Idee de afaceri: cum să deschizi o afacere care închiriază un apartament. Ce afacere sa deschizi intr-o zona rezidentiala

Afacerea de cumpărare și vânzare de apartamente este cea mai profitabilă procentual după sectorul real al economiei. Principalul său avantaj este natura pasivă a venitului. Un dezavantaj semnificativ este riscurile mari. Cu toate acestea, dacă analizați corect piața și evaluați corect gradul de fiabilitate al dezvoltatorului, riscul poate fi minimizat.

Piața construcțiilor din marile orașe rusești se dezvoltă aproximativ cu aceeași intensitate. Capitala diferă aici datorită pragului ridicat de intrare (prețul apartamentelor este mult mai mare). O atenție deosebită merită orașe precum Soci, care în 2012-2014 au cunoscut un adevărat boom în construcții datorită unei infuzii uriașe de investiții.

Restul Rusiei se deplasează încet de-a lungul șinelor și principalele previziuni economice sunt similare.

Am luat-o pe Samara din mai multe motive:

1. Aceasta este o regiune.
2. Acesta este un oraș de peste un milion.
3. Acesta este un oraș cu un volum anual mare de punere în funcțiune a locuințelor.
4. Iar ultimul punct important este că autorul locuiește aici, ceea ce înseamnă că a avut ocazia să exploreze această temă fertilă cu ochii și picioarele sale.

Cu doar câțiva ani în urmă, achiziționarea unui obiect în faza de construcție și revânzarea lui după punerea lui în funcțiune, în medie un an mai târziu, a făcut posibilă primirea a aproximativ 15%-20% din costul unui apartament în economie și mijloc. -segmente de pret. Nici un alt tip de venit pasiv nu ar putea aduce o asemenea profitabilitate.

Astăzi, cei care vor să facă bani din diferența de cost al clădirilor noi încă adaugă acest 15-20% și adesea își vând cu succes casa. Totuși, inovațiile din Codul Fiscal (într-o măsură mai mică) și volumul crescut de locuințe introduse pe piață (într-o măsură mai mare) amenință să reducă mult acest tip de venituri pentru revânzători.

Din 2010, în Samara, precum și în alte orașe mari, au fost implementate proiecte de anvergură pentru dezvoltarea teritoriilor cu locuințe de clasă economică. Folosind Samara ca exemplu, acestea sunt Proiectul Koshelev de la marginea de nord a orașului și Orașul de Sud de la marginea de sud. Pe lângă aceste proiecte de anvergură, case noi sunt construite anual în alte zone ale orașului (Volgar, facilități SOFZHI (Fondul regional de locuințe și ipotecare Samara), clădiri cu mai multe etaje pe luminițele 5 și 6, strada Tashkentskaya etc.)

Împrumuturile ipotecare fac posibilă satisfacerea nevoilor de locuințe ale rezidenților, datorită cărora rata accesibilității locuințelor în rândul rușilor a crescut.

Un exemplu tipic de câștig de bani din cumpărarea și vânzarea de clădiri noi

Vânzare de la dezvoltator decembrie 2016. Apartament cu 2 camere într-o clădire cu 5 etaje, suprafață 47 mp, preț 1.620.000 de ruble. Termen limită: 1 iunie 2017

În aprilie 2017 (după 5 luni), revânzătorul vinde acest apartament pentru 2.165.000 de ruble cu o licitație de până la 50.000 - 60.000 de ruble. Venitul său personal pentru aceste șase luni din această tranzacție va fi de 485.000 de ruble.

Alegerea unui obiect de investiție

Să presupunem că avem 1,5 milioane de ruble pe care dorim să le investim într-un apartament cu 1 dormitor într-o clădire nouă în scopul revânzării.

Pentru a face acest lucru, trebuie să analizăm piața imobiliară pentru a selecta un obiect pe care îl putem vinde rapid și profitabil.

Întrucât una dintre zonele în curs de dezvoltare are până la 3 etaje, iar a doua are clădiri de 5-10 etaje. Apoi vom stabili restricții privind numărul de etaje.

Obiect de investiție propus: apartament cu 1 cameră - clădire nouă până la 1,5 milioane de ruble.

Pe baza acestei mini-cercetari, putem concluziona că în primul raion există mult mai multe oferte la această categorie de preț. În același timp, apartamentele sunt deja puse în vânzare de la persoane fizice. În al doilea sector, numărul ofertelor de pe piețele secundare și primare nu diferă mult.

În același timp, după cum se știe, oamenii cumpără în principal locuințe pe baza preferințelor personale de a locui într-un anumit loc. Dacă a trăit toată viața, să zicem, în regiunea Kirov, va căuta un apartament acolo sau într-o direcție similară. De aceea, constructorii își plasează bannerele publicitare în zonele în care locuiește publicul țintă. În același timp, există și excepții care doar confirmă regula.

Un exemplu de activitate de cumpărare estimată pe o hartă a orașului în funcție de district:

Harta activității de achiziție pe regiune.

Primul punct al noii dezvoltări este marcat cu un pătrat roșu, iar „zona de habitat” a potențialilor cumpărători este marcată cu un cerc roșu.

În al doilea caz, în consecință, punctul de dezvoltare nouă este marcat cu un pătrat negru, iar locul de reședință al clienților este marcat cu un cerc negru.

Atunci când alegeți obiecte de investiții, este recomandabil să luați în considerare următoarele puncte:

• Fiabilitatea dezvoltatorului
• Atractivitatea proprietății pentru potențialii cumpărători
• Numar de oferte similare

Fiabilitatea dezvoltatorului

Nu sunt oameni întâmplători care intră în afacerea de construcții. Implementarea proiectelor la scară largă este posibilă dacă există fonduri mari (proprii sau împrumutate), dezvoltatorul are experiență și documente de autorizare.

De regulă, firmele de construcții operează deja pe piață de câțiva ani și este posibil să aflăm ce obiecte au construit și cu ce succes.

Dacă compania este nouă, atunci ar trebui să aflați cine este fondatorul companiei și la ce proiecte a participat persoana respectivă. Dacă numele șefului firmei a fost menționat în legătură cu obiecte neterminate scandaloase, ar fi rezonabil să refuzi achiziția, chiar dacă prețul apartamentului este foarte atractiv.

Prețul mic al apartamentului și timpul de livrare rapid ar trebui să te alerteze.

La rândul său, participarea dezvoltatorului la programe finanțate de la bugetul federal (locuințe pentru personal militar, pentru familii tinere etc.), un număr suficient de obiecte finalizate, băncile care participă la împrumuturi pentru clădiri noi pot servi drept semn bun.

Înainte de a cumpăra, asigurați-vă că ați citit documentația de autorizare: certificat de teren, autorizație de construire, declarație de proiect.

Un exemplu care poate fi alarmant:

• Apartamentul se vinde semnificativ mai mic decat ofertele similare de pe piata.
• Autorizația de construire a fost primită încă din 2010 și a fost prelungită de atunci.
• Construcția pe șantier fie nu a început, fie se execută cu întârzieri uriașe.
• Numele fondatorului a fost menționat în legătură cu obiectele neterminate.

Un exemplu de obiect cu o probabilitate mare de construcție neterminată sau punere în funcțiune întârziată.

Atractivitatea proprietății pentru potențialii cumpărători

Facilitatea poate fi construită de un dezvoltator de încredere (inclusiv structuri guvernamentale sau semi-guvernamentale, operatori de credite ipotecare), are un cost scăzut și poate fi construită cu fonduri guvernamentale sau regionale, de exemplu, pentru a reloca oamenii din locuințe dărăpănate. Cu toate acestea, în cele din urmă, au atractivitate foarte scăzută pentru cumpărători: nu au infrastructură socială, sunt construite din materiale slabe ieftine și sunt situate în zone foarte îndepărtate.

Microdistrictul Ozerny a devenit un astfel de exemplu în raport cu Samara. A fost construit simultan cu proiectul Koshelev, a constat din clădiri similare cu 3 etaje și, în comparație cu Koshelev, a fost situat mult mai aproape, în districtul Kuibyshevsky.

Cu toate acestea, după construirea instalației, a devenit clar că aici nu va exista infrastructură, erau puțini locuitori, iar casele își pierdeau foarte repede aspectul inițial. Drept urmare, apartamentele de aici se vând după 7 ani mai ieftin decât prețul inițial și pentru o perioadă lungă de timp.

Un exemplu de apartament low-market pe piața Samara.

Numărul de oferte similare de pe piață

Dezvoltarea masivă poate duce la o ofertă excesivă de propuneri similare. Drept urmare, pentru a vinde un obiect, trebuie să-i reduceți valoarea, ceea ce înseamnă că nu veți putea câștiga bani din revânzare.

O varianta ideala ar fi sa cumperi un apartament la pret mic intr-un imobil cu mai multe sectiuni in zonele centrale ale orasului de la un dezvoltator de incredere. Nu este surprinzător că astfel de apartamente sunt luate rapid de către revânzători.

Vanzarea unui apartament: etape de vanzare, riscuri si taxe

Nu utilizați serviciile agenților imobiliari atunci când vindeți un apartament. Sarcina lor este să vă convingă să reduceți prețul pentru vânzarea sa rapidă și să primiți o recompensă pentru faptul de vânzare (agenții imobiliari includ adesea costul serviciilor lor în prețul proprietății). Adevarul este ca daca pretul este mic, atunci apartamentul se va vinde in scurt timp.

Serviciile de asistență în tranzacții pentru un vânzător care a citit cel puțin o dată legile relevante și reprezintă etapele de cumpărare și vânzare de bunuri imobiliare nu au nicio valoare.

Pe lângă apartamentul tău, agenții imobiliari caută încă 5-10 apartamente în aceeași zonă și nu ar trebui să speri că agenții imobiliari vor încerca să-ți vândă proprietatea cu un zel deosebit. Adesea reprogramează afișările către clienți la un moment mai convenabil pentru ei, uită să actualizeze anunțul de pe panourile de mesaje (toți suntem oameni!) etc.

Deci, cumpărătorului i-a plăcut apartamentul tău și este gata să-l cumpere. Ce pași ar trebui să parcurgeți împreună pentru ca el să devină proprietarul apartamentului și să primiți profitul mult așteptat?

1. Semnarea unui contract de gaj (chitanță) și primirea unui depozit pentru vânzarea unui apartament. Prin aceste acțiuni, părțile demonstrează seriozitatea intențiilor lor de a finaliza tranzacția. Cumpărătorul, de regulă, cere să-i arate documente sau copii ale unui pașaport, un certificat de proprietate, un plan cadastral, certificate de absență a datoriilor la facturile de utilități, un pașaport al dispozitivelor de contorizare (dacă este instalat), un acord DDU, un act de acceptare și transfer al obiectului.
2. Încheierea unei tranzacții, întocmirea și semnarea unui contract de cumpărare și vânzare. Până la încheierea contractului, vânzătorul furnizează un extras din Registrul Unificat de Stat și o procură pentru dreptul de a vinde de la soț, dacă apartamentul a fost achiziționat în timpul căsătoriei.
3. Transfer de bani.
4. Înregistrarea acordului la MFC.
5. Obținerea unui certificat de proprietate (extrase din Registrul Unificat de Stat).

Etapele finalizării unei tranzacții de cumpărare și vânzare folosind fonduri ipotecare.

1. Cumpărătorul transferă garanția în baza contractului de garanție semnat și face o evaluare a proprietății.
2. Ii dai copii dupa pasaportul cadastral, pasaportul tau, certificat de proprietate, contract pt.
3. În termen de 5 zile, banca evaluează proprietatea și invită cumpărătorul să semneze un contract de împrumut.
4. În aceeași zi, când cumpărătorul semnează contractul de împrumut, vii la bancă, primești avansul și scrii o chitanță.
5. După aceasta, banca emite banii împrumutului în numerar, iar tu și cumpărătorul îi depuneți într-o cutie de valori.
6. Mergeți să înregistrați contractul de cumpărare și vânzare fie prin Banca, fie prin MFC.
7. După ce primește un pachet de documente înregistrate de la MFC, vânzătorul le aduce la Bancă și ia banii din seif.

Subestimarea costului apartamentului în contract

Evaziunea fiscală este practicată de 99% dintre proprietarii care au achiziționat imobile în faza de construcție cu scopul revânzării ulterioare a acestuia. În caz contrar, întregul punct de revânzare va fi pierdut.

Acest lucru se face prin subestimarea costului în contractul de cumpărare și vânzare a apartamentului.

Evaziunea fiscală este practicată de 99% dintre proprietarii care au achiziționat imobile în faza de construcție cu scopul revânzării ulterioare a acestuia. În caz contrar, întregul punct de revânzare va fi pierdut.

Exemplu: un apartament este vândut la un preț de 1.600.000 de ruble. Contractul precizează suma de 1.300.000 de ruble - prețul pentru care au fost achiziționate apartamentele de la dezvoltator. Potrivit documentelor, proprietarul vinde apartamentul la același preț cu care l-a cumpărat, ceea ce înseamnă că nu trebuie să plătească 13% din 300.000 de ruble la fisc.

Cumpărătorul suferă de această schemă dacă vinde proprietatea mai devreme decât după 5 ani. Dacă se întâmplă acest lucru, atunci trebuie fie să plătească impozit pe diferența de preț, fie, ca și vânzătorul anterior, să indice o sumă mai mică în contractul de vânzare.

Băncile oferă cumpărătorului un credit ipotecar conform unei scheme care reduce costul apartamentului în felul următor:

• Acordul principal de cumpărare și vânzare specifică costul apartamentului, de exemplu, 1.000.000 de ruble, valoarea avansului este de 100.000 de ruble, iar suma împrumutului este de 900.000 de ruble. 900.000 este calculat din valoarea estimată, care trebuie să fie de cel puțin 1.300.000 de ruble - prețul real al apartamentului de pe piață.
• În același timp, acordul preliminar de cumpărare și vânzare prevede că costul apartamentului este de fapt de 1.300.000 de ruble, avansul este de 400.000, iar suma împrumutului este de 900.000 de ruble.
• Acordul de mai jos conține o clauză conform căreia, prin acordul părților, costul apartamentului din contractul principal de cumpărare și vânzare va fi de 1.000.000 de ruble.

Cu toate acestea, există riscuri pentru vânzător. Dacă cumpărătorul depune la organele fiscale un acord preliminar de cumpărare și vânzare a unui apartament cu valoarea reală specificată pentru a primi o deducere, vânzătorul va trebui să plătească un impozit de 13% pe fondurile primite la vânzarea proprietății.

Cum să faci bani revând un apartament dacă nu ai destui bani

Anterior, doar cei care aveau aproximativ 1,5 -2 milioane de ruble în numerar sau într-un cont bancar puteau câștiga bani din cumpărare și vânzare. Astăzi, datorită unui astfel de instrument precum ipoteca, oportunitatea unui venit pasiv suplimentar a apărut pentru aproape toți cei care au o formă oficială de venit și o sumă gratuită în valoare de 200.000 - 500.000 de ruble.

Disponibilitatea creditelor ipotecare a permis să apară pe piață o altă categorie de revânzători: vânzători-împrumutați.

Schema muncii lor:

Un apartament este achiziționat cu ipotecă pe piața primară cu un avans cu scopul de a-l vinde un an mai târziu la un preț umflat. Pe parcursul unui an, suma fie este rambursată pentru o perioadă lungă de timp (dacă există o astfel de posibilitate), fie vândută, fiind gajată. Băncile efectuează fără probleme această procedură, mai ales dacă avansul viitorului cumpărător acoperă integral datoria rămasă către prima bancă.

Ei plătesc dobândă pentru anul, dar suma totală a venitului poate acoperi aceste cheltuieli.

Exemplu . Prețul unui apartament de la un dezvoltator de încredere este de 1.000.000 de ruble cu finisare brută. Plata inițială este de 200.000 de ruble. Împrumut pe 20 de ani cu o rată a dobânzii de 10,9. Suma plăților lunare va fi de 8.200 de ruble. Suma plătită pentru anul va fi de 98.400 de ruble. Suma de rambursare a datoriei principale este de 12.000 de ruble, soldul datoriei către bancă este de 998.000 de ruble. După punerea în funcțiune a casei, apartamentul este vândut la prețul de 1.300.000 de ruble. Calculăm profitabilitatea: 1.300.000 – 998.000 – 98.400 = 203.600 de ruble. Acesta este venitul pe care îl puteți obține. În termeni de o lună, aceasta nu este atât de mult: aproximativ 17.000 de ruble. Cu toate acestea, aceasta este o formă de venit absolut pasivă, cu riscuri minime.

Dacă doriți să vindeți proprietatea la un preț mai mare, puteți efectua reparații minore - tencuieli pereților, cablaje electrice. În acest caz, costurile vor fi de aproximativ 20.000 de ruble (gips) + 10.000 de ruble (cablare electrică). Aceasta nu este o cheltuială atât de mare, dar un astfel de apartament are mai multe șanse să atragă cumpărători, iar prețul său poate fi de la 1.350.000 de ruble la 1.400.000 de ruble.

Afacerea de închiriere a fost și rămâne populară de mulți ani, deoarece mulți oameni nu au posibilitatea de a cumpăra locuințe, iar companiile caută să reducă nivelul investițiilor unice în activități de dezvoltare. Gama de obiecte care pot fi puse la dispoziție spre închiriere este în continuă creștere: în acest moment puteți chiar închiria lucruri precum patine cu rotile, schiuri etc. - tot ceea ce nu este în căutare constantă, dar este un obiect de utilizare sezonieră.

Cu toate acestea, cea mai comună opțiune este închirierea unei proprietăți. Pentru a obține un anumit venit din punerea la dispoziție a unui anumit spațiu pentru închiriere, este necesar să se țină cont de o serie de nuanțe care vor fi discutate în acest articol.

Este necesar să înțelegeți că imobilele sunt de obicei clasificate în 3 grupe - terenuri, locuințe și spații nerezidențiale. Cele mai comune tipuri de servicii de pe această piață sunt furnizarea de locuințe închiriate și spații nerezidențiale.

Dintre proprietățile nerezidențiale, imobilele comerciale sunt de obicei închiriate. În același timp, toate agențiile de analiză de renume identifică următoarele tipuri:

• camere de birou;
• comercial;
• depozit;
• industrial.

În plus, unele organizații închiriază un tip separat de spații - categoria „în scopuri speciale”. Aici sunt alocate clădiri pentru grădinițe, școli, spitale, biserici etc.

Pe lângă proprietăți imobiliare, puteți închiria terenuri, foișoare, echipamente, mașini, echipamente speciale, inventar și multe altele. Cu toate acestea, aceasta este o formă de afaceri mai rară și mai complexă.

Care este cea mai bună afacere?

Dacă vorbim despre imobiliare rezidențială, costul mediu al unui apartament cu o cameră la 10-15 minute de metrou într-o zonă rezidențială din Moscova va costa 5-6,5 milioane de ruble. În același timp, prețul mediu de închiriere pentru astfel de camere este de aproximativ 25-30 de mii de ruble. Ca urmare, la calcul, se poate obține că perioada minimă de rambursare pentru un apartament cu o cameră va fi aproximativ 15 ani.

Prin urmare, această opțiune nu poate fi numită foarte profitabilă din punct de vedere investițional: singurul caz în care acest lucru poate plăti cu adevărat este atunci când locuința este moștenită.

Dacă vorbim despre spațiile de birouri, acestea sunt ceva mai scumpe decât cele rezidențiale, deoarece amplasarea lor ar trebui să fie în locuri mai accesibile, iar suprafața lor este mai mare. La Moscova, un mic spațiu de birouri va costa 6,5-7,5 milioane de ruble, cu condiția ca suprafața să fie de aproximativ 60-70 de metri pătrați. În acest caz, tariful de închiriere se va calcula pe 1 metru pătrat.

Potrivit agenției Knight Frank, la sfârșitul anului 2015, tariful de închiriere pentru birourile de clasa A era de aproximativ 25 de mii de ruble, iar pentru birourile de clasa B - aproximativ 15 mii de ruble pe an. În consecință, perioada maximă de rambursare va fi aproximativ 8 ani.

Spațiile de vânzare cu amănuntul sunt chiar mai profitabile de închiriat decât spațiile de birouri - perioada lor de rambursare este 5-6 ani. Dar există o limitare importantă: pentru astfel de imobile, locația este unul dintre factorii cheie. Localul trebuie amplasat într-o zonă centrală, într-o zonă cu trafic ridicat. În sfârșit, trebuie să fie bine executat.

În general, imobilele comerciale sunt inferioare imobiliarelor rezidențiale doar într-un singur parametru: nivelul de risc, deoarece depinde de situația economică a țării și a unui anumit oraș.

Pentru a afla de unde să începeți și cum să desfășurați astfel de activități, urmăriți următorul videoclip:

Cum să organizezi o astfel de afacere de la zero?

1. În primul rând, trebuie să găsești un spațiu potrivit pentru închiriere. În cazul moștenirii spațiului de locuit, procedura va începe cu întocmirea documentelor care confirmă că întreprinzătorul este proprietarul imobilului.
2. În situația de căutare a unui sediu gata făcut, cel mai bine este să apelați la serviciile agențiilor profesionale care vă vor ajuta la evaluarea costului real al locuințelor sau al bunurilor imobiliare comerciale: un om de afaceri fără experiență poate calcula greșit cu ușurință.
3. În continuare, trebuie să completați documentația necesară pentru proprietate. Dacă acesta este un imobil comercial și intenționați să îl închiriați unor organizații speciale (de exemplu, cei care lucrează în industria de catering), trebuie să aveți grijă să obțineți permise și concluzii suplimentare de la anumite servicii.
4. După completarea documentației inițiale, este necesar să se efectueze reamenajări și reparații: în cazul imobilelor rezidențiale, este important să achiziționați un anumit set de mobilier și electrocasnice, deoarece apartamentele în care puteți locui imediat după mutare pot fi oferit la un cost mai mare. În cazul imobilelor comerciale, este important să se concentreze pe creșterea spațiului liber și pe posibilitatea de reamenajare ulterioară pentru a se potrivi nevoilor clientului.

În practica rusă, mulți oameni închiriază imobile rezidențiale fără a încheia un contract - acest lucru le permite să scape de impozitul pe venitul personal de 13% și să reducă perioada de rambursare. Cu toate acestea, acest lucru este asociat cu anumite riscuri - în special, cele asociate cu lipsa de încredere a clienților. Așadar, atât în ​​cazul imobilelor nerezidențiale, cât și a celor rezidențiale, este necesară oficializarea relației cu chiriașul.

Unde să cauți clienți?

Găsirea clienților prin opțiunile standard de publicitate (plasarea reclamelor în locuri publice sau în presa scrisă) nu este eficientă în cadrul afacerii de închiriere. Publicitatea poate fi realizată prin intermediul rețelelor sociale (acest lucru este valabil mai ales pentru situația închirierii imobiliare rezidențiale) - aici efectul „gura în gură” va funcționa.

În plus, postarea pe site-uri tematice și forumuri este potrivită. Pentru spațiile de vânzare cu amănuntul, în special cele situate în centre comerciale, este posibilă afișarea unui semn „de închiriere” cu numărul de telefon al proprietarului. Acest lucru va extinde cercul de clienți potențiali la toți vizitatorii centrului comercial.

În cele din urmă, există 2 modalități mai destul de eficiente de a găsi clienți - menținerea unui site web tematic sau blog cu publicitate discretă a serviciilor în calitate de proprietar, precum și distribuirea de broșuri și cărți de vizită.

Costuri necesare

Dacă un antreprenor se va angaja într-o astfel de afacere, el trebuie să înțeleagă că printre principalele elemente de cost este necesar să se includă costurile de reamenajare: în acest caz, clienții sunt gata să încheie contracte de închiriere la tarife mult mai mari (diferența poate fi de până la o dată și jumătate). Acest lucru se întâmplă deoarece după reamenajare, procentul de suprafață utilă crește cel mai adesea, în plus, camera poate fi schimbată pentru a se potrivi propriilor nevoi.

Dintre costuri mai trebuie evidențiate:

• Cheltuieli pentru construirea sau achiziționarea de spații.
• Costul serviciilor unui specialist care poate estima prețul de piață al bunurilor imobiliare.
• Cheltuieli pentru întreținerea și securitatea spațiilor.
• Costuri pentru energie electrică, alimentare cu apă etc.

Stânci subacvatice

Unul dintre capcane este determinarea investiției optime de bani. Adesea, antreprenorii fără experiență evaluează incorect valoarea unei anumite locații, investind astfel în obiecte nelichide, pierzând o sumă mare de bani.

În plus, este important să acordați atenție legalității afacerii, schimbărilor în legislație și procesului de documentare (în primul rând, acest lucru se aplică bunurilor imobiliare comerciale).

Vă rugăm să rețineți că legislația fiscală în afacerile de închiriere este în continuă schimbare.

La calcularea costurilor și a nivelului de rambursare, este necesar să se determine mai multe opțiuni de dezvoltare - optimiste, cele mai realiste și pesimiste pentru a determina perioada aproximativă de rambursare a obiectului, precum și faptul de a diversifica riscurile. Este imperativ sa ai si alte surse de venit pentru a te asigura de o situatie de lipsa de bani.

Avantaje și dezavantaje ale acestei zone

Acest tip de afacere, ca și altele, are o serie de avantaje și dezavantaje care decurg din caracteristicile sale. Printre dezavantaje, cel principal poate fi evidențiat - căutarea unui chiriaș poate dura mai multe luni (aceasta se aplică în primul rând instalațiilor industriale și imobilelor de vânzare cu amănuntul în locuri impracticabile). Drept urmare, nici măcar un preț ridicat de închiriere nu va putea compensa costurile financiare pe care locatorul va trebui să le suporte pe toată perioada de nefuncționare.

Printre dezavantaje se numără și:

• o perioadă de rambursare destul de lungă;
• nivel nu foarte ridicat de profitabilitate;
• nivel ridicat al costurilor inițiale.

În această situație, singura opțiune rațională este achiziționarea proprietății lichide (una pentru care există întotdeauna un anumit nivel de cerere). Pentru a face acest lucru, este important să aveți o bună înțelegere a acestui domeniu sau să căutați serviciile unui specialist.

Printre avantajele afacerii se numără:

• contracte pe termen lung pe o perioadă de un an sau mai mult;
• nivel stabil al profitului;
• venitul va fi primit de locator în mod constant;
• natura pasivă a obținerii unui profit (proprietarul nu trebuie să depună niciun efort după semnarea unui acord cu chiriașul);
• posibilitatea de a organiza o afacere fără înregistrarea ca persoană juridică.

Astfel, afacerea de închiriere este o zonă destul de atractivă pentru a câștiga bani. Cu toate acestea, cel mai bine este să-l combinați cu alte surse de venit pentru a vă asigura de posibile riscuri.

Asa de. Sunteți fericitul proprietar al unui apartament de la primul etaj. Dacă nu intenționați să locuiți în acest apartament, atunci puteți începe să câștigați bani din el. Cel mai simplu lucru este să-l închiriezi. Dar vă sugerăm să luați în considerare alte opțiuni și să folosiți acest apartament pentru afaceri. Acest lucru va necesita unele investiții - dar nivelul veniturilor este mult mai ridicat. Pentru a face acest lucru, va trebui să transferați apartamentul din rezidențial în nerezidenţial. După ce apartamentul este decorat, puteți începe renovarea. Primul lucru pe care trebuie să-l faci este o intrare separată. Este foarte bine dacă unele dintre ferestre și balcon sunt orientate pe partea opusă față de intrarea principală - acest lucru va simplifica procesul de renovare și nu va deranja pe alți rezidenți. Și nici nu vă gândiți să economisiți bani la o intrare separată - indiferent de tipul de afacere pe care îl alegeți, este inacceptabil ca clienții să intre prin intrarea comună din față. Renovările interioare pot fi amânate până când stabiliți pentru ce tip de afacere veți folosi apartamentul.

Am colectat informații pentru dvs. și vă oferim cele mai comune zone de afaceri pentru care sunt utilizate apartamentele de la parter.

• Cea mai comună destinație este coaforul. Chiar și un apartament cu o cameră este potrivit pentru asta, dacă camera este suficient de mare pentru a găzdui mai mulți meșteri. Puteți folosi toate camerele și chiar și balconul dacă îl izolați și îl dotați.

• A doua destinație nu mai puțin obișnuită este magazinul alimentar. Dar aici există mai multe nuanțe. În primul rând, un magazin are nevoie de cel puțin un apartament cu trei camere pentru a oferi o gamă normală de mărfuri. De asemenea, dacă în zonă sunt multe magazine sau există un supermarket mare, s-ar putea ca veniturile să nu fie atât de mari pe cât plănuiești. Daca vrei doar sa deschizi un magazin la parter si cauti un apartament in acest scop, alege zone in care sunt putine magazine alimentare pentru un numar mare de cladiri rezidentiale. Atunci magazinul tău va fi la mare căutare și va aduce profituri bune.
• Alternativ, puteți deschide un magazin de orice tip: produse chimice de uz casnic, papetărie, florărie etc. Alegerea vă aparține. Dacă ai vândut deja mărfuri în orice zonă și ai stabilit legături cu furnizorii, logic ar fi să deschizi un magazin cu un produs care îți este familiar.

• A treia cea mai populară zonă de afaceri care poate fi amenajată la parter este o farmacie. Apartamentul cu o cameră este de asemenea potrivit aici. La urma urmei, o farmacie nu necesită multe camere, deoarece mărfurile nu ocupă mult spațiu.

• O altă opțiune pentru direcția afacerilor este o sucursală bancară. Această opțiune are propriile sale nuanțe. Locul ar trebui să fie destul de aglomerat și vizibil de departe, deoarece nu are rost să deschizi o sucursală bancară într-un colț întunecat. Și deși acești indicatori sunt importanți pentru primele trei domenii de activitate, dacă oamenii vin în orice colț al magazinului când au nevoie de alimente și acesta este situat în apropierea locuinței lor, atunci sucursala băncii ar trebui să fie vizibilă. Încă un punct - pentru o sucursală bancară vei avea nevoie și de un apartament cu trei camere, cel puțin. Și dacă în primele trei variante poți fi proprietarul unei afaceri. apoi în cazul unei bănci – doar locatorul. Există mai puțin profit - dar sunt și mai puține dureri de cap.
• Apartamentul renovat poate fi inchiriat si ca birou. O opțiune pentru a câștiga bani este și închirierea, dar închirierea spațiilor nerezidențiale este mult mai mare decât spațiile rezidențiale și, în consecință, profitul tău va fi mai mare.

• Una dintre variantele profitabile este deschiderea unei cafenele. Această opțiune va aduce profituri bune dacă organizați totul corect. Cu toate acestea, este posibil să aveți probleme cu rezidenții vecini ai casei și cu aprobarea acestei linii de afaceri în autoritățile competente. Prin urmare, fă-ți cafeneaua cât mai liniștită din punct de vedere al atmosferei, de exemplu o cafenea sau mini pizzerie. În orice caz, nu este recomandat să vinzi alcool într-un astfel de loc, cu atât mai puțin să transformi cafeneaua într-o fabrică de bere.

Indiferent de opțiunea de afaceri pe care o alegeți, nu vă fie teamă să începeți. Ai deja imobiliare și poți câștiga bani cu el. Și dacă niciuna dintre opțiunile propuse nu vă atrag, vizitați site-ul nostru în secțiunea în care tinerii oameni de afaceri o postează pe ale lor și, poate, aici vă veți găsi afacerea ideală.

Cumpărarea unui imobil nu este doar o modalitate de a economisi propriile economii, ci și o oportunitate de a câștiga bani din ele prin revânzarea sau închirierea. Acesta este unul dintre activele lichide și unice. Există două aspecte principale care îi ghidează pe oamenii de afaceri care investesc în imobiliare: dorința de a-și economisi banii în fața inflației și dorința de a-și crește veniturile prin revânzarea sau închirierea imobilelor.

• Avantaje și dezavantaje ale închirierii unui apartament
• Cât de mult poți câștiga prin închirierea unui apartament?
• Locul contează
• Clădire nouă sau construcție secundară - ce să alegi?
• Apartamente de inchiriat zilnic
• Ce acte sunt necesare pentru a închiria un apartament?

Avantaje și dezavantaje ale închirierii unui apartament

Achiziționarea unei locuințe în scopul închirierii în continuare este cea mai comună tranzacție de investiții. Nu veți putea face bani rapid dintr-o astfel de operațiune; venitul mediu de închiriere este de 3,5-5% pe an din costul apartamentului. Dar aceasta este o investiție promițătoare și pe termen lung; în timp, puteți muta copiii adulți aici sau o puteți vinde în scopul construirii unei case de țară. Desigur, închirierea unui apartament necesită unele bătăi de cap: trebuie să cauți în mod constant chiriași, să întreții apartamentul și să faci reparații cosmetice.

Înainte de criza din 2008-2010. numărul tranzacțiilor de „investiții”, asociate ulterior cu obținerea de venituri, s-a ridicat la aproximativ o treime din toate tranzacțiile de pe piața rusă. Treptat, ponderea lor a scăzut la 20%, iar în prezent este de 15%. În același timp, a crescut numărul investitorilor pe termen lung care achiziționează imobile pentru viitor.

Investirea banilor în achiziționarea de imobile este un proiect pe termen lung, dar mai fiabil decât un depozit bancar. Un depozit bancar poate fi plasat la 10-12% pe an în ruble, dar trebuie luate în considerare și posibilele riscuri: recent au existat multe bănci falimentare. Băncile cu o reputație solidă oferă dobânzi scăzute.

Cât de mult poți câștiga prin închirierea unui apartament?

Să aruncăm o privire la tabel, care demonstrează clar veniturile din chirie:

Opțiuni de apartament	Cost apartament	Venituri din chirie pe lună, în ruble	Venituri din chirie pe an, în ruble
Cameră	800 000	7 000	84 000
Apartament 1 camera	1 900 000	14 000	168 000
Apartament 2 camere	2 700 000	18 000	216 000
Apartament 3 camere	3 500 000	22 000	264 000

Dar, pe lângă venituri, există și cheltuieli fixe - acestea sunt: ​​reparații apartamente, chirie și facturile de utilități (dacă acestea nu sunt incluse în chirie), asigurări și impozit pe venit.

Opțiuni de apartament	Chiriile și facturile de utilități pe an, în ruble	Impozit (13% din chirie)	Redecorarea	Asigurare	Cheltuieli totale pe an
Cameră	24 000	10 920	6 000	3 200	44 120
Apartament 1 camera	30 000	21 840	12 000	7 600	71 440
Apartament 2 camere	42 000	28 080	24 000	10 800	104 800
Apartament 3 camere	60 000	34 320	36 000	14 000	144 320

Rentabilitatea și perioada de amortizare sunt afectate de mărimea investiției inițiale în imobiliare, reparații, precum și de distanța față de nodurile de transport. Perioada de rambursare pentru apartamentele achiziționate din banii tăi este mai mare de 10 ani, iar cele luate pe un credit ipotecar sunt chiar mai lungi. Dintr-un apartament cu o cameră puteți primi până la 96 de mii de ruble pe lună.

Opțiuni de apartament	Costul apartamentului, în ruble	Venitul net, în ruble	Venit in %
Cameră	800 000	39 880	4,98%
Apartament 1 camera	1 900 000	96 560	5,08%
Apartament 2 camere	2 700 000	111 120	3,88%
Apartament 3 camere	3 500 000	119 680	3,42%

Locul contează

Chiriașii, și în special străinii, nu sunt interesați de locația istorică a apartamentului, ci de bunele legături de transport și de disponibilitatea serviciilor necesare. Dacă nu aveți fonduri pentru a cumpăra un apartament în Moscova, atunci puteți începe să cumpărați un apartament în regiunea Moscovei. Venitul din chirie dintr-un astfel de apartament va fi cu 10-15% mai mic decat in capitala, dar se vor cheltui cu 50% mai putini bani pentru achizitionarea apartamentului.

Prețul apartamentelor și, în consecință, costul chiriei pentru locuințele situate în apropierea stațiilor de metrou și a stațiilor de cale ferată cresc brusc. Merită să urmăriți construcția de noi linii de metrou și să cumpărați acolo apartamente pentru închiriere. În Moscova, apartamentele din zonele din afara șoselei de centură a Moscovei, unde ajunge metroul, cresc brusc prețul. De exemplu, în Mytishchi, costul de cumpărare și închiriere de locuințe a crescut cu 30%.

Fără a pierde, va exista și opțiunea de a cumpăra locuințe în zonele apropiate aeroporturilor. La costuri nu atât de mari, astfel de apartamente aduc un venit stabil.

Clădire nouă sau construcție secundară - ce să alegi?

Atunci când cumpărați o locuință pentru închirierea ulterioară, trebuie să luați în considerare două lucruri: cât timp va dura să rambursați investiția și cât va costa locuința în viitor. Dacă puneți problema rentabilității fondurilor în prim-plan, atunci trebuie să cumpărați locuințe vechi.

Majoritatea ofertelor de pe piata apartamentelor sunt apartamente de constructie veche. Și cererea pentru ele este destul de mare; închirierea unui apartament la un preț mai mic este mai profitabilă decât plata pentru închirierea unui apartament. Deși există și o cerere pentru ele, unii vor să locuiască în case și apartamente nou construite, pline cu mobilier și electrocasnice moderne.

Apartamentele dintr-o clădire nouă sunt mai scumpe, așa că perioada lor de rambursare va fi mai lungă. Dar, în același timp, închirierea într-o clădire nouă va costa mai mult. Dacă un apartament este achiziționat pe piața primară, se recomandă cumpărarea lui de la un dezvoltator mare care are experiență în dezvoltarea comercială, precum și programe comune de creditare ipotecară cu băncile de stat. Dezvoltatorul vinde apartamente în conformitate cu legea federală FZ-214.

Așadar, ați achiziționat un apartament și v-ați hotărât să-l renovați. Una dintre principalele greșeli pe care le fac proprietarii este să renoveze un apartament de clasă economică cu o renovare de clasă business. Crede-mă, chiriașii nu vor aprecia acest lucru și vei cheltui destul de mulți bani. Apartamentele de clasă business sunt o altă problemă, ele trebuie să fie echipate cu mobilier scump și aici trebuie efectuate renovări de designer.

Apartamente de inchiriat zilnic

Un alt tip de venit este închirierea zilnică a apartamentelor. Astfel de servicii sunt folosite de călătorii de afaceri și de turiști care nu doresc să plătească în plus pentru hoteluri. Cele mai căutate sunt apartamentele din clasa de mijloc, costul pe zi variază între 1,5-3,5 mii de ruble. Închirierea acestei locuințe reprezintă în medie 50%% din volumul total de închiriere. Următoarele cele mai populare apartamente sunt apartamentele de lux, al căror cost de închiriere este de 3,5-6,3 mii de ruble pe lună.

Desigur, această afacere, ca oricare alta, are aspectele sale negative; apartamentul poate rămâne inactiv pentru o perioadă de timp. Dar în perioada toamnă-primăvară, și mai ales de sărbători, imobilele din clasa de mijloc sunt ocupate 100%, iar prețul de închiriere în aceste zile se dublează.

Ce acte sunt necesare pentru a închiria un apartament?

Dupa achizitionarea unei locuinte si efectuarea lucrarilor de renovare, apartamentul trebuie asigurat. Întocmim un contract de asigurare integrală: asigurăm pereții, decorațiunile interioare, bunurile situate în apartament și, bineînțeles, răspunderea civilă (incendiare și incendii din vina rezidenților). Pentru apartamentele care sunt închiriate se aplică un coeficient majorat de 50%. De exemplu, pentru un apartament de la periferia capitalei, evaluat la 7,5 milioane de ruble, plata asigurării va fi de 15 mii de ruble.

Dacă închiriați singur un apartament, trebuie să:

1. Obțineți acordul tuturor proprietarilor și persoanelor înregistrate pentru a închiria apartamentul.
2. Pune un anunț și începe să cauți un chiriaș.
3. Contractul trebuie încheiat pe o perioadă de 11 luni, în care este necesar să se menționeze:

• toate persoanele care vor locui în apartament (faceți copii ale tuturor pașapoartelor);
• cum va fi plătită chiria lunar sau trimestrial;
• cine va plăti facturile la utilități (electricitate, apă etc.);
• reguli de utilizare a aparatelor electrice;
• când proprietarul poate vizita apartamentul etc.

Cei care apreciază timpul pot contacta o firmă de avocatură pentru a întocmi un contract de închiriere; acest serviciu vă va costa 2 mii de ruble.

1. Întocmește un act de transmitere a apartamentului, care indică toate defectele la momentul încheierii contractului.
2. Scrieți chitanțe în care proprietarul indică că a primit banii, iar chiriașului că a primit cheile.

Dacă locuința dvs. este municipală, atunci guvernul de la Moscova vă cere să o înregistrați la Întreprinderea Unitară de Stat. Pentru a face acest lucru, trebuie să contactați „Centrul orașului Moscova pentru locuințe închiriate”, aici trebuie să aduceți: o cerere, acordul tuturor proprietarilor de a închiria apartamentul, un extras din contul personal sau din registrul casei, un social acord de închiriere. Costul serviciului personalului centrului vă va costa 1.600 de ruble. După înregistrare, acordul va fi înregistrat la Întreprinderea Unitară de Stat.

Așadar, în acest articol am încercat să evidențiem toate avantajele și dezavantajele închirierii unui apartament, care apartamente sunt mai bine să le cumpărați pentru închiriere, în ce zone, am mai indicat că această afacere este un proiect pe termen lung și rambursarea ei are loc în câțiva ani, dar proiectul fiabil și lichid, deoarece indiferent de cererea de chirie și de închiriere, aveți în continuare un activ lichid pe care îl puteți folosi în scopuri proprii sau îl puteți vinde.

Munca unui chiriaș de apartament este poate cel mai profitabil tip de activitate antreprenorială. Constă în închirierea locuințelor, iar dacă se dorește, proprietarul spațiului de locuit nu poate face nimic și nu poate investi bani în el. Dar afacerea de închiriere de apartamente va înflori în continuare!

Cum să devii un rentier de succes?

Acest tip de activitate este benefic atât pentru cei care au deja locuințe „în plus”, pe care le pot începe imediat să închirieze, cât și pentru cei care intenționează să o cumpere în mod special. Investițiile sunt minime – cumpărarea unei locuințe și renovarea acesteia se plătește foarte repede, iar profiturile cresc într-un ritm record.

Tot ce aveți nevoie pentru a-l obține este să vă înregistrați oficial afacerea: închirierea apartamentelor necesită plata obligatorie a taxelor (13% din veniturile din chirie) și este mai bine să anunțați singur autoritățile fiscale decât să plătiți amenzi mai târziu. În acest caz, puteți fie să vă înregistrați ca antreprenor individual (de exemplu, dacă vor fi închiriate mai multe apartamente), fie să lucrați ca persoană privată, pur și simplu declarând venit și plătind impozit pe acesta.

Al doilea pas este formalizarea legală a tranzacției în sine cu clientul. Chiar dacă proprietarul are încredere totală în el, contractul este obligatoriu și cel mai bine este să-l întocmești cu un avocat calificat. Acest lucru vă va proteja de orice fraudă și vă va evita pierderile materiale și morale. În ceea ce privește clienții, este de preferat să începeți o afacere prin închirierea de apartamente, închirierea acestora cuplurilor căsătorite (de preferință fără copii), călători de afaceri și vizitatori din țări îndepărtate (mai ales dacă au venit de mult timp) și antreprenori care s-au mutat în orasul proprietarului pentru munca. Toate aceste categorii tratează de obicei bunurile altor persoane cu grijă și sunt dispuse să plătească pentru daunele acesteia.

În plus, închirierea zilnică a apartamentelor pentru petreceri, primirea oaspeților de afaceri și organizarea diverselor evenimente (multe companii țin negocieri de afaceri informale în astfel de apartamente) va fi foarte profitabilă. In ceea ce priveste conditiile si plata chiriei, acestea sunt specificate in contractul cu clientul, iar pretul se stabileste pe baza cifrelor medii pentru localitatea selectata. Nu este indicat să-l supraestimezi, decât dacă apartamentul are niște caracteristici unice, ceea ce este extrem de rar.

Afaceri de închiriere apartamente: venituri și cheltuieli

Cea mai profitabilă opțiune pentru un antreprenor este să închirieze un apartament care este deja disponibil (de exemplu, locuințe moștenite de la rude sau eliberate ca urmare a plecării unuia dintre membrii familiei). În acest caz, va trebui să investiți doar în reparații, dar acest lucru nu este necesar.

În plus, puteți achiziționa proprietăți imobiliare în mod specific, iar în acest caz, închirierea apartamentelor de clasă business este cea mai profitabilă. Sunt la mare căutare, iar prin închirierea lor zilnic, puteți avea un venit excelent. Dacă nu aveți suficienți bani pentru astfel de locuințe, este mai bine să vă concentrați pe imobiliare obișnuite „de familie” într-o zonă rezidențială - este, de asemenea, popular, precum și apartamente situate în apropierea locurilor cheie dintr-o anumită localitate (atractii istorice, centre de afaceri, centre de divertisment). În orice caz, antreprenorul va trebui să investească anumite fonduri în afacerea sa:

• de la 2 milioane (pentru un apartament cu o cameră) la 3-4 milioane de ruble (pentru un apartament cu trei camere)
• de la 20 de mii de ruble pentru reparații (nu trebuie să o faceți, invitând clientul să investească în reparații singuri, sub rezerva unei chirii reduse pentru un anumit timp)
• 3-5 mii – pentru facturile lunare de utilități
• 1,7-3,8 mii de ruble (în medie) – pentru a plăti impozite
• 8-15 mii de ruble anual - pentru asigurarea apartamentului (necesar, deoarece locuințele închiriate sunt expuse la multe riscuri)

În ceea ce privește veniturile, în general, aceasta este o afacere foarte profitabilă: închirierea apartamentelor poate aduce de la 14-15 mii de ruble pe lună dacă este închiriat un apartament cu o cameră, până la 25 mii dacă proprietatea este una cu trei camere. . Pe an, în consecință, puteți câștiga de la 170 la 270 de mii. Și asta dacă sunt stabilite prețuri minime! De regulă, acestea cresc în timp pe măsură ce condițiile pieței se schimbă rapid, astfel încât profiturile vor crește fără investiții suplimentare. Dacă alegeți să închiriați apartamente business-class, câștigurile dvs. vor fi mult mai mari, deoarece astfel de bunuri imobiliare sunt mai scumpe și sunt cel mai adesea închiriate zilnic - venitul poate fi de cel puțin 3-5 mii de ruble pe zi, adică , 90-150 mii pe lună.

Astfel, achiziționarea celui mai ieftin apartament cu o cameră se poate achita în doar 10 luni de chirie (locuințele din clasa business se plătesc adesea mai repede), iar costurile rămase în 5-6 luni. Deja la 1,5-2 ani de la începerea lucrărilor, afacerea de închiriere de apartamente începe să genereze venit net, iar dacă întâlnești clienți la jumătatea drumului și le îmbunătățești condițiile de viață, profiturile vor crește foarte repede.