Managementul încrederii în proprietate. Gestionarea tranzacțiilor Ce proprietate poate fi transferată către managementul încrederii

Nu știu ce vă așteptați să vedeți sub acest nume - poate ceva de genul acesta

Dacă da, atunci s-ar putea să fii supărat, miracolele lui Planfix sunt diferite :)

Moment filosofic
Nu vreau să filosofez mult timp despre neînțelegerea termenului CRM, care este larg răspândit pe piață, dar trebuie să spun pe scurt:

• in sensul clasic, CRM este Customer Relationship Management, adica un set de masuri pe termen lung care ar trebui sa lege clientul de tine si sa faca din munca lui cu compania ta un vis continuu placut;
• La noi, CRM înseamnă de obicei orice: de la un caiet cu zilele de naștere ale clienților până la un sistem de management al întreprinderii, ținând cont de soldurile depozitului, suport contabil și de producție;
• dar cel mai adesea întâlniți o definiție a CRM de genul „ei bine, așa ceva încât puteți primi clienți de pe o pagină de destinație sau prin telefon la intrare, iar oamenii de vânzări le vând produsele/serviciile noastre”.

Astăzi vom vorbi despre acest „lucru pentru oamenii de vânzări”, care, în opinia mea, este mai corect să luăm în considerare doar o parte a CRM.

Configurare
Separat, aș dori să remarc că astăzi este pentru prima dată când vă sugerez să nu vă uitați la pozele de pe blog și la descrierea setărilor, ci să instalați configurația „Gestionarea tranzacțiilor” în contul dvs. și să o simțiți cu dvs. maini:

• Acest lucru poate fi făcut de proprietarul contului în Managementul contului;
• după terminarea experimentelor, configurația poate fi ștearsă (ibid.) pentru a nu vă aglomera contul cu setări inutile;
• De asemenea, poți să înregistrezi un cont separat și să experimentezi configurația din acesta pentru a nu-ți speria colegii;
• În principiu, proprietarii de conturi gratuite au doar opțiunea unui cont nou, deoarece configurația conține multe entități și unele dintre ele nu se vor încadra în restricțiile unui cont gratuit (și un cont nou în perioada de probă nu are aceste restricții).

De asemenea, aș dori să notez imediat că configurația „Gestionarea tranzacțiilor” nu este:

• cel mai corect;
• singurul posibil;
• complet și neschimbat;
• și multe altele.

Merge
Lucrarea în sine cu configurația „Gestionarea tranzacțiilor” este descrisă în instrucțiuni, dar vă voi duplica schema generală aici.

Practic, toată munca are loc în planificatorul „Gestionarea tranzacțiilor”, un fragment din care este afișat în captură de ecran:

Sarcina vânzătorului este de a efectua tranzacția de la prima coloană, pas cu pas, până la finalizarea cu succes.

Prima coloană conține contacte cu care nu au fost încă încheiate tranzacții. Cum ajung ei acolo depinde de tine:

• le poți introduce manual direct în coloană;
• pot fi importate din surse disponibile;
• contactele pot intra în sistem din pagini de destinație, e-mail etc. - dar atunci cel mai probabil vor apărea imediat cu sarcina de tranzacție și nu vor apărea în această coloană, ci vor apărea imediat în următoarea.

Coloanele ulterioare caracterizează diverse etape tranzacții. Ei afișează carduri de tranzacție cu informații de bază + următoarele sarcini planificate (apel, pregăti o ofertă, întâlnire etc.). Iată cum arată cardul în versiunea standard:

Angajat de vanzari:

• trage un contact în coloana oferte și creează o afacere potențială pentru acest contact;
• planifică următoarea activitate pentru această tranzacție;
• finalizează această activitate la ora programată;
• dacă duce la promovarea unei tranzacții în etapa următoare, trage cartea de deal în coloana corespunzătoare;
• dacă nu, înregistrează rezultatul activității în tranzacție („Am sunat, mai cer două zile să se gândească la asta”) și o planifică pe următoarea („Apel la așa și la o dată”);
• și așa mai departe pentru toate tranzacțiile, până la sfârșitul victorios (sau nu atât de victorios).

Ca instrument suplimentar pentru planificarea muncii unui agent de vânzări, puteți utiliza planificatorul standard „Daily Planner”, în care acesta vede activitățile planificate pentru astăzi (sau pentru orice altă zi), le poate distribui în funcție de timpul zilei etc. . Ei bine, el are și restul funcționalității PlanFix la îndemână dacă are nevoie de ele - notificări, cronologie, filtre de activități și așa mai departe.

Managerul poate vedea toate tranzacțiile tuturor angajaților în planificatorul „Gestionarea tranzacțiilor”. De asemenea, am pregătit mai multe rapoarte care vă vor ajuta să obțineți statistici despre tranzacții și angajați în diferite secțiuni pentru orice perioadă - le veți vedea în grupul de rapoarte „Gestionarea tranzacțiilor”, care vor apărea în contul dvs. după instalarea configurației.

După cum am menționat mai sus, configurația poate fi personalizată de dvs. pentru a se potrivi condițiilor companiei - nu există nimic permanent în ea, este doar un pachet gata de setări realizate folosind instrumente standard PlanFix. Vi le-aș putea descrie aici sub formă de capturi de ecran și explicații și le-ați repeta singur - dar acum nu este nevoie de acest lucru, obțineți aceste setări în câteva clicuri instalând o configurație gata făcută.

Trec lin la concluzie. Ci mai degraba la inceputul discutiei :)

• În deplină concordanță cu, nu a fost nevoie să folosim nicio entitate suplimentară pentru a gestiona tranzacțiile - totul a fost făcut pe baza unor instrumente standard: stări și câmpuri personalizate, șabloane de sarcini și rapoarte;
• în ciuda faptului că configurația standard nu se încadrează într-un cont gratuit din cauza restricțiilor, o puteți strânge dacă reduceți ușor numărul de etape ale tranzacției (ei bine, poate fi necesar să modificați alte lucruri mici);
• Lucrul la astfel de configurații ne ajută să vedem prin exemplu ce funcționalitate lipsește și cum ar trebui să funcționeze pentru a rezolva probleme specifice - de exemplu, nu-mi place canalul actual care a apărut în rapoarte și am convenit ce trebuie să facem pentru fă-l mai informativ. Schimbările pe care le-am planificat vor ajuta la rezolvarea nu numai a acestei probleme, ci și a multor alte probleme care nu au nicio legătură cu gestionarea tranzacțiilor;
• Sperăm că vă veți implica în această lucrare și ne veți oferi noi propuneri, a căror implementare vă va ajuta să vă faceți munca de gestionare a tranzacțiilor în PlanFix mai convenabilă. Și nu numai ea, în general.

Articolul 1012. Contract de administrare a trustului imobiliar

1. În conformitate cu un acord de administrare a trustului de proprietate, o parte (fondatorul managementului) transferă celeilalte părți (mandatarul) anumită perioadă proprietatea în administrarea fiduciară, iar cealaltă parte se obligă să administreze această proprietate în interesul fondatorului managementului sau al persoanei indicate de acesta (beneficiarul).

Transferul proprietății în administrarea trustului nu implică transferul dreptului de proprietate asupra acesteia către mandatar.

2. Atunci când desfășoară gestiunea fiduciară a proprietății, mandatarul are dreptul să efectueze orice acțiuni legale și efective în legătură cu acest bun în conformitate cu contractul de administrare a fiduciei în interesul beneficiarului.

Legea sau acordul pot prevedea restricții asupra anumitor acțiuni legate de gestionarea încrederii a proprietății.

3. Mandatarul efectuează tranzacții cu proprietăți transferate în administrarea trustului în nume propriu, indicând că acționează ca un astfel de administrator. Această condiție se consideră îndeplinită dacă, la efectuarea unor acțiuni care nu necesită documentare scrisă, cealaltă parte este informată despre efectuarea acestora de către mandatar în această calitate, iar în documentele scrise după numele mandatarului se menționează „D.U.” făcut.

În lipsa unei indicații a acțiunii mandatarului în această calitate, mandatarul este obligat față de terți personal și răspunde față de aceștia numai cu bunurile care îi aparțin.

1. Analiza textului articolului, precum și tipurile specifice de transfer de proprietate în managementul trustului, ne permite să identificăm o serie de caracteristici distinctive ale acordului:

a) acesta este un acord special pentru administrarea proprietății proprietarului în interesul proprietarului însuși sau al unei alte persoane numite de acesta - beneficiarul. Deși managementul trustului conform Codului civil nu realizează acest lucru grad înaltîncrederea, ca și în sistemul de drept anglo-american, cu toate acestea, importanța identității părților la contract, precum și a identității terțului - beneficiarul, este destul de mare pentru aceasta. Acest lucru este vizibil în special atunci când se analizează motivele rezilierii contractului (a se vedea articolul 1024 și comentariul la acesta).

Managementul încrederii conform acestui acord trebuie să fie diferențiat de managementul „intern” al unei companii, parteneriat, întreprindere unitară directorul acestora, precum și alte organe statutare. Directorul (consiliul unei companii etc.), deși are dreptul de a dispune (într-un grad sau altul) de proprietatea unor astfel de organizații, dar acționează în numele său, nu acceptă niciodată bunurile de care dispune de unul singur. bilanţ, şi chiar dacă poartă răspundere civilă faţă de societate (parteneriat, întreprindere), atunci numai în cazurile prevăzute de lege sau de acord (clauza 3 din art. 53 din Codul civil).

Absența gestionării directe a proprietății unei filiale sau a unei societăți dependente, care este o trăsătură obligatorie a managementului trustului, ne permite să distingem aceasta din urmă de gestiunea „externă”, în special, a unui holding.

(Articolul 105–106 din Codul civil, articolul 6 din Legea privind societățile pe acțiuni; Anexa nr. 1 la Decretul președintelui Federației Ruse din 16 noiembrie 1992 nr. 1392 „Cu privire la măsurile de implementare a politicii industriale în timpul privatizării întreprinderi de stat" - SA RF, 1992, Nr. 21, Art. 1731);

b) transferul proprietății în administrarea trustului este o formă de exercitare de către titular a atribuțiilor care îi sunt conferite la alin. 4 al art. 209 Cod civil. Proprietarul este cel care determină scopul instituirii managementului trustului, sfera competențelor transferate, precum și persoana în interesul căreia mandatarul trebuie să acționeze. Ca atare, proprietarul se poate numi, precum și, cu anumite excepții, orice altă persoană. În acest din urmă caz, contractul de administrare a trustului de proprietate devine un tip de acord în favoarea unui terț (a se vedea articolul 430 din Codul civil).

În unele cazuri, direct prevăzute de lege (a se vedea, de exemplu, articolele 38, 43 din Codul civil), fondatorul managementului trustului are dreptul să nu fie proprietarul însuși, ci o altă persoană (autoritate tutelară și curatorială, executorul executor). , etc.). Totuși, chiar și în acest caz, aceste persoane acționează exclusiv în interesul proprietarului, exercitând una dintre competențele care i-au fost acordate de a dispune de bunuri (pentru mai multe informații despre fondatorul conducerii, vezi articolul 1014 și comentariul la acesta);

c) acest acord dă naștere unei relații obligatorii între fondatorul conducerii și mandatarul. Nu implică transferul dreptului de proprietate către acesta din urmă;

d) contractul este de natură „continuă”, adică. se încheie pentru o anumită perioadă și pentru efectuarea unei întregi serii, și nu doar a unei acțiuni specifice (pentru mai multe detalii, a se vedea paragraful 2 al articolului 1016 și comentariul la acesta);

e) contractul este proprietate (pentru mai multe informații despre obiectul contractului, a se vedea articolul 1013 și comentariul la acesta);

f) mandatarul are dreptul de a efectua nu numai acțiuni legale, ci și orice acțiuni efective în interesul proprietarului sau beneficiarului. Legea sau acordul pot prevedea restricții asupra anumitor acțiuni de gestionare a încrederii.

Având această oportunitate de a efectua nu numai acțiuni legale, ci și reale, un contract de management al încrederii diferă semnificativ de un contract de agenție, conform căruia avocatul are dreptul de a efectua numai acțiuni legale în interesul garantului. În același timp, aceste acorduri sunt similare prin aceea că atât avocatul, cât și managerul acționează nu în interesul lor, ci în interesul altor persoane. Prin urmare, într-o serie de cazuri, legea invită proprietarul să aleagă care dintre acorduri se potrivește cel mai bine scopurilor sale (a se vedea, de exemplu, articolul 41 din Codul civil);

g) în baza unui contract de administrare a proprietății, mandatarul trebuie să acționeze în nume propriu, asigurându-se că indică faptul că este administrator. În cazurile care nu necesită documentație scrisă, o face oral, iar la semnarea documentelor scrise, inclusiv tranzacții, pune marca „D.U.” după numele sau titlul său.

2. Contractul de administrare a trustului de proprietate este, conform regula generala, rambursabil.

Articolul 1013. Obiectul administrării încrederii

1. Obiectele de administrare a trustului pot fi întreprinderi și alte complexe imobiliare, obiecte individuale legate de bunuri imobiliare, valori mobiliare, drepturi certificate prin titluri de valoare necertificate, drepturi exclusive și alte proprietăți.

2. Banii nu pot constitui obiect de sine stătător al administrării încrederii, cu excepția cazurilor prevăzute de lege.

3. Proprietatea aflată în gestiune economică sau operațională nu poate fi transferată către managementul trustului. Transferul către administrarea fiduciară a proprietății aflate în gestiune economică sau administrare operațională este posibilă numai după lichidarea persoanei juridice în a cărei conducere economică sau gestiunea operațională se afla proprietatea sau încetarea dreptului de administrare economică sau de administrare operațională a proprietății și primirea acestuia de către proprietar, în condițiile în care legea prevede altfel.

1. Majoritatea obiectelor drepturilor civile enumerate la art. 128 Cod civil. Acestea sunt, în primul rând, diverse tipuri de proprietăți (întreprinderi, alte complexe imobiliare, imobiliare, valori mobiliare etc.), drepturi de proprietate (de exemplu, drepturi de închiriere), precum și drepturi exclusive (drepturi de autor pentru opere de știință, literatură). , artă , drepturi asupra unui nume de companie etc.). Beneficiile necorporale (capitolul 8 din Codul civil), dimpotrivă, nu pot fi considerate obiect al prezentului acord.

Transferul drepturilor exclusive (proprietatea intelectuală) în managementul trustului ar trebui să fie diferențiat de transferul acestora în temeiul unui acord de concesiune comercială.

(Capitolul 54 din Codul civil). În acest din urmă caz, drepturile exclusive sunt transferate utilizatorului pentru propriile sale activități comerciale.

2. Legea, cu excepția paragrafului 2 al articolului comentat, nu conține o interdicție directă a trecerii în gestionarea încrederii a lucrurilor determinate de caracteristici generice. Cu toate acestea, însăși structura acordului, natura relațiilor care se dezvoltă între participanți, precum și lista aproximativă a obiectelor acordului menționată în articolul însuși, nu lasă nicio îndoială că, de regulă, proprietatea definită individual ar trebui să fie transferat la managementul încrederii.

Într-o serie de cazuri, obiectul viitorului contract este denumit direct în lege. Da, conform

Artă. 38 C. civ., numai imobilele și bunurile mobile de valoare ale secției pot fi trecute în administrarea trustului.

3. Ca regulă generală, transferați la managementul încrederii Bani nepermis. Se fac excepții în cazurile prevăzute de lege. Deci, în conformitate cu art. 5 din Legea bancare, o organizatie de credit, i.e. o entitate juridică care, pe baza unui permis (licență) special al Băncii Rusiei, are dreptul de a efectua operațiuni bancare, printre altele, are dreptul de a încheia acorduri de administrare a trustului pentru fonduri și alte proprietăți ale persoanelor fizice și entitati legale. Gestionarea încrederii fondurilor persoanelor juridice și cetățenilor de către organizații care nu sunt instituții de credit poate fi efectuată numai pe baza unei licențe eliberate în modul stabilit de legea federală (articolul 7 din Legea Federației Ruse din 3 februarie 1996). „Cu privire la modificările și completările la Legea RSFSR „Cu privire la bănci și bancarîn RSFSR").

4. Proprietatea de stat, municipală și privată poate fi transferată către managementul trustului. Cu toate acestea, proprietatea de stat sau municipală care a fost transferată anterior în temeiul dreptului de proprietate de gestiune economică sau de gestionare operațională unei întreprinderi unitare sau unei instituții de stat sau municipale trebuie să-și piardă statutul juridic anterior înainte de a fi transferată către managementul trustului. Strict vorbind, nici o întreprindere unitară, nici un stat sau instituție municipală nu are dreptul de a transfera nicio proprietate în administrarea fiduciară, întrucât se presupune că o dețin fie sub dreptul de gestiune economică, fie sub dreptul de gestiune operațională. O astfel de funcție poate fi îndeplinită numai de un organism special care îndeplinește, în numele proprietarului, funcțiile de înstrăinare a proprietății de stat sau municipale (a se vedea articolul 1014 și comentariul la acesta).

Articolul 1014. Fondator al conducerii

Fondatorul managementului trustului este proprietarul imobilului, iar în cazurile prevăzute la art. 1026 din prezentul Cod, o altă persoană.

1. Este necesar să se adauge la textul articolului că fondatorul administrării trustului poate fi fie proprietar unic, fie proprietari de proprietăți în temeiul dreptului de proprietate comună sau comună. Astfel, soții au dreptul de a transfera în administrarea trustului o clădire de locuit deținută de aceștia prin drept de coproprietate. În aceste cazuri, pe lângă Ch. 53 din Codul civil trebuie să se ghideze și după regulile capitolului. 16 din Codul civil privind dreptul de proprietate comună și art. 35 din Codul familiei al Federației Ruse.

2. În cazurile prevăzute de lege, rolul fondatorului conducerii și, prin urmare, al părții la acord, are dreptul de a fi nu proprietarul însuși, ci o altă persoană - organul de tutelă și tutelă (articolele 38, 42). , 43 C. civ.), executorul testamentar (executorul) ( Art. 1026 C. civ.), etc. Cu toate acestea, în acest caz, fondatorul conducerii acționează în interesul proprietarului însuși, punând în aplicare una. din clauzele 4 ale art. 209 Cod civil al puterilor.

3. O situație similară în conținut apare atunci când proprietatea statului sau municipală este transferată către managementul trustului. În acest caz, numai un organism autorizat de proprietar să-și administreze proprietatea are dreptul de a fi fondatorul managementului în numele proprietarului proprietății (Federația Rusă în ansamblu, un subiect al Federației Ruse, o entitate municipală ). În special, atunci când se transferă în administrarea fiduciară blocuri de acțiuni ale întreprinderilor privatizate deținute de stat sau de municipalitate, un astfel de organism este fondul de proprietate corespunzător (articolele 6 și 7 din Legea privind privatizarea, secțiunea 2 din Acordul dintre Comitetul pentru proprietatea de stat. al Federației Ruse și Fundația Rusă proprietate federală din 28 octombrie 1992) Beneficiarul în temeiul prezentului acord poate fi, de asemenea, fie fondul însuși, fie organismul financiar corespunzător, care are dreptul în numele proprietarului de a acumula fonduri aparținând acestuia.

Articolul 1015. Mandatar

1. Mandatarul poate fi antreprenor individual sau o organizaţie comercială, cu excepţia unei întreprinderi unitare.

În cazurile în care administrarea în trust a proprietății se efectuează pe motivele prevăzute de lege, mandatarul poate fi un cetățean care nu este antreprenor, sau organizație non profit, cu excepția instituției.

2. Proprietatea nu este supusă transferului către o agenție sau autoritate guvernamentală în managementul trustului administrația locală.

3. Un mandatar nu poate fi beneficiar în temeiul unui acord de administrare a unui trust de proprietate.

1. Ca regulă generală, transferul proprietății în managementul trustului înseamnă transferul acesteia în mâinile unui profesionist. În termeni de afaceri, asta este un antreprenor. El (un antreprenor individual - articolul 23 din Codul civil sau una dintre organizațiile comerciale enumerate în paragraful 2 al articolului 50 din Codul civil) este cel care are dreptul de a acționa ca administrator al proprietății altcuiva.

Este posibil ca proprietarul sau altă persoană interesată să primească proprietatea să înființeze o organizație comercială specială căreia i se va transfera proprietatea în viitor. În funcție de tipul proprietății și de natura activității mandatarului, se va decide problema obținerii unui permis (licență) special pentru exercitarea unei astfel de activități (a se vedea articolul 49 din Codul civil).

2. În virtutea paragrafului 1 al art. 49 din Codul civil, o întreprindere unitară are capacitate juridică specială. Acesta din urmă nu acoperă posibilitatea de a se angaja în gestionarea încrederii a proprietății altcuiva. În plus, interzicerea unei întreprinderi unitare de a acționa ca administrator va evita transferul ascuns al proprietății de stat sau municipale în managementul „trust” către oricare dintre oficialiîntreprindere unitară.

Din aceleași motive, există interdicția de a transfera proprietăți în managementul trustului către un organism guvernamental (minister, departament, departament, inspecție etc.) sau organism administrativ local (organism ales, șef al unei municipalități, alți aleși).

3. În anumite cazuri prevăzute de lege, administrarea trustului se înființează în primul rând nu pentru creșterea proprietății proprietarului, ci pentru conservarea sau distribuirea acesteia, i.e. în scopuri necomerciale. Acestea, în special, sunt cazuri de administrare în trust a bunurilor unui sediu (articolul 38 din Codul civil), unei persoane dispărute (articolele 42 și 43 din Codul civil), etc. Aici, un cetățean care nu este antreprenor și o organizație non-profit (de exemplu, un fond), cu excepția înființării.

Articolul 1016. Condiții esențiale ale unui contract de administrare a trustului de proprietate

1. Contractul de administrare a trustului de proprietate trebuie să indice:

compoziția proprietății transferate către managementul trustului;

numele persoanei juridice sau numele cetățeanului în interesul căruia se administrează proprietatea (fondatorul managementului sau beneficiarul);

cuantumul și forma remunerației către manager, dacă plata remunerației este prevăzută în contract;

durata contractului.

2. Un contract de administrare a trustului imobiliar se încheie pe o perioadă care nu depășește cinci ani. Pentru specii individuale proprietatea transferată în administrare fiduciară, legea poate stabili alte termene pentru care se poate încheia acordul.

În lipsa unei cereri din partea uneia dintre părți de reziliere a contractului la sfârșitul perioadei de valabilitate a acestuia, acesta se consideră prelungit pentru aceeași perioadă și în aceleași condiții ca cele prevăzute în contract.

1. Articolul enumeră direct acei termeni ai contractului, fără acordul cărora se consideră neîncheiat. Acesta este așa-numitul conditii esentiale acordurile direct numite în lege. În conformitate cu art. 432 C. civ. cuprinde și condiții esențiale, acord asupra cărora trebuie ajuns la cererea uneia dintre părți (condiții negociate). Astfel, la încheierea unui acord specific privind administrarea fiduciară a proprietății, părțile trebuie să convină asupra tuturor condițiilor enumerate la paragraful 1 al articolului comentat, precum și asupra celor asupra cărora una dintre părți insistă sub amenințarea renunțării la acord. Recunoașterea unui acord ca neîncheiat atrage după sine consecințele nulității tranzacției (articolul 167 din Codul civil).

2. Unul dintre termenii esențiali ai contractului este termenul acestuia. Pe de o parte, un contract de administrare a unui trust de proprietate nu poate fi încheiat pentru a efectua vreo acțiune unică (de exemplu, pentru a acoperi o tranzacție de cumpărare și vânzare a unei mașini); pe de altă parte, perioada de valabilitate a acordului, de regulă, nu trebuie să depășească 5 ani. Prezența unui termen suficient de lung al contractului creează garanții suplimentare pentru ca mandatarul să își îndeplinească atribuțiile.

3. Caracterul permanent al relatiei de management al increderii este inca o data subliniat de posibilitatea prelungirii acesteia in aceleasi conditii. În cazul în care părțile nu sunt de acord cu termenii anteriori ai acordului, acestea au dreptul de a-l schimba sau de a-l rezilia conform regulilor capitolului. 29 și art. 1024 Cod civil.

Articolul 1017. Forma contractului de administrare a trustului de proprietate

1. Un contract de administrare a trustului de proprietate trebuie încheiat în scris.

2. Contractul de administrare fiduciară a bunurilor imobile trebuie încheiat în forma prevăzută pentru contractul de vânzare a bunurilor imobile. Transferul bunurilor imobiliare în managementul trustului este supus înregistrare de statîn același mod ca și transferul dreptului de proprietate asupra acestei proprietăți.

3. Nerespectarea formei contractului de administrare a trustului de proprietate sau a cerinței de înregistrare a transferului imobilului în administrarea trustului atrage nulitatea contractului.

1. Alineatul 1 al articolului comentat prevede ca acordul de administrare fiduciară a bunurilor mobile să fie încheiat în scris. Părțile au dreptul să nu întocmească un singur document scris; este suficient ca atât oferta (propunerea de încheiere a unui acord), cât și acceptarea să respecte regulile paragrafelor. 2 și 3 linguri. 434, art. 435, 436 și alin.3 al art. 438 Cod civil.

Contractul intră în vigoare în momentul în care persoana care a transmis oferta primește acceptarea acesteia (clauza 1 a articolului 433 din Codul civil).

2. Alineatul 2 al articolului comentat prezintă cerinte speciale sub forma unui contract de administrare a trustului imobiliar. Acesta trebuie să respecte forma contractului de vânzare a bunurilor imobile (articolul 550 din Codul civil), i.e. să fie scrise și întocmite sub forma unui singur document. În conformitate cu art. 7 din Legea introductivă, în așteptarea intrării în vigoare lege federala privind înregistrarea drepturilor asupra bunurilor imobile și tranzacțiile cu acesta, pentru contractele prevăzute la art. 550 din Codul civil, regulile privind legalizarea lor obligatorie, stabilite prin lege înainte de intrarea în vigoare a părții a doua a Codului civil (cumpărarea și vânzarea unui imobil de locuit, dacha - articolul 239 din Codul civil 1964; în conformitate cu Scrisoarea de informare a Comitetului de proprietate din Moscova și a Camerei Notariale a orașului Moscova din 15 martie, rămân în vigoare

1994 „Cu privire la procedura de înregistrare a drepturilor de proprietate imobiliară (cladiri, structuri, spații nerezidențiale la Moscova)” la Moscova, pentru a înregistra dreptul de proprietate asupra clădirilor, structurilor, spațiilor nerezidențiale achiziționate, este necesar ca achiziția și contract de vânzare, schimb etc. .P. astfel de obiecte au fost legalizate - Buletinul Primăriei Moscovei, 1994, nr. 5, p. 63–64).

3. O altă caracteristică a contractului de administrare a trustului imobiliar este că Codul civil, pe lângă faptul că acordă o formă specială acordului propriu-zis, impune înregistrarea de stat a transferului bunurilor imobile în vederea administrării. O astfel de înregistrare trebuie să respecte procedura de înregistrare de stat a transferului dreptului de proprietate asupra bunurilor imobiliare (articolul 551 din Codul civil). Pentru procedura actuală de înregistrare de stat a transferului dreptului de proprietate asupra bunurilor imobile, a se vedea art. 551 și comentarii. Pentru ea.

4. Nerespectarea oricăreia dintre formele de mai sus ale unui contract de administrare a unui trust de proprietate atrage recunoașterea acestuia ca nul, cu consecințele prevăzute la art. 167 Cod civil.

5. Nerespectarea de către părți a cerințelor de înregistrare de stat a transferului bunurilor imobile în administrarea trustului duce la aceleași consecințe. Dacă numai una dintre părți se sustrage la această înregistrare, cealaltă are dreptul să aplice vinovat acele măsuri care sunt prevăzute pentru o situație similară la alin. 3 al art. 551 Cod civil.

Articolul 1018. Segregarea bunurilor deținute în trust

management

1. Proprietatea transferată în administrarea fiduciară este separată de alte bunuri ale fondatorului managementului, precum și de proprietatea mandatarului. Această proprietate este reflectată de administrator într-un bilanţ separat, iar pentru aceasta se menţine o contabilitate independentă. Se deschide un cont bancar separat pentru plăți pentru activități legate de managementul încrederii.

2. Nu este permisă executarea silită a datoriilor fondatorului gestiunii bunurilor transferate de acesta către managementul trustului, cu excepția insolvenței (falimentului) acestei persoane. Dacă fondatorul conducerii dă faliment, administrarea fiduciară a acestei proprietăți este încetată și aceasta este inclusă în masa de faliment.

1. După încheierea unui contract de administrare a trustului, proprietatea care face obiectul acesteia trebuie transferată efectiv mandatarului. Chiar și în cazurile în care legea nu impune înregistrarea de stat a transferului unei astfel de proprietăți, este indicat ca părțile să întocmească un certificat de transfer și acceptare (acte de transfer).

Acesta, împreună cu acordul, va sta la baza separării legale și efective a proprietății atât de proprietatea personală a mandatarului însuși, cât și de proprietatea proprietarului (fondatorul conducerii). Mijloacele unei astfel de izolare sunt un bilanț separat, o contabilitate independentă și un cont bancar separat.

2. Există trei excepții de la regula generală a separării legale complete a bunurilor deținute în trust:

a) în cazul în care fondatorul conducerii este declarat în stare de insolvență (faliment), încasarea datoriilor poate fi aplicată asupra proprietății sale transferate administrației fiduciare (articolul 1018);

b) executarea silită poate fi aplicată asupra bunului gajat trecut în administrarea trustului (art. 1019 din Codul civil);

c) în cazul în care proprietatea transferată administrației fiduciare este insuficientă pentru a acoperi pierderile din activitățile administratorului, recuperarea în mod subsidiar poate fi aplicată mai întâi asupra proprietății mandatarului, iar apoi asupra proprietății fondatorului managementului (clauza 3 al articolului 1022 din Codul civil).

Articolul 1019. Transferul proprietății în administrarea trustului,

grevat cu garanții

1. Transferul proprietății gajate în administrarea trustului nu îl privează pe creditorul gajist de dreptul de a executa silit asupra acestui bun.

2. Mandatarul trebuie să fie avertizat că proprietatea ce i-a fost transferată pentru administrarea trustului este grevată cu gaj. În cazul în care mandatarul nu știa și nu ar fi trebuit să cunoască grevarea proprietății ce i-au fost transferate pentru administrarea trustului, el are dreptul de a cere în instanță rezilierea contractului de administrare a trustului de proprietate și plata remunerației care i se cuvine în temeiul acord pe un an.

1. P. 1 comentariu. Artă. subliniază caracterul proprietar al dreptului de gaj. Având dreptul de a urma (a se vedea articolele 216, 353 C. civ.), creditorul gajist își păstrează dreptul asupra lucrului chiar și atunci când acesta trece la un nou proprietar sau posesor. În acest caz, proprietatea trece la noul proprietar, întrucât cel care a constituit trustul rămâne proprietarul și debitorul ipotecar al acestuia. Motivele și procedura de executare silită asupra bunurilor gajate, inclusiv a celor transferate în administrarea trustului, sunt prevăzute la art. 348–351 Cod civil.

2. Întrucât mandatarul acceptă proprietatea pe termen lung, acesta trebuie să aibă anumite garanții ale stabilității gestiunii sale (proprietatea). Una dintre astfel de garanții este obligația fondatorului managementului (proprietarului) de a-l notifica că proprietatea este grevată cu gaj. În eventualitatea unui eventual litigiu, sarcina de a dovedi că administratorul știa despre gajul proprietății revine fondatorului managementului (proprietarului).

Mandatarul, dimpotrivă, este obligat să demonstreze că nu a știut și, din cauza situației, a competențelor profesionale și a altor împrejurări, nu ar fi trebuit să cunoască despre gaj.

3. Sunt acoperite motivele de reziliere a contractului prevăzute de prezentul articol

subp. 2 p. 2 art. 450 GK. Dacă managerul nu este vinovat, acesta are dreptul de a cere plata remunerației care i se cuvine pe 1 an. Pierderile reale ar trebui să fie atribuite fondatorului managementului (proprietarul proprietății).

Articolul 1020. Drepturile și obligațiile mandatarului

1. Mandatarul exercită, în limitele prevăzute de lege și de contractul de administrare a trustului imobiliar, atribuțiile proprietarului în legătură cu bunul trecut în administrarea trustului. Mandatarul va dispune de bunuri imobile în cazurile prevăzute de contractul de administrare a trustului.

2. Drepturile dobândite de mandatar ca urmare a acțiunilor de administrare fiduciară a proprietății sunt incluse în componența proprietății transferate administrației fiduciare. Obligațiile care decurg ca urmare a unor astfel de acțiuni ale mandatarului sunt îndeplinite pe cheltuiala acestei proprietăți.

3. Pentru a proteja drepturile de proprietate aflate în administrarea trustului, mandatarul are dreptul de a cere eliminarea oricărei încălcări a drepturilor sale (articolele 301, 302, 304, 305).

4. Mandatarul va prezenta fondatorului managementului și beneficiarului un raport privind activitățile sale în termenul și în modul stabilite prin acordul privind administrarea fiduciară a proprietății.

1. În conformitate cu paragraful 4 al art. 209 și alin.1 al art. 1012 C. civ., mandatarul nu dobândește dreptul de proprietate asupra bunului cedat. Cu toate acestea, în limitele prevăzute de lege și de acord, administratorul poate deține, folosi, dispune de acest bun, inclusiv trecerea în proprietatea altor persoane, închirierea, gajarea, etc.

Administratorul are dreptul de a dispune de bunuri imobiliare (vânzare, închiriere, folosință gratuită, gaj, etc.) numai în cazurile prevăzute de contract, sub sancțiunea aplicării tranzacției în cauză a consecințelor nulității unui nul. tranzacție (articolele 166–168 din Codul civil) .

2. Întrucât sarcina generală a menținerii proprietății transferate către administrarea trustului continuă să fie suportată de proprietar (articolul 210 din Codul civil), acesta este cel care suportă riscul creșterii și scăderii acestor bunuri, inclusiv apariția drepturilor și obligații din managementul încrederii. Ca regulă generală, fructele, produsele și veniturile din proprietăți deținute în trust sunt la dispoziția fondatorului (articolul 136 din Codul civil).

3. pp. 1 și 2 comentarii. Artă. sunt dedicate în principal relațiilor managerului cu terții. În ceea ce privește relațiile sale „interne” cu fondatorul managementului, acestea trebuie să fie clar reglementate în contract. Responsabilitatea generală a managerului este să dea dovadă de grijă față de interesele fondatorului managementului și ale beneficiarului și să le prezinte în timp util un raport cu privire la activitățile lor; dreptul principal este de a primi remunerație și de a acoperi cheltuielile pentru administrarea proprietății (a se vedea articolul 1023 și comentariul la acesta). De asemenea, trebuie menționat că, după încheierea unui acord, administratorul are dreptul de a cere de la fondatorul conducerii transferul efectiv al proprietății către acesta (articolul 398 din Codul civil), iar în ceea ce privește bunurile imobiliare - înregistrarea de stat a un astfel de transfer (articolele 398, 551 și 1017 din Codul civil).

4. Fiind proprietarul legal (de titlu) al proprietății ce i-a fost transferată, administratorul folosește orice metode de proprietate pentru a-și proteja drepturile împotriva oricăror terți, inclusiv fondatorul conducerii, proprietarul proprietății și beneficiarul. În special, poate formula o cerere de recunoaștere a dreptului său de proprietate; privind revendicarea proprietății din posesia ilegală a altcuiva (cerere de justificare); pentru a elimina orice încălcare a dreptului cuiva, chiar dacă aceste încălcări nu au fost asociate cu pierderea posesiei (cerere negativă).

În cazurile în care proprietatea determinată de caracteristici generice (de exemplu, bani) a fost transferată către managementul trustului, aceste metode de protecție nu se aplică.

Articolul 1021. Transferul administrației fiduciare a proprietății

1. Mandatarul efectuează personal administrarea fiduciară a bunurilor, cu excepția cazurilor prevăzute la paragraful 2 al prezentului articol.

2. Mandatarul poate da instrucțiuni unei alte persoane să efectueze în numele mandatarului acțiunile necesare pentru administrarea proprietății, dacă este autorizat să facă acest lucru printr-un contract de trust de proprietate sau a primit acordul în scris al fondatorului sau este obligat să facă acest lucru. face acest lucru din cauza circumstanțelor pentru a asigura interesele fondatorului managementului sau beneficiarului și nu are posibilitatea de a primi instrucțiuni de la fondatorul managementului într-un termen rezonabil.

Administratorul este responsabil pentru acțiunile avocatului ales ca și cum ar fi ale sale.

1 Comentariu. Artă. oferă trei motive pentru transferul managementului încrederii către o terță parte. Această listă este exhaustivă și nu poate fi extinsă în anumite contracte de gestionare a trusturilor de proprietate.

2. Principala diferență dintre această acțiune și transferul de încredere în temeiul art. 187 C. civ. este că mandatarul, chiar și după transferul controlului, continuă să poarte responsabilitatea pentru acțiunile mandatarului. În plus, avocatul efectuează acțiuni legale și efective cu bunurile ce i-au fost transferate în numele mandatarului, și nu în numele său sau în numele fondatorului conducerii.

Articolul 1022. Răspunderea mandatarului

(1) Un mandatar care nu a dat dovadă de atenție cuvenită față de interesele beneficiarului sau ale fondatorului managementului în timpul administrării proprietății fiduciare trebuie să despăgubească beneficiarul pentru profiturile pierdute în timpul administrării proprietății fiduciare, iar fondatorul administrației pentru pierderile cauzate de pierdere. sau deteriorarea proprietății, ținând cont de uzura naturală a acesteia, precum și de profiturile pierdute.

Mandatarul răspunde pentru pierderile cauzate, cu excepția cazului în care face dovada că aceste pierderi au survenit ca urmare a unui caz de forță majoră sau a acțiunilor beneficiarului sau fondatorului conducerii.

2. Obligațiile care decurg dintr-o tranzacție efectuată de un mandatar peste puterile care i-au fost acordate sau cu încălcarea restricțiilor stabilite pentru acesta sunt suportate de mandatar personal. În cazul în care terții care participă la tranzacție nu au știut și nu ar fi trebuit să cunoască despre excesul de autoritate sau despre restricțiile stabilite, obligațiile rezultate sunt supuse îndeplinirii în modul stabilit la paragraful 3 al prezentului articol. Fondatorul conducerii poate, în acest caz, să ceară mandatarului despăgubiri pentru pierderile suferite de acesta.

3. Datoriile din obligațiile care decurg în legătură cu gestionarea proprietății fiduciare sunt rambursate pe cheltuiala acestei proprietăți. În cazul insuficienței acestei proprietăți, executarea silită poate fi aplicată asupra proprietății mandatarului, iar dacă proprietatea acestuia este insuficientă, asupra proprietății fondatorului managementului care nu a fost transferată administrației fiduciare.

4. Un contract de administrare a trustului de proprietate poate prevedea furnizarea de către mandatar a unei garanții pentru a asigura compensarea pierderilor care pot fi cauzate fondatorului managementului sau beneficiarului prin executarea necorespunzătoare a contractului de administrare a trustului.

1. P. 1 comentariu. Artă. prevede temeiul general și procedura de responsabilitate a mandatarului în relațiile sale „interne” cu fondatorul conducerii și beneficiarul.

Trebuie menționat că conținutul acestui paragraf este oarecum contradictoriu. Pe de o parte, despre care vorbim pe raspunderea mandatarului pentru lipsa de grija cuvenita a intereselor beneficiarului sau fondatorului managementului, i.e. despre răspunderea culpabilă. Pe de altă parte, există o regulă conform căreia mandatarul este eliberat de răspundere numai în prezența unor circumstanțe de forță majoră sau a acțiunilor corespunzătoare ale beneficiarului sau fondatorului managementului, i.e. despre responsabilitate fără vină.

Se pare că regula generală a răspunderii mandatarului este răspunderea fără culpă. Cu toate acestea, administratorul are dreptul de a dovedi că pierderile s-au produs nu numai din cauza de forță majoră, ci și din cauza acțiunilor fondatorului managementului și (sau) beneficiarului. Această regulă va corespunde paragrafului 3 al art. 401 din Codul civil, care prevede răspunderea generală a întreprinzătorilor (și în principal antreprenorii acționează ca mandatari) fără culpă. O excepție de la această regulă poate fi prevăzută prin lege specială.

2. Altele trăsătură caracteristică Responsabilitatea mandatarului conform contractului este obligația de a compensa pierderile nu numai fondatorului managementului, ci și beneficiarului - sub formă de profituri pierdute. La stabilirea cuantumului pagubelor cauzate, este necesar să ne ghidăm de art. 15 și 393 Cod civil.

3. P. 3 comentarii. Artă. stabilește o procedură generală de răspundere pentru tranzacțiile încheiate legal de către administrator cu terți. Motivele pentru o astfel de răspundere vor depinde în mare măsură de cine a acționat în calitate de administrator - un antreprenor sau un cetățean (organizație non-profit) (articolul 401 din Codul civil).

Cu toate acestea, în cazul în care managerul însuși sau mandatarul desemnat de acesta (clauza 2 din art. 1021 din Codul civil) la efectuarea unor astfel de tranzacții a depășit competențele acordate administratorului sau a acționat cu încălcarea restricțiilor stabilite pentru acesta, managerul acestuia proprietatea personală poartă responsabilitatea.

Posibilitatea executarii unor astfel de tranzactii in fata tertilor este facuta dependenta de un factor subiectiv - comportamentul constiincios al tertilor. Dacă aceștia din urmă, în caz de litigiu, reușesc să demonstreze că nu au știut despre depășirea atribuțiilor de către administrator sau despre restricțiile stabilite pentru acesta, atunci pot primi despăgubiri direct din proprietatea transferată administrației fiduciare (clauza 3 din articolul 1022). În acest caz, fondatorul conducerii, pe cale de regres, recuperează de la mandatar prejudiciul cauzat acestuia.

Articolul 1023. Remunerarea mandatarului

Mandatarul are dreptul la remunerația prevăzută în contractul de administrare a trustului imobiliar, precum și la rambursarea cheltuielilor necesare efectuate de acesta în timpul administrării trustului imobilului din veniturile din utilizarea acestui bun.

1 Comentariu. Artă. prevede plata unei remunerații și compensații către mandatar pentru cheltuielile efectuate de acesta, ceea ce ne permite să tragem o concluzie cu privire la natura compensată a contractului în ansamblu.

2. În același timp, norma cuprinsă în articol nu are caracter obligatoriu, prin urmare, în primul rând, mandatarul are dreptul de a-și îndeplini în mod gratuit atribuțiile, iar, în al doilea rând, acordul poate modifica procedura de plată a remunerației acestuia. și acoperirea cheltuielilor. În special, este greu de vorbit despre primirea de profit sau venituri din administrarea proprietății unui sediu (articolul 38 din Codul civil), unei persoane necunoscute (articolul 43 din Codul civil), sub patronaj (articolul 41 din Codul civil). Cod), etc. Este mai degrabă o chestiune de întreținere sau distribuție, care implică totuși efort și cheltuieli semnificative din partea managerului.

Sistemul de plată a remunerației propus în articol este potrivit în principal pentru managerii de afaceri. În ceea ce privește cheltuielile, sunt supuse rambursării doar cele necesare, susținute de documente relevante sau de un raport al managerului.

Articolul 1024. Rezilierea unui contract de administrare a unui trust de proprietate

1. Contractul de administrare a trustului de proprietate este reziliat din cauza:

decesul unui cetățean care este beneficiar, sau lichidarea unei persoane juridice - beneficiar, cu excepția cazului în care prin acord se prevede altfel;

refuzul beneficiarului de a primi beneficii conform contractului, cu excepția cazului în care contractul prevede altfel;

decesul unui cetățean care este mandatar, recunoașterea acestuia ca incapabil, parțial capabil sau dispărut, precum și recunoașterea unui antreprenor individual ca insolvabil (faliment);

refuzul administratorului sau al fondatorului managementului de a desfășura gestionarea încrederii din cauza incapacității administratorului de a efectua personal gestionarea proprietății;

refuzul fondatorului managementului de la contract din alte motive decât cele specificate la paragraful cinci al prezentei clauze, sub rezerva plății către mandatar a remunerației prevăzute de contract;

recunoașterea ca insolvabil (falimentar) a unui cetățean-antreprenor care este fondatorul managementului.

2. În cazul în care una dintre părți refuză un acord de administrare a unui trust de proprietate, cealaltă parte trebuie să fie notificată cu trei luni înainte de încetarea contractului, cu excepția cazului în care acordul prevede o perioadă de preaviz diferită.

3. La încetarea unui contract de administrare a trustului, proprietatea aflată în administrarea trustului este transferată fondatorului managementului, cu excepția cazului în care contractul prevede altfel.

2. Articolul denumește trei forme de refuz ale contractului, care conduc la rezilierea acestuia. În ciuda anumitor particularități, acestea respectă cerințele generale care se aplică refuzurilor de a executa un contract, clauza 3 a art. 450 GK. Acestea includ:

a) refuzul beneficiarului de a primi beneficii conform contractului, cu excepția cazului în care contractul prevede altfel;

b) refuzul mandatarului sau al fondatorului managementului de a îndeplini contractul din cauza imposibilității mandatarului de a-și îndeplini personal atribuțiile. În acest caz, acesta din urmă nu are dreptul de a cere plata unei remunerații pentru întreaga perioadă;

c) refuzul fondatorului managementului de a executa contractul din alte împrejurări decât imposibilitatea mandatarului de a executa personal contractul. În acest caz, managerul are dreptul, la încetarea contractului, de a cere plata întregii sume a remunerației care i se cuvine.

În cazul în care contractul nu prevede o perioadă diferită, atunci notificarea privind refuzul executării acestuia trebuie să fie primită de cealaltă parte cu cel mult trei luni înainte de încetarea acestuia. Această regulă nu se aplică renunțării la un acord de beneficiar.

Articolul 1025. Transferul valorilor mobiliare în administrarea trustului

Atunci când se transferă valori mobiliare în managementul trustului, este posibil să se prevadă fuziunea valorilor mobiliare transferate în managementul trustului de persoane diferite.

Competențele mandatarului de a dispune de valori mobiliare sunt stabilite în contractul de administrare a trustului.

Specificul administrării încrederii valorilor mobiliare este determinat de lege.

Regulile acestui articol se aplică, în consecință, drepturilor certificate prin titluri de valoare necertificate (articolul 149).

1. Transferul valorilor mobiliare în managementul trustului are o serie de caracteristici. Una dintre ele este că mandatarul trebuie să fie recunoscut ca un participant profesionist pe piața valorilor mobiliare, iar acest lucru este confirmat prin deținerea licenței corespunzătoare. În prezent, lista organismelor care au dreptul de a elibera astfel de licențe (Comisia Federală pentru Valori Mobiliare și Piața de Valori din cadrul Guvernului Federației Ruse și alte organisme autorizate de aceasta), precum și procedura de eliberare a acestora, este stabilită prin Decrete. al președintelui Federației Ruse din 4 noiembrie 1994 nr. 2063 „Cu privire la măsurile privind reglementarea de stat a pieței valorilor mobiliare din Federația Rusă„(SZ RF, 1994, nr. 28, art. 2972) și din 20 decembrie 1994, nr. 2203 „Cu privire la unele măsuri de eficientizare a activităților pe piața valorilor mobiliare din Federația Rusă” (SZ RF, 1994, nr. 35) , Art. 3689) .

2. În conformitate cu art. 6 din Legea băncilor, băncile licențiate de Banca Centrală să efectueze operațiuni bancare au dreptul de a încheia contracte de administrare a încrederii valorilor mobiliare cu persoane fizice și juridice. Prin titluri de valoare se înțelege toate acelea care îndeplinesc funcțiile unui document de plată, confirmă atragerea de fonduri în depozite și conturi bancare, precum și alte valori mobiliare, realizarea de tranzacții cu care nu necesită, în conformitate cu legile federale, obținerea o licență specială.

Alte organizații de credit au dreptul de a desfășura activități profesionale pe piața valorilor mobiliare numai în conformitate cu legile federale.

3. Una dintre principalele astfel de legi ar putea fi legea privind piața valorilor mobiliare, al cărei proiect este discutat în Adunarea Federală a Federației Ruse.

Articolul 1026. Administrarea în trust a proprietății în temeiul

prevazute de lege

1. Administrarea proprietății în trust poate fi, de asemenea, stabilită:

din necesitatea unei gestionări constante a bunurilor secției în cazurile prevăzute la art. 38 din prezentul cod;

pe baza unui testament în care este numit un executor testamentar (executor);

din alte motive prevăzute de lege.

2. Regulile prevăzute de prezentul capitol se aplică, respectiv, raporturilor de administrare fiduciară a bunurilor stabilite în temeiurile prevăzute la paragraful 1 al prezentului articol, dacă legea nu prevede altfel și nu rezultă din esența acestor raporturi.

În cazurile în care administrarea fiduciară a bunurilor se constituie în temeiurile prevăzute la paragraful 1 al prezentului articol, drepturile fondatorului gestiunii prevăzute de regulile prezentului capitol aparțin, respectiv, organului de tutelă și tutelă, executorului testamentul (executorul) sau o altă persoană specificată în lege.

1. În comentarii. Artă. sunt enumerate cazurile speciale de administrare prin trust a proprietății. Lista acestora poate fi completată cu cazuri de administrare fiduciară a bunurilor unei persoane dispărute (articolele 42 și 43 din Codul civil) și a bunurilor unei persoane asupra căreia i s-a desemnat tutela sub formă de patronat (articolul 41 din Codul civil). Cod). Lista nu este exhaustivă și poate fi completată prin lege specială.

2. În ciuda specificului pe care îl are fiecare, aceste cazuri au anumite trăsături comune: a) sunt prevăzute separat în Codul civil sau printr-o lege specială; b) baza pentru apariția unui raport juridic în aceste cazuri este, de regulă, nu doar un contract, ci o structură juridică complexă - decizia autorității de tutelă și tutelă cu privire la numirea tutelei și acordul, voința și acordul executorului cu mandatarul etc.; c) în cazuri similare De regulă, gestionarea încrederii este stabilită nu de proprietar însuși, ci de o altă persoană (autoritate tutelară și tutelă, executor etc.); d) conținutul raportului juridic de administrare a trustului se formează în general conform regulilor capitolului. 53 din Codul civil, dacă legea nu prevede altfel și nu rezultă din esența unor astfel de relații. Da, art. 37 și 38 C. civ. prevăd limite suplimentare pentru acțiunile mandatarului care decurg din esența raportului de tutelă. Se vorbeste si despre un caz special de incetare a contractului - incetarea in sine a tutelei.

3. În comentarii practice separate la Partea a II-a a Codului civil, s-a exprimat opinia de fond că cazurile de administrare fiduciară a bunurilor prevăzute de lege, alături de cele enumerate, ar trebui să includă și: a) acțiuni ale comisiei de lichidare (lichidator) în timpul lichidării unei persoane juridice (articolul 62 GK); b) acțiuni ale administrației temporare de conducere a instituției de credit pe o perioadă de până la 18 luni

(Partea a 2-a din art. 75 din Legea cu privire la Banca Centrală; Reglementări provizorii privind administrarea interimară pentru conducerea băncilor comerciale și a altor instituții de credit - economie și viață, 1994, nr. 39, p. 5); c) acțiuni ale unui administrator de arbitraj desemnat de instanța de arbitraj în scopul administrării externe a bunurilor întreprinderii debitoare (art. 12 din Legea falimentului); d) acțiuni ale administratorului falimentului desemnat de instanța de arbitraj (art. 2 din Legea falimentului).

Aceste concluzii par imprecise și se bazează pe dorința de a acoperi totul forme nestandardizate managementul întreprinderii folosind normele Ch. 53 Cod civil. În primul rând, niciunul dintre cazurile prezentate aici nu îndeplinește întreaga sumă a caracteristicilor unui acord privind administrarea în trust a proprietății (a se vedea articolul 1012 și comentariul la acesta). În special, nici unul comision de lichidare, nici administrația temporară pentru administrarea unei instituții de credit efectuează tranzacții cu proprietatea întreprinderii (băncii) în nume propriu; în al doilea rând, în niciunul dintre cazurile enumerate nu există separare de proprietate. Cu alte cuvinte, niciuna dintre entitățile de management numite nu pune proprietatea primită într-un bilanţ separat sau nu deschide un cont bancar separat pentru decontări pe acesta; în al treilea rând, chiar ținând cont de norma paragrafului doi al paragrafului 1 al art. 1015 din Codul civil, care permite exercitarea funcțiilor de mandatar de către un cetățean care nu este antreprenor, rămâne neclar. statut juridic administrare temporară. În conformitate cu clauza 7 din Reglementările temporare privind administrarea temporară a conducerii băncilor comerciale și a altor instituții de credit, reprezintă un grup de persoane care nu au calitatea de persoană juridică. În al patrulea rând, chiar și în cazurile în care este totuși încheiat un acord separat cu managerul (de exemplu, cu un membru al administrației temporare care nu este angajat al Băncii Rusiei), posibilitatea de a utiliza un acord de management al încrederii ridică anumite îndoieli. Acest lucru poate fi văzut mai ales clar în exemplul unui administrator de faliment, a cărui numire și control al activităților sunt efectuate de către instanța de arbitraj, iar permisiunea pentru tranzacții deosebit de importante este dată de adunarea creditorilor. Și în plus, până la excluderea din registrul de stat persoane juridice, rămâne operațională însăși întreprinderea lichidată, care are și dreptul de a revendica atât rolul de fondator al conducerii, cât și cel de beneficiar conform contractului.

Ținând cont de cele de mai sus, trebuie să ajungem la concluzia că: a) în fiecare dintre cazurile enumerate există un tip special de conducere a întreprinderii (băncii). Acest tip de management, nici ca conținut, nici ca formă, coincide cu managementul încrederii unui complex imobiliar; b) conducerea este efectuată de o persoană care înlocuiește temporar organele tradiționale de conducere ale întreprinderii (bancă); c) în cazurile în care se încheie un acord cu aceste persoane, conținutul acestuia, de regulă, corespunde unui contract de drept civil de tip contract.

21Mai

Buna ziua! În acest articol vom vorbi despre managementul încrederii.

Astăzi vei învăța:

1. Ce poate fi transferat în managementul încrederii;
2. Cum se deschide un acord de încredere;
3. Cum să alegi compania de management potrivită.

Managementul încrederii și caracteristicile sale

Astăzi există un număr mare de intermediari în diverse sfere ale vieții. Puteți încheia un acord cu o companie care va face o achiziție angro pentru dvs. sau va livra bunurile destinatarului.

Acesta este un tip comun de afaceri care câștigă amploare. Este convenabil nu numai pentru intermediari, ci și pentru clienții de servicii înșiși: nu este nevoie să aprofundați în esența problemei, puteți pur și simplu să plătiți bani și să efectuați o tranzacție în condiții favorabile.

Intermediarii pot administra proprietatea în scopul păstrării acesteia sau al creșterii activelor. Aceasta se numește managementul încrederii.

De exemplu, vrei, dar nu știi cum să o faci. Un manager calificat va face față acestei sarcini. Această opțiune este potrivită și pentru persoanele ocupate care nu au timp să se ocupe de propria proprietate: este mai ușor să o transferați unei terțe părți pentru eliminarea temporară, cu unele restricții.

Puteți transfera fonduri sau alte proprietăți fie unei persoane fizice (care lucrează ca antreprenor individual), fie. Ei trebuie să aibă o licență pentru a desfășura astfel de activități, altfel pot pierde o parte din proprietatea lor sau chiar pot contacta escrocii.

Participanții la managementul încrederii pot fi persoane fizice și organizații întregi. În ambele cazuri se încheie un acord care prevede toate nuanțele tranzacției.

Companiile de administrare percep o anumită taxă pentru munca lor. De obicei, se calculează ca procent din profitul obținut în timpul cedării limitate a proprietății. Mărimea acestuia depinde de tipul de proprietate transferat pentru administrare, de politica companiei în sine și de profitul primit.

Un factor important aici este că acești intermediari nu oferă garanții de rentabilitate (de unde și conceptul de „încredere”). Această clauză importantă este cuprinsă în legislație.

Intermediarii vă pot dezvălui profitul obținut în perioada anterioară de activitate atunci când interacționează cu alți clienți.

În mod obișnuit, un acord de administrare a încrederii este încheiat pentru o perioadă de cel mult 5 ani. Dacă părțile la finalizarea acestuia nu au luat inițiativa de a rezilia condițiile convenite, atunci un astfel de acord se prelungește implicit pentru un nou termen.

În acest caz, administratorul nu are nevoie de o împuternicire pentru a efectua nicio acțiune cu proprietatea transferată. Pentru ca acțiunile să fie legale, este suficient să puneți marca „D” în fiecare document. U."

Procedura de interacțiune între administrator și proprietarul oricărui activ este reglementată de Codul civil al Federației Ruse. Nerespectarea reglementărilor legale poate duce la penalități.

Clasificarea managementului încrederii

Serviciul de management al încrederii câștigă popularitate: tot mai mulți oameni își transferă fondurile proprii în condiții favorabile intermediarilor.

În funcție de obiectul acordului, managementul încrederii poate fi:

• În numerar. Transferați propriile fonduri către o societate de administrare, care mărește capitalul într-o anumită perioadă de timp;
• Valori mobiliare. Dacă aveți un pachet de acțiuni sau obligațiuni, managerul vă va ajuta să faceți achiziții și vânzări profitabile pe;
• Imobiliare. Clădiri, structuri, terenuri sau ansambluri întregi;
• Active. Acestea sunt diverse stocuri de materiale, vehiculeși alte proprietăți ale întreprinderilor;
• Proprietate. De exemplu, o organizație își poate transfera propriul echipament sau drepturile de autor unui intermediar.

Fiecare tip de proprietate va avea propria companie de administrare. Intermediarii universali implicați, de exemplu, în administrarea atât a banilor, cât și a bunurilor imobiliare sunt extrem de rari astăzi.

Dacă aveți nevoie să transferați valori mobiliare și echipamente, va trebui să contactați diferite companii. Această diviziune se datorează specializării înguste a majorității companiilor. Ei angajează profesioniști într-un anumit domeniu, ale căror cunoștințe sunt la un nivel înalt.

Cu toate acestea, gestionarea numerarului și a valorilor mobiliare poate fi gestionată de o singură companie.

Managementul încrederii, bazat pe natura interacțiunii dintre manager și client, poate fi:

• Deplin. În acest caz, se încheie un acord în care proprietarul transferă integral inițiativa intermediarului. Managerul este responsabil pentru toate acțiunile cu active. Cu toate acestea, el nu garantează un profit, iar pierderile suferite din vina sa nu pot fi contestate în instanță. Acest lucru este posibil doar dacă dovediți intenționalitatea acțiunilor sale, ceea ce în practică este aproape imposibil, mai ales dacă nu cunoașteți elementele de bază ale acestei activități;
• Cu acordul. Managerul informează clientul despre momentele favorabile de piață pentru efectuarea tranzacțiilor cu proprietatea transferată. Proprietarul, la discreția sa, poate da un răspuns pozitiv sau negativ. În acest caz, responsabilitatea operațiunilor cade pe umerii clientului. Dacă tranzacția se dovedește a fi neprofitabilă, intermediarul nu va fi de vină;
• In ordine. Proprietarul bunurilor transferate în vederea administrării încrederii, la propria discreție, transferă planul de acțiune intermediarului. În acest caz, drepturile de gestionare ale intermediarului sunt limitate; acesta nu poate lua în mod independent decizii privind tranzacțiile cu obiectul managementului.

Managementul complet al încrederii este foarte solicitat în țara noastră. În cea mai mare parte, acest lucru se datorează analfabetismului financiar și reticenței de a aborda probleme financiare complexe.

Încredere în gestionarea banilor

Transferul de fonduri către managementul trustului nu este încă o garanție a profitului. Dacă apar evenimente nefavorabile, s-ar putea chiar să pierdeți banii investiți. De obicei, unele garanții de venit sau de returnare a fondurilor sunt stipulate în contractul încheiat.

Contractul de gestionare a banilor poate indica faptul că, în urma tranzacției, clientul primește:

• O anumită sumă garantată de fonduri investite ca procent din capitalul inițial + profit. De exemplu, în cazul unei derulări nereușite a evenimentelor, doar 70% din capital ți se va returna, iar în cazul unei tranzacții reușite, îți vei lua fonduri proprii și 13% pe an garantat;
• Suma totală a investiției + dobândă. Aceasta poate include. Ar trebui să țineți cont doar de restricțiile privind asigurarea depozitelor. Se recomandă plasarea a nu mai mult de 1.400.000 de ruble într-o singură societate de administrare (bancă);
• Rezultatul tranzacției imprevizibil. Nu există garanții; munca unui intermediar poate fi judecată doar în funcție de veniturile sau pierderile anterioare. Acesta este cel mai riscant tip de management al încrederii, care, dacă este câștigat, poate aduce un randament de peste 100%.

Obiectivele managementului banilor de încredere sunt:

• Economisirea banilor din cheltuielile necontrolate;
• Păstrarea bunurilor bănești în proprietate în timpul procedurii;
• Evaziune fiscală, ascunderea identității proprietarului banilor;
• Creșterea capitalului.

Cele mai comune moduri de a gestiona fondurile:

În ambele cazuri, transferați fonduri către o societate de administrare care se ocupă de distribuirea activelor.

Fondurile mutuale sunt cele mai multe varianta profitabila pentru proprietarii de sume mici. Dacă nu știi să faci profit cu un capital mic, cumpără câteva acțiuni pe care apoi le poți vinde profitabil.

Fondurile mutuale vă permit să investiți într-o varietate de domenii ale vieții. Banii dvs., combinați cu alte active ale investitorilor, vor fi folosiți pentru achiziționarea de titluri, efectuarea sau. Totul depinde de direcția de activitate a companiei de management (MC).

Conturile PAMM sunt un instrument comun pentru investiții în acțiuni și... Deschideți un cont special, care este combinat cu conturile altor participanți.

Un manager cu experiență controlează plasarea întregii sume de fonduri și monitorizează îndeaproape procesul. Deoarece suma investiției este impresionantă, venitul poate fi corespunzător.

Managementul proprietății de încredere

Managementul proprietății presupune rezolvarea unei game întregi de probleme și depinde de specificul obiectului transferat.

Ultima ar putea fi:

• Imobiliare;
• Drepturi exclusive (de exemplu, gestionarea acțiunilor în);
• Valori mobiliare;
• Bunuri mobile;
• Alte.

După cum puteți vedea, gama de control în acest caz este foarte largă. Intermediarul poate dispune, în cadrul stipulat prin contract, de toate bunurile: de la valori mobiliare până la ansambluri imobiliare.

Aceste tipuri de management sunt convenabile în cazurile în care proprietarul activelor a plecat pentru rezidență temporară în altă țară. În absența lui, lucrurile nu vor sta pe loc: un specialist competent (și în cele mai multe cazuri, un grup dintre aceștia) va dispune de proprietate la propria discreție sau prin clarificarea planului de acțiune cu clientul.

Transferul proprietății în managementul trustului este adesea efectuat în timpul tutelei sau recunoașterii proprietarului ca dispărut. Mai mult, de multe ori proprietatea nu se află în mâinile deținătorului drepturilor de autor, ci în posesia autorităților tutelare.

Aici managerul nu va fi neapărat un fel de organizație, mai des va fi un individ în rolul de tutore. În acest caz, managerul nu va fi considerat beneficiar conform contractului.

Este important să înțelegeți că eliminarea proprietății proprietarului este temporară. Potrivit legii, proprietatea asupra activelor nu trece la administrator.

Managementul încrederii în domeniul imobiliar

Mulți dintre noi apelăm la companii imobiliare. Acesta este unul dintre tipurile de management al încrederii imobiliare.

Pe piață există nenumărați astfel de intermediari și există de mult timp. Activitățile lor se bazează pe încheierea unui acord cu un client, care va avea ca rezultat vânzarea imobilului, sau supravegherea acestuia în timpul absenței proprietarului.

Societatea de administrare oferă mai multe servicii în funcție de obiectul contractului:

• Plata facturilor de utilitati;
• Curățarea sediului;
• Reparații la timp;
• Cumpărare mobilierul necesar, tehnologie etc.;
• Cauta un client potrivit pentru rolul de cumparator sau chirias;
• Asigurare;
• Siguranța împotriva atacurilor terților;
• Soluţie situatii conflictuale cu reprezentanți ai legii sau rezidenți;
• Reprezentarea intereselor proprietarului în camera registraturii;
• Transferul fondurilor primite ca urmare a tranzacției în contul proprietarului proprietății.

Administrarea încrederii unui apartament, clădire și alte proprietăți imobiliare este înregistrată la oficiul de registratură în același mod ca o tranzacție obișnuită de cumpărare și vânzare. Un acord semnat în alte condiții nu are forță juridică.

În cazul în care acordul este încheiat pentru o perioadă mai mare de un an, atunci toate acțiunile cu imobiliare trebuie să fie înregistrate și la o agenție guvernamentală.

Managementul încrederii a valorilor mobiliare

Dacă doriți, atunci inițiativa în această chestiune poate fi transferată unei companii de brokeraj. Ea va alcătui cu competență un portofoliu de investiții și va prezice posibilele riscuri și randamente.

De exemplu, puteți deschide un cont individual, fondurile pe care vor fi controlate de un intermediar.

După cum știți, stocurile sunt destul de bune instrument de risc bursă, care poate priva proprietarul de fonduri investite într-o perioadă scurtă de timp. Și dacă există un risc ridicat, atunci profitul poate depăși așteptările. Operarea pe piața de valori necesită cunoștințe speciale și abilități de tranzacționare. Fără ele, poți pierde capital.

Societatea de administrare are ca scop generarea de venituri din acestea. În acest caz, brokerul combină adesea fondurile investite ale clientului cu fondurile personale. Pentru proprietarul capitalului, acest lucru înseamnă încredere că fiecare tranzacție va fi efectuată extrem de atent: la urma urmei, eșecul amenință cu pierderea de fonduri pentru comerciantul însuși.

Un concept important în managementul încrederii valorilor mobiliare este diversificare. Este necesar să se distribuie capitalul disponibil între mai multe instrumente ale pieței valorilor mobiliare.

Exemplu. Puteți investi bani în acțiuni companii mari, obligațiuni de stat și nu cel mai pe piața valorilor mobiliare nou-venite. Acest lucru va ajuta la creșterea eficienței investițiilor și la creșterea șanselor de a primi venituri mari.

Gestionarea încrederii a valorilor mobiliare durează de obicei 12 luni. Unii clienți retrag fonduri după șase luni. obiectivul principal transferul controlului asupra instrumentelor pieței de valori – și anume majorarea de capital în timp scurt.

Gestionarea încrederii acțiunilor și a altor titluri de valoare este foarte populară în țara noastră, deoarece încă un număr mic din populație înțelege complexitatea tranzacționării pe piața de valori.

Termenii contractului pot prevedea că clientul va monitoriza online acțiunile managerului. Acest lucru vă va permite să recunoașteți unele dintre nuanțele pieței și să înțelegeți multe concepte. Pe viitor, dacă se dorește, clientul va putea încheia primele tranzacții în mod independent.

Proprietarul valorilor mobiliare achiziționate are dreptul de a se interesa de acțiunile efectuate de mandatar și de a clarifica situația de pe piață. Dacă din anumite motive proprietarul capitalului consideră că este necesar să-și retragă fondurile, nu i se poate refuza acest lucru.

Încredere în managementul activelor

Fiecare organizație are diferite active la dispoziție. Pentru a le eficientiza managementul și a aduce profit într-un timp scurt, această activitate este încredințată unei firme terțe.

Următoarele proprietăți ale unei persoane juridice pot fi transferate pentru gestionarea încrederii:

• clădire;
• Diferite tipuri de structuri;
• Echipamente;
• Vehicule;
• Valorile mărfurilor;
• Drepturi de autor și tehnologii brevetate disponibile;
• Depozituri bancare.

O caracteristică importantă atunci când se transferă activele întreprinderii în managementul trustului este că acestea nu sunt combinate cu fondurile managerului. Se țin evidențe separate pentru proprietatea primită, care se negociază în etapa încheierii tranzacției.

Intermediarul poate efectua tranzacții cu activele companiei în nume propriu. La încheierea acordului, încasările sunt transferate în contul proprietarului bunului.

În acest caz, obiectul acordului poate fi deschiderea unui cont pentru:

• Bursa de valori;
• Forex;
• Achizitie de metale.

Cea mai riscantă dintre opțiunile enumerate este piața Forex. Făcând tranzacții pe acesta, compania riscă să rămână fără nimic. Investițiile pe piața valutară sunt potrivite doar pentru companiile care urmăresc o politică agresivă.

Un alt domeniu pentru plasarea activelor este sectorul real al economiei. Aceasta este achiziționarea de imobile, echipamente și alte obiecte mari. Această activitate are un proces lung, care elimină definitiv fonduri din cifra de afaceri a organizației și, prin urmare, este disponibilă doar mari intreprinderi cu capital liber.

Cea mai obișnuită modalitate de a investi active este investiția în instrumente bursiere. Mai mult, aici companiile pot avea scopul de a genera venituri sau de a achiziționa alte companii prin achiziționarea unui pachet de control.

La incheierea unui acord trebuie intocmita o declaratie de investitie. Conține în detaliu toate domeniile de investiție.

Pe durata valabilității acordului, proprietarul bunurilor are dreptul de a-și retrage propriii bani parțial sau integral. Cu toate acestea, fondurile primite ca venit pot fi retrase numai în perioadele prevăzute de condițiile de funcționare ale societății de administrare.

Gestionarea activelor întreprinderii implică gestionarea unor sume mari. De obicei, intermediarii încheie contracte pentru o sumă care începe de la 1.000.000 de ruble.

Instrucțiuni pentru cei care doresc să utilizeze managementul încrederii

Pentru ca procesul de acumulare să meargă fără probleme și fără implicarea proprietarului capitalului în proces, este mai bine să găsiți un manager competent. În acest caz, se încheie un acord care prevede toate nuanțele acțiunilor intermediarului și exclude trucurile frauduloase.

Pentru a vă transfera proprietățile, activele și fondurile către managementul trustului, va trebui să parcurgeți câțiva pași:

1. Decideți ce anume va fi transferat intermediarului. Căutarea în continuare a unui manager, valoarea remunerației sale, termenul contractului și potențialul profit depind de asta. Este important să nu transferați către management acele fonduri de care ați putea avea nevoie în viitorul apropiat. Intermediarii nu garantează venituri și, prin urmare, există posibilitatea de a rămâne fără fondurile necesare;
2. Alegerea unui intermediar. Este important să găsiți o companie de management al cărei nume este binecunoscut. Trebuie să aibă o reputație excelentă și, de asemenea, să aibă licență pentru serviciile oferite. Nu ar trebui să vă încredeți proprietățile unor persoane dubioase care se numesc reprezentanți ai companiilor financiare. Verificați toate documentele și, cel mai important, citiți recenziile de pe Internet;
3. Colectăm documentația necesară. Fiecare companie își prezintă propria listă. Depinde de natura acțiunilor ulterioare ale intermediarului și de gradul de participare la acesta a proprietarului capitalului;
4. Încheierea unui acord. Asigurați-vă că îl întrebați pe manager dacă vreo clauză a acordului nu vă este clară. Expresiile nu trebuie percepute în două moduri și, prin urmare, dacă aveți vreo îndoială, cereți să refaceți linia contractului. Aici, acordați atenție termenului acordului, mărimii remunerației și drepturilor dumneavoastră. Cel mai adesea, formularul de contract are un singur model stabilit pentru toți clienții;
5. Plata pentru servicii intermediare. Aceasta poate fi o sumă fixă, plătită imediat după încheierea contractului, sau un procent din venitul primit. Dacă este posibil, alegeți o a doua metodă de plată. Îl motivează pe manager să câștige mai mult, ceea ce înseamnă că vei primi venituri considerabile;
6. Monitorizarea activitatii managerului. Vă rugăm să rețineți că contractul trebuie să conțină o clauză care să abordeze această problemă. De exemplu, un intermediar poate raporta venituri și pierderi pentru perioade specificate. Acest lucru este important, deoarece veți putea determina eficacitatea managementului și veți putea proteja cu promptitudine fondurile de posibile pierderi.

Cum să alegi o companie de management

Încredințează-ți propriile fonduri unui străin, chiar dacă este angajat al unei companii mari societate financiară, nu este o chestiune simplă. Prin urmare, trebuie să fiți extrem de atenți atunci când alegeți o companie de management. Venitul dumneavoastră și siguranța capitalului sau a altor proprietăți depind de această acțiune.

• Acordați atenție bazei de date de analiză a companiei. Analiza pieței este un indicator extrem de important prin care este posibilă prezicerea tranzacțiilor de cumpărare și vânzare a activelor. Dacă societatea de administrare nu menține blocuri analitice și de știri pe site-ul său, acesta este un motiv de precauție. Orice companie mare și care se respectă cheltuiește o mulțime de bani pe asta, pe care un mic intermediar fără experiență nu și-l poate permite;
• Determinați nivelul de fiabilitate al intermediarului. Contactați diverse agenții de rating. Recenziile lor pot fi găsite cu ușurință pe Internet. Societatea de administrare ar trebui să ocupe liniile superioare ale ratingului - acest lucru va indica fiabilitatea ridicată și experiența sa vastă;
• Găsiți recenzii despre companie. Nu neglija opiniile clienților. Îți pot spune multe. Din cuvintele lor putem concluziona despre cooperarea ulterioară;
• Aflați câte strategii de investiții oferă compania de management. Dacă sunt trei sau mai multe, înseamnă aceasta companie pot fi luate în considerare pentru transferul de fonduri proprii. Dacă există doar două strategii sau chiar una, atunci nu trebuie să contactați un astfel de intermediar;
• Analizați portofoliul de investiții oferit de societatea de administrare. Se consideră că, în practică, ponderea unui tip de activ la diversificarea investițiilor nu trebuie să depășească 15%. Dacă această cifră este semnificativ mai mare și, în plus, corespunde activelor riscante, atunci vă puteți pierde capitalul;
• Aflați dacă intermediarul oferă servicii de manager personal. În acest caz, veți avea un intermediar financiar personal cu care vă puteți pune de acord asupra diverselor nuanțe și vă puteți consulta în orice problemă;
• Verificați dacă veți avea dreptul de a restricționa acțiunile managerului. De exemplu, este important să se stabilească nivelul procentului de active dintr-un portofoliu diversificat. Astfel, vă puteți proteja de acțiunile nepotrivite ale intermediarului și vă puteți economisi banii investiți;
• Aflați pe ce bază puteți solicita un raport asupra acțiunilor managerului (plătit sau gratuit) . Companiile de încredere oferă informații gratuit la cererea dumneavoastră și pentru orice perioadă de timp.

Urmând recomandările noastre, puteți găsi un manager de calitate care nu numai că vă va păstra capitalul, dar va aduce și o rentabilitate ridicată. Principalul lucru este să vă adresați toate întrebările înainte de a încheia un contract, astfel încât natura activităților companiei să vă fie clară în fazele inițiale.

complex pentru organizarea recreerii și recreeriiîntr-o persoană care acționează pe bază, denumită în continuare „ Fondatorul managementului", pe de o parte, și în persoana care acționează în baza, denumită în continuare " Administrator„, pe de altă parte, denumite în continuare „Părțile”, au încheiat prezentul acord, denumit în continuare „ Acord”, despre următoarele:

1. OBIECTUL ACORDULUI

1.1. Fondatorul managementului transferă administratorului proprietățile imobiliare deținute de acesta pentru administrarea trustului, iar Administratorul se obligă să administreze această proprietate în interesul fondatorului managementului.

1.2. O descriere a proprietății transferate în managementul trustului, inclusiv clădirile (denumite în continuare „Proprietatea”), este conținută în Anexa nr. la prezentul acord. Acest apendice specifică, de asemenea, echipamentele electrice, alimentarea cu apă, sistemele de canalizare, linii telefoniceși alte proprietăți instalate în clădirile transferate. Proprietatea este situata la adresa: . Proprietatea este transferată în vederea administrării încrederii în scopul organizării unui complex cu proceduri sanitare (denumit în continuare „Complexul”). Complexul este conceput pentru organizarea de recreere și recreere.

1.3. Dreptul de proprietate al Fondatorului Managementului asupra celui specificat în clauza 1.2. proprietatea se confirmă prin următoarele documente: .

1.4. Administratorul deține și folosește proprietatea transferată exclusiv în interesul fondatorului managementului.

1.5. Transferul proprietății în administrarea trustului nu implică transferul proprietății asupra acesteia către administrator.

2. CARACTERUL CONFIDENȚIAL AL ​​ACORDULUI

2.1. Prin încheierea acestui acord, Fondatorul Managementului acordă o încredere deosebită Administratorului ca persoană capabilă să gestioneze cel mai bine proprietatea deținută de Fondatorul Managementului.

2.2. Administratorul, atunci când își exercită drepturile și își îndeplinește obligațiile care decurg din acord, este obligat să acționeze cu bună-credință și într-o manieră care este cea mai bună pentru interesele Fondatorului managementului.

2.3. Administratorul are dreptul exclusiv de a determina care metodă de acțiune a acestuia în legătură cu proprietatea administrată este cea mai bună din punctul de vedere al intereselor fondatorului managementului.

2.4. Mandatarul efectuează tranzacții cu proprietăți în nume propriu, iar atunci când efectuează acțiuni care nu necesită documentare scrisă, trebuie să informeze cealaltă parte despre acest lucru, iar în documente scrise după numele său să noteze „D.U.”

3. DREPTURILE ŞI OBLIGAŢIILE PĂRŢILOR. CONTROLUL ASUPRA ACTIVITĂȚILOR MANAGERULUI TRUSTEE

3.1. Mandatarul este obligat:

3.1.1. Efectuați administrarea proprietății în conformitate cu scopul specificat în clauza 1.2. acordul efectiv. Pentru a realiza acest lucru, Administratorul va gestiona proprietatea la standarde comparabile cu cele găsite în practica europeană pentru proiecte similare, precum și în conformitate cu circumstanțele și tradițiile locale.

Mandatarul are dreptul de a folosi proprietatea în toate scopurile obișnuite, în conformitate cu conceptul de management, cu restricțiile stabilite prin prezentul acord, de a stabili condiții de acces, taxe pentru servicii și pentru închirierea proprietății către terți, pentru spectacole și distracție. , sport și recreere, mâncare și băuturi, precum și toate etapele de publicitate ale Complexului.

Administratorul trebuie să gestioneze eficient proprietatea, inclusiv furnizarea tuturor serviciilor și, de asemenea, are dreptul de a închiria o parte din proprietate pentru organizarea de restaurante, cazinouri și alte unități similare. Contractele de închiriere sunt încheiate de administrator cu acordul prealabil al fondatorului managementului. Chiria este inclusă în veniturile din administrarea proprietății.

Mandatarul este obligat să mențină bunul în stare corespunzătoare, să organizeze întreținerea acestuia și să plătească costurile de întreținere a proprietății și să elimine cu promptitudine consecințele accidentelor.

Administratorul are dreptul de a efectua îmbunătățirile necesare proprietății, inclusiv reparații, numai cu acordul prealabil scris al Fondatorului Managementului și numai după justificarea acestor acțiuni pentru dezvoltarea Complexului și/sau generarea de venituri suplimentare.

Aceste acțiuni sunt efectuate de administrator pe cheltuiala veniturilor primite din administrarea proprietății. Cheltuielile suportate sunt cheltuielile fondatorului managementului.Depositarul are dreptul de a primi venituri din proprietate prin orice mijloc în conformitate cu legislația actuală a Federației Ruse și cu interesele fondatorului managementului.La efectuarea managementului, fiduciarul are dreptul de a efectua orice acțiuni legale și efective în legătură cu această proprietate în interesul Fondatorului Managementului, sub rezerva restricțiilor, specificate în acest acord.

Mandatarul nu are dreptul de a vinde, de a schimba, de a da proprietăți, de a gaja proprietăți, de a o transfera pentru utilizare gratuită, de a transfera proprietatea ca contribuție la capitalul autorizat entități de afaceriși parteneriate sau contribuție de acțiuni la o cooperativă, contribuție la un fond, altă entitate juridică, precum și.

Mandatarul are dreptul de a stabili politica de prețuri, de a încheia orice acorduri la discreția sa pentru vânzarea de servicii și pentru furnizarea bunuri necesare, formează un personal care să efectueze managementul încrederii, să dezvolte un sistem de programe funcționale interne, să obțină licențe pentru a desfășura activități legate de administrarea proprietății, să efectueze publicitate și să formuleze independent un program de recreere pentru oaspeți.

3.1.2. Asigurați siguranța proprietății deținute în trust.

3.1.3. Conține proprietatea transferată către managementul trustului, precum și veniturile primite din această proprietate, într-un bilanţ separat. În acest caz, venit înseamnă toate veniturile, inclusiv veniturile din afara proprietății, primite ca urmare a utilizării proprietății specificate.

3.1.4. Pentru a efectua plăți pentru activități legate de gestionarea încrederii, deschideți un cont curent în.

3.1.5. Transferați către Fondatorul managementului toate veniturile primite din administrarea proprietății fiduciare, cu excepția fondurilor care vizează acoperirea cheltuielilor asociate cu administrarea, remunerația datorată Administratorului, alte plăți și cheltuieli prevăzute în prezentul acord. Sumele datorate fondatorului managementului trebuie virate în contul său curent cel târziu la data fiecărei perioade.

3.1.6. Trimiteți un raport cu privire la activitățile dumneavoastră fondatorului conducerii cel târziu la data fiecărei luni la ședința de raportare lunară, conveniți asupra bugetului de cheltuieli lunare pentru luna următoare la fiecare astfel de întâlnire. Se stabilesc data si procedura intalnirii director financiar Administrator în acord cu Fondatorul managementului.

3.1.7. Asigurați un nivel profesional înalt de management al încrederii proprietății Fondatorului.

3.1.8. La finalizarea administrării trustului, transferați către Fondatorul managementului proprietatea și documentele pentru aceasta, precum și veniturile nedistribuite din proprietate în baza actului de transfer.

3.2. Fondatorul conducerii este obligat să transfere Administratorului toate documentele și informațiile necesare îndeplinirii obligațiilor și exercitării drepturilor în temeiul prezentului acord.

3.3. În perioada de după transferul proprietății către administrator (înainte de transferul proprietății), proprietatea trebuie să fie asigurată de către fondatorul managementului pe cheltuiala sa și în favoarea sa pentru o perioadă de urmatoarele riscuri: . Înainte de sfârșitul perioadei de asigurare, Administratorul trebuie să asigure proprietatea pe cheltuiala veniturilor din administrarea trustului în favoarea Fondatorului Managementului pentru aceleași riscuri, astfel încât de la ora 00 a zilei următoare zilei de expirare a precedentei contract de asigurare, un nou contract de asigurare intră în vigoare (adică astfel încât proprietatea să fie întotdeauna asigurată). Mandatarul prelungește termenul acestui contract de asigurare (încheie noi contracte de asigurare) în aceleași condiții până la expirarea acestui contract.

3.4. Drepturile dobândite de mandatar ca urmare a acțiunilor de gestionare a proprietății în trust sunt incluse în proprietatea transferată. Obligațiile care decurg ca urmare a unor astfel de acțiuni ale Administratorului sunt îndeplinite pe cheltuiala acestei proprietăți. În cazul insuficienței acestei proprietăți, executarea silită poate fi aplicată asupra proprietății fiduciarului și, dacă proprietatea acestuia este insuficientă, asupra proprietății fondatorului managementului care nu a fost transferată managementului fiduciar.

3.5. Mandatarul nu are dreptul de a îndruma o altă persoană să efectueze în numele său acțiunile necesare administrării bunului, cu excepția cazurilor în care este obligat să le execute din împrejurări care să asigure interesele fondatorului conducerii și nu are posibilitatea de a primi instrucțiuni de la fondatorul managementului într-un timp rezonabil.

3.6. Remunerația mandatarului este reținută lunar de acesta în detrimentul veniturilor din proprietăți transferate administrației fiduciare în valoare de % din suma veniturilor din proprietate pentru ultima lună.

3.7. Drepturile și obligațiile mandatarului în temeiul prezentului acord apar din momentul înregistrării de stat a transferului de proprietate specificat în clauza 1.2. a acestui acord în managementul încrederii.

3.8. Pentru a controla activitățile administratorului, fondatorul managementului are dreptul de a efectua un inventar al proprietății și de a efectua o inspecție. activitati financiare Administratorul, la executarea prezentului contract, exercită controlul asupra activităților Administratorului prin reprezentantul său permanent, primește informații despre lucrări, proiecte și alte informații. De asemenea, fondatorul conducerii are dreptul de a efectua lucrări de reparare, reconstrucție și completare a proprietății în acord cu administratorul fiduciar.

4. RESPONSABILITATEA ADMINISTRATORULUI

4.1. Un mandatar care nu a dat dovadă de grija cuvenită față de interesele fondatorului managementului în timpul administrării proprietății fiduciare îl despăgubește pe acesta din urmă pentru profiturile pierdute în timpul administrării proprietății fiduciare, precum și prejudiciile cauzate de pierderea sau deteriorarea proprietății, luând ținând cont de uzura sa naturală. Administratorul este răspunzător pentru pierderile cauzate, cu excepția cazului în care dovedește că aceste pierderi au survenit ca urmare a unui caz de forță majoră sau a acțiunilor Administratorului.

4.2. Obligațiile pentru o tranzacție finalizată de Mandatar care depășește autoritatea sau cu încălcarea restricțiilor stabilite pentru acesta sunt suportate de Administrator personal. În cazul în care terții care participă la tranzacție nu au știut și nu ar fi trebuit să cunoască despre excesul de autoritate sau despre restricțiile stabilite, obligațiile rezultate sunt supuse îndeplinirii în modul stabilit de clauza 3.4. acordul efectiv. În acest caz, fondatorul conducerii poate cere de la Administrator compensație pentru pierderile suferite de acesta.

5. DURATA ACORDULUI ȘI CONDIȚII PENTRU ÎNCHEIAREA SA ANTICIPATE

5.1. Prezentul acord se incheie pe o perioada de . Prezentul acord poate fi prelungit pentru aceeași perioadă și în aceleași condiții dacă, înainte de expirarea sa, una dintre părți transmite celeilalte părți o propunere scrisă de prelungire a termenului contractului.

5.2. Contractul este reziliat înainte de expirarea specificată în clauza 5.1. perioadă dacă apar următoarele circumstanțe:

5.2.1. Refuzul fiduciarului sau al fondatorului managementului de a desfășura gestionarea încrederii din cauza imposibilității mandatarului de a efectua personal gestionarea încrederii a proprietății.

5.2.2. Refuzul Fondatorului Managementului de la acord în cazul în care Administratorul comite acțiuni în mod clar menite să prejudicieze interesele Fondatorului Managementului.

5.2.3. Refuzul Fondatorului Managementului de la acord din alte motive decât cele prevăzute la alin. 5.2.1 și 5.2.2 din prezentul acord, sub rezerva plății către Administrator a remunerației stipulate prin contract pe întreaga durată a contractului.

5.2.4. Distrugerea proprietății transferate conducerii.

5.2.5. Prin acordul părților.

5.2.6. Din alte motive, dacă astfel de motive sunt prevăzute de lege, prezentul acord sau acorduri suplimentare la acesta.

5.3. Fondatorul conducerii se obligă să nu înstrăineze proprietatea totală sau parțială în proprietatea unui terț până la încetarea prezentului contract.

5.4. În cazul în care o parte refuză acordul de administrare a încrederii, cealaltă parte trebuie să fie notificată cu cel puțin trei luni înainte de încetarea contractului.

6. TRANSFERUL ȘI RETURNAREA PROPRIETĂȚII

6.1. Transferul proprietății se efectuează conform unui act de transfer de proprietate semnat de ambele părți. Actul trebuie să conțină o listă a proprietății ce se transferă, indicând valoarea contabilă a acesteia, starea și alte caracteristici necesare la momentul transferului. Act de transferîntocmit în două exemplare, dintre care unul este dat Fondatorului conducerii, iar al doilea – Administratorului. Atunci când transferă proprietatea în managementul trustului, Fondatorul transferă managementul administratorului documente tehnice necesare administrarii proprietatii.

6.2. Împreună cu proprietatea specificată în clauza 1.2. din acest acord, Fondatorul Managementului transferă Administratorului echipamente electrice, alimentare cu apă, sisteme de canalizare, linii telefonice și alte proprietăți instalate în clădirile transferate. Această proprietate este indicată în actul de transfer specificat în clauza 6.1. acordul efectiv.

6.3. În cazul rezilierii contractului din orice motiv, mandatarul returnează fondatorului managementului proprietatea, inclusiv echipamentele electrice, alimentarea cu apă, sistemele de canalizare, liniile telefonice și alte proprietăți instalate în clădirile transferate, nu mai târziu de data de rezilierea contractului conform actului de transfer. Actul trebuie să conțină o listă a proprietății ce se transferă, indicând valoarea contabilă a acesteia, starea și alte caracteristici necesare la momentul transferului. Actul de transfer se întocmește în două exemplare, dintre care unul se predă Fondatorului conducerii, iar al doilea administratorului fiduciar.

7. FORTA MAJORA

7.1. Părțile sunt eliberate de răspundere pentru neîndeplinirea parțială sau totală a obligațiilor care decurg din prezentul contract dacă neîndeplinirea obligațiilor a fost o consecință a unor fenomene naturale, factori obiectivi externi și a altor circumstanțe de forță majoră pentru care părțile nu sunt responsabile și ale efectelor adverse ale cărora sunt. incapabil să prevină.

7.2. Partea pentru care s-au produs astfel de circumstanțe va notifica imediat cealaltă parte despre apariția acestor circumstanțe. Apariția acestor împrejurări trebuie confirmată printr-un certificat de la agenția guvernamentală competentă, care este transmis de partea pentru care s-au produs circumstanțe de forță majoră celeilalte părți la prezentul acord imediat după primirea acestuia.

8. CONFIDENTIALITATE

8.1. Termenii acestui acord și acordurile (protocoale, etc.) ale acestuia sunt confidențiale și nu fac obiectul dezvăluirii.

8.2. Părțile iau toate măsurile necesare pentru a se asigura că angajații și agenții lor nu informează terții despre detaliile prezentului acord și anexelor acestuia fără acordul prealabil al celeilalte părți.

9. SOLUȚIONAREA LITIGIILOR

9.1. Toate disputele și neînțelegerile care pot apărea între părți vor fi rezolvate prin negocieri.

9.2. Dacă problemele controversate nu sunt soluționate în timpul negocierilor, litigiile sunt soluționate la Curtea de Arbitraj a orașului.

10. DISPOZIȚII FINALE

10.1. În toate celelalte aspecte care nu sunt prevăzute în acest acord, părțile sunt ghidate de legislația actuală a Federației Ruse.

10.2. Toate notificările și comunicările în temeiul acestui acord trebuie transmise de către părți în scris. Mesajele vor fi considerate executate corespunzător dacă sunt trimise prin scrisoare recomandată, prin telegraf, teletip, telex, telefax sau livrate personal la adresele poștale ale părților cu confirmare de primire.

10.3. Acest acord și transferul proprietății în administrarea trustului sunt supuse înregistrării de stat în modul prevăzut de lege. Acordul se consideră încheiat din momentul înregistrării de stat. Costurile de înregistrare de stat sunt suportate de

Conform unui acord de administrare a trustului de proprietate, o parte (fondatorul managementului) transferă proprietatea în managementul trustului pentru o anumită perioadă de timp către cealaltă parte (trustee), iar cealaltă parte se angajează să administreze această proprietate în interesul fondatorului managementului. sau persoana specificată de acesta (beneficiarul).

Transferul proprietății în administrarea trustului nu implică transferul dreptului de proprietate asupra acesteia către mandatar.

Un acord de management al proprietății este unul dintre tipurile de management al proprietății. Pe lângă gestiunea contractuală a proprietății, există o administrare în baza legii (articolul 1026 Cod Civil). Acest noul fel acorduri pentru legislația internă.

Caracteristicile contractului de administrare a trustului de proprietate: real; poate fi plătit sau gratuit; reciprocă dacă este compensată; poate fi gratuit sau obligatoriu; poate fi atât în ​​favoarea fondatorului trustului, cât și în favoarea persoanei desemnate de acesta.

Acest acord este reglementat numai de Codul civil al Federației Ruse (articolele 1012–1026).

Următorii pot acționa în calitate de fondatori ai administrării proprietății fiduciare:

Orice proprietar de proprietate (în raport cu proprietatea sa - art. 1014 din Codul civil);
persoana autorizata de lege:
a) autoritatea de tutelă și tutelă (în legătură cu proprietatea unei persoane incompetente);
b) instanța de arbitraj (în legătură cu bunurile unei persoane declarate în faliment);
c) testatorul în raport cu bunurile sale (prin desemnarea unui executor testamentar - art. 1026 C. civ.);
d) autori de opere de știință, artă, literatură, precum și creatorii de obiecte legate de dreptul de autor în raport cu drepturile lor de proprietate în raport cu operele create de aceștia.

Doar antreprenorii, atât colectivi (persoane juridice comerciale), cât și persoane fizice, pot acționa ca mandatar al administrării proprietății în baza unui acord. În cazurile în care gestionarea încrederii se face în baza legii, orice cetățean și organizație non-profit poate acționa în calitate de mandatar, cu excepția instituțiilor, organelor de stat și administrațiilor locale (clauzele 1, 2 ale art. 1015 din Codul civil).

În calitate de beneficiar poate acționa orice persoană desemnată de fondatorul managementului fiduciar, cu excepția mandatarului (clauza 3 din art. 1015 Cod civil). Numărul lor nu este limitat.

Conform unui acord de administrare a trustului de proprietate, o parte (fondatorul managementului) transferă proprietatea în managementul trustului pentru o anumită perioadă de timp celeilalte părți (trustee), iar cealaltă parte se angajează să administreze această proprietate în interesul fondatorului managementului. sau persoana specificată de acesta (beneficiarul) (articolul 1012 din Codul civil RF).

Transferul proprietății în administrarea trustului nu implică transferul dreptului de proprietate asupra acesteia către mandatar. Atunci când efectuează gestionarea proprietății fiduciare, mandatarul are dreptul să efectueze orice acțiuni legale și efective în legătură cu această proprietate în interesul beneficiarului, cu excepția cazului în care legea sau acordul prevede restricții privind acțiunile individuale pentru gestionarea proprietății fiduciare.

Administrarea în trust a proprietății se stabilește în conformitate cu legea, inclusiv cu art. 1026 din Codul civil al Federației Ruse din următoarele motive:

– ca urmare a necesității unei gestionări constante a averii secției în cazurile prevăzute la art. 38 Cod civil al Federației Ruse;
– în baza unui testament în care este numit un executor testamentar (executor);
– din alte motive prevăzute de lege. Acestea includ, în special:
– recunoașterea unui cetățean ca dispărut de către instanță (articolul 43 din Codul civil al Federației Ruse);
– patronajul (articolul 41 din Codul civil al Federației Ruse).

Un acord de administrare a încrederii poate fi plătit sau gratuit (articolul 1016 din Codul civil al Federației Ruse).

Contractul de trust este real, intrucat incheierea lui impune faptul transferului de proprietate. Cu toate acestea, în unele statute, acordul specificat este considerat încheiat din momentul semnării (adică este considerat consensual).

Contractul de administrare a trustului de proprietate este un contract pe durată determinată și se încheie pe o perioadă care nu depășește cinci ani. Pentru anumite tipuri de bunuri transferate către managementul trustului, legea poate stabili alte termene pentru care se poate încheia un acord.

În lipsa unei cereri din partea uneia dintre părți de denunțare a contractului la sfârșitul perioadei de valabilitate a acestuia, acesta se consideră prelungit pentru aceeași perioadă și în aceleași condiții ca cele prevăzute de contract (articolul 1016 din Codul civil). Federația Rusă).

Acordul de administrare a trustului este bilateral, deoarece atât mandatarul, cât și fondatorul managementului trustului au drepturi și obligații.

Potrivit art. 1017 din Codul civil al Federației Ruse, un acord de administrare a trustului de proprietate trebuie încheiat în scris. Legea nu impune ca un contract să fie încheiat într-un singur document scris. Este suficient ca fondatorul conducerii și mandatarul să facă schimb de documente prin comunicări poștale, telegrafice, teletip, telefonice, electronice sau de altă natură care să permită să se stabilească în mod credibil că documentul provine de la o parte la acord (clauza 2 a articolului 434). din Codul civil al Federației Ruse). Pentru a încheia un contract de management al trustului, o instituție de credit poate publica condiții generale (oferta publică).

Un acord de administrare a trustului imobiliar trebuie încheiat în forma prevăzută pentru un acord de vânzare de bunuri imobiliare, adică întocmit sub forma unui singur document (articolul 550 din Codul civil al Federației Ruse).

Transferul bunurilor imobiliare în administrarea trustului este supus înregistrării de stat în același mod ca și transferul dreptului de proprietate asupra acestei proprietăți. Înregistrarea de stat a gestionării încrederii în domeniul imobiliar este reglementată de Legea federală nr. 122-FZ „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor asupra bunurilor imobiliare și a tranzacțiilor cu aceasta”. Nerespectarea formei contractului de administrare a trustului de proprietate sau a cerinței de înregistrare a transferului imobilului în administrarea trustului atrage nulitatea acordului.

Potrivit paragrafului 1 al art. 1013 din Codul civil al Federației Ruse, obiectele de administrare a trustului pot fi atât bunuri mobile, cât și imobile (întreprinderi și alte complexe imobiliare, obiecte individuale legate de bunuri imobiliare), precum și valori mobiliare, drepturi certificate prin titluri de valoare necertificate, drepturi exclusive. Trebuie subliniat că Codul civil al Federației Ruse nu oferă o listă exhaustivă a obiectelor de management al încrederii.

În ceea ce privește proprietățile transferate în administrarea trustului, legea stabilește un regim juridic special, care este următorul:

1) proprietatea transferată administrației fiduciare este separată de alte bunuri ale fondatorului managementului, precum și de proprietatea mandatarului. Această proprietate este reflectată de administrator într-un bilanţ separat, iar pentru aceasta se menţine o contabilitate independentă. Pentru decontări privind activitățile legate de administrarea trustului se deschide un cont bancar separat (clauza 1 art. 1018 C. civ.);
2) nu este supus încasării pentru datoriile fondatorului conducerii. Excepțiile sunt: ​​a) recunoașterea acestei persoane ca insolvabilă (faliment). În cazul în care fondatorul conducerii dă faliment, administrarea fiduciară a acestei proprietăți este încetată și este inclusă în masa falimentului (articolul 1018 din Codul civil al Federației Ruse); b) executarea silită asupra proprietății transferate către managementul trustului, grevată cu gaj (clauza 1 a articolului 1019 din Codul civil al Federației Ruse); c) răspunderea subsidiară a fondatorului conducerii în cazul în care proprietatea transferată conducerii este insuficientă pentru achitarea datoriilor aferente obligațiilor față de terți (clauza 3 a articolului 1022 din Codul civil al Federației Ruse). În acest caz, fondatorul conducerii are dreptul de a cere, pe cale de regres, de la mandatar despăgubiri pentru pierderile suferite de acesta.

La paragraful 2 al art. 1013 din Codul civil al Federației Ruse stabilește o prevedere conform căreia banii nu pot fi un obiect independent de administrare a trustului, cu excepția cazurilor prevăzute de lege.

Astfel de cazuri sunt stabilite în partea 2 a art. 5 din Legea băncilor, potrivit căruia o instituție de credit are dreptul de a efectua administrarea fiduciară a fondurilor și a altor proprietăți în baza unui acord cu persoane fizice și juridice. Potrivit art. 5 din Legea federală nr. 39-FZ „Cu privire la piața valorilor mobiliare” „activitatea de gestionare a valorilor mobiliare este recunoscută ca implementare de către o persoană juridică în nume propriu contra unei taxe pentru o anumită perioadă de administrare a încrederii fondurilor transferate către acesta. deținere ... destinată investiției în valori mobiliare; fonduri și valori mobiliare primite în procesul de administrare a valorilor mobiliare.”

Transferul valorilor mobiliare în managementul trustului este reglementat de un articol separat al Codului civil al Federației Ruse (articolul 1025).

Specificul administrării încrederii valorilor mobiliare este determinat de lege. Legile care reglementează astfel de caracteristici includ: Legea federală nr. 39-FZ „Cu privire la piața valorilor mobiliare”; Legea federală nr. 111-FZ „Cu privire la investirea fondurilor pentru finanțarea părții finanțate din pensia muncii în Federația Rusă”; Legea federală nr. 152-FZ „Cu privire la titlurile ipotecare”; Legea federală nr. 156-FZ „Cu privire la fondurile de investiții”.

Caracteristicile managementului încrederii a valorilor mobiliare sunt, de asemenea, determinate de statut reguli: Instrucțiunea Băncii Rusiei nr. 63 „Cu privire la procedura de desfășurare a operațiunilor de gestionare a încrederii și contabilizarea acestor operațiuni de către instituțiile de credit ale Federației Ruse”.

Atunci când se transferă valori mobiliare în managementul trustului, este posibil să se prevadă fuziunea valorilor mobiliare transferate în managementul trustului de către diferite persoane. Competențele mandatarului de a dispune de valori mobiliare sunt stabilite în contractul de administrare a trustului.

Părțile la contractul de administrare a trustului sunt fondatorul managementului trustului și mandatarul.

Potrivit art. 1014, fondatorul administrării trustului este proprietarul imobilului, iar în cazurile prevăzute la art. 1026 din Codul civil al Federației Ruse (pe baza unui testament în care este numit un executor al testamentului, precum și din cauza necesității unei gestionări permanente a proprietății secției), o altă persoană.

Administrarea încrederii proprietății poate fi stabilită numai de proprietarul proprietății. Trebuie avut în vedere faptul că proprietatea poate fi deținută de o persoană sau două sau mai multe persoane (a se vedea capitolul 16 din Codul civil al Federației Ruse „Proprietatea comună”). Prin urmare, de exemplu, proprietatea soților care le aparține în temeiul dreptului de proprietate comună poate fi transferată către managementul trustului.

Federația Rusă, entitățile sale constitutive și municipalitățile reprezentate de organismele guvernamentale relevante (autonomia locală) au, de asemenea, dreptul de a acționa în calitate de fondator.

Alte persoane juridice sau persoane fizice care nu sunt proprietari de bunuri, după cum se desfășoară din art. 1013 din Codul civil al Federației Ruse pot fi fondatori numai dacă acest lucru este consacrat direct de lege. De exemplu, în conformitate cu art. 5 din Legea federală nr. 111-FZ „Cu privire la investirea fondurilor pentru finanțarea părții finanțate a unei pensii de muncă în Federația Rusă”, economiile de pensie sunt proprietatea Federației Ruse. Fondatorul managementului de încredere al fondurilor de economii de pensii este Federația Rusă. Drepturile fondatorului managementului fiduciar al fondurilor de economii de pensii aparțin Fondului de pensii al Federației Ruse (clauza 3 a articolului 18).

Trebuie avut în vedere că potrivit art. 1013 din Codul civil al Federației Ruse, titularul dreptului de conducere economică sau de conducere operațională nu poate acționa în calitate de fondator.

Administratorul poate fi fie un antreprenor individual, fie o organizație comercială.

Excepție fac întreprinderile unitare, care, în conformitate cu art. 1015 din Codul civil al Federației Ruse nu pot fi mandatari.

În cazurile în care administrarea în trust a proprietății se realizează în temeiul prevăzut de lege, mandatarul poate fi un cetățean care nu este antreprenor sau o organizație non-profit, cu excepția unei instituții.

Pe lângă cele de mai sus, există și alte restricții: mandatarii nu pot fi organisme guvernamentale, organismele administrației publice locale (Partea 2 a articolului 1015 din Codul civil al Federației Ruse), precum și beneficiarii unui acord de administrare a trustului de proprietate (Partea 3 a articolului 1015 din Codul civil al Federației Ruse).

Legea stabilește și cerințe suplimentare pentru administratori. Astfel, gestionarea încrezătoare a fondurilor Fondului de pensii al Federației Ruse este permisă numai companiilor de administrare care au licență de a desfășura activități legate de gestionarea fondurilor de investiții, fondurilor mutuale și fondurilor de pensii nestatale. Artă. 39 din Legea federală nr. 39-FZ „Cu privire la piața valorilor mobiliare” stabilește dispoziția conform căreia toate tipurile de activități profesionale pe piața valorilor mobiliare (inclusiv gestionarea încrederii valorilor mobiliare) se desfășoară pe baza unui permis special - o licență emis de organul executiv federal pentru piața valorilor mobiliare (cu excepția corporațiilor de stat, care au dreptul de a opera pe piața valorilor mobiliare nu pe baza unei licențe, ci pe baza legii federale). Această prevedere se aplică și instituțiilor de credit care desfășoară activități profesionale pe piața valorilor mobiliare.

Principalele drepturi ale unui mandatar includ:

– exercitarea atribuțiilor proprietarului în legătură cu bunurile transferate către managementul trustului. Mandatarul va dispune de bunuri imobile numai dacă acest lucru este prevăzut în mod expres în contractul de administrare a trustului;
– efectuarea oricăror acțiuni legale și efective în legătură cu proprietatea transferată administrației fiduciare în interesul beneficiarului (pot fi stabilite restricții prin lege);
– depunerea cererilor de negație (pentru a elimina orice încălcare a dreptului cuiva, chiar dacă aceste încălcări nu au fost asociate cu pierderea posesiei) și revendicare (pentru a-și recunoaște dreptul la proprietate, pentru a revendica proprietatea din posesia ilegală a altcuiva) pentru a proteja drepturile de proprietate;
– posibilitatea de a da instrucțiuni unei alte persoane să efectueze în numele mandatarului acțiunile necesare administrării bunului. Acțiunile specificate ale mandatarului sunt posibile dacă acest lucru: a) este prevăzut în contractul de administrare a trustului de proprietate sau b) fondatorul își dă acordul în scris sau c) mandatarul este obligat să acționeze în acest fel din cauza circumstanțelor predominante pentru asigura interesele fondatorului managementului sau beneficiarului și nu are aceasta o oportunitate de a primi instrucțiuni de la fondatorul managementului într-un timp rezonabil. Mandatarul este responsabil pentru acțiunile avocatului ales;
– să primească remunerația prevăzută în contractul de administrare a trustului de proprietate, precum și compensarea cheltuielilor necesare efectuate în timpul administrării trustului de proprietate, din veniturile din utilizarea acestui bun;
– alte drepturi.

Drepturile dobândite de mandatar ca urmare a acțiunilor de administrare fiduciară a proprietății sunt incluse în componența proprietății transferate administrației fiduciare.

Obligațiile care decurg ca urmare a unor astfel de acțiuni ale mandatarului sunt îndeplinite pe cheltuiala acestei proprietăți.

Pentru a proteja drepturile asupra proprietății deținute în trust, mandatarul are dreptul de a cere eliminarea oricărei încălcări a drepturilor, inclusiv proprietarul are dreptul de a-și revendica proprietatea din posesia ilegală a altcuiva (articolul 301 din Codul civil al Rusiei). Federația), de a revendica proprietăți de la un cumpărător de bună-credință (articolul 302 din Codul civil RF), solicită eliminarea oricăror încălcări ale drepturilor sale, chiar dacă aceste încălcări nu au fost asociate cu privarea de posesie (articolul 304 din Codul civil al Federația Rusă), etc.

Principalele responsabilități ale mandatarului:

– acționează în interesul fondatorului sau beneficiarului managementului;
– gestionați personal proprietatea transferată către managementul trustului (Partea 1 a articolului 1021 din Codul civil al Federației Ruse). Excepțiile sunt stabilite în partea 2 a art. 1021 Cod civil al Federației Ruse;
– menține bunul încredințat în stare corespunzătoare;
– să furnizeze fondatorului managementului și beneficiarului un raport privind activitățile sale în termenul și în modul stabilit prin contractul de administrare a trustului de proprietate;
– după rezilierea contractului, restituirea proprietății fondatorului conducerii;
– alte sarcini.

Astfel, mandatarul, acceptând bunuri pentru administrarea trustului, este obligat să-și exercite atribuțiile proprietarului fără a dobândi proprietatea asupra acestui bun.

În cazul îndeplinirii necorespunzătoare a atribuțiilor sale, mandatarul poartă responsabilitatea, în special:

– compensează beneficiarul pentru profiturile pierdute în timpul administrării fiduciare a proprietății;
– despăgubește fondatorul conducerii pentru pierderile de profit și pierderile cauzate de pierderea sau deteriorarea proprietății, ținând cont de uzura naturală a acesteia, cu excepția cazului în care face dovada că aceste pierderi s-au produs din cauza forței majore sau a acțiunilor beneficiarului sau fondatorului Management-ul;
– răspunde cu proprietatea sa în cazul datoriilor care decurg din obligații care decurg în legătură cu gestionarea proprietății fiduciare, dacă proprietatea transferată administrației fiduciare nu a fost suficientă pentru achitarea datoriilor;
– prevede, dacă este prevăzut în contractul de administrare a trustului imobiliar, un gaj pentru a asigura compensarea pierderilor care pot fi cauzate fondatorului managementului sau beneficiarului prin executarea necorespunzătoare a contractului de administrare a trustului.

Mandatarul efectuează tranzacții cu proprietăți transferate în managementul trustului în nume propriu, indicând că acționează ca un astfel de administrator. Această condiție se consideră îndeplinită dacă, la efectuarea unor acțiuni care nu necesită documentare scrisă, cealaltă parte este informată despre efectuarea acestora de către mandatar în această calitate, iar în documentele scrise după numele mandatarului se menționează „D.U.” făcut.

În lipsa unei indicații a acțiunii mandatarului în această calitate, mandatarul este obligat față de terți personal și răspunde față de aceștia numai cu bunurile care îi aparțin.

Principalele responsabilități ale fondatorului managementului încrederii:

– plătește remunerație administratorului;
– rambursează mandatarului cheltuielile efectuate în administrarea proprietății.

Articolul 1024 din Codul civil al Federației Ruse conține motivele pentru rezilierea unui acord de administrare a trustului de proprietate. Contractul este reziliat din cauza:

– decesul unui cetățean care este beneficiar, dacă prin contract nu se prevede altfel;
– lichidarea persoanei juridice - beneficiarul, dacă prin contract nu se prevede altfel;
– refuzul beneficiarului de a primi beneficii conform contractului, cu excepția cazului în care contractul prevede altfel;
– decesul unui cetățean care este mandatar, recunoașterea acestuia ca incompetent, parțial capabil sau dispărut, precum și recunoașterea unui antreprenor individual ca insolvabil (faliment);
– refuzul mandatarului sau al fondatorului managementului de a efectua administrarea fiduciară din cauza imposibilității mandatarului de a efectua personal administrarea fiduciară a proprietății;
– refuzul fondatorului managementului de la contract pentru alte motive, sub rezerva plății către mandatar a remunerației prevăzute de contract;
– recunoașterea ca insolvabil (falimentar) a unui cetățean-antreprenor care este fondatorul managementului.

Instrucțiunea nr. 63 „Cu privire la procedura de desfășurare a operațiunilor de gestionare a încrederii și contabilizarea acestor operațiuni de către instituțiile de credit ale Federației Ruse”, aprobată prin Ordinul Băncii Rusiei nr. 02-287, a stabilit (clauza 6.21) că pentru institutii de credit desfășurarea administrării trustului, contractul încetează în cazul revocării licenței instituției de credit - mandatar de a efectua operațiuni bancare și/sau anularea licenței unui participant profesionist pe piața valorilor mobiliare, care dă dreptul de a efectua gestionarea trustului. activități, precum și dacă există alte motive pentru rezilierea acordurilor de gestionare a încrederii ale unei organizații de credit - administrator cu toți fondatorii Fondului general pentru managementul bancar (OFBU), prevăzute de legislația Federației Ruse sau de un acord de administrare a încrederii .

Dacă una dintre părți refuză un acord de administrare a trustului de proprietate, cealaltă parte trebuie să fie notificată cu trei luni înainte de încetarea contractului. Contractul poate prevedea o perioadă de preaviz diferită.

La încetarea contractului de administrare a trustului, proprietatea aflată în administrarea trustului este transferată fondatorului managementului, cu excepția cazului în care contractul prevede altfel.

Contract de administrare a proprietății

Cum în proces activitati comerciale, iar în multe alte cazuri poate fi necesară întocmirea unui contract de trust de proprietate. Acest acord va fi discutat mai detaliat în acest articol.

Un contract de administrare a trustului de proprietate se întocmește în cazurile în care proprietarul își transferă proprietatea unei persoane care o va administra în interesul proprietarului sau al altei entități. De obicei, proprietatea este transferată conducerii pentru o utilizare mai eficientă și un beneficiu maxim. Uneori, un obiect intră în administrarea trustului dacă temporar nu există persoane obligate să se ocupe de el (de exemplu, până când moștenitorii intră în drepturi de moștenire, un notar are dreptul de a încheia un acord privind gestionarea trustului a proprietății).

Părțile la acord includ:

1. Fondatorul conducerii este proprietarul obiectului.
2. Un mandatar este o entitate care își asumă responsabilitatea pentru gestionarea proprietății.
3. Beneficiar (figura optionala) - persoana in interesul careia este utilizat obiectul. In situatia in care nu este specificat in contract, profitul din folosirea obiectului este primit de fondatorul managementului.

Ca regulă generală, un mandatar poate fi o persoană fizică cu statut de antreprenor individual sau de organizație comercială. Această regulă este destul de logică, deoarece activitatea managerului este antreprenorială. Dacă un contract de administrare a trustului de proprietate este încheiat pe motivele specificate în lege, atunci nu există o astfel de restricție.

Acele obiecte din care se poate obtine profit ca urmare a gestiunii lor sunt transferate in managementul increderii. Managementul implică o varietate de acțiuni legale și de fapt efectuate pentru a obține un profit (de exemplu, închirierea unei părți din terenși cultivarea produselor agricole pe de altă parte).

De regulă, se întocmește un acord de administrare a trustului de proprietate pentru gestionarea bunurilor imobiliare (comerț cu amănuntul, spații de birouri etc.) sau a unui complex imobiliar (de exemplu, o întreprindere). Dintre lucrurile mobile, titlurile de valoare sunt cel mai adesea transferate conducerii. Fondurile în sine nu pot intra în managementul încrederii, dar dacă sunt parte integrantăîntreprinderi, apoi intră în management împreună cu alte componente ale acestuia complex imobiliar.

Elementele gajate pot fi transferate către managementul trustului, dar acest lucru nu va împiedica creditorul gajat să încaseze suma datoriei de pe o astfel de proprietate. În acest sens, proprietarul este obligat să notifice administratorului că i s-a impus o grevare sub formă de gaj asupra bunului care îi vine. Dacă nu face acest lucru, atunci administratorul are dreptul să rezilieze contractul de administrare a trustului de proprietate prin instanță și să primească o compensație egală cu remunerația anuală.

Legea stabilește că un contract de administrare a trustului de proprietate trebuie să fie întocmit strict în scris. Dacă această condiție nu este îndeplinită, acordul dintre proprietar și administrator va fi considerat nevalid.

Executarea unei tranzacții are propriile sale particularități în cazurile în care bunurile imobiliare sunt transferate conducerii. Regulile de întocmire a unui contract de administrare imobiliară sunt similare cu regulile stabilite pentru cazul vânzării acestuia.

În special, un acord de administrare a trustului de proprietate ar trebui să fie înregistrat la Rosreestr dacă următoarele intră în administrare:

Spații rezidențiale;
companie.

În alte cazuri, la transferul către un curator imobiliar, nu se înregistrează acordul în sine, ci doar faptul transferului proprietății.

Acest acord are unele asemănări cu alte tranzacții. Astfel, în cadrul unui contract de agenție, agentul, ca și mandatarul, efectuează diverse acțiuni (actuale și semnificative din punct de vedere juridic) în interesul celeilalte părți. Într-o relație de închiriere, chiriașul folosește proprietatea altcuiva, inclusiv pentru profit. Managerul face la fel.

Cu toate acestea, contractul de administrare a trustului de proprietate are câteva caracteristici:

1. Managementul se realizează într-o perioadă specifică.
2. Managerul efectuează întotdeauna tranzacții cu proprietate în nume propriu (spre deosebire de un agent care poate acționa în numele clientului).
3. Administratorul nu acționează în interes propriu (spre deosebire de chiriaș), ci în interesul proprietarului imobilului sau al beneficiarului.
4. Spre deosebire de un agent care execută instrucțiuni specifice de la client, mandatarul este liber în acțiunile sale. El alege independent metodele optime de management al proprietății și le implementează.
5. Un obiect introdus în gestionarea trustului trebuie separat de alte bunuri ale proprietarului și administratorului. Acest obiect nu poate fi încasat pentru datoriile proprietarului său (cu excepția proprietății ipotecate și în caz de faliment).

Codul civil enumeră clar condițiile care trebuie reflectate în textul acordului. Fără acordul părților, contractul de administrare a trustului de proprietate este pur și simplu considerat neîncheiat.

Astfel, condițiile esențiale includ:

Despre obiectele transferate managerului (proprietatea complexă este transferată conform inventarului);
subiectul în interesul căruia se va implementa acordul;
valoarea remunerației pe care proprietarul o va plăti managerului (dacă nu se așteaptă remunerația, atunci textul acordului ar trebui să indice direct că este gratuită);
durata contractului (maximum 5 ani).

Termenii rămași ai contractului de administrare a trustului de proprietate nu sunt obligatorii.

Cu toate acestea, pentru a evita dezacordurile și ambiguitățile, merită reflectat în acord:

Prezența restricțiilor asupra anumitor tranzacții cu proprietate (de exemplu, interdicția înstrăinării acesteia);
capacitatea de a dispune de bunuri imobiliare;
frecvența prezentării de către manageri a rapoartelor privind activitatea lor;
dreptul managerului de a încredința efectuarea anumitor acțiuni unei alte entități;
motivele rezilierii anticipate a contractului;
procedura de compensare a cheltuielilor managerului efectuate în îndeplinirea obligațiilor sale;
drepturile și obligațiile părților;
răspunderea părților în caz de încălcare a contractului.

Pentru îndeplinirea necorespunzătoare a atribuțiilor sale (în special, managementul proprietății de proastă calitate), administratorul poartă răspunderea proprietății.

În acest caz, el trebuie să compenseze:

Beneficiarului - profit pierdut;
proprietarului - paguba cauzata de paguba proprietatii.

Administratorul este eliberat de raspundere daca poate dovedi ca prejudiciul a fost cauzat din cauza de forta majora sau ca urmare a actiunilor proprietarului sau beneficiarului.

În cazul în care managerul, la încheierea tranzacțiilor cu terți, depășește limitele de autoritate stabilite pentru el, el va fi responsabil pentru astfel de tranzacții în mod independent. Cu toate acestea, în acest caz, fondatorul managementului va trebui să demonstreze că terții știau (sau ar fi trebuit să știe) că managerul depășește limitele stabilite.

În alte cazuri, cheltuielile pentru tranzacțiile încheiate de administrator în procesul de administrare a proprietății sunt plătite pe cheltuiala unei astfel de proprietăți. Dacă valoarea acestei proprietăți nu este suficientă pentru a acoperi toate datoriile, proprietatea administratorului este supusă recuperării. Dacă în acest caz nu este posibilă rambursarea integrală a datoriilor, imobilul aparținând fondatorului conducerii este recuperat.

La expirarea termenului contractului de administrare a trustului de proprietate, relația dintre părți încetează dacă cel puțin una dintre părți declară acest lucru. În acest caz, obiectul trebuie returnat proprietarului său. Dacă nici proprietarul, nici managerul nu doresc să înceteze cooperarea, contractul se consideră prelungit pentru aceeași perioadă.

În plus, relațiile în temeiul contractului de administrare a trustului de proprietate sunt încetate:

Dacă beneficiarul refuză profitul conform contractului sau în cazul decesului său (cu excepția cazului în care contractul prevede că în acest caz dreptul de a primi profitul trece către o altă persoană);
apariția unor împrejurări care împiedică managerul să execute personal contractul, dacă în acest caz el (sau fondatorul) intenționează să înceteze cooperarea;
proprietarul ia decizia de a rezilia contractul (în această situație, el este obligat să plătească managerului remunerația specificată în contract);
falimentul fondatorului managementului, care are calitatea de antreprenor individual;
în cazul recunoașterii managerului ca incompetent total sau parțial, declararea acestuia în stare de faliment, precum și în caz de deces.

Contract de administrare a casei

Legea (Articolul 162 din Codul Locuinței al Federației Ruse) prevede că este necesar. După ce au conștientizat necesitatea generală a acestui acord, organizațiile care administrează casele încep munca minuțioasă de a găsi formularul acestui important document, completându-l și tipărindu-l în funcție de numărul de proprietari. După ce se încearcă respectarea tuturor cerințelor și recomandărilor, un astfel de acord va fi foarte voluminos (SPS GARANT, de exemplu, recomandă un acord de management pe 22 de file, cu 24 de anexe).

Scopul acestei activități intensive în muncă este de a încheia un contract de management cu fiecare proprietar. Mă întreb câte case au reușit asta? Care sunt consecințele dacă contractul nu este semnat de un singur proprietar, sau 10%, sau 90%? Poate că obiectivele sunt înțelese greșit?

Să revenim la lege. La paragraful 1 al art. 162 din Codul locuinței al Federației Ruse prevede că un contract de administrare pentru un bloc de apartamente este încheiat cu fiecare proprietar al spațiilor, dar în condițiile specificate în decizie. intalnire generala(la alegerea unei organizații de conducere la o adunare generală). În același loc, mai jos, proprietarii spațiilor dintr-o casă dată, având mai mult de 50% din voturi, acționează ca parte la acordul încheiat.

Cel mai probabil, oamenii de știință civilă înțeleg totul. Să încercăm să o descompunem pentru alții:

1. Adunarea generală (50% din proprietari + 1 vot) are dreptul de a alege o organizație de conducere și de a stabili condițiile contractului de administrare a casei. Aceste condiții vor fi obligatorii pentru fiecare proprietar. Este imposibil să se schimbe acordul aprobat de întâlnire (chiar pe baza dorințelor rezonabile ale unui anumit proprietar; chiar și pentru a elimina inexactitățile evidente). Pentru a face acest lucru, este nevoie de o nouă decizie a adunării generale. Indiferent de semnare, acest acord este obligatoriu pentru oricare dintre proprietari. A existat un răspuns la întrebarea: de ce să-l semneze cu toată lumea?
2. Contract de management - un acord cu multe persoane din partea proprietarilor (aceștia acționează ca clienți pentru întreținerea și repararea proprietății comune). Astfel de clienți sunt cei peste 50% care au decis să aprobe contractul în adunarea generală. Ceilalți proprietari (care au votat împotrivă sau nu au participat la ședință) sunt părți la acest acord? Un răspuns negativ este imposibil - condițiile aprobate se aplică tuturor.

Se pare că poziția proprietarilor nu este diferită:

Cei care au semnat contractul de management sub forma unui document separat;
- cei care nu au semnat contractul, dar au votat termenii acestuia în adunarea generală (aceștia, în virtutea instrucțiunilor directe ale legii, formează o pluralitate de persoane din partea clientului);
- cei care nu au votat și nu au semnat – au și dreptul de a cere îndeplinirea termenilor acordului și sunt ei înșiși obligați să le respecte.

Aceasta înseamnă că semnarea individuală a unui acord cu fiecare proprietar nu implică nimic. Și acest lucru este rezonabil - regulile privind gestionarea blocurilor de apartamente prevăd subordonarea tuturor proprietarilor față de deciziile adunării generale și egalitatea condițiilor contractului de management pentru toată lumea. Pur și simplu, dacă majoritatea proprietarilor au aprobat condițiile în care organizația de management va lucra în casă, această decizie este suficientă pentru a crea drepturi și obligații reciproce ale organizației de management și ale tuturor proprietarilor.

Acum există un singur motiv, de înțeles pentru organizația de management, pentru a încheia un acord de management cu toată lumea: datoriile în baza unor astfel de acorduri pot fi colectate prin proceduri scrise. Cu toate acestea, prin Rezoluția nr. 7, Plenul Forțelor Armate ale Federației Ruse a înaintat Dumei de Stat un proiect de lege privind modificările Codului de procedură civilă al Federației Ruse, conform căruia orice datorie pentru plata locuințelor și utilităților se poate ridica prin comanda. Dacă se adoptă o astfel de lege, va dispărea singurul motiv pentru a semna acorduri de management cu fiecare proprietar.

Acord de management al organizației

Potrivit paragrafului 1 al art. 1012 din Codul civil al Federației Ruse, un acord de administrare a încrederii pentru orice proprietate (inclusiv o întreprindere) este un acord conform căruia proprietarul îl transferă pentru o anumită perioadă unui specialist calificat capabil să efectueze activitati de management care vizează utilizarea acestei proprietăți pentru atingerea obiectivelor stabilite de proprietar. Acest lucru se face, de regulă, pentru a obține un profit maxim.

Încheierea unei astfel de tranzacții nu implică un transfer al dreptului de proprietate asupra întreprinderii de la proprietarul său principal la persoana care exercită conducerea. În același timp, funcționalitatea managerului este destul de extinsă.

În special, ca parte a îndeplinirii obligațiilor sale, el poate:

Utilizați orice resurse ale companiei, determinând în mod independent volumul și procedura de utilizare a acestora, pentru atingerea scopurilor stabilite prin acordul încheiat;
intră în orice tranzacție în numele companiei, notificând cu bună știință contrapărțile că el este administrator și nu proprietarul afacerii.

Transferul autorității de a gestiona o companie către o terță parte necesită ca persoana să aibă cunoștințe și abilități speciale. Acest lucru se datorează faptului că exploatarea eficientă a unităților de producție este o sarcină foarte complexă, care presupune monitorizarea stării lor fizice, stabilirea de contacte cu contrapărțile și îndeplinirea obligațiilor față de acestea, colaborarea cu structurile guvernamentale și bancare etc.

Gama de entități care pot acționa ca manager este definită destul de clar de clauza 1 a art. 1015 din Codul civil al Federației Ruse, conform căruia numai persoanele juridice sau antreprenorii individuali pot îndeplini sarcinile de conducere a unei întreprinderi.

Potrivit prevederilor art. 1173 din Codul civil al Federației Ruse, o întreprindere care face parte din patrimoniul ereditar este transferată la administrarea trustului de către un notar, care în acest caz devine administrator. Conducerea SRL în acest caz durează până când moștenitorii proprietarului decedat al întreprinderii își asumă drepturile (ca regulă generală, această perioadă este de 6 luni).

Necesitatea transferului întreprinderii către un manager se datorează faptului că o astfel de proprietate necesită o funcționare și un control constant, pe care moștenitorii nu le pot realiza în mod independent din cauza lipsei drepturilor de proprietate asupra activelor companiei. Încetarea activității unei întreprinderi timp de șase luni atrage după sine o serie de consecințe negative, printre care pierderea cotei de piață, necesitatea plății penalităților în temeiul unor contracte încheiate anterior, obligațiile în temeiul cărora nu pot fi îndeplinite, precum și lipsa veniturilor și apariția pierderi grave. În situația în care moștenirea unei întreprinderi se realizează nu prin lege, ci prin testament, administratorul poate fi nu notar, ci o altă persoană indicată de testator în testamentul său.

Cuantumul remunerației maxime care poate fi plătită unui notar care acționează în calitate de director al unei întreprinderi este limitat de legiuitor: conform alin. 2 din Decretul Guvernului Federației Ruse „La aprobare...” nr. 350, nu poate depăși 3% din valoarea estimată a proprietății transferate pentru administrare.

Un acord de management al întreprinderii implică transferul autorității de a gestiona compania către o terță parte. Legislația acoperă doar câteva caracteristici ale încheierii unui astfel de acord, așa că trebuie să fii foarte atent atunci când îl redactezi.

De obicei, părțile care încheie un contract de administrare a întreprinderii sunt un reprezentant al societății pe acțiuni care deține întreprinderea și un reprezentant al societății de administrare.

Contractul de management al întreprinderii se întocmește în formă liberă. Poate stabili toate condițiile pentru transferul conducerii întreprinderii fără excepție. În plus, contractul trebuie să indice adresele părților care încheie contractul, detaliile acestora, sfera drepturilor de administrare a companiei, responsabilitățile, costul serviciilor societății de administrare și procedura de plată. De asemenea, este necesar să se indice condițiile de reziliere anticipată, prelungire sau modificări ale contractului.

Încheierea unui contract de management

O organizație de management este o entitate juridică, indiferent de forma sa organizatorică și juridică, precum și un antreprenor individual care administrează un bloc de locuințe pe baza unui contract de administrare a blocului.

Această definiție a unei organizații de management este cuprinsă în Regulile pentru furnizarea de servicii de utilități cetățenilor, aprobate prin Decretul Guvernului Federației Ruse nr. 307 (modificat prin Decretul Guvernului Federației Ruse nr. 580).

Activitățile organizațiilor de management sunt reglementate de Codul Locuinței al Federației Ruse.

Metoda de administrare a unui bloc de locuințe este aleasă la adunarea generală a proprietarilor de spații dintr-un bloc de apartamente, așa cum este stabilit la articolul 161 alineatul (3) din Codul locuinței al Federației Ruse, iar decizia adunării generale este obligatorie pentru toți proprietarii de spații într-un bloc de locuințe.

În temeiul articolului 209 din Codul civil al Federației Ruse, paragraful 2 al articolului 161 din Codul locuinței al Federației Ruse, alegerea unei metode de administrare a unei clădiri de apartamente este dreptul și responsabilitatea exclusivă a proprietarilor de case.

Clădire de apartamente în conformitate cu paragraful 9 al articolului 161 Codul Locuintei Federația Rusă poate fi guvernată de unul singur conducerea organizatiei.

Contractul de administrare se încheie în scris prin întocmirea unui (unic) document semnat de părți.

La alegerea unei organizații de conducere de către adunarea generală a proprietarilor, cu fiecare dintre aceștia se încheie un acord de management în condițiile specificate în hotărârea adunării generale.

În virtutea paragrafului 2 al articolului 162 din Codul Locuinței al Federației Ruse, în temeiul unui acord pentru administrarea unui bloc de apartamente, una dintre părți (organizația de management), la instrucțiunile celeilalte părți (proprietarii spațiilor din blocul de locuințe), într-o perioadă convenită contra cost, se obligă să presteze servicii și să efectueze lucrări pentru întreținerea și repararea corespunzătoare a proprietății comune dintr-o astfel de casă, să furnizeze servicii de utilități proprietarilor spațiilor dintr-o astfel de casă și persoanelor care utilizează spațiile. în această casă, și desfășurați alte activități care vizează atingerea obiectivelor de administrare a unui bloc de locuințe.

În contractul de administrare în baza clauzei 3 a art. 162 din Codul locuinței RF trebuie indicate următoarele date:

Componența proprietății comune a casei pentru care se va efectua gestiunea, adresa casei;
- o listă a serviciilor și lucrărilor de întreținere și reparare a proprietății comune din casă, procedura de schimbare a acestei liste, precum și o listă a utilităților furnizate de organizația de conducere;
- procedura de stabilire a prețului contractului, cuantumul plății pentru întreținerea și repararea spațiilor de locuit și plata utilităților, procedura de efectuare a acestei plăți;
- procedura de monitorizare a îndeplinirii de către organizația de management a obligațiilor care decurg din contractul de management.

La încheierea unui acord, proprietarii spațiilor trebuie să rețină că sunt simultan coproprietari ai terenului de sub o astfel de casă și a proprietății comune a casei (de exemplu, acoperișuri, lifturi, scări etc.).

Înregistrarea oricărui documente individuale proprietatea nu este necesară pentru aceasta.

Deci, dacă există o reclamă pe peretele casei, un magazin în subsolul comun, echipamente de la operatorii de telefonie celulară pe acoperișul casei și o tarabă care vinde legume și fructe în zona comună adiacentă casei, proprietatea proprietarii trebuie să instruiască urgent societatea de administrare să-și dea seama cine, unde și Cât de mult plătește pentru închirierea proprietății comune?

Aceste fonduri ar trebui să meargă la trezoreria generală și să fie cheltuite pentru nevoi generale pentru repararea și întreținerea blocului.

Să remarcăm că procedura de determinare a prețului contractului conform explicațiilor date în scrisoarea Ministerului Dezvoltării Regionale al Rusiei N 6174-AD/14 trebuie înțeleasă ca formularea procedurii (metodologiei) de determinare (calculare) costul total specificat în contract în conformitate cu paragraful 2 al paragrafului 3 al articolului 162 din Codul Locuinței Servicii RF, întreținere și reparare a proprietății comune dintr-un bloc de locuințe și utilități pe toată perioada de valabilitate a contractului de administrare.

Procedura de determinare a sumei plății pentru întreținerea și repararea spațiilor rezidențiale ar trebui înțeleasă ca formularea procedurii (metodologiei) de determinare (calculare) a costului serviciilor și lucrărilor de întreținere și reparații curente și majore ale proprietății comune. specificat în contract în conformitate cu paragraful 2 al paragrafului 3 al articolului 162 din Codul locuinței al Federației Ruse într-un bloc de apartamente.

Procedura de determinare a sumei plății pentru serviciile de utilități trebuie înțeleasă ca o indicație în acordul de management a procedurii de determinare și modificare a valorii plății pentru serviciile de utilități care utilizează tarife reglementate pentru utilități și servicii de apă uzată în conformitate cu paragraful 13 al articolului 155 și articolul 157 din Codul locuinței al Federației Ruse, precum și standardele secțiunea IIIși VII Reguli pentru prestarea serviciilor publice.

La încheierea unui contract, nu ar trebui să rămână așa-numitele „puncte întunecate”. Să dăm un exemplu simplu.

Deci, răspunzând la întrebarea proprietarilor de spații rezidențiale cu privire la plata anumitor servicii suplimentare pe chitanțe, societatea de administrare se referă la clauza contractului, care prevede următoarele: „... organizația de management are dreptul de a furniza alte servicii. și să efectueze alte lucrări care nu sunt incluse în lista de servicii aprobată”, de altfel, clar prevăzute de același acord. Și există o legătură către încă o clauză a contractului. Să-l citam textual ca exemplu. „Costuielile asociate executării de către conducerea organizării muncii nespecificate în prezentul contract care au apărut din motive obiective... sunt plătite suplimentar de către proprietari.”

Aceasta este formularea. Sub astfel de formulări și similare în orașul Tyumen, este „la modă” să se includă plăți; acestea ajung uneori la 200-250 de ruble pe lună dintr-un apartament obișnuit cu două camere (și sunt luate pe metru pătrat de locuință) pentru eliminarea ... zăpadă. Iarna a fost într-adevăr zăpadă. Însă proprietarii (pe baza contractului luat în considerare, de exemplu) nu au oferit societății de administrare autoritatea de a îndepărta zăpada, iar dacă aceasta a fost sau nu îndepărtată nu poate fi întotdeauna determinat imediat; acest lucru necesită o înregistrare și raportare specială. Există, de exemplu, o serie de companii de administrare a orașului care au informat locuitorii în prealabil - scoateți vehiculele, iar mâine zăpada va fi curățată și îndepărtată.

Deci, să repetăm ​​ideea importantă încă o dată!

În virtutea paragrafului 3 al articolului 162 din Codul locuinței al Federației Ruse, acordul de administrare pentru un bloc de apartamente trebuie să indice domeniul de aplicare al serviciilor și lucrărilor pentru întreținerea și repararea proprietății comune într-un bloc de locuințe, procedura de schimbare a unei astfel de clădiri. o listă, precum și lista utilităților furnizate de organizația de management.

Totul este foarte clar.

Este imposibil să se accepte plăți pentru zăpada de ieri îndepărtată astăzi dacă proprietarii spațiilor unui bloc de apartamente nu au autorizat organizația de conducere să efectueze astfel de lucrări.

Mai mult, este necesar să se înțeleagă întrebarea dacă deszăpezirea a fost efectuată în zona locală pe cheltuiala bugetului municipal și dacă societatea de administrare încearcă să preia plata pentru serviciile pe care ea însăși nu le-a furnizat sau nu le-a organizat.

Contractul nu trebuie să fie ambiguu. Aceasta este ca o procură eliberată unei alte persoane pentru dreptul de a dispune de fondurile sau proprietatea noastră. Acordul de management trebuie să precizeze totul clar și specific.

Contractul se încheie pe o perioadă de cel puțin un an și nu mai mult de cinci ani. Dacă organizația de management este selectată pe baza rezultatelor unui concurs deschis, atunci acordul de management cu o astfel de organizație se încheie pe o perioadă de cel puțin un an și nu mai mult de trei ani.

Vă rugăm să rețineți că metoda de management poate fi aleasă și modificată în orice moment în baza hotărârii adunării generale, de ex. legiuitorul le-a dat proprietarilor dreptul de a schimba oricând modul în care este administrată casa.

Dacă proprietarii unui bloc de apartamente consideră că metoda de management aleasă anterior este insuficient de eficientă, atunci au dreptul să o schimbe prin decizia lor.

Și acum este momentul cel mai oportun, deoarece în virtutea paragrafului 11 al articolului 162 din Codul locuinței al Federației Ruse (cu excepția cazului în care sunt stabilite alți termeni prin acord), organizația de management trebuie, în primul trimestru al anului curent, să prezinte proprietarilor de spații dintr-o clădire de apartamente un raport privind punerea în aplicare a acordului de management pentru anul precedent.

Contract de management al companiei

Acordul de management este adesea folosit în scopuri de optimizare fiscală și, prin urmare, autoritățile fiscale îi acordă o atenție deosebită. Cu toate acestea, pentru unele companii acest acord este de fapt necesar în scopuri de management. filiale(organizații incluse în holding), atunci se pune întrebarea ce riscuri fiscale presupune încheierea unui contract de management.

Riscul nr. 1 – recunoașterea cheltuielilor ca nejustificate economic.

Cheltuielile pentru serviciile unei societăți de administrare pot fi recunoscute de autoritățile fiscale ca nejustificate din punct de vedere economic. Adesea, auditorii cred că costurile de management nu au un scop de afaceri și au ca scop doar minimizarea plăți de impozite.

De exemplu, potrivit autorităților fiscale, nejustificarea economică este evidențiată de o modificare a costului serviciilor fără modificarea sferei de responsabilități.

Decizia Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse nr. 11198;
Decizia Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse nr. 7590;
Decizia Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse nr. 7083;
Decizia Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse nr. 4417;
Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Volga în cazul nr. A57-12940;
Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Siberiei de Est Nr. A78-3156/07-F02-9858.

În opinia mea, pentru a evita riscul fiscal al recunoașterii cheltuielilor ca nejustificate din punct de vedere economic, merită precizat în acord că scopul încheierii unui contract de prestare de servicii de management este creșterea veniturilor societății administrate. Atunci va fi greu pentru inspectori să dovedească nejustificarea economică a acestor cheltuieli, pentru că Conform normelor Codului Fiscal al Federației Ruse (Articolul 252 din Codul Fiscal al Federației Ruse) și practicii judiciare stabilite, cheltuielile sunt justificate economic atunci când au drept scop generarea de venituri.

Riscul nr. 2 - recunoașterea cheltuielilor ca fiind nerealizabile din punct de vedere economic.

Cheltuielile pentru serviciile unei societăți de administrare pot fi recunoscute de către autoritățile fiscale ca fiind nerealizabile din punct de vedere economic.

De exemplu, dacă Managed Daughter LLC a avut venituri de 350 de milioane de ruble, iar după transferul funcțiilor de conducere către Managed Daughters LLC anul viitor, acestea se vor ridica la 349 de milioane de ruble. Cel mai probabil, autoritățile fiscale vor considera că costurile serviciilor de management nu sunt fezabile din punct de vedere economic.

Mai mult, dacă profitul companiei administrate scade, dar dacă eliminați costurile de management din profit, acesta se dovedește a fi mai mare, atunci și autoritățile fiscale vor considera că cheltuielile nu sunt fezabile din punct de vedere economic.

Practica de arbitraj referitor la acest risc: Rezolutie in dosarul Nr.A68-3797/06-AP-255.

În ceea ce privește riscul fiscal în temeiul contractului de administrare - recunoașterea cheltuielilor ca fiind nerealizabile din punct de vedere economic, constat că organele fiscale nu au temeiuri legale pentru recunoașterea cheltuielilor efectuate ca fiind nejustificate din punct de vedere economic.

Riscul nr. 3 - acuzația de creare a unei scheme ascunse de plată a dividendelor.

Nu am reușit să găsesc nicio practică judiciară cu privire la acest risc (dar mi se pare că este obligatoriu și ar trebui să existe), totuși, în opinia mea, în temeiul unui contract de management este logic pentru autoritățile fiscale în caz de rentabilitate. companie subsidiara care a încheiat un contract de administrare cu societatea-mamă, a prezentat o cerere fiscală pentru crearea unei scheme ascunse de plată a dividendelor.

Pentru a neutraliza acest risc fiscal, costul serviciilor de management trebuie stabilit la un nivel adecvat, i.e. costul acestora nu trebuie să fie de 90% din veniturile organizației gestionate.

Riscul nr. 4 – abaterea costului serviciilor conform contractului de la nivelul prețurilor pieței pentru servicii similare (Articolul 40 din Codul Fiscal al Federației Ruse).

Acest risc se intersectează cu riscul anterior, pentru a-l neutraliza, și prețul trebuie să fie adecvat. De asemenea, nu am găsit nicio practică judiciară cu privire la acest risc.

Observ că serviciile de management sunt unice și este imposibil să se aplice articolul 40 din Codul fiscal al Federației Ruse. În același timp, costul serviciilor facturate organizației gestionate nu trebuie să depășească de sute de ori costul acestor servicii.

Riscul nr. 5 – costurile nu sunt proporționale cu rezultatele obținute.

Autoritățile fiscale fac adesea afirmații fiscale că costurile nu sunt proporționale cu rezultatele obținute, costurile de gestionare se abat mult de la costurile salariale anterioare director general.

Practica judiciara cu privire la acest risc:

Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Volga-Vyatka Nr. A11-4426/2003-K2-E-1961;
Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Volga-Vyatka Nr. A11-762/2005-K2-21/48.

Pentru a evita acest risc fiscal, este necesar să se stabilească sfera de responsabilități ale societății de administrare semnificativ diferită de responsabilitățile fostului director general. Atunci nu ar fi rezonabil să le comparăm prețurile.

Riscul nr. 6 – conținutul serviciilor de management nu este dezvăluit.

O plângere foarte frecventă din partea autorităților fiscale cu privire la contractele de management este că documentele primare nu conțin informații despre serviciile societății de administrare.

Practica judiciara cu privire la acest risc:

Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Siberiei de Est Nr. A74-807/05-F02-6186/05-S1 și Nr. A10-4653/05-F02-6684/05-S1;
Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Nord-Vest în cazul nr. A42-4459;
Rezoluție în dosarul Nr. A40-18689/08-75-55 FAS Districtul Moscova.

Pentru a evita riscul unor astfel de creanțe fiscale, se recomandă dezvăluirea (descrierea) în detaliu a listei serviciilor prestate de societatea de administrare în documentele primare. De asemenea, este necesar să se descrie în detaliu în contract toate acțiunile societății de administrare și mecanismul de emitere a facturilor pentru implementarea acestora.

Societatii de administrare i se recomanda sa emita numarul maxim de facturi platite de aceasta catre societatile administrate. Pentru a face acest lucru, fiecare document trebuie să fie adresat, adică să conțină un link către una dintre persoanele juridice în favoarea căreia s-au efectuat anumite tranzacții. Astfel, cheltuielile proprii ale societății de administrare sunt reduse, rămânând doar cheltuieli generale (de exemplu, departamentul de vânzări care deservește întregul holding). Valabilitatea lor este mai greu de confirmat, dar dacă majoritatea cheltuielilor au fost transferate către companii administrate, atunci cheltuielile generale de afaceri nu sunt atât de semnificative în comparație cu acestea, ele, de regulă, nu trezesc interes în rândul inspectorilor fiscali.

Riscul nr. 7 – management ineficient.

Se întâmplă ca inspectorii să „derapeze pe viraje” și să plătească cheltuielile din cauza managementului ineficient, adică. aprecierea rezultatului final, pe care contribuabilul nu l-ar fi putut cunoaște la momentul semnării contractului de administrare.

Practică judiciară cu privire la acest risc: Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Siberiei de Vest Nr. F04-8885 (20013-A27-3).

În opinia mea, aceasta este o revendicare complet subiectivă a autorităților fiscale, care nu se bazează pe prevederile Codului Fiscal al Federației Ruse. Autoritățile fiscale nu pot verifica eficacitatea managementului. Tot ce contează este intenția de a obține venituri.

Riscul nr. 8 - deteriorare indicatori financiari.

Ca și în cazul riscului anterior, managementul Societății de Administrare poate să nu dea întotdeauna roade și, uneori, chiar să înrăutățească situația financiară. De asemenea, autoritățile fiscale acordă prioritate acestui lucru și elimină cheltuielile.

Practică judiciară asupra acestui risc: Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Nord-Vest Nr. A42-13350/04-20.

Similar cu plângerea anterioară. Justificarea economică a cheltuielilor este determinată nu de încasarea efectivă a veniturilor pentru o anumită perioadă, ci de concentrarea cheltuielilor pe generarea de venituri.

Riscul nr. 9 – interdependență.

Inspectorii pot elimina cheltuielile în temeiul unui acord de management, în primul rând pe baza faptului că părțile la tranzacție sunt persoane interdependente.

Practică judiciară cu privire la acest risc: Rezolvarea Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Nord-Vest în dosarul nr. A42-918.

Interdependența societății și a societății de administrare nu poate constitui o bază pentru recunoașterea societății ca un contribuabil lipsit de scrupule.

Astfel, problema interdependenței se reduce la aplicarea articolului 40 din Codul fiscal al Federației Ruse, așa cum am spus mai devreme.

Acord de management operațional

Conform unui acord de management operațional, proprietatea municipală sau federală este transferată conducerii persoanelor juridice pentru a desfășura activități de producție.

Organizația care a primit proprietatea o deține cu drept de conducere operațională, adică o folosește în scopul activităților sale de producție și economice în cadrul legislației în vigoare, a atribuțiilor proprietarului și a scopului proprietății.

Proprietatea primită pentru gestiunea operațională nu poate fi vândută, transferată ca cadou sau gaj, sau investită în capitalul autorizat al altei persoane juridice.

În plus, proprietarul are dreptul de a confisca bunurile care au fost transferate în mod excesiv sau folosite în alte scopuri. Bunurile sechestrate sunt folosite de proprietar la propria discreție.

Proprietatea primită pentru administrare operațională poate fi închiriată numai cu acordul proprietarului.

Un acord de transfer al proprietății municipale către o persoană juridică pentru management operațional se încheie pe baza unei rezoluții a conducătorului municipalității.

Se încheie un acord de administrare operațională a proprietății între proprietar și o persoană capabilă să utilizeze efectiv proprietatea transferată.

Contractul conține datele părților din relația contractuală și mai indică:

1. Informații de bază despre proprietatea transferată (nume, adresa locației, caracteristici tehnice);
2. Se indică valoarea bunului cedat, la care se va lua în considerare în bilanţul celui care primeşte bunul;
3. Drepturile unei persoane juridice care se aplică proprietății;
4. Obligațiile părților la relațiile contractuale;
5. Durata contractului;
6. Condiții pentru efectuarea modificărilor și completărilor la contract;
7. Condiții de reziliere anticipată a contractului;
8. Detalii și semnături ale părților, sigilate.

La acord este atașat un act privind transferul și acceptarea proprietății, care indică o listă completă a obiectelor transferate conducerii operaționale, cu o descriere caracteristici tehnice, starea și valoarea proprietății.

Dacă sediul a fost transferat către conducerea operațională, atunci la contract este atașată o copie a planului clădirii în care se află sediul transferat. Dacă întreaga clădire este transferată în managementul operațional, atunci este atașat un plan al întregii clădiri și al terenului pe care se află.

Un acord privind gestionarea operațională a proprietății este necesar pentru înregistrarea de stat dacă obiectul acordului este imobil.

Dreptul de administrare operațională a bunurilor imobiliare ia naștere pentru o organizație numai după înregistrarea de stat.

Proprietatea primită pentru management operațional se reflectă în bilanțul întreprinderii la valoarea specificată în rezoluție și în contract. Proprietatea primită pentru management operațional este supusă deprecierii în modul general acceptat.

Încredințați pregătirea unui proiect de acord pentru gestionarea operațională a proprietății municipale (federale) unor avocați calificați. La întocmirea unui contract, cunoștințele și experiența acestora vă vor ajuta să țineți cont de toate normele legislației în vigoare, ceea ce vă va scuti de eventuale situații de conflict în perioada relațiilor contractuale.

Rezilierea contractului de management

În conformitate cu cerințele Codului de locuințe al Federației Ruse, metoda de gestionare a unui bloc de apartamente este selectată în cadrul adunării generale a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe și poate fi aleasă și modificată în orice moment pe baza deciziei sale.

În conformitate cu partea 2 a articolului 162 din Codul locuinței al Federației Ruse, modificările și (sau) rezilierea contractului de administrare pentru un bloc de apartamente sunt efectuate în modul prevăzut de legea civilă. Din înțelesul normelor de legislație civilă, care prevăd refuzul unilateral de a executa un contract, rezultă că refuzul clientului de a îndeplini contractul este posibil în orice moment: atât înainte de începerea serviciului, cât și în timpul prestării serviciului. .

Întrucât dreptul părților (atât contractantul, cât și clientul) de a refuza unilateral executarea unui contract de prestare de servicii cu plată este stabilit de articolul 782 din Cod, acesta nu poate fi limitat prin acordul părților. De asemenea, în conformitate cu art. 32 din Legea „Cu privire la protecția drepturilor consumatorului”, ale căror cerințe se aplică și raporturilor juridice în prestarea de servicii pentru întreținerea și repararea corespunzătoare a proprietății comune dintr-un bloc de locuințe, consumatorul are dreptul de a refuza îndeplinirea. contractul de executare a lucrărilor (prestarea serviciilor) în orice moment, sub rezerva plății către antreprenor a cheltuielilor efective suportate de acesta aferente îndeplinirii obligațiilor care decurg din prezentul contract.

Astfel, o interpretare sistematică a normelor de legislație civilă și locativă ne permite să concluzionam că contractul de administrare a unui bloc de locuințe, prin natura sa juridică, este un tip de contract special, în privința căruia se aplică un regim special. reglementare legală. Un astfel de acord poate fi reziliat unilateral la inițiativa proprietarilor de imobil pe motivele stabilite de lege, respectiv partea 8.2 din art. 162 din Codul locuinței, precum și în cazurile stabilite prin acordul părților.

De exemplu, într-o serie de acorduri încheiate între societățile de administrare și rezidenți, există o condiție care prevede posibilitatea rezilierii unilaterale a unui astfel de acord, la inițiativa proprietarului, dacă adunarea generală a proprietarilor sediului unui bloc de locuințe. ia decizia de a alege o altă modalitate de administrare sau o altă organizație de management, fără a anunța în termen de 2 luni prin furnizarea unei copii a procesului-verbal a hotărârii adunării generale a proprietarilor.

Cu toate acestea, trebuie clarificat faptul că, deoarece relațiile juridice contractuale pentru gestionarea clădirilor rezidențiale au apărut între proprietarii de spații și companiile de administrare, notificările de refuz de a executa contractele relevante pe motivele stabilite de ambele cerințe ale Codului locuinței din Rusia. Contractele de federație și de management pot fi încheiate numai de către proprietarii spațiilor ca parte la astfel de acorduri, și nu de către o societate de administrare nou aleasă.

Contract de management cu societatea de administrare

Pentru proprietarii unui bloc de apartamente, este important nu numai să aleagă o metodă de management în cadrul unei adunări generale, ci și să discute serios și apoi să aprobe textul acordului de administrare a blocului, pe care societatea de administrare îl va ulterior. trebuie să încheie cu fiecare proprietar de apartament. În conformitate cu Codul civil al Federației Ruse, contractele sunt obligatorii. Dacă un cetățean și-a asumat anumite obligații, atunci orice instanță va ajunge la concluzia că așa ar trebui să fie. Prin urmare, este foarte important pentru proprietarii de blocuri de apartamente în ce condiții au încheiat un acord cu societatea de administrare.

Un acord de administrare a unui bloc de locuințe trebuie încheiat în conformitate cu art. 162 Codul locuinței al Federației Ruse:

Trebuie să includă următoarele articole:
componența proprietății comune a casei;
o listă a lucrărilor și serviciilor de întreținere și reparare a locuințelor care vor fi furnizate; Cod penal, precum și procedura de modificare a acestei liste;
procedura de stabilire a prețului contractului, cuantumul plății pentru întreținerea și repararea locuințelor;
răspunderea părților;
procedura de monitorizare a îndeplinirii de către societatea de administrare a obligațiilor care îi revin în temeiul contractului;
raportarea de către societatea de administrare cu privire la executarea contractului.

Uneori, în contractul de administrare pentru un bloc de locuințe, indicând compoziția proprietății comune, se scrie „conform pașaportului tehnic pentru casă”, apoi se dovedește că pașaportul tehnic lipsește. Aici avem nevoie de o referire la Hotărârea Guvernului art. 36 Codul locuinței al Federației Ruse.

De asemenea, oferă o listă de lucrări și servicii pentru întreținerea și reparațiile curente ale locuințelor, conform listei completate de lucrări și servicii.

De asemenea, ar trebui să fiți atenți dacă în contract este indicat că lista lucrărilor și serviciilor este o anexă la contract. Dacă nu, nimeni nu este obligat să îndeplinească această listă pentru tine.

Unul dintre cele mai importante puncte din contract este prețul contractului, taxele pentru întreținerea și reparațiile locuințelor.

Conform noului Cod al locuințelor al Federației Ruse, valoarea plății pentru utilități (apă, electricitate, căldură, gaz) este stabilită de autoritățile locale și reglementată de Legea federală. Și plata pentru întreținerea și repararea locuințelor în conformitate cu art. 156 clauza 7 din Codul Locuinței al Federației Ruse este stabilită la adunarea generală a proprietarilor de case, ținând cont de propunerile Codului penal. Adică, acest preț este negociabil și poate varia de la 9 ruble. pentru 1 mp. până la 14 ruble, în funcție de starea casei și de lista de servicii și lucrări pentru întreținerea și reparațiile curente ale casei. Dacă în contract se precizează că prețul se va modifica, este indicat să indicați cât și cât de des. De exemplu, o dată pe an cu 15% sau rămâne neschimbat până la sfârșitul anului.

Este indicat să includeți în contract o clauză care să precizeze că banii pentru întreținere și reparații curente se vor acumula în contul personal al blocului.

De asemenea, ar trebui să acordați atenție, dacă în contract se introduce o taxă pentru reparații majore, așa cum este menționat în contract, unde se vor acumula banii, cum vor fi cheltuiți și controlați. Dacă acestea se acumulează pe contul personal al casei, dar sunt cheltuite pe măsură ce se acumulează, cel mai probabil nu vom putea controla cheltuirea banilor. Aceasta înseamnă că este necesar să se indice în contract că banii se acumulează în contul personal al casei și sunt cheltuiți numai pentru lucrări de capital de comun acord cu adunarea generală a proprietarilor de locuințe sau reprezentanții lor aleși din casă.

Multe contracte de furnizare de locuințe și servicii comunale detaliază responsabilitatea „Clientului”, adică. proprietarii de case și responsabilitatea „Executorului” este prost precizată. REGATUL UNIT.

Prin urmare, atunci când discută un proiect de acord, proprietarii trebuie să se asigure că responsabilitățile ambelor părți sunt precizate.

Societățile de administrare nu sunt încă obișnuite să raporteze proprietarilor de locuințe cu privire la volumul de muncă și serviciile prestate, deși proprietarii unor case au încercat să ceară un raport „societății de administrare” care ne deservește. Prin urmare, contractul ar trebui să precizeze clar cum și în ce perioadă va raporta societatea de administrare proprietarilor de case. Poate doriți să fiți raportat o dată pe trimestru, șase luni sau o dată pe an.

Prin urmare, este necesar să se includă în contract o clauză privind obligația societății de administrare de a întocmi un act de acceptare și transfer al casei, care să indice toate deficiențele în întreținerea și repararea casei. Potrivit unui astfel de act, proprietarii de locuințe vor putea cere de la societatea de administrare care i-a deservit să elimine deficiențele în întreținerea și repararea casei, precum și să efectueze reparații majore (dacă casa are mai mult de 20 de ani) . Dacă certificatul de acceptare și transfer al casei nu este întocmit, atunci toate deficiențele din casă vor trebui eliminate în detrimentul unor fonduri suplimentare de la proprietarii casei. Pentru că orice companie de management care va încheia un acord cu tine pentru a-ți administra casa va începe să lucreze de la zero. Ea nu este responsabilă pentru toate neajunsurile Codului Penal anterior.

Linia superioară de plată pentru locuințe și servicii comunale, pe lângă întreținere și reparații curente, include și:

Întreținere de urgență;
îndepărtarea gunoiului;
întreținere și reparații de ascensoare;
Servicii IEC și multe altele.

Potrivit noului cod de locuințe al Federației Ruse, prețul acestor servicii este negociabil și se stabilește prin acord între proprietarii imobilului și societatea de administrare care îl deservește. Din păcate, societatea de administrare, la încheierea contractelor cu aceste servicii, nu apără interesele proprietarilor de locuințe și le încheie în condițiile pe care aceste organizații le dictează. Locuitorii casei nici măcar nu sunt introduși în conținutul acestor acorduri.

Pentru proprietarii de case, aș dori să citesc un citat din complexul de locuințe „în conformitate cu contractul de management, o parte (antreprenorul), la instrucțiunile celeilalte părți (adică, proprietarii), se angajează, contra unei taxe, să furnizeze servicii și să transporte. lucrări pentru întreținerea și repararea corespunzătoare a casei”, prin urmare, la încheierea contractului, amintiți-vă - cine plătește.

Acord de management al personalului

Un acord privind transferul funcțiilor de management al personalului este un tip de contract civil pentru prestarea de servicii. Principalele prevederi ale unui astfel de document sunt reglementate de normele capitolului 39 din Codul civil. Aici se da definitia contractului, se precizeaza conditiile de incheiere, executare si incetare a acestuia si se prevede procedura de plata a serviciilor prestate. Cu toate acestea, acestea sunt doar puncte generale. Elaborarea oricărui acord, inclusiv a unui acord privind transferul funcțiilor de management al personalului, ar trebui abordată strict individual.

Deci, atunci când dezvoltați un contract de externalizare a resurselor umane, ar trebui să:

Primul este de a defini clar obiectul contractului;
în al doilea rând, gândește-te cum mijloace legale stoparea posibilei scurgeri de informații confidențiale care vor deveni „disponibile publicului” în timpul executării contractului;
în al treilea rând, decideți cum să forțați angajații companiei de externalizare să respecte regulile interne reglementările muncii(in cazul in care activitatea de prestare a serviciilor se desfasoara pe teritoriul societatii client). Deci, primul lucru pe primul loc.

Atunci când întocmiți un acord pentru externalizarea resurselor umane, trebuie să acordați atenție în primul rând subiectului acordului în sine. Cert este că, spre deosebire de un contract de leasing de personal (unde obiectul contractului este furnizarea de lucrători anumiți „pentru închiriere”), subiectul unui contract de externalizare este punerea în aplicare serviciu specific.

Cu alte cuvinte, la externalizare, părțile nu sunt de acord să pună la dispoziție clientului anumiți specialiști pe care să le execute lucrări de personal, dar direct despre punerea în aplicare a muncii de personal în sine. Și care dintre angajații săi va fi încredințat să îndeplinească această funcție, compania furnizor va decide singură. De aici rezultă că firma client (atât în ​​etapa încheierii unui contract, cât și în procesul executării acestuia) nu are dreptul de a „respinge” unul sau altul specialist propus. De exemplu, din cauza calificărilor sale scăzute (în timp ce un astfel de refuz este destul de posibil în timpul leasingului). Compania client are dreptul de a-și prezenta pretențiile partenerului numai cu privire la calitatea sau timpul de lucru efectuat.

La externalizarea funcțiilor de management al resurselor umane, angajații companiei prestatoare sunt adesea localizați pe teritoriul companiei client, formând astfel un fel de sediu intern. O astfel de organizare a muncii este convenabilă, de exemplu, atunci când se externalizează documentația de personal (se elimină nevoia de a muta o serie de documente de personal în afara organizației). Sau atunci când se dezvoltă un pachet de acte juridice locale, inclusiv reglementări privind diviziunile structurale (la urma urmei, acest tip de muncă necesită o comunicare strânsă cu managerii de linie).

Atunci când angajații externalizați se află pe teritoriul organizației clienților, apare adesea întrebarea cu privire la necesitatea respectării reglementărilor interne de muncă.

Întrucât angajații externalizați nu au o relație de muncă cu clientul, conducerea companiei client nu are pârghie legală pentru a aplica măsuri disciplinare împotriva lor (dacă este necesar). Potrivit legii, doar angajatorul lor direct, respectiv firma prestatoare, are dreptul de a acţiona disciplinar asupra acestora. Prin urmare, textul acordului încheiat trebuie să prevadă în mod obligatoriu următoarele: să includă o clauză conform căreia societatea de externalizare garantează companiei client (sub amenințarea unor penalități, până la rezilierea anticipată a contractului de prestare a serviciilor) că externalizarea acesteia angajații vor respecta cu strictețe reglementările interne ale muncii în vigoare pe teritoriul companiei client.

La încheierea unui contract de outsourcing HR, apare o altă problemă: cum să protejăm informațiile confidențiale (informații care constituie un secret comercial, informații despre datele personale ale angajaților) de posibile scurgeri. Externalizatorii au voie să intre în sfântul sfintelor companiei - informații despre mărime salariile angajaților, despre plata (sau neplata) impozitelor și plăților obligatorii de către companie. Iar dacă măsurile necesare nu sunt luate la timp, există un risc mare ca astfel de informații să devină disponibile persoanelor și organizațiilor nedorite, ceea ce poate cauza prejudicii morale sau materiale companiei și angajaților acesteia.

În primul rând, atunci când le permite externalizatorilor accesul la datele personale ale angajaților, compania client trebuie să obțină mai întâi acordul scris al angajaților pentru a transfera informații despre aceștia către terți. De asemenea, ar trebui să includeți în contractul de furnizare de servicii o condiție privind nedezvăluirea informațiilor confidențiale. În plus, trebuie să țineți cont de faptul că nu va fi o entitate juridică abstractă, cum ar fi firma furnizor, care va intra în contact cu informații „secrete”, ci persoane foarte specifice, angajații săi. Prin urmare, are sens, împreună cu acordul „general”, să se încheie acorduri speciale (suplimentare) între compania client, compania furnizor și fiecare angajat al companiei furnizor cu privire la nedezvăluirea informațiilor confidențiale care vor deveni cunoscute unui cerc de persoane desemnate în legătură cu executarea contractului principal.

Aceste acorduri ar trebui să fie oficializate ca o anexă la contractul de servicii. Trebuie spus că prezența unei astfel de lucrări îi disciplinează în mare măsură pe externalizatorii și crește responsabilitatea personală a fiecăruia dintre aceștia pentru manipularea atentă și corectă a informațiilor altor persoane.

În mod obișnuit, pentru perioada de valabilitate a contractului de outsourcing HR, organizația clienților numește dintre angajații săi persoana responsabila. Acest angajat trebuie să controleze volumul, calitatea și calendarul serviciilor furnizate. Numirea unui angajat responsabil promovează o coordonare clară în interacțiunea partenerilor, ajută la dezvoltarea unei poziții convenite cu privire la o anumită problemă care apare în procesul de executare a contractului.

Contract de administrare a spațiilor nerezidențiale

Adesea, proprietarii de spații nerezidențiale în clădire de apartamente se confruntă cu problema rezolvării relaţiilor cu organizaţia implicată în administrarea întregii clădiri. Pentru rezolvarea conflictelor, ambele părți semnează un acord.

În acest articol ne vom uita la subtilitățile și nuanțele procedurii - clauzele obligatorii ale contractului, perioada de valabilitate a documentului și condițiile de încetare a acestuia.

Un acord de administrare a proprietății nerezidențiale este un acord oficial scris încheiat pentru a reglementa relațiile dintre proprietar și organizația care furnizează resurse de utilități.

Proprietarul are dreptul de a crea o ofertă (proiect), care specifică condițiile de acumulare și plată pentru serviciile sale. La rândul său, compania furnizoare de resurse trebuie să aprobe sau să conteste orice puncte și să ia decizia.

În cazul unui răspuns negativ din partea organizației, proprietarul poate accepta termenii companiei sau poate merge în instanță pentru a stabili o soluție corectă.

Persoana interesată în întocmirea proiectului de acord este proprietarul localului.

Proprietatea situată pe teritoriul unui bloc de locuințe este recunoscută ca neinclusă în imobilul comun, chiar dacă este conectată la rețele de comunicații (Decretul Guvernului nr. 354).

Scopul acordului este de a preveni disputele între proprietar și societatea de administrare sau HOA. Altfel proprietarul spații nerezidențiale plătește pentru toate serviciile în mod egal cu proprietarii de case, participând la întreținerea și furnizarea proprietății comune.

Toate punctele de service utilizate de un cetățean în spații nerezidențiale trebuie să fie indicate în acest document și convenite cu organizația de conducere a clădirii.

Conform Rezoluției nr. 354, proprietarii trebuie să aleagă una dintre următoarele organizații:

Cu AM, care trimite informații către RSO (organizația de aprovizionare cu resurse).
Direct cu RSO, coordonând acordul cu AM.

În primul caz, proprietarul trimite acordul către RSO pentru revizuire, iar acesta din urmă, la rândul său, informează societatea de administrare despre acord. Din momentul începerii acordului, cetățeanul devine client al organizației care furnizează servicii de utilități. Alte taxe ale MA nu se aplică lui.

A doua opțiune este de a coordona documentul cu AM. În acest caz, organizația de conducere a blocului de apartamente trimite către RSO date despre disponibilitatea spațiilor nerezidențiale în proprietate. În continuare, AM notifică proprietarilor obligația de a încheia un acord cu OSR.

Organizarea și furnizarea clădirilor de apartamente este adesea efectuată de HOA. Pentru a rezolva toate problemele cu această formă de guvernare, este, de asemenea, necesar să se convină asupra unui proiect de management specific.

Spațiile nerezidențiale pot conține structuri de comunicare semnificative, accesul la care este important pentru întreaga casă. Proprietarul trebuie să fie de acord cu HOA pentru permisiunea de a efectua întreținere pe teritoriul său.

Conform actualelor modificări la Hotărârea Guvernului nr. 354, proprietarii de spații nerezidențiale sunt obligați să încheie contracte direct cu organizația furnizoare de resurse.

În caz contrar, RSO distribuie facturile folosind o metodă necontractuală, care este mult mai costisitoare decât după încheierea unui acord.

Documentul constă din mai multe părți:

1. Prevederi generale, care indică conceptele de bază cuprinse în acord.
2. Obiectul contractului: caracteristicile părților și resursele puse la dispoziție.
3. Responsabilitățile părților.
4. Drepturi.
5. Calculul prețurilor la utilități.
6. Costul și procedura de plată.
7. Responsabilitatea organizației de conducere (asociație de locuințe, RSO) și a proprietarului.
8. Perioada de valabilitate a documentului.
9. Procedura de incetare si solutionare a litigiilor.
10. Termeni și condiții suplimentare.
11. Adăugări.
12. Adresele și semnăturile părților.
13. Anexă, care indică tarifele și prețurile pentru serviciile publice.
14. Semnăturile părților la acord.

Documentul se completează în scris, în două exemplare, dintre care unul rămâne la proprietar, iar celălalt este transmis organizației de conducere a blocului.

Proiectul de acord se intocmeste in scris conform modelului stabilit in doua exemplare.

Procedura de înregistrare este următoarea:

1. La începutul documentului se indică în cuvinte următoarele:
Numele complet al proprietarului;
adresa poștală a spațiilor nerezidențiale.
2. La paragraful 2 „Obiectul acordului” se indică suprafata totala(în mp).
3. Al șaselea paragraf stabilește valoarea aproximativă a plăților lunare ale proprietarului conform contractului (suma este indicată printr-un nume numeric, nu un număr, de exemplu: patru sute treizeci de ruble).
4. În al optulea, se notează (în cifre) data începerii și data încheierii contractului.
5. Clauza 12 indică adresele legale ale participanților și semnăturile acestora.
6. Aplicația indică o listă completă a serviciilor prestate, cantitatea aproximativă de resurse utilizate, tariful și prețul estimat.
7. Sunt necesare semnăturile părților la sfârșitul contractului. În caz contrar, acest document nu este valabil.

Formularul de contract, care precizează drepturile și obligațiile, responsabilitățile, obiectul, termenii acordului și rezilierea, poate fi obținut de la o firmă de avocatură, unde un specialist va oferi sfaturi suplimentare cu privire la fiecare problemă.

Contractul se încheie pe durata utilizării de către proprietar a utilităților și încetează atunci când:

Transferul drepturilor de proprietate către alt proprietar;
rezilierea contractului actual.

Documentul indică de obicei perioada de valabilitate a contractului de la 1 la 5 ani. Dacă, după perioada specificată, proprietarul continuă să respecte toate cerințele, atunci contractul este pur și simplu reînnoit anual.

Rezilierea contractului de administrare a proprietății nerezidențiale se efectuează:

Prin acordul ambelor părți;
unilateral.

Proprietarul are dreptul de a schimba organizația care furnizează servicii de utilități o dată pe an, notificând decizia sa cu o lună înainte de încetare.

Modificările aduse contractului pot duce la litigii și rezilierea unilaterală a contractului.

Noile reguli pentru încheierea unui acord între proprietarul spațiilor nerezidențiale și organizația de management fac posibilă rezolvarea problemelor de aprovizionare cu resurse fără conflicte și litigii.

Contract de gestionare a acțiunilor

Un acord de încredere pentru gestionarea acțiunilor într-un SRL - am postat o mostră din acesta în acest articol. În el puteți citi și despre principalele sale prevederi și caracteristici de design și conținut care trebuie luate în considerare în diferite situații.

Administrarea încrederii acțiunilor este supusă regulilor generale ale capitolului. 53 din Codul civil al Federației Ruse, ținând cont de caracteristicile obiectului de gestiune și de normele Legii „Cu privire la SRL” nr. 14-FZ (denumită în continuare Legea cu privire la SRL).

Termenii esențiali ai unui astfel de acord (articolul 1016 din Codul civil al Federației Ruse):

Descrierea acțiunii (mărimea, denumirea și locația, alte detalii cunoscute ale companiei).
O indicație a beneficiarului este persoana în al cărei interese ar trebui să acționeze managerul (dacă acesta nu este fondatorul conducerii).
Mărimea și forma remunerației managerului (dar contractul poate fi și gratuit). La gestionarea unei acțiuni moștenite, valoarea plății nu poate depăși 3% din valoarea acesteia, în conformitate cu Decretul Guvernului Federației Ruse „Cu privire la aprobarea sumei maxime a remunerației...” nr. 350.
Durata (până la 5 ani). Prin forța legii, în absența obiecțiilor părților, contractul se prelungește automat pentru aceeași perioadă (clauza 2 a articolului 1016 din Codul civil al Federației Ruse).

Mandatarul este învestit cu toate puterile în legătură cu obiectul administrării, inclusiv dreptul de a exercita atribuțiile proprietarului (fără transferul dreptului de proprietate, acest design diferă de relația trust - proprietate fiduciară).

Contractul necesită respectarea unei forme scrise simple (articolul 1017 din Codul civil al Federației Ruse). Informațiile cu privire la transferul de acțiuni către conducere trebuie să fie înscrise în Registrul Unificat de Stat al Entităților Juridice prin completarea fișelor L sau M din formularul P14001. Solicitantul este un participant - fondatorul conducerii sau un notar (clauza 1.4 din articolul 9 din Legea „Cu privire la înregistrarea de stat a persoanelor juridice și a antreprenorilor individuali” nr. 129-FZ).

Contractul specifica urmatoarele persoane:

1. Fondator / participant / proprietar de acțiuni (articolul 1014 din Codul civil al Federației Ruse), organism de tutelă și tutelă (articolul 38 din Codul civil al Federației Ruse), notar sau executor testamentar (clauza 2 din articolul 1026, articolul 1134 din Codul civil al Federației Ruse).
2. Beneficiar (dacă nu este fondatorul conducerii) / secție / proprietar, moștenitori. Având în vedere că la momentul încheierii contractului nu sunt întotdeauna cunoscuți toți moștenitorii, este posibil să nu fie indicați nominal.
3. Administrator. Acesta este (articolul 1015 din Codul civil al Federației Ruse):
un antreprenor individual sau o organizație comercială (lista este cuprinsă în clauza 2 a articolului 50 din Codul civil al Federației Ruse), cu excepția unei întreprinderi unitare (ca regulă generală);
precum și un alt cetățean sau organizație non-profit, dacă acordul este încheiat în conformitate cu cerințele legii (pe lângă cazurile de mai sus, acesta este, de exemplu, paragraful 2 al articolului 17 din Legea „Cu privire la Serviciul” Nr. 79-FZ).

Instituțiile, întreprinderile unitare, organele de stat și municipale nu pot fi manageri.

Nu a fost stabilită o procedură specială pentru încheierea unui acord de către autoritatea tutelară și tutelă. Situația este diferită la deschiderea unei moșteniri care include o acțiune la un SRL.

În cazul decesului unui participant, înainte de eliberarea unui certificat de moștenire, există o perioadă de incertitudine cu privire la statutul (proprietatea) acțiunii. La paragraful 8 al art. 21 din Legea privind SRL-urile prevede rezolvarea acestei probleme prin gestionarea acțiunilor în conformitate cu normele Codului civil al Federației Ruse. În același timp, notarii sunt ghidați de Recomandările metodologice pentru moștenirea acțiunilor într-un SRL (aprobate la o ședință a Consiliului de Coordonare și Metodologie al Camerelor Notariale din Districtul Federal de Sud, Districtul Federal Caucazul de Nord, Districtul Federal Central al Federației Ruse). ).

Notarul încheie un acord privind gestionarea încrederii acțiunilor la cerere (clauza 2 din articolul 1171, articolul 1173 din Codul civil al Federației Ruse):

Moştenitor;
executor testamentar;
autorităţile municipale;
autoritatea de tutelă și tutelă;
alte persoane care acţionează în interesul păstrării moştenirii.

În acest caz, este necesar să se obțină în prealabil consimțământul participanților SRL pentru a transfera cota-parte prin moștenire, dacă acest lucru este prevăzut în statut (clauza 8, articolul 21 din Legea SRL).

La încheierea unui acord, notarul trebuie să convină asupra termenilor convenției cu moștenitorii (reprezentanții legali ai moștenitorilor) și să indice toți moștenitorii cunoscuți de el ca beneficiari. Când apar noi moștenitori, trebuie aduse modificări la acord (la lista beneficiarilor). Lipsa acordului și indicarea incorectă a componenței moștenitorilor sunt motive de recunoaștere a contractului ca neîncheiat. În plus, dacă la încheierea unui contract se constată un abuz de drept, acesta poate fi declarat și nul (determinarea Forțelor Armate RF nr. 78-KG15-7).

Se pune întrebarea: participanții și societatea au dreptul să inițieze introducerea managementului încrederii dacă niciuna dintre persoanele autorizate de lege nu o face?

Situația din organizație se poate dezvolta în funcție de 2 scenarii, care au fost menționate în rezoluția Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse nr. 12653:

1. Când activitățile pot continua ca de obicei (nu sunt necesare decizii, cotele celorlalți participanți sunt suficiente pentru un cvorum și luarea deciziilor), nu trebuie întreprinse acțiuni speciale.
2. Când procesele de management sunt blocate într-o organizație (de exemplu, nu există cvorum), participanții au dreptul de a:
contactați un notar sau un executor testamentar cu o cerere de numire a unui mandatar;
cerere în procedura judiciara introducerea managementului extern dacă reorganizarea obligatorie este blocată (clauza 2 a articolului 57 din Codul civil al Federației Ruse);
cere în instanță excluderea moștenitorilor de pe lista participanților (articolul 10 din Legea SRL).

După cum se poate observa din cele de mai sus, numărul persoanelor îndreptățite să facă apel la autoritățile competente nu include societatea în sine, ci doar participanții acesteia.

Acordul este real (intră în vigoare concomitent cu transferul acțiunii), prin urmare nu ar trebui să existe nicio obligație de transfer în text.

Responsabilitatile fondatorului managementului:

Plata remuneratia stabilita;
avertizați administratorul că acțiunea este gajată (clauza 2 din articolul 1019 din Codul civil al Federației Ruse);
suportă obligațiile creditorului gajist dacă încheierea contractului a fost condiționată de plata unui gaj de către administrator ca garanție (clauza 4 din articolul 1022 din Codul civil al Federației Ruse).

Drepturile fondatorului managementului corespund, în general, responsabilităților celeilalte părți. Asta e corect:

Solicitați un raport de la manager;
aprobă sau dezaprobă transferul împuternicirilor managerului către mandatar;
refuză contractul cu plata întregii sume a remunerației prevăzute în contract.

Beneficiarul are dreptul de a cere ca interesele sale să fie luate în considerare (clauza 2 a articolului 1012 din Codul civil al Federației Ruse) și de a cere compensații pentru profiturile pierdute în cazul încălcării acestora.

În acte, atribuțiile conducătorului sunt reflectate prin aplicarea semnului „D. U."

Puterile mandatarului includ atât drepturi, cât și obligații:

Exercita personal atributiile conform contractului.
Exercita drepturile si obligatiile proprietarului sau in legatura cu actiunea. În acest caz, în cazul general, aceasta înseamnă toate puterile, cu excepția ordinelor, care trebuie să fie stipulate în mod specific în contract (clauza 1 a articolului 1020 din Codul civil al Federației Ruse).
Păstrați evidențe separate ale cotei primite (pentru persoane juridice și antreprenori individuali).
Îndeplinește atribuții pe cheltuiala proprietății transferate conducerii, precum și include tot ceea ce dobândește în componența sa. Implementarea acestor acțiuni în raport cu cota este dificilă. Într-un SRL, este posibil să plătiți venituri care nu pot fi atribuite unei acțiuni, la fel cum cheltuielile managerului nu pot fi plătite pe cheltuiala acțiunii. Această problemă trebuie acoperită în contract.
Cere ca încălcarea drepturilor tale să fie eliminată.

Managerul este obligat să prezinte un raport cu privire la activitatea sa în termenul și în modul stabilit prin contract. Răspunderea acestuia în temeiul contractului apare indiferent de culpă (cu excepția cazului de forță majoră). În plus, el poartă răspundere subsidiară pentru toate obligațiile a căror valoare depășește valoarea acțiunii (articolul 1022 din Codul civil al Federației Ruse).

Drepturi care sunt recunoscute mandatarului fără indicații speciale în acord:

Faceți cunoștință cu documentele și primiți documente de la societate (vezi rezoluția a 13-a AAS nr. 13AP-196);
votul la adunarea generală a participanților (asta rezultă din rezoluția Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse nr. 12653);
acordă acordul pentru transferul acțiunilor altor participanți în ordinea moștenirii (Rezoluția AS SZO nr. F07-943) și, prin urmare, alte consimțământe cerute de lege și de statut.

Drepturi care necesită o autoritate specială (indicate într-un acord sau procură):

1. Dreptul de a contesta hotărârile adunării generale a participanților. În ceea ce privește gestionarea fiduciară a acțiunilor, faptul că la alin.3 al art. 1020 din Codul civil al Federației Ruse oferă numai metode de proprietate pentru protejarea drepturilor (referiri la articolele 301-305 din Codul civil al Federației Ruse). Din aceasta, instanțele concluzionează că, dacă nu se prevede altfel în contract, nu există dreptul de a contesta deciziile organelor de conducere ale organizației (vezi rezoluția AAS a 9-a nr. 09AP-11667). În plus, acordul în sine nu poate fi privit ca o împuternicire pentru reprezentarea judiciară (Rezoluția a 13-a AAS nr. 13AP-21244).
2. Exercitarea dreptului de preempțiune la cumpărarea unei acțiuni (Rezoluția AS MO Nr. F05-5042).
3. Cedarea acțiunilor (clauza 1 a articolului 1020 din Codul civil al Federației Ruse).
Acest tip de contract nu este supus prevederilor capitolului. 39 din Codul civil al Federației Ruse (prestarea de servicii cu plată), prin urmare, încetarea sa arbitrară nu este permisă.

Acest lucru este posibil din motivele expuse expres la art. 1024 din Codul civil al Federației Ruse, în următoarele cazuri:

Decesul unui cetățean sau lichidarea unei organizații care este beneficiară, falimentul unui antreprenor individual - fondatorul managementului;
refuzul beneficiarului de a primi prestații (în caz contrar poate fi indicat în text);
incapacitatea obiectivă de a exercita atribuțiile unui cetățean - mandatar (deces, faliment etc.);
refuzul oricăreia dintre părți în cazul în care gestionarea personală devine imposibilă;
refuzul fondatorului din alte motive (atunci remunerația convenită trebuie plătită managerului).

Dacă nu există altă regulă în contract, se trimite o notificare preliminară (3 luni) de refuz.

Cota trebuie returnată fondatorului managementului sau transferată unei alte persoane specificate în contract (de exemplu, moștenitori sau un nou administrator al bunurilor unui minor).

Așadar, principalele prevederi ale acordului de administrare fiduciară a acțiunilor dintr-un SRL trebuie să cuprindă atât condițiile esențiale stabilite pentru contractele de acest tip, cât și condițiile speciale care decurg din obiectul gestiunii (procedura de înstrăinare a veniturilor primite și de asigurare a cheltuielilor). a managerului, posibilitatea exercitării dreptului de preempțiune, eliberarea unei împuterniciri de reprezentare judiciară).

Acord de gestionare a trustului de fond

Numerarul poate fi un obiect independent de management al încrederii pe piața valorilor mobiliare.

Baza legislativă pentru transferul de fonduri în gestionarea trustului este următoarele acte juridice de reglementare: Legea federală „Cu privire la bănci și activități bancare”, Legea federală „Cu privire la fondurile de investiții”, Instrucțiunea Băncii Centrale a Federației Ruse „Cu privire la procedura pentru efectuarea de operațiuni de management al încrederii și contabilizarea acestor operațiuni de către instituțiile de credit ale Federației Ruse”. Federația”.

Totodată, ținând cont de principiul libertății contractuale, trebuie recunoscut faptul că cetățenii și organizațiile pot încheia acorduri pentru gestionarea încrederii fondurilor, inclusiv conform regulilor cuprinse în actele juridice de reglementare menționate mai sus.

Întrucât contractul de administrare a trustului este de natură reală, acesta se consideră încheiat din momentul în care fondurile sunt transferate administratorului fiduciar. O procedură specială este stabilită prin Regulamentul „Cu privire la managementul încrederii” pentru transferul de fonduri pentru investiții în valori mobiliare. Transferul acestor fonduri sub formă de numerar se realizează prin livrarea lor efectivă de către fondatorul managementului către manager, sub rezerva respectării procedurii prevăzute de legislația Federației Ruse. serviciu de numerar indivizi și organizații. Transferul de fonduri din contul fondatorului în gestionarea trustului se efectuează de către fondator emitând un ordin scris către bancă de a transfera fonduri în contul de administrare trust deschis de administrator special pentru scop specificat. În acest caz, momentul în care managerul primește fonduri este momentul în care acestea sunt creditate într-un astfel de cont.

Astfel, procesul de încheiere a unui acord de administrare a trustului pentru fonduri include două fapt juridic: semnarea textului acordului (părțile ajung la un acord cu privire la toți termenii esențiali ai acordului) și transferul (transferul) fondurilor către administrator.

Trebuie remarcat faptul că pe piața valorilor mobiliare există o situație în care un contract de management al trustului poate fi încheiat printr-o ofertă publică (clauza 2 din articolul 437 din Codul civil al Federației Ruse). Într-adevăr, organizațiile de credit care au înregistrat fonduri de management bancar general în oficiile teritoriale ale Băncii Centrale a Federației Ruse, participanți profesioniști pe piața valorilor mobiliare care au obținut o licență pentru dreptul de a desfășura gestionarea încrederii fondurilor de investiții în valori mobiliare și companiile de administrare a fondurilor mutuale de investiții trebuie să furnizeze servicii de gestionare a banilor (în virtutea naturii activităților lor) oricărei persoane care le contactează și își exprimă dorința de a transfera fonduri către managementul fiduciar (clauza 1 a articolului 426 din Codul civil al Federației Ruse) .

Astfel, printr-o ofertă publică, la crearea fondurilor de administrare bancară generală se încheie acorduri de administrare a trustului. Instrucțiunea Băncii Centrale a Federației Ruse „Cu privire la procedura de efectuare a operațiunilor de gestionare a încrederii”, apendicele la care este Termeni generali crearea și administrarea încrederii proprietății OFBU, consideră Condițiile generale numite nu numai ca o formă standard a unui acord de administrare a încrederii, ci și ca condiții de consultanță exemplare pentru încheierea unor acorduri specifice de administrare a încrederii a proprietății OFBU, al căror conținut ar trebui determinat pe baza unui acord între fondatorul managementului și mandatarul .

Instituția de credit publică Condițiile generale pentru crearea și administrarea încrederii proprietăților OFBU. La oferta publica Prezentele Condiții Generale reprezintă o ofertă adresată unui număr nedeterminat de persoane de a încheia un acord de administrare a trustului în acesti termeni.

Acordul în acest caz este încheiat într-o formă standard, adică sub forma unui acord de aderare (articolul 428 din Codul civil al Federației Ruse). Principala caracteristică a unor astfel de acorduri este acceptarea lor de către cealaltă parte numai prin aderarea la acordul propus în ansamblu. Dacă vorbim despre procedura de încheiere a unui acord de administrare a încrederii pentru fondurile cetățenilor și organizațiilor care sunt acumulate în fonduri mutuale de investiții, trebuie menționat că soluția problemei este similară cu cea a OFBU. Astfel, condițiile contractului de administrare a trustului pentru un fond mutual de investiții sunt determinate de societatea de administrare în forme standard și pot fi acceptate de fondatorul managementului trustului doar prin aderarea respectivul acordîn general. În acest caz, aderarea la acord se realizează prin cumpărarea de acțiuni de investiții ale unui fond mutual de investiții, emis de societatea de administrare care realizează administrarea fiduciară a acestui fond mutual de investiții.

Trebuie spus că din articolul 13 din Legea federală „Cu privire la fondurile de investiții” rezultă că doar un singur tip de proprietate poate fi transferat către managementul fiduciar al unei societăți de administrare - numerar. Singura excepție este un fond de investiții mutual închis, în care pot fi transferate alte proprietăți specificate în declarația de investiție.

Legea federală specificată distinge trei tipuri de fonduri mutuale de investiții: deschise, interval și închise. Într-un fond mutual de investiții cu caracter deschis, proprietarul acțiunilor de investiții are dreptul, în orice zi lucrătoare, de a cere de la societatea de administrare răscumpărarea totală sau parțială a acțiunilor de investiții care îi aparțin și, prin urmare, rezilierea contractului de administrare fiduciară. .

Într-un fond de interval, un astfel de drept este limitat la perioada stabilită de regulile de administrare a trustului ale fondului mutual de investiții. Cu alte cuvinte, deținătorii de unități pot cere răscumpărarea acestora periodic și pe o anumită perioadă de timp. Acest lucru se reflectă în nume - „interval”.

Proprietarii de acțiuni ale unui fond de investiții mutual închis nu au dreptul de a cere societății de administrare să rezilieze contractul de administrare a trustului înainte de expirarea acestuia, cu excepția cazurilor stabilite de Lege.

Fondurile mutuale închise au o serie de diferențe semnificative față de fondurile deschise și interval. Una dintre principalele este că după subscriere, fondurile mutuale închise pot fi „închise” timp de câțiva ani - societatea de administrare nu este obligată să răscumpere acțiunile până la sfârșitul funcționării fondului. De aceea, legiuitorul, pe baza acestui fapt, a stabilit că, pe lângă condițiile esențiale ale acordului de administrare a trustului pentru un fond de investiții mutuale, prevăzute de Codul civil al Federației Ruse și de Legea federală „Cu privire la fondurile de investiții” , regulile de administrare fiduciară a fondurilor mutuale trebuie să cuprindă una dintre următoarele condiții:

1. Proprietarul de acțiuni de investiții are dreptul, în orice zi lucrătoare, de a cere de la societatea de administrare răscumpărarea tuturor acțiunilor de investiții care îi aparțin și, prin urmare, încetarea contractului de administrare fiduciară a fondului mutual dintre el și societatea de administrare sau răscumpărarea. a unei părți din acțiunile de investiții care îi aparțin;
2. Proprietarul de acțiuni de investiții are dreptul, în termenul stabilit prin regulile de administrare fiduciară a fondului mutual, să ceară de la societatea de administrare răscumpărarea tuturor acțiunilor de investiții care îi aparțin și, prin aceasta, încetarea contractului de administrare fiduciară pt. fondul mutual dintre acesta și societatea de administrare sau răscumpărarea unei părți din acțiunile de investiții care îi aparțin;
3. Proprietarul acțiunilor de investiții nu are dreptul de a cere societății de administrare să rezilieze contractul de administrare fiduciară a fondurilor mutuale înainte de expirarea acestuia, cu excepția cazurilor prevăzute de Legea federală „Cu privire la fondurile de investiții”.

După cum se știe, îndeplinirea de către un mandatar a obligațiilor ce decurg dintr-un contract de administrare a unui trust de proprietate constă în faptul că acesta exercită, în limitele prevăzute de lege și de contractul de administrare a trustului de proprietate, atribuțiile proprietarului în raport cu imobilul. transferat la managementul încrederii. În aceste scopuri, mandatarul, în nume propriu, efectuează tranzacții și alte acțiuni legale și efective cu bunurile care i-au fost încredințate.

În cazul în care administratorul trustului are la dispoziție fondurile fondatorului managementului, punerea în aplicare a gestiunii înseamnă folosirea acestora în vederea dobândirii altor proprietăți, eventual cu vânzarea ulterioară a acesteia în vederea obținerii unei sume de bani care depășește cea care a fost transferată inițial către managementul trustului.

În cazurile de administrare fiduciară a fondurilor efectuate de instituțiile de credit și participanții profesioniști pe piața valorilor mobiliare, direcțiile de utilizare a acestora sunt predeterminate de declarațiile de investiții ale trusteilor. Astfel, conform Regulamentului „Cu privire la managementul încrederii”, declarația de investiții, printre altele informatie obligatorie trebuie să conțină o listă de obiecte adecvate pentru investirea fondurilor fondatorului managementului, adică astfel de titluri de valoare, a căror achiziție și includerea de către administrator în proprietatea fondatorului managementului este legală; informații despre structura activelor, pe care mandatarul este obligat să le mențină pe toată durata contractului și, în special, raportul dintre valorile mobiliare tipuri variateși emitenți, precum și între valorile mobiliare deținute în trust și fondurile acestui fondator al managementului.

În plus, prezentul regulament prevede o serie de restricții cu privire la efectuarea de către mandatar a tranzacțiilor cu fondurile fondatorului mandatarului, inclusiv în legătură cu acele tranzacții care nu depășesc declarația de investiții a mandatarului. De exemplu, unui mandatar îi este interzis să achiziționeze, pe cheltuiala fondurilor aflate în administrarea sa: valori mobiliare deținute de însuși fiduciar sau de fondatorii săi; valori mobiliare emise de fondatorii săi; valori mobiliare ale organizaţiilor aflate în proces de lichidare sau faliment. De asemenea, mandatarul nu are dreptul de a transfera fonduri care i-au fost încredințate în depozite în favoarea terților sau de a încheia contracte de asigurare pe cheltuiala acestor fonduri, ai căror beneficiari sunt terți.

Trebuie remarcat faptul că o abordare similară este utilizată atunci când reglementează activitățile OFBU-urilor. Astfel, în conformitate cu Instrucțiunea Băncii Centrale a Federației Ruse „Cu privire la procedura de desfășurare a operațiunilor de gestionare a încrederii” (clauza 6. 6), atunci când gestionează proprietățile transferate în gestionarea încrederii, o organizație de credit - un mandatar al Federal Instituțiile bugetare trebuie să respecte cu strictețe declarația de investiții adoptată de aceasta, care trebuie să conțină informații despre volumul valoric maxim al proprietății în OFBU; asupra cotei fiecărui tip de proprietate, inclusiv a titlurilor de valoare (acțiuni, obligațiuni, cambii etc.) incluse în portofoliul de investiții OFBU; asupra ponderii fondurilor plasate în active în valută; privind diversificarea industriei a investițiilor (pe tip de industrie – emitenți de valori mobiliare).

Pe lângă declarația de investiții a unei instituții de credit, unele restricții privind activitățile sale ca mandatar provin direct din textul instrucțiunii menționate a Băncii Centrale a Federației Ruse. Astfel, se prevede că fondurile primite de o organizație de credit pentru administrarea trustului nu pot fi investite de aceasta sub garanția organizației de credit în sine - mandatarul, precum și sub garanția persoanelor juridice asociate acesteia. O organizație de credit - un administrator fiduciar nu poate, de asemenea, să elibereze credite (împrumuturi) în detrimentul fondurilor transferate către acesta pentru gestionarea trustului, precum și să primească credite (împrumuturi) în calitate de administrator fiduciar (clauzele 3.3 și 3.4 din Instrucțiunile Băncii Centrale). al Federației Ruse).

Un rol important în dezvăluirea caracteristicilor gestionării trustului de fonduri îl joacă procedura prin care mandatarul să furnizeze fondatorului managementului și beneficiarului un raport cu privire la activitățile sale pentru a-și îndeplini obligațiile care decurg din contractul de administrare a trustului pentru proprietate.

Este de remarcat faptul că în această problemă Regulamentul „Cu privire la managementul încrederii” nu conține nicio normă de reglementare, ci se referă doar la alte reglementări ale Comisiei Federale pentru Piața Valorilor Mobiliare (clauza 9.1 din Regulament).

Spre deosebire de Regulamentele „Cu privire la gestionarea încrederii”, Instrucțiunea Băncii Centrale a Federației Ruse „Cu privire la procedura de desfășurare a operațiunilor de gestionare a încrederii” include o serie de prevederi cu privire la procedura de depunere a rapoartelor privind activitățile sale de către un instituție de credit - un mandatar. Instituțiile de credit care acționează în calitate de administratori ai proprietății instituției bugetare federale, de exemplu, trebuie să dezvăluie informații cu privire la soldul zilnic al instituției bugetare federale (clauza 6.18 din instrucțiunile Băncii Centrale a Federației Ruse).

De asemenea, aceștia trebuie nu numai să raporteze în mod regulat fondatorilor managementului trustului și beneficiarilor, ci și să informeze sucursalele teritoriale ale Băncii Rusiei despre starea proprietății OFBU. Astfel de informații trebuie transmise de către instituțiile de credit - mandatari anual, cel târziu până la data de 10 februarie a anului următor anului de raportare.

În plus, piața valorilor mobiliare, ca domeniu special de management al încrederii, prevede dezvăluirea de către administratori a informațiilor despre activitățile lor. Asemenea cerințe sunt stabilite pentru toți mandatarii care desfășoară gestionarea în trust a valorilor mobiliare ca obiect independent de administrare.

Pentru instituțiile de credit care desfășoară gestionarea încrederii, lista informațiilor care trebuie furnizate fondatorilor gestionării încrederii, precum și informațiile care fac obiectul dezvăluirii obligatorii, sunt stabilite în acord, în conformitate cu instrucțiunile Băncii Centrale a Federației Ruse „ Cu privire la procedura de desfășurare a operațiunilor de gestionare a încrederii”, care conține o secțiune specială - „Raportarea organizațiilor de credit - mandatari”, precum și alte acte juridice de reglementare. Aceste acte stabilesc, de asemenea, procedura și termenele de raportare și dezvăluire a informațiilor. În plus, în timpul administrării trustului OFBU, mandatarul este obligat să determine zilnic valoarea actuală (de piață) a activelor OFBU și mărimea cotei fondatorului managementului trustului.

Atunci când efectuează „gestionarea încrederii” fondurilor cetățenilor și organizațiilor colectate într-un fond mutual de investiții, societatea de administrare, în conformitate cu Legea federală „Cu privire la fondurile de investiții”, are dreptul de a investi proprietatea fondului mutual de investiții, care este în gestionarea trustului, în conformitate cu acordul de administrare a trustului, în valori mobiliare, imobiliare, depozite bancare și alte proprietăți în modul stabilit de Serviciul Federal al Piețelor Financiare (în funcție de tipul de fond). Atunci când își exercită drepturile și obligațiile, societatea de administrare stabilește ce curs de acțiune este cel mai bun din punctul de vedere al intereselor proprietarilor de unități, iar investitorii înșiși nu au dreptul de a da societății de administrare orice instrucțiuni sau de a interfera în alt mod cu exercitarea. a drepturilor și obligațiilor sale.

Proprietatea dobândită de societatea de administrare în timpul administrării fondului mutual servește la creșterea proprietății fondului mutual de investiții, cu excepția fondurilor alocate pentru rambursarea cheltuielilor efectuate de societatea de administrare în administrarea proprietății fondului mutual, întrucât precum și fondurile plătite ca remunerație către societatea de administrare și un depozitar specializat în conformitate cu regulile fondului mutual de investiții și emiterea de unități de investiții.

La administrarea unui fond mutual, societatea de administrare nu are dreptul de a dispune de bunurile și bunurile care constituie fondul mutual fără acordul depozitarului specializat; dobândește, pe cheltuiala bunurilor și bunurilor, obiecte neprevăzute în declarația de investiție; înstrăinarea proprietății proprii ca parte a proprietății unui fond mutual de investiții; acorda împrumuturi pe cheltuiala proprietății deținute de fondul de investiții; să utilizeze proprietatea unui fond mutual de investiții pentru a-și asigura propriile obligații care nu au legătură cu gestionarea proprietății fondului mutual de investiții sau obligațiile terților; să dobândească proprietăți deținute de fondul de investiții pe care îl administrează etc.

Furnizarea administratorilor un raport privind activitățile lor către fondatorii managementului se realizează prin publicarea periodică a anumitor informații. În special, atunci când gestionează proprietatea unui fond mutual, societatea de administrare este obligată să publice un bilanț al proprietății fondului mutual, certificat de un auditor, care să includă informații despre creșteri sau scăderi. activele nete pe o cotă de investiție (pe baza rezultatelor fiecărui exercițiu financiar); bilanțul societății de administrare certificat de auditor (la sfârșitul fiecărui exercițiu financiar); informații privind cheltuielile rambursate din proprietatea fondului mutual de investiții; proprietăți dobândite și investiții realizate (pe baza rezultatelor fiecărui semestru); informații despre programele de investiții aflate în derulare, inclusiv informații despre plasarea fondurilor în conturi de depozit la instituțiile de credit și achiziția de titluri (pe baza rezultatelor fiecărui semestru).

Încetarea și aplicarea consecințelor rezilierii unui acord de administrare a trustului pentru fonduri au caracteristici semnificative. Potrivit regulii generale prevăzute la alin.3 al art. 1024 din Codul civil al Federației Ruse, la încetarea contractului de administrare a trustului, proprietatea aflată în administrarea trustului este transferată fondatorului managementului. În caz contrar, poate fi prevăzut prin contract.

Astfel, în conformitate cu Instrucțiunea Băncii Centrale a Federației Ruse „Cu privire la procedura de desfășurare a operațiunilor de gestionare a încrederii” (clauza 6. 2), în cazul încetării activităților fondului general de management bancar, fondatorii managementului trustului au dreptul de a-și schimba certificatele de participare la acțiuni cu numerar în valoarea acțiunii existente ca parte a proprietății administrate. În cazul insuficientei fondurilor lichide ale OFBU, la prezentarea certificatelor de participare la schimb, mandatarul este obligat să restituie proprietatea în cuantumul cotei din proprietatea administrată pe cheltuiala sa, cu rambursarea ulterioară a costului această proprietate în detrimentul fondurilor OFBU.

Conform Legii federale „Cu privire la fondurile de investiții”, acordul privind gestionarea încrederii fondurilor „investitorului” ca parte a proprietății unui fond mutual de investiții este reziliat la fel de simplu cum a fost încheiat: „investitorul” oferă companiei de administrare să cumpără cota de investiție care îi aparține. Ca proprietate restituită de administrator fondatorului conducerii, se propune să se ia în considerare suma de bani plătită de societatea de administrare „investitorului” pentru cota de investiție cumpărată de la acesta. Astfel, legea federală menționată prevede că „investitorul” are dreptul în orice moment de a prezenta societății de administrare o cerere de cumpărare a unei cote de investiții, iar societatea de administrare este obligată să cumpere cota de investiție în modul și în termen intervalul de timp stabilit prin regulile fondului mutual și prospectul pentru emisiunea de acțiuni de investiții.

Răscumpărarea unităților de investiții se efectuează pe cheltuiala fondurilor incluse în proprietatea fondului mutual de investiții. În cazul în care nu există fonduri suficiente pentru răscumpărarea unităților de investiții, societatea de administrare are dreptul de a utiliza fondurile proprii pentru a plăti compensații. Acțiunile de investiții achiziționate de societatea de administrare, inclusiv cu fonduri proprii, se consideră răscumpărate din momentul răscumpărării și sunt supuse distrugerii de către un depozitar specializat.

Un număr foarte limitat de probleme sunt atinse aici. Acest lucru se datorează în primul rând lipsei de studiu a acordului de management al trustului pentru fonduri în literatura juridică, precum și practicii insuficiente de aplicare a acestui acord. În prezent, în Rusia există un număr mic de companii de management care operează în principal în orașele mari.

Dar necesitatea gestionării încrederii fondurilor este evidentă. Elaborarea de înaltă calitate a regulilor privind gestionarea încrederii fondurilor va da un impuls unei utilizări și mai mari a acestui tip de acord, care este extrem de important în condițiile economice actuale.

Acord de management al navei

Potrivit art. 14 din KTM, proprietarul navei are dreptul de a o transfera unui administrator în temeiul unui acord de administrare a trustului pentru a administra nava contra unei taxe în interesul proprietarului. Administrarea proprietății în trust este reglementată de capitolul 53 din Codul civil.

Conform unui acord de administrare a trustului de proprietate, o parte (fondatorul managementului) transferă proprietatea în managementul trustului pentru o anumită perioadă de timp către cealaltă parte (trustee), iar cealaltă parte se angajează să administreze această proprietate în interesul fondatorului managementului. sau persoana specificată de acesta (beneficiarul). Transferul proprietății în administrarea trustului nu implică transferul dreptului de proprietate asupra acesteia către mandatar. Mandatarul efectuează tranzacții cu bunuri transferate în administrarea trustului în nume propriu, indicând că acționează ca administrator (articolul 1012 din Codul civil).

Obiectul managementului încrederii poate fi orice navă, cu excepția unei nave aflate sub control economic sau conducere operațională. Acest lucru se datorează faptului că, potrivit art. 14 din KTM, fondatorul managementului trustului poate fi doar proprietarul navei. Astfel, o navă care este proprietatea statului - Federația Rusă sau o entitate constitutivă a Federației Ruse - nu poate fi transferată la managementul încrederii unei companii de transport maritim - o întreprindere unitară. Acest lucru poate fi făcut numai de către organismul relevant de administrare a proprietății de stat, care va fi fondatorul managementului trustului. Mandatarul poate fi un antreprenor individual sau o organizație comercială competentă în domeniul gospodăririi și exploatării navelor, cu excepția unei întreprinderi unitare (clauza 3 din articolul 14 din Codul muncii și mărcilor).

MCC a făcut distincția clară între acordul de gestionare a încrederii navelor de acordul de agenție maritimă și de acordul de mediere maritimă. În primul caz, agentul maritim, deși poate efectua acțiuni legale și de altă natură atât în ​​numele său, cât și în numele armatorului, acestea sunt însă limitate la un anumit port sau un anumit teritoriu (să nu mai vorbim de faptul că armator înseamnă nu numai proprietarul, ci și orice persoană care folosește nava pe orice altă bază legală). În medierea maritimă, un broker maritim acționează numai în numele mandantului și numai atunci când încheie un tip limitat de acord. În opinia noastră, utilizarea acordurilor de management al încrederii în transportul maritim se va extinde, întrucât în ​​ultimii ani au apărut un număr semnificativ de mici armatori care dețin un număr limitat de nave și cărora le este greu, și adesea neprofitabil, să mențină servicii adecvate pentru asigura buna functionare a navelor.

Un acord de administrare a trustului de nave trebuie încheiat în scris, așa cum este prevăzut pentru un contract de vânzare de bunuri imobiliare. Potrivit art. 550 Cod civil, aceasta trebuie să fie o simplă formă scrisă prin întocmirea unui singur document semnat de părți. După cum s-a menționat deja, transferul unei nave în managementul fiduciar este supus înregistrării obligatorii în Registrul navelor de stat sau în cartea navelor. Nerespectarea formei contractului de administrare a trustului sau a cerinței de înregistrare a transferului navei în managementul trustului atrage nulitatea acordului (clauza 3 din art. 1017 din Codul civil).

Potrivit paragrafului 4 al art. 14 din KTM, contractul de administrare a încrederii unei nave trebuie să indice părțile la un astfel de acord, drepturile și obligațiile mandatarului, cuantumul și forma remunerației acestuia. În conformitate cu art. 1016 C. civ., termenii esențiali ai unui astfel de acord includ: componența proprietății transferate administrației fiduciare; numele fondatorului managementului sau beneficiarului; cuantumul remunerației și durata contractului (acest contract se încheie pe o perioadă care nu depășește cinci ani; în lipsa unei cereri din partea uneia dintre părți de reziliere a contractului la sfârșitul perioadei de valabilitate a acestuia, se consideră prelungit). pentru aceeași perioadă și în aceleași condiții ca cele prevăzute în contract) . Contractul de administrare a trustului navelor poate fi reziliat din motivele specificate la art. 1024 C. civ. (în special, atunci când un mandatar sau fondator al unui management refuză în anumite cazuri să desfășoare gestiunea trustului; un cetățean-antreprenor care este fondator al unui management este declarat în faliment). În cazul în care una dintre părți refuză contractul, cealaltă parte trebuie înștiințată cu trei luni înainte de încetarea contractului, cu excepția cazului în care acesta prevede o altă perioadă de preaviz.

Mandatarul exercită, în limitele prevăzute de lege sau de acord, toate puterile proprietarului (proprietatea, folosirea și înstrăinarea) în legătură cu vasul transferat managementului fiduciar. De obicei, drepturile și obligațiile mandatarului sunt definite în detaliu în acordul în sine. Astfel, în acordurile privind managementul fiduciar al unei nave se stabilește că, la trecerea navei în managementul fiduciar, fondatorul conducerii nu are dreptul de a da vreo instrucțiune administratorului fiduciar cu privire la aspecte legate de administrarea navei. Mandatarul efectuează personal gestionarea încrederii, dar poate instrui o altă persoană în numele mandatarului să efectueze acțiunile necesare pentru gestionarea navei, inclusiv încheierea tranzacțiilor. De obicei, mandatarul își asumă multe dintre funcțiile care sprijină operarea navei, cum ar fi personalul, manual tehnic, navlosire, aprovizionare cu alimente, apa, buncar, mentinerea vasului in stare buna stare tehnica, vânzarea navei (după obținerea acordului fondatorului managementului), management contabilitate(nava este reflectată într-un bilanț separat și se menține o contabilitate independentă pentru aceasta; se deschide un cont bancar separat pentru plăți pentru activitățile legate de managementul încrederii). Desigur, mandatarul efectuează exploatarea comercială a navei.

Cheltuielile efectuate de mandatar în îndeplinirea atribuțiilor sale conform contractului sunt rambursate din veniturile din utilizarea navei. În special, se rambursează costurile de angajare a unui echipaj, excluzând contribuțiile la fondul de pensii, plata asigurării medicale obligatorii și alte cheltuieli similare. Administratorul nu este obligat să furnizeze fonduri proprii pentru a acoperi cheltuielile legate de exploatarea navei.

Mandatarul organizează protecția intereselor fondatorului conducerii cu privire la pretențiile și procesele terților apărute în legătură cu exploatarea navei. Astfel, poate efectua orice acțiuni procesuale, transfera cauze în instanță, încheie convenții de soluționare etc., poate solicita asistență juridică, tehnică sau de altă natură de la experți externi în legătură cu soluționarea pretențiilor pe probleme care afectează interesele fondatorului conducerii. . Pentru a proteja drepturile asupra unei nave aflate în administrare fiduciară, mandatarul are dreptul de a cere eliminarea oricărei încălcări a drepturilor sale (articolele 301 - 305 din Codul civil).

În ciuda regulilor insuficient de clare privind răspunderea mandatarului cuprinse în paragraful 1 al art. 1022 C. civ., mandatarul navei - întreprinzătorul - răspunde pentru neîndeplinirea sau îndeplinirea necorespunzătoare a obligației în conformitate cu clauza 3 a art. 401 Cod civil, i.e. cu excepția cazului în care face dovada că pierderile s-au produs din cauza forței majore sau a acțiunilor fondatorului conducerii.

Cuantumul remunerației pentru mandatarul navei se stabilește prin acord. De obicei, este determinat ca procent din venitul din gestionarea încrederii navei pentru ultimul exercițiu financiar.

S-a dezvoltat practica navigației maritime anumite reguli, recomandat pentru utilizare la transferul navelor în management. Aceste reguli nu coincid neapărat cu conceptul de management al încrederii cuprins în legislația rusă, cu toate acestea, ele pot fi utilizate pentru a determina conținutul unui astfel de acord.

Acordul prevede posibilitatea efectuării atât a managementului complet, inclusiv asigurarea navei cu echipaj, întreținerea tehnică a navei, exploatarea comercială, organizarea primirii de asigurări, servicii de contabilitate, cumpărarea sau vânzarea navei, aprovizionarea navei cu alimente, bunkerare și management parțial.

Conform clauzei 3 a acordului, managerul oferă servicii în legătură cu nava ca agent în numele și în numele armatorului. Managerul are dreptul de a determina în mod independent ce acțiuni trebuie întreprinse pentru a implementa acordul în conformitate cu bunele practici de management al navei. Dacă părțile au convenit cu gestionarea echipajului, atunci managerul pune la dispoziție navei un echipaj calificat în conformitate cu cerințele Convenției STCW-78/95, inclusiv plata, asigurarea, examinarea medicală, echipajul în conformitate cu legislația pavilionului. stare, cunoaștere în limba englezăîn măsura în care este necesar pentru îndeplinirea sarcinilor pe navă, instruire, repatriere, negocieri cu sindicatele etc. În timpul întreținerii, se asigură supravegherea tuturor mecanismelor de către personal competent, organizarea reparațiilor, andocare uscată etc.

Acordul conține prevederi detaliate privind drepturile și obligațiile părților, remunerația, răspunderea, durata acordului și condițiile de încetare a acestuia etc.

Acord de administrare a terenului

Managementul încrederii în proprietate este o instituție relativ nouă în legislația civilă a Rusiei. Instituția proprietății fiduciare, a cărei caracteristică esențială este transferul dreptului de proprietate către administrator, a fost împrumutată din dreptul anglo-american.

În prezent, raporturile de administrare fiduciară a proprietății sunt reglementate de normele capitolului. 53 Cod civil al Federației Ruse.

Managementul trustului este înțeles ca activitatea independentă a unui manager de a exercita cel mai eficient în numele său puterile proprietarului și (sau) alte drepturi ale unei alte persoane (fondatorul managementului) în interesul acesteia din urmă sau al unui terț. indicat de acesta (beneficiarul).

Legea stabilește că transferul proprietății în administrarea fiduciară nu atrage după sine transferul dreptului de proprietate asupra acestuia către mandatar și nu modifică conținutul drepturilor proprietarului asupra acestui bun (clauza 4 din articolul 209, clauza 1 din articolul 1012 din Codul civil al Federației Ruse).

În acest sens, se poate susține că puterile mandatarului provin nu din actul de a-i transfera aceste puteri de la proprietar, ci în virtutea unui acord50. De aici o altă concluzie - relațiile de management al încrederii nu sunt drepturi de proprietate, deși semne externe disponibile pentru o astfel de evaluare. În orice caz, este recomandabil să rețineți că pentru recunoașterea managementului fiduciar al unui drept de proprietate (drept de proprietate limitat) nu există un lucru principal - baza corespunzătoare care implică apariția raporturilor de drept al proprietății. Atunci când se afirmă despre natura proprietară a managementului încrederii51, rolul decisiv al contractului este uitat.

Direct în art. 1013 din Codul civil al Federației Ruse nu există nicio indicație că terenurile pot face obiectul unui acord de administrare a trustului. Dar odată cu apariția instituțiilor contractuale ale legislației civile în cifra de afaceri a terenurilor și în legătură cu conținutul Legii federale „Cu privire la cifra de afaceri a terenurilor agricole”, situația s-a schimbat. Practica utilizării unui acord de administrare a trustului a apărut – cel puțin în ceea ce privește cotele de teren.

Este la fel de important ca la încheierea unui acord de administrare a încrederii, una dintre cele mai importante restricții să nu fie încălcată - terenul nu devine proprietate privată (clauza 2 a articolului 27 din Codul funciar al Federației Ruse), cu ajutorul acest acord este în general imposibil să se schimbe proprietarul.

Mai multe norme ale Legii federale „Cu privire la cifra de afaceri a terenurilor agricole” sunt dedicate problemelor de gestionare a încrederii. Da, art. 16 prevede că contractele de închiriere încheiate anterior pentru cotele de teren trebuie aduse în conformitate cu normele Codului civil al Federației Ruse și clauza 2 din art. 9 din prezenta lege în termen de doi ani de la data intrării în vigoare a acesteia; Legea federală nr. 10-FZ, perioada pentru încheierea contractelor de închiriere asupra cotelor de teren a fost prelungită la patru ani. Dacă acest lucru nu se întâmplă, atunci regulile acordurilor de gestionare a trusturilor de proprietate se vor aplica acestor acorduri. Și ceea ce este foarte important este că înregistrarea unor astfel de acorduri nu este necesară.

În esență, vorbim despre faptul că contractele de închiriere încheiate anterior în anumite cazuri sunt recunoscute drept contracte de management al trustului. Chiriașul este tratat ca un mandatar. Conceptul de beneficiar este aplicabil locatorului, iar beneficiul din contract chiriei. Această opțiune de compromis, în ciuda situației destul de dificile cu cotele de teren, a fost aprobată în general52. Dar problemele „schimbarii reglementării legale” și, prin urmare, a regimului juridic necesită reflecție și o soluție specială.

De remarcat că regula privind extinderea regulilor contractului de administrare a trustului la contractele de închiriere încheiate anterior pentru cotele de teren este imperativă. Se aplică doar acelor cazuri în care acestea din urmă (contractele de închiriere) nu au fost aduse în conformitate cu legislația civilă în vigoare.

În plus, posibilitatea aplicării unui contract de administrare a trustului este prevăzută la art. 12 Legea federală „Cu privire la cifra de afaceri a terenurilor agricole”. Adevărat, în acest caz, nu parcela în sine este transferată managementului încrederii, ci o cotă-parte din dreptul de proprietate comună.

Prin transferul proprietății în managementul trustului, proprietarul nu transferă administratorului toate puterile de a deține, folosi și dispune de proprietate. Îi conferă mandatarului doar dreptul de a exercita aceste puteri în nume propriu. Totodată, proprietarul, pe perioada de valabilitate a contractului de administrare a trustului, nu își poate exercita atribuțiile în legătură cu bunul cedat în gestiune.

Contractul de administrare a trustului este pe durată determinată (încheiat pe o perioadă care nu depășește cinci ani) și, de regulă, pentru compensare. Un contract capătă natură compensatorie atunci când definește cuantumul și forma remunerației. Potrivit art. 1016 din Codul civil al Federației Ruse, aceste condiții sunt termeni esențiali ai contractului. Acesta devine gratuit atunci când este prevăzut de lege sau de acord. Trebuie amintit că un contract plătit este reciproc, un contract gratuit este unilateral.

Un acord de administrare a trustului funciar poate fi fie un acord în favoarea participanților săi, fie un acord în beneficiul unei terțe părți (beneficiarul acordului).

De regulă, un contract de management al trustului este un acord încheiat în mod liber. Cu toate acestea, potrivit paragrafului 1 al art. 1026 din Codul civil al Federației Ruse, gestionarea încrederii poate fi stabilită și pe motivele prevăzute de lege. De exemplu, din cauza necesității unei gestionări constante a proprietății secției (articolul 38 din Codul civil al Federației Ruse) sau pe baza unui testament în care este numit executorul său.

În cazurile în care managementul trustului este stabilit pe baza unui act de autoritate, un acord este o condiție indispensabilă pentru apariția managementului trustului; concluzia sa devine obligatorie.

Obiectul contractului de administrare a trustului funciar îl constituie comiterea oricăror acțiuni legale și efective de către administrator în interesul beneficiarului. Cu toate acestea, legea sau acordul pot prevedea restricții cu privire la anumite acțiuni pentru gestionarea încrederii a proprietății (clauza 2 a articolului 1012 din Codul civil al Federației Ruse).

În ceea ce privește obiectele contractului de administrare a trustului, clauza 3 a art. 1013 din Codul civil al Federației Ruse stabilește o limitare. Astfel, proprietatea care se află sub control economic sau management operațional nu poate fi transferată către managementul trustului.

Dar această prevedere nu are practic nicio semnificație pentru cazurile de administrare încredințată a terenurilor, deoarece acestea nu pot fi sub astfel de drepturi. Un teren ipotecat poate fi, de asemenea, transferat către managementul trustului. Și acest lucru nu îl privează pe debitorul ipotecar de dreptul de a executa silit asupra acestuia.

Proprietatea transferată în administrarea trustului trebuie separată de celelalte bunuri ale fondatorului managementului și de proprietatea administratorului. Proprietatea este reflectată de administrator într-un bilanţ separat, pentru care se ţine o contabilitate independentă.

Contract de gestionare a acțiunilor

Contractul de administrare a trustului prevede că o anumită persoană transferă autoritatea de a administra proprietăți, valori mobiliare și active unui administrator pentru o remunerație bănească stabilită de părți. Managerul îndeplinește funcțiile utilizare eficientă active de încredere. Contractul prevede în mod necesar termenul de exercitare a atribuțiilor managerului și principalele domenii de activitate. Un acord de management al trustului nu este niciodată însoțit de transferul de active materiale către manager.

Persoana desemnată are dreptul de a exercita următoarele atribuții:

1. efectuează tranzacții care vizează obținerea de fonduri suplimentare în nume propriu, folosind o marcă specială care permite identificarea părții ca mandatar;
2. răspunde față de contrapărți și alte părți interesate cu bunuri care îi aparțin de drept de proprietate.

Orice întreprinzător individual sau companie poate deveni administrator. Singura restricție a fost introdusă pentru companiile de stat și autoritățile de stat și locale. Legea interzice unui mandatar să acționeze ca beneficiar.

Următoarele elemente care determină tipurile de management al încrederii pot fi subiecte ale managementului încrederii:

1. societati comerciale;
2. complexe imobiliare;
3. imobiliare;
4. valori mobiliare;
5. drepturi de proprietate confirmate prin titluri de valoare necertificate;
6. drepturi exclusive.

Managementul încrederii se formalizează sub forma unui acord semnat de mandant și manager. Documentul este întocmit în formă tipărită, și se consideră încheiată din momentul în care proprietatea sau drepturile sunt transferate mandatarului. Acordurile de administrare a trusturilor de proprietate sunt înregistrate suplimentar la Rosreestr. În cazul în care un contract de administrare a trustului este întocmit cu încălcarea cerințelor legii, acesta poate fi recunoscut de autoritățile judiciare ca nul și reziliat.

Întocmirea unui contract implică întotdeauna includerea următoarelor puncte importante:

1. lista cu proprietăți sau drepturi de proprietate transmisă managementului trustului;
2. datele beneficiarului, inclusiv date demo ale unei persoane fizice sau informații despre societatea care este fondatorul managementului;
3. cuantumul remunerației comisionului către administrator pentru gestionarea eficientă a proprietății;
4. perioada pentru care se aplică prevederile acordului.

Contractele civile de acest tip pot fi încheiate pentru orice perioadă de maximum cinci ani. În anumite cazuri stabilite prin reglementări, durata contractului poate fi prelungită. Un acord de management al trustului nu poate acoperi doar o singură tranzacție; este conceput pentru gestionarea pe termen mediu a proprietății sau a drepturilor de proprietate. Elementele de management al încrederii sunt reflectate în conturile contabile, în timp ce conturile separate și un bilanț independent sunt furnizate pentru contabilitatea acestora.

Un mandatar poate administra valorile mobiliare ale uneia sau mai multor companii sau persoane fizice.

În ceea ce privește drepturile și obligațiile părților care decurg în cadrul contractului, acestea sunt reglementate de normele codului civil:

1. mandatarul, după semnarea contractului, își asumă obligația de a îndeplini diverse actiuniîn legătură cu proprietatea sau drepturile de proprietate care vizează păstrarea sau sporirea acestora din urmă;
2. proprietarul controlează activitățile managerului și își poate da acordul pentru efectuarea anumitor operațiuni sau poate refuza efectuarea acestora.

În cazul unor pierderi asociate activităților managerului, acesta poate fi tras la răspundere și poate compensa pierderile din proprietățile sau fondurile proprii. Contractul de administrare a trustului de valori mobiliare prevede transferul unui anumit pachet de valori mobiliare pentru administrare. Cel mai adesea, pachetul include acțiuni ale diferitelor companii.

Managementul încrederii acțiunilor oferă clientului următoarele beneficii:

1. economisirea timpului. Toate tranzacțiile sunt efectuate de către manager. El efectuează analize de piață, calculează cele mai profitabile titluri de valoare și investește în ele. Valorile mobiliare care prezintă o dinamică negativă de creștere pot fi vândute în timpul tranzacționării la bursă;
2. abordare profesionala a dezvoltarii strategiilor de investitii si cautarii celor mai profitabile instrumente.

Obiectele managementului trustului sunt valorile mobiliare deținute de o persoană fizică sau companie prin drept de proprietate. Interdicția este stabilită pentru anumite tipuri de obligațiuni, cambii de orice tip, certificate de depozit, cecuri, carnete și alte titluri similare. Managementul încrederii valorilor mobiliare se referă la zona de investiții în care clientul poate primi venituri de la management competent sau pierderi ca urmare a acțiunilor incorecte ale administratorului. Transferul drepturilor de proprietate este asociat cu anumite riscuri pentru care trebuie să fii pregătit. Este necesar să înțelegem că managementul încrederii nu poate garanta venituri; nu este susținut de fonduri de stat, cum ar fi depozitele bancare și poate prezenta o creștere negativă. Managementul încrederii acțiunilor este foarte asemănător cu procedura de economisire a fondurilor cu prognoza unui venit stabil mic. Procedura este o alternativă excelentă la tranzacționarea Forex pe cont propriu sau la încercarea de a investi bani în conturi PAMM la modă.

Contractul de administrare a trustului pentru proprietatea moștenită are propriile sale caracteristici. Ele sunt asociate cu gestionarea proprietății, care reprezintă o masă moștenire. Dacă moștenirea proprietății are loc sub testamentul unei persoane decedate, atunci numai moștenitorul legal poate deveni fondatorul trustului. Dacă proprietatea este transferată rudelor procedura generala, atunci un notar poate acționa ca fondator. Competențele fondatorului se extind numai pe perioada asociată cu înregistrarea legală a obiectelor de proprietate incluse în sfera moștenirii.

În cadrul unui acord de administrare a trustului pentru proprietatea moștenită, pot fi gestionate următoarele obiecte:

1. societate separată;
2. imobiliare;
3. împărtășește în capitalul autorizat companii;
4. valori mobiliare;
5. drepturi de proprietate.

Beneficiarii acordului sunt moștenitorii sau notarul. Încheierea contractului se face în formă scrisă. Acordul este înregistrat într-un mod similar cu transferul drepturilor de proprietate. Caracteristică interesantă a unor astfel de contracte este faptul că cuantumul remuneraţiei este stabilit prin reglementări guvernamentale. De asemenea, mandatarul își poate exercita atribuțiile în interesul moștenitorilor în mod gratuit, cu rambursarea obligatorie a cheltuielilor efectuate. Managerul este responsabil doar pentru propriile sale acțiuni. În cazul în care moștenitorii întâmpină pierderi de proprietate în timpul perioadei de administrare a trustului asociate acțiunilor beneficiarului sau fondatorului, mandatarul nu poartă nicio responsabilitate pentru acestea. La finalizarea contractului, bunurile imobiliare sunt înregistrate ca proprietate a moștenitorilor, iar contractul încetează.

Ca regulă generală, un acord de management al încrederii este considerat implementat în următoarele cazuri:

Decesul fizic al beneficiarului (dacă vorbim despre indivizii) sau lichidarea societatii;
refuzul voluntar al beneficiarilor de a primi bonusuri conform contractului de administrare a trustului;
moartea fizică a mandatarului sau declararea acestuia de faliment. De asemenea, temeiul rezilierii contractului este recunoașterea capacității juridice limitate a managerului;
refuzul uneia dintre părți de a-și îndeplini obligațiile care decurg din contractul încheiat.

Acord de management economic

Acest drept este un drept de proprietate derivat din dreptul de proprietate al persoanelor juridice - neproprietari pentru utilizarea economică și de altă natură a proprietății proprietarului. Bazele regimului juridic modern pentru managementul economic sunt consacrate în capitolul 19 din Codul civil al Federației Ruse. Subiecții dreptului de gestiune economică pot fi întreprinderile unitare de stat sau municipale, precum și filialele create de întreprinderile de stat și municipale. Întreprinderile listate se numesc unitare, deoarece proprietatea lor este indivizibilă și nu poate fi repartizată între depozite, acțiuni, dobânzi, acțiuni. Proprietatea transferată unei întreprinderi în temeiul dreptului de gestiune economică este scoasă din posesiunea efectivă a proprietarului fondator, este adăugată în bilanțul întreprinderii și servește drept bază pentru răspunderea proprie proprietății independente.

Legislația determină drepturile proprietarului însuși în legătură cu proprietatea aflată în gestiune economică. În virtutea art. 295 din Codul civil al Federației Ruse, proprietarul, care în acest caz este o entitate publică, ia o decizie cu privire la crearea, reorganizarea, lichidarea unei întreprinderi de stat sau municipale. Astfel, decizia de a crea și lichida întreprinderi federale adoptat de Guvernul Federației Ruse pe baza unei depuneri comune din partea Ministerului Proprietății al Federației Ruse, Ministerul Economiei al Federației Ruse și organul executiv federal, căruia, conform legislației în vigoare, i se încredințează coordonarea și reglementarea activităților din industria relevantă. Deciziile privind reorganizarea se iau în aceeași ordine. În plus, deciziile privind crearea și reorganizarea întreprinderilor trebuie convenite cu autoritatea antimonopol în cazurile și în modul prevăzute de Legea Federației Ruse „Cu privire la concurența și restrângerea activităților monopoliste pe piețele de produse”. Ministerul Proprietății al Federației Ruse include punerea în aplicare a acțiunilor legale legate de crearea, reorganizarea și lichidarea întreprinderilor federale.Proprietarul ia o decizie privind dotarea întreprinderii cu proprietate, inclusiv formarea capitalului autorizat.Transferul proprietății în managementul economic este efectuat de către organismele relevante (Ministerul Proprietății, Departamentul de Stat și Proprietatea Municipală din Moscova) Dreptul acestor organisme este de a exercita controlul asupra utilizării scopului și siguranței proprietății de stat atribuite întreprinderilor. Condiție obligatorie contracte cu șefii întreprinderilor de stat - obligația managerului de a asigura siguranța, utilizarea rațională, reconstrucția în timp util, restaurarea și repararea proprietății atribuite întreprinderii. De asemenea, prevede răspunderea financiară a managerului pentru cauzarea prejudiciului întreprinderii ca urmare a comportamentului său vinovat și raportarea obligatorie de către conducătorul întreprinderii.

În conformitate cu art. 49 din Codul civil al Federației Ruse, întreprinderile unitare sunt clasificate ca persoane juridice cu capacitate juridică specială. Tranzacțiile efectuate de întreprinderile unitare care contravin obiectului și scopurilor activității lor sunt nule în temeiul art. 168 Cod civil al Federației Ruse. Obiectele și scopurile activităților întreprinderilor unitare sunt fixate în statutele acestora. Statutele întreprinderilor de stat sunt aprobate de autoritățile executive federale sau autoritățile executive ale entităților constitutive ale Federației Ruse.

Potrivit legii, proprietarul are dreptul de a primi o parte din profit din folosirea proprietatii aflate sub controlul economic al intreprinderii. Procedura de distribuire a profiturilor este convenită cu organul de conducere relevant al industriei și este stabilită în cartă.

Drepturile unei întreprinderi de a deține, utiliza și dispune de proprietăți sunt definite după cum urmează. Dreptul de proprietate se exercită de către întreprindere prin înregistrarea proprietății transferate într-un bilanţ independent. Dreptul de folosință trebuie exercitat în conformitate cu scopurile activității și scopul proprietății. Cu toate acestea, proprietarul nu are dreptul de a confisca bunurile folosite în alte scopuri ca sancțiune pentru comportamentul ilicit al întreprinderii.

Întreprinderile de stat și municipale se bucură de toate drepturile acordate de lege proprietarului la protecția judiciară a bunurilor care le sunt atribuite în temeiul dreptului de gestiune economică, inclusiv dreptul de a formula revendicare și pretenții negative, inclusiv împotriva proprietarului imobilului menționat.

Exercitarea dreptului de a dispune de bunurile cedate are următoarele caracteristici. În conformitate cu art. 295 din Codul civil al Federației Ruse, o întreprindere are dreptul de a dispune în mod independent, fără consimțământul proprietarului, de bunuri mobile, cu excepția cazurilor stabilite de lege sau de alte acte juridice. În ceea ce privește bunurile imobiliare, o întreprindere are dreptul să le vândă, să le închirieze, să le gaje, să aducă o contribuție la capitalul autorizat (social) al societăților comerciale și al parteneriatelor sau să dispună în alt mod de ele numai cu acordul proprietarului. Procedura de obținere a consimțământului trebuie reglementată în statutul întreprinderii sau în acordul privind transferul proprietății. În orice caz, consimțământul trebuie să fie prealabil și exprimat în formă scrisă.

Deoarece legea stabilește principiul capacității juridice speciale a întreprinderilor unitare (articolul 49 din Codul civil al Federației Ruse), acțiunile unei întreprinderi de a dispune de proprietatea proprietarului care îi este atribuită trebuie determinate în primul rând de sarcinile statutului. activitățile întreprinderii și scopul urmărit al proprietății furnizate pentru îndeplinirea acestor sarcini. Prin urmare, în cazurile în care acțiunile unei întreprinderi de a înstrăina sau de a asigura utilizarea pe termen lung altor persoane bunuri mobile și imobile cesionate întreprinderii în temeiul dreptului de conducere economică, direct implicate în proces de producție, conduce la imposibilitatea folosirii imobilului în scopul propus, tranzacțiile corespunzătoare sunt nule din motivele prevăzute la art. 168 Cod civil al Federației Ruse. Tranzacțiile sunt nule chiar dacă au fost efectuate cu acordul proprietarului (organismul autorizat de acesta).

Potrivit art. 299 din Codul civil al Federației Ruse, fructele, produsele și veniturile din utilizarea proprietății sub control economic, precum și proprietățile dobândite de o întreprindere unitară în baza unui acord sau din alte motive, intră sub controlul economic al întreprinderii.

Definind in art. 294, 295 din Codul civil al Federației Ruse, competențele unei întreprinderi unitare de a deține, utiliza și dispune de bunuri de stat (municipale) sub control economic, legiuitorul nu prevede încheierea obligatorie de acorduri între proprietarul proprietatea relevantă și întreprinderea. Totuși, aceasta nu privează părțile de dreptul de a încheia un astfel de acord, precizând în el componența proprietății, drepturilor, obligațiilor și responsabilităților părților.

Contract standard privind atribuirea proprietății de stat (municipale) în temeiul dreptului de gestiune economică unei întreprinderi unitare de stat (municipale) a Moscovei a fost aprobată prin Hotărârea Guvernului Moscovei nr. 5422. Scopul acordului este de a crea conditii economice, asigurând o eficiență sporită în utilizarea proprietăților deținute de orașul Moscova. Acordul este încheiat între Departamentul de Stat și Proprietate Municipală al Moscovei și întreprinderea unitară reprezentată de directorul acesteia.

O anexă integrală la acordul privind asigurarea proprietății este pașaportul complexului imobiliar, care conține următoarele documente: acte de evaluare a valorii ansamblului imobiliar, certificat de atribuire capital de lucru, masa de personal, certificat de drept de închiriere imobiliară, extrase din pașapoarte ITO (pe obiect), certificat de proprietate asupra terenurilor, plan teren. Dreptul de administrare economică în conformitate cu art. 299 din Codul civil al Federației Ruse ia naștere pentru întreprindere din momentul transferului proprietății. Transferul propriu-zis al proprietății către conducerea economică a întreprinderii se efectuează după emiterea unui certificat de proprietate, încheierea unui contract și semnarea unui act de acceptare și transfer de proprietate. Proprietatea este transferată de la deținătorul de sold al proprietății orașului (sau deținătorul de sold anterior) în bilanțul întreprinderii.

Dreptul de gestiune economică încetează pe motivele și în modul prevăzut pentru încetarea drepturilor de proprietate, precum și în cazurile de sechestru sau redistribuire legală a proprietății de către proprietar (de exemplu, în timpul reorganizării sau lichidării unei întreprinderi) . O întreprindere de stat (municipală) își păstrează dreptul de a administra proprietatea atunci când proprietarul se schimbă.