A banki helyiségekkel szemben támasztott követelmények. Milyen követelményeket támasztanak a bérlőkkel az üzlethelyiségekkel szemben?

A pénzügyi és hitelszektor elmúlt évek aktív fejlődése a bankokat aktív és kívánatos bérlővé tette a kereskedelmi ingatlanpiacon. A pénzügyi válság azonban sok tulajdonost arra kényszerít, hogy újragondolja elképzeléseit arról, hogy érdemes-e banki tevékenységre bérbe adni helyiségeit.

A "MIEL-Commercial Real Estate" cég összefoglalta saját tapasztalatait a tulajdonosok és a bankbérlők közötti interakcióról.

A banki tevékenységek helyiségeinek sajátosságai

A beépített és csatolt helyiségekben bankok képviseleti irodái, további irodáik, fióktelepei, szervizirodái találhatók – kommentálja Sergey Lobanov, a MIEL-Commercial Real Estate cég igazgatója.

A képviseleti irodák jogi személyeket és magánszemélyeket szolgálnak ki, a további irodák pedig általában a lakossággal való együttműködésre irányulnak - fogyasztási hitelek kibocsátására és visszafizetésére, szolgáltatások fizetésére, bankbetétekre és fizetésekre. Ezért ezek az üzletekhez hasonlóan nagyon érzékenyek a helyszínre – a metró közelében vagy aktív gyalogos- és közlekedési forgalom helyén kell elhelyezkedniük, mindig az első vonalban. A képviseleti irodák átlagos területe 300-400 négyzetméter. m, további irodák - 100-150 nm.

A bankok számára az utca felől külön bejáratú első emelet kívánatos. Ugyanakkor egyes banki részlegek más emeleteken is elhelyezkedhetnek. Tipikus eset a bank elhelyezése egy több emeleten lévő üzleti központban. Ezután az alagsorban kapott helyet a tároló, a földszinten egy műtő található az ügyfelekkel való munkavégzéshez, a többi emeleten pedig a back office dolgozóinak munkaterületei.

A jogi személyekkel való együttműködésre összpontosító bank számára az irodaszint kevésbé fontos.

A helyiségek műszaki állapota

Szinte minden bank vállalati követelményeket támaszt a helyiségek tervezésével kapcsolatban, ezért arra törekszenek, hogy a befejezést „magának megfelelően” végezzék. Ez a márka integritásának, az ügyfélkör fenntartásának és fejlesztésének kérdése. A válság előtt az ilyen javítások költsége elérheti az 1200-1500 dollárt 1 négyzetméterenként. méter.

Az értéktárgyakkal – raktárral és pénztárgépekkel – végzett tranzakciók esetében különleges követelmények vonatkoznak a helyiségekre. A jegybank és a belügyi testületek előírásai szerint az esetleges bűncselekmények visszaszorítása érdekében az ilyen helyiségeket technikailag meg kell erősíteni. Az ablak- és ajtónyílásokhoz speciális felszerelések, a falak betörés elleni védelme és speciális biztonsági berendezések szükségesek. A helyiségek elrendezését úgy kell megszervezni, hogy senki – ideértve a munkanélküli banki alkalmazottakat is – ne férhessen hozzá a páncélszekrényhez és a pénztárhoz, és ne figyelhesse meg az értékszállítást. Ezekre a területekre még a helyiség tulajdonosának sincs joga belépni, ez a korlátozás a bérleti szerződésben külön szerepel. Az épületet az értéktárgyakkal történő tranzakciók lebonyolítására szolgáló speciális kijárattal kell ellátni, amelyet banki biztonság ellenőrzött. Erőteljes szellőztető és füstelvezető rendszer telepítése is szükséges.

Energiakapacitás szempontjából a banki helyiségek az irodahelyiségekhez hasonlíthatók. A kereskedelmi vagy közétkeztetési vállalkozások ehhez képest energiaigényesebbek. A bankok esetében azonban gondoskodni kell a szünetmentes tápellátásról - tartalék tápegységről vagy két független bemenetről.

A helyiségek banki szabványoknak való megfelelését tanúsítványokkal kell igazolni, amelyek megszerzése több hónapig tart, és további pénzügyi költségeket igényel. De ha a helyiség már rendelkezik értéktárgyakkal való munkavégzésre vonatkozó tanúsítvánnyal, akkor az új bérlő banknak nem kell újra átmennie ezen az eljáráson. A lényeg az, hogy a bérbeadó rendelkezzen minden igazolás közjegyzői másolatával.

Bérleti kapcsolatok

A bankok szinte soha nem bérelnek olyan helyiségeket, amelyek nem rendelkeznek tulajdoni igazolással (új épületek). Végtére is, ha ezt az igazolást egy éven belül nem kapják meg, a Központi Bank engedélye a fiók megnyitására az ebből eredő összes következménnyel együtt törlődik. Ezért szükséges a jogtisztaság és a tulajdoni okmányok végrehajtásának helyessége, valamint az összes kifizetés megerősítése.

A helyiségek banki tevékenységre való adaptálásának hosszadalmas és költséges folyamata miatt a bankok legalább 3-5 évre kötnek bérleti szerződést. Ugyanakkor a bankok természetesen nem akarnak felelősséget vállalni a bérelt helyiségek korai megüresedése miatt.

Ez a probléma különösen a válság tetőpontján vált élessé. A helyzet az, hogy a bankok esetében, ellentétben például a lakossági szolgáltatókkal, nincs közvetlen kapcsolat egy további iroda nyitása és a profitnövekedés között. A banki terjeszkedés inkább a szolgáltatások minőségének javítására és új ügyfelek vonzására irányul.

Az elmúlt évek gyors növekedése nyomán a bankok aktívan fejlesztik hálózataikat, különösen azért, mert a bérleti díj elenyésző összeget jelent a bank költségszerkezetében.

Ez egyrészt oda vezetett, hogy a bankok a legfizetőképesebb (és ezért a tulajdonosok számára kívánatos) bérlők közé tartoztak. Másrészt a válság idején a pénzintézetek bizonyultak az egyik leginkább érintett bérlői kategóriának. Szinte mindannyian felülvizsgálták fejlesztési terveiket, megtagadták az eredménytelen, duplikált fiókok bérbeadását.

Ugyanakkor nagyon korlátozottak a telephelyhasználati lehetőségek, amelyek javításába, hitelesítésébe sok pénzt fektettek be. Az ezekre a területekre érkező új bérlőknek most nincs szükségük rangos felújításokra, megerősített pénztárgépekre, nagy teljesítményű szellőzőrendszerekre stb. De általában nagyobb energiakapacitásra van szükség. Ez természetesen befolyásolja a volt banki irodák bérleti díjait és keresletét.

„Jelenleg a moszkvai banki tevékenységi helyiségbérlési piacon csak a regionális bankok aktivitása figyelhető meg, amelyek kihasználják a pillanatot, hogy megszilárdítsák pozícióikat a fővárosban, így 2009-ben a MIEL-Commercial Real Estate cég Számos tranzakciót bonyolított le a Volga és Szibériai szövetségi körzet bankjaival. A korábbi banki helyiségek további lehetséges bérlői közé tartoznak a kiskereskedelmi láncok (ruházati cikkek, cipők stb.), regionális ékszercégek, valamint olyan regionális mezőgazdasági termelők, akik irodákat nyitnak Moszkvában értékesítés céljából. A banki helyiségek kiskereskedelmi célú felhasználása azonban további idő- és pénzköltséget igényel, ezért a tulajdonosnak tisztában kell lennie az ilyen használat előnyeivel és kockázataival. jegyzi meg Szergej Lobanov.

Az 1990-ben alapított Alfa-Bank egy univerzális bank, amely a pénzügyi szolgáltatások piacán képviselt valamennyi fő banki műveletet végzi, beleértve a magán- és vállalati ügyfelek kiszolgálását, a befektetési banki tevékenységet, a kereskedelemfinanszírozást stb. Az Alfa-Bank székhelye Moszkvában található. Az Alfa-Bank mintegy 21 ezer alkalmazottat foglalkoztat. 2014-ben, a Bank of Russia átszervezésről és a tenderen való győzelemről hozott döntésével összefüggésben a Baltic Bank PJSC az Alfa-Bank Bankcsoport részévé vált. Az Alfa-Bank közvetlen részvényesei az orosz AB Holding JSC társaság, amely a bank részvényeinek több mint 99%-át birtokolja, valamint a ciprusi ALFA CAPITAL HOLDINGS (CYPRUS) LIMITED, amely a bank részvényeinek kevesebb mint 1%-át birtokolja. Az Alfa-Bank bankcsoport őrzi pozícióját az egyik legnagyobb orosz magánbankként a teljes tőke, a hitelállomány és az ügyfélforrások tekintetében. Ezenkívül az Alfa-Bank szerepel a 10 legjobb rendszerszintű hitelintézet listáján, amelyet az Orosz Föderáció Központi Bankja tett közzé 2015 második felében. 2016 végén az Alfa-Bank ügyfélköre megközelítőleg 334 100 vállalati ügyfél és 14,3 millió magánszemély volt. 2016-ban a Csoport univerzális bankként folytatta fejlődését a főbb területeken: vállalati és befektetési üzletág, kis- és középvállalkozások (kkv-k), kereskedelem és strukturált finanszírozás, lízing és faktoring, lakossági üzletág (beleértve a fogyasztói hitelezést, készpénz). hitelek és hitelkártyák, megtakarítási számlák és betétek, távoli szolgáltatási csatornák). Az Alfa-Bank Bankcsoport 2017-es stratégiai prioritásai közé tartozik, hogy megőrizze vezető oroszországi privát banki státuszát, különös tekintettel a megbízhatóságra és az eszközminőségre, valamint az iparágban vezető ügyfélszolgálatra, technológiára, hatékonyságra és üzleti integrációra helyezve a hangsúlyt. . 2016-ban az Alfa-Bank Bankcsoport sikeresen 700 millió dollár értékben bocsátott ki örökérvényű eurókötvényeket. Ez a tranzakció egyedülálló az orosz piacon. A Basel III szabványok bevezetése után az Alfa-Bank volt az első kibocsátó Oroszországban, amely nyilvános örökérvényű eurókötvényeket bocsátott ki. Az első vételi opció 5,25 év múlva biztosított, a kamatszelvény az első 5,25 évre évi 8%-ban került rögzítésre (negyedévenkénti fizetés). A vezető nemzetközi hitelminősítő intézetek az Alfa-Bank Bankcsoportot adják az egyik legmagasabb besorolást az orosz bankok között, amelyek vagy azonos szinten (Moody's), vagy csak egy fokkal alacsonyabbak (Standard & Poor's, FitchRatings), mint a legnagyobb állam minősítései. tulajdonú bankok állami támogatásra alapozva. Az orosz magánbankok közül az Alfa-Bank besorolása a legmagasabb. 2017. február 20-án az S&P Global Ratings nemzetközi hitelminősítő intézet „Stable”-ról „Pozitív”-ra módosította az Alfa-Bank besorolásának kilátását, és megerősítette a Bank hosszú távú besorolását BB-n. 2016. február 21-én a Moody’s Investor’s Service nemzetközi hitelminősítő intézet „Negatív”-ról „Stabil”-ra módosította az Alfa-Bank besorolásának kilátását, és megerősítette a Bank hosszú távú besorolását Ba2-re. A hitelminősítők szerint az Alfa-Bank kiterjedt fiókhálózattal rendelkezik Oroszországban, a bank üzletága diverzifikált, a bank erős tőkebázissal, jó likviditási és eszközminőségi mutatókkal rendelkezik. Az Alfa-Bank megerősíti vezető pozícióját az orosz bankszektorban. Így a Bank 2016-ban a „Pénzügyi Olimposz” díjazottja lett a „Megbízható bank” kategóriában. Az Alfa-Bank és „Maximum+” prémium programja bekerült a prémium banki szegmens TOP-3 legjobb ajánlatai közé a Frank Research Group kutatócég szerint. A Bank a Maximum+ PU és az A-Club ügyfelei számára nyújtott különleges ajánlatával – „Alfa-Mobile Premium” – elnyerte a „Legjobb távoli banki szolgáltatás” jelölést is. 2015. évi munkájának eredménye alapján az Alfa-Bank a VISA nemzetközi fizetési rendszer a globális Visa Global Service Quality Performance Awards program keretében elnyerte a bank ügyfelei és Visa kártyabirtokosai számára nyújtott magas színvonalú működési szolgáltatásokért. . Az Alfa-Bank ötödik alkalommal kapta meg az Engedélyezés jóváhagyási aránya - a terhelési termékek sikeres jóváhagyott tranzakcióinak legmagasabb mutatója és a Kockázati hatékonyság - a kockázatkezelési hatékonyság legmagasabb szintje kategóriákban. Emellett az A-Club Private Banking a Forbes „Legjobb orosz bank a milliomosok számára” besorolását vezette az állami részvétel nélküli orosz bankok között. A FutureBanking portál szerint az Alfa-Bank lett a győztes a „Legjobb lakossági ügyfélszolgálat” kategóriában, mint ügyfélközpontúságával és az egyéni ügyfelekkel való kifogástalan kapcsolatával jellemezhető bank. Díjat kapott az Alfa-Bank a Bázeli Bankfelügyeleti Bizottság (Bázel II, Bázel III) standardjainak megvalósítási projektjéért: a megoldási koncepcióért és a csapatszemléletért a Celent cég verseny Biztonság, csalás és kockázatkezelés kategóriájában. , az Oliver Wyman csoport tagja – az egyik vezető nemzetközi cég a vezetési tanácsadás területén. Az Alfa-Bank immár negyedik éve lett a „Legjobb bank a devizapiacon” a Moszkvai Nemzetközi Monetáris Szövetség „Az év kereskedője” versenyének eredményei alapján. Az Alfa-Bank 2015-ben a devizapiac legjobb bankja lett (The Best Forex Desk 2015) a Moszkvai Nemzetközi Monetáris Szövetség „Az év kereskedője” országos versenyének eredményei alapján. A Faktorvállalatok Szövetsége (AFC) szerint 2015 végén az Alfa-Bank bekerült a három legnagyobb orosz tényező közé. Az Alfa-Bank vezérigazgatója, Alexey Marey a Banki.ru portál szerint az év bankára 2015-ben. Jótékonysági tevékenységének fontos területe a lakosság szociálisan sérülékeny rétegeinek segítése: árvaházak és bentlakásos iskolák tanulói, súlyosan beteg gyermekek, a Nagy Honvédő Háború veteránjai. Az Alfa-Bank aktívan fejleszti saját ösztöndíjprogramját az „Alfa-Chance” tehetséges orosz diákok számára, pénzügyi támogatást nyújt a Life Line jótékonysági alapítványnak, és tagja a WWF Russia Corporate Clubnak. A bank 1990-es alapítása óta nagyszabású kulturális rendezvények támogatásáról ismert. Az Alfa-Bank segítségével világhírű külföldi zenészek látogattak el Oroszországba: Ray Charles, Elton John, Tina Turner, Bryan Adams, Eric Clapton, Sting, Robbie Williams, Whitney Houston, Paul McCartney, Mark Knopfler és még sokan mások. Az Alfa-Bank a 2018-as FIFA Világbajnokság és a 2017-es FIFA Konföderációs Kupa hivatalos európai bankja. Küldetés Hiszünk abban, hogy a szabadság a modern ember kulcsértéke. A gondoskodó emberek, tapasztalataik és energiájuk egyesülésével segítünk, hogy szabadabb legyél tetteidben és álmaidban.

A kereskedelmi célú ingatlanok keresésének problémája számos internetes forrásnak, folyóiratoknak stb. merül fel. A meglévő ingatlanok besorolásának alapvető kritériuma a cél:

1. Lakóhelyiségek.

2. Üzleti célú helyiségek.

3. Termelő és raktározási létesítmények.

Továbbá, ha kereskedelmi helyiségekről beszélünk, akkor 4 osztályba sorolhatók (A, B, C, D). Az A osztály tartalmazza a legjövedelmezőbb lehetőségeket (speciális üzleti központok, irodák, amelyek projektjeit jól ismert építőipari cégek hajtották végre). Az ilyen épületek tervezését általában az iparág híres fejlesztői végzik. A helyiségeket kiváló kialakítás, optimális elrendezés és modern parkoló jellemzi. A B osztályra szerényebb állapotok jellemzőek, de az ingatlan jó javítási és tervezési szempontjai megmaradtak. A C osztályt olyan helyiségek jellemzik, mint a lakóépületek első emeleti területei, egykori kutatóintézetek, oktatási intézmények stb. A D osztály hasonló az előző osztályhoz, de az épület állapota jelentősen rosszabb (javítások, áramellátás) vezetékek, vízvezetékek állapota, csatorna, stb.).

A főbb követelmények, amelyeknek a kereskedelmi használatra bérelt helyiségeknek meg kell felelniük:

Tulajdonsági osztály;

Négyzet;

A létesítmény általános állapota (javítás);

Elrendezés (szintek száma, pince, padlás, vészkijáratok jelenléte);

Mennyezetmagasság, oszlopemelkedés (mérnöki megoldás);

A környéken a képet befolyásoló tárgyak hiánya (hulladéklerakó, temető) stb.

Ha bankhelyet kell találnia, akkor a fenti szempontok mellett érdemes megjegyezni a következő szempontokat:

Elszigetelt helyiség rendelkezésre állása széfekhez és speciális tároláshoz;

Korszerű irányítási és biztonsági rendszer (riasztó) telepítésének lehetősége;

Parkolóhelyek rendelkezésre állása a szomszédos területen;

Mivel a hitelintézetek és pénzintézetek foglalkoznak ügyfélszolgálattal, fontos az elérhetőség sugára, vagyis a banki irodahelyiség helye szerinti területen az emberek elméleti gyalogforgalma.

Mivel a bankok hálózati struktúrák, a következő helyiségek kiválasztásakor a bérlő hasonló marketing, műszaki és helyszíni igényű ajánlatra számít.

Napról napra egyre több épület jelenik meg, és ennek következtében ingatlan bérleti (eladási) ajánlat, de néhány választási probléma továbbra is fennáll. A fő probléma a helyiségek ára és elhelyezkedési jellemzői közötti kapcsolat. Az üzletemberek természetesen érdeklődnek a legelőnyösebb elhelyezkedési adottságokkal (iroda közelsége a belvároshoz, közlekedési csomópontok) és kedvező árú ingatlanok iránt.

Ahhoz, hogy megtalálja a legmegfelelőbb utcai kiskereskedelmi ingatlan lehetőséget, rendszeresen figyelnie kell az eladási (bérleti) hirdetéseket.

Általában hosszú távon hajtják végre. Ebben az esetben a bérelt terület részleges, esetenként teljes rekonstrukción esik át (homlokzat, belső dekoráció). Annak érdekében, hogy időt takarítson meg az ilyen hirdetések keresése során, a legjobb, ha megbízható forrásokon használja az internetes ajánlatok adatbázisát a bérelhető ingatlanokhoz.

A banki helyiségek értékesítésére leggyakrabban olyan esetekben kerül sor, amikor a vevőnek szüksége van egy épületre egy hitelintézet központi irodája számára, mivel a bérelt helyiségek a létesítmény ideiglenes helyszínei. Ezért a területeladási követelmények sokkal magasabbak. Ha árról beszélünk, akkor ebben az esetben érdemesebb közvetítők nélkül kötni a tranzakciókat, jelentős összeget megtakarítva ezzel az ingatlanirodák szolgáltatásnyújtásáért.

A pénzügyi szolgáltatások piacának növekedése, valamint az engedélyek visszavonása miatt jelentős számú hitelintézet távozása a banki szolgáltatások piacáról lehetővé teszi a legnagyobb bankok jelenléti körének bővítését. Ez elsősorban kereskedelmi ingatlanok megszerzésével és bérbeadásával történik további fiókok és irodák számára. Sok bérbeadónak felmerül a kérdés, hogyan adjon bérbe helyiséget egy banknak, hiszen a bank által képviselt bérlő megbízható partner, aki külső tényezőktől függetlenül következetesen teljesíti kötelezettségeit.

A helyiségekre vonatkozó követelmények és kritériumok

A bankok és más pénzügyi szervezetek különösen körültekintőek az irodáik és képviseleti irodáik helyszínének kiválasztásánál. A jól megválasztott helyszín lehetővé teszi, hogy ne csak új arcokat vonzzon a potenciális ügyfelek sorába, hanem növelje hírnevét és státuszát a szokásos ügyfelek körében. Milyen követelményeket támasztanak a bankok a bérelt helyiségekkel szemben, és mire kell ügyelni, amikor szerződést kötnek a bankkal. Elemezzük a bérleti jogviszonyoknak ezt a kategóriáját.

Ha külön fióktelepre bérelhető helyiséget keresnek, a bankok hajlandóak magasabb bérleti díjat fizetni, mint más bérlők, ugyanakkor a létesítményekkel szembeni igényük meglehetősen magas. Számos bank bérleti és vételi ajánlatának elemzése lehetővé tette számunkra, hogy a következő általános kritériumokat azonosítsuk a nem lakáscélú helyiségekre vonatkozóan:

• az épületet megfelelően üzembe kell helyezni;
• bármilyen terhelés hiánya, beleértve a letartóztatást vagy más ellentmondásos helyzetet;
• hosszú távú bérlés lehetősége (minimum 5 év);
• elhelyezkedés a város üzleti központjában;
• akadálymentesítés autósok és gyalogosok számára (parkoló rendelkezésre állása);
• az épület első emelete;
• albérlet lehetősége.

A leendő részleg céljaitól és funkcionalitásától függően a követelmények jelentősen kiegészülhetnek. Tehát, ha lakossági ügyfelek kiszolgálását célzó fiók megnyitását tervezi Moszkvában, néhány banknak meg kell felelnie a következő feltételeknek:

• forgalmas helyen való elhelyezkedés (metró vagy nagyobb közlekedési csomópontok közelében);
• nyitott és szabad elrendezés;
• Lehetőség a helyiségek éjjel-nappal történő bejutására;
• kívülről reprezentatív megjelenés és a homlokzati reklám lehetőség.

Ezen túlmenően, gyakran olyan speciális követelményeket mutatnak be, mint:

• egyetlen szolgáltatónak nincs kizárólagos joga a kommunikációs szolgáltatásokhoz;
• egy bizonyos magasság jelenléte a padlótól a mennyezetig (például 2,5 m);
• egy bizonyos szintű energiaellátás.

Minden bank önállóan alakít ki részletes kritériumokat, és minél konkrétabb követelményeket fogalmaznak meg, annál magasabb árat hajlandó fizetni a bérelt kereskedelmi ingatlanért.

A fenti követelményekhez képest az ATM helyiségbérlése nem jár különleges tulajdonságokkal, kivéve az éjjel-nappali hozzáférést.

A banki helyiségek bérlésének jellemzői

A bankfiókok számára szánt helyiségek bérleti szerződését a Ch. 34 Ptk.

Mivel a banki helyiségek bérlete hosszú távú, az ilyen megállapodást mindig írásban kell megkötni, és kötelező állami regisztrációhoz kötött. egy hónappal a várható időpont előtt értesítés küldésével hajtják végre.

Ezenkívül a bank rendszerint saját költségén megjavítja a helyiségeket úgy, hogy az megfeleljen a Központi Bank összes követelményének. Ezért fontos, hogy a bérleti jogviszony megszűnése után azonnal meghatározzuk az elválaszthatatlan fejlesztések sorsát.

A bankautomata helyiségek bérbeadásánál egyértelműen meg kell jelölni annak helyét, mivel a legtöbb esetben nem a teljes helyiséget, hanem annak csak egy kis részét kell bérbe adni.

A banki helyiségek bérbeadása a bérleti díj nagysága és a hosszú távú megállapodás miatt vonzza a bérbeadókat. A bankok által támasztott valamennyi követelmény célja a versenytársakkal szembeni előny kimutatása és az ügyfelek banki szolgáltatások iránti hűségének biztosítása.

A piacok és az árfolyamok instabilitása mellett egyre több befektető lép be a kereskedelmi ingatlanok piacára, amelyek jelentős bevételt termelhetnek a helyiségek bérbeadásából. Ezt a tendenciát megerősítik a CBRE adatai, amelyek szerint 2016 első negyedévében az oroszországi kereskedelmi ingatlanokba történő befektetések 4,5-szeresére nőttek a tavalyi évhez képest. Azonban amikor egy ilyen projektbe fektet be, a befektetőnek tisztában kell lennie azzal, hogy mekkora lesz a kereslet a területére, és ki fogja bérelni.

Dmitrij Mihajlov, rendező

az AKTIVO fejlesztéséhez

Beszél a tulajdonosok és bérlők kapcsolatának szövevényességeiről, valamint arról, hogy milyen bevételre számíthat a különböző formátumú helyiségek bérbeadásából. Dmitrij Mihajlov, az AKTIVO fejlesztési igazgatója, az ingatlaniparban működő közösségi finanszírozási platform.

Természetesen minden üzlethelyiség-bérlőt érdekel, hogy vállalkozása számára melyik legyen a legjövedelmezőbb hely, ahol kényelmesen kiakasztotta a cégtábláját és eladhatja áruit. Ez minden kereskedelmi ingatlan tulajdonosa számára világos. Téves lenne azonban azt feltételezni, hogy a befektetési célú kereskedelmi objektum kiválasztásának sajátosságai erre korlátozódnak. A kiskereskedelmi ingatlanok különböző formátumai eltérő bérlőket is igényelnek, akik saját igényeikkel rendelkeznek a helyiségekkel szemben a biztonság, a kommunikáció megléte stb. Tehát nézzük ezt részletesebben.

A bérlők szerények, de problémásak

40-50 négyzetméteres kiskereskedelmi területek. A méterek talán az egyik leglikvidebb tárgy a kiskereskedelmi ingatlanpiacon. Ha az ilyen területek jó helyen vannak, például a metró közelében vagy a közutcákon, akkor nagyon sok bérlő jelentkezhet rájuk: ezek leggyakrabban mobilkommunikációs üzletek, virágboltok és hústermékek árusai, mint például a „Setun” , „Dymov”, „Myasnitsky Row” stb. Az ilyen pontokra a szépségszalonok, a fodrászok és a szolgáltatóipar más képviselői keresnek. Négyzetméterenkénti díj méter kis helyiségekben elérheti a 10 000 rubelt. havonta, és néha még magasabb is.

Az ingatlantulajdonosoknak azonban gyakran idejükkel és idegességükkel kell fizetniük ennek a kiskereskedelmi formátumnak a magas áraiért, mivel a bérlők folyamatosan kérik a bérleti díj csökkentését, fenyegetik, hogy a bérlő elhagyja a helyiséget, stb. És az ilyen fenyegetések indokoltak - a kis bérlők általában meglehetősen mobilak. Például a mobilkommunikációs üzletek hálózatai mindössze 600 000-1 millió rubelt költenek új hely megnyitására. Ha egy adott pont aktuális elhelyezkedése vagy bérleti díja nem felel meg a lánc vezetésének, akkor otthagyják, és az árut jobb helyre szállítják - egy ilyen költözés anyagi költségeit a bérleti megtakarítással „vissza lehet szerezni” alig néhány hónap alatt. A tulajdonos kénytelen lesz új vendég után nézni. Az ilyen mobil bérlők közé tartoznak a kis boltok is, amelyek korlátozott számú élelmiszert árulnak - a kiskereskedelmi üzletek megnyitásának költségei szintén nem túl magasak. Innen ered az agresszív stratégia, amit egy ilyen üzletben gyakran követnek: a piaci árfolyam feletti árfolyamon a legjobb helyet foglalni, majd meggyőzéssel és fenyegetéssel, amennyire csak lehet, csökkenteni. A helyiség tulajdonosának erre fel kell készülnie.

Ebben a sorban kiemelkednek a gyógyszertárak, amelyek általában 40-60 négyzetméteres területeket is bérelnek. méter. Az ilyen típusú bérlők konzervatívabbak, és nyilvánvaló nemtetszéssel cserélnek helyet. A gyógyszertári üzletnek további oka van arra, hogy komolyan vegye a helyválasztást, és kompromisszumot kössön a tulajdonossal. Minden a gyógyszertárak engedélyéről szól, hogy egy adott helyen kereskedjenek. Egy új létesítmény engedélyének beszerzése mindig idő- és pénzpocsékolás.

Különleges követelmények: bankok, zálogházak és ékszerüzletek

Általánosságban elmondható, hogy a kis bérlők meglehetősen szerények, és nem támasztanak különleges követelményeket a helyiségekkel szemben: helyiségek bérbeadásakor a tulajdonosnak nem kell gondolnia például a létesítmény megbízható áramellátásának vagy további villamosenergia-kapacitás biztosítására. . De az ékszerüzletek, a bankok és a zálogházak sokkal igényesebbek ebben a tekintetben.

Például egy ilyen bérlőt egy üveg bevásárlópavilonba hívni egyszerűen értelmetlen. Ennek az üzletnek a vezetői és tulajdonosai nagyon alaposan tanulmányozzák a létesítményt a lehetséges betörés és a helyiségbe való belépés szempontjából. A pénzügyi szolgáltatásokkal kapcsolatos vállalkozásoknak, különösen a bankoknak pedig folyamatos áramellátásra és tartalék vezetékre van szükségük, amely biztosítja a zavartalan áramellátást a fővonali problémák esetén. Ezenkívül a megfelelő biztonság és az energiaellátásra vonatkozó speciális követelmények általában nem befolyásolják a bérleti díjat.

2011-2012-ben, amikor a banki szervezetek aktívan fejlesztették kiskereskedelmi hálózataikat, gyakran béreltek kis helyiségeket, 40-60 négyzetméteres területtel. méter, de mostanra csökken az ilyen ágak száma. Számos kis iroda helyett a bankok online szolgáltatásokat kínálnak az ügyfeleknek. Ez persze nem jelenti azt, hogy teljesen leálltak az új fiókok nyitásával, de megváltoztak a banki szervezetek preferenciái. Jelenleg a legtöbben 100 négyzetméteres fiókhálózatot fejlesztenek ki. méter. Ez a felvétel lehetővé teszi, hogy kevesebb irodával rendelkezzen, de minden helyen teljes körű szolgáltatást kínáljon a lakosságnak. E terület helyiségeiért a banki szervezetek átlagosan körülbelül 5-7 ezer rubelt fizetnek. négyzetméterenként mérőórát, és nem kínálnak felárat a megnövekedett igényeikért.

Kis élelmiszerboltok: alkoholengedélyek és költözési nehézségek

Az áruk széles választékát kínáló élelmiszerüzletek, különösen a szupermarketek általában jóval nagyobb – 300-350 négyzetméteres – területet bérelnek. méter. Az élelmiszereket árusító kiskereskedelmi láncok most már 1500-4000 rubel bérelhetők. havonta négyzetméterenként méter. Az utóbbi időben az élelmiszerboltok nem fix kamatokat, hanem a forgalom százalékát kínálják a tulajdonosoknak, hogy minimalizálják a veszteségeiket. Az élelmiszer-kiskereskedelem nem szeret sokat fizetni. De az ilyen bérlő sajátossága, hogy nem csak az első sorban, hanem a lakóövezet mélyén is kész helyet elfoglalni, hiszen ott lesznek vevők, akik hűségesek lesznek hozzá.

A nagy élelmiszerüzletek kedvenc helye a szabadon álló épületek, amelyekben egy kiegészítő bejárat található az áruk be- és kirakodásához. Nem szívesen foglalják el a lakóépületek első emeleteit – a lakók panaszkodnak a rakodásból származó zajra, szagokra, az ablakok alatti beszélgetésekre stb. Ha azonban nincs más lehetőség a környéken, a kereskedők beleegyeznek a lakóépületekbe. Az ilyen bérlők számára azonban a kereskedelmi ingatlan költségeit befolyásoló legfontosabb tényező az alkohol értékesítésére vonatkozó engedély megszerzésének lehetősége. Bármely élelmiszerbolt jelentős részt kap a „bódító italok” értékesítéséből származó haszonból, és a bérleti szerződésekben kiköti, hogy amíg engedélyt nem kap erre a helyiségre, az arány 30-50%-kal alacsonyabb lesz. Egy ilyen tárgyba beruházó befektetőnek tisztában kell lennie azzal, hogy az óvodák, iskolák és más oktatási intézmények közelében lévő kiskereskedelmi üzletek számára nem adnak ki alkoholengedélyt.

Igényes bérlő: vendéglátás

Egy étterem vagy gyorsétterem különböző területeket igényelhet. Egyéb gyorsétteremhez 20-30 négyzetméter megfelelő lesz. méter. A kantinoknak, kávézóknak vagy éttermeknek természetesen nagyobb helyiségekre van szükségük. Ráadásul nem minden helyiség alkalmas vendéglátó egység elhelyezésére: minden, ami az ételkészítéshez kapcsolódik, nagy elektromos teljesítményt (100 kW-tól) és páraelszívó felszerelését (azaz a szellőzéshez való hozzáférést) igényel. Mindezt a tulajdonos biztosítja. Ha nem a gyorsétteremről, hanem az éttermi üzletről beszélünk, akkor nem igazán számíthat magas bérleti díjakra. Még a legrangosabb és leghíresebb éttermek is gyakran nem túl jövedelmezőek. Az éttermi helyiségek bérleti díjai lehetnek átlagos piaci árak, vagy alacsonyabbak is.

A bérlők stabilak és tiszteletreméltóak

Valószínűleg megismétlem az igazságot, ha azt mondom, hogy az a legstabilabb bérlő, aki a legnagyobb területet bérli. 1000 négyzetméteres kiskereskedelmi létesítményeket nyitó cégek. méterekkel természetesen igyekeznek minél körültekintőbben megközelíteni a helyiségek kiválasztásának kérdését. Egy ilyen kiskereskedelmi üzlet megnyitása több tízmillió rubelbe kerül. Egy ilyen óriás mozgatása több mint egy hétig is eltarthat. De előfordulhat, hogy a helyiség tulajdonosának több időre van szüksége ahhoz, hogy egy nagy bérlőt helyettesítsen, ha problémák merülnek fel. Ez a helyzet mindkét felet arra ösztönzi, hogy különböző kérdésekben konszenzusra törekedjenek.

Véleményünk szerint a tulajdonosnak sokkal kifizetődőbb ilyen típusú bérlővel dolgozni. Így a közösségi finanszírozási platformunk befektetői jelenleg két utcai kiskereskedelmi ingatlant vásároltak, amelyek horgonybérlői a Victoria és a Pyaterochka szupermarketek, amelyek 2000 és 650 négyzetméteres területet foglalnak el. méter ill. Következő objektumunk is egy helyiség legyen, melynek horgonybérlője egy élelmiszerbolt – egy jól ismert márka szupermarketje – lesz. Az ilyen üzletek bérleti díjai 1500 és 4000 rubel között mozognak. négyzetméterenként méter. Elméletileg megvehetnénk kisebb ingatlanokat és alacsony áron bérbe adhatnánk, vagy felvághatnánk a magasabb bérbeadásra szánt területeket. De akkor nem kapnának stabil jövedelmet, és nem számíthatnának tizenöt évre szóló, éves indexálással járó szerződésekre.

Ha a bérlő rendszeresen bérleti díjat fizet, és a helyiségek nem állnak üresen, ez azt jelenti, hogy a tulajdonos nem visel veszteséget. A helyszín kiválasztása után egy nagy üzlet valószínűleg nem hagyja el, ha a bérleti díj kevesebb, mint a forgalmának 10%-a. Ugyanakkor a legnagyobb kereskedelmi láncok üzlete a válság idején is aktívan fejlődik, és minimálisnak tűnik annak a kockázata, hogy legalább a közeljövőben elveszítsenek egy ilyen bérlőt.

Minden tulajdonos saját stratégiáját választja: magas árakra vagy stabilitásra törekszik. Véleményem szerint ez egy stabil bérlő, aki végül több bevételt hoz a tulajdonosnak, mint az, aki hajlandónak tűnik nagy összegeket fizetni.

Dmitrij Mihajlov- Az ingatlanszektorban működő közösségi finanszírozási platform, az AKTIVO fejlesztési igazgatója. Több mint 10 éves kiskereskedelmi tapasztalattal rendelkezik franchise menedzsment és ingatlankezelés területén. Több mint 15 000 főt foglalkoztató nagy szövetségi cégeknél dolgozott ingatlankezelési vezetőként.