A kategóriájú irodák. Az ingatlanok rövid besorolásáról

Az új lista 26 elemből áll.

A Moszkvai Kutatási Fórum bejelentette az irodaházak számos osztályozási pontjának frissítését. Az év során a Fórumban részt vevő cégek megvitatták az irodaházak értékelésének szempontjait és a modern piaci követelményeknek való megfelelést. Ennek eredményeként az osztályozási pontok több mint 70%-a átdolgozásra került az objektumokkal szemben támasztott követelmények szigorítása irányába.

Emlékezzünk vissza, hogy az irodaházak osztályozását a Moszkvai Kutatói Fórum dolgozta ki 2003-ban, és 2006-ban véglegesítette.

A frissített besorolás 26 pontból áll, amelyek a követelményeket főbb kategóriákba csoportosítják: mérnöki rendszerek, tervezési jellemzők, elhelyezkedés, parkolás, ingatlan, épületkezelés és bérlői szolgáltatások. Fontos újítás volt a „tanúsítvány” tétel – az üzleti központok megfelelése a nemzetközi energiahatékonysági szabványoknak, mint például a BREEAM és a LEED. Ez a pont továbbra is tájékoztató jellegű, de jelzi a piacon végbemenő változásokat és az épületek környezeti hatékonyságának növekvő fontosságát.

Jelentős változások a „Parkolás” tételt érintették. A város parkolóhely-szervezésének legutóbbi változásai kapcsán öt vezető nemzetközi cég elemzői arra a következtetésre jutottak, hogy változtatni kell a parkolási követelményeken. A Garden Ringen belüli üzletközpontok számára javasolt a parkolóhelyek biztosítása: 100 négyzetméterenként 1 parkolóhely. m bérelhető terület. A Garden Ringen kívül található A és B+ osztályú objektumok esetében az ellátási arány kötelező paraméterré vált:

A kerti gyűrű és a harmadik szállítógyűrű között: nem kevesebb, mint 1/80;

A harmadik közlekedési gyűrű és a moszkvai körgyűrű között: nem kevesebb, mint 1/60;

A moszkvai körgyűrűn kívül: 1/30 – 1/40 vagy több.

Általánosságban elmondható, hogy a minősített épületekre vonatkozó követelmények szigorodtak. Így 7 kritérium vált kötelezővé:

Központi épületfelügyeleti rendszer elérhetősége (B+ osztályhoz)

Fűtési, szellőztetési és légkondicionáló rendszer rendelkezésre állása (B-osztályhoz)

A liftek várakozási ideje nem haladja meg a 30 másodpercet (A osztály esetén)

Minimális belmagasság „tiszta” 2,7 m (B+ osztály esetén)

A padló mélysége az ablaktól a „magig” nem haladhatja meg a 10 m-t (A osztály esetén)

Veszteségi együttható legfeljebb 12% (B+ osztály esetén)

Hatékonyan szervezett fogadótér rendelkezésre állása (A osztályhoz)

A B osztályú épületek besorolási rendszere átdolgozásra került. Az épületértékelési kritériumok ma már kötelezőek és tanácsadó jellegűek. Egy épület B osztályú objektumként való besorolásához mind a 8 kötelező kritériumnak teljesülnie kell, hogy az irodai alkalmazottak biztonságos és meglehetősen kényelmes munkavégzése biztosítható legyen:

Fűtési, szellőztető és légkondicionáló rendszer rendelkezésre állása,

Modern tűzvédelmi rendszer,

Modern liftek elérhetősége 4 vagy több emeletes épületekben,

Az épületbe videokamerás megfigyelőrendszer és beléptetőrendszer rendelkezésre állása,

Kiváló minőségű anyagok használata a közös helyiségek és homlokzatok díszítésekor,

Rendezett őrzött parkoló rendelkezésre állása,

szervezett épületgazdálkodás,

Belső infrastruktúra rendelkezésre állása az épület közvetlen környezetében meglévő infrastruktúra figyelembevételével.

Az irodahelyiség-választási eljárás egyszerűsítése érdekében a moszkvai ingatlanszakértők rugalmasabb besorolást dolgoztak ki, amely nem négy, hanem hat típust különböztet meg: A+, A, A-, B+, D és C. Moszkvai körülmények között ez a rendszer jobban működik, mint a fent leírt tipológia, amely Oroszország nagy részén elfogadott.

Sok iroda az 1990-es években, azaz lényegében a múlt században épült vagy felújított épületekben található. Az ebben az évtizedben dolgozó fejlesztőknek nem volt tapasztalatuk a modern épületek építésében, fogalmuk sem volt az ország további fejlődésének trendjeiről, és nemigen volt fogalmuk arról, hogy mit jelent a nemzetközi szabványoknak való megfelelés. Ezért ma már sok olyan épület kerül a piacra, amelyek minősége lényegesen jobb a korábban épülteknél. Következésképpen egy iroda minőségét befolyásolja az elhasználódás mértéke, valamint az építkezés ideje.

"A" kategória

Az A osztályú irodák új üzleti központokban kialakított helyiségek, amelyeket kedvező elhelyezkedés, jó közlekedési elérhetőség, optimális tervezési megoldások, jó minőségű kivitelezés, modern mérnöki kommunikáció, valamint automatizált életfenntartó rendszerek jelenléte jellemez.

Az irodahelyiségben található üzleti központ általában kiterjedt infrastruktúrával rendelkezik a bérlők központosított ellátásához irodai berendezésekkel, kommunikációs és telekommunikációs berendezésekkel, valamint a legmodernebb technológiával felszerelt konferenciatermekkel. Az üzleti központnak lehet saját biztonsága, kialakítható (őrzött) parkoló 60 négyzetméterenként egy hely arányban. m irodaterület.

Természetesen egy ilyen üzleti központot tökéletes rendben kell tartani, fel kell szerelni minden szükséges kényelemmel és szabadidős lehetőséggel.

Az ilyen épületekben lévő irodák belső díszítését általában a bérlők kérésére végzik.

Természetesen számos, a 90-es években épült és még mindig „A” kategóriás irodahelyiség már régóta nem felel meg a fenti követelményeknek. Ezzel párhuzamosan megjelennek a piacon a modern intelligens épületek, amelyekre jellemző a magasan optimalizált és automatizált életfenntartó rendszerek jelenléte. Ezért a nyugati bérlők fokozatosan áttérnek a régebbi irodákból az újakba, amelyek jobban megfelelnek elképzeléseiknek arról, hogy milyennek kell lennie egy üzlethelyiségnek. A nagy orosz cégek is bérelnek irodákat az A kategóriás üzleti központokban.

Másik megkülönböztető jellemzőjük a magas presztízs, amit tovább erősít, hogy az ilyen épületekben a mérnöki kommunikáció valóban megfelel a nemzetközi szabványoknak, minőségi anyagokat használnak a befejezéshez, az építészetben pedig eredeti szerzői megoldások valósulnak meg.

Ahhoz, hogy egy iroda megfeleljen az „A+” kategóriába, meg kell felelnie az alább felsorolt ​​összes követelménynek. Az „A” kategória azt jelenti, hogy az alábbi követelmények bármelyike ​​nem teljesül. Az „A-” osztályú irodák általában több kisebb paraméterben alacsonyabbak az „A” osztálynál.

Tehát az A+ iroda jellegzetességei:

A moszkvai metró körvonalán belül található, földi közlekedéssel kényelmesen megközelíthető;

- új épületben található;

- rendelkezik minden szükséges jogi dokumentációval (ez vonatkozik az épület tulajdonjogára és üzemeltetési rendjére egyaránt);

A B kategóriájú üzlethelyiségek gyakran nem speciális irodaközpontokban, hanem Moszkva különböző részein felújított kastélyokban találhatók. Nyugati cégek képviseleti irodái, orosz bankok és kiadók bérlik őket. A következő tendencia figyelhető meg most Moszkvában. Az A osztályú irodák, amelyek jobban megfelelnek a nemzetközi normáknak, a cégek felső vezetéseként működnek, és B osztályú helyiségekben folyik a munka (főleg, hogy az ebbe a kategóriába tartozó helyiségekben érezhetően alacsonyabb a bérleti díj); .

A B osztályú irodákra jellemző a magas színvonalú, olcsó kivitelezés és a nyújtott szolgáltatások szűk köre. Olyan szavak használhatók velük kapcsolatban, mint a „gazdasági osztály” vagy a „költségvetési iroda”. A „B+” és „B” közötti különbségek általában az épületek befejezésének és mérnöki rendszereinek minőségi különbségeiből fakadnak.

A B+ kategóriás iroda jellegzetességei:

Moszkva harmadik közlekedési gyűrűjén belül található, és az egyik fő közlekedési útvonalon érhető el;

- új vagy teljesen felújított épületben található;

Jellemzőiket tekintve a C osztályú irodák általában a B kategóriás helyiségeknek felelnek meg, de vannak hátrányai is. Ezek lehetnek elhelyezkedési problémák (távolság az autópályáktól, kényelmetlen hozzáférés), felszereltség (gyengén fejlett szolgáltatási infrastruktúra, túl kevés parkoló), stb. Ezért azok az épületek, amelyek legalább egy komoly kritérium szerint nem felelnek meg a B kategóriának, ebbe az osztályba tartoznak.

A „C” kategóriás irodák gyakran egykori gyárigazgatóságok, kutatóintézetek stb. épületeiben helyezkednek el, azaz olyan helyiségekből alakítottak át, amelyek nem alkalmasak modern irodáknak. Általában reprezentálhatatlan megjelenésűek, a nyújtott szolgáltatások alacsony szintje jellemzi őket, és nem tekintélyes kategóriába tartoznak.

A C osztályú irodák megkülönböztető jellemzői:

Szinte bárhol elhelyezhető;

- fel nem épített épületben található, maximum - szépészeti javításon átesett homlokzattal;

Az ilyen épületek néha egészen látványosan néznek ki, van bennük könyvtár, nyomda és telefonvonal. Az elmúlt években számos kutatóintézet bérlőtől kapott összegeket fektetett be a helyiségek rekonstrukciójába, felújításába, így ezek egy része akár a C kategóriába is besorolható volt. Ezek az irodák egyáltalán nem felelnek meg a modern nemzetközi szabványoknak, de megfizethető áron adják bérbe, ami vonzóvá teszi őket a kis cégek számára.

Az irodai ingatlanok területén, mint más tevékenységi területeken, alapvető törvények és elvek érvényesülnek. Hozzájárulnak az ingatlanosok és brókerek, valamint ügyfeleik közötti hatékonyabb együttműködéshez. Ez különösen fontos helyiségek adásvételére, bérletére vagy bérlésére vonatkozó tranzakciók során. A bevezetett irodai osztályok jelentősen leegyszerűsítik a brókerek és az ingatlanosok közötti interakciót.

Általános információk

A különféle zavarok elkerülése és a sok időt igénybe vevő további magyarázatok elkerülése érdekében általánosan elfogadott felosztás létezik. Az irodai osztályoknak (összesen 4) megvannak a saját jellemzői. A rendszer, amellyel a kereskedelmi helyiségek kategóriáit megkülönböztetik, külföldi országokból érkezett Oroszországba. Az irodapiacnak azonban megvannak a maga finomságai. Ezért az épületeket bizonyos kategóriákra osztják. Minden csoporton belül van egy konkrétabb irodai osztályokra való felosztás. A cikk későbbi részében részletesebben megvizsgáljuk őket.

A osztályú iroda

Ez az a típusú helyiség, amely a többi között a legmagasabb hírnévvel rendelkezik. A kombinált tulajdonságok általában megfelelnek a legmagasabb követelményeknek. Az alábbiakban bemutatjuk az ilyen helyiségek főbb jellemzőit.

Általános rendelkezések

Az ebbe a kategóriába tartozó irodák gyakran központi közigazgatási régiókban vagy azok közvetlen közelében találhatók. Az ilyen típusú helyiségek jelentős kiegészítése a közlekedési kapcsolatok legkényelmesebb megközelítése és megközelíthetősége. Maguk az épületek túlnyomórészt üzleti központok. Ebbe az osztályba azok a szerkezetek tartoznak, amelyek most épültek, vagy az üzembe helyezéstől számított három évnél fiatalabbak. Lehetőség van a nem is olyan régen felépített, alaposan felújított épületek felhasználására.

Szabályozási követelmények

Be kell tartani a tulajdonosok tulajdonjogát és az épület használati jogát igazoló dokumentumcsomag hiánytalan és helyes végrehajtását. Egy helyiség vagy létesítménycsoport kezelését professzionális szinten kell tartani, és teljes mértékben meg kell felelnie a nemzetközi szabványoknak.

Építészet fejlesztés

Leggyakrabban monolit vagy fém keretet használnak, és az egyes padló magasságának legalább 3,6 méternek kell lennie. A padlóközi padlók megengedett legnagyobb terhelése 450 kg 1 négyzetméterenként. m.

Tervezés és befejezés

Előnye az elrendezés nyitottsága. Lehetővé teszi a helyiség megjelenésének megváltoztatását a bérlő által megfogalmazott követelmények szerint. Így az iroda elrendezése lehetővé teszi:

Megtestesíteni a bérlő egyéni preferenciáit a legjobb minőségű anyagok felhasználásával.

Ezenkívül az ilyen irodákban modern ablakokat szerelnek fel, hogy a helyiségben magas fokú természetes fényt biztosítsanak. Fontos az is, hogy az A osztályú épületekben csak a legfrissebb berendezések beépítése megengedett, emellett van szellőzőrendszer és klímaszabályozás is.

További funkciók

A távközlés biztosításához száloptikai anyagokat használnak, és megbízható szolgáltató szolgáltatásait kapcsolják be. A szünetmentes tápellátáshoz két független forrást használnak, vagy szünetmentes tápegységek vannak jelen. Az ilyen osztályú irodahelyiségek előfeltétele őrzött parkoló megléte. Az ilyen szintű épületeknél kétféle parkoló kialakítása kívánatos: a föld alatti és a föld feletti. Az A osztályú irodákban 24 órás körzeti felügyelet működik. Kiváló minőségű biztonsági rendszereket kell telepíteni, és szigorúan be kell tartani az épületbe való belépés szabályait. A személyzet kényelmének és a látogatók kényelmének javítása érdekében szolgáltatási osztályok komplexumait alakítják ki.

Második kategória

Az ilyen típusú helyiségek elsősorban üzleti központok, amelyek több mint 5 éve működnek. Ebbe a típusba tartoznak a felújított és teljesen felújított kúriák is. Sokkal ritkábban vannak köztük a szovjet korszakban emelt rekonstruált ipari vagy adminisztratív épületek, illetve az elmúlt 10 évben épült épületek. A B osztályú irodák népszerűbbek, mivel a fent leírt kategóriától való radikális eltérések hiánya miatt keresettek a piacon. Ugyanakkor költségük egy nagyságrenddel alacsonyabb, és ennek megfelelően az ügyfelek számára a legjövedelmezőbbek. Az ilyen épületek általános minőségének meg kell felelnie bizonyos követelményeknek.

Általános rendelkezések

A B osztályú iroda elhelyezkedése nagyon fontos. Az ablakon kívüli táj fontos. A jogi dokumentációnak a lehető legpontosabbnak és teljesebbnek kell lennie. Ez különösen igaz az építmény tulajdonjogára és használati jogára. Az épületkezelést magas szintű biztonsági szinten kell tartani. Elvégezheti az épületfenntartó szolgálat, elsősorban hazai cégek, vagy a létesítménytulajdonosok független erői.

Külső

Az épület reprezentatív megjelenésű, de vannak kis eltérések az A csoporthoz képest. Az ilyen épületek nem büszkélkedhetnek kifinomult építészettel, de a bejárati helyiségek kialakítását magas szinten tartják, bár sallangok nélkül.

Belső

A nyitott elrendezés nagyszámú folyosóval ideális ehhez a típushoz. A befejezés szabványos stílusban, minőségi anyagok felhasználásával történik. Korszerű szellőztető berendezések telepítése folyamatban van, lehetőség van osztott klímaberendezések alkalmazására. A távközlés lebonyolításához száloptikai kapcsolat kerül kialakításra, és megbízható szolgáltató szolgáltatásai kapcsolódnak be. A rend fenntartását 24 órás biztonsági szolgálat és automata biztonsági rendszer biztosítja. Gépkocsik számára felszíni parkolási lehetőség biztosított.

Harmadik kategória

Ebbe a csoportba tartoznak a szovjet időszakban épült és kereskedelmi használatra felújított helyiségek. Általában ebbe a kategóriába tartoznak a gyárak, kutatóintézetek és hasonló létesítmények. Ha a fenti irodaosztályokat kényelmes elhelyezkedés jellemzi, akkor a leírt típust más elhelyezkedés jellemzi. A C osztályú iroda gyakran lakónegyedben található, és rövid távolságra van a metróállomásoktól. Az épületek külseje gyakran nem vonzó, és legjobb esetben is csak kozmetikai javításon esnek át. A dokumentációt pontosan és hiánytalanul kell kitölteni, de néhány kivétel megengedett. Az elrendezés szabványos, nagy számú folyosóval és teherhordó falakkal. Minden belső befejezés csak a tulajdonosok kezdeményezésére történik. Szellőztetés nincs, osztott rendszer lehet. A távközlési üzenetekhez különböző hírnévvel rendelkező kereskedelmi szolgáltatók szolgáltatásai kapcsolódnak, van telefon és internet hozzáférés. Lehetséges, hogy teljesen hiányzik a parkolóhely. Az épület kezelését teljes egészében a bérlők látják el. Lehetséges, hogy egyáltalán nincs szolgáltatási struktúra.

Gazdasági osztályú iroda

Az ilyen típusú tárgyak többnyire negatív hírnévvel rendelkeznek. Leggyakrabban szovjet építésű építmények, amelyeket több mint 15 éve emeltek. Teljes újrahasznosításra és nagyjavításra szorulnak. Az ilyen épületek különböző helyen találhatók, és nagyon távol lehetnek a közlekedési rendszertől.

Általános jellemzők

Prezentálhatatlan megjelenés, gyakran javításra szorul.

A légkondicionáló rendszer teljes hiánya.

Elavult kommunikációs kapcsolatok.

Nem megfelelő elrendezés az irodai tevékenységekhez.

Hiányzik a biztonsági és karbantartó személyzet.

Hivatal

Ennek a kifejezésnek más jelentése is van, lásd: Iroda (jelentések). A Gazprom központi irodájának (irodájának) épülete Moszkvában. Az irodában (irodában).

Hivatal(Angol) hivatal) vagy hivatal(Német) Kontor) - helyiség, épület, épületegyüttes, amelyben egy vállalkozás (vállalat) alkalmazottai dolgoznak. Az irodában (irodában) fogadják az ügyfeleket, tárolják és feldolgozzák a dokumentumokat, archívumokat és hasonlókat.

Központi iroda (központi iroda)- iroda (iroda), amelyben a vállalkozás (társaság) ügyvezetése található, a társaság vagy vállalkozás központi irodájának helye, ahol a társaság vagy vállalkozás felső vezetése, igazgatósága, titkársága és egyéb fontos adminisztratív egységek találhatók . A székhely helyét a cégbejegyzéskor kell feltüntetni. Vannak, akik a fő irodájukat székhelynek nevezik, hogy nagyobb jelentőséget kapjanak, ami a kifejezés helytelen használata.

Az iroda (iroda) néha egy állami szervezet, kormányhivatal, vállalat, cég, társaság stb. vezetőjének vagy alkalmazottjának irodáját is jelenti.

Osztályozás

Az üzleti tranzakciók kényelme érdekében az irodákat általában egyik vagy másik kategóriába sorolják. A legelterjedtebb a betűs besorolás, amely szerint az irodahelyiségek főbb kategóriáit azonosítják: A, B, C, D (A - a legmagasabb, D - a legalacsonyabb osztály), amelyeket a „+” szimbólumok hozzáadásával tovább pontosítanak. ” és „-” (A+ , A, A- stb.) vagy digitális indexek (A1, A2 stb.). Az osztálybesorolás bizonyos mértékig szubjektív, és a helyiség következő jellemzőit figyelembe véve történik:

• Elhelyezkedés
• Épület típusa
• Építés éve
• jogok
• Épületkezelés
• Tervezési megoldások
• Padlóközi mennyezetek
• Elrendezés és dekoráció
• Mérnöki rendszerek
• Légkondicionáló és szellőztető rendszerek
• Távközlés
• Parkolás
• Liftek
• Biztonság
• Infrastruktúra

A osztályú irodák

Az alkalmazottak munkájára, kereskedelmi tevékenység végzésére és ügyfelek fogadására szolgáló helyiségek egyik típusa. Az ilyen irodák a város központi részén, tekintélyes új épületekben, üzleti központokban találhatók, ami miatt az A osztályú irodák a legdrágábbak a bérleti díj tekintetében. Jellemzően felsővezetők elhelyezésére bérelték őket, és gyakran reprezentatív funkciókat látnak el.

Az A osztályú irodabérlők nagyvállalatok és külföldi cégek fióktelepei.

Az A osztályú irodák jellemzői: nemzetközi alapkezelő társaság vezetésére szolgálnak, a helyiségek egyedi díszítése vagy eredeti kialakítás, a legújabb felszerelés, a VIP ügyfelekkel való kommunikációt szolgáló terem megléte, recepció, legalább padlómagasság 3,6 m, optikai távközlés.

Az A osztályú irodákat tartalmazó épületek jellemzői: légkondicionáló rendszer megléte, saját biztonsági szolgálat, nagysebességű liftek, konferenciatermek, felszíni és mélygarázs, kávézók, automatizált életfenntartó rendszerek, beléptető rendszerek az üzletbe központ épülete.

Az osztály irodái A+, A, A- vagy A1, A2 és A3 osztályba sorolhatók.

B osztályú irodák

A B osztályú irodák az alkalmazottak munkáját és a kereskedelmi tevékenységeket szolgáló helyiségek egyik típusa. Az A osztályú irodákhoz képest némileg alacsonyabb szintűek, a turista osztályú irodákhoz tartoznak, és alacsonyabb bérleti díj jellemzi őket. Úgy tervezték, hogy befogadja a vállalat törzsszemélyzetét. A B osztályú irodák munkaterületnek minősülnek, és nem reprezentatív helyiségnek. Általában jó hírű bankok, külföldi cégek képviseletei és a média választják őket.

A B osztályú irodák a 20. század 60-80-as éveinek felújított kastélyaiban, modern épületekben, korszerűsített adminisztratív és ipari épületekben találhatók. Néhány B osztályú iroda a korábbi A kategóriájú üzleti központokban található, amelyek 5 éves működési időszakon mentek keresztül.

A B osztályú épületek paraméterei megegyeznek az A osztályú épületekkel, de a szolgáltatások köre szűkebb lehet. Így a B osztályú irodákra jellemző a felszíni parkolás, gyakran nincs automatizált épületfelügyeleti rendszer. A B osztályú irodákkal rendelkező épületekre kevésbé szigorú követelmények vonatkoznak a belső burkolat minőségére, valamint a mérnöki és szellőzőrendszerek színvonalára vonatkozóan.

C osztályú irodák

C kategóriás iroda Moszkvában, 2015

Olyan helyiségtípus, amelyet vállalkozásoktól, közigazgatási intézményektől vagy kutatóintézetektől bérelnek irodai tevékenységre, de eredetileg nem erre szánták. Az ilyen típusú helyiségekből gyakran hiányzik a modern klímaberendezés, valamint számos egyéb infrastruktúra-elem. Sokan elavultak, felújításra szorulnak, de alapvető kommunikációval rendelkeznek, hiszen az irodaháznak átadott épületek már régóta üzemelnek.

Az irodabérlők kis cégek és szervezetek. Az épületek lakóövezetben vagy nem túl presztízsű területen helyezkednek el. Gyakran elavult homlokzatú és belső épületekről van szó, így a bérlők kozmetikai vagy teljes felújítást végeznek. A megközelítés kényelmetlen, nincs központi parkoló.

A C osztályú irodák korlátozott szolgáltatási köre a következőket tartalmazza: központi fűtés, kommunikáció, beleértve az internetet, WC a padlón vagy a folyosón, hagyományos szellőzőrendszer, biztonság, valamint étkezde vagy kávézó megléte.

D osztályú irodák

A D osztályú irodák „javítás nélküli” állapotú szovjet kori intézeti épületek. Az ilyen típusú épületek több negatív részlettel rendelkeznek, mint pozitívak. Sok esetben nagyobb javításra van szükség. A D osztály jellemzői: reprezentálhatatlan megjelenés, kényelmetlen elrendezés és elavult kommunikáció, légkondicionálás hiánya.

Business Center "A" osztály Mi ez, és miben különbözik a "B" osztálytól???

Oleg

A kategória-osztály
Az A kategóriájú üzleti központok olyan épületeket tartalmaznak, amelyek megfelelnek a következő követelményeknek:
1. Helyszín
Az A kategóriás üzleti központok rendszerint a város történelmi központjában találhatók (a központi, Admiralteysky, Petrogradsky, Vasileostrovsky kerületek tekintélyes üzleti vonatkozásaiban). Ezek az üzleti központok kényelmes bekötőutakkal, kiváló kilátással és fejlett infrastruktúrával rendelkeznek.
2. Épület
Az A kategóriás üzleti központ egy különálló, 1990 után épült vagy a nemzetközi minőségi szabványok szerint teljesen felújított speciális épületben található. Egy ilyen épülettel szemben a következő követelmények vonatkoznak: magas szintű javítási és befejező munkák, hatékony alaprajz irodaházak formájában, konferenciaterem, kávézó/étterem, biztonságos felszíni parkoló vagy mélygarázs megléte.
3. Kommunikáció
Az A kategóriájú üzleti központokat nagy teljesítményű kommunikáció jellemzi, amely maximális kényelmet és könnyű munkavégzést biztosít. Az ilyen szintű üzleti központok számára kötelező:
* tartalék áramforrások
*központi klímaberendezés
* központi fűtési rendszer (beleértve a tartalék autonóm rendszert is)
* Nagy kapacitású optikai kommunikációs csatornák
* nagy sebességű liftek
* korlátlan számú telefonvonal
* korszerű tűzjelző és tűzoltó rendszerek.
4. Biztonság
Az A kategóriás üzleti központok éjjel-nappal őrzöttek, a magas szintű professzionális biztonság videokamerás megfigyelő és beléptető rendszereket használ, recepció szükséges.
Az A kategóriás üzletközpont alapkezelő cége egy ismert márkával rendelkező professzionális cég (több mint három év irodai ingatlanpiaci tapasztalat, legalább három objektum kezelés alatt áll).
A ma létező több mint másfélszáz szentpétervári üzleti központ közül csak néhány sorolható az A kategóriába (Nevszkij átriuma, 25, The Sweden House, Northern Capital House, White Nights). Az első olyan üzleti központ a városban, amely teljes mértékben megfelel ennek az osztálynak a legmagasabb követelményeinek, az Atrium at Nevsky, 25. Ezekben az üzleti központokban a legmagasabb a bérleti díj (480–800 USD négyzetméterenként évente és magasabb szinten).
Az ilyen üzleti központokban az irodaterületek bérlői leggyakrabban nagyvállalatok, pénzügyi és bankcsoportok, sikeres jogi, könyvvizsgáló és tanácsadó cégek.
B kategória
A B kategóriás üzleti központok közé tartoznak az alábbi követelményeknek megfelelő épületek:
1. Helyszín
A B kategóriás üzleti központok általában a város tekintélyes kereskedelmi és pénzügyi negyedeiben találhatók: a Central, Admiralteysky, Petrogradsky, Vasileostrovsky kerületek olyan részein, amelyek nem tartoznak az A kategóriába, és a Szentpétervár történelmi központjával szomszédos területeken. Petersburg - a Vyborg, Krasnogvardeysky, Moszkva, Primorsky, Kalininsky kerületek részei, jó elhelyezkedéssel (töltéseken, autópályák, metróállomások közelében).
2. Épület
A B kategóriás üzletközpont szelektív nagyfelújítást vagy esztétikai felújítást követően egy külön speciális épületben helyezkedik el, magas szintű kivitelezéssel és import anyagok felhasználásával. Egy ilyen épülettel szemben a következő követelmények vonatkoznak: hatékony alaprajzi elrendezés, konferenciaterem, kávézó/étterem, biztonságos felszíni parkoló.
3. Kommunikáció
A B kategóriás üzleti központokat jó belső kommunikáció jellemzi. Az ilyen szintű üzleti központok számára kötelező:
* klímarendszerek (osztott rendszerű, egyedi)
*központi fűtési rendszer
* száloptikai kommunikációs csatornák
A B kategóriájú üzleti központokat a kiegészítő szolgáltatások széles köre jellemzi.
4. Biztonság

Milyen osztályok léteznek az üzleti központoknak, és mit jelentenek ezek?

Karlovics Korland

Az üzleti központoknak három fő osztálya van: „A”, „B” és „C”, vannak közbenső „B+” és „C+” is, de ezek általában feltételesek.

A "C" osztályú üzleti központok általában a város szélén találhatók, például valamilyen ipari övezet területén. Az ilyen központok rosszul őrzöttek, és nem mindig rendelkeznek felszerelt parkolóval. Egyáltalán nem szükséges, hogy az ilyen központokban kávézók legyenek, a metrótól és a fő közlekedési csomópontoktól távol is elhelyezkedhetnek, mintha kényelmetlen helyen lennének.

A "B" osztályú üzleti központok jó lehetőséget jelentenek a középvállalatok számára - kényelmes elhelyezkedéssel és parkolóval rendelkeznek, leggyakrabban az utcán, őrzött. Fejlett infrastruktúra az üzleti központ közelében - vannak üzletek és kávézók. Valószínűleg sétatávolságra van egy metróállomás, amely kényelmes az autók és látogatók nélküli alkalmazottak számára.

Végül az „A” osztályú üzleti központok modernek, nemzetközi szinten felújítottak, a legújabb technológiával felszereltek, drága belvárosi épületek. Mindig kényelmes hozzáféréssel rendelkeznek, és leggyakrabban földalatti parkolóval rendelkeznek. Belül mindig tiszta, a legjobb 6-os kategóriás szakemberek őrzik őket, akikkel a központ tulajdonosai szerződésben állnak. Itt található a „társadalom krémje” - vezető bankok, alapok, nagy internetes projektek, kereskedelmi szervezetek és más milliárdos cégek irodái.

Hálózatépítő

Az üzleti központokat és az irodaközpontokat általában A, B+, B, C+, C osztályokra osztják. Valójában az üzleti központok vezetése legtöbbször maga dönti el, hogy melyik osztályt rendelje hozzá, nos, az épület néhány paramétere alapján, de csak néhányat tesztel a minősítő bizottság, ahol valójában két évre osztanak ki osztályt.

Mi a különbség az A osztályú üzleti központ és a B osztály között?

Mosin puska

általában csak a tulajdonosok ambíciói alapján
hűvösebb dekoráció és közösségi terek
határozottan ez az egész egy teljes kiárusítás, egyetlen A osztályú iroda sem volt ilyen
vagy a liftek gagyiak, vagy kirívóan olcsó a kivitelezés

Leodavinci

Ráadásul ezek a legmodernebb hangszigetelő és szellőzőrendszerek, valamint bizonyos számú parkolóhely biztosítása bizonyos négyzetméternyi irodaterülethez. Viszonylagosan 100 nm irodára 2 parkolóhely jut. Az A osztályban több ilyen hely van, mint a B osztályban.
Egyetértek az első válaszolóval. Még Moszkva központjában sem láttam A osztályú üzleti központokat (igazán „a” osztályú)...

A modern irodaingatlanok a gazdasági válság ellenére továbbra is keresettek. Az irodaválasztás nagymértékben függ a bérlő anyagi lehetőségeitől és földrajzi preferenciáitól, de ezeken a tényezőkön túl gyakran a bérlőnek kell döntenie az iroda elrendezéséről.

Az elrendezés típusa alapján az irodákat általában a következőkre osztják:
- iroda-folyosó típusú irodák,
- nyitott terű irodák,
- kombinált típusú irodák.

Kabinet típusú iroda

Kabinet-folyosó típusú iroda, az úgynevezett „zárt” rendszer egy klasszikus, sokak fejében zárt ajtók mögötti, hosszú folyosókon elhelyezkedő irodák. Ez a rendszer jellemző az egyértelmű hierarchikus felépítésű szervezetekre, ahol van egy hagyományos irányítási vertikum. Az ilyen irodákat leggyakrabban kormányzati szervek, gyártó- és építőipari szervezetek választják.

Az irodai munka a magánélet és a nyugalom érzését kelti, ami kihat az alkalmazottak hatékonyságára. Az ilyen munka azonban meglehetősen egyéni, és szinte kiküszöböli az alkalmazottak közötti interakciót, vagyis a produktív csapatmunkát, ami az ilyen típusú irodák fő hátránya.

A hátrányok között megemlíthető még az irodaterületek irracionális kihasználása és a kis osztályok átépítésének magas költsége. Az iroda-folyosó típusú irodákra azonban sok modern cégnél nagy a kereslet. A 2015-ös bérleti tranzakciók elemzésének eredményei szerint, amelyet a Maris a CBRE-vel közösen nyújtott be, a bérlők 57%-a a kabinet típusú elrendezést részesíti előnyben irodájában.

Nyitott iroda

Nyitott iroda – nyitott tér- nyitott tér jellemzi, nem zárt irodákra bontva, ahol mozgatható alacsony válaszfalak segítségével külön funkcionális területeket alakítanak ki a vállalat összes dolgozójának munkájához. Ezt az irodatípust gyakrabban választják a demokratikus szervezeti felépítésű, a munkavállalók és a menedzsment közötti szabadabb kapcsolatrendszerrel rendelkező cégek. Ezek általában kreatív stúdiók, IT-cégek és a szolgáltató szektor.

Egy ilyen iroda ötlete az emelkedő bérleti árakra és a konkrét célú átépítés nehézségeire reagálva jelent meg.

A nyitott terek előnyei a nagy tervezési rugalmasság, az alkalmazottak közötti megnövekedett kapcsolatok és az irodaterület megtakarítása.

A hátrányok közé tartozik a magánélet hiánya, mert bárki behatolhat a munkavállaló munkaterébe, valamint a rossz hang- és képszigetelés, ami gyakran negatívan befolyásolja a munka termelékenységét.

A Maris és a CBRE ugyanezen tanulmánya szerint a bérlők hozzávetőleg harmada (28%) részesíti előnyben a nyílt terű irodákat.

Ilyen típusú irodákat Szentpéterváron például a Teorema Management Company kínál a bevásárló- és irodaközpontban, a Langesipenben, a T4 üzleti központokban, a Senator üzleti központok hálózatában és számos más kereskedelmi ingatlantulajdonos.

A szentpétervári nyitott terű iroda egyik szembetűnő példája a Google iroda a Majakovskaya utca 3B szám alatt:

Kombinált iroda

Kombinált iroda- az első két típus kombinációja. Az állandó kommunikációt igénylő részlegek munkája nyílt térben zajlik, az irodaterületen pedig a vezetőség és néhány magánéletre szoruló alkalmazott található.

Kutatási eredmények szerint a bérlők 15%-a választja a kombinált típusú irodaelrendezést. Példa egy ilyen irodára a Yandex cég irodája a Piskarevsky Prospekt üzleti központjában:

Tekintse meg az aktuális irodabérleti ajánlatokat honlapunkon a rovatban

A nemzetközi gyakorlatban az irodai ingatlanok többféle besorolását alkalmazzák, azonban a BOMA (Building Owners and Managers Accociation) által kifejlesztett rendszert tartják a leggyakrabban használtnak. Az üzleti központokat „A”, „B” és „C” kategóriák szerint osztályozzák.

Az „A” osztályú irodahelyiségek a legrangosabbak és kiváló minőségűek, a „C” osztály jellemzői viszont messze vannak a modern követelményektől. Egy adott osztályhoz való hozzárendelés bizonyos mértékig szubjektív, és bizonyos jellemzőknek való megfelelés figyelembevételével történik:

1. Elhelyezkedés.
2. Épület típusa.
3. Az épület újdonsága.
4. Épületkarbantartó rendszerek, biztonsági rendszer.
5. Megoldások az épület tervezésében, díszítésében és kivitelezésében.
6. Mérnöki rendszerek, légkondicionáló és szellőztető rendszerek.
7. Távközlési rendszerek.
8. Parkolás.
9. Az épület lifttel felszerelt.
10. Infrastruktúra.

Oroszországban még nem hagyták jóvá az irodahelyiségek egységes osztályozását. A piacon sokféle rendszer létezik, de ezek mindegyike hasonló elveken alapul.

A leghíresebb osztályozások a következők:

1. Az Orosz Ingatlanközvetítők Céhe vezető elemzőjének osztályozása, G.M. Tarló.
2. A Moszkvai Kutatási Fórum 2003-ban kidolgozott és 2006-ban és 2013-ban frissített osztályozásai.
3. A szentpétervári kutatófórum osztályozása 2008

Sok értékbecslő cég az "ABC-hez" hasonló rendszert használ. Az orosz valóságban egyes vállalatok speciális „D” kategóriát adnak hozzá, ami annak a ténynek köszönhető, hogy sok épület a szovjet korszakból származik, nem volt rekonstruálva, és még a „C” kategória követelményeinek sem felel meg.

A 2006-os Moszkvai Kutatói Fórumon megfogalmazott szigorítási követelményeknek megfelelően a 2003-as besorolás megváltozott. Az új szerkezet három típusra osztja a modern irodaházakat: „A”, „B+” és „B-”. Azok az épületek, amelyek nem felelnek meg a meghatározott kritériumoknak, a „C” és az alatti osztályba tartoznak. 2013-ban fontos újítás volt a „Certification” tétel, vagyis az irodaközpontok megfelelése a nemzetközi energiahatékonysági szabványoknak: LEED és BREEAM.

A második osztályozási rendszer magában foglalja az „A” osztály további kategóriákra való felosztását:"A1", "A2", "A3" és részletesebb. A Noble Gibbons és a Colliers International cégek alkalmazzák gyakorlatukban. Az „A+”, „A” és „A-” alosztályokra való felosztás hasonló.

"A" osztály

Az „A” osztályú üzleti központok, amelyek az irodahelyiségek számára optimális megoldást jelentenek, új komplexumokban találhatók, hozzáértő tervezéssel, magas szintű építési és befejezési szinttel, automatizált életfenntartó rendszerekkel, biztonsági, kommunikációs és kommunikációs rendszerekkel. Az ilyen irodák főként a belvárosban vagy a nagy közlekedési kapcsolatokkal rendelkező előkelő területeken épülnek.

A magas színvonalú üzleti központok helyiségeinek bérlői nagyvállalatokés külföldi cégek fióktelepei. Az „A” osztály teljes mértékben megfelel a modern épület minden kritériumának, amelyek magukban foglalják:

1. Központi épületfelügyeleti rendszer elérhetősége.
2. Korszerű tűzvédelmi rendszer rendelkezésre állása.
3. A belmagasság legalább 2,7 m.
4. Kiváló minőségű befejező anyagok közös helyiségekhez és homlokzatokhoz.
5. A liftek várakozási ideje nem haladja meg a 30 másodpercet.
6. A padló mélysége az ablaktól a „magig” nem haladja meg a 10 m-t.
7. Hatékonyan szervezett fogadótér, konferenciatermek, tágas étkezési és rekreációs területek rendelkezésre állása.
8. Tervezői felújítás.
9. Többszintes földi vagy mélygarázs bejárattal az üzleti központba.

Az „A” osztály esetében az alosztályokra való felosztást gyakorolják: „A1”, „A2”, „A3”, amelyeknek nincs alapvető különbsége egymás között, és az épület részletesebb meghatározására szolgálnak.

"A1" alosztály

Ezt az alosztályt a következők jellemzik:

"A2"

Kevésbé szigorú követelményeket támaszt az épület elhelyezésére vonatkozóan, és lehet viszonylag új építésű, teljesen felújított épület is. A jellemzők közel állnak az „A1” osztályhoz, de megengedik a kisebb eltéréseket másodlagos paraméterek szerint.

"A3"

20-30 éves, teljesen felújított épülethez rendelhető. Viszonylag nem hatékony elrendezések és gyengébb központi légkondicionáló rendszerek elfogadhatók.

Az „A2” alosztályhoz képest lehet némi romlás, például az irodaközpont helye nem a központi, hanem egy távolabbi, de tekintélyes területen található.

"BE"

Gazdasági osztályú irodák, ahogy a B osztályú irodahelyiséget gyakran nevezik., gyakran nincsenek alapvető különbségek az „A” osztályú irodákhoz képest. Az „A” osztálytól eltérően, amely reprezentatív helyiségekre utal, a „B” osztályú kereskedelmi ingatlanok munkahelyekre utalnak. A nagyvállalatok a felső vezetéstől eltérő személyzetet helyeznek el ilyen irodákban. A bérlők kis szervezetek és cégek.

Az ilyen helyiségeket a következők jellemzik:

"VEL"

A „C” osztályú irodák túlnyomórészt a szovjet kori épületekben találhatók, amelyeket irodai szükségletekre alakítottak át: kutatóintézetekben, intézetekben és üzemvezetésekben.

Egy ilyen típusú épületre gyakran jellemző a központi légkondicionálás teljes hiánya, a szakszerűtlen irányítás és a felszerelt parkoló hiánya.

A felújítás olcsó anyagok felhasználásával történt, de gondok vannak az elektromos feszültséggel és az infrastruktúrával. A „C” osztályú irodahelyiségek főbb jellemzői:

1. Elhelyezkedés a város szélén, az épülethez kényelmetlen megközelítés.
2. Az élettartam meghaladja a 10 évet.
3. Szabványos felújítás, folyosó rendszer.
4. Elavult design, nem hatékony elrendezés.

"D"

A "D" osztályba sorolt ​​ingatlanok nem felelnek meg a modern létesítmény követelményeinek irodai ingatlanok. Az ebbe az osztályba tartozó irodákat elavult mérnöki megoldások, fapadló és életfenntartó szolgáltatások hiánya jellemzi. A városon kívül találhatók, átalakított raktárakban és termelő létesítményekben, valamint lakóépületekben.

A „D” osztályt a következők jellemzik:

1. Az épület állapota nagyjavítást igényel.
2. Folyosós rendszer, pincében és félszuterénben való elhelyezkedés, minőségi tervezés hiánya.
3. A parkoló spontán és nem őrzött.
4. Az épület karbantartási és kezelési infrastruktúrájának hiánya.

Irodák ingatlanár tartománya

Az irodai ingatlanok ára számos tényezőtől függ, a fő szempontok a központtól való távolság és az egyik vagy másik kategóriának való megfelelés. Az A osztályú iroda átlagos bérleti díja 2018-ban Moszkvában 25 500 RUB. négyzetméterenként évente egy „B+” osztályú iroda átlagosan 16 000 rubel/nm-ért bérelhető. évente, és nm. egy „B-” osztályú irodában 14 500 rubelbe kerül. évente. Az alsó kategóriába tartozó irodabérleti díj átlagosan 9000 rubel/nm. évente.

A helyes értékelés szükségessége meghatározza a piaci szereplők számára legkényelmesebb és legteljesebb osztályozás használatának és folyamatos frissítésének fontosságát. Az egyértelmű kritériumok világos képet adnak arról, hogy a bérlő miért hajlandó pénzt fizetni, és milyen választási lehetőségeket és lehetőségeket hajlandó biztosítani a bérbeadó.