إدارة مبنى سكني من قبل فريق من أصحاب المباني السكنية.

مهم!يتم اختيار شكل إدارة المنزل بشكل جماعي ويمكن تغييره في أي وقت نتيجة لقرار جماعي بهذا الشأن.

للانتقال من مجلس المنزل إلى HOA، يجب عليك:

1. تنظيم اجتماع لأصحاب المنازل. وفي ظل نظام الحكم الحالي، لا ينبغي أن يكون هذا الأمر صعبا، خاصة إذا كان المبادر شخصا من مجلس النواب الحالي.
2. اطرح للمناقشة مسألة الانتقال إلى HOA. لتسجيل كيان قانوني. يجب أن يحصل الأشخاص على دعم أكثر من نصف أصحاب المنازل.
3. إذا تم التوصل إلى اتفاق، فمن الضروري إعداد مجموعة من الوثائق لتقديمها إلى مصلحة الضرائب.
4. بعد تقديم المستندات بنجاح، كل ما تبقى هو انتظار التسجيل واكتمال عملية النقل.

قائمة المستندات المطلوبة لتسجيل HOA:

وبذلك تنتهي إجراءات النقل من المجلس إلى HOA.

من شركة الإدارة إلى جمعية أصحاب المنازل

تبدو عملية تغيير شكل الإدارة مختلفة بعض الشيء إذا كانت هناك في البداية شركة إدارة تحتاج إلى التخلي عن خدماتها.

مرجع!من أجل رفض خدمات شركة الإدارة وإنشاء HOA الخاص بك، يجب الموافقة على هذا القرار في الاجتماع التالي للمالكين. يتم تحديد التاريخ الذي تنتقل فيه إدارة المنزل من شركة الإدارة إلى HOA.

حتى هذا التاريخ، تلتزم شركة الإدارة بمواصلة صيانة المنزل وأداء وظائفها بالكامل، وبعد ذلك - نقل جميع المستندات المتعلقة بالإدارة إلى تصرف HOA. لا يتغير الإجراء وقائمة المستندات المقدمة لتسجيل HOA مقارنة بالخيار الأول.

وبالتالي، فإن تشريعات الإسكان الحديثة تمنح المالكين الحق في اتخاذ خيارات مستقلة الخيار الأفضلإدارة عقاراتهم. اختر بحكمة وتذكر: كل شخص مسؤول عن رفاهيته.

إذا وجدت خطأ، يرجى تحديد جزء من النص والنقر عليه السيطرة + أدخل.

محاسب في تعاونية الإسكان عامل مالي، ومهمتها الرئيسية هي التنظيم الأنشطة الماليةالإسكان التعاوني وفق ما هو مقبول في التعاونية السياسة المحاسبية.

يجب على المحاسب في سياق أنشطته أن يسترشد بما يلي:

• قانون الإسكان.
• التشريعات الضريبية.
• طرق الحفاظ صارمة القوائم المالية.
• السياسة الاقتصادية للهيكل السكني.
• أحكام الميثاق.

المسؤول المالي هو شخص يقدم تقاريره إلى رئيس مجلس الإدارةالإسكان التعاوني والمؤتمر السنوي لمساهميها، وكذلك لجنة التدقيق، بناءً على طلب يقوم قسم المحاسبة بتقديم كل شيء للتفتيش الوثائق الماليةهيكل الإسكان (البند 4 من المادة 120 من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي).

يمكن تعيين موظفي المحاسبة من بين المساهمين ومن الخارج.

المعيار الرئيسي لتعيين هؤلاء الموظفين هو معرفة قواعد تدفق المستندات المالية وتفاصيل إعادة توزيع ومحاسبة الأموال في تعاونية الإسكان.

المسمى الوظيفي

يتم إبرام اتفاقية مع الموظف المشارك في المحاسبة المالية عقد التوظيف، ويتم تنظيم أنشطة الموظف المسمى الوظيفي. هذا وثيقة رسمية تنص على:

تحتوي الأحكام العامة على معلومات حول التبعية في قسم المحاسبة، وشروط شغل الوظائف، وكذلك أنظمةوالقوانين التشريعية التي توضع على أساسها التعليمات.

تشمل مسؤوليات كبير المحاسبين في جمعية الإسكان التعاونية ما يلي:

1. السيطرة على تثبيت جزء الدخل والنفقات من ميزانية التعاونيات السكنية.
2. تحليل ربع سنوي للأنشطة المالية للهيكل السكني.
3. تكوين التنبؤات لإشغال التقديرات.
4. إعداد التقارير للسلطات التنظيمية.
5. الحفاظ على الوثائق المحاسبية (أوراق الحساب، المجلات، دفاتر الإيصالات، إلخ).
6. إجراء وتسجيل المخزون.
7. الامتثال لمعايير الانضباط الدفع.

يتحمل موظفو المحاسبة المسؤولية المالية أمام مجلس الإدارة والمساهمين في جمعية الإسكان التعاونية بمبلغ مساهمتهم أجوروفي حالة انتهاك حقوق الملكية لأطراف ثالثة أو اختلاس الأموال، فقد يتحملون المسؤولية الجنائية عن جميع الممتلكات الشخصية.

المحاسبة في التعاونيات السكنية

تتضمن المحاسبة في تعاونيات الإسكان أنشطة مجلس الإدارة وموظفي المحاسبة التي تهدف إلى تسجيل المعاملات المالية الجارية، بالإضافة إلى الاحتفاظ بالدفاتر التي تنص عليها السياسة المحاسبية للشركة.

تتكون المحاسبة في تعاونية الإسكان من المكونات التالية:

1. تسجيل إدخالات المعاملات المنفذة.
2. استخراج إيصالات الدفع للأعضاء وغير الأعضاء في جمعية الإسكان التعاونية.
3. تثبيت سداد فواتير المقاولين.
4. توزيع الأموال بين الصناديق الداخلية و الحساب الحاليفي البنك.

تتم المحاسبة في مجلات تعاونية الإسكان المخصصة لتسجيل المعاملات المالية وتخضع للتخزين بعد اكتمالها لمدة ثلاث سنوات.

تشمل المجلات المحاسبية ما يلي:

• دفتر المقبوضات والمصروفات.
• سجل الاستلام.
• مجلة الرواتب.
• كتاب التقارير.
• قوائم المقبوضات من خارج الميزانية.
• قوائم المدينين.

تعتمد ميزات المحاسبة في التعاونية على عدد المساهمين، وعدد المالكين الذين ليسوا أعضاء في التعاونية، بالإضافة إلى الميزات الداخلية.

مرجع.الجزء الأكثر أهمية في المحاسبة هو الترحيل المالي للمعاملات.

منشورات

الترحيلات (أو تعيينات الحساب) تعني سجل المعاملات المالية التي يتم إجراؤها في تعاونية الإسكان وفقًا للقواعد تقارير صارمةأنشئت بأمر من وزارة المالية رقم 94 ن.

ينشئ هذا الأمر مراسلات بين المعاملات الواردة والصادرة وأرقام الحسابات الفرعية المخصصة لكل عملية في دفتر الوارد والصادر.

كل عملية لها رقم حساب فرعي خاص بها للخصم والائتمان. تشمل الأسلاك النموذجية المستخدمة في مجتمع الإسكان ما يلي:

1. دين المساهمين على المساهمات هو D 76 و K 86.
2. متأخرات الدفع من قبل السكان الذين ليسوا مساهمين في تعاونيات الإسكان - D62 وK 90.
3. محاسبة تكاليف صيانة المباني المشتركة - D 26 و K 69-71.
4. الدفع مقابل العمل شركات الطرف الثالث– د 26 و ك 60 .
5. إصلاح الميزانية العمومية – د 99 و ك 84.
6. تسجيل النفقات ل ارجو ارفاق سيرتك الذاتية مع الرسالة– د 96 و ك 60 .
7. تسجيل مصاريف صيانة ممتلكات سكان الدور التعاونية الذين تركوا المنظمة - د 90 و ك 20.
8. مصاريف خدمة حساب مصرفي – D 90 و K 51.
9. إنشاء صندوق الإصلاح - D 86 و K 96.

بالنسبة لعدد من العمليات، يجب على المحاسب استخدام تعيينات حسابية معقدة، على سبيل المثال، عندما يتم تحويل الدخل من تأجير العقارات إلى النفقات المستهدفة وعندها فقط يتم إضافته إلى الميزانية العمومية للتعاونية.

دخل

الجميع التوازن الماليتنقسم التعاونية السكنية إلى قسمين:

يعتبر جميع الدخل المستلم في الميزانية العمومية لتعاونية الإسكان أصلاً ماديًا لهيكل الإسكان ويخضع للضريبة. يشمل الدخل في تعاونيات الإسكان عادة ما يلي:

1. رسوم عضوية المساهمين.
2. الربح من النشاط الاقتصادي.
3. عائدات الرعاية.
4. مساعدة خيرية.
5. الإعانات من الميزانية المحلية.
6. الفائدة على الأوراق المالية.
7. الجزاءات والغرامات التي يدفعها أصحاب المباني بسبب التأخر في السداد.

اعتمادا على السياسة الضريبية للتعاونية قد لا يتم تضمين بعض الدخل في الجزء النشط من الميزانية العمومية.

على سبيل المثال، مع نظام حساب الضرائب المبسط، يمكن اعتبار الأرباح من الأنشطة التجارية أموالاً مستهدفة مخصصة للأغراض القانونية، وبالتالي لا تخضع للضريبة.

لتحديد الأرباح المستلمة من الأنشطة الاقتصادية لتعاونيات الإسكان (إيجار المباني والمساحات الإعلانية وما إلى ذلك) كأموال مخصصة لا تخضع للضريبة بموجب نظام الضرائب المبسط، من الضروري تطبيق الإدخالين D 84 وK 86 على هذه الأموال ربح.

قضايا المحاسبة المالية في شركة الإدارة

تقوم شركات الإدارة، التي تجتذبها الهياكل السكنية المختلفة (الشراكات والتعاونيات وغيرها) لتنظيم صيانة العقارات المشتركة للمقيمين (أعضاء جمعيات أصحاب المنازل أو المساهمين)، بتنفيذ محاسبةالتمويل كمنظمات غير ربحية.

تعتمد ميزات المحاسبة في المنظمات الإدارية على اختيار النظام الضريبي والسياسة المحاسبية.

يمكن تنفيذ الضرائب:

• وفقا للنظام القياسي.
• وفقا لنظام مبسط.

تتضمن الطريقة القياسية لفرض الضرائب فرض ضريبة على جميع دخل شركة الإدارة بمعدل 13 بالمائة، ومع نظام مبسط، يتم تحميل الضرائب على الجزء المتبقي من الدخل بعد خصم النفقات. من الضروري أن نأخذ في الاعتبار أن الممتلكات المنقولة في الميزانية العمومية لشركة الإدارة (آلات إزالة الثلوج والمعدات وما إلى ذلك) لا تخضع للضريبة إلا في ظل النظام الضريبي المبسط.

يتم وضع السياسة المحاسبية لشركة الإدارة على النحو التالي وثيقة منفصلة، والذي تمت الموافقة عليه من قبل الاجتماع العام لأعضاء منظمة الإسكان. يجب أن تحتوي هذه الوثيقة على المعلومات التالية:

1. حول طريقة الضرائب.
2. حول وتيرة إصدار التقارير إلى مراقب الحسابات والجمعية العامة.
3. حول طريقة المحاسبة عن الأصول الثابتة والجزء غير الملموس من الأصل.
4. حول النموذج وسجلات المحاسبة الداخلية.
5. مخطط عمل للحسابات يستخدم لتسجيل تعيينات الحساب.

يتم تحديد تكرار إنشاء البيانات المالية لموظفي المحاسبة في تعاونيات الإسكان وجمعيات أصحاب المنازل والإسكان والخدمات المجتمعية من خلال ميثاق المنظمة، ولكن لا يمكن إجراؤها أقل من مرة واحدة في السنة (الجزء 1، البند 3، المادة 120 من قانون الإسكان) قانون الاتحاد الروسي).

لذلك، يقوم محاسب جمعية الإسكان التعاونية بتتبع جميع المعاملات المالية في المنظمة ويقدم تقارير عن أنشطته إلى مجلس الإدارة والمدقق والمساهمين. للقيام بذلك، يجب أن يكون لديه خبرة كافية.

لتعزيز الرقابة على المحاسبة في التعاونية، يتم توزيع المسؤوليات المحاسبية بين العديد من الموظفين، مع كل منهم تم توقيع اتفاقية المسؤولية.