Üzleti ötlet: hogyan lehet üzletet nyitni lakásbérléssel. Milyen üzletet kell nyitni egy lakónegyedben

A lakások adásvétele százalékos arányban a legjövedelmezőbb a gazdaság reálszektora után. Fő előnye az passzív karakter kereset. Jelentős hátránya a magas kockázat. Ha azonban helyesen elemzi a piacot és helyesen értékeli a fejlesztő megbízhatóságának fokát, a kockázat minimálisra csökkenthető.

Az orosz nagyvárosok építőipari piaca megközelítőleg ugyanolyan intenzitással fejlődik. A főváros itt a magas belépési küszöb miatt különbözik (a lakások ára jóval magasabb). Különös figyelmet érdemelnek az olyan városok, mint Szocsi, amelyek 2012-2014-ben valódi építési fellendülést éltek át a hatalmas beruházások miatt.

Oroszország többi része lassan halad a sínek mentén, és a fő gazdasági előrejelzések hasonlóak.

Több okból vettük be Samarát:

1. Ez egy régió.
2. Ez több milliós város.
3. Ez egy olyan város, ahol nagy az éves lakásbeadási volumen.
4. És az utolsó fontos szempont, hogy a szerző itt él, ami azt jelenti, hogy lehetősége volt saját szemével és lábával feltárni ezt a termékeny témát.

Alig néhány évvel ezelőtt egy ingatlan építési szakaszban történő megvásárlása, majd az üzembe helyezés utáni továbbértékesítés, átlagosan egy évvel később lehetővé tette, hogy egy lakás költségének körülbelül 15-20%-át megkapja a gazdaságban és a középmezőnyben. -ár szegmensek. A jövedelmezőségnek több fajtája van passzív jövedelem Nem tudtam elhozni.

Ma még mindig összeadják ezt a 15-20%-ot azok, akik az új épületek költségkülönbözetén akarnak keresni, és gyakran sikeresen eladják otthonukat. Az adótörvénykönyv újításai (kisebb mértékben) és a piacra kerülő lakások megnövekedése (nagyobb mértékben) azonban azzal fenyeget, hogy nagymértékben csökkentik a viszonteladók ilyen jellegű bevételeit.

2010 óta Szamarában és máshol is nagyvárosok Megkezdődtek a nagyszabású projektek a gazdaságos lakásokkal rendelkező területek fejlesztésére. Példaként Samarát használva ezek a Koshelev projekt a város északi peremén és a déli város a déli szélén. E nagyszabású projekteken kívül évente új házak épülnek a város más területein (Volgar, SOFZHI létesítmények (Samara Regionális Lakás- és Jelzálogalap), többszintes épületek az 5. és 6. tisztáson, Taskentskaya utca stb.)

A jelzáloghitelek lehetővé teszik a lakosok lakásigényének kielégítését, aminek köszönhetően az oroszok lakhatási mutatója nőtt.

Tipikus példa az új épületek vásárlásából és eladásából származó pénzkeresetre

Eladó a fejlesztőtől 2016 december. 2 szobás lakás egy 5 szintes épületben, területe 47 nm, ára 1 620 000 rubel. Határidő: 2017. június 1

2017 áprilisában (5 hónap elteltével) a viszonteladó 2 165 000 rubelért eladja ezt a lakást, legfeljebb 50 000 - 60 000 rubel árverésen. Személyes jövedelme ebből a hat hónapból ebből a tranzakcióból 485 000 rubel lesz.

Befektetési objektum kiválasztása

Tételezzük fel, hogy van 1,5 millió rubelünk, amit egy 1 szobás lakásba szeretnénk befektetni egy új épületben továbbértékesítés céljából.

Ehhez elemeznünk kell a lakáspiacot, hogy olyan tárgyat válasszunk, amelyet gyorsan és nyereségesen el tudunk adni.

Mivel az egyik fejlesztés alatt álló terület 3 szintes, a második 5-10 emeletes épületek. Ezután korlátozzuk az emeletek számát.

Javasolt befektetési tárgy: 1 szobás lakás-új épület 1,5 millió rubelig.

A minikutatás alapján megállapíthatjuk, hogy az első kerületben sokkal több ajánlat van ebben az árkategóriában. Ugyanakkor a lakások többnyire már eladók től magánszemélyek. A második kerületben nem sokban különbözik a másodlagos és az elsődleges piaci ajánlatok száma.

Ugyanakkor, mint ismeretes, az emberek elsősorban az adott helyen való tartózkodási preferenciáik alapján vásárolnak lakást. Ha egész életét mondjuk a Kirovsky negyedben élte le, akkor ott keres majd lakást vagy hasonló irányba. Ezért helyezik el az építők maguk reklám bannerek lakóhelyükön célközönség. Ugyanakkor vannak kivételek, amelyek csak megerősítik a szabályt.

Példa a becsült beszerzési tevékenységre a várostérképen körzetenként:

A beszerzési tevékenység térképe régiónként.

Az új fejlesztés első pontját piros négyzet, a potenciális vásárlók „élőhelyét” piros kör jelzi.

A második esetben ennek megfelelően az új fejlesztés helyét fekete négyzet, az ügyfelek lakóhelyét pedig fekete kör jelzi.

A befektetési objektumok kiválasztásakor a következő szempontokat célszerű figyelembe venni:

• Fejlesztői megbízhatóság
• Az ingatlan vonzereje a potenciális vásárlók számára
• Hasonló ajánlatok száma

Fejlesztői megbízhatóság

IN építőipari vállalkozás Nem véletlenszerű emberek jönnek. Nagy projektek megvalósítása lehetséges, ha nagyok vannak készpénz(saját vagy kölcsön), a fejlesztő tapasztalata, engedélyezési dokumentumok.

Rendszerint, építőipari cégek már több éve működnek a piacon, és megtudhatja, milyen objektumokat építettek és milyen sikerrel.

Ha a cég új, akkor érdemes tájékozódni, hogy ki a cég alapítója, és milyen projektekben vett részt az illető. Ha a botrányos befejezetlen tárgyak kapcsán szóba kerülne a cégvezető neve, akkor is indokolt lenne a vásárlás visszautasítása, még akkor is, ha a lakás ára nagyon vonzó.

A lakás alacsony ára és a gyors szállítási idő figyelmezteti Önt.

Jó jelként szolgálhat viszont a fejlesztő részvétele a szövetségi költségvetésből finanszírozott programokban (katonák lakhatása, fiatal családok számára stb.), elegendő számú befejezett objektum, az új épületek hitelezésében részt vevő bankok.

Vásárlás előtt feltétlenül olvassa el engedélyező dokumentációt: tanúsítvány számára földterület, építési engedély, projekt nyilatkozat.

Egy példa, ami riasztó lehet:

• A lakást lényegesen alacsonyabb áron adják el, mint a hasonló piaci ajánlatok.
• Az építési engedélyt még 2010-ben kapták meg, azóta meghosszabbították.
• A helyszínen az építkezés vagy el sem kezdődött, vagy nagy késéssel zajlik.
• Az alapító neve a befejezetlen tárgyak kapcsán hangzott el.

Példa egy objektumra, ahol nagy a valószínűsége annak, hogy befejezetlen építkezés vagy késleltetett üzembe helyezés.

Az ingatlan vonzereje a potenciális vásárlók számára

Az objektumot megbízható fejlesztő építheti (beleértve kormányzati vagy félkormányzati struktúrákat, jelzáloghitel-kezelőket), alacsony költségés állami vagy regionális forrásokból épül fel, például a leromlott lakásokból való letelepítésre. Azonban végső soron nagyon csekély vonzerejük van a vásárlók számára: nincs szociális infrastruktúrájuk, rossz, olcsó anyagokból épülnek, és nagyon távoli területeken találhatók.

Az Ozerny mikrokörzet ilyen példa lett Szamarával kapcsolatban. A Koshelev-projekttel egyidőben épült, hasonló 3 emeletes épületekből állt, és Koshelevhez képest sokkal közelebb, a Kuibisevszkij kerületben található.

A létesítmény megépítése után azonban kiderült, hogy itt nem lesz infrastruktúra, kevés a lakó, a házak nagyon hamar elvesztették eredeti megjelenésüket. Ennek eredményeként az itteni lakásokat 7 év után a kezdeti árnál olcsóbban és hosszú időre adják el.

Példa egy olcsó lakásra a szamarai piacon.

Hasonló ajánlatok száma a piacon

A tömeges fejlesztés a hasonló javaslatok túlkínálatához vezethet. Ennek eredményeként egy tárgy eladásához csökkentenie kell annak értékét, ami azt jelenti, hogy nem fog tudni pénzt keresni a viszonteladásból.

Ideális megoldás lenne olcsón lakást vásárolni egy több részből álló épületben a város központi részein egy megbízható fejlesztőtől. Nem meglepő, hogy az ilyen lakásokat gyorsan felkapják a viszonteladók.

Lakásértékesítés: az értékesítés szakaszai, kockázatok és adók

Lakásértékesítéskor ne vegye igénybe ingatlanközvetítők szolgáltatásait. Feladatuk, hogy rávegyék Önt a gyors eladás árának csökkentésére, és az eladás tényéért jutalmat kapjanak (az ingatlanosok gyakran beszámítják szolgáltatásaik költségét az ingatlan árába). Az igazság az, hogy ha alacsony az ár, akkor a lakás rövid időn belül elkel.

Értéktelen a tranzakciótámogató szolgáltatás azon eladó számára, aki legalább egyszer elolvasta a vonatkozó jogszabályokat, és képviseli az ingatlanvásárlás és -eladás szakaszait.

Az ingatlanosok az ön lakásán kívül még 5-10 lakást keresnek ugyanarra a környékre, és nem szabad abban reménykedni, hogy az ingatlanosok különös buzgalommal próbálják majd eladni az ingatlanodat. Gyakran átütemezik a bemutatókat az ügyfelek számára számukra kényelmesebb időpontra, elfelejtik frissíteni a hirdetést az üzenőfalakon (mindannyian emberek vagyunk!), stb.

Tehát a vevőnek tetszett az Ön lakása, és készen áll a megvásárlására. Milyen lépéseket kell megtenni együtt, hogy ő legyen a lakás tulajdonosa, és Ön megkapja a várva várt nyereséget?

1. Zálogszerződés aláírása (átvételi elismervény) és kaució átvétele egy lakás eladásáért. Ezekkel a lépésekkel a felek bizonyítják az ügylet végrehajtására irányuló szándékuk komolyságát. A vevő általában kéri, hogy mutassa be neki az útlevél dokumentumokat vagy másolatait, a tulajdonjogról szóló bizonyítványt, a kataszteri tervet, a közüzemi számlákon fennálló tartozás hiányáról szóló igazolásokat, a mérőeszközök útleveleit (ha vannak), a DDU-szerződést, egy a tárgy átvételének és átadásának aktusa.
2. Ügyletkötés, adásvételi szerződés elkészítése és aláírása. A szerződés megkötéséig az eladó kivonatot nyújt az egységes állami nyilvántartásból és meghatalmazást a házastárs eladási jogáról, ha a lakást a házasság alatt vásárolták.
3. Pénzeszközök átutalása.
4. A megállapodás regisztrációja az MFC-nél.
5. Tulajdonjog beszerzése (kivonatok az egységes állami nyilvántartásból).

Az adás-vételi tranzakció lebonyolításának szakaszai jelzáloghitel-alap felhasználásával.

1. A vevő az aláírt biztosítéki szerződés alapján a biztosítékot átadja és az ingatlanról értékbecslést készít.
2. Adsz neki másolatot a kataszteri útlevélről, az útleveledről, a tulajdonjogról, a szerződésről.
3. A bank 5 napon belül értékeli az ingatlant, és felkéri a vevőt a hitelszerződés aláírására.
4. Ugyanazon a napon, amikor a vevő aláírja a hitelszerződést, Ön bejön a bankba, megkapja az előleget, és ír egy nyugtát.
5. Ezt követően a bank készpénzben adja ki a kölcsönpénzt, Ön és a vevő pedig letétbe helyezi azt egy széfben.
6. Menjen az adásvételi szerződés regisztrálásához a Bankon vagy az MFC-n keresztül.
7. Miután megkapta az MFC-től egy csomag regisztrált dokumentumokat, az eladó beviszi azokat a Bankba, és kiveszi a pénzt a széfből.

A lakás költségének alulbecslése a szerződésben

Az adócsalást a tulajdonosok 99%-a gyakorolja, akik az építési szakaszban vásároltak ingatlant annak további továbbértékesítése céljából. Ellenkező esetben a viszonteladás egésze elveszik.

Ez úgy történik, hogy a lakás adásvételi szerződésében aláírja a költségeket.

Az adócsalást a tulajdonosok 99%-a gyakorolja, akik az építési szakaszban vásároltak ingatlant annak további továbbértékesítése céljából. Ellenkező esetben a továbbértékesítés egésze elveszik.

Példa: egy lakást 1 600 000 rubel áron adnak el. A szerződés 1 300 000 rubel összeget határoz meg - az az ár, amelyért a lakásokat a fejlesztőtől vásárolták. A dokumentumok szerint a tulajdonos azon az áron adja el a lakást, mint amennyit megvette, vagyis nem kell 300 000 rubel 13%-át befizetnie az adóhivatalnak.

A vevő megszenvedi ezt a konstrukciót, ha 5 évnél korábban értékesíti az ingatlant. Ha ez megtörténik, akkor vagy adót kell fizetnie az árkülönbözet ​​után, vagy az előző eladóhoz hasonlóan alacsonyabb összeget kell feltüntetnie az adásvételi szerződésben.

A bankok jelzáloghitelt nyújtanak a vevőnek egy olyan rendszer szerint, amely a következő módon csökkenti a lakás költségeit:

• A fő adásvételi szerződés meghatározza a lakás költségét, például 1 000 000 rubelt, az előleg összege 100 000 rubel, a kölcsön összege pedig 900 000 rubel. A becsült értékből 900 000 kerül kiszámításra, amelynek legalább 1 300 000 rubelnek kell lennie - a lakás valódi ára a piacon.
• Ugyanakkor az előzetes adásvételi szerződésben az szerepel, hogy a lakás ára valójában 1 300 000 rubel, az előleg 400 000, a hitel összege 900 000 rubel.
• Az alábbi megállapodás tartalmaz egy olyan záradékot, amely szerint a felek megállapodása alapján a lakás ára a fő adásvételi szerződésben 1 000 000 rubel lesz.

Az eladó számára azonban vannak kockázatok. Abban az esetben, ha a vevőnek felmerül adóhatóságok meghatározott valós értékű lakás adásvételi előszerződése a levonáshoz, az eladónak 13%-os adót kell fizetnie az ingatlan eladásakor befolyt pénzeszköz után.

Hogyan keress pénzt egy lakás továbbértékesítésével, ha nincs elég pénzed

Korábban csak azok kereshettek pénzt adásvételből, akiknek körülbelül 1,5-2 millió rubel készpénzben vagy bankszámlán volt. Ma egy olyan eszköznek köszönhetően, mint a jelzáloghitel, szinte mindenki számára megjelent a további passzív jövedelem lehetősége. hivatalos megjelenés bevétel és némi ingyenes összeg 200 000 - 500 000 rubel.

A jelzáloghitelek elérhetősége lehetővé tette a viszonteladók egy másik kategóriájának megjelenését a piacon: eladó-kölcsönvevők.

Munkájuk sémája:

Egy lakást jelzáloghitellel vásárolnak az elsődleges piacon előleggel azzal a céllal, hogy egy év múlva felfújt áron eladják. Egy év leforgása alatt az összeget vagy hosszú időre visszafizetik (ha van rá lehetőség), vagy eladják, zálogba helyezik. A bankok ezt az eljárást gond nélkül végrehajtják, különösen akkor, ha a leendő vevő előlege teljesen fedezi az első bankkal szemben fennálló tartozást.

Évre kamatot fizetnek, de a bevételek teljes összege fedezheti ezeket a kiadásokat.

Példa . Egy megbízható fejlesztőtől származó lakás ára 1 000 000 rubel durva kivitelezéssel. A kezdeti fizetés 200 000 rubel. Kölcsön 20 évre 10,9 kamattal. Összeg havi kifizetések 8200 rubel lesz. Az évre fizetett összeg 98 400 rubel lesz. A tőketartozás visszafizetési összege 12 000 rubel, a bankkal szembeni tartozás egyenlege 998 000 rubel. A ház üzembe helyezése után a lakást 1 300 000 rubel áron értékesítik. Kiszámítjuk a jövedelmezőséget: 1 300 000 – 998 000 – 98 400 = 203 600 rubel. Ez az a jövedelem, amit kaphat. Egy hónapra vonatkoztatva ez nem olyan sok: körülbelül 17 000 rubel. Ez azonban abszolút passzív nézet jövedelemmel és minimális kockázattal.

Ha drágábban szeretné eladni az ingatlant, kisebb javításokat - falak vakolása, villany bekötése - elvégezhet. Ebben az esetben a költségek körülbelül 20 000 rubel (gipsz) + 10 000 rubel (villamos vezetékek) lesznek. Ez nem olyan nagy kiadás, de egy ilyen lakás nagyobb valószínűséggel vonzza a vásárlókat, és ára 1 350 000 rubel és 1 400 000 rubel között lehet.

A bérbeadás évek óta népszerű és továbbra is népszerű, hiszen sokaknak nincs lehetőségük lakásvásárlásra, a cégek pedig igyekeznek csökkenteni az egyszeri fejlesztési beruházások mértékét. A bérelhető ingatlanok köre folyamatosan bővül: pillanatnyilag Akár olyan dolgokat is bérelhet, mint görkorcsolya, síléc, stb. - minden, ami nem állandó, de szezonálisan használható.

A leggyakoribb lehetőség azonban továbbra is az ingatlan bérlése. Annak érdekében, hogy bizonyos bevételt kapjon egy adott helyiség bérbeadásából, figyelembe kell vennie számos árnyalatot, amelyeket ebben a cikkben tárgyalunk.

Meg kell érteni, hogy az ingatlanokat általában 3 csoportba sorolják - földterület, lakás és nem lakás céljára szolgáló helyiségek. A legelterjedtebb szolgáltatástípusok ezen a piacon a lakások és nem lakáscélú helyiségek bérbeadása.

A nem lakáscélú ingatlanok közül általában kereskedelmi ingatlanokat bérelnek. Ugyanakkor az összes jó hírű elemző ügynökség a következő típusokat azonosítja:

• irodahelyiségek;
• kereskedés;
• raktár;
• ipari.

Ezen kívül egyes szervezetek bérelnek külön faj helyiségek – „különleges célra” kategória. Itt az épületeket óvodáknak, iskoláknak, kórházaknak, templomoknak stb.

Az ingatlanokon kívül bérelhet földet, pavilonokat, felszereléseket, autókat, speciális felszereléseket, készleteket és még sok mást. Ez azonban egy ritkább és összetettebb vállalkozási forma.

Mi a legjobb ajánlat?

Ha lakóingatlanokról beszélünk, egy egyszobás lakás átlagos költsége 10-15 percre a metrótól egy moszkvai lakónegyedben 5-6,5 millió rubelbe kerül. Ugyanakkor az ilyen szobák átlagos bérleti díja körülbelül 25-30 ezer rubel. Ennek eredményeként a számítás során megállapítható, hogy egy egyszobás lakás minimális megtérülési ideje körülbelül 15 év.

Ennek megfelelően ez a lehetőség befektetési szempontból nem nevezhető túl jövedelmezőnek: ez az egyetlen eset, amikor ez igazán megtérül, az a lakás öröklése.

Ha az irodahelyiségekről beszélünk, akkor azok valamivel drágábbak, mint a lakóépületek, hiszen elérhetőbb helyeken kell elhelyezkedniük, és nagyobb a területük. Moszkvában egy kis irodahelyiség 6,5-7,5 millió rubelbe kerül, feltéve, hogy a terület körülbelül 60-70 négyzetméter. Ebben az esetben a bérleti díj 1 négyzetméterenként kerül kiszámításra.

A Knight Frank ügynökség szerint 2015 végén az A osztályú irodák bérleti díja körülbelül 25 ezer rubel volt, a B osztályú irodahelyiségeké pedig körülbelül 15 ezer rubel évente. Illetőleg, maximális futamidő lesz megtérülés körülbelül 8 év.

A kiskereskedelmi helyiségek bérbeadása még jövedelmezőbb, mint az irodahelyiségek – megtérülési idejük rövid 5-6 év. De van egy fontos korlátozás: az ilyen ingatlanok esetében az egyik kulcstényezők helynek bizonyul. A helyiségeket központi helyen, nagy forgalmú területen kell elhelyezni. Végül is jól kell kivitelezni.

Általánosságban elmondható, hogy a kereskedelmi ingatlanok csak egy paraméterben alacsonyabbak a lakóingatlanoknál: a kockázati szintben, mivel ez az ország és egy adott város gazdasági helyzetétől függ.

Ha meg szeretné tudni, hol kezdje el és hogyan fejlesszen ki ilyen tevékenységeket, nézze meg a következő videót:

Hogyan lehet megszervezni egy ilyen vállalkozást a semmiből?

1. Mindenekelőtt megfelelő bérelhető helyiséget kell találnia. Lakásterület öröklése esetén az eljárást olyan dokumentumok elkészítésével kezdjük, amelyek megerősítik, hogy a vállalkozó az ingatlan tulajdonosa.
2. Ha kész helyiséget keres, a legjobb, ha professzionális ügynökségek szolgáltatásait veszi igénybe, amelyek segítenek felmérni a lakhatás vagy a kereskedelmi ingatlan valós költségeit: egy tapasztalatlan üzletember könnyen hibázhat.
3. Ezután ki kell töltenie az ingatlanhoz szükséges dokumentációt. Ha ez kereskedelmi ingatlan, és azt speciális szervezeteknek tervezik bérbe adni (pl. vendéglátás), gondoskodnia kell további engedélyek és vélemények beszerzéséről egyes szolgáltatásoktól.
4. Regisztráció után elsődleges dokumentációátépítést, javítást kell végezni: lakóingatlanok esetében fontos bizonyos bútorkészlet beszerzése, ill. háztartási gépek, hiszen a beköltözés után azonnal lakható lakások magasabb áron kínálhatók magas költség. Abban az esetben, ha kereskedelmi ingatlan Fontos, hogy összpontosítson a szabad terület növelésére és a későbbi átépítés lehetőségére, hogy megfeleljen az ügyfél igényeinek.

IN Orosz gyakorlat Sokan szerződéskötés nélkül adnak bérbe lakóingatlant – ezzel megszabadulhatnak a 13%-os személyi jövedelemadótól és csökkentik a megtérülési időt. Ez azonban bizonyos kockázatokkal jár – különösen olyanokkal, amelyek az ügyfelek megbízhatatlanságához kapcsolódnak. Ezért mind a nem lakáscélú, mind a lakóingatlan esetében szükséges a bérlővel való kapcsolat formalizálása.

Hol keressünk ügyfeleket?

Ügyfelek keresése ezen keresztül standard opciók keretein belül nem hatékony a reklámozás (reklám elhelyezése közterületen vagy nyomtatott sajtóban). kölcsönző üzlet. A reklámozást keresztül lehet végezni közösségi média(ez különösen igaz a lakóingatlanok bérbeadásának helyzetére) – itt a „szóbeszéd” effektus működik.

Emellett alkalmas a tematikus oldalakon és fórumokon való közzététel is. Mert kiskereskedelmi helyiségek, különösen azok, amelyek itt találhatók bevásárlóközpontok, lehetőség van „kiadó” hirdetés feladására a tulajdonos telefonszámával. Ezzel bővül a kör potenciális ügyfelek a bevásárlóközpont minden látogatójának.

Végül van még 2 elég hatékony módszerekügyfelek felkutatása - tematikus weboldal vagy blog fenntartása a szolgáltatások feltűnés nélküli hirdetésével bérbeadóként, valamint brosúrák és névjegykártyák terjesztése.

Szükséges költségek

Ha egy vállalkozó ilyen vállalkozásba fog bekapcsolódni, meg kell értenie, hogy a fő költségtételek között szerepelnie kell átépítési költségek: ebben az esetben az ügyfelek készek jóval magasabb áron kötni a bérleti szerződéseket (a különbség akár másfélszeres is lehet). Ez azért van így, mert az átépítést követően a hasznosítható terület százalékos aránya leggyakrabban növekszik, ráadásul a helyiséget saját igényei szerint lehet módosítani.

A költségek közül ki kell emelni még:

• Építési vagy helyiségbeszerzési költségek.
• Az értékelni tudó szakember szolgáltatásainak költsége piaci ár ingatlanra.
• A helyiségek karbantartási és biztonsági költségei.
• Áram, vízellátás stb.

Buktatók

Az egyik buktatók az optimális pénzbefektetés megállapítása. A tapasztalatlan vállalkozók gyakran helytelenül mérik fel egy adott helyiség értékét, ezáltal nem likvid tárgyakba fektetnek be, és nagy mennyiségű pénzt veszítenek.

Emellett fontos odafigyelni a vállalkozás jogszerűségére, a jogszabályi változásokra és a papírmunka folyamatára (elsősorban a kereskedelmi ingatlanokra vonatkozik).

Felhívjuk figyelmét, hogy a bérleti üzletágban az adójogszabályok folyamatosan változnak.

A költségek és a megtérülési szint kiszámításakor több fejlesztési lehetőséget kell meghatározni - optimista, legreálisabb és pesszimistább, hogy meghatározzuk az objektum hozzávetőleges megtérülési idejét, valamint a kockázatok diverzifikálásának tényét. Elengedhetetlen, hogy legyen más bevételi forrása, hogy biztosítsa magát egy pénzhiányos helyzet ellen.

Ennek a területnek előnyei és hátrányai

U hasonló üzlet, mint másoknak, számos előnye és hátránya van a tulajdonságaiból. A hátrányok közül a fő kiemelhető - a bérlő keresése több hónapig is eltarthat (elsősorban az ipari létesítményekre és a járhatatlan helyeken lévő kiskereskedelmi ingatlanokra vonatkozik). Ennek eredményeként még magas ár bérbeadó nem tudja kompenzálni azokat a pénzügyi költségeket, amelyeket a bérbeadónak kell viselnie az állásidő teljes időtartama alatt.

A hátrányok közé tartozik még:

• meglehetősen hosszú megtérülési idő;
• Nem jó magas szintű jövedelmezőség;
• magas kezdeti költségek.

Ebben a helyzetben az egyetlen ésszerű lehetőség a likvid ingatlan vásárlása (olyan, amelyre mindig van bizonyos szintű kereslet). Ehhez fontos, hogy jól ismerje ezt a területet, vagy vegye igénybe szakember szolgáltatásait.

Az üzleti élet előnyei közé tartozik:

• hosszú távú szerződések egy éves vagy hosszabb időtartamra;
• stabil profitszint;
• a bevételt a bérbeadó folyamatosan megkapja;
• a haszonszerzés passzív jellege (a bérbeadónak nem kell erőfeszítést költenie a bérlővel kötött szerződés aláírása után);
• a vállalkozás jogi személyként történő regisztráció nélküli megszervezésének lehetősége.

Így a bérleti üzletág meglehetősen vonzó terület a pénzkereséshez. A legjobb azonban, ha más bevételi forrásokkal kombinálja, hogy biztosítsa magát az esetleges kockázatok ellen.

Így. Ön egy első emeleti lakás boldog tulajdonosa. Ha nem tervezi, hogy ebben a lakásban él, akkor kezdhet pénzt keresni belőle. A legegyszerűbb, ha bérbe adjuk. De javasoljuk, hogy fontolja meg más lehetőségeket, és használja ezt a lakást üzleti célokra. Ez némi befektetést igényel – de a bevételi szint jóval magasabb. Ehhez át kell helyeznie a lakást lakóházból nem lakáscélúvá. A lakás felújítása után kezdődhet a felújítás. Az első dolog, amit meg kell tennie, egy külön bejárat. Nagyon jó, ha az ablakok és az erkély egy része a főbejárattal ellentétes oldalra néz - ez leegyszerűsíti a felújítási folyamatot, és nem zavarja a többi lakót. És ne is gondoljon arra, hogy pénzt spóroljon külön bejárattal – függetlenül attól, hogy milyen típusú vállalkozást választ, elfogadhatatlan, hogy az ügyfelek a közös bejáraton keresztül lépjenek be. A belső felújítások elhalaszthatók mindaddig, amíg meg nem határozzák, hogy milyen típusú vállalkozásra fogja használni lakását.

Összegyűjtöttük Önnek az információkat, és kínáljuk a leggyakoribb üzleti területeket, amelyekhez a földszinti lakásokat használják.

• A leggyakoribb célpont a fodrász. Még egy egyszobás lakás is alkalmas erre, ha a szoba elég nagy ahhoz, hogy több mesterember is elférjen. Az összes helyiséget, sőt az erkélyt is használhatja, ha leszigeteli és felszereli.

• A második nem kevésbé gyakori úti cél az élelmiszerbolt. De itt van néhány árnyalat. Először is, egy üzletnek legalább háromszobás lakásra van szüksége ahhoz, hogy normális árukínálatot biztosítson. Továbbá, ha sok üzlet van a környéken, vagy vannak nagy szupermarket, előfordulhat, hogy a bevétel nem lesz akkora, mint ahogy tervezi. Ha csak üzletet szeretne nyitni a földszinten, és lakást keres erre a célra, válassza ki azokat a területeket, ahol kevés lakóépület található nagyszámú lakóépület számára. élelmiszerboltok. Akkor az üzletére nagy lesz a kereslet, és elhozza jó profit.
• Alternatív megoldásként bármilyen típusú üzletet nyithat: háztartási vegyszerek, írószer, virágbolt stb. A választás a tiéd. Ha bármely területen értékesített már árut, és kapcsolatot épített ki a beszállítókkal, logikus lenne, ha olyan üzletet nyitna, amely az Ön számára ismert termékkel rendelkezik.

• A harmadik legnépszerűbb, a földszinten kialakítható üzleti terület a gyógyszertár. Egyszobás lakás is alkalmas ide. Végül is egy gyógyszertár nem igényel sok helyiséget, mivel az áruk nem foglalnak sok helyet.

• Egy másik lehetőség az üzleti irányra a bankfiók. Ennek az opciónak megvannak a maga árnyalatai. A helynek elég zsúfoltnak és messziről láthatónak kell lennie, mert nincs értelme bankfiókot nyitni egy sötét zugban. És bár ezek a mutatók az üzleti élet első három területén fontosak, ha az emberek az üzlet bármely sarkába jönnek, amikor élelmiszerre van szükségük, és az otthonuk közelében található, akkor a bankfióknak láthatónak kell lennie. Még egy dolog - egy bankfiókhoz legalább három szobás lakásra lesz szüksége. És ha az első három lehetőségben Ön lehet egy vállalkozás tulajdonosa. akkor bank esetén – csak a lízingbeadó. Kevesebb a haszon – de kevesebb a fejfájás is.
• A felújított lakás irodának is kiadó. Pénzkereseti lehetőség a bérlés is, de a bérlet nem lakás céljára szolgáló helyiségek sokkal inkább lakossági és ennek megfelelően nagyobb lesz a profitja.

• Az egyik jövedelmező opciók- kávézót nyitni. Ez az opció jó nyereséget hoz, ha mindent megfelelően szervez. Problémái lehetnek azonban a ház szomszédos lakóival és az üzletág illetékes hatóságoknál történő jóváhagyásával. Ezért legyen a kávézója a lehető legnyugodtabb hangulatú, például kávézó vagy mini pizzéria. Mindenesetre nem ajánlott ilyen helyen alkoholt árulni, még kevésbé sörfőzdévé alakítani a kávézót.

Bármelyik üzleti lehetőséget is választja, ne féljen elkezdeni. Már van ingatlanod, és pénzt is kereshetsz vele. És ha a javasolt lehetőségek egyike sem tetszik Önnek, látogasson el weboldalunkra abban a részben, ahol a fiatal üzletemberek közzéteszik a magukét, és talán itt találja meg ideális üzletét.

Az ingatlanvásárlás nem csak egy módja annak, hogy megtakarítsd a saját megtakarításaidat, hanem egy lehetőség arra is, hogy továbbértékesítéssel vagy bérbeadással pénzt keress rajta. Ez az egyik likvid és egyedi eszköz. Az ingatlanba fektető üzletembereket két fő szempont vezérli: az inflációval szembeni megtakarítási vágy, valamint az a vágy, hogy ingatlanok továbbértékesítésével vagy bérbeadásával növeljék jövedelmüket.

• A lakásbérlés előnyei és hátrányai
• Mennyit kereshet egy lakás bérbeadásával?
• A hely számít
• Új épület vagy másodlagos építés - mit válasszunk?
• Napi kiadó lakások
• Milyen dokumentumok szükségesek egy lakás bérbeadásához?

A lakásbérlés előnyei és hátrányai

A lakásvásárlás további bérbeadás céljából a leggyakoribb befektetési tranzakció. Egy ilyen művelettel nem fogsz gyorsan pénzt keresni, az átlagos bérleti bevétel a lakás költségének évi 3,5-5%-a. De ez ígéretes és hosszú távú befektetés alapokból idővel ideköltöztetheti a felnőtt gyerekeket, vagy eladhatja vidéki ház építése céljából. A lakás bérbeadása persze némi gondot igényel: folyamatosan bérlőt kell keresni, karbantartani a lakást, kozmetikai javításokat kell végezni.

A 2008-2010-es válság előtt. a „befektetési” tranzakciók száma, amelyek később bevételhez kapcsolódnak, az összes tranzakció körülbelül egyharmadát tette ki. orosz piac. Fokozatosan 20%-ra csökkent az arányuk, jelenleg 15%-on áll. Ezzel párhuzamosan nőtt azoknak a hosszú távú befektetőknek a száma, akik a jövőre nézve ingatlant vásárolnak.

Az ingatlanvásárlásba való pénzbefektetés hosszú távú projekt, de megbízhatóbb, mint a bankbetét. A bankbetét évi 10-12% rubelben helyezhető el, de ezt is figyelembe kell venni lehetséges kockázatokat: V utóbbi időben Sok csődbe ment bank van. A jó hírű bankok alacsony kamatokat kínálnak.

Mennyit kereshet egy lakás bérbeadásával?

Vessünk egy pillantást a táblázatra, amely egyértelműen mutatja a bérleti díjból származó bevételt:

Lakás lehetőségek	Lakásköltség	Bérleti bevétel havonta, rubelben	Bérleti bevétel évente, rubelben
Szoba	800 000	7 000	84 000
1 szobás lakás	1 900 000	14 000	168 000
2 szobás lakás	2 700 000	18 000	216 000
3 szobás lakás	3 500 000	22 000	264 000

De a bevétel mellett van még fix költségek- ezek a következők: lakásjavítás, bérbeadás ill közüzemi számlák(ha a bérleti díj nem tartalmazza), biztosítás és jövedelemadó.

Lakás lehetőségek	Bérleti és közüzemi díjak évente, rubelben	Adó (a bérleti díj 13%-a)	Kozmetikai javítások	Biztosítás	Összes kiadás évente
Szoba	24 000	10 920	6 000	3 200	44 120
1 szobás lakás	30 000	21 840	12 000	7 600	71 440
2 szobás lakás	42 000	28 080	24 000	10 800	104 800
3 szobás lakás	60 000	34 320	36 000	14 000	144 320

A jövedelmezőséget és a megtérülési időt befolyásolja a kezdeti ingatlanbefektetés nagysága, a javítások, valamint a közlekedési csomópontoktól való távolság. A saját pénzből vásárolt lakások megtérülési ideje több mint 10 év, a jelzálogkölcsönre felvetteknél pedig még ennél is hosszabb. Egy egyszobás lakásból havonta akár 96 ezer rubelt is kaphat.

Lakás lehetőségek	A lakás ára rubelben	Nettó jövedelem rubelben	Bevétel %-ban
Szoba	800 000	39 880	4,98%
1 szobás lakás	1 900 000	96 560	5,08%
2 szobás lakás	2 700 000	111 120	3,88%
3 szobás lakás	3 500 000	119 680	3,42%

A hely számít

A bérlőket és főleg a külföldieket nem a lakás történelmi fekvése érdekli, hanem a jó közlekedési kapcsolatok és a szükséges szolgáltatások elérhetősége. Ha nincs pénze lakásvásárlásra Moszkvában, akkor elkezdhet lakást vásárolni a moszkvai régióban. Egy ilyen lakásból származó bérleti díj 10-15%-kal alacsonyabb lesz, mint a fővárosban, de 50%-kal kevesebb pénzt költenek a lakás megvásárlására.

Az apartmanok ára és ennek megfelelően a metróállomások és vasútállomások közelében található lakások bérleti díja meredeken emelkedik. Érdemes figyelemmel kísérni az új metróvonalak építését, és ott kiadó lakásokat vásárolni. Moszkvában a moszkvai körgyűrűn kívüli területeken, ahová a metró érkezik, erősen drágulnak a lakások. Például Mytishchiben a lakásvásárlás és -bérlés költsége 30%-kal nőtt.

Veszteség nélkül lehetőség lesz lakásvásárlásra a repülőterekhez közeli területeken is. Nem túl magas költségek mellett az ilyen lakások stabil jövedelmet hoznak.

Új épület vagy másodlagos építés - mit válasszunk?

Amikor lakást vásárol későbbi bérbeadásra, két dolgot kell figyelembe vennie: mennyi idő alatt térül meg a befektetés, és mennyibe fog kerülni a lakás a jövőben. Ha előtérbe helyezi a pénzeszközök megtérülésének kérdését, akkor régi lakást kell vásárolnia.

A lakáspiacon a legtöbb ajánlat régi építésű lakás. A kereslet pedig meglehetősen nagy rájuk, ha alacsonyabb áron bérelünk lakást, akkor jövedelmezőbb, mint bérelni egy lakást. Bár igény is van rájuk, van, aki új építésű házakban, modern bútorokkal és gépekkel teli lakásokban szeretne élni.

Az új építésű lakások drágábbak, így hosszabb lesz a megtérülési idejük. Ugyanakkor az új épület bérleti díja többe fog kerülni. Ha egy lakást az elsődleges piacon vásárolnak, ajánlatos olyan nagy fejlesztőtől vásárolni, aki tapasztalattal rendelkezik a kereskedelmi fejlesztésben, valamint az állami bankokkal közös jelzáloghitelezési programokkal. A fejlesztő lakásokat ad el szövetségi törvény FZ-214.

Tehát vásárolt egy lakást, és úgy döntött, hogy felújítja. Az egyik fő hiba, amit a bérbeadók elkövetnek, hogy egy turistaosztályú lakást business osztályú felújítással újítanak fel. Hidd el, a bérlők ezt nem fogják értékelni, és elég sok pénzt fog költeni. Más kérdés a business osztályú lakások, ezeket drága bútorokkal kell felszerelni, és itt tervezői felújításokat kell végezni.

Napi kiadó lakások

A bevétel másik fajtája a lakások napi bérbeadása. Az ilyen szolgáltatásokat üzleti utazók és turisták veszik igénybe, akik nem akarnak túlfizetni a szállodákért. A legkeresettebbek a középosztályú apartmanok, a napi költség 1,5-3,5 ezer rubel között mozog. Ennek a lakásnak a bérbeadása a teljes bérleti díj átlagosan 50%-át teszi ki. A következő legnépszerűbb lakások a luxuslakások, amelyek bérleti díja havi 3,5-6,3 ezer rubel.

Természetesen ennek az üzletnek, mint minden másnak, megvannak a negatív oldalai, a lakás egy ideig tétlen maradhat. De az őszi-tavaszi időszakban, és különösen ben ünnepek, a középosztálybeli ingatlanok 100%-ban foglaltak, és a bérleti díj manapság a duplájára nő.

Milyen dokumentumok szükségesek egy lakás bérbeadásához?

Lakásvásárlás és lebonyolítás után javítási munkák, a lakást biztosítani kell. Teljes körű biztosítási szerződést kötünk: biztosítjuk a falakat, a belsőépítészetet, a lakásban található vagyontárgyakat, és természetesen a polgári jogi felelősséget (lakók hibájából keletkezett gyújtogatás, tüzek). A bérbe adott lakások esetében 50%-os emelt együtthatót kell alkalmazni. Például egy, a főváros szélén található lakás esetében, amelynek értéke 7,5 millió rubel, a biztosítási díj 15 ezer rubel lesz.

Ha saját maga bérel lakást, akkor:

1. A lakás bérbeadásához kérje ki minden tulajdonosának és regisztrált személyének hozzájárulását.
2. Adjon fel hirdetést, és kezdjen el bérlőt keresni.
3. A szerződést 11 hónapos időtartamra kell megkötni, amelyben fel kell tüntetni:

• minden személy, aki a lakásban fog élni (másolatot készíteni az összes útlevélről);
• hogyan történik a bérleti díj fizetése havonta vagy negyedévente;
• ki fizeti a közüzemi számlákat (villany, víz stb.);
• elektromos készülékek használatának szabályai;
• mikor látogathatja meg a bérbeadó a lakást stb.

Az idő ismerői kapcsolatfelvétellel bérleti szerződést köthetnek ügyvédi iroda, ez a szolgáltatás 2 ezer rubelbe fog kerülni.

1. Készítsen a lakás átruházásáról szóló okiratot, amely a szerződéskötés időpontjában feltünteti az összes hibát.
2. Írjon nyugtát, amelyben a bérbeadó jelzi, hogy megkapta a pénzt, a bérlő pedig, hogy megkapta a kulcsokat.

Ha a lakása önkormányzati, akkor a moszkvai kormány megköveteli, hogy regisztrálja az Állami Egységes Vállalatnál. Ehhez fel kell vennie a kapcsolatot a „Moszkva városi bérlakásközponttal”, ide kell hoznia: kérelmet, minden tulajdonos hozzájárulását egy lakás bérbeadásához, kivonatot a személyes számla- vagy háznyilvántartásból, szociális bérleti szerződést. megállapodás. A központ személyzeti szolgáltatásának költsége 1600 rubelbe kerül. A regisztrációt követően a megállapodást az Állami Egységes Vállalatnál nyilvántartásba veszik.

Tehát ebben a cikkben megpróbáltuk felhívni a figyelmet a lakásbérbeadás minden előnyére és hátrányára, mely lakásokat a legjobb bérbeadásra megvásárolni, mely területeken, jeleztük azt is, hogy ezt az üzletet- ez egy hosszú távú projekt, a megtérülése több éven belül megtörténik, de a projekt megbízható és likvid, hiszen mindegy, milyen a bérleti díj és a bérleti igény, továbbra is van likvid eszköze, amelyet felhasználhat saját célra , vagy eladni.

A lakásbérlő munkája talán a legtöbb előnyös kilátás vállalkozói tevékenység. Lakás bérbeadásából áll, és ha kívánja, a lakótér tulajdonosa nem tehet semmit, és nem fektet be pénzt. De a lakásbérlés továbbra is virágzik!

Hogyan lehetsz sikeres bérbeadó?

Ez a fajta tevékenység mind azoknak előnyös, akiknek már van „extra” lakásuk, amit azonnal elkezdhetnek bérbe adni, mind pedig azoknak, akik kifejezetten vásárolni szándékoznak. A befektetések minimálisak – a lakásvásárlás és annak felújítása nagyon gyorsan megtérül, a profit pedig rekordgyorsan nő.

Ehhez nem kell más, mint a cég hivatalos bejegyzése: a lakások bérbeadása kötelező adófizetést igényel (a bérleti díj 13%-a), és jobb, ha saját maga értesíti az adóhatóságot, mintsem utólag fizeti ki a bírságot. Ebben az esetben regisztrálhat egyéni vállalkozóként (például ha több lakást bérelnek), vagy magánszemélyként dolgozhat, egyszerűen bevallva jövedelmet és adót fizetve utána.

A második lépés magának a tranzakciónak a jogi formalizálása az ügyféllel. A szerződés akkor is kötelező érvényű, ha a bérbeadó teljesen megbízik benne, és a legjobb, ha képzett ügyvéddel köti meg. Ez megvédi Önt minden csalástól, és elkerüli az anyagi és erkölcsi veszteségeket. Ami az ügyfeleket illeti, célszerűbb lakások bérlésével, bérbeadásával vállalkozást indítani házaspárok(lehetőleg gyerek nélkül), üzleti utazók és távoli országokból érkező vendégek (főleg, ha hosszabb időre érkeztek), vállalkozók, akik munka miatt költöztek a gazdavárosba. Mindezek a kategóriák általában óvatosan bánnak mások tulajdonával, és hajlandóak megfizetni annak kárát.

Emellett nagyon jövedelmező lesz a napi lakásbérlés bulikra, üzleti vendégek fogadására, különféle rendezvények lebonyolítására (sok cég tart informális rendezvényeket ilyen lakásokban) üzleti tárgyalások). Ami a bérleti feltételeket és a bérleti díj fizetését illeti, azokat az ügyféllel kötött szerződés határozza meg, az árat pedig a kiválasztott település átlagértékei alapján határozzák meg. Nem tanácsos túlbecsülni, kivéve, ha a lakásnak van néhány egyedi tulajdonsága, ami rendkívül ritka.

Lakásbérlés: bevételek és kiadások

A legtöbbet jövedelmező lehetőség vállalkozó számára egy már rendelkezésre álló lakás bérbeadása (például rokonoktól örökölt, vagy valamelyik családtag távozása miatt megürült lakás). Ebben az esetben csak a javításba kell beruháznia, de ez nem szükséges.

Ezenkívül kifejezetten ingatlant vásárolhat, és ebben az esetben az üzleti osztályú apartmanok bérlése a legjövedelmezőbb. Nagy kereslet van rájuk, napi bérbeadással kiváló bevételhez juthat. Ha nincs elég pénze ilyen lakhatásra, jobb, ha egy lakónegyedben lévő közönséges „családi” ingatlanokat célozza meg - ez is népszerű, valamint a kulcsfontosságú helyekhez közel található apartmanok ezen a területen. helység(történelmi látnivalók, üzleti központok, szórakoztató központok). Mindenesetre a vállalkozónak bizonyos pénzeszközöket kell befektetnie vállalkozásába:

• 2 milliótól (egyszobás lakás esetén) 3-4 millió rubelig (háromszobás lakás esetén)
• 20 ezer rubeltől a javításokért (nem kell megtennie, felkérve az ügyfelet, hogy fektesse be magát a javításokba, bizonyos ideig csökkentett bérleti díj mellett)
• 3-5 ezer – havi rezsire
• 1,7-3,8 ezer rubel (átlagosan) - adót fizetni
• Évente 8-15 ezer rubel - lakásbiztosításra (szükséges, mert a bérelt lakás számos kockázatnak van kitéve)

Ami a bevételt illeti, általában ez nagyon jövedelmező üzlet: a lakások bérbeadása havi 14-15 ezer rubelt hozhat, ha egyszobás ingatlant bérelnek, akár 25 ezret is, ha háromszobás az ingatlan. Évente ennek megfelelően 170-270 ezret kereshet, és ez akkor van, ha telepítette minimális árak! Általában idővel nőnek, mivel a piaci feltételek gyorsan változnak, így a nyereség további befektetés nélkül is nő. Ha üzleti osztályú lakások bérlését választja, akkor a bevétele sokkal magasabb lesz, mivel az ilyen ingatlanok drágábbak, és leggyakrabban naponta bérbe adják - a bevétel legalább napi 3-5 ezer rubel lehet, azaz , 90-150 ezer havonta.

Így a legolcsóbb egyszobás lakás megvásárlása mindössze 10 havi bérleti díj alatt térülhet meg (az üzleti osztályú lakások gyakran gyorsabban térülnek meg), a fennmaradó költségek pedig 5-6 hónap alatt. Már 1,5-2 évvel a munka megkezdése után a lakásbérleti üzletág nettó bevételt kezd termelni, és ha félúton találkozik az ügyfelekkel, és javítja életkörülményeiket, a nyereség nagyon gyorsan nő.