Care sunt avantajele și dezavantajele sale. Ce este un HOA: avantajele și dezavantajele sale într-un bloc de apartamente

Un bloc de apartamente este un subiect complex în care apar adesea diverse probleme cotidiene și organizaționale.

Acestea pot fi legate de conducerea, stabilirea comunicațiilor și furnizarea rezidenților cu utilități de calitate.

Pentru a rezolva toate aceste probleme, proprietarii de apartamente aleg una dintre opțiunile disponibile de management al clădirii. În continuare, vom considera o astfel de metodă ca crearea unui HOA și, de asemenea, vom evidenția avantajele și dezavantajele acesteia.

Managementul unui bloc de locuințe include o serie de activități și acțiuni care vizează menținerea stării normale a acestuia și asigurarea rezidenților cu toate resursele și serviciile necesare.

Metoda specifică este aleasă de către proprietarii de apartamente luând o decizie adecvată în cadrul unei adunări generale.

Mai mult, în viitor această decizie poate fi schimbată cu alta, de asemenea adoptată intalnire generala.

Modalitățile acceptabile de administrare a unui bloc de locuințe sunt determinate de legislația privind locuința, și anume Partea 2 a art. 161 Codul locuinței al Federației Ruse. În special, acestea includ:

Managementul direct al proprietarilor de case

Această metodă este permisă numai pentru acele case în care numărul de apartamente nu este depaseste treizeci. Dreptul de a acționa în numele proprietarilor îl are unul dintre rezidenți sau un terț, ale cărui puteri sunt certificate prin procură.

Această metodă este minim costisitoare și diferă prin faptul că fiecare rezident poate fi responsabil pentru plățile către companiile de furnizare de resurse în mod individual. Cu toate acestea, este eficient doar pentru casele mici, deoarece controlul se efectuează la un nivel prea scăzut.

Contactarea companiei de management (MC)

Această organizație este comercială și oferă servicii de administrare a casei pe baza unui document special de autorizare - o licență. Dacă se alege această metodă, proprietarii de apartamente trebuie să aleagă și o anumită companie de administrare, deoarece mai multe companii de administrare diferite pot funcționa într-un oraș.

După aceasta, se încheie un acord între toți proprietarii, conform căruia societatea de administrare se obligă să facă anumită perioadăși, pentru o taxă stabilită, să ofere locuitorilor casei servicii relevante (reparații la casă și furnizare de utilități).

Această metodă este cea mai scumpă dintre toate, deoarece scopul principal al oricărei companii de management este obținerea unui profit maxim.

Cu toate acestea, calitatea serviciilor oferite este rareori suficient de ridicată.

Crearea unei asociații de proprietari (HOA)

Această organizație este non-profit și poate fi creată de proprietarii de apartamente ai uneia sau mai multor case. Pentru a face acest lucru, este necesar ca cel puțin 50% din toți proprietarii să fie prezenți la întâlnire atunci când se ia o decizie. Scopul HOA este același ca în alte cazuri - de a oferi locuințe servicii necesare si efectuarea unor tipuri de lucrari destinate refacerii si intretinerii bunului comun al proprietarilor.

În practică, ultimele două metode sunt cele mai populare - sunt adesea comparate între ele, evidențiind diferențe caracteristice, precum și avantajele și dezavantajele inerente ale fiecărei metode. Avantajele și dezavantajele creării unui HOA vor fi prezentate mai jos.

Avantajele HOA

În timp ce creați Proprietarii HOA apartamentele se pot aștepta să primească următoarele beneficii în urma deciziei lor:

1. Un grad mare de influență asupra politicilor și activităților HOA. Deoarece toate deciziile importante sunt luate la adunarea proprietarilor, fiecare dintre ei are dreptul de a-și exprima opinia sau de a-și exprima dezacordul cu acțiunile președintelui sau ale altor angajați.
2. Dreptul de a alege furnizorii de servicii. Reprezentanții parteneriatului, în limita capacităților lor, pot desfășura ei înșiși anumite lucrăriîn jurul casei (de exemplu, tehnic sau operațional). Pentru activitati mai complexe pot fi implicate firme din afara. În același timp, proprietarii pot participa la selecția lor și apoi își pot controla activitățile.
3. Posibilitate de obtinere venit suplimentar din activitate antreprenorială. În special, unele zone comune nerezidențiale ale casei (de exemplu, subsoluri) pot fi închiriate terților. Datorită fondurilor primite din aceasta, plățile rezidenților sunt reduse.
4. Mai mult calitate superioară servicii furnizate. Deoarece membrii HOA sunt direct interesați de implementarea tuturor activităților, ei o monitorizează cu mai multă atenție. Ca urmare, prezența locurilor de joacă, gazonului în curți și camere curateîn interiorul casei.

Acești factori sunt destul de semnificativi, mai ales în comparație cu companie de management.

Cu toate acestea, acestea vor avea loc numai dacă activitatea HOA este organizată eficient și are angajați competenți.

Contra ale HOA

Pe lângă avantaje, crearea unui HOA poate fi însoțită și de dezavantaje semnificative, de exemplu:

1. Plăți mai mari. În acest caz, taxa pentru această metodă este aceeași ca în alte cazuri. Creșterea contribuțiilor se datorează Cheltuieli suplimentare, pe care proprietarii sunt de acord să le suporte în mod voluntar. De asemenea, o parte din contribuții este destinată plății angajaților HOA, dacă există (de exemplu,).
2. Riscul de a alege managementul analfabet. Nu fiecare casă are rezidenți care sunt capabili să preia conducerea acesteia și să o facă eficient. Atunci când alegeți astfel de angajați, posibilele consecințe ale activităților lor îi vor afecta pe rezidenți înșiși.
3. Imperfecțiunea legislației. În practică, unele HOA întâmpină dificultăți chiar și în etapa de înregistrare. În timpul activităților, dificultățile sunt posibile și în interacțiunea cu structurile orașului sau în depunerea proceselor în instanță, deoarece aceste proceduri nu sunt reglementate corespunzător de lege.
4. Lipsa de inițiativă din partea locuitorilor. Cel mai adesea, multe dintre propunerile prezentate de grupul de inițiativă al HOA sunt întâmpinate cu neînțelegeri și chiar cu rezistență din partea locuitorilor. De aceea Timp suplimentar trebuie cheltuiți cu ei pe lucrări explicative.
5. Apariția debitorilor. Întrucât finanțarea activității provine din contribuțiile generale ale tuturor rezidenților, acestea trebuie să acopere și plățile celor care nu le fac. În același timp, colectarea datoriilor este foarte dificilă - pentru a face acest lucru trebuie să mergeți în instanță.

Evident, un HOA ca modalitate de a gestiona o casă va fi eficient doar dacă este locuită de rezidenți competenți și proactivi, care nu numai că pot iniția acest proces, ci și conduce. activitate eficientă după. Pentru alte situații, este mai bine să contactați Codul Penal.

La ce ar trebui să fii atent înainte de a crea un HOA?

Chiar înainte de etapa de creare a unui parteneriat, este necesar să se analizeze următoarele puncte:

1. Forma de proprietate a majorității rezidenților. Crearea unui parteneriat va fi eficientă numai dacă majoritatea apartamentele sunt proprietatea lor privată.
2. Surse potențiale de profit. În special, acestea pot fi zone comune nerezidențiale care pot fi închiriate.
3. Gradul de responsabilitate al rezidenților. Dacă majoritatea dintre ei sunt cetățeni proactivi cărora le pasă de îmbunătățirea casei lor, alegerea unei HOA va fi cea mai eficientă opțiune.
4. Tarifele Marii Britanii. Merită să comparați sumele pe care compania va trebui să le plătească sau să le contribuie ca cotizații la HOA. În unele cazuri, prima variantă va fi mai profitabilă, deoarece societatea de management a stabilit legături cu majoritatea companiilor de furnizare de resurse din oraș.

În alte cazuri, mai mult varianta profitabila Va exista în continuare o altă metodă de administrare a casei, deoarece HOA nu va aduce efectul dorit și va deveni o opțiune prea scumpă.

Drepturi și obligații

Decizia de a crea un parteneriat se ia în cadrul adunării generale a rezidenților prin vot. Mai mult, cel puțin 50% din toți proprietarii trebuie să voteze pentru această opțiune. Decizia trebuie inclusă în procesul-verbal al ședinței - pe baza acestui document are loc înregistrarea sa de stat.

După înregistrare, HOA devine persoană juridică și primește anumite drepturi și obligații. Drepturile fundamentale includ capacitatea de a:

• incheie diferite contracte pentru prestarea muncii si obtinerea de servicii sau prestarea lor in mod independent;
• întocmește o estimare a veniturilor și cheltuielilor pentru anul și calculează plățile pentru rezidenți pe baza acesteia;
• dispune de proprietatea comună a societății (vinde-o sau).

Responsabilitățile parteneriatului sunt:

• asigurarea stării corespunzătoare a proprietății casei;
• respectarea drepturilor și intereselor proprietarilor;
• monitorizarea îndeplinirii atribuțiilor lor (de exemplu, contribuții);
• luarea de măsuri pentru a opri accesul ilegal al terților la proprietatea HOA.

O listă mai largă de drepturi și obligații ale unui anumit parteneriat este stabilită contractual și consacrată într-un document precum Carta HOA.

Mulți proprietari de proprietăți în 2020, ca și până acum, se confruntă cu problema alegerii unei organizații care să-și deservească locuința. În aceste cazuri, merită să acordați atenție întrebării: HOA - ce este? Avantajele și dezavantajele acestei forme de management vă vor ajuta să luați decizia corectă.

Ce este?

Dragi cititori! Articolul vorbește despre modalități tipice de a rezolva problemele juridice, dar fiecare caz este individual. Daca vrei sa stii cum rezolva exact problema ta- contactați un consultant:

APLICAȚIILE ȘI APELURILE SUNT ACCEPTATE 24/7 și 7 zile pe săptămână.

Este rapid și GRATUIT!

HOA este organizație non profit Prin urmare, în activitățile sale se ghidează de legea relevantă „Cu privire la organizațiile non-profit” (Legea federală nr. 7 din 1996).

Scopurile creației

Responsabilitatea specifică a HOA pentru efectuarea lucrărilor și sancțiunile pentru încălcări nu sunt stabilite nici prin legislația locativă, nici prin legislația civilă. De regulă, sancțiunile sunt prevăzute în Carta parteneriatului.

Exemplu de charter standard HOA.

Răspunderea civilă generală este de obicei prevăzută pentru următoarele infracțiuni:

• fraudă (de exemplu, falsificarea documentelor cu citirea contoarelor comunale);
• neglijență (de exemplu, neanunțarea unei întâlniri programate a rezidenților);
• deturnare, delapidare (cheltuieli bugetare ilegale);
• înșelăciune, inducerea în eroare a proprietarilor de proprietăți, membrii HOA;
• abuz de autoritate (de exemplu, intrarea într-un apartament fără acordul proprietarilor săi).

Toți membrii parteneriatului poartă responsabilitatea financiară pentru munca lor. Reprezentanții consiliului nu fac excepție.

Avantaje și dezavantaje ale HOA într-un bloc de apartamente

Majoritatea fondul locativîn Rusia (aproximativ 80%) este deservit de companii de management. Această situație se datorează lipsei unei reglementări legislative clare a activității parteneriatelor. Care sunt avantajele și dezavantajele HOA? Este indicat să faci o alegere în favoarea lui?

Laturi pozitive

Avantajele acestei forme de management includ:

• oportunitate de afaceri;
• independență în rezolvarea problemelor de către proprietarii de case la întâlnire;
• luând în considerare opinia fiecărui proprietar de apartament din imobil;
• capacitatea rezidenților de a alege în mod independent companiile contractante;
• capacitatea de a organiza munca pe cont propriu;
• transparența muncii (orice cetățean, chiar și fără imobile din clădire deservite, are dreptul de a obține informațiile necesare despre activitățile parteneriatului).

HOA în activitățile sale se concentrează pe furnizarea de beneficii proprietarilor de apartamente. Dacă este disponibil, nu trebuie să vă faceți griji pentru ordinea în curte, disponibilitatea locurilor de parcare, locuri de joacă sau curățenia intrărilor. O analiză a practicii agenților imobiliari arată că apartamentele din clădirile deservite de astfel de organizații sunt mai scumpe.

Laturile negative

Nu există multe dezavantaje ale parteneriatului, dar sunt semnificative:

• reglementare legislativă slabă care nu permite instituirea unui sistem de plată eficient; mai devreme sau mai târziu prestatorul de servicii poate recupera prin instanță sumele neachitate, rezultând un risc ridicat de dublă plată a serviciilor de către proprietari respectabili;
• Există mulți beneficiari în rândul proprietarilor de apartamente;
• cost ridicat al serviciilor;
• există riscul de eroare în alegerea președintelui parteneriatului;
• Nu există sancțiuni stricte pentru proprietarii fără scrupule, de exemplu, cei care se sustrage de la plăți, fac reamenajări ilegale de apartamente sau nu dau dovadă de inițiativă.

După ce a studiat structura juridică a HOA, este posibil să se determine fezabilitatea formării sale.

Proprietarii de apartamente trebuie să înțeleagă că, cu această metodă de menaj, toată responsabilitatea pentru starea casei revine lor.

Asigurarea unui bloc de locuințe cu toate facilitățile necesită gestionarea simultană a unei game întregi de servicii publice care sunt furnizate de organizațiile furnizoare de resurse. Cel mai adesea, locuitorii casei încredințează aceste responsabilități unor specialiști companii de administrare(MC), care se angajează să încheie toate contractele și acordurile necesare, să angajeze personal și să monitorizeze serviciile prestate. Această abordare întrerupe aproape complet oportunitatea de a participa rezidenților activitate economică, complică controlul și necesită plăți suplimentare.

Proprietarii de apartamente se pot uni și prelua funcțiile societății de administrare. Astfel, un HOA este o asociație voluntară a rezidenților unui bloc de locuințe, creată sub forma unei organizații juridice non-profit.

Este important să înțelegeți că articolul descrie cele mai de bază situații și nu ia în considerare o serie de probleme tehnice. Pentru a vă rezolva problema particulară, obțineți consiliere juridică privind problemele legate de locuințe, apelând liniile de asistență telefonică:

Activitățile, cerințele și baza documentară a HOA sunt stabilite direct prin Codul Locuinței și prevederile generale ale legii privind înregistrarea persoanelor juridice (capitole trei, patru).

Crearea unei asociaţii organizate de locatari presupune anumite scopuri si functii:

• Creșterea eficienței serviciilor de utilități.
• Participarea directă a rezidenților la activități economice.
• Control direct și transparent.
• Reglementarea raporturilor civile apărute pe fondul proprietății imobiliare.
• Rezolvați rapid problemele emergente.

Avantaje și dezavantaje ale HOA trebuie luate în considerare la desfășurarea activităților.

Avantajele creării unui HOA

De bază avantajele HOA sunt direct determinate de scopurile urmărite în timpul creării sale, precum și de faptul că activitățile parteneriatului se desfășoară cu participarea directă a rezidenților înșiși:

• Independență față de autoritățile superioare, minimizarea corupției.
• Controlul direct asupra activităților de afaceri.

Crearea unui HOA aduce cu sine și alte beneficii. Astfel, parteneriatul este guvernat de un președinte, care este ales direct dintre locuitorii casei. În plus, toată munca organizatorică a parteneriatului poate fi efectuată de aceștia, fără a fi nevoie de notificări sau permisiuni suplimentare. Prin urmare două fapte:

• Imparțialitate financiară. HOA este obligat să păstreze ordinele de plată, devizele, rapoartele și chitanțele pe toată perioada de activitate - fiecare rezident al unui bloc de locuințe are dreptul să solicite oricând aceste documente.
• Rezolvați rapid orice problemă. Președintele parteneriatului este permanent și direct accesibil; orice membru al HOA îl poate contacta direct dacă apar întrebări.

Asociația de proprietari plătește facturile de utilități către furnizori direct din contul său bancar - acest lucru minimizează costurile și elimină posibilitatea de a contracta datorii pe o perioadă lungă. La aceasta trebuie adăugat și faptul că HOA are dreptul:

1. furnizarea de servicii de reparatii, curatenie si constructii;
2. să fie mediator în tranzacțiile civile. Acest lucru este stabilit printr-un articol din Codul Locuinței și permite nu numai reducerea costurilor, ci și obținerea autosuficienței.

Din aceste motive, reprezentanții furnizorilor de servicii de utilități, precum și autoritățile municipale, sunt dispuși să coopereze cu asociațiile de rezidenți: oferă reduceri și reduceri fiscale, alocă Echipament tehnic, ajută la organizarea fluxului de documente.

Dezavantajele creării unui HOA

O astfel de organizație are și unele dezavantaje. De bază mHOA inuse apar deja în stadiul creării sale. are un complex structura organizationala, împărțit în mai multe etape separate. Legislația () reglementează strict cerințele pentru documente, ceea ce presupune necesitatea unui control atent în timpul întocmirii și completării acestora. O problemă tipică în această etapă este absența sau forma incorectă de notificare către locuitorii casei, care poate servi drept motiv pentru refuzul de a accepta un set de documente.

Relațiile financiare cauzează și ele anumite dificultăți. Locuitorii casei trebuie să decidă în mod independent în ce sumă și cum vor fi colectate cotizațiile de membru, cine este responsabil de contabilitate și unde ar trebui să fie stocate rapoartele.

Încă una capcanăîn activitățile parteneriatului este al acestuia formă nonprofit. Interzice HOA să preia proprietatea asupra oricărei locații individuale. Din acest motiv, toată munca organizației se desfășoară direct în apartamentele locuitorilor imobilului, ceea ce provoacă anumite inconveniente.

Cele mai populare întrebări și răspunsuri la ele despre avantajele și dezavantajele creării unui HOA

Întrebare: Buna ziua. Companie de management, care întreține casa, a acumulat datorii și a intrat în faliment; procedurile judiciare sunt în curs de desfășurare. Noi, la rândul nostru, am pregătit deja un set complet de documente pentru creare HOA, toți locuitorii casei sunt de acord. Am solicitat documentație de la societatea de administrare pentru a începe colaborarea cu furnizorii de utilități. Un reprezentant al companiei a declarat că toate datoriile ne vor fi transferate. Spune-mi, este obligat HOA sa raspunda pentru datoriile societatii de administrare? Maksim.

Răspuns: Bună, Maxim. În cazul dumneavoastră, trebuie să știți că crearea unui HOA presupune apariția nou entitate legală (organizație non profit). Nu are nicio legătură cu societatea de management, activitățile acestora nu se intersectează în niciun fel. prevede ca societatea de administrare să fie obligată să transfere către parteneriat toată documentația tehnică necesară, după care HOA încheie direct acorduri cu furnizorii de utilități. Totodată, nu se moștenește datorii de către asociație; mai mult, societatea de administrare este obligată să vireze toate fondurile rămase încasate în anumite scopuri (pentru reparații sau îmbunătățiri) în contul bancar al asociației de rezidenți.

Concluzie

HOA este calea management comun clădire rezidențială cu mai multe apartamente cu participarea directă a rezidenților săi. În forma sa este o organizație non-profit, care determină anumite Avantaje și dezavantaje activitățile sale.

Avantajele creării unui HOA includ:

• Independență față de autoritățile superioare.
• Contact direct între rezidenți și serviciile de utilități.
• Participarea rezidenților la activități economice.
• Rezolvarea promptă a problemelor emergente.
• Minimizarea costurilor financiare, obținerea .

Dezavantajele HOA sunt:

• Complexitatea organizațională.
• O procedură de înregistrare îndelungată care necesită o abordare atentă a documentelor.
• Inconveniente la desfasurarea activitatilor.
• Întrebări financiare.

În a noastră bloc organizat de HOA (asociația de proprietari).
Și știți, totul mi se potrivește - se fac adunări generale, nu există întreruperi la apă și căldură. Un instalator, un electrician, un operator de lift sunt mereu la îndemână. Tabloul informativ de la intrari este actualizat constant, anunturile sunt postate in timp util. Îl cunosc personal chiar și pe președintele HOA.

Cu toate acestea, în practică au existat și cazuri în care procesele-verbale ale adunărilor generale privind crearea unui HOA și semnăturile proprietarilor pe buletine de vot au fost pur și simplu falsificate. Poate nu este atât de simplu? Să aflăm!

Legile federale care guvernează crearea HOA

În primul rând, aș dori să notez că legea federală„Despre asociațiile de proprietari” din 15 iunie 1996 Nr. 72-FZ și-a pierdut puterea la 1 martie 2005, i.e. de la data intrării în vigoare Codul Locuintei RF. Cu toate acestea, există încă cazuri când este menționată în procesele-verbale ale adunărilor generale ale proprietarilor privind crearea unui HOA și în alte documente.

Următoarele articole se referă la asociațiile de proprietari din Codul Locuinței al Federației Ruse: art. - (conducerea adunărilor generale ale proprietarilor, votul la adunarea generală, competența adunării), capitole, (crearea și activitățile HOA, statut juridic membrii HOA).

Desigur, în Codul Locuinței al Federației Ruse nu există instrucțiuni detaliate, cum să creați un HOA, dar, cu toate acestea, totul este prezentat în el destul de clar.

Lista documentelor necesare pentru înregistrarea unei HOA ca entitate juridică, momentul și procedura de înregistrare sunt, de asemenea, reglementate de Legea federală „Cu privire la înregistrare de stat persoane juridice şi antreprenori individuali» din 08.08.2001 Nr 129-FZ.

Unde poate fi creat un HOA?

O asociație de proprietari poate fi organizată:

• în orice bloc de apartamente (denumit în continuare MKD);
• prin combinarea mai multor clădire de apartamenteși chiar blocuri ale căror spații aparțin unor diferiți (doi sau mai mulți) proprietari ai acestor case, situate pe un teren comun sau pe mai multe terenuri învecinate (limitate între ele), cu rețele comune de suport ingineresc și tehnic și alte elemente de infrastructură;
• la combinarea mai multor clădiri apropiate, structuri, structuri, case destinate locuinței unifamiliale, case de țară cu sau fără terenuri personale, garaje și altele situate pe un teren comun sau pe mai multe terenuri învecinate (învecinate) cu dotări comune, rețele de utilități - suport tehnic și alte elemente de infrastructură.

Avantajele unei HOA față de o companie de management

Această metodă de administrare a unui bloc de locuințe ca administrarea unei asociații de proprietari, spre deosebire de, de exemplu, gestionarea unei companii de administrare, are destul de multe avantaje.

În primul rând, întrucât președintele HOA și membrii consiliului înșiși locuiesc în aceeași casă, aceștia acționează în interesul membrilor HOA, adică. pasă de crearea celor mai bune condiții de viață confortabile pentru toți locuitorii unui bloc de apartamente.

În plus, organul de conducere al blocurilor de locuințe, chiar dacă există un HOA, este adunarea generală a proprietarilor de locuințe și spații nerezidențiale, care are dreptul de a rezolva toate problemele curente.

Legat de asta este că activitati financiare HOA este absolut transparent, pentru că În orice moment, proprietarul sediului are dreptul de a se familiariza cu documentele financiare, estimările de venituri și cheltuieli ale HOA, ordinele de plată, facturile emise, i.e. afla de ce, de exemplu, iau bani de la el.

In afara de asta, comitet de audit trebuie să verifice regulat documente financiare HOA și raportați asupra inspecțiilor proprietarilor la adunarea generală despre munca lor.

În al doilea rând, în HOA, plățile către companiile furnizoare de resurse pentru resursele de utilități furnizate (lumină, apă, căldură) provin direct din contul curent al HOA, prin urmare, HOA, spre deosebire de companiile de administrare, au întotdeauna mai puține datorii față de furnizorii de resurse, sau deloc. .

În al treilea rând, conform legislației Federației Ruse, HOA este o organizație non-profit, dar, în același timp, are dreptul de a se angaja în activitati comerciale, dacă acest lucru nu contrazice obiectivele și Carta HOA.

1. întreținere, exploatare și reparare de bunuri imobiliare dintr-o clădire de apartamente;
2. construirea de spații suplimentare și proprietăți comune într-un bloc de apartamente;
3. închiriere, închiriere a unei părți din proprietatea comună într-un bloc de locuințe.

De exemplu, personalul HOA (electrician, instalator, operator de lift, îngrijitor) poate efectua lucrări în baza unui contract cu alte HOA care nu au astfel de personal. HOA poate închiria și spații nerezidențiale goale, subsoluri, mansarde (pe baza hotărârii adunării generale), ceea ce este de asemenea important.

Astfel, HOA poate avea venituri proprii.

În al patrulea rând, organele puterea statului, administrația locală foarte des fac concesii către HOA și încurajează crearea lor.

De exemplu, în unele regiuni, proprietarii de spații din blocurile de apartamente în care a fost creată o asociație de proprietari și care, în conformitate cu legislația fiscală a Federației Ruse, sunt obligați să plătească impozit pe teren, au fost scutiți de la plata acestuia. La Moscova, de exemplu, Departamentul pentru Locuințe, Servicii Comunale și Îmbunătățire al orașului Moscova organizează cursuri pentru președinții HOA, în conformitate cu ordinul guvernului de la Moscova din 10 septembrie 2008 nr. 2062-rp „Cu privire la crearea condițiilor pentru dezvoltarea autoguvernării cetăţenilor în sectorul locativ”.

În același timp, există întotdeauna posibilitatea de a transfera managementul în mâinile societății de administrare, chiar dacă în blocul de locuințe a fost creată o asociație de proprietari. În acest caz, toate contractele vor fi încheiate de societatea de administrare, și nu de HOA reprezentată de președinte.

În plus, companiile furnizoare de resurse nu au dorința de a se adresa instanței de arbitraj pentru a declara falimentul HOA dacă există o datorie restante de peste 100 de mii de ruble, deoarece în viitor nu este posibil să primiți fonduri sau alte lichide. proprietate de la HOA.

Practic, specialiștii în resurse merg la instanțe cu astfel de revendicări împotriva companiilor de management care sunt SRL-uri, pentru că Ei, de regulă, au proprietate lichidă asupra dreptului de proprietate.

Nu mulți știu că HOA nu are drept de proprietate asupra spațiilor comune dintr-un bloc de apartamente, care pot fi executate silite pentru datoriile HOA; acestea aparțin proprietarilor de apartamente și spații nerezidențiale pe dreptul de comună. proprietate comună, la fel ca teren, pe care se află blocul de locuințe și zona locală corespunzătoare.

Dezavantajele HOA ca modalitate de a gestiona un bloc de apartamente

Pe lângă avantaje, HOA au o serie de dezavantaje: de exemplu, într-un singur bloc de apartamente poate fi creată o singură HOA; există unele dificultăți în determinarea sumei plăților obligatorii atunci când se administrează proprietatea comună a mai multor clădiri de apartamente care fac parte dintr-un HOA.

De asemenea, HOA pot impune taxe suplimentare de membru pentru întreținerea proprietății comune și a entității juridice în sine, dar, de regulă, acest lucru se întâmplă destul de rar și nu este o povară insuportabilă pentru proprietari.

După cum am menționat deja mai sus, HOA nu are nicio premisă cu privire la dreptul de proprietate, prin urmare, nu există astfel de spații pentru a găzdui personalul de serviciu (angajații) HOA. În astfel de cazuri, președintele HOA găzduiește cel mai adesea o recepție la domiciliul său și vorbește la adunările generale.

Atunci când se creează un HOA, este necesar să se țină cont de faptul că Codul Locuinței al Federației Ruse nu prevede că decizia de a crea un HOA poate fi luată numai la adunarea generală a proprietarilor; prin urmare, în astfel de cazuri, votul absent este permis.

Sunt de acord cu cei care susțin că posibilitatea de a desfășura un vot absent atunci când se creează un HOA și se selectează membrii consiliului de conducere oferă o mai mare libertate de falsificare (falsificare), deoarece nu există posibilitatea de a observa votul și însumarea rezultatelor acestuia.

În acest sens, există adesea modalități pur și simplu criminale de a crea un HOA și de a selecta membrii consiliului de administrație (inclusiv președintele) prin falsificarea semnăturilor proprietarilor sediului, iar apoi, după înregistrarea HOA, imobilul este transferat către conducerea unei firme de management „filiala”. Uneori s-a întâmplat ca o persoană să afle în mod neașteptat că este președintele HOA.

Cu toate acestea, chiar și ținând cont de dezavantajele de mai sus, trebuie recunoscut că, printre altele - managementul direct și societatea de administrare - HOA este cea mai acceptabilă modalitate de a gestiona blocurile de apartamente.

Principalele etape ale creării unui HOA

Principalele etape ale creării unui HOA sunt:

1. Crearea unui grup de inițiativă, organizarea unei adunări generale a proprietarilor privind crearea unui HOA, aprobarea de către adunarea generală a Cartei HOA, alegerea membrilor consiliului, președinte al consiliului, întocmirea unui registru al membrilor HOA, selecția a persoanei însărcinate cu înregistrarea HOA în autoritățile fiscale
2. Înregistrarea HOA ca persoană juridică la autoritățile fiscale, obținerea unui certificat de înregistrare (OGRN) și înregistrare (TIN). Atribuirea codurilor statistice, înregistrarea în fonduri extrabugetare.
3. Deschiderea unui (conturi) curent(e) pentru un HOA în organizare de credit pentru decontări cu prestatorii de servicii și recepție Bani din populatie. Transferul blocurilor de apartamente în bilanţul HOA, transfer documentatie tehnica.
4. Încheierea de acorduri cu organizațiile furnizoare de resurse.

Tot ceea ce este legat de procedura de creare a unui HOA va fi discutat mai detaliat în următoarele părți.

Majoritatea blocurilor sunt transferate conducerii diverse organizatii, deoarece este destul de profitabil și convenabil pentru rezidenți.

Dragi cititori! Articolul vorbește despre modalități tipice de a rezolva problemele juridice, dar fiecare caz este individual. Daca vrei sa stii cum rezolva exact problema ta- contactați un consultant:

APLICAȚIILE ȘI APELURILE SUNT ACCEPTATE 24/7 și 7 zile pe săptămână.

Este rapid și GRATUIT!

Un tip de astfel de management este parteneriatul.

Ce este

O HOA sau asociația de proprietari, prin natura sa juridică, este o organizație non-profit.

Aceasta înseamnă că unul dintre obiectivele principale ale organizației nu este acela de a realiza un profit sub formă de numerar, ci de a satisface interesele și nevoile nemateriale ale indivizilor incluși în componența sa.

HOA acționează ca una dintre formele de administrare a blocurilor de locuințe, spațiile rezidențiale în care sunt situate în proprietate privată.

Atunci când transferă apartamente către cetățeni prin privatizare, statul se scutește de unele dintre responsabilitățile de întreținere a acestora, transferându-le astfel către noii proprietari.

Întrucât cetățenii nu au experiență practică în operarea spațiilor locative, li se cere să aleagă una dintre formele de organizare proces de management- crearea unui parteneriat.

Astfel, un HOA este o formă de autoguvernare a rezidenților în raport cu propria proprietate, adică o clădire rezidențială și teritoriul adiacent.

Conceptul de management include procese precum întreținerea, operarea, repararea și furnizarea utilitati proprietarii de spații de locuit.

Este de remarcat faptul că majoritatea blocurilor de apartamente vor include nu numai spații rezidențiale, ci și nerezidențiale, ai căror proprietari au interes în gestionarea clădirii.

În acest sens, în curând vor fi create nu doar asociațiile de proprietari, ci și parteneriatele de proprietari imobiliari (TSN).

Această formă de management va permite realizarea drepturilor și intereselor unei game mai largi de subiecte.

În ce scopuri?

Înainte de a defini obiectivele HOA, merită să-i dezvălui sarcinile, care includ:

Pe baza sarcinilor principale, scopul principal Parteneriatul este responsabil pentru asigurarea serviciilor publice de înaltă calitate la domiciliu, menținerea curățeniei și ordinii generale, monitorizarea plății taxelor și îndeplinirea responsabilităților directe care îi sunt atribuite de legislația Federației Ruse.

Video: crearea unui HOA

Ocupaţie

Scopul principal al parteneriatului poate fi combinat într-un singur concept - management. Acest concept este destul de larg și include tipuri diferite Activități.

Legislația locuințelor evidențiază în mod specific gestionarea unui bloc de locuințe ca principal domeniu de activitate.

Dacă luăm în considerare acest concept în sens larg, putem distinge funcții de management ca întreținere și reparare, inclusiv furnizarea de diverse tipuri de servicii publice.

Lista principalelor activități ale HOA include:

Furnizare apa si canalizare, gaze	(daca casa are astfel de caracteristici specifice), incalzire in sezonul rece
Menținerea comunicațiilor generale într-o manieră adecvată utilizării regulate	planificarea și efectuarea lucrărilor de întreținere de rutină a casei și a zonei înconjurătoare
Semnarea contractelor pt întreținereși efectuarea de lucrări cu firme specializate contractante	mentinerea documentatiei tehnice
Planificare si executie lucrări de reparații	atât natura curentă, cât și cea capitală
Luarea în considerare a cererilor primite de la rezidenți	eliminarea deficiențelor existente și soluționarea problemelor controversate emergente

Activitățile economice specificate în și includ:

• exploatare;
• serviciu;
• efectuarea de lucrări de reparații pe proprietate comună;
• construirea de noi instalații;
• tranzacții;
• primirea și transferul de fonduri către furnizorii de servicii și companiile contractante.

În ciuda faptului că, conform regulilor, un HOA este creat în scopuri necomerciale, are dreptul de a obține profit din propriile activități.

Poate folosi venitul doar pentru a atinge scopurile pentru care a fost creat.

De exemplu, folosiți fondurile primite pentru a efectua reparații sau îmbunătățiri ale proprietății comune și teritoriului.

Toate veniturile primite sunt supuse impozitării, așa că fondurile trebuie să fie documentate, ca orice alte acțiuni ale consiliului de administrație al organizației.

Activitatea de management a parteneriatului constă în rezolvarea unui număr mare de probleme organizatorice, care se află sub controlul organelor de conducere. Aceasta poate include o întâlnire a proprietarilor de case.

Responsabilitatile organizatiei

Responsabilitățile parteneriatului sunt dezvăluite în legislația privind locuințe.

Conform acestei norme, HOA este obligată să:

Cadrul legislativ

HOA este dedicat Codului Locuinței al Federației Ruse. După despărțire Uniunea Sovietică, au început să se formeze primele tipuri de parteneriate.

În acest sens, a apărut necesitatea creării unui act juridic care să reglementeze activitățile parteneriatelor. Legea federală „Cu privire la asociațiile de proprietari” a devenit un astfel de act juridic.

A fost adoptat în 1996 și și-a pierdut puterea în martie 2005, când a intrat în vigoare versiunea actuală a Codului locuinței al Federației Ruse.

Toate avantajele și dezavantajele HOA

După cum am menționat mai devreme, un parteneriat este o organizație non-profit al cărei scop principal nu este acela de a genera venituri, ci de a satisface nevoile membrilor parteneriatului în ceea ce privește gestionarea proprietății lor comune situate într-un bloc de locuințe.

Este crearea unei organizații o procedură benefică pentru toți rezidenții unui bloc de locuințe? Asociația de proprietari pentru sau contra – aflați ce trebuie luat în considerare.

Beneficii Primite

Beneficiile parteneriatului includ:

Astfel, prin crearea unei HOA, cetățenii primesc un număr considerabil de prestații.

După cum remarcă mulți agenți imobiliari, pe baza practicii lor de vânzări, metri patrati in cladirile rezidentiale in care exista aceasta organizatie au o categorie de pret mai mare.

Puncte negative

Un dezavantaj semnificativ al parteneriatului este imperfecțiunea legislației privind reglementarea sistemului de decontare.

Dacă vreun membru al organizației refuză să efectueze plăți, furnizorul de servicii are dreptul de a recupera fondurile în instanță.

Instanței nu îi va păsa de unde vin plățile și este posibil ca chiriașii conștiincioși să fie nevoiți să-și plătească facturile de două ori.

În plus, dezavantajele pot fi prețurile ușor umflate pentru funcționare, risc crescut la alegerea unei entități pentru rolul de președinte.

Legislația nu prevede măsuri serioase împotriva plătitorilor fără scrupule.

Tabel de comparație cu alte forme de guvernare

Ce metodă va fi aleasă depinde de mulți factori, inclusiv de caracteristicile blocului de locuit, de rezidenți, de anumite situații etc.

Atunci când alegeți, ar trebui să înțelegeți clar toate punctele principale, avantajele și dezavantajele fiecărei metode:

Tip de guvernare și Dispoziții generale	Avantaje și dezavantaje
Sub conducerea directă, proprietarii spațiilor rezidențiale îndeplinesc ei înșiși funcțiile organelor de conducere, inclusiv efectuarea de reparații și întreținerea proprietății comune. Aceștia au posibilitatea să încheie contracte cu alte persoane care prestează servicii de întreținere a locuinței. Fiecare proprietar, în propriile interese, încheie în mod independent contracte cu furnizorii de servicii	Toate plățile pentru serviciile consumate se fac direct către furnizorii acestora. Dacă apar datorii, fiecare proprietar de locuință va fi responsabil pentru acestea în mod individual, deci nu există responsabilitate colectivă. Taxa de serviciu nu include markupuri, deoarece nu există niciun intermediar implicat în relație. Pot apărea probleme legate de executarea contractelor cu furnizorii de servicii. Deoarece nu există crearea unei persoane juridice, nu va fi posibilă deschiderea de conturi în scopul acumulării de fonduri pentru lucrări de reparații
Toate relațiile care apar între societatea de administrare și rezidenții apartamentului sunt reglementate pe baza unui acord. Societatea de administrare colectează bani pentru a plăti utilitățile și alte servicii, acționând ca intermediar	se întocmește un singur acord de către societatea de administrare, care cuprinde termenii și condițiile de întreținere și prestare a serviciilor, precum și de întreținere. Societatea de administrare încheie contracte cu furnizorii de servicii în mod independent. Un intermediar acționează între proprietarul spațiilor și prestatorul de servicii, ale cărui servicii nu sunt ieftine. Nici unul reguli reglementarea activitatii societatii de administrare. Riscul activității frauduloase din partea organizației crește
Într-un parteneriat, toate relațiile sunt reglementate pe bază și acord pentru acele persoane care nu sunt membre ale HOA. Parteneriatul, în nume propriu, încheie contracte cu furnizorii de servicii	Organizația are posibilitatea de a câștiga bani prin închirierea de spații nerezidențiale în și zonele adiacente casei. Încasările sunt întotdeauna direcționate către nevoile locuitorilor imobilului. Membrii HOA au dreptul de a realege consiliul. Există responsabilitate colectivă între membrii parteneriatului. Este nevoie de organizare a contabilității. Funcționează singur cu cei care ne plătesc