A felhalmozott kopás a legjobban leírható. Halmozott kopás

LNEI (NNEI)

Elemzési eljárás.

1) A fizikai megvalósíthatósági lehetőségek mérlegelése.

2) Elemezzük a jogalkotási szempontból megengedett lehetőségeket.

3) Azon fizikailag lehetséges és törvényileg engedélyezett felhasználások mérlegelése, amelyek elfogadható bevételt biztosítanak a tulajdonos számára.

4) A felhasználási esetet a pénzügyileg megvalósítható lehetőségek közül választjuk ki. Ami maximális bevételt hoz.

Perm-Jekatyerinburg autópálya.

A beépített területek elemzése 2 lépésben történik:

1. NEI elemzése a földterület. Ebben az elemzésben azt feltételezzük, hogy a földrészlet beépítetlen.

2. Az objektum, mint beépített NEI elemzése. A fejlett ingatlanok használatának tipikus lehetőségei a következő alternatívák lehetnek.

A. Folyamatos használat jelenlegi állapotban.

b. a létesítmény rekonstrukciója, felújítása, kialakításának megváltoztatása vagy nagyobb javítások szükségessége.

B. Épületek bontása és alternatív projektek megvalósítása.

A feladat a kialakított telek nej igazolása.

Feltételek: telken, a kereskedelmi kikötő közelében jelenleg raktárnak használt tégla ipari épület található. 2 lehetőség van a folyamatos használathoz.

B) Épület rekonstrukció és 2. irodaszint hozzáépítése, a beruházás összege. 150 ezer den.

A rekonstrukció meghozza kiegészítő bevétel irodák bérleti díja formájában.

Az ingatlanértékelés megközelítései és módszerei.

Az értékelés folyamata:

· Költséghatékony megközelítés.

· Összehasonlító megközelítés. Mód:

Értékesítési összehasonlítási módszer (kiigazítási módszer)

Bruttó bérleti díj szorzó módszere GRM (GRM ugyanaz)

· Jövedelemszemlélet

Primo nagybetűs módszer

Kedvezményes módszer pénzáramlások(DCF)

Az értékelés költségalapú megközelítése.

Mennyibe kerül egy telek?

Építési költség.

Építési idő

Mínusz kopás

A telek költségét külön kell figyelembe venni.

Az ingatlan piaci értékét a képlet segítségével számítják ki= SV (Reprodukciós költség (CZ)) + PP (Vállalkozói nyereség) - Halmozott értékcsökkenés + RSzu ( piaci érték telek).

Egy telek piaci értékének kiszámítása. Lásd a fegyelmet gazdasági értékelés földeket. A telek értékelése annak a feltételezésnek a figyelembevételével történik, hogy a telek üres.

A fejlesztések sokszorosítása vagy cseréje költségeinek számítása. A sokszorosítási költségek azok a költségek, amelyek az értékelési objektum pontos másolatának elkészítéséhez szükségesek az értékelési objektum létrehozásához használt anyagok és technológiák felhasználásával.

A csereköltségek azok a költségek, amelyek egy hasonló tárgy létrehozásához szükségesek az értékelés időpontjában használatban lévő anyagok és technológiák felhasználásával.

A szaporítási és pótlási költségek meghatározásának módszerei:

1. Kvantitatív felmérési módszer. Becslés készítése.

2. Használat tervezési és becslési dokumentáció az értékelés tárgyán.

Meglévő becslés felhasználásával.

3. Összehasonlító mértékegység módszer. A számítás alapja teljes költség egy köbméter (egy négyzetméter) szabványos szabványos épület építésére. A költség kiszámítása a következő képlet alapján történik:

SV=С1*V*Kп*Kreg-clim*Kinfl.*Knds.

C1- Építési költség a vizsgált objektum egységnyi térfogatára (területére, hosszára) vetítve. Az információforrás az UPVS-gyűjtemények (a csereköltség összesített mutatói). UPSS (összesített építési költségmutatók)
V- Építési térfogat (az objektum területe vagy hossza).

Кп – együttható figyelembe véve a tér- és tértervezési különbségeket konstruktív megoldás az értékelés tárgya és az analóg objektum között. A forrás az UPVS UPSS gyűjtemény technikai része.

A Kreg-clim olyan együttható, amely figyelembe veszi a regionális építési feltételeket. A forrás az értékelés időpontjában megjelent gyűjtemények vagy közlemények általános része.

A Kinfl olyan együttható, amely figyelembe veszi az árszínvonal változását a bázisidőszaki árakhoz képest. Springs Perm regionális központ az árakról és az építési vagy nem kereskedelmi partnerségről az uráli NP építők . Használhatja a Min Economic Development indexeit is. Ocenhik.ru

Az általános forgalmi adót figyelembe vevő együttható.

UPVS, ha az épület 1991 vagy 1984 előtt épült, ha több, akkor nem tanácsos

A UPSS Co-invest Company egy moszkvai cég.

2. sz. előadás.

14 betű másfél szóközzel

Műszaki útlevél, kataszteri útlevél, tulajdoni igazolvány.

30-40 oldal Az elméleti részhez az értékeléshez kapcsolódókat írjuk, ill általános információk az értékelésről.

V=2537 m kocka

UPVS 23. számú táblázat 19. 1 köbméter költsége 1969-es árakon 22,8 rubel.

A permi régió az első éghajlati régiónak, a 2 területi zónának felel meg.

Regionális éghajlati együttható = 1,06 (a gyűjtemény technikai részéből)

Kinf=1,19*1,62*41,0214=79,452

Összehajtható: 1,19 - az 1969-es árszintről az 1984-es árszintre való átmenet együtthatója.

Az Állami Építésügyi Bizottság 1983. május 11-i 94. számú rendelete gépjármű-közlekedési vállalkozások együtthatót figyelembe véve 1,01.

1,62 - az 1984-es árszintről az 1991-es árszintre való átmenet együtthatója, (a regionális 1,02 figyelembevételével) Forráskérelem az akkori Szovjetunió államrendszerének 1990. szeptember 6-i leveléhez, 14-D.

41,0214 - átváltási tényező az 1991. évi árszintről a 2008. I. negyedévi árakra az ipari és kommunális építkezéseknél.

SV=С1*V*Kп*Kreg-clim*Kinfl.*Knds.=22,8*2537*1*1,06*79,452*1,18=5748414r.

A vállalkozó nyereségének meghatározásának módszerei.

A vállalkozó nyeresége egy eszköz eladási ára és az előállítás költségei közötti különbözet, amely piaci alapú prémiumot tükröz egy jövedelmező projekt megszervezéséért és megvalósításáért.

A nyereségmutatót a sokszorosítási vagy helyettesítési költségek százalékában számítják ki.

1 Módszer. A vállalati nyereség kiszámításának módszere az E.S.

PP=Y*n/2* [ 1+Y*n/3+C0*(1+2Y*n/3+Y*Y*n*n/3)].

A befektetett tőke Y éves megtérülési rátája irányadó lehet az új építés hitelkamatának értéke

n az évek száma az építési időszak alatt.

C0 az előleg részesedése a kifizetések teljes összegéből.

n,C0- az SNiP 1.04.03-85 építési lemaradási szabványoknak megfelelően elfogadott. „Az építés időtartamára és a lemaradásra vonatkozó normák az épületek és építmények építésénél.”

2 Módszer. Piaci módszer. A PP kiszámítása az értékelt tárgyhoz hasonló tárgyak értékesítésére vonatkozó piaci adatok alapján történik. Ha a hasonló objektumok teljes építési költsége ismert (a telek költsége + az építési költség). Ezután ki lehet számítani belőlük a vállalkozó nyereségét, majd meghatározni annak átlagos piaci értékét.

Példa

3 Módszer. Monitoring módszer. A módszer magában foglalja a piaci szereplők felmérését a megtérülési rátáról az építkezés során különböző típusok ingatlan.

A halmozott kopás számítása.

A felhalmozott értékcsökkenést egy tárgy valamilyen okból bekövetkezett értékvesztése jellemzi. Az ilyen veszteségek vonatkozhatnak fizikai elhasználódásra, funkcionális elavulásra vagy külső elavulásra.

A kopás és az elavulás meghatározásának módszerei.

1 Módszerértékesítési összehasonlítások. A módszer lényege, hogy egy épület elhasználódásának, elavultságának piaci értékelését azonosítja, összehasonlítva a sokszorosítási (csere) költséget a hasonló tárgyak aktuális áraival.

A módszer a teljes halmozott értékcsökkenés becslésére szolgál.

2 Módszer. Hatékony életkor módszer (élettartam módszer).

Term fizikai élet SFZh - attól a pillanattól kezdve, hogy elkezdték építeni, egészen a lebontásáig.

A SES élettartama az az időtartam, amely alatt egy tárgy bevételt termel.

A kronológiai kor az üzembe helyezéstől az értékelés időpontjáig terjedő időtartam.

Érvényes kor - az épület időrendi kora alapján számítva, figyelembe véve annak műszaki állapotát és az értékelés időpontjában uralkodó állapotokat gazdasági tényezők az objektum költségét befolyásolva, az épület üzemi jellemzőitől függően az effektív életkor normál tipikus üzem esetén akár felfelé, akár lefelé eltérhet, az effektív kor megegyezik a kronologikussal.

Fizikai kopás (FI) = EV/SEZh*100%

3. módszer. Államvizsga módszer. A fizikai kopás kiszámítására szolgál. Műszaki vizsgálat határozza meg a Tanszéki Építési Szabványok (VSN) 53-86 (r) „A fizikai elhasználódás értékelésére vonatkozó szabályok” módszertana szerint.

A szabványoknak megfelelően meghatározzák a szerkezeti elemek és a mérnöki berendezések halmozott kopásának mértékét, és a szerkezeti elemek fajsúlyát az UPVS UPSS építési költségének összesített mutatóinak gyűjteményei szerint veszik.

№	Az épületelemek neve	Fajsúlyok megnövelt szerkezeti elemek (UPVS UPSS-ből)	Építőelem fizikai elhasználódása	Az épületelem fizikai elhasználódásának súlyozott átlagértéke
	Alapítvány			8*40/100=3,2
	Válaszfalak			13,2
	Tetőfödémek			12,6
	Padlók
	Nyitások			6,6
	Befejező munka			8,8
	Belső vízvezetékek, villanyszerelések			1,2
	Mások			2,4
	Teljes			53 (a legközelebbi egész számra kerekítve)

Viselet(fizikai, erkölcsi, gazdasági) egy tárgy értékvesztése idővel különböző tényezők hatására.

Halmozott kopás képlet határozza meg:

In = 1- (1- Ha)(1-Ifun)(1- Ie), ahol

I f - fizikai kopás

Ifun – funkcionális kopás

Ie – gazdaságos elhasználódás

Fizikai kopás– egy tárgy értékvesztése használattal, kopással, elhasználódással, megsemmisüléssel és másokkal összefüggésben fizikai tényezők, ami a tárgy élettartamának és hasznosságának csökkenéséhez vezet.

A fizikai elhasználódás mértékének meghatározásához az egyszintes panellakóépület építési költségének fajlagos mutatójának szerkezetét alkalmaztuk az UPVS 28. számú „Lakó, középületek és épületek és építmények” gyűjteményének megfelelően. közüzemi célú befektetett eszközök átértékelésére” 3a. Az épület vizsgálatának eredményei alapján a „VSN 53-86 (r) lakóépületek fizikai elhasználódásának értékelésére vonatkozó szabályok” Gosgrazhdanstroy, Moszkva 1990 című dokumentumot használták a fizikai károsodás meghatározására.

14. táblázat

Fizikai kopást 32%-ban elfogadunk

Funkcionális (erkölcsi) elhasználódás az az értékvesztés, amely abból ered, hogy egy adott építmény viszonylagos kudarcot vall a hasznosságban, összehasonlítva az ugyanerre a célra épített új szerkezettel. A funkcionális elavulás az objektum belső tulajdonságainak eredménye, és olyan tényezőkkel jár, mint a tervezési hibák, a túlzott üzemeltetési költségek, és az épület elavult architektúrájában, az elrendezésben, a műszaki támogatásban stb. nyilvánul meg. Az objektum nem felel meg jellemzőit modern követelményeknek, az értékelt objektum elavulása 50% lesz.

Külső /gazdasági/ kopás: Az elbírálás tárgya lakóépület, jellegzetes tulajdonsága A hasonló tárgyak adásvételének piaca az, hogy ezek bemutatása jelentős időt vesz igénybe. Ezeket a tényeket az értékbecslő külső hatásokból eredő elhasználódásnak tekinti, amit az alacsony likviditási prémium értékével egyenlőnek veszünk, ami egy tárgy bérbeadása/eladása esetén a kitettség időtartamának korrekciója. Az elégtelen likviditás miatti korrekciót a következő képlet alapján számítottuk ki:

ahol: I b/r – kockázatmentes árfolyam;

Tek – a vizsgált objektum expozíciós időtartama.

A kockázatmentes kamatláb 7,32%, amely megegyezik a GKO-OFZ piac hosszú távú kamatlábával az értékelés napján.

Az ingatlancégek szerint értékelt tárgyhoz hasonló tárgyak expozíciós ideje egy év, tehát a külső kopás egyenlő:

Így a gazdasági értékcsökkenést 9%-ban fogadja el az értékbecslő.

A halmozott kopás:

In = 1 - (1 - Ha) x (1 - Ifun) x (1 - Ie)

In = 1 - (1 - 32) x (1 - 50) x (1 - 9) = 69

Így a halmozott kopás 69%.

Az értékelő tárgy piaci értékének költségszemléletű számításának befejezéséhez az objektum új építésének teljes költsége szükséges ( PVS- teljes csereköltség) csökkentse a felhalmozott kopás mértékével objektum.

Halmozott kopás- a fizikai, funkcionális és gazdasági elhasználódás halmaza, amelyet a következő képlet határoz meg:

Fizikai kopás- Ezt az ingatlan anyagi elhasználódása (szerkezet, elem, mérnöki berendezések rendszere és az épület egésze) természetes kezdeti műszaki és működési tulajdonságainak (szilárdság, stabilitás, megbízhatóság stb.), tulajdonságainak és értékének fokozatos elvesztése a természeti és éghajlati hatások következtében tényezők és az emberi tevékenység.

Fizikai kopás megállapítására végrehajtani műszaki állapot részletes műszeres vizsgálataértékelési objektum ( műszaki szakértelem valamint épületek és építmények). Műszaki szakértelem végrehajtani tervező szervezetek , amelynek SRO jóváhagyása -on ezt a típust korszerű műszerekkel felszerelt, magasan képzett mérnökök, épület- és építményellenőrző szakembereket foglalkoztató munkák.

A fizikai kopás végrehajtásának módszertana szabályozott VSN 53-86(r)„A lakóépületek fizikai állapotának felmérésére vonatkozó szabályok” (a Szovjetunió Állami Építési Bizottságának 1986. december 24-i, 446. sz. rendeletével jóváhagyva): Felosztási módszer http://doc-load.ru/SNiP/Data1/1/1874/index.htm.

E módszertan szerint értékelik az egyes szerkezetek és a tárgy egészének fizikai kopását az összes szerkezeti elem súlyozott átlagaként a következő sorrendben:

1. Előállított vizuális és műszeres vizsgálat az objektum műszaki állapota szerkezeti elemek tekintetében, melynek során kopás jelei jelennek meg (minőség kopási kritériumok).

2. Összeállította Műszaki vizsgálati jegyzőkönyv, kopásnyomokat rögzít.

3. Az ellenőrzés eredményeként azonosított fizikai elhasználódás jeleinek összehasonlítása a táblázatokban megadott értékekkel VSN 53-86(r), a kopásjelek méretbeli jellemzőit határozzák meg (% kopás) szerkezeti elemekkel összefüggésben.

4. Elhatározta a tárgy egészének fizikai károsodása képlet szerint:

Az épület fizikai állapota (%);

Az i-edik szerkezeti elem fizikai kopása (%);

Az i-edik szerkezeti elem pótlási költségének az épület teljes csereköltségében való részesedésének megfelelő együttható ( az UPVS határozza meg)

n az épület szerkezeti elemeinek száma.

Példa: Szerkezeti elemek és eszközök fajsúlya

( az UPVS 54a táblázatából ).

9.1.4 A halmozott kopás számítása

A felhalmozott értékcsökkenés a fizikai állapotromlás, a funkcionális avulás, a külső elavulás vagy e tényezők kombinációja által okozott fejlesztések piaci elismert értékvesztése.

A halmozott kopást a következő képlet segítségével számítjuk ki:

I = 1,0 – (1,0 – Ha.) x (1,0 – Ha.) x (1,0 – Iek.) (3)

Ifiz – az értékelési tárgy fizikai elhasználódása (a fizikai elhasználódás értékei az értékelési tárgyak leírásában vannak megadva);

Ifun. – a vizsgált tárgy funkcionális kopása;

Iek. - az értékelési tárgy gazdasági elhasználódása.

Fizikai kopás:

Az értékelt ingatlanok fizikai elhasználódásának mértékét ebben a jelentésben úgy határozta meg, hogy az értékbecslő elment az értékelési objektumok helyére, megvizsgálta az épületszerkezeteket, és az épületek fizikai állapotának az alábbi táblázatban található hozzávetőleges értékelését használta (Kutukov V.N. tankönyv építőipari egyetemek számára, M. végzős Iskola)

10. számú táblázat

Fizikai kopás (%-ban)	Állandó épületszerkezetek állapota	Belső szerkezeti elemek állapota
0-20	Nincs sérülés vagy deformáció. Hibaelhárításnak sincs nyoma	A padló és a mennyezet sima, vízszintes, nincs repedés a bevonatokon vagy a felületeken
21-40	Nincsenek sérülések vagy hibák, beleértve a hajlítást is. Helyenként különböző javítások nyomai láthatók, a falakon, áthidalókon apró repedések láthatók.	A padló és a mennyezet sima, a mennyezeten hajszálrepedések lehetségesek. A lépcső fokán kisebb sérülések láthatók. Az ablakok és ajtók némi erőfeszítéssel kinyílnak.
41-60	A repedések és a külső kárpitok javításának számos jele van. Vannak helyek, ahol a vízszintes vonalak meghajlanak, és nyomai eltűnnek. A falazott falak kopását a blokkok közötti repedések jellemzik.	A padló néhány helyen instabil, és eltér a vízszintestől. Sok repedés van a mennyezeten, amelyeket korábban javítottak és újra megjelennek. Egyedi hézagok a padlóburkolaton (parketta, csempe). Nagyszámú sérült lépcsőfok.
61-80	Különféle eredetű nyitott repedések vannak, beleértve a falazat kopásából és túlterheléséből adódó téglákat. A vízszintes vonalak nagy görbülete és helyenként a falak függőlegestől való eltérése.	A padlókban nagyszámú eltérés a vízszintestől, bizonytalanság. Hatalmas károk és padlóburkolat hiánya. A mennyezetben sok helyen van lehullott vakolat. Sok elvetemült ablak és ajtó. Nagyszámú sérült lépcsőfok, ferde járatok, lépcsők közötti hézagok.
81-100	Az épület veszélyes állapotban van. A falak egyes részei a nyílásokban megsemmisülnek és deformálódnak. Repedések az áthidalók, pillérek mentén és a falak teljes felületén. A vízszintes vonalak nagy görbületei és a falak kidudorodása lehetséges.	Padlók nagy torzításokkal és lejtőkkel. Érezhető elhajlás a mennyezetben. A nyílászárókban és a gerendákban elkorhadt ablakok és ajtók. A lépcsősorokból hiányoznak a lépcsők és a korlátok. A belső dekoráció teljesen megsemmisült.

A fizikai elhasználódás az a tulajdonságok elhasználódása és elhasználódása, amely a természetes fizikai öregedés és a külső hatások következtében a teljesítmény csökkenésével jár. kedvezőtlen tényezők. A fizikai elhasználódás valódi mértékét a legnagyobb mértékben a tárgyak aktuális állapotának introszkópos és introszkópos elemzésén alapuló módszerek tükrözik. műszaki diagnosztika. Ezek a módszerek azonban nagyon munkaigényesek, és csak egyedi objektumok értékelésénél használhatók, amikor műszaki állapot az objektumot elsősorban belső (rejtett) paraméterek határozzák meg. Hozzáférhetőbbnek kell tekinteni az objektumok szemrevételezésén és elemenkénti elemzésén alapuló módszereket. Ezek a módszerek nem észlelik a rejtett hibákat, ami csökkenti a megbízhatóságukat. Ezek azonban meglehetősen teljes mértékben tükrözik a vizsgált objektumok állapotát, és általában az ingatlanok és építmények piaci értékének felmérésekor használják őket. Komplex ingatlanobjektumok értékelésekor is, amikor a vizuális elemzés nem teszi lehetővé az objektum és annak tényleges állapotának megbízható megállapítását. maradék erőforrás, az élettartam módszer széles körben elterjedt. E módszer szerint a fizikai amortizáció százalékát az effektív kor és a gazdasági élettartam arányaként számítják ki. Sőt, ha a vizsgált objektumok működési feltételei szabványosak és megfelelőek megállapított követelményeket, akkor az effektív életkor egyenlőnek tekinthető a tényleges élettartammal. Ebben az esetben a gazdasági élettartamot az amortizációs kulcsoknak megfelelő időszaknak tekinthetjük. Ezután az értékcsökkenés összegét a tényleges élettartam és az amortizációs standard szorzataként számítjuk ki egy lineáris értékcsökkenési modell feltétele mellett.

A teljes kopás számítása

Általában egy tárgy kopását a tényleges élettartam és a várható gazdasági élettartam alapján határozzák meg a következő képlet segítségével:

Kivehetetlen fizikai kopás, dörzsölés.

ВС – az objektum csereköltsége, dörzsölje.

– az objektum tényleges élettartama

– az objektum gazdasági élettartama

Az objektum tényleges korát szemrevételezéssel határozták meg, és 28 évnek felel meg. A várható fizikai élettartam meghatározásakor a megfelelő épülettípusra vonatkozó „Egységes értékcsökkenési leírások” adatait használtuk, az ilyen típusú épületekre vonatkozó értékcsökkenési leírás évi 1%. A várható fizikai életkor 100 év.

A számítási eredmények szerint helyrehozhatatlan kopás az

És műszer nélküli fizikai = 28/100 = 0,28 vagy 28 százalék.

Funkcionális kopás

A funkcionális kopás egy tárgy értékvesztése annak következtében, hogy jellemzői (projekt, anyagok, dizájn stb.) nincsenek összhangban a modern piaci követelményekkel. Ez az eltérés hiányosságok vagy „szuperfejlesztések” formájában nyilvánul meg, amelyek az építés időpontjában még nem voltak ilyenek, hanem a szóban forgó objektumtípusra vonatkozó követelmények elbírálási időpontjáig bekövetkezett változások eredményeként jelentkeztek, amelyek ugyanakkor továbbra is tökéletesen működhet. A funkcionális kopás lehet javítható vagy helyrehozhatatlan, amit nem az azt okozó okok megszüntetésének fizikai lehetősége, hanem a megszüntetés gazdasági megvalósíthatósága határoz meg. Ha annak ellenére, hogy a funkcionális kopást okozó okok megszüntetése ésszerűnek tűnik, de gazdaságilag nem kivitelezhető, a funkcionális kopás helyrehozhatatlannak minősül. A funkcionális amortizáció egyenlő a vevő veszteségei, amikor az értékelt tárgyat piaci feltételekhez hozták, és az ennek eredményeként megszerzett veszteségei. A funkcionális kopás ezt a különbséget kompenzálja a megvásárolt ingatlan értékének csökkentésével. Az SSO ROO „Ingatlanértékelés. Ingatlanértékelés" 2005 „Az elemek kiegészítését igénylő hiányosságok miatti javítható funkcionális kopás mennyiségi mérőszáma a szükséges elemek értékeléskori beépítési költsége és ugyanazon elemek ugyanazon elemeinek költsége közötti különbség, ha azokat a értékelés ideje. Ebben a jelentésben az értékelési objektumok funkcionális elhasználódást mutatnak a fő funkcionális rendeltetésük elvesztése miatt, pl. az értékelt ingatlant a továbbiakban nem használják majd abban a minőségben, amelyre a szovjet tervgazdaság idején építették. Az értékbecslés tárgya meglehetősen nagy többlet építési volumennel rendelkezik, ami többletköltséget igényel a világításhoz és a fűtéshez, és amely az értékelés időpontjában modern körülmények között vezető gazdasági tevékenység felére kell csökkenteni. És olyan elemek hiánya, mint a modern automatikus tűzoltó rendszer, a biztonsági videó megfigyelő rendszer, modern rendszer a szellőzés és a közművek, az elrendezés, a teljes méretek és a befejező anyagok még mélyebb eltéréshez vezetnek a piaci követelményektől. Mindezek az elemek a piacon lévő hasonló tárgyak velejárói, és amelyek nélkül az objektum nem felel meg a modern piaci szabványoknak.

Mivel a vizsgált objektum élettartama 28 év, további gazdasági sorsa a benne folytatott vállalkozás jellegétől függ, illetve a helyén lévő irodaházként a korszerű piaci igények kielégítése érdekében szükséges lesz ki korszerűsítés vagy felújítás korszerű anyagok és kiegészítő berendezések felhasználásával tárgy, amely a funkcionális kopás mértéke lesz. A piaci adatok azt sugallják, hogy egy épület funkcionális szintre emelése általában a csereköltség 10%-a.

Külső kopás (gazdaságos kopás)

Az értékelési objektum működéséről a feltételek figyelembevételével döntenek külső környezet(fizikai, jogi, gazdasági, társadalmi), befolyásolja az objektum értékét és vonzerejét a potenciális felhasználók számára. Ugyanakkor a környezet fizikai és jogi paraméterei sokkal lassabban változnak, mint a gazdasági és társadalmi paraméterek. A fizikai környezetet a természet hozza létre, természeti jelenség, valamint az ember által a természetben bekövetkezett változások eredményei. Ez a környezet képezi az ingatlanok működésének, fejlődésének tárgyi feltételeit. Az objektumon kívüli fizikai környezet jellemzői közül kiemelt figyelmet érdemel: éghajlat, természeti katasztrófákra való érzékenység, ökológia és érzékenység az ember okozta katasztrófákra, domborzat, a táj jellege, a fejlődés jellege.

Az objektum jogi lényegének összetevői - jogok és terhek csomagját tartalmazza az ingatlantárgy. a tulajdon (vagyoni jogok) fogalma - tulajdonjog, birtoklási jog, rendelkezési jog. Az ingatlannal kapcsolatos alapjogokon túlmenően célszerű további jogosítványokat feltüntetni:

Jövedelemhez való jog;

Az önkéntes elidegenítéshez, fogyasztáshoz, változtatáshoz való jog - a fejlesztések megsemmisítéséig;

Határozatlan idejű birtoklás és kisajátítás elleni védelem (biztosítékhoz való jog);

Tilos a tárgyat másoknak ártani;

Egy tárgy visszaszerzésének lehetősége az adósság kifizetéseként;

A megsértett jogok helyreállításának garanciái.

Az ingatlan, mint gazdasági jószág a következő funkciókat látja el:

Felhasználási tétel (nem bevétel);

Valódi eszköz (termelési tényező);

Pénzügyi (befektetési) eszköz

Társadalmi környezet határozza meg és jellemezze:

Annak a területnek a presztízse, ahol az objektum található;

A lakosság összetétele;

Társadalmi csoportok;

A számok és az összetétel változásának dinamikája;

A lakosság mobilitása;

Foglalkoztatás;

Az oktatási szintek felépítése;

a munkaerőpiac helyzete;

Bűnözési arány.

A gazdaságos elhasználódást a segítségével értékeljük mátrix módszer szakértői értékelések tényezők:

tábla 11. sz

Gazdasági típus	1 pont	2 pont	3 pont	4 pont	5 pont	6 pont	7 pont	8 pont	9 pont	10 pont
Környezetszennyezés		1
Ember okozta katasztrófák		1
Politikai instabilitás			1
A törvények tökéletlensége				1
A kormányzati szabályozás hibái					1
Csökkenő ingatlanpiaci kapacitás						1
Források hiánya			1
Gazdasági visszaesés							1
Hitelek elérhetetlensége										1
Bűnözés a régióban		1
A tényezők száma	0	3	2	1	1	6	0	0	0	1
Összeg	0	6	6	4	5	6	7	0	0	9
Teljes veszteség	43
A tényezők teljes száma	10
Gazdasági Az ingatlantulajdon előnyei: minél pozitívabbak az elvárások, annál magasabb az ingatlan értéke. A külső hatás elve azon alapul, hogy figyelembe veszik a változó környezeti tényezők hatására az ingatlanok értékében bekövetkezett változásokat. Alapvető külső tényezők ingatlan értékét befolyásoló tényezők: gazdasági: a lakosság és a vállalkozások jövedelmi szintje, a központok közelsége... A városrendezési értékű övezet száma a központtól változik. Az irányár meghatározásakor is a telekadó kulcsát veszik figyelembe földterületek. 2. A jövedelemtőkésítés módszere és alkalmazása az ingatlanok értékelésénél Az összehasonlítható ingatlanok eladási árának módosítására azért kerül sor, mert az eladási ára ismert, de az értékelt ingatlan értéke nem ismert. VEL... Illetékek, dollár árfolyam dinamika, infláció, munkanélküliség, bérek szintje és feltételei, ingatlanigény, fejlesztés külgazdasági tevékenység stb.). A makrogazdasági mutatók jellemzik az ország befektetési klímáját, és információt tartalmaznak arról, hogy a makrogazdasági helyzet változásai hatással lesznek-e a vállalkozás tevékenységére, és hogyan. A makrogazdasági tényezők...

A teljes halmozott kopás magában foglalja a fizikai, a funkcionális és a külső kopást.

A fizikai elhasználódás az ingatlan értékvesztése, amely az épület eredeti műszaki és üzemeltetési tulajdonságainak természeti és éghajlati tényezők, valamint emberi tevékenység hatására bekövetkező elvesztése miatt következik be.

Fizikai kopás számítása

A gazdasági kor módszere a halmozott értékcsökkenés összegét a következő képlet segítségével határozza meg:

Inacopl = (EV/OEJ)*SS

ahol: Inacopl - halmozott kopás;

EV - az effektív kor, amelyet a szerkezet állapota és hasznossága mutat, kisebb vagy több lehet a valós életkoránál;

OEZ - teljes gazdasági élettartam - az az időtartam, amely alatt az ingatlanjavítások bármely időpontban hozzájárulnak az ingatlan értékéhez, az ingatlan gazdasági élettartama nem haladhatja meg a fizikai élettartamát;

CC – építési költség (teljes csereköltség)

Inacopl = (10/100) * 588 785 = 58 878,5 dörzsölje. (0,1%)

A funkcionális kopás számítása

A funkcionális elavulás az az értékvesztés, amely abból adódik, hogy egy adott szerkezet relatíve képtelen hasznosságot nyújtani egy ugyanerre a célra épített új szerkezethez képest. Általában rossz tervezés, műszaki és funkcionális követelmények olyan paraméterek szerint, mint a méret, stílus, élettartam stb.

A funkcionális kopás lehet eltávolítható vagy javíthatatlan. A funkcionális kopás akkor tekinthető megtéríthetőnek, ha az elavult vagy elfogadhatatlan alkatrészek javításának vagy cseréjének költsége előnyös, vagy legalább nem haladja meg a használati értékhez hozzáadott értéket. Ellenkező esetben a kopás 0%. A szóban forgó tárgynál a funkcionális kopás 0%.

A külső kopás számítása

A külső kopás az épület értékének a külső környezet hatására bekövetkező csökkenése, amely helyrehozhatatlan tényező az ingatlantulajdonos, földtulajdonos vagy bérlő számára.

A külső hatások okozta elhasználódást számos ok okozhatja, mint például a piaci viszonyok, az egyes ingatlanhasználati szolgalmak, a környező infrastruktúra változása stb.

Az ingatlanok külső kopása az azt okozó okoktól függően a legtöbb esetben a változatlan fekvés miatt helyrehozhatatlan, de előfordul, hogy a környező piaci környezet pozitív változása miatt „eltávolodik magától”.

Az elméleti alapelveket az értékelés tárgyára és a felhasználási módra alkalmazva arra a következtetésre juthatunk, hogy a külső kopás 0%, mert

Az értékelt ingatlan lakóövezetben található, és minden lakóhelyiség követelményének megfelel.

A teljes kumulatív kopás (CW) kiszámítása a következő képlettel történik:

ŐK = 1-(1-fizikai.iz.)*(1-fun.iz.)*(1-belső.iz.)

ŐK = 1-(1-0,1)*(1-0)*(1-0) = 0,1

Így a teljes kumulatív kopás 10%.

Ez alapján a csere költsége 588 785 * (1-0,1) = 529 906,5 rubel

Ennek eredményeként az értékelési tárgynak az értékelés időpontjában érvényes költségszemléletű, áfa nélküli értéke kerekítve: 530 000 rubel (ötszázharmincezer rubel).

Bővebben a TELJES FELHALMAZOTT KÖRÜLÉS MEGHATÁROZÁSA témában:

1. 8.1.2. A halmozott kopás meghatározása fejlesztésekkel (2. szakasz)
2. 3.2. Különféle kopástípusok meghatározására szolgáló módszerek. A kumulatív kopás meghatározása Fizikai kopás
3. Az elhasználódás meghatározásának feladata a gépek, berendezések és járművek költségbecslése során. A kopás gazdasági tartalma. Viselés típusai