Uzura acumulată este cel mai bine descrisă. Uzura acumulata
LNEI(NNEI)
Procedura de analiză.
1) Luarea în considerare a opțiunilor de fezabilitate fizică.
2) Se analizează opțiunile permise din punct de vedere al legislației.
3) Luarea în considerare a acelor utilizări fizice posibile și permise din punct de vedere legal care vor oferi un venit acceptabil proprietarului.
4) Cazul de utilizare este selectat dintre opțiunile fezabile din punct de vedere financiar. Ceea ce aduce venituri maxime.
Autostrada Perm-Ekaterinburg.
Analiza pentru zonele construite se realizează în 2 etape:
1. Analiza NEI pt teren. În această analiză, se presupune că terenul este neamenajat.
2. Analiza NEI al obiectului ca fiind construit. Opțiunile tipice pentru utilizarea proprietăților imobiliare dezvoltate ar putea fi următoarele alternative.
A. Utilizare continuă în starea actuală.
b. reconstrucția instalației, renovarea, schimbarea designului sau necesitatea unor reparații majore.
B. Demolarea clădirilor și implementarea proiectelor alternative.
Sarcina este de a justifica ne-a terenului dezvoltat.
Conditii: pe un teren, in apropierea portului comercial, se afla o cladire industriala din caramida folosita in prezent ca depozit. Există 2 opțiuni pentru utilizare continuă.
B) Reconstituirea clădirii și adăugarea unui etaj 2 birou, valoarea investiției. 150 mii de unități den.
Reconstrucția va aduce venituri suplimentare sub formă de plăți de chirie pentru birouri.
Abordări și metode de evaluare a imobilelor.
Procesul de evaluare:
· Abordare rentabilă.
· Abordare comparativă. Metode:
Metoda de comparare a vânzărilor (metoda de ajustare)
Metoda multiplicatorului chiriei brute GRM (GRM este același)
· Abordarea veniturilor
Metoda de capitalizare prima
Metoda cu reducere flux de fonduri(DCF)
Abordare bazată pe cost a evaluării.
Cât costă un teren?
Cost de construcție.
Timp de construcție
Minus uzura
Costul terenului este luat în considerare separat.
Valoarea de piață a unei proprietăți este calculată folosind formula= SV (Cost de reproducere (CZ)) + PP (Profit antreprenor) - Amortizare acumulată + RSzu (valoarea de piață a terenului).
Calculul valorii de piata a unui teren. Vezi disciplina evaluare economică terenuri. Evaluarea terenului se realizează luând în considerare ipoteza că terenul este vacant.
Calculul costurilor pentru reproducerea sau înlocuirea îmbunătățirilor. Costurile de reproducere sunt costurile necesare pentru a crea o copie exactă a obiectului de evaluare folosind materialele și tehnologiile utilizate pentru crearea obiectului de evaluare.
Costurile de înlocuire sunt costurile necesare pentru a crea un obiect similar folosind materiale și tehnologii în uz la data evaluării.
Metode de determinare a costurilor de reproducere și înlocuire:
1. Metoda anchetei cantitative. Întocmirea unui deviz.
2.Utilizare documentația de proiectare și estimare asupra obiectului evaluării.
Folosind o estimare existentă.
3. Metoda unității comparative. Calculul se bazează pe costurile totale ale construcției unui metru cub (un metru pătrat) dintr-o clădire tipică standard. Costul se calculează folosind următoarea formulă:
SV=С1*V*Kп*Kreg-clim*Kinfl.*Knds.
C1- Costul construcției pe unitate de volum (suprafață, lungime) a obiectului evaluat. Sursa de informații o reprezintă colecțiile UPVS (indicatori agregați ai costului de înlocuire). UPSS (indicatori de cost de construcție agregați)
V- Volumul construcției (Aria sau lungimea obiectului).
Kp este un coeficient care ia în considerare diferențele de soluții de planificare și proiectare a spațiului dintre obiectul de evaluare și obiectul analog. Sursa este partea tehnică a colecției UPVS UPSS.
Kreg-clim este un coeficient care ia în considerare condițiile regionale de construcție. Sursa este partea generală a colecțiilor sau lucrărilor care sunt publicate la data evaluării.
Kinfl este un coeficient care ia în considerare modificările nivelului prețurilor în comparație cu prețurile din perioada de bază. Springs Perm centru regional privind prețurile și construcția sau parteneriatul necomercial NP constructori din Urali . Puteți folosi și indicii de dezvoltare economică min. Ocenhik.ru
Coeficient ținând cont de taxa pe valoarea adăugată.
UPVS dacă clădirea a fost construită înainte de 1991 sau 1984, dacă mai mult, nu este recomandabil
UPSS Co-invest Company este o companie din Moscova.
Prelegerea nr. 2.
14 fonturi spațiere la unu și jumătate
Pașaport tehnic, pașaport cadastral, certificat de proprietate.
30-40 pagini.Pentru partea teoretică scriem ceea ce este legat de evaluare și Informații generale despre evaluare.
V=2537 m cub
UPVS nr. 23 tabelul 19. Costul unui metru cub este de 22,8 ruble la prețurile din 1969.
Regiunea Perm corespunde primei regiuni climatice, 2 zone teritoriale.
Coeficientul climatic regional = 1,06 (din partea tehnică a colecției)
Kinf=1,19*1,62*41,0214=79,452
Se pliaza: 1,19 - coeficientul de tranziție de la nivelul prețurilor din 1969 la nivelul prețurilor din 1984.
Decretul Comitetului de Stat pentru Construcţii din 11 mai 1983 Nr. 94. Pentru întreprinderi de transport cu motor luând în considerare coeficientul 1.01.
1,62 - coeficientul de tranziție de la nivelul prețurilor din 1984 la nivelul prețurilor din 1991, (ținând cont de 1,02 regională) Cerere sursă la scrisoarea sistemului de stat al URSS de atunci din 6 septembrie 1990 Nr. 14-D.
41,0214 - factor de conversie de la nivelul prețurilor din 1991 la prețurile din trimestrul I 2008 pentru construcții industriale și municipale.
SV=С1*V*Kп*Kreg-clim*Kinfl.*Knds.=22,8*2537*1*1,06*79,452*1,18=5748414r.
Metode de determinare a profitului unui antreprenor.
Profitul unui antreprenor este diferența dintre prețul de vânzare al unui activ și costurile creării acestuia, care reflectă o primă bazată pe piață pentru organizarea și implementarea unui proiect profitabil.
Indicatorul de profit este calculat ca procent din costurile de reproducere sau înlocuire.
1 Metoda. Metoda de calcul a profitului întreprinderii folosind formula lui E.S. Ozerov.
PP=Y*n/2* [ 1+Y*n/3+C0*(1+2Y*n/3+Y*Y*n*n/3)].
Rata anuală de rentabilitate a capitalului investit; valoarea ratei de creditare pentru construcțiile noi poate servi drept ghid
n este numărul de ani din perioada de construcție.
C0 este ponderea plății în avans în suma totală a plăților.
n,C0- este acceptat în conformitate cu standardele de restanțe pentru construcții SNiP 1.04.03-85. „Norma de durată a construcției și a restanțelor în construcția întreprinderilor de clădiri și structuri.”
2 Metoda. Metoda pieței. Calculul PP se efectuează pe baza datelor de piață privind vânzările de obiecte similare celei evaluate. Dacă se cunosc costurile totale de construcție pentru obiecte similare (costul terenului + costul construcției). Apoi, este posibil să se calculeze profitul antreprenorului din acestea și apoi să se determine valoarea medie pentru piață.
Exemplu
3 Metoda. Metoda de monitorizare. Metoda implică sondarea participanților de pe piață cu privire la rata rentabilității în timpul construcției tipuri diferite imobiliare.
Calculul uzurii acumulate.
Amortizarea acumulată se caracterizează prin pierderea de valoare a unui obiect dintr-un anumit motiv. Astfel de pierderi pot fi legate de uzura fizică, uzura funcțională sau uzura externă.
Metode de determinare a uzurii și a uzurii.
1 Metoda comparatii de vanzari. Esența metodei este identificarea evaluării pieței a uzurii și uzurii și uzurii unei clădiri prin compararea costului de reproducere (înlocuire) cu prețurile curente ale obiectelor similare.
Metoda este utilizată pentru a estima amortizarea totală acumulată.
2 Metoda. Metoda efectivă a vârstei (metoda duratei de viață).
Termen viata fizica SFZh - din momentul în care au început să construiască și până la demolarea acestuia.
Durata de viață a unui SES este perioada de timp în care un obiect generează venituri.
Vârsta cronologică este perioada de timp de la punerea în funcțiune a obiectului de funcționare până la data evaluării.
Vârsta efectivă - calculată pe baza vechimii cronologice a clădirii, ținând cont de starea sa tehnică și de factorii economici prevalenți la data evaluării care influențează costul obiectului; în funcție de caracteristicile de funcționare ale clădirii, valoarea efectivă vârsta poate diferi fie în sus, fie în jos, în cazul unei operațiuni tipice normale, vârsta efectivă este egală cu vârsta cronologică.
Uzură fizică (FI) = EV/SEZh*100%
Metoda 3. Metoda de examinare de stat. Folosit pentru a calcula uzura fizică. Determinat prin examinare tehnică conform metodologiei Standardelor departamentale de construcție (VSN) 53-86 (r) „Reguli pentru evaluarea uzurii fizice”.
În conformitate cu standardele, se determină cantitatea de uzură acumulată a elementelor structurale și a echipamentelor de inginerie, greutățile specifice ale elementelor structurale sunt luate în conformitate cu colecțiile de indicatori agregați ai costului construcției UPVS UPSS.
| № | Denumirea elementelor de construcție | Greutăți specifice elemente structurale mărite (de la UPVS UPSS) | Uzura fizică a unui element de construcție | Valoarea medie ponderată a deteriorării fizice a unui element de construcție |
| fundație | 8*40/100=3,2 | |||
| Pereți despărțitori | 13,2 | |||
| Placi de acoperiș | 12,6 | |||
| Etaje | ||||
| Deschideri | 6,6 | |||
| Lucrare de finisare | 8,8 | |||
| Corpuri sanitare interioare, corpuri electrice | 1,2 | |||
| Alții | 2,4 | |||
| Total | 53 (rotunjit la cel mai apropiat număr întreg) |
Purta(fizică, morală, economică) este pierderea de valoare a unui obiect în timp sub influența diverșilor factori.
Uzura acumulata determinat de formula:
In = 1- (1- If)(1-Ifun)(1- Ie), unde
Dacă - deteriorare fizică
Ifun – uzură funcțională
Adică – uzura economică
Deteriorarea fizică– pierderea valorii unui obiect asociată cu utilizare, uzură, uzură, distrugere și altele factori fizici, conducând la o reducere a duratei de viață și a utilității obiectului.
Pentru a determina nivelul de uzură fizică, structura indicatorului specific al costului construcției unei clădiri rezidențiale cu un etaj a fost aplicată în conformitate cu colecția UPVS nr. 28 „Clădiri rezidențiale, publice și clădiri și structuri. în scopuri de utilitate publică pentru reevaluarea mijloacelor fixe”, Tabel 3a. Pe baza rezultatelor inspecției clădirii, „Regulile pentru evaluarea uzurii fizice a clădirilor rezidențiale VSN 53-86 (r)” Gosgrazhdanstroy, Moscova 1990 au fost utilizate pentru a determina deteriorarea fizică.
Tabelul 14
Acceptăm uzura fizică 32%
Uzură funcțională (morală). este pierderea de valoare din cauza eșecului relativ al unei structuri date de a oferi utilitate în comparație cu o structură nouă construită în același scop. Învechirea funcțională este rezultatul proprietăților interne ale obiectului și este asociată cu factori precum defecte de proiectare, costuri excesive de exploatare și se manifestă în arhitectura învechită a clădirii, facilități de planificare, suport ingineresc etc. Obiectul nu corespunde caracteristicile sale cerințe moderne, uzura obiectului evaluat va fi de 50%.
Uzură externă /economică/: Subiectul evaluării este o clădire de locuit, trăsătură distinctivă piața pentru cumpărarea și vânzarea de obiecte similare este că expunerea lor durează mult timp. Aceste fapte sunt considerate de evaluator ca fiind uzura cauzata de influente externe, pe care o consideram egala cu valoarea primei pentru lichiditate scazuta, care este o ajustare pentru durata de expunere la inchirierea/vanzarea unui obiect. Ajustarea pentru lichiditate insuficientă a fost calculată folosind formula:
unde: I b/r – rata fără risc;
Tek – perioada de expunere pentru obiectul evaluat.
Rata fără risc este aleasă la 7,32%, egală cu rata pe termen lung a pieței GKO-OFZ de la data evaluării
Perioada de expunere pentru obiectele asemănătoare obiectului evaluat conform companiilor imobiliare este de un an, deci uzura externă este egală cu:
Astfel, deprecierea economică este acceptată de evaluator ca fiind de 9%.
Uzura acumulată este:
In = 1 - (1 - Dacă) x (1 - Ifun) x (1 - Ie)
In = 1 - (1 - 32) x (1 - 50) x (1 – 9) = 69
Astfel, uzura acumulată este de 69%.
Pentru a finaliza calculul valorii de piață a obiectului de evaluare folosind abordarea costului, este necesar costul integral al construcției noi a obiectului ( PVS- costul complet de înlocuire) reduce cu cantitatea de uzură acumulată obiect.
Uzura acumulata- un set de uzură fizică, funcțională și economică și este determinat de formula:
Deteriorarea fizică- Acest uzura materială a proprietății (structură, element, sistem de echipamente inginerești și clădirea în ansamblu) pierderea treptată a calităților sale tehnice și operaționale inițiale naturale (rezistență, stabilitate, fiabilitate etc.), proprietăți și valoare ca urmare a influenței naturale și climatice. factori și activitatea umană.
Pentru a determina uzura fizică efectuate examinarea instrumentală detaliată a stării tehnice obiect de evaluare ( expertiza tehnicași clădiri și structuri). Expertiza tehnica ţinut organizații de proiectare , având Aprobare SRO pe acest tip lucrări, dotate cu instrumentare modernă și angajând ingineri de înaltă calificare, specialiști în domeniul inspecției clădirilor și structurilor.
Metodologia de efectuare a uzurii fizice reglementate VSN 53-86(r)„Reguli pentru evaluarea deteriorării fizice a clădirilor rezidențiale” (aprobat prin ordin al Comitetului de Stat pentru Construcții al URSS din 24 decembrie 1986 nr. 446): Metoda de divizare http://doc-load.ru/SNiP/Data1/1/1874/index.htm.
Conform acestei metodologii, se evaluează uzura fizică a structurilor individuale și a obiectului în ansamblu. ca medie ponderată a tuturor elementelor structurale în următoarea ordine:
1. Produs examen vizual si instrumental starea tehnică a obiectului din punct de vedere al elementelor structurale, timp în care apar semne de uzură (calitate criterii de uzură).
2. Compilat Raport de examinare tehnică, înregistrând semne de uzură.
3. Prin compararea semnelor de uzură fizică identificate ca urmare a inspecției cu valorile acestora prezentate în tabele VSN 53-86(r), se determină caracteristicile dimensionale ale semnelor de uzură (% purta)în contextul elementelor structurale.
4. Hotărât deteriorarea fizică a obiectului în ansamblu dupa formula:
Deteriorarea fizică a clădirii (%);
Uzura fizică a i-lea element structural (%);
Coeficient corespunzător ponderii costului de înlocuire al i-lea element structural în costul total de înlocuire al clădirii ( determinat de UPVS)
n este numărul de elemente structurale din clădire.
Exemplu: Greutatea specifică a elementelor și dispozitivelor structurale
( din tabelul 54a UPVS ).
9.1.4 Calculul uzurii acumulate
Amortizarea acumulată se referă la pierderea de valoare recunoscută de piață a îmbunătățirilor cauzate de deteriorarea fizică, uzura funcțională, uzura externă sau o combinație a acestor factori.
Uzura acumulată se calculează folosind formula:
I = 1,0 – (1,0 – Dacă) x (1,0 – Dacă) x (1,0 – Iek.) (3)
Ifiz – uzura fizică a obiectului de evaluare (valorile uzurii fizice sunt date în descrierea obiectelor de evaluare);
Ma distrez. – uzura funcțională a obiectului evaluat;
Iek. - uzura economica a obiectului de evaluare.
Deteriorarea fizică:
Valoarea deteriorării fizice a imobilului evaluat în acest raport a fost determinată de către evaluatorul mergând la locația obiectelor de evaluare, inspectând structurile clădirii și utilizând tabelul de evaluare aproximativă a deteriorării fizice a clădirilor prezentat mai jos (Kutukov V.N. manual pentru universitățile de construcții, M. facultate)
Tabelul nr. 10
| Uzura fizica (in%) | Starea structurilor permanente ale clădirii | Starea elementelor structurale interne |
| 0-20 | Nu există deteriorare sau deformare. De asemenea, nu există urme de eliminare a defectelor | Podelele și tavanele sunt netede, orizontale, nu există fisuri în acoperiri sau finisaje |
| 21-40 | Nu există daune sau defecte, inclusiv îndoire. Există urme de diverse reparații pe alocuri, inclusiv mici crăpături în pereți și buiandrugi. | Podelele și tavanele sunt netede, sunt posibile crăpături pe tavane. Există o mică deteriorare pe treptele scărilor. Ferestrele și ușile se deschid cu puțin efort. |
| 41-60 | Există multe semne de reparații la fisuri și zone de ornamente exterioare. Există locuri în care liniile orizontale sunt îndoite și urme ale eliminării lor. Uzura peretilor de zidarie se caracterizeaza prin fisuri intre blocuri. | Podelele în unele locuri sunt instabile și se abat de la orizontală. Sunt multe crăpături în tavane, reparate anterior și reaparând. Goluri individuale în pardoseala (parchet, gresie). Un număr mare de trepte deteriorate. |
| 61-80 | Există fisuri deschise de diferite origini, inclusiv din cauza uzurii și supraîncărcării zidăriei peste cărămizi. Curbură mare a liniilor orizontale și pe alocuri abaterea pereților de la verticală. | Un număr mare de abateri de la orizontală în podele, instabilitate. Daune masive și lipsă de acoperire a podelei. Sunt multe locuri în tavane cu tencuială căzută. O mulțime de ferestre și uși deformate. Un număr mare de trepte deteriorate, zboruri înclinate, goluri între trepte. |
| 81-100 | Clădirea se află într-o stare periculoasă. Secțiuni ale pereților sunt distruse și deformate în deschideri. Crăpături de-a lungul buiandrugurilor, piloanelor și pe întreaga suprafață a pereților. Sunt posibile curburi mari ale liniilor orizontale și bombarea pereților. | Podele cu distorsiuni și pante mari. Deviații vizibile în tavane. Ferestre și uși cu putrezire în rosturi și grinzi. Scările lipsesc treptele și balustradele. Decorul interior este complet distrus. |
Uzura fizică este uzura proprietăților asociate cu o scădere a performanței sale ca urmare a îmbătrânirii fizice naturale și a influenței externe. factori nefavorabili. În cea mai mare măsură, cantitatea reală de uzură fizică este reflectată de metode bazate pe o analiză a stării reale a obiectelor folosind introscopie și diagnosticare tehnică. Aceste metode, totuși, necesită foarte multă muncă și pot fi utilizate numai atunci când se evaluează obiecte individuale, când stare tehnica obiectul este determinat în principal de parametri interni (ascunși). Metodele bazate pe inspecția vizuală a obiectelor și analiza lor element cu element ar trebui considerate mai accesibile. Aceste metode nu detectează defecte ascunse, ceea ce le reduce fiabilitatea. Cu toate acestea, ele reflectă destul de pe deplin starea obiectelor care sunt evaluate și sunt de obicei utilizate atunci când se evaluează valoarea de piață a imobilelor și a structurilor. De asemenea, atunci când se evaluează obiecte imobiliare complexe, când analiza vizuală nu permite stabilirea în mod fiabil a stării reale a obiectului și a acestuia. resursă reziduală, metoda duratei de viață a devenit larg răspândită. Conform acestei metode, procentul de depreciere fizică se calculează ca raport dintre vârsta efectivă și viața economică. Mai mult, dacă condițiile de funcționare ale obiectelor evaluate sunt standard și conforme cerințele stabilite, atunci vârsta efectivă poate fi considerată egală cu durata de viață reală. În acest caz, perioada de viață economică poate fi considerată ca fiind perioada corespunzătoare standardelor de amortizare. Apoi valoarea deprecierii este calculată ca produsul dintre durata de viață reală și standardul de amortizare în condițiile unui model de amortizare liniară.
Calculul uzurii totale
De regulă, uzura unui obiect este determinată pe baza duratei de viață efectivă și a duratei economice estimate folosind formula:
Uzură fizică nedemontabilă, frecare.
ВС – costul de înlocuire al obiectului, frecare.
– durata de viață reală a obiectului
– viata economica a obiectului
Vârsta reală a obiectului a fost determinată prin inspecție vizuală și corespunde cu 28 de ani. La determinarea duratei fizice preconizate s-au folosit datele din „Standarde unificate de taxe de amortizare” pentru tipul corespunzător de clădiri; rata de amortizare pentru acest tip de clădire este de 1% pe an. Vârsta estimată a vieții fizice este de 100 de ani.
Conform rezultatelor calculului, uzura ireparabila este
Și fizic neinstrumental = 28/100 = 0,28 sau 28 la sută.
Purtare funcțională
Uzura funcțională reprezintă pierderea de valoare a unui obiect din cauza inconsecvenței caracteristicilor acestuia (proiect, materiale, design etc.) cu cerințele moderne ale pieței pentru acestea. Această discrepanță se manifestă sub forma unor deficiențe sau „super-îmbunătățiri”, care nu erau astfel la momentul construcției, dar au apărut ca urmare a modificărilor până la data evaluării cerințelor pentru tipul de obiecte în cauză, care la în același timp poate continua să funcționeze perfect. Uzura funcțională poate fi corectabilă sau ireparabilă, ceea ce este determinat nu de posibilitatea fizică de eliminare a cauzelor care au cauzat-o, ci de fezabilitatea economică a unei astfel de eliminări. Atunci când, în ciuda faptului că eliminarea cauzelor care au cauzat uzura funcțională poate părea rezonabilă, nu este fezabilă din punct de vedere economic, uzura funcțională este considerată ireparabilă. Uzura funcțională este egală cu diferența dintre pierderile cumpărătorului la aducerea obiectului evaluat la condițiile de piață și ceea ce dobândește în urma acesteia. Uzura funcțională reprezintă compensarea acestei diferențe prin reducerea valorii proprietății achiziționate așa cum este. În conformitate cu SSO ROO „Evaluarea proprietății. Evaluare imobiliară” 2005 „o măsură cantitativă a uzurii funcționale corectabile din cauza deficiențelor care necesită adăugarea de elemente este diferența dintre costul instalării elementelor solicitate la momentul evaluării și costul acelorași elemente ale acelorași elemente dacă acestea ar fi fost finalizate la timpul evaluării. În acest raport, obiectele de evaluare prezintă uzură funcțională din cauza pierderii scopului lor funcțional principal, i.e. proprietatea în curs de evaluare nu va mai fi utilizată în capacitatea pentru care a fost construită în timpul economiei sovietice planificate. Obiectul de evaluare are un volum de construcție în exces destul de mare, care necesită costuri suplimentare pentru iluminat și încălzire și care, de la data evaluării, este conditii moderne dirijarea activitate economică ar trebui să fie înjumătățit. Și absența unor elemente precum un sistem automat modern de stingere a incendiilor, un sistem de supraveghere video de securitate, sistem modern ventilația și utilitățile, aspectul, dimensiunile generale și materialele de finisare duc la o discrepanță și mai profundă cu cerințele pieței. Toate aceste elemente sunt inerente obiectelor similare de pe piață și fără de care obiectul nu poate îndeplini standardele moderne ale pieței.
Deoarece obiectul evaluat are o durată de viață de 28 de ani, iar soarta sa economică ulterioară depinde de tipul de activitate desfășurată în el, iar ca clădire de birouri în locația sa, pentru a îndeplini cerințele moderne ale pieței, va fi necesar să se efectueze modernizare sau renovare folosind materiale moderne și echipamente suplimentare obiect, care va fi cantitatea de uzură funcțională. Datele de piață sugerează că aducerea unei clădiri la nivelul său funcțional este de obicei la nivelul de 10% din costul său de înlocuire.
Uzura exterioara (uzura economica)
Funcționarea obiectului de evaluare se decide ținând cont de condiții Mediul extern(fizică, juridică, economică, socială), influențând valoarea și atractivitatea obiectului pentru potențialii utilizatori. În același timp, parametrii fizici și juridici ai mediului se modifică mult mai lent decât parametrii economici și sociali. Mediul fizic este creat de natură, de fenomenele naturale, precum și de rezultatele schimbărilor naturii de către om. Acest mediu formează condițiile materiale pentru funcționarea și dezvoltarea imobiliară. Dintre caracteristicile mediului fizic extern obiectului, merită o atenție deosebită următoarele: clima, susceptibilitatea la dezastre naturale, ecologie și susceptibilitate la dezastre provocate de om, teren, natura peisajului, natura clădirii.
Componente ale esenței juridice a obiectului - un pachet de drepturi și sarcini este inclus în obiectul imobiliar. conceptul de proprietate (drepturi de proprietate) - proprietate, drept de posesie, drept de dispunere. Pe lângă aceste drepturi de bază în legătură cu bunurile imobiliare, este recomandabil să se indice puteri suplimentare:
Dreptul la venit;
Dreptul la înstrăinare voluntară, consum, modificări - până la distrugerea îmbunătățirilor;
Proprietate nedeterminată și protecție împotriva exproprierii (dreptul la securitate);
Interzicerea folosirii obiectului pentru a vătăma alte persoane;
Posibilitatea de repunere în posesie a unui obiect în plată a datoriilor;
Garanții de restabilire a drepturilor încălcate.
Imobilul ca bun economic îndeplinește următoarele funcții:
Articol de consum (nevenit);
Activ real (factor de producție);
Activ financiar (de investiții).
Mediu social definiți și caracterizați:
prestigiul zonei în care se află obiectul;
Compoziția populației;
Dinamica schimbărilor în numere și compoziție;
Mobilitatea populației;
Angajare;
Structura nivelurilor de educație;
Starea pieței muncii;
Nivelul criminalității.
Uzura economică se evaluează folosind metoda matricei evaluări ale experților factori:
Tabelul nr. 11
| Tip economic | 1 punct | 2 puncte | 3 puncte | 4 puncte | 5 puncte | 6 puncte | 7 puncte | 8 puncte | 9 puncte | 10 puncte |
| Poluarea mediului | 1 | |||||||||
| Dezastre provocate de om | 1 | |||||||||
| Instabilitatea politicii | 1 | |||||||||
| Imperfecțiunea legilor | 1 | |||||||||
| Defectele reglementărilor guvernamentale | 1 | |||||||||
| Scăderea capacității pieței imobiliare | 1 | |||||||||
| Lipsă de resurse | 1 | |||||||||
| Declinul economic | 1 | |||||||||
| Indisponibilitatea creditelor | 1 | |||||||||
| Criminalitate în regiune | 1 | |||||||||
| Numărul de factori | 0 | 3 | 2 | 1 | 1 | 6 | 0 | 0 | 0 | 1 |
| Sumă | 0 | 6 | 6 | 4 | 5 | 6 | 7 | 0 | 0 | 9 |
| Pierdere totală | 43 | |||||||||
| Numărul total de factori | 10 | |||||||||
| Economic Avantajele deținerii unei proprietăți: cu cât așteptările sunt mai pozitive, cu atât valoarea imobilului este mai mare. Principiul influenței externe se bazează pe luarea în considerare a modificărilor valorii imobilelor cauzate de influența factorilor de mediu în schimbare. De bază factori externi factori care afectează valoarea imobilului: economici: nivelul veniturilor populației și afacerilor, apropierea de centre... Numărul zonei de valoare urbanistică se modifică din centru. Cota impozitului pe teren este, de asemenea, utilizată pentru a determina prețul standard al terenurilor. 2. Metoda de capitalizare a venitului si utilizarea acesteia in evaluarea bunurilor imobiliare Ajustari la preturile de vanzare ale imobilelor comparabile se fac deoarece preturile de vanzare ale acestora sunt cunoscute, dar valoarea imobilului care se evalueaza este necunoscuta. CU... Taxe, dinamica cursului de schimb al dolarului, inflație, șomaj, nivelul și condițiile salariale, nevoia de imobiliare, dezvoltare activitatea economică externă etc.). Indicatorii macroeconomici caracterizează climatul investițional din țară și conțin informații despre dacă și cum modificările situației macroeconomice vor afecta activitățile întreprinderii. Factorii macroeconomici... | ||||||||||
Uzura totală acumulată include uzura fizică, uzura funcțională și uzura externă.
Uzura fizică reprezintă pierderea de valoare a unei proprietăți ca urmare a pierderii calităților tehnice și operaționale originale ale clădirii ca urmare a influenței factorilor naturali și climatici și a activității umane.
Calculul uzurii fizice
Metoda vârstei economice determină valoarea amortizarii cumulate folosind formula:
Inacopl = (EV/OEJ)*SS
unde: Inacopl - uzura acumulata;
EV - vârsta efectivă, demonstrată de starea și utilitatea structurii, poate fi mai mică sau mai mare decât vârsta sa reală;
OEZ - viata economica totala - perioada de timp in care imbunatatirile aduse imobiliarului contribuie la valoarea proprietatii; in orice moment, durata economica a proprietatii nu poate depasi durata de viata fizica a acesteia;
CC – costul construcției (costul complet de înlocuire)
Inacopl = (10/100) * 588.785 = 58.878,5 rub. (0,1%)
Calculul uzurii funcționale
Învechirea funcțională este pierderea de valoare din cauza incapacității relative a unei structuri date de a oferi utilitate în comparație cu o nouă structură construită în același scop. De obicei, este cauzată de designul slab, cerințele tehnice și funcționale, cum ar fi dimensiunea, stilul, durabilitatea etc.
Uzura funcțională poate fi detașabilă sau ireparabilă. Uzura funcțională este considerată recuperabilă atunci când costul reparației sau înlocuirii componentelor învechite sau inacceptabile este benefic sau cel puțin nu depășește valoarea adăugată la valoarea de utilitate. Altfel uzura este de 0%. Pentru obiectul în cauză, uzura funcțională este de 0%.
Calculul uzurii exterioare
Uzura exterioara este o scadere a valorii unei cladiri datorita influentei mediului exterior, care este un factor ireparabil pentru proprietarul, proprietarul terenului sau chirias.
Uzura cauzată de influențele externe poate fi cauzată de o serie de motive, cum ar fi condițiile pieței, servituțile impuse anumitor utilizări ale imobilelor, modificările infrastructurii din jur etc.
Uzura exterioară a bunurilor imobiliare, în funcție de motivele care au determinat-o, este în majoritatea cazurilor ireparabilă datorită imuabilității locației, dar uneori se poate „înlătura” din cauza unei schimbări pozitive a mediului de piață înconjurător.
Aplicând principii teoretice obiectului de evaluare și modului de utilizare, putem ajunge la concluzia că uzura externă este de 0%, deoarece
Imobilul evaluat este situat într-un cartier rezidențial și îndeplinește toate cerințele pentru spații rezidențiale.
Calculul uzurii totale cumulate (CW) se efectuează folosind formula:
EI = 1-(1-fizic.iz.)*(1-fun.iz.)*(1-intern.iz.)
EI = 1-(1-0,1)*(1-0)*(1-0) = 0,1
Astfel, uzura totală cumulată este de 10%.
Pe baza acestui fapt, costul de înlocuire este de 588.785 * (1-0,1) = 529.906,5 ruble
Ca urmare, valoarea obiectului de evaluare conform abordării costului de la data evaluării, fără TVA, este rotunjită: 530.000 de ruble (cinci sute treizeci de mii de ruble).
Mai multe despre subiectul DETERMINAREA cantității totale de uzură acumulată:
- 8.1.2. Determinarea uzurii acumulate prin îmbunătățiri (etapa 2)
- 3.2. Metode de determinare a diferitelor tipuri de uzură. Determinarea uzurii cumulate Uzura fizică
- Sarcina de a determina uzura la estimarea costului mașinilor, echipamentelor și vehiculelor. Conținutul economic al uzurii. Tipuri de uzură
