Cooperativele de locuințe sunt cunoscute încă din vremea sovietică, dar de atunci condițiile de intrare și participare la ele s-au schimbat. În ciuda faptului că în lumea modernă cooperativele sunt destul de rare, mai există și prezintă interes pentru potențialii cumpărători de clădiri noi.

Cooperativă de locuințe atunci și acum

Din punct de vedere al legislației, o cooperativă de construcții de locuințe (HBC) este o asociație voluntară, care include indivizii pentru construirea în comun sau cumpărarea de locuințe. Cu toate acestea, în practică, explică Maria Litinetskaya, managing partner al Metrium Group, ei joacă astăzi un rol diferit față de prototipurile lor din epoca sovietică. La acea vreme, cooperativele de construcție erau finanțate parțial de stat sau întreprindere și, prin urmare, reprezentau un adevărat instrument de asigurare a locuințelor populației. Desigur, în zilele noastre nici o singură asociație voluntară de acționari nu are suficienți bani pentru a construi un bloc de locuințe. Prin urmare, cooperativele de construcție de locuințe sunt cel mai adesea create de dezvoltatori înșiși ca una dintre schemele legale pentru a atrage banii cetățenilor pentru a construi o casă.

Astăzi, cooperativele de locuințe trebuie să îndeplinească simultan două criterii principale pentru a putea atrage Bani:

În primul rând, să aveți statutul de dezvoltator (pentru aceasta trebuie să obțineți o autorizație de construcție);

În al doilea rând, să aibă un teren pe care este permisă construcția.

Înainte de a fi aduse modificări la legea cooperativelor de construcții de locuințe la jumătatea anului 2016, înăsprind gradul de control asupra activităților cooperativelor de locuințe, dezvoltatorii au folosit adesea schema încheierii unui contract de investiții între proprietar. teren iar cooperativa care realizează construcţia. În prezent, un astfel de acord este ilegal, întrucât în ​​acest caz terenul nu aparține cooperativei de locuințe și, în consecință, obligațiile cooperativei locative față de membrii pentru construcția casei nu sunt garantate în niciun fel.

Legislația actuală în domeniul cooperativelor locative conține cerinta obligatorie menține un registru accesibil publicului al membrilor care să indice mărimea aportului de acțiuni și spațiile rezidențiale specifice care urmează să fie transferate la finalizarea construcției casei.

ÎN vedere generala Schema de participare la cooperative de locuințe arată în prezent astfel: dezvoltatorul creează o cooperativă de construcție de locuințe, care atrage potențiali cumpărători de apartamente în complexul rezidențial. Cumpărătorii semnează un acord de participare cu cooperativa și devin acționarii acesteia. Cooperativa de locuințe, la rândul său, încheie un contract de investiții cu dezvoltatorul și direcționează fondurile colectate de la acționari către construcția de locuințe. În ciuda simplității aparente a schemei, există multe capcanele, care poate juca atât în ​​favoarea cumpărătorului, cât și împotriva lui. Ele vor fi discutate mai detaliat mai jos.

Capcanele unei cooperative de locuințe

Poate, caracteristica principală Achiziționarea unui apartament prin intermediul unei cooperative de locuințe înseamnă absența unui acord de participare la capitaluri proprii (DPA). Toate condițiile de achiziție sunt reglementate de acordul de participare la cooperativa de locuințe, precum și de statutul acestei organizații.

Nu este greu de ghicit că toate documentele fundamentale (carta și contract standard participarea) sunt scrise în interesul dezvoltatorului, deoarece acesta este cel care creează cooperativa de locuințe. Aceasta înseamnă că, în cazul unor dispute, dezvoltatorul din spatele cooperativei create se va afla într-o poziție mai avantajoasă.

În special, cooperativa de locuințe nu este obligată să stabilească costul final al apartamentului, iar prin decizia ședinței prețul final poate fi majorat și de mai multe ori, avertizează Maria Litinetskaya. În acest caz, cooperativa de construcții de locuințe are dreptul de a cere contribuții suplimentare de la acționari în baza unor contracte deja plătite. De asemenea, el nu este responsabil pentru calendarul proiectului dacă acestea nu sunt specificate în charter sau acordul de participare. Prin urmare, este imposibilă prezentarea unei penalități în cazul încălcării termenelor de construcție. Procedura de rambursare a fondurilor este specificată în actele statutare, deci, în caz probleme financiare la cooperativă, obținerea banilor înapoi este problematică. În cele din urmă, acordul cu cooperativa de locuințe în sine nu este neapărat supus înregistrării de stat, ceea ce poate duce la „vânzări duble” de apartamente într-o clădire nouă. Pentru că cumpărătorului îi este greu să verifice dacă s-a încheiat un acord cu o altă persoană pentru același apartament.

Există și alte riscuri pentru participantul la cooperativa locativă, legate nu de formalizarea relației, ci de statut juridic cooperativ şi acţionar. Astfel, din punct de vedere al legii, un membru al unei cooperative de construcții de locuințe nu este un consumator de servicii și, prin urmare, nu este protejat de Legea relevantă privind protecția drepturilor consumatorilor. Acest lucru privează un membru al unei cooperative de locuințe de posibilitatea de a cere de la cooperativă îndeplinirea corespunzătoare a obligațiilor sale, în primul rând, calitatea construcției. În plus, cooperativa nu este obligată să elimine neajunsurile și defectele de construcție identificate.

În sfârșit, un alt dezavantaj semnificativ al achiziției prin cooperative de locuințe este lipsa creditării ipotecare cu sprijinul statului. Băncile sunt, în general, reticente în a acorda împrumuturi pentru achiziționarea de locuințe prin intermediul unei cooperative de locuințe, deoarece, în opinia lor, lipsa înregistrării de stat a raporturilor juridice asociate cu achiziționarea unui apartament în cadrul unei astfel de scheme este un instrument mai puțin fiabil decât un instrument înregistrat. acord de participare la construcția comună.

În ciuda numărului mare de dezavantaje, cooperativele de locuințe au și avantajele lor. Astfel, participarea la o cooperativă de construcție de locuințe vă permite să primiți rate pe o perioadă lungă. De exemplu, Etalon City oferă rate până în 2023, notează Natalya Barankova, avocat la Peresvet-Invest JSC. La vânzarea apartamentelor prin încheierea unui DDU, planurile de rate sunt de obicei furnizate până la sfârșitul construcției. După punerea în funcțiune a casei și înregistrarea drepturilor de proprietate, participantul la construcția comună devine proprietarul apartamentului.

În plus, după finalizarea construcției, dreptul de administrare a casei trece automat către membrii cooperativei de locuințe, care pot transforma cooperativa într-un HOA - un parteneriat de proprietari. Astfel, cumpărătorii înșiși pot alege o companie de administrare (MC), în timp ce cu o DDU, alegerea unei companii de administrare pentru o casă finalizată rămâne apanajul dezvoltatorului.

Un alt avantaj pentru un membru al unei cooperative de locuințe, spune Renata Belyaeva, șeful departamentului juridic al familiei de companii KASKAD, este că, dacă dorește, cumpărătorul poate participa direct la viața cooperativei și poate fi conștient de aceasta. activitati financiare. Acest lucru este posibil deoarece cel mai înalt organism de conducere este intalnire generala membri ai cooperativei de construcții de locuințe, iar aceasta îi conferă dreptul de a controla punerea în aplicare a prevederilor statutului și de a acționa în interesul membrilor cooperativei de locuințe.

Și, probabil, cel mai mare avantaj al achiziționării unui apartament într-o cooperativă de locuințe este prețul atractiv. Dezvoltatorul nu este obligat să suporte costurile asigurării de răspundere civilă, ca în cazul vânzărilor prin încheierea de acorduri de participare la construcția comună, care cresc prețul proprietății.

Renata Belyaeva atrage, de asemenea, atenția potențialilor cumpărători asupra faptului că în prezent legislația privind relațiile juridice cu cooperativele de locuințe a devenit semnificativ mai strictă. Au fost introduse obligațiile cooperativei de a dezvălui informații membrilor cooperativelor de locuințe și autorităților de reglementare în domeniul construcțiilor. Au fost introduse amenzi pentru încălcarea legislației privind atragerea de fonduri de la cetățeni cu abateri de la cerințele legii în mod administrativ în valoare de 500 mii până la 1 milion de ruble, a fost introdusă răspunderea penală pentru persoanele vinovate de atragerea de fonduri de la cetățeni. ocolind legea pe scară largă şi mai ales mare . Toate modificările sunt concepute pentru a minimiza riscurile de „vânzări duble” și, prin urmare, pentru a reduce numărul de cetățeni înșelați de dezvoltatori.

Există un viitor pentru cooperativele de locuințe?

Astăzi, pe piața clădirilor noi, marea majoritate a obiectelor sunt vândute prin încheierea unui acord de participare la construcția comună și a unui acord de cesiune a dreptului de creanță către aceasta. DUDS oferă protecție maximă cumpărătorilor în cadrul 214-FZ (înregistrat în Rosreestr, toate condițiile pentru achiziționarea de bunuri imobiliare sunt precizate clar în contract și sunt prevăzute mecanisme de obținere a compensației pentru neîndeplinirea condițiilor). Pe acest moment DDU este cel mai de încredere de pe piața construcțiilor.

După cum sa menționat deja, achiziționarea prin cooperative de locuințe este o schemă foarte riscantă. Acest lucru este înțeles nu numai de clienți, ci și de dezvoltatori înșiși, motiv pentru care cooperativele de locuințe nu sunt larg răspândite - cota lor pe piața de capital, de exemplu, nu depășește 9% din oferta totală.

De regulă, cooperativele de locuințe sunt folosite de dezvoltatori ca o schemă temporară de atragere a fondurilor clienților în absența necesarului. documentare de autorizare, în special, drepturi de proprietate sau de închiriere înregistrate asupra unui teren, precum și o declarație de proiect publicată. După primirea documentelor necesare, dezvoltatorii semnează, de obicei, acordurile de participare la capitaluri proprii cu participanții cooperativei de locuințe.

Maria Litinetskaya consideră că, în viitorul apropiat, această schemă nu va fi populară, în timp ce există o modalitate semnificativ mai sigură de a participa la construcția comună - educația preșcolară. Utilizarea cooperativelor de locuințe de către dezvoltatori va continua să fie sporadică.

Astfel, dacă există o oportunitate reală de a cumpăra un apartament într-o cooperativă de locuințe, trebuie să cântăriți toate argumentele pro și contra și să decideți dacă această metodă este potrivită pentru dvs.

În special pentru portalul „All Novostroiki.ru”

Poate un membru al unei cooperative să-și aducă cota-parte cu un teren pe care se va executa construcție în viitor, sau cu o altă imobilizare corporală? La acceptarea acestui bun funciar al unei cooperative de locuințe în contul 08, cine va plăti impozitul pe teren? Care sunt consecințele fiscale Cum se înregistrează corect aportul unei acțiuni în formă nemoneară?

Articolul 110 din Codul Locuinței al Federației Ruse prevede că membrii unei cooperative de construcție de locuințe, cu fonduri proprii, participă la construcția, reconstrucția și întreținerea ulterioară a unui bloc de locuințe. O cooperativă de construcții de locuințe, în conformitate cu legislația în materie de urbanism, acționează ca dezvoltator și asigură construirea și reconstrucția unui bloc de locuințe pe terenul său în conformitate cu autorizația de construire eliberată unei astfel de cooperative.

Cooperativa de constructii de locuinte este una dintre cooperative de consumși este o organizație non-profit (clauza 4 din articolul 110 din Codul locuinței al Federației Ruse, clauza 3 din articolul 50 Cod Civil RF).

Totodată, cuantumul cotei și taxele de intrare, condițiile și procedura de plată a acestora obligatoriu sunt stabilite prin statutul cooperativei de construcție de locuințe (clauza 1 a articolului 113, clauza 1 a articolului 125 din Codul locuinței al Federației Ruse). Acestea pot fi și obiecte în natură, inclusiv un teren.

Un membru al unei cooperative de construcții de locuințe care și-a achitat integral contribuția de acțiuni pentru spațiile furnizate de cooperativă dobândește proprietatea asupra proprietății specificate (clauza 4 a articolului 218 din Codul civil al Federației Ruse). În acest caz, drepturile de proprietate apar la data plății acțiunii și înregistrare de stat drepturile de proprietate în acest caz nu sunt de natură de stabilire a titlului, ci de caracter de confirmare a titlului (paragraful 2, paragraful 11 ​​din Rezoluția Plenului). Curtea Supremă de Justiție RF nr. 10, Plenul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse nr. 22 din 29 aprilie 2010).

Astfel, de la data transferului terenului sub formă de cotă, cetățeanul este lipsit de dreptul la acesta. Dar dobândește dreptul de a cere de la cooperativă primirea spațiilor corespunzătoare în instalația în construcție.

Impozitul pe teren pe un teren după transferul dreptului de proprietate asupra acestuia către cooperativa de locuințe este plătit de ONP.

Procedura de înregistrare a unei acțiuni nemonetare în cazul unui transfer de proprietate este stabilită prin actele interne ale cooperativei și nu este reglementată de lege.

Primirea proprietății de la acționar nu afectează în niciun fel alte obligații fiscale.

Cooperative într-un mod nou: ce este o cooperativă de locuințe cu sprijin de stat

RBC Real Estate înțelege complexitatea noii legi privind cooperativele de construcții de locuințe (HCS). Modificările vizează simplificarea mecanismelor de creare a cooperativelor cu sprijinul statului și creșterea semnificativă a numărului de cetățeni care își vor putea construi propriile locuințe.

Foto: TASS/Interpress/Svetlana Kholyavchuk

La 1 septembrie 2016, modificările aduse Legii federale nr. 161-FZ „Cu privire la promovarea dezvoltării construcțiilor de locuințe” au intrat în vigoare în Rusia. Amendamentele au scopul de a simplifica mecanismele de creare și funcționare a cooperativelor de construcție de locuințe (HCS) cu sprijinul statului. Astfel de cooperative sunt asociații voluntare de cetățeni create pentru construcția de locuințe.

În prezent, în Rusia, conform Agenției pentru Credit Ipoteca Locuințelor (AHML), al cărei serviciu de presă a furnizat RBC Real Estate informații despre noua lege, aproximativ 10 mii de persoane sunt înscrise în astfel de cooperative. Legea va crește semnificativ numărul potențialilor acționari ai cooperativelor de locuințe, după cum reiese din materialele agenției.

Cooperativele de locuințe și construcții create în conformitate cu Legea nr. 161-FZ diferă semnificativ de cele organizate anterior de unii dezvoltatori, au declarat oficialii AHML pentru RBC Real Estate. Potrivit experților agenției, construcția de locuințe va costa pe acționarii cooperativi în medie cu 30% mai puțin decât valoarea de piață din cauza furnizării de terenuri gratuite către AHML, a lipsei marjei unui dezvoltator și a reducerii costurilor contractorilor (pentru deservirea împrumuturilor, marketing, etc.). În cooperativele de locuințe cu sprijin de stat, riscurile acționarilor fraudați sunt eliminate, întrucât registrul acționarilor este ținut chiar de cooperativă sub controlul companiilor-angajatorii membrilor cooperatori, precum și al autorităților guvernamentale, a explicat agenția. Cooperative de locuințe create de noua schema, controlează în mod independent cheltuielile de fonduri, alegere organizații de proiectareși antreprenori. Legea interzice si ea lichidare voluntară cooperativă până la data transferului spațiilor de locuit în proprietatea tuturor membrilor săi.

Cooperativele de locuințe din URSS

Cheile simbolice ale unei noi case cooperative. Sverdlovsk, 1985 (Foto: Valery Bushukhin / Cronica foto TASS)

Primele cooperative de locuințe au apărut în Uniunea Sovietică în 1921, după NEP. Până în 1937, astfel de asociații au încetat să mai existe. Unul dintre primele exemple de astfel de cooperative este faimosul sat Sokol din zona stației de metrou cu același nume din Moscova. Construcția sa a fost începută de către acționari în 1923, iar satul a fost finalizat până în 1930.

Cooperativele au fost reînviate în 1958 printr-o rezoluție a Consiliului de Miniștri. La acea vreme, acest lucru era cerut de o lipsă acută de locuințe, care a apărut din cauza creșterii puternice a populației urbane. S-au strâns fonduri de la acţionari pentru construcţie, dar statul a acordat un împrumut în valoare de 70% din costul locuinţelor pe o perioadă de 20 de ani. Cu toate acestea, majoritatea populației încă nu și-a putut permite. În plus, a existat și o listă de așteptare pentru a se alătura cooperativelor sovietice, iar acționarii au pierdut dreptul de a primi locuințe gratuite de la stat. Prin urmare, ponderea cooperativelor de locuințe în volumul total al construcției de locuințe în URSS nu a depășit 10%.

Ce se va schimba în cooperativele de locuințe cu sprijin de stat

Una dintre principalele inovații este simplificarea procedurii de transferare a unui teren către o cooperativă (condiția privind transferul unui teren după plata a 20% din aportul de acțiuni a fost anulată), precum și eliminarea riscului de fraudare. acţionarilor. Aceste modificări, potrivit AHML, vor face posibilă construirea de locuințe la prețuri accesibile pe terenurile cedate de agenție pentru utilizare gratuită cooperativelor, ceea ce va îmbunătăți condițiile de viață ale rușilor din categoriile relevante.

Pe lângă modificările aduse nr. 161-FZ, au fost pregătite modificări Codul Locuintei RF, care permit membrilor cooperativelor cu sprijin de stat să atragă fonduri de credit pentru a plăti un comision de acțiuni garantat cu o acțiune (prin analogie cu o ipotecă garantată prin acorduri de participare la capital - DPP).

Modificări majore la Legea nr. 161-FZ, care reglementează activitățile cooperativelor de locuințe cu sprijinul statului

cu modificările ulterioare, valabil până la 09.01.2016	cu modificările ulterioare, în vigoare de la 01.09.2016
Lipsa dreptului de a cumpăra spații de locuit sau teren pentru cetățenii care au aderat la cooperativa locativă și ulterior au încetat să mai aparțină categoriilor corespunzătoare	Rezervarea dreptului de a cumpăra spații rezidențiale sau terenuri pentru cetățenii care au aderat la cooperativa de locuințe și, ulterior, au încetat să mai aparțină categoriilor corespunzătoare
Disponibilitatea unei condiții pentru transferul terenului după efectuarea a 20% din aportul de acțiuni	Anularea condiției privind transferul terenului după efectuarea a 20% din aportul de acțiuni
Conformitatea locuințelor în construcție cu criteriile de încadrare în clasa economică	Nu există nicio cerință ca locuințele în construcție să îndeplinească criteriile de clasificare ca categorie economică
Trimiterea unei petiții către cooperativa de locuințe pentru admiterea de noi membri în cooperativa de locuințe și examinarea ulterioară de către AHML	Natura de notificare a trimiterii de informații către AHML cu privire la admiterea de noi membri în cooperativa de locuințe

Sunt planificate, de asemenea, noi modificări la rezoluțiile Guvernului Federației Ruse, care vor extinde cercul participanților la cooperativele de locuințe cu sprijin de stat:

• includerea tinerilor profesioniști sub 35 de ani (inclusiv cetățenii care locuiesc singuri) în toate categoriile, în timp ce în categoria tânăr specialist poate include unul dintre membrii familiei;
• eliminarea restricției privind prezența unui copil într-o familie tânără;
• eliminarea restricțiilor privind necesitatea și disponibilitatea terenurilor;
• reducerea limitei de experiență în muncă la un an;
• excluderea restricțiilor pentru angajații care sunt personal administrativ, tehnic și de întreținere;
• oportunitatea angajaților întreprinderilor și organizațiilor de a se alătura cooperativei de locuințe participarea statului(în care ponderea statului este de 50% sau mai mult);
• introducerea unei proceduri de confirmare și verificare a solvabilității potențialilor membri înainte de admiterea în cooperativa locativă.

Cine poate deveni acționar

Astăzi, acționarii cooperativelor de locuințe pot fi cetățeni care îndeplinesc anumite criterii: tineri oameni de știință, lucrători științifici și de inginerie ai academiilor de științe de stat, centre științificeși organizații științifice, cadre militare, lucrători științifici și pedagogici de nivel superior institutii de invatamant, muncitorii institutii de invatamantși instituțiile de sănătate și culturale, precum și angajații organizațiilor complexului militar-industrial și angajații guvernului federal.

În acest caz, un membru al cooperativei de locuințe are dreptul de a deține o acțiune, ceea ce corespunde dreptului de a dobândi dreptul de proprietate asupra unui spațiu rezidențial. De evaluări ale experților AHML, modificările legislative de mai sus ne vor permite să creștem semnificativ numărul cetățenilor care își vor putea construi locuințe la un preț semnificativ mai mic decât prețul pieței.

Cum se organizează o cooperativă de locuințe

Decizia de organizare a unei cooperative de locuințe se ia de o adunare a fondatorilor, la care se aprobă și statutul cooperativei de locuințe, corespunzător prevederilor stabilite. forma standard. Statutul definește procedura de constituire a proprietății cooperativei, admiterea în calitate de membru al cooperativei și excluderea din cooperativă, procedura de desfășurare a adunărilor generale ale cooperativei, competența consiliului, președintelui, comisie de audit, procedura de plată a contravalorii acțiunilor în cazul părăsirii cooperativei.

Numărul de membri ai cooperativei locative trebuie să fie de cel puțin cinci, dar nu mai mult decât numărul de apartamente dintr-o clădire în construcție/cladiri individuale de locuit.

Ca parte a sprijinului oferit, AHML transferă terenuri aflate în proprietate federală sau municipală pentru utilizare gratuită cooperativelor de locuințe pentru construcția pe astfel de terenuri. clădire de apartamente, case de dezvoltare blocată, proiecte individuale de construcție de locuințe și infrastructură inginerească.

De asemenea, proiectele arhitecturale și documentația pentru proiectele de construcție de locuințe pot fi transferate gratuit către cooperativele de locuințe. Astfel de documente pot fi emise de Ministerul Construcțiilor din Rusia, autoritățile entităților constitutive ale Federației Ruse și municipalitățile locale, pe baza unei cereri scrise din partea cooperativei.

De remarcat faptul că AHML, pentru a oferi cooperative de locuințe și construcții, aduce în circulație terenuri din proprietate federală, inclusiv cele aflate în folosință de către agentii guvernamentale autoritati si institutii. În același timp, capacitatea AHML de a furniza terenuri pentru construcție depinde direct de asistența activă a deținătorilor de drepturi ale terenurilor federale în procesul de implicare a acestora.

Procedura de înființare a unei cooperative de locuințe:

• contactarea AHML cu informații despre intenția de a crea o cooperativă de locuințe și furnizarea de informații primare (tipul de dezvoltare, numărul aproximativ de membri ai cooperativei, locația dorită a șantierului etc.);
• formarea listelor de cetățeni;
• trimiterea unei cereri către AHML pentru punerea la dispoziție a unui teren;
• formarea unui teren în scopul transferului în continuare către cooperativă;
• înființarea și înregistrarea cooperativelor de locuințe;
• depunerea unei cereri la AHML pentru cedarea unui teren în folosință gratuită;
• adoptarea de către consiliul AHML a unei hotărâri de transfer al terenului către cooperativă;
• semnarea unui acord de folosire gratuită a unui teren;
• construirea de blocuri de locuințe, clădiri blocate sau proiecte individuale de construcție de locuințe, precum și infrastructură inginerească în limitele acestor terenuri;

Contactați-ne pentru ajutor. Avem o experiență reală în această direcție.

Mărimea limitelor terenului la înregistrarea proprietății

În funcție de anul în care a fost construită casa și de documentele privind alocarea terenului, dimensiunea terenului la înregistrarea dreptului de proprietate poate să nu coincidă cu limitele efective (dorite) ale terenului utilizat.

De exemplu, o casă a fost construită de un departament în 1998 (sau, de exemplu, să luăm trei case), iar tuturor caselor li sa alocat un singur teren cu infrastructură comună. Când casele erau transferate în oraș și se formau terenuri, o casă putea primi mai mult pământ, altele mai puțin. Și conform pașaportului casei și documentelor de plată, în general ar putea exista o a treia dimensiune a terenului.

Prin urmare, înainte de a se angaja în lucrări de delimitare și de a pregăti documentele pentru înregistrarea drepturilor de proprietate, este necesar să se determine limitele și dimensiunea terenului, care prin lege trebuie să fie transferat în proprietatea rezidenților imobilului.

Termenele limită pentru înregistrarea terenurilor ca proprietate a rezidenților HOA-urilor și cooperativelor de locuințe

Etapa pregătitoare are un rol mare, și poate o perioadă considerabilă de timp. Este important să determinați limitele utilizatorilor de teren adiacente, legalitatea și dimensiunea propriei terenuri și să pregătiți (și în unele cazuri să comandați) documentele de titlu și de proprietate pentru terenul. Acest lucru poate dura de la una la cinci luni.

Întregul proces de înregistrare poate dura, în medie, de la șase luni până la un an.

Puterile de a inregistra un teren

Persoanei care se va implica în formalități i se transmite procesul-verbal al adunării generale, la care, în condițiile legii, s-a luat decizia de înscriere a terenului ca proprietate. Locuitorii HOA, cooperativa de locuinte. Deși un cetățean are dreptul să declare înregistrarea dreptului de proprietate (dar în acest caz există și aspecte negative).

Dacă doar câțiva cetățeni văd nevoia să înregistreze proprietatea asupra terenului și nu a avut loc o adunare generală, specialiștii organizației noastre pot pregăti un calcul al eficienței înregistrării și pot transmite informații tuturor și, dacă este necesar, să organizeze și să țină o adunare generală.

Este necesară înregistrarea terenului ca proprietate a unei HOA sau a unei cooperative de locuințe?

Puteți citi despre avantajele și dezavantajele dreptului de proprietate pentru blocurile de apartamente pe pagina noastră „Înregistrarea terenurilor sub un bloc de apartamente”.

Suntem pregătiți să ne implicăm în activitatea de înregistrare a terenurilor pentru organizația dumneavoastră! Apel!

Bună ziua, Serghei Ivanovici! Sunt membru al unei cooperative de constructii de locuinte. Terenul este închiriat pe o perioadă de 49 de ani unei cooperative de locuințe pentru construcția de locuințe individuale (utilizare permisă în conformitate cu informațiile Comitetului Proprietății de Stat și contractul de închiriere). Terenul a fost împărțit în 336 de terenuri (PL) pentru fiecare membru al cooperativei. Codul funciar nu prevede cazurile de furnizare a terenurilor formate către membrii cooperativelor locative, ținând cont de acest tip de utilizare. În acest sens, există intenția de a-l oficializa prin cesiune. Cu toate acestea, aceasta necesită înregistrarea prealabilă a dreptului de închiriere de către cooperativa de locuințe însăși la autoritate administrația locală) pentru fiecare teren format (Rosreestr refuză să înregistreze un acord de cesiune de drepturi fără înregistrarea simultană a tuturor contractelor de închiriere pentru terenurile formate). Această împrejurare nu este în interesul cooperativelor de locuințe: sarcina taxelor de stat revine tuturor celor 336 de terenuri (administrația refuză să solicite înregistrarea ca solicitant). Există o altă modalitate de înregistrare a drepturilor asupra terenurilor formate?
Este posibil ca un membru al unei cooperative să obțină o autorizație de construire pe un teren închiriat unei cooperative de locuințe pentru construcția individuală de locuințe?
Mulțumesc

Buna ziua.

În conformitate cu paragraful 3 al art. 6 din Codul funciar al Federației Ruse, un teren ca obiect de proprietate și alte drepturi asupra terenului prevăzute de prezentul cod este un lucru imobil care reprezintă o parte a suprafeței pământului și are caracteristici care fac posibilă definirea acestuia. ca un lucru definit individual. În cazurile și în modul stabilit de legea federală, pot fi create terenuri artificiale.

Articolul 11.2 din Codul funciar al Federației Ruse stabilește că terenurile sunt formate în timpul împărțirii, consolidării, redistribuirii terenurilor sau alocării din terenuri, precum și din terenuri aflate în proprietatea statului sau a municipalității. Loturile de teren, din care se formează terenuri (loturi inițiale) în timpul divizării, fuziunii, redistribuirii, încetează să mai existe de la data înregistrării de stat a dreptului de proprietate și a altor drepturi reale asupra tuturor terenurilor formate din acestea (denumite în continuare și terenuri). parcele formate) în ordinul , stabilit prin Legea federală din 21 iulie 1997 N 122-FZ „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor asupra bunurilor imobiliare și a tranzacțiilor cu aceasta” (denumită în continuare Legea federală „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor asupra bunurilor imobiliare” imobiliare și tranzacții cu aceasta”), cu excepția cazurilor specificate la paragrafele 4 și 6 ale articolului 11.4 din prezentul cod și a cazurilor prevăzute de alte legi federale.

Potrivit paragrafelor 4 și 6 ale art. 11.4 din Codul funciar al Federației Ruse împărțirea terenului prevăzut organizație non profit creat de cetățeni pentru grădinărit, grădinărit de legume și agricultura de cabane de vară, se realizează în conformitate cu proiectul de topografie a teritoriului. La împărțirea unui astfel de teren se pot forma unul sau mai multe terenuri, destinate unui cetățean să desfășoare grădinărit, grădinărit sau construcție de dacha, sau legate de proprietate publică. În acest caz, terenul, a cărui împărțire a fost efectuată, rămâne în limitele modificate (locul schimbat). La împărțirea unui teren care este în proprietate de stat sau municipală, se pot forma unul sau mai multe terenuri. În acest caz, terenul, a cărui împărțire a fost efectuată, rămâne în limitele schimbate.

În conformitate cu art. 24 Lege federala din 24 iulie 2007 N 221-FZ „Cu privire la cadastrul imobiliar de stat”, informațiile introduse în cadastrul imobiliar de stat la înregistrarea unui obiect imobiliar constituit sau a obiectelor imobiliare constituite au caracter temporar, cu excepția informațiilor despre terenuri ocupate de piețe, străzi, alei, terasamente, piețe, bulevarde, corp de apa, plaje si alte facilitati publice, a caror formare este prevazuta de proiectul de topografie a teritoriului aprobat in modul stabilit de legislatia de urbanism (inclusiv in cazul in care amplasarea limitelor sau a unor parti din limitele unui astfel de teren parcela este declarată controversată în modul stabilit de partea 15 a articolului 42.10 din prezenta lege federală), precum și cazurile în care proprietatea asupra acestor obiecte imobiliare este considerată a fi luată în considerare în virtutea legii federale, indiferent de momentul înregistrării de stat. de acest drept în Unificat registrul de stat drepturile asupra bunurilor imobiliare și tranzacțiile cu acesta. Astfel de informații își pierd caracterul temporar de la data înregistrării de stat a dreptului la proprietatea formată. Dacă, după cinci ani de la data înregistrării proprietății imobiliare constituite, înregistrarea de stat a dreptului asupra acesteia nu a fost efectuată (sau în cazul specificat în partea 3.1 a prezentului articol, înregistrarea de stat a contractului de închiriere nu a fost efectuată). efectuate), astfel de informații sunt anulate și excluse din cadastrul imobiliar de stat. În termen de un an de la data excluderii acestor informații din cadastrul imobiliar de stat, solicitantul sau reprezentantul său personal, contra primirii în baza cererii. persoane specificate Autoritatea de înregistrare cadastrală emite documente prezentate în conformitate cu articolul 22 din această lege federală împreună cu o cerere de înregistrare cadastrală a unei proprietăți imobiliare (cu excepția documentelor depuse în formularul documente electronice). Dacă, după expirarea perioadei stabilite de această parte, solicitantul sau reprezentantul său nu s-a prezentat la autoritatea de înregistrare cadastrală și documentele prezentate în conformitate cu articolul 22 din prezenta lege federală împreună cu cererea de înregistrare cadastrală a proprietății au fost neeliberate acestuia personal contra primire, aceste documente sunt supuse distrugerii.

Ținând cont de standardele de mai sus, mă tem că nu se poate face fără formalizarea și înregistrarea unui contract de închiriere pentru fiecare teren format.

Potrivit art. 51 din Codul civil al Federației Ruse la cererea de autorizație de construcție
dezvoltatorul trebuie să atașeze la terenul documente de proprietate. În acest caz, un astfel de document va fi un contract de închiriere cu dezvoltatorul. Prin urmare, cel mai probabil, un membru al cooperativei nu va putea obține permisiunea de a construi pe un teren care este închiriat de la o cooperativă de locuințe.

Pentru un răspuns mai complet și mai precis, este necesar să studiezi toate documentele și circumstanțele cazului tău în timpul unei consultări față în față.

Cu sinceritate,
avocat Makoveev Serghei Ivanovici