Acasă Convertor Conceptul și tipurile de valoare a întreprinderii. Tipuri de valori ale întreprinderii

Conceptul și tipurile de valoare a întreprinderii. Tipuri de valori ale întreprinderii

Scurta descriere

Scopul acestui lucru munca de curs este evaluarea unui pachet de 30% din Mashservice OJSC.
Această întreprindere a fost aleasă ca obiect de evaluare datorită dezvoltării dinamice a industriei. Pentru atingerea acestui obiectiv au fost stabilite următoarele sarcini:

O întreprindere din sectorul serviciilor, și anume Mashservice OJSC, a fost selectată ca obiect de studiu.

Introducere…………………………………………………………………………………………………..….3

Capitolul 1. Metodologia de evaluare a valorii proprietății………………………………………..…..5
1.1. Conceptul de evaluare a complexului imobiliar…………………………………5
1.2. Abordarea costurilor…………………………………………………………………….…8
1.3. Abordarea veniturilor………………………………………………………..….11
1.4. Abordare comparativă………………………………………………………..13

Capitolul 2. Estimarea valorii unei acțiuni de 30% la Mashservice OJSC...............15
2.1. Analiza activităților agenției OJSC „Mashservice”………………15

2.3.4. Coordonarea rezultatelor………………………………………………………….38

Concluzie…………………………………………………………………………………………………42

Fișiere atașate: 1 fișier

Ministerul Educației și Științei al Federației Ruse

Instituția de învățământ profesional superior al bugetului federal de stat

Universitatea de Stat din Nijni Novgorod

lor. N.I. Lobaciovski

Universitatea Nationala de Cercetare

Facultatea de Management și Antreprenoriat

Departamentul de Economie și Antreprenoriat

LUCRARE DE CURS

la disciplina: „Evaluarea proprietății în sectorul serviciilor”

„Evaluarea valorii unei întreprinderi din sectorul serviciilor în scopuri de investiții folosind exemplul agenției OJSC Mashservice”

Efectuat:

student gr. 6-EMZ

Sycheva Elena Nikolaevna

____________________

Verificat:

st.pr. Sorokin V. A.

____________________

Nijni Novgorod

Introducere……………………………………………………………………………………..….3

Capitolul 1. Metodologia de evaluare a valorii proprietății………………………………………..…..5

1.1. Conceptul de evaluare a complexului imobiliar……………………………………………5

1.2. Abordarea costurilor……………………………………………………………………….…8

1.3. Abordarea veniturilor……………………………………………………….. ….11

1.4. Abordare comparativă……………………………………………………..13

Capitolul 2. Estimarea valorii unei acțiuni de 30% la Mashservice OJSC...............15

2.1. Analiza activităților agenției OJSC „Mashservice”………………15

2.2. Analiza situaţiei financiare a întreprinderii……………………………………….17

2.3. Estimarea valorii unei acțiuni de 30%………………………………………………...25

2.3.1. Abordarea veniturilor………………………………………………………...25

2.3.2. Abordare comparativă………………………………………………………..30

2.3.3. Amendamente……………………………………………………..…..34

2.3.4. Coordonarea rezultatelor…………………………………………………………………….38

Concluzie………………………………………………………………………………….…42

Referințe…………………………………………………………...43

Introducere

Afacerile ocupă un loc aparte printre obiectele de evaluare. La evaluarea unei afaceri, obiectul este o activitate care vizează realizarea de profit și desfășurată pe baza funcționării complexului patrimonial al întreprinderii.

Evaluarea afacerilor (întreprinderilor) este unul dintre principalele instrumente de pe piața serviciilor de sprijinire a tranzacțiilor de capital, ceea ce îi ajută pe investitori să evite riscul. Piața în curs de dezvoltare dinamică pentru cumpărarea și vânzarea întreprinderilor, precum și investițiile, dictează necesitatea primirii în timp util a informațiilor complete despre obiectul de cumpărare și vânzare chiar și în etapa de luare a deciziei privind încheierea unei tranzacții.

Cunoștințele teoretice și aptitudinile practice în domeniul activităților de evaluare sunt, în opinia noastră, o componentă necesară a formării unui economist, indiferent de domeniul economic în care lucrează, deoarece ele îl ajută să facă abstracție de la tranzacțiile private și să prezinte întreprinderea ca un complex imobiliar, o unitate de management economic în timp, care să-și evalueze actualul poziția și perspectivele pe baza rezultatelor ultimilor ani.

Evaluarea afacerilor este unul dintre instrumentele de analiză managerială; permite prognozarea, și, în consecință, prevenirea și reducerea impactului negativ al situațiilor de criză, precum și elaborarea unui plan de dezvoltare a afacerii. Pe scurt, o evaluare competentă a unei întreprinderi contribuie la devalorizarea majorității riscurilor.

Scopul acestui curs este de a evalua o participație de 30% în Mashservice OJSC.

Această întreprindere a fost aleasă ca obiect de evaluare datorită dezvoltării dinamice a industriei. Pentru atingerea acestui obiectiv au fost stabilite următoarele sarcini:

analiza situației macroeconomice din industria de care aparține întreprinderea;
evaluarea stării financiare a întreprinderii;
estimați valoarea acțiunilor acestei companii.

O întreprindere din sectorul serviciilor, și anume Mashservice OJSC, a fost selectată ca obiect de studiu.

Capitolul 1. Metodologia de evaluare a valorii proprietatii

1.1. Conceptul de evaluare a unui complex imobiliar

Astăzi, evaluarea proprietății sau a complexelor imobiliare este cel mai comun tip activitati de evaluare, acest lucru se datorează în primul rând gamei largi de obiecte de evaluare clasificate drept proprietate.

Proprietatea este un obiect de utilitate deținut sau utilizat de persoane fizice sau juridice. Cu alte cuvinte, proprietatea este totalitatea drepturilor de proprietate ale unei anumite persoane juridice sau persoane fizice.

Complex imobiliar– un set de drepturi de proprietate ale unei persoane juridice asupra tuturor obiectelor implicate în desfășurarea activităților comerciale.

Ca urmare, evaluarea unui complex de proprietăți este cel mai complet tip de evaluare, inclusiv evaluarea bunurilor imobiliare, mașinilor și echipamentelor, vehiculelor, investitii financiare, active necorporale etc. Atunci când se evaluează un complex de proprietăți, pe lângă evaluarea tuturor componentelor unui complex de proprietăți dat, este necesar să se țină seama de așa-numitul efect de sinergie.

În prezent, mulți factori modifică constant valoarea proprietății. Acești factori includ: criza economică, uzura, modificările proprietăților proprietăților, creșterea și scăderea prețurilor imobiliare și altele. Toți acești factori fac mult mai dificilă obținerea de informații actualizate cu privire la valoarea proprietății. Evaluarea proprietății vă permite să determinați valoarea proprietății cât mai precis și eficient posibil într-o situație economică în schimbare rapidă a țării.

Astăzi, evaluarea proprietăților și ansamblurilor imobiliare sunt cele mai comune tipuri de servicii de evaluare.

Evaluarea proprietății se efectuează în următoarele cazuri: cumpărarea și vânzarea proprietății; obținerea unui împrumut garantat cu proprietate; asigurare de proprietate; litigii de proprietate; aport de proprietate la capitalul autorizat; transfer de proprietate pentru închiriere; transfer de proprietate în managementul încrederii; optimizarea impozitelor întreprinderilor; înregistrarea proprietății în scopuri contabile și fiscale; evaluarea valorii totale a organizației care deține proprietatea; elaborarea unui plan de afaceri pentru o întreprindere; luarea deciziilor de management și investiții; derularea procedurii de faliment a unei întreprinderi; determinarea prețului inițial al proprietății la licitație; cumpărarea și vânzarea unei întreprinderi care deține proprietate; fuziunea sau achiziția unei întreprinderi care deține proprietate; confiscarea bunurilor pentru nevoi de stat și municipale.

Tipurile de evaluare a proprietății depind de scopul implementării acesteia și sunt după cum urmează:

1. evaluarea proprietății întreprinderii și a acțiunilor acesteia. Este un ansamblu de acțiuni al căror scop este stabilirea valorii activelor companiei care sunt profitabile sau capabile să genereze profit;

2.evaluare imobiliară. Contribuie la implementarea tranzactiilor profitabile, luand decizii productive cu privire la implementarea acestora;

3. evaluarea pagubelor produse proprietății în urma dezastrelor naturale, inundațiilor, incendiilor, acțiunilor ilegale ale persoanelor sau agențiilor guvernamentale;

4. evaluarea terenurilor. Determinarea valorii unuia sau mai multor terenuri;

5. evaluarea locuințelor (apartamentelor). Poate include atât o determinare completă a costului locuinței, cât și o cotă de proprietate;

6. evaluare transport rutier. Procesul de determinare a valorii unui vehicul pe piață în prezent;

7. evaluarea utilajelor și echipamentelor. Scopul este de a determina valoarea reală. Sunt utilizate două abordări: analog și evaluare bazată pe costul de înlocuire, luând în considerare uzura;

8. evaluarea pagubelor în urma unui accident rutier.

Pentru fiecare tip de evaluare a proprietății, există metode și abordări speciale care vă permit să determinați cât mai exact și mai fiabil valoarea proprietății.

Evaluarea proprietății include colectarea și analiza datelor despre proprietate de către un expert evaluator pentru a determina valoarea totală, în conformitate cu această legislație și standarde.

Obiecte de evaluare: bunuri corporale: mobile, imobile; drepturi de proprietate asupra proprietății.

Tipuri de valoare la evaluarea proprietății: piață - pentru vânzarea unui obiect; restaurator – a crea un obiect identic; investiție – pentru a identifica venituri promițătoare.

Setul de tipuri de cost oferă o imagine completă a prețului real al obiectului.

Principalele etape ale evaluării proprietății: încheierea unui acord de evaluare; determinarea caracteristicilor proprietatii; analiza pietei relevante; alegerea metodei de evaluare; efectuarea de calcule; afișarea costului total al obiectului; intocmirea unui raport de evaluare

În unele cazuri, evaluarea unei întreprinderi este impusă de lege, în unele cazuri poate contribui la dezvoltare și accelera creșterea și se realizează din proprie inițiativă.

În orice caz, evaluarea întreprinderii este sarcina organizațiilor și, prin urmare, a profesioniștilor.

Este necesar să se facă distincția între evaluarea afacerilor și evaluarea întreprinderii. O întreprindere ca complex imobiliar include totul tipuri de proprietate destinat activităților sale: teren, echipamente, materii prime și produse, active necorporale. Evaluarea valorii de piață a complexului imobiliar al unei întreprinderi înseamnă determinarea în termeni monetari valoarea imobilizărilor corporale ale întreprinderii ca un set de valori ale activelor fixe.

Evaluarea afacerii întreprindere de exploatare este oarecum diferită de evaluarea unei întreprinderi ca complex imobiliar. Această diferență se datorează faptului că afacerea este un concept mai larg decât un complex imobiliar. Evaluarea afacerii include determinarea valorii datoriilor și activelor companiei: imobile, utilaje și echipamente, stocuri, investiții financiare, active necorporale. În plus, sunt evaluate performanța companiei, veniturile trecute, prezente și viitoare, perspectivele de dezvoltare și mediul competitiv pe o anumită piață. Ca urmare a unei astfel de abordări integrate, se determină valoarea reală a afacerii și capacitatea acesteia de a face profit.

În conformitate cu standardele rusești de evaluare, procedura de evaluare a valorii de piață a blocurilor de acțiuni se desfășoară folosind trei abordări: bazată pe cost; comparativ; profitabil.

Fiecare dintre aceste abordări are propriile sale metode și tehnici specifice. Datele utilizate într-o anumită abordare reflectă fie poziția actuală a companiei, realizările sale trecute, fie câștigurile viitoare așteptate.

După primirea rezultatelor evaluării pentru fiecare dintre cele trei abordări, se convine asupra rezultatelor valorii de piață a companiei și se calculează pachetul care se evaluează.

1.2. Abordare rentabilă

Abordarea costurilor ia în considerare valoarea unei întreprinderi în termeni de costuri suportate. Valoarea contabilă a activelor și pasivelor unei întreprinderi din cauza inflației, modificărilor condițiilor de piață și a metodelor contabile utilizate nu corespunde întotdeauna cu valoarea de piață. Ca urmare, apare sarcina de a ajusta bilanţul întreprinderii. Pentru a face acest lucru, valoarea de piață rezonabilă a fiecărui activ din bilanț este mai întâi evaluată separat, apoi se determină valoarea curentă a pasivelor și, în final, valoarea curentă a tuturor pasivelor sale este scăzută din valoarea rezonabilă de piață a activelor totale ale intreprinderea. Rezultatul arată costul estimat capitaluri propriiîntreprinderilor.

Metoda activului net. Valoarea activelor nete (capital propriu) al unei întreprinderi este determinată de formula:

C = A – O (1)

unde C este costul capitalului propriu;

A este valoarea de piață a tuturor activelor;

O este valoarea curentă a tuturor pasivelor.

Calcularea valorii folosind metoda activului net include mai mulți pași:

1. Bunurile imobile ale întreprinderii sunt evaluate la valoarea de piață

2. Se determină valoarea de piață a utilajelor și echipamentelor

3. Imobilizările necorporale sunt identificate și evaluate.

4. Se determină valoarea de piață a investițiilor financiare, atât pe termen lung, cât și pe termen scurt.

5. Stocurile sunt convertite la valoarea curentă.

6. Conturile de încasat sunt evaluate.

7. Cheltuielile viitoare sunt estimate.

8. Datoriile întreprinderii sunt convertite în valoarea curentă.

9. Valoarea capitalului propriu se determină prin scăderea valorii curente a tuturor datoriilor din valoarea rezonabilă de piață a valorii activelor.

Metoda valorii de lichidare. Această metodă este utilizată dacă se plănuiește închiderea unei întreprinderi și vânzarea separată a activelor acesteia, precum și în timpul reorganizării unei întreprinderi, examinării programelor de reorganizare a unei întreprinderi, finanțării reorganizării unei întreprinderi și evaluarea cererilor de cumpărare a unei întreprinderi.

Trimiteți-vă munca bună în baza de cunoștințe este simplu. Utilizați formularul de mai jos

Studenții, studenții absolvenți, tinerii oameni de știință care folosesc baza de cunoștințe în studiile și munca lor vă vor fi foarte recunoscători.

Introducere

În practica tranzacțiilor cu întreprinderi, se face o distincție între cumpărarea și vânzarea unei întreprinderi și cumpărarea și vânzarea de Afaceri. Există și tranzacții cu firme gata făcute - asta înseamnă cumpărarea și vânzarea de persoane juridice - firme înregistrate.

Termenii „întreprindere” și „afacere” sunt de fapt aceiași când despre care vorbim la cumpărare și vânzare, deși în legislația actuală există un astfel de fenomen ca Afaceri, lipsă și companie este interpretat extrem de unilateral. Cod Civil folosește conceptul companieîn două sensuri diferite: ca subiect de drept (statul și întreprinderile municipale) și ca obiect al acesteia.

Subiectul evaluării sunt evaluatori profesioniști cu cunoștințe speciale și abilități practice.

În absența proprietății private asupra bunurilor imobiliare, o astfel de profesie de evaluator nu era necesară, deoarece statul, reprezentat de organele sale (Goskomstat, Biroul de inventariere tehnică etc.) determina el însuși valoarea activelor sale.

Odată cu renașterea proprietății private, a devenit necesar ca un profesionist să participe la tranzacțiile imobiliare care să-l ghideze pe vânzător și cumpărător în ceea ce privește valoarea obiectului implicat în tranzacție. Practică mondială a arătat că, dacă un evaluator profesionist independent nu este implicat în tranzacții imobiliare, atunci una dintre părțile la tranzacție este lipsită sau pur și simplu înșelată (cum s-a întâmplat la prima etapă a privatizării proprietății de stat).

Odată cu dezvoltarea relațiilor de piață în țara noastră, există o nevoie tot mai mare de evaluatori profesioniști și independenți.

În prezent, suntem în stadiul de stabilire a unui sistem de instruire, organizare de activități, elaborare standarde și standarde etice comportamentul evaluatorilor. Acest proces se desfășoară destul de rapid, deoarece se bazează, în primul rând, pe experiența mondială existentă și, în al doilea rând, pe un nivel de bază înalt de pregătire a persoanelor implicate în această activitate profesională.

În diferite țări, dezvoltarea profesiei de evaluator a avut loc în moduri diferite. Fiecare țară și-a dezvoltat propriile criterii și cerințe pentru evaluatori. Există însă cerințe generale care se aplică evaluatorilor din toate țările, fără a le îndeplini, pe care nu le va putea opera pe piața de evaluare imobiliară.

Obiectivele evaluărilor Și întreprinderilor .

* creșterea eficienței managementului curent al unei întreprinderi sau companie;

* determinarea valorii titlurilor de valoare în cazul cumpărării și vânzării de acțiuni ale întreprinderilor pe piața de valori. Pentru a lua o decizie de investiție în cunoștință de cauză, este necesară evaluarea proprietății întreprinderii și a cotei din această proprietate atribuibilă blocului de acțiuni achiziționate, precum și a posibilelor venituri viitoare din afacere;

* determinarea valorii întreprinderii în caz a lui cumpărare și vânzare integrală sau parțială. Adesea este necesar să se evalueze o societate pentru a semna un acord de stabilire a cotelor coproprietari în cazul rezilierii contractului sau decesului unuia dintre asociați;

* restructurare intreprindere. Se așteaptă o evaluare de piață în cazul lichidării unei întreprinderi, fuziunii, achiziției sau separării întreprinderilor independente de holding;

* elaborarea unui plan de dezvoltare a întreprinderii. În proces strategic

planificare, este important să se evalueze veniturile viitoare ale companiei, gradul de sustenabilitate a acesteia și valoarea imaginii acesteia; determinarea bonității întreprinderii și a valorii garanțiilor la împrumuturi;

* asigurare, timp în care devine necesară determinarea valorii activelor în anticiparea pierderilor; impozitare;

* luarea de decizii informate de management. Inflația denaturează situațiile financiare ale unei întreprinderi, prin urmare este necesară reevaluarea periodică a proprietății întreprinderii de către evaluatori independenți;

* implementarea unui proiect de investitii pentru dezvoltarea afacerii. În acest caz, pentru a-l justifica, este necesar să se cunoască valoarea inițială a întreprinderii în ansamblu, capitalul propriu, activele și afacerea acesteia.

Dacă obiectul unei tranzacții de vânzare-cumpărare, împrumut, asigurare, închiriere sau leasing, aportul unei acțiuni este orice element al proprietății întreprinderii și, de asemenea, dacă se stabilește impozitul pe proprietate etc., atunci obiectul necesar se evaluează separat, pt. de exemplu, imobiliare, autoturisme etc. echipamente, active necorporale.

Astfel, validitatea și fiabilitatea evaluării valorii unui complex imobiliar depind în mare măsură de cât de corect este definită zona de utilizare a evaluării: cumpărare și vânzare, obținerea unui împrumut, asigurare, impozitare etc.

În acest caz, același obiect, evaluat în același moment, va avea valori diferite în funcție de scopurile evaluării sale, întrucât valoarea va fi determinată prin metode diferite și de către entități diferite.

1. Principalele tipuri de valoare și principii de evaluare a valorii unei întreprinderi

1.1 Principalele tipuri de costuri

Activitatea de evaluare constă în obținerea unei idei despre valoarea obiectului evaluat sau mărimea cotei proprietarului la un moment dat. O afacere, în funcție de scopurile evaluării și de circumstanțe, poate fi evaluată diferit. Prin urmare, este necesară o determinare precisă a valorii pentru a efectua o evaluare. În conformitate cu Standardele de Activitate de Evaluare aprobate prin Hotărâre a Guvernului Federația Rusă Nr.519 din 6 iulie 2001, în prezent sunt aprobate următoarele tipuri de costuri.

1 . Pretul din magazin. " Valoarea de piata este pretul cel mai probabil la care un anumit obiect poate fi instrainat pe piata deschisa intr-un mediu concurential, atunci cand partile actioneaza rezonabil, avand toate informatiile necesare, iar valoarea tranzactiei nu este afectata de nicio circumstante extraordinara, adică Când:

* una dintre părțile la tranzacție nu este obligată să înstrăineze obiectul evaluării, iar cealaltă parte nu este obligată să accepte executarea;

* părțile la tranzacție cunosc bine obiectul tranzacției și acționează în propriul interes;

* obiectul de evaluare este prezentat pietei libere sub forma unei oferte publice;

* prețul tranzacției reprezintă o remunerație rezonabilă pentru obiectul evaluării și nu a existat nicio constrângere pentru finalizarea tranzacției în raport cu părțile la tranzacție pe nicio parte;

*plata pentru obiectul de evaluare se exprima in forma baneasca.

Acest tip de cost este folosit pentru a rezolva toate problemele legate de taxele federale și locale. Este valoarea de piață care este determinată atunci când se evaluează în scopul cumpărării și vânzării unei întreprinderi sau a unei părți din activele acesteia. Valoarea de piață este obiectivă, independentă de dorințele participanților individuali pe piața imobiliară și reflectă realitatea conditii economice aparute pe aceasta piata.

2 . Tipuri de valoare a obiectului de evaluare, altele decât valoarea de piață:

* costul unui obiect de evaluare cu piață limitată - valoarea unui obiect de evaluare, a cărui vânzare pe piață este imposibilă sau necesită costuri suplimentare față de costurile necesare vânzării mărfurilor care circulă liber pe piață;

* cost de înlocuire a obiectului de evaluare - suma costurilor de realizare a unui obiect similar obiectului de evaluare, în prețurile de piață existente la data evaluării, ținând cont de deprecierea obiectului de evaluare. Acest tip de valoare este utilizat pe scară largă în industria asigurărilor;

* cost de reproducere a obiectului de evaluare - suma costurilor în prețurile pieței existente la data evaluării pentru realizarea unui obiect identic cu obiectul de evaluare, folosind materiale și tehnologii identice, ținând cont de uzura obiect de evaluare. În acest caz, aceeași învechire a obiectului și aceleași neajunsuri în solutii arhitecturale, pe care o avea obiectul evaluat. Nu se ia in considerare doar uzura fizica;

* valoarea obiectului evaluat în folosință existentă - valoarea obiectului evaluat, determinată pe baza condițiilor existente și a scopurilor de utilizare a acestuia;

* valoarea de investiție a obiectului de evaluare - valoarea obiectului de evaluare, determinată pe baza rentabilității acestuia pentru o anumită persoană pentru anumite scopuri de investiție. Valoarea investiției este determinată pe baza cerințelor individuale de investiție. Un investitor tipic, atunci când investește într-o afacere, caută să primească, împreună cu o rentabilitate a capitalului investit, o rentabilitate a capitalului investit. Prin urmare, valoarea investiției se calculează pe baza veniturilor așteptate de investitor și a ratei specifice de capitalizare a acestora. Valoarea investiției este punctul de plecare al negocierilor privind tranzacțiile de cumpărare și vânzare, achiziții, fuziuni etc.;

* valoarea obiectului de evaluare în scopuri fiscale - valoarea obiectului de evaluare, determinată pentru calcularea bazei de impozitare și calculată în conformitate cu prevederile actelor normative de reglementare (inclusiv valoarea de inventar);

* valoarea de lichidare a evaluarii - valoarea obiectului de evaluare in cazul in care obiectul de evaluare trebuie instrainat intr-o perioada mai scurta decat perioada obisnuita de expunere pentru obiecte similare. Există lichidări ordonate și obligatorii. O lichidare ordonată se efectuează pe o perioadă de timp suficientă pentru a obține prețul maxim. Lichidarea forțată înseamnă vânzarea bunurilor cât mai repede posibil. Desigur, oferă un cost mai mic. Pentru orice lichidare se iau în considerare costurile de lichidare (comisionarii către agenții de vânzări, costurile de întreținere a administrării întreprinderii lichidate etc.). Practica occidentală arată că valoarea de lichidare a unei companii în ansamblu este mai mică decât suma încasărilor din vânzarea activelor sale;

* valoarea de dispoziție a obiectului de evaluare - costul obiectului de evaluare, egal cu valoarea de piață a materialelor pe care le cuprinde, ținând cont de costurile de cedare a obiectului de evaluare;

* valoare specială a obiectului de evaluare - valoare pentru a cărei stabilire contractul de evaluare sau actul juridic de reglementare prevede condiții care nu sunt incluse în conceptul de valoare de piață sau altă valoare specificată în aceste standarde de evaluare.

1.2 Trei abordări principale ale evaluării întreprinderilor

Abordări ale evaluării - scurtă descriere.

Alegerea metodei de evaluare depinde în mare măsură de situația financiară a întreprinderii în acest moment și de perspectivele acesteia. În funcție de starea și perspectivele de dezvoltare a afacerii, calcularea valorii unei companii se poate baza pe următoarele abordări:

Scump o abordare

Abordarea veniturilor

Abordare comparativă

Scump Abordarea evaluării are în vedere valoarea întreprinderii în termeni de costuri suportate. Valoarea întreprinderii este recunoscută ca fiind egală cu valoarea activelor întreprinderii rămase după rambursarea tuturor datoriilor.

Profitabil abordarea este considerată cea mai acceptabilă din punct de vedere al motivelor investiționale, întrucât valoarea unei întreprinderi este înțeleasă nu ca valoare a unui set de active (cladiri, structuri, utilaje, echipamente, active necorporale etc.), ci ca evaluare a fluxului de venituri viitoare. Abordarea veniturilor presupune că investitorul potențial nu va plăti pentru această afacere o sumă mai mare decât valoarea actuală a câștigurilor viitoare din afacerea respectivă. Mai mult, există două modele pentru construirea unui flux de venit viitor: fluxul de numerar pentru capitalul propriu și pentru tot capitalul investit (ia în considerare atât capitalul propriu, cât și capitalul împrumutat).

Comparativ abordarea presupune că valoarea unei întreprinderi este determinată de cât de mult poate fi vândută în prezența unei piețe suficient de formate. Cu alte cuvinte, valoarea cea mai probabilă a întreprinderii care este evaluată poate fi prețul real de vânzare al unei întreprinderi similare înregistrat de piață.

Atunci când efectuează o evaluare, evaluatorul este obligat să utilizeze (sau să justifice refuzul de a utiliza) toate cele trei abordări de evaluare, dar are dreptul de a determina în mod independent metode de evaluare specifice în cadrul fiecărei abordări de evaluare.

Coordonarea rezultatelor și concluzia finală cu privire la valoarea de piață a proprietății care se evaluează.

În funcție de situația specifică, rezultatele fiecăreia dintre cele trei abordări pot diferi într-o măsură mai mare sau mai mică unele de altele. Alegerea estimarii finale a costurilor depinde de scopul devizului, de informatiile disponibile si de gradul de fiabilitate al acesteia.

Clasificarea metodelor de evaluare este prezentată în Fig. 1

Abordare rentabilă.

Abordarea prin cost a evaluării afacerii ia în considerare valoarea întreprinderii în termeni de costuri suportate. Pentru a face acest lucru, o valoare rezonabilă de piață a fiecărui activ este mai întâi evaluată separat, apoi se determină valoarea curentă a pasivelor și, în final, valoarea curentă a tuturor pasivelor sale este scăzută din valoarea rezonabilă de piață a activelor totale ale întreprinderii, rezultatul arată valoarea estimată a capitalului propriu al întreprinderii.

Această abordare este reprezentată de două metode principale:

metoda costului activele nete ;

metoda valorii de lichidare.

Calculul metodei valorii de lichidare este utilizat în vânzarea forțată a unei întreprinderi, prin urmare, pentru această lucrare, calculul s-a făcut numai prin metoda valorii activelor nete, care include mai multe etape:

Proprietatea întreprinderii este evaluată la o valoare rezonabilă de piață;

Imobilizările necorporale sunt identificate și evaluate;

Se determină valoarea de piață a investițiilor financiare, atât pe termen lung, cât și pe termen scurt;

Stocurile sunt convertite la valoarea curentă;

Conturile de încasat sunt evaluate;

Cheltuielile viitoare sunt estimate;

Datoriile întreprinderii sunt convertite în valoarea curentă.

Valoarea capitalurilor proprii este determinată prin scăderea valorii curente a tuturor datoriilor din valoarea rezonabilă de piață a valorii activelor.

Metoda valorii activelor nete este utilizată atunci când o companie are active corporale semnificative și se așteaptă să continue să continue.

Sursa datelor inițiale pentru evaluare o constituie situațiile financiare ale întreprinderii, inclusiv: bilanțul, contul de profit și pierdere, situația fluxului de numerar, anexe și transcriere. Mai mult, mai întâi trebuie efectuată o ajustare inflaționistă a datelor.

Se face o distincție între activele nete ajustate și activele nete neajustate. În primul caz, se efectuează o ajustare completă a elementelor din bilanţ, ceea ce înseamnă că valoarea de piaţă rezonabilă a fiecărui activ din bilanţ este determinată separat. Rezultatele calculelor prin această metodă sunt mai fiabile decât cea de-a doua metodă, atunci când, din cauza lipsei de informații suficiente, nu se efectuează ajustări ale elementelor din bilanţ.

Procedura de calculare a valorii activelor nete conform situațiilor financiare este stabilită în Procedura de evaluare a valorii activelor nete ale societăților pe acțiuni, aprobată prin ordin al Ministerului Finanțelor al Federației Ruse din 5 august 1996. Nr. 71 și Comisia Federală pentru Piața Valorilor Mobiliare din 5 august 1996. nr. 149.

Activele nete sunt o valoare determinată prin scăderea din totalul activelor societate pe actiuni acceptat la calcul, cuantumul obligațiilor sale acceptat la calcul.

Activele implicate în decontare sunt monetare și nemonetare proprietate monetară o întreprindere care include următoarele elemente la valoarea contabilă:

active imobilizate reflectate în prima secțiune a bilanțului, cu excepția valorii contabile a acțiunilor proprii ale societății cumpărate de la acționari. În acest caz, la calcularea valorii activelor nete, imobilizările necorporale luate în considerare în prima secțiune a bilanțului sunt luate în considerare și îndeplinesc următoarele cerințe:

utilizate direct de companie în activitățile sale de bază și generatoare de venituri (drepturi de utilizare a terenurilor, resurse naturale, brevete, licențe, know-how, produse software, drepturi de monopol și privilegii, inclusiv licențe pentru anumite tipuri de activități, cheltuieli organizaționale, mărci comerciale, mărci înregistrate etc.);

deținând dovezi documentare ale costurilor asociate achiziției (creării) acestora;

dreptul companiei de a deține aceste drepturi necorporale trebuie confirmat printr-un document (brevet, licență, act, acord etc.) emis în conformitate cu legislația Federației Ruse;

la articolul alte active imobilizate se are în vedere datoria societăţii pe acţiuni pentru imobilul vândut acesteia;

stocuri și costuri, bani gheata, decontări și alte active prezentate în secțiunea a doua a bilanțului contabil, cu excepția datoriilor participanților (fondatorilor) pentru contribuțiile acestora la capitalul autorizat și a valorii contabile a propriilor acțiuni achiziționate de la acționari.

În cazul în care o societate pe acțiuni are la sfârșitul anului rezerve estimate pentru creanțe îndoielnice și pentru deprecierea titlurilor de valoare, se iau în considerare indicatorii elementelor în legătură cu care acestea au fost create (prezentați în Calcul) cu o reducere corespunzătoare. în valoarea lor contabilă cu valoarea acestor rezerve.

Datoriile implicate în calcul sunt obligații ale societății pe acțiuni, care includ următoarele elemente:

finanțare și venituri vizate;

obligații pe termen lung față de bănci și alte persoane juridice și persoane fizice;

obligații pe termen scurt față de bănci și alte persoane juridice și persoane fizice; decontări și alte datorii, cu excepția sumelor reflectate la punctele „Venituri amânate”, „Fonduri de consum” și „Rezerve pentru cheltuieli și plăți viitoare”.

La calculul folosind metoda activului net nu sunt luate în considerare perspectivele de dezvoltare ale companiei, ceea ce în acest caz denaturează semnificativ valoarea reală a companiei.

A doua metoda - metoda valorii de lichidare - se foloseste pentru intreprinderile aflate in stare de faliment sau daca valoarea societatii la lichidare va fi mai mare decat in cazul in care aceasta va continua sa functioneze. Folosind aceasta metoda Evaluatorul determină veniturile brute din lichidarea activelor întreprinderii, apoi le reduce cu valoarea costurilor directe asociate cu lichidarea întreprinderii, precum și cu valoarea tuturor pasivelor întreprinderii.

Abordare comparativă.

Abordare comparativă se bazează pe principiul unei piețe care funcționează eficient în care investitorii cumpără și vând active de tip similar, luând decizii individuale independente. Datele privind tranzacțiile similare sunt comparate cu cele în curs de evaluare. Avantajele și dezavantajele activelor care sunt evaluate în comparație cu analogii selectați sunt luate în considerare prin introducerea modificărilor corespunzătoare.

2. Partea practică

EUM nr 32

Opțiunea nr. 21

2.1 Abordarea veniturilor în evaluarea bunurilor imobiliare

Abordarea veniturilor este o procedură de estimare a valorii imobilului pe baza faptului că valoarea proprietății este legată de valoarea actuală a venitului net viitor pe care proprietatea îl va genera.

Investiția inițială 31.000 de ruble.

Probabilitatea e 1 = 0,1; e 2 = 0,5

Rata de returnare, % 9

Rata inflației, % e 1 = 3; e 2 =6; e 3 =8

Calculul fluxului de numerar luând în considerare diferitele probabilități de evenimente

	Probabilitatea evenimentului	Flux de venituri,

Evenimentul e 1 (15.500)

Evenimentul e 2 (10.850)

Evenimentul e 3 (4.650)

Fig 1. Arborele flux de fonduri

Totuși, în condiții de incertitudine, pe lângă modificările în amploarea fluxurilor de numerar din investițiile imobiliare, este necesar să se țină cont de valoarea diferită a banilor în timp.

Contabilitatea diferitelor valori ale banilor de-a lungul timpului se face prin determinarea valorii prezente a beneficiilor viitoare folosind expresia:

PV = ? C i / (1+ r) n ,

Rata de returnare 14%

PV = ?C i / (1+r) n = 1/ (1+0,09) 1 = 0,9174

Calculul valorii actuale a fluxului de numerar luând în considerare probabilitatea evenimentelor.

Fluxuri de numerar așteptate, freacă.	Factorul valorii prezente	Valoarea curentă a fluxului de numerar, rub.

În condiții de incertitudine, trebuie luat în considerare și factorul de ajustare a riscului. Acesta din urmă reprezintă prețul unei unități monetare într-o anumită perioadă, dar în condiții macroeconomice diferite.

În scenariul optimist, rata inflației va fi de 3% pe an, ceea ce determină puterea de cumpărare curentă a rublei într-un an la 0,9709.

PV = 1/ (1+0, 03 ) = 0, 9709

Cu opțiunea medie, rata inflației va fi de 6% pe an, ceea ce determină puterea de cumpărare curentă a rublei într-un an la 0,9434

PV = 1/ (1+0, 06 ) = 0, 9434

În scenariul pesimist, rata inflației va fi de 8% pe an, ceea ce determină puterea de cumpărare curentă a rublei într-un an la 0,9259.

PV = 1/ (1+0,08 ) = 0,9 259

Calculul valorii actualizate ajustate la risc a fluxului de numerar

	Valoarea curentă a fluxului de numerar, rub.	Factorul de ajustare a riscului	Valoarea curentă așteptată, frecare.



Valoarea actuală estimată totală

Astfel, valoarea actuală așteptată în condiții de incertitudine ar trebui calculată luând în considerare trei factori: probabilitatea producerii evenimentului, valoarea în timp a banilor și factorul de ajustare a riscului. Înmulțirea celor trei factori va da factorul de actualizare pentru valoarea actualizată determinată a fluxurilor de numerar viitoare:

Evenimentul e 1 0,1*0,9174*0,9709=0,09

Evenimentul e 2 0,5*0,9174*0,9434=0,43

Evenimentul e 3 0,4*0,9174*0,9259=0,34

Înmulțind fluxurile de numerar caracteristice fiecărui eveniment cu factorul de actualizare corespunzător, obținem:

Costul total al proprietății care se evaluează va fi

1395+4666+1581=7642

2.2 Abordarea costurilor pentru evaluarea imobiliară

n=22 G=2

Abordarea costurilor se bazează pe studierea capacității investitorului de a cumpăra proprietăți imobiliare.

Formula generală pentru abordarea costurilor este:

C cost= C memorie + C NS - I = C memorie+VS ȘI

C cost= 222 + 179757 = 179979

CU memorie= 100 G+5 n= 222

C unitati = 20 G +3 n= 106

Kcl = 1+ (n+ G) /10= 2,5

K 1 ter = 1+ (n+5 G) /10= 3,3

K 2 = 16 + (2 n+ G) /10= 4,7

K 1 = 1,16

V=100

PVS=V* C unitati* Kcl * K 1 * K 1 ter* K 2

PVA= 1001062,53,31,16*4,7=476.777

Calculul valorii deprecierii fizice a unei proprietăți imobiliare

Elemente ale proprietății	Ponderea în costul total, % (I i)	Uzura fizică reală a elementului, % (F la i)	Ponderea uzurii fizice a unui element în totalul uzurii fizice a clădirii, %
Fundații
Pereți și pereți despărțitori
Etaje


Ferestre și uși
Finisaj interior
Alte lucrări
Aparate sanitare - tehnice si electrice
Total (F și)

Valoarea FN uzura functionala - 35%

Valoarea VI a uzurii externe-20%

VS și =PVS (1-F și /100) (1-FN/100) (1-VI/100)

BC și =476777*0,739*0,650*0,8= 179.757

(costul clădirii inclusiv uzura)

Abordare de piață sau comparativă a evaluării imobiliare

Elemente de comparație		VANZARE DE ANALOGI

1. Locația
2. Starea apartamentului	Nu-i rău
3. Distanța de la oprire, min. pe jos
4. Baie	separat
5. Prețul tranzacției în yuani. e./m 2
Ajustare pentru locație
Ajustare pentru starea apartamentului
Ajustare finală
Costul ajustat al analogilor

Concluzie

Prima parte a testului conține un subiect actual precum evaluarea valorii unei întreprinderi.

Sub teren se referă la o parte a teritoriului pământului care este echipată și gata de utilizare în diverse scopuri.

Îmbunătățiri efectuate pentru crearea site-ului:

externe: constructie strazi, trotuare, retele de canalizare si utilitati;

interioare: amenajare, amenajare, asfaltare, instalare prize pentru racordarea rețelelor de utilități, linii de comunicații etc.

A doua parte a testului conține soluții practice pe următoarele subiecte:

Abordarea veniturilor în evaluarea imobiliară

Abordare bazată pe cost a evaluării imobiliare

Abordare de piață sau comparativă a evaluării imobiliare.

Bibliografie

1. Balabanov I.G. Tranzacții imobiliare în Rusia. M.: Finanțe și Statistică, 1996.

2. Behrens V., Haaranek P.M. Un ghid pentru evaluarea eficacității investițiilor. M.: SA „Interexpert”, „INFRA-M”, 1995.

3. Grabovyi P.G., Petrova S.N., Romanova G.K. etc.Riscuri în afaceri moderne. M.: ALANSB, 1994.

4. Kalacheva S.A. Tranzacții imobiliare. M.: ANTERIOR, 1997.

5. Melkumov Y.S. Evaluarea economică a investițiilor. M.: IKTs DIS, 1997.

6. Bazele afacerilor pe piața imobiliară. Sankt Petersburg: Asociația Educațională și Editurală DEAN+ADIL-M, 1997.

7. Prorvich V.A. Fundamentele evaluării economice a terenurilor intravilane. M.: Delo, 1998.

8. Smirnov A.L. Organizarea finantarii proiectelor de investitii. M.: SA Consultbankir, 1993.

9. Tarasevici E.I. Evaluarea proprietății. Sankt Petersburg: Universitatea Tehnică de Stat din Sankt Petersburg, 1999.

10. Teoria și metodele de evaluare a imobilelor. Sankt Petersburg: Editura St. Petersburg GUEF, t1998.

11. Shcherbakova Yu.V. Economia imobiliară. Rostov-pe-Don: PHOENIX, 2002.

12. Economie și management imobiliar. Manual pentru universități / Ed. prof. P.G. Grabovsky. Smolensk: Editura „Smolin plus”, M.: Editura „ASV”, 1999.

Documente similare

Abordare comparativă, profitabilă, costisitoare, metodele lor. Scopurile si obiectivele evaluarii imobiliare. Concept și tipuri de valoare imobiliară. Principii de bază ale evaluării imobiliare. Evaluarea imobiliare folosind abordări venit, comparative și costuri.

test, adaugat 10.04.2010

Evaluarea afacerii ca categorie economica, baza metodologica de evaluare a valorii unei intreprinderi: abordari de cost, piata, venit. Estimarea valorii întreprinderii SA „Biryusa”, caracteristici economice, evaluare prin metoda activului net ajustat.

lucrare curs, adaugat 13.10.2009

Fundamentele științifice și metodologice ale valorii întreprinderii. Concepte de bază ale evaluării afacerilor. Standarde de evaluare. Conceptul imobiliar. Cost folosind bunuri imobiliare ca exemplu. Tipuri de costuri. Principii de evaluare. Abordări și metode de evaluare. Evaluarea unei întreprinderi în exploatare.

teză, adăugată 04.09.2006

Conceptul, scopurile și principiile de evaluare a valorii unei companii, abordări existente: bazate pe costuri, profitabile și comparative. Analiza financiară și economică și calculul fluxurilor de numerar retrospective ale companiei studiate, procedura de evaluare a valorii acesteia.

teză, adăugată 17.12.2014

Venituri, costuri și abordări comparative pentru evaluarea valorii unei afaceri. Revizuirea industriei metalurgice ruse. Analiza financiară activitate economică OJSC „Severstal” Estimarea valorii afacerii întreprinderii studiate folosind diferite metode.

teză, adăugată 29.06.2015

Formarea specialității și profesiei de evaluator în Rusia. Tipologia obiectelor imobiliare, examinarea și descrierea acestora. Tipuri de valori, principii și proceduri pentru evaluarea acesteia. Fundamentele analizei investiționale și ipotecare. Metode de evaluare a valorii imobilelor și a terenului.

curs de prelegeri, adăugat 04/01/2009

O descriere cuprinzătoare a metodologiei abordării veniturilor în contextul evaluării valorii unei întreprinderi. Aspecte practice ale aplicării abordării venitului în evaluarea valorii de piață a unei întreprinderi folosind exemplul PJSC Alrosa. Evaluarea structurii veniturilor și cheltuielilor.

lucrare de curs, adăugată 14.11.2017

Esența și caracteristicile pieței imobiliare în economia țării. Starea pieței imobiliare din Moscova și regiunea Moscovei. Clasificarea și principalii parametri ai evaluării imobiliare. Analiza comparativa vânzări la determinarea valorii imobilelor.

teză, adăugată la 01.09.2008

Scopurile și obiectivele evaluării valorii întreprinderii. Conținutul conceptului de management al valorii întreprinderii. Implementarea unui sistem de management al costurilor. Analiza indicatorilor de performanță financiară și economică. Măsuri de creștere a valorii întreprinderii.

teză, adăugată 13.05.2014

Conceptul de imobil: caracteristicile sale, clasificarea obiectelor imobiliare. Obiective și metode de evaluare a imobilelor în construcție. Etapele determinării valorii de piață a obiectelor: calculul factorului de disponibilitate, calculul cantității de uzură fizică.

Nume parametru	Sens
Subiect articol:	Tipuri de costuri
Rubrica (categoria tematica)	Productie

Luând în considerare dependența de scopul evaluării, numărul și selecția factorilor luați în considerare, evaluatorul calculează tipuri diferite cost.

Preț- acesta este echivalentul monetar pe care cumpărătorul este dispus să îl schimbe pentru orice articol sau obiect. Valoarea este diferită de preț și cost.

1. După gradul de comercializare distinge între valoarea de piață și valoarea calculată normativ.

Sub valoarea de piata V Standarde internaționale evaluarea este de obicei înțeleasă ca valoarea estimată pentru care se așteaptă ca proprietatea să-și schimbe mâinile la data evaluării ca urmare a unei tranzacții comerciale între un cumpărător dispus și un vânzător hotărât după un marketing adecvat; se presupune că fiecare parte a acţionat competent, prudent şi fără constrângere. Pretul din magazin- acesta este prețul cel mai probabil într-o tranzacție între un cumpărător și un vânzător tipic.

În unele cazuri, valoarea de piață poate fi negativă. De exemplu, acesta ar trebui să fie cazul în cazul evaluării proprietăților imobiliare învechite, al căror costuri de demolare depășește valoarea terenului, sau în cazul evaluării proprietăților ecologice.

Cost calculat standard- aceasta este valoarea proprietății, calculată pe baza metodelor și standardelor aprobate de autoritățile competente (Goskomimushchestvo, Goskomstat, Roskomzem). În acest caz, se aplică scale standard uniforme. De regulă, valoarea calculată normativ nu coincide cu valoarea de piață, totuși standardele sunt actualizate periodic în conformitate cu baza valorii de piață.

2. Din punct de vedere al evaluării Există valori de piață, de investiții, de asigurări, taxabile și de cedare.

La evaluarea proprietăţii ca obiect de vânzare pt piata deschisa folosit pretul din magazin.

La justificarea proiectelor de investitii se calculeaza costul investitiei. Costul investiției- costul proprietății pentru un anumit investitor pentru anumite scopuri de investiție.

Spre deosebire de valoarea de piață, care este determinată de motivațiile unui cumpărător și vânzător tipic, valoarea investiției depinde de cerințele individuale de investiție ale unui anumit investitor.

Există o serie de motive pentru care valoarea investiției poate diferi de valoarea de piață. Principalele motive sunt diferențele: în evaluarea rentabilității viitoare; în idei despre gradul de risc; în situație fiscală; în combinație cu alte obiecte deținute sau controlate de proprietar lor.

Costurile de asigurare - Valoarea unei proprietăți așa cum este determinată de prevederile unui contract sau poliță de asigurare.

Valoarea impozabilă- cost calculat pe baza definițiilor cuprinse în documentele relevante documente de reglementare legate de impozitarea proprietății.

Costul de reciclare (deșeuri).- costul unei proprietăți (cu excepția unui teren), considerat ca fiind costul total al materialelor conținute în aceasta, fără reparații suplimentare.

3. Având în vedere dependența de natura analogului distinge între costul de reproducere și costul de înlocuire.

Costul reproducerii- acesta este costul unei proprietăți realizate după același aspect și din aceleași materiale ca și cea evaluată, dar la prețuri curente.

Costul de înlocuire- acesta este costul unui analog apropiat al obiectului evaluat.

Costul de reproducere și costul de înlocuire sunt utilizate pe scară largă în industria asigurărilor.

4. În contabilitate distinge între valoarea contabilă, valoarea reziduală și valoarea de înlocuire.

Valoarea cărții- costurile de construcție sau de achiziție a proprietății. Valoarea contabilă poate fi fie valoarea inițială, fie valoarea de înlocuire. Costul initial se reflecta in documentele contabile la momentul punerii in functiune. Costul de înlocuire- costul reproducerii activelor de bază create anterior în conditii moderne; determinată în procesul de reevaluare a activelor suport. Valoarea reziduală este valoarea inițială (de înlocuire) minus amortizarea.

5. Având în vedere dependența de perspectivele de dezvoltare a întreprinderii distinge între costul unei întreprinderi operaționale și valoarea de lichidare.

Costul intreprinderii de operare- acesta este costul întreprinderii formate în ansamblu și nu al oricărei componente ale acesteia. Valoarea activelor individuale sau a componentelor unei întreprinderi operaționale este determinată pe baza contribuției acestora la afacere și este percepută ca valoarea lor de utilizare pentru o anumită întreprindere și proprietarul acesteia.

O evaluare a unei întreprinderi care operează presupune că afacerea are perspective favorabile de dezvoltare; prin urmare, ne putem aștepta la păstrarea întreprinderii ca sistem, iar valoarea întregului este de obicei mai mare decât sumă simplă costurile elementelor individuale.

Valoarea de lichidare, sau costul vânzării forțate, este suma de bani care ar trebui primită efectiv din vânzarea proprietății într-o perioadă de timp prea scurtă pentru un marketing adecvat. La determinarea acestuia, este extrem de important să se ia în considerare toate costurile asociate lichidării întreprinderii, cum ar fi comisioanele, costurile administrative pentru menținerea funcționării întreprinderii înainte de lichidarea acesteia, costurile pentru serviciile juridice și contabile. Diferența dintre încasările care pot fi obținute din vânzarea activelor societății pe piață și costurile de lichidare dă valoarea de lichidare a societății.

Atunci când se evaluează valoarea unei întreprinderi, există și un astfel de concept ca costul efectiv. Eficient valoare - valoarea activelor, egală cu cea mai mare dintre două valori - valoarea de utilizare a activelor pentru un anumit proprietar și costul vânzării acestora.

Orice tip de valoare calculată de un evaluator nu este un fapt istoric, ci o evaluare a unei anumite proprietăți în acest momentîn conformitate cu scopul ales.

Conceptul economic de valoare exprimă o viziune reală asupra beneficiului pe care îl are proprietarul a acestui obiect sau cumpărătorul la momentul evaluării. Baza valorii oricărei proprietăți, incl. afaceri, este utilitatea acesteia.

Pe lângă conceptul de „cost”, în teoria și practica evaluării, sunt folosite conceptele de „preț” și „cost” (cost).

Preț este un indicator care indică suma de bani cerută, așteptată sau plătită pentru un anumit produs sau serviciu. Este un fapt istoric, ᴛ.ᴇ. se referă la un anumit moment și loc. Având în vedere dependența de capacitățile financiare, motivele sau interesele specifice speciale ale cumpărătorului și vânzătorului, prețul se poate abate de la valoare.

Pretul este suma de bani necesară pentru a crea sau produce un bun sau serviciu. Costul include totalitatea costurilor, cheltuielilor sau cheltuielilor. La finalizarea procesului de creație sau a actului de cumpărare și vânzare, prețul de cost devine un fapt istoric. Prețul plătit de cumpărător pentru bunuri și servicii devine costul de achiziție pentru el.

Costul influențează valoarea de piață, dar este cu siguranță Nu defineste.

Combinația abil și utilizarea tuturor acestor concepte permite o evaluare de înaltă calitate a proprietății. Alături de conceptele fundamentale care stau la baza tranzacției, există și principii uniforme și metode general acceptate de evaluare a proprietății.

Masa. Relația dintre scopul evaluării și tipurile de valoare utilizate pentru evaluare

Tipuri de valoare - concept și tipuri. Clasificarea și caracteristicile categoriei „Tipuri de cost” 2017, 2018.

- Enumerați principalele tipuri de valoare determinate la evaluarea bunurilor imobiliare (conform FSO-1,2).

Tipuri de bunuri imobiliare și semne ale clasificării sale Extindeți conceptul și definiți semnele imobiliare, spuneți-ne despre clasificarea obiectelor imobiliare. Imobilul include terenurile și obiectele care au fost create pe acesta: clădiri, structuri,....

- Principalele tipuri de valori imobiliare

Factori care influențează valoarea bunurilor imobiliare Evaluarea bunurilor imobiliare Există patru factori care influențează valoarea bunurilor imobiliare. 1. Cererea este cantitatea dintr-un anumit produs sau serviciu care găsește cumpărători solvenți pe piață.... .

Valoarea de piata a obiectului de evaluare (valoarea de schimb) este pretul cel mai probabil la care acest obiect de evaluare poate fi instrainat pe piata deschisa intr-un mediu concurential, atunci cand partile la tranzactie actioneaza rezonabil, avand toate informatiile necesare, si. .. .

- Tipuri de valoare determinate în timpul evaluării imobiliare.

Caracteristicile imobiliare ca obiect de evaluare. Obiecte și subiecte de evaluare. Imobilul este un produs specific care se tranzacționează în sectorul investițiilor. Cele mai semnificative diferențe ale acestui produs includ economic și fizic... .

- Tipuri de valoare determinate de beneficiile din utilizarea proprietatii

Tipuri de cost bazate pe contabilizarea costurilor anterioare Costul de înlocuire (costurile restaurării complete) - costuri la prețurile curente care trebuie suportate la recrearea unui duplicat exact al unei anumite proprietăți (folosind aceeași... .

- Evaluarea si contabilitatea mijloacelor fixe. Tipuri de cost al mijloacelor fixe: inițial, de înlocuire, rezidual, de lichidare și mediu anual.

Cost inițial amortizabil (Fprim.) - suma costurilor de construcție, achiziție, transport în prețurile anului în care au fost puse în funcțiune. La acest cost, activele fixe de producție sunt listate în bilanțul întreprinderii (primul an). F primul = C mai jos... .

- Tipuri standard de valoare a obiectului de evaluare

Tipuri economice valoarea obiectului de evaluare Principii de formatare a rezultatelor evaluării Principii care reflectă punctul de vedere al pieţei Principii care reflectă relaţia componentelor... .

- Tipuri de cost al mijloacelor fixe

Definirea, caracteristicile și clasificarea mijloacelor fixe Activele fixe și activitatea de investiții a întreprinderii Activele fixe sunt mijloace de muncă care sunt utilizate în mod repetat în proces de producție, fara a schimba... .

Estimarea valorii unei întreprinderi (afaceri) este calcularea și justificarea valorii unei întreprinderi la o anumită dată. Evaluarea unei afaceri, ca orice altă proprietate, este un proces intenționat și ordonat de determinare a valorii unui obiect în termeni monetari, ținând cont de factorii care îl influențează la un anumit moment de timp pe o anumită piață. O definiție oarecum greoaie, la prima vedere, a esenței evaluării valorii dezvăluie, totuși, principalele trăsături (esențiale) acest proces.

În primul rând, evaluarea valorii unei întreprinderi (afaceri) este un proces, adică pentru a obține un rezultat, un expert evaluator trebuie să efectueze o serie de operațiuni, a căror ordine și conținut depind de scopul evaluării, de caracteristicile obiectul și metodele selectate. În același timp, este posibilă identificarea etapelor de evaluare care sunt comune tuturor cazurilor, de exemplu, determinarea scopului evaluării, alegerea tipului de cost care urmează să fie calculat, colectarea și prelucrarea informațiilor necesare, justificarea metodelor de evaluare a costurilor ; calculul valorii obiectului, efectuarea de modificări; derivarea valorii finale, verificarea si aprobarea rezultatelor obtinute. Niciuna dintre etape nu poate fi sărită sau „rearanjată” în alt loc. Astfel de „libertăți” vor duce la o denaturare a rezultatului final. Aceasta implică a doua caracteristică esențială a evaluării, și anume că acest proces este ordonat, adică toate acțiunile sunt efectuate într-o anumită secvență.

În al treilea rând, evaluarea costurilor este un proces orientat spre obiective. Un expert evaluator este întotdeauna ghidat de un scop specific în activitățile sale. Desigur, el trebuie să calculeze valoarea obiectului. Dar ce valoare să se determine depinde tocmai de scopul evaluării, precum și de caracteristicile obiectului evaluat. De exemplu, dacă calculul valorii unei afaceri este efectuat în scopul încheierii unei tranzacții de cumpărare și vânzare, atunci se calculează valoarea de piață, dar dacă scopul evaluării este de a determina valoarea afacerii în în cazul lichidării acestuia, atunci se calculează valoarea de lichidare.

A patra caracteristică a procesului de evaluare a valorii este că evaluatorul definește întotdeauna valoarea ca un număr de unități monetare, prin urmare, toate caracteristicile costurilor trebuie exprimate cantitativ, indiferent de cât de ușor pot fi măsurate și exprimate cu acuratețe în termeni monetari.

A cincea caracteristică esențială a evaluării este natura sa de piață. Aceasta înseamnă că evaluatorul nu se limitează la a lua în considerare doar costurile de creare sau achiziție a obiectului evaluat, a acestuia caracteristici tehnice, locația, veniturile generate de aceasta, componența și structura activelor și pasivelor etc. ale obiectului evaluat. Ea ia în considerare în mod necesar o combinație de factori de piață: condițiile pieței, nivelul și modelul concurenței, reputația pe piață a afacerii care se evaluează, mediul macro și microeconomic al acesteia, riscurile asociate cu generarea de venituri din proprietatea evaluată, media nivelul de profitabilitate al pieței, prețurile la obiecte similare, situația actuală în industrie și în economie în ansamblu.

Principalii factori sunt timpul și riscul. Economia de piata se caracterizeaza prin dinamism, de unde timpul - cel mai important factor, influențând toate procesele de piață, inclusiv evaluarea valorii unei întreprinderi (afaceri). Timpul pentru a primi venituri sau înainte de a primi venituri se măsoară în intervale, perioade. Un interval sau o perioadă poate fi o zi, o săptămână, o lună, un trimestru, o jumătate de an sau un an. Durata perioadei de prognoză afectează valoarea de piață, în primul rând pentru că este luată în considerare la actualizare. Valoarea de piață a unei afaceri se modifică în timp sub influența a numeroși factori, deci este determinată doar la un anumit moment în timp. În doar câteva luni poate fi diferit. În consecință, evaluarea și reevaluarea constantă a proprietății este necesară într-o economie de piață.

Un alt factor semnificativ al valorii de piață este riscul. Riscul se referă la volatilitatea și incertitudinea asociate condițiilor de piață, proceselor macroeconomice etc. Cu alte cuvinte, riscul este probabilitatea ca venitul care va fi primit din investițiile în afacerea evaluată să fie mai mult sau mai mic decât se prevedea. Atunci când faceți o evaluare, este important să rețineți că există diferite tipuri de risc și că nicio investiție într-o economie de piață nu este complet lipsită de riscuri.

Rezultatul evaluării este valoarea calculată a valorii de piață sau modificarea acesteia. Valoarea de piață este „prețul cel mai probabil la care un anumit obiect de evaluare poate fi înstrăinat pe piața liberă, atunci când părțile la tranzacție acționează în mod rezonabil, având toate informațiile necesare, iar prețul tranzacției nu este afectat de nicio circumstanță extraordinară. .” (Legea federală privind activitățile de evaluare în Federația Rusă. Capitolul 1, pagina 3).

Valoarea de piață este determinată în mod necesar în termeni monetari, de exemplu, în ruble sau dolari. În acest caz, este recomandabil să efectuați imediat calculele necesare pentru calcularea costului în moneda selectată, deoarece acest lucru va permite calcule mai precise și va evita sau va reduce semnificativ eroarea care apare la conversia rezultatului final dintr-o monedă în alta. .

La determinarea valorii, evaluatorul încearcă să țină cont de influența deplină a principalilor factori, care includ veniturile generate de obiectul evaluat, riscurile care însoțesc încasarea acestui venit, nivelul mediu al profitabilității pieței pentru obiecte similare, trăsături de caracter obiectul evaluat, inclusiv compoziția și structura activelor și pasivelor (sau elementelor componente), condițiile pieței, situația actuală în industrie și în economie în ansamblu.

O trăsătură distinctivă a evaluării de piață și, în același timp cerinta obligatorie este obligatorie pentru o anumită dată.

Tipuri de costuri

Pretul din magazin. Prețul cel mai probabil la care proprietatea în cauză poate fi înstrăinată pe piața liberă într-un mediu concurențial, atunci când părțile la tranzacție acționează în mod rezonabil, având toate informațiile necesare, iar prețul tranzacției nu este afectat de nicio circumstanță extraordinară.

Valoarea de piata se determina in cazurile in care:

· la determinarea valorii acţiunilor plasate ale societăţii achiziţionate de societate prin decizie intalnire generala actionarii sau prin decizie a consiliului de administratie ( Consiliu de Supraveghere) societatea;
· obiectul evaluării este obiectul garanției, inclusiv în cazul unei ipoteci;
· la efectuarea de aporturi nemonetare la capitalul social (social), la determinarea valorii bunurilor primite cu titlu gratuit;
· la stabilirea prețului inițial de vânzare al proprietății în cadrul procedurii de faliment.

Costul investiției. Valoarea unei proprietăți pentru un anumit investitor sau clasă de investitori pentru obiectivele de investiții declarate. Acest concept subiectiv raportează o anumită proprietate la un anumit investitor, grup de investitori sau organizație care are obiective și/sau criterii de investiții specifice. Valoarea de investitie a obiectului de evaluare poate fi mai mare sau mai mica decat valoarea de piata a acestui obiect de evaluare.

Valoarea investiției se determină în următoarele cazuri:

· dacă se așteaptă ca o tranzacție să fie finalizată cu obiectul evaluării în prezența unei singure contrapărți;
· dacă obiectul evaluării este considerat ca o contribuție la proiectul de investiții;
· la justificarea sau analiza proiectelor de investitii;
· la implementarea măsurilor de reorganizare a întreprinderii.

Ea, spre deosebire de valoarea de piață, este valoarea proprietății din punctul de vedere al unui anumit proprietar real sau potențial (investitor), determinată de cerințele, înclinațiile și preferințele sale individuale de investiții și, prin urmare, este o manifestare a valorii de utilizare. .

Valoarea de lichidare se determină atunci când proprietatea unei întreprinderi falimentare este vândută la licitație deschisă, proprietatea este sechestrată în urma unei proceduri judiciare sau la vamă. Valoarea de lichidare poate fi determinată în plus față de valoarea de piață atunci când se împrumută împotriva proprietății.

Costul de eliminare. Prețul cel mai probabil la care obiectul evaluat poate fi înstrăinat ca ansamblu de elemente și materiale conținute în acesta, dacă este imposibilă continuarea utilizării acestuia fără reparații și îmbunătățiri suplimentare.

Valoarea de eliminare se determină la sfârșitul duratei de viață utilă a obiectului evaluat sau în prezența unor daune semnificative, dacă utilizarea ulterioară a obiectului evaluat în scopul propus este imposibilă.

Costul de înlocuire (costul de reproducere și de înlocuire) - suma costurilor în prețurile de piață existente la data evaluării, pentru a crea un obiect identic cu obiectul de evaluare, folosind materiale și tehnologii identice sau pentru a crea un obiect similar obiectului de evaluare; folosind cele existente la data efectuarea evaluării materialelor și tehnologiilor.

Costul de înlocuire este determinat:

· la calculul bazei de impozitare pentru impozitul pe venit și impozitul pe proprietate;
· în scopuri contabilitate fiscală la efectuarea unui mijloc fix ca aport la capitalul autorizat;
· la reevaluarea mijloacelor fixe în scopuri contabilitate;
· în cadrul abordării costurilor la evaluarea proprietății.

Costul de înlocuire poate fi determinat la asigurarea proprietății.

Pret special. Valoare suplimentară față de valoarea de piață care poate apărea din legătura fizică, funcțională sau economică a unei proprietăți cu o altă proprietate. O valoare specială este o valoare suplimentară care poate exista mai mult pentru un cumpărător cu un interes special decât pentru piață în ansamblu. În special, se poate calcula un cost special pentru a determina efectul sinergic în timpul reorganizării unei întreprinderi.

Capitolul 1

CONCEPTUL, OBIECTIVELE ȘI PRINCIPII ALE EVALUAREA VALORII ÎNTREPRINDERII (AFFARII)

După studierea acestui capitol, veți înțelege esența evaluării, veți înțelege necesitatea și posibilitatea de a efectua lucrări de evaluare în economie de piata, familiarizați-vă cu activitățile evaluatorilor străini, înțelegeți ce probleme metodologice și practice apar în timpul evaluării diverse obiecte proprietate. Materialul din acest capitol vă va ajuta să identificați corect obiectele și subiectele evaluării, să identificați un set de factori care influențează valoarea unei afaceri și să determinați metode de analiză a acestora.

După ce ați citit cu atenție acest capitol, veți înțelege unitatea și contrastul dintre valoarea de piață și prețul de piață, de ce atunci când evaluați diferite obiecte de valoare în scopuri diferite este necesar și posibil să folosiți diferite tipuri de valoare și cum diferă aceste tipuri de valoare de la fiecare alte.

Stăpânirea materialului din acest capitol vă va permite să înțelegeți și să învățați cum să aplicați corect principiile de evaluare.

Veți afla, de asemenea, drepturile și responsabilitățile unui evaluator în țara noastră, cerințele pentru calitatea muncii de evaluare și gradul de responsabilitate al evaluatorului.

Când începeți să studiați primul capitol, acordați atenție relației metodologice strânse dintre evaluarea costurilor ca domeniu independent de știință și practică cu alte domenii de activitate științifică și practică, în primul rând cu teoria economică și dreptul. Vă rugăm să rețineți că manualul este despre evaluare afaceri rusești(întreprinderi), prin urmare, acest capitol stabilește atât prevederile generale teoretice, conceptuale ale evaluării, cât și fundamentează caracteristicile activităților de evaluare în Rusia. Acest lucru se aplică în primul rând obiectelor juridice, organizatorice ale evaluării, problemelor cu care se confruntă experții noștri evaluatori, acelor tehnici, metode, suport informativ, care sunt determinate de nivelul de dezvoltare și de caracteristicile pieței moderne din Rusia.

1.1. Esența, necesitatea și organizarea activităților de evaluare într-o economie de piață

Într-o economie de piață, când toate tranzacțiile sunt efectuate „pe riscul și riscul” participanților lor, atât vânzătorul, cât și cumpărătorul (și toate tranzacțiile, în cele din urmă, pot fi reduse la cumpărare și vânzare) doresc să știe în avans (înainte de finalizarea efectivă a tranzacției) care va fi prețul tranzacției.

Componenta principală a prețului pieței este costul obiectului care face obiectul tranzacției. Pretul de piata este un fapt realizat, rezultatul unei tranzactii care a avut deja loc. Există întotdeauna în trecut. Aceasta este expresia monetară a rezultatului unui acord între vânzător și cumpărător. Prețul vânzătorului și prețul cumpărătorului sunt expresia monetară a valorii. Este determinată independent de fiecare dintre participanții la tranzacție, dar valoarea finală, numită preț de piață, apare ca urmare a coordonării acestor prețuri.

Poți, desigur, să încerci să prezici, acest rezultat. Dar aceste tipuri de prognoze sunt diferite. nivel scăzut probabilitate, deoarece este imposibil să se ia în considerare întregul set de factori care influențează prețul tranzacției.

Folosirea unui sistem rigid de abstractizări și restricții în calcule va distanța rezultatul de realitate atât de mult încât întregul procedeu își va pierde sensul.

Un alt lucru este prețul vânzătorului și prețul cumpărătorului. Clientul oferă evaluatorului informațiile necesare despre proprietate; expertul ia în considerare și informațiile externe, inclusiv condițiile pieței, și calculează valoarea exprimată în echivalent monetar costurile creării unui obiect, veniturile pe care acesta le generează, riscurile care însoțesc primirea acestui venit și alți factori. Valoarea rezultată poate coincide cu prețul tranzacției viitoare sau poate diferi de acesta. Mai mult, atunci când îndeplinește o comandă de la un cumpărător și un vânzător, evaluatorul va primi cel mai probabil valori diferite datorită bazelor de informații diferite și așteptărilor clienților. Cu toate acestea, această discrepanță nu ar trebui să fie semnificativă. În consecință, valoarea determinată de evaluator nu este prețul pieței și nu valoarea ca proprietate a produsului. Ea ocupă o poziție intermediară între ei. Această valoare este de obicei numită valoare de piață și este această valoare pe care evaluatorul încearcă cel mai adesea să o determine.

Esența și conceptul activității de evaluare

Evaluarea unei întreprinderi (afaceri) este calcularea și justificarea valorii unei întreprinderi la o anumită dată. Evaluarea unei afaceri, ca orice altă proprietate, este un proces intenționat și ordonat de determinare a valorii unui obiect în termeni monetari, ținând cont de factorii care îl influențează la un anumit moment de timp pe o anumită piață. O definiție oarecum greoaie, la prima vedere, a esenței evaluării valorii dezvăluie totuși principalele trăsături (esențiale) ale acestui proces. Să ne uităm la fiecare dintre ele.

Deci, în primul rând, evaluarea valorii unei întreprinderi (afaceri) este un proces, adică pentru a obține un rezultat, un expert evaluator trebuie să efectueze o serie de operațiuni, a căror ordine și conținut depind de scopul evaluării, caracteristicile obiectului și metodele selectate. În același timp, este posibilă identificarea etapelor de evaluare care sunt comune tuturor cazurilor, de exemplu, determinarea scopului evaluării, alegerea tipului de cost care urmează să fie calculat, colectarea și prelucrarea informațiilor necesare, justificarea metodelor de evaluare a costurilor ; calculul valorii obiectului, efectuarea de modificări; derivarea valorii finale, verificarea si aprobarea rezultatelor obtinute. Niciuna dintre etape nu poate fi sărită sau „rearanjată” în alt loc. Astfel de „libertăți” vor duce la o denaturare a rezultatului final. Aceasta implică a doua caracteristică esențială a evaluării, și anume că acest proces este ordonat, adică toate acțiunile sunt efectuate într-o anumită secvență.

A cincea caracteristică esențială a evaluării este natura sa de piață. Aceasta înseamnă că evaluatorul nu se limitează la a lua în considerare doar costurile de creare sau dobândire a obiectului evaluat, caracteristicile tehnice ale acestuia, amplasarea, veniturile generate de acesta, componența și structura activelor și pasivelor etc. ale obiectului evaluat. Ea ia în considerare în mod necesar o combinație de factori de piață: condițiile pieței, nivelul și modelul concurenței, reputația pe piață a afacerii care se evaluează, mediul macro și microeconomic al acesteia, riscurile asociate cu generarea de venituri din proprietatea evaluată, media nivelul de profitabilitate al pieței, prețurile la obiecte similare, situația actuală în industrie și în economie în ansamblu.

Principalii factori sunt timpul și riscul. O economie de piață se caracterizează prin dinamism, prin urmare timpul este cel mai important factor care influențează toate procesele de piață, inclusiv evaluarea valorii unei întreprinderi (afaceri). Timpul pentru a primi venituri sau înainte de a primi venituri se măsoară în intervale, perioade. Un interval sau o perioadă poate fi o zi, o săptămână, o lună, un trimestru, o jumătate de an sau un an. Durata perioadei de prognoză afectează valoarea de piață, în primul rând pentru că este luată în considerare la actualizare. Valoarea de piață a unei afaceri se modifică în timp sub influența a numeroși factori, deci este determinată doar la un anumit moment în timp. În doar câteva luni poate fi diferit. În consecință, evaluarea și reevaluarea constantă a proprietății este necesară într-o economie de piață.

La determinarea valorii, evaluatorul încearcă să țină cont de influența deplină a principalilor factori, care includ veniturile generate de obiectul evaluat, riscurile care însoțesc încasarea acestui venit, nivelul mediu al profitabilității pieței pentru obiecte similare, trăsăturile caracteristice ale obiectului evaluat, inclusiv compoziția și structura activelor și pasivelor (sau elementelor constitutive), condițiile pieței, situația actuală în industrie și în economie în ansamblu.

O trăsătură distinctivă a evaluării de piață a valorii și, în același timp, o cerință obligatorie este obligarea acesteia la o anumită dată.

Calculul valorii de piata in economie modernă necesar din urmatoarele motive:

· evaluarea (sau determinarea) valorii de piață permite vânzătorului sau cumpărătorului să „oferă” produsul la prețul cel mai realist, deoarece valoarea de piață ia în considerare nu numai și nu atât costurile și așteptările individuale, ci și situația de pe piață ca și întreg, așteptările pieței, tendințele generale de dezvoltare economică, evaluarea acestui obiect din partea pieței;

· cunoașterea valorii valorii de piață permite proprietarului obiectului să optimizeze procesul de producție, dacă este necesar, luând o serie de măsuri menite să crească valoarea de piață a obiectului, să mențină decalajul dintre individ (intern) și piață. valoarea dacă aceasta din urmă este depășită;

· evaluarea periodică a valorii pieței face posibilă creșterea eficienței managementului și, prin urmare, prevenirea falimentului și ruinei;

· evaluarea valorii ajută cumpărătorul/investitorul să ia decizia corectă de investiție eficientă;

· Desigur, clientul poate face în mod independent munca evaluatorului, dar pentru aceasta are nevoie de cunoștințe și abilități speciale, profesionale. Nu toată lumea o are și nu toată lumea vrea să obțină astfel de cunoștințe. Prin urmare, în economia modernă, evaluarea valorii este efectuată de profesioniști special instruiți - experti evaluatori. O evaluare profesională a costurilor vă permite să obțineți rezultate rezonabile;

· dacă fiecare participant la tranzacția propusă ar încerca să evalueze în mod independent un obiect sau altul, atunci cheltuielile sale ar fi destul de semnificative, deoarece ar trebui să formuleze o anumită baza de informatii, cumpără anumite programe etc., care ar fi folosite o dată sau de două ori și nu s-ar putea plăti singure. Pentru un evaluator profesionist, totul este „în curs”, costurile sale de tranzacție sunt semnificativ mai mici;

· Comandând o evaluare de la un profesionist, investitorul încheie cu acesta un acord prin care se stabilesc drepturile și obligațiile părților. Evaluatorul poartă o anumită responsabilitate pentru calitatea muncii efectuate, prin urmare, riscul unei evaluări incorecte „cade pe umerii” expertului, și nu a clientului;

· evaluarea sub aspect macroeconomic este una dintre pârghiile de management și reglementare a economiei de către stat; evaluarea are o importanță deosebită în gestionarea proprietății de stat și municipale.

Astfel, evaluarea ne permite să rezolvăm multe probleme stringente într-o economie de piață. Fiind un instrument important al unei economii de piata, evaluarea trebuie organizata intr-un anumit mod. De aceasta depind calitatea muncii evaluatorilor, eficacitatea și adecvarea deciziilor luate cu ajutorul acestora.

În aproape toate țările în care se efectuează evaluarea, aceasta este efectuată de evaluatori profesioniști independenți, care, totuși, respectă standardele de evaluare stabilite în activitatea lor.

În țara noastră, evaluarea valorii diferitelor obiecte, inclusiv a afacerilor, se realizează în baza legii privind activitățile și standardele de evaluare de către evaluatori independenți autorizați care au urmat o pregătire profesională specială.

1.2. Obiecte si subiecte de evaluare

Procesul de evaluare presupune existența unui obiect evaluat și a unui subiect evaluat.

Subiectul activității de evaluare îl constituie, pe de o parte, evaluatorii profesioniști cu cunoștințe și aptitudini practice deosebite, iar pe de altă parte, consumatorii serviciilor lor, clienții.

Rolul evaluatorilor profesioniști sunt persoane juridice (firme de evaluare, departamente de evaluare de audit și alte companii) și persoane fizice ( antreprenori individuali). În orice caz, activitățile lor sunt reglementate de Legea federală privind activitățile de evaluare din Federația Rusă.

Evaluatorii profesioniști lucrează la comenzile primite de la agentii guvernamentale, întreprinderi, bănci, instituții de investiții și asigurări, precum și cetățeni.

În activitățile lor, aceștia sunt ghidați de standarde legale, profesionale și etice. Normele juridice sunt consacrate în Legea federală „Cu privire la activitățile de evaluare în Federația Rusă” din 29 iulie 1998 nr. 135 FZ, precum și în „Standardele de evaluare obligatorii pentru aplicarea subiecților activităților de evaluare, aprobate prin decret al guvernului”. al Federației Ruse” și în „Regulamentele privind licențele” Legea rusă „Cu privire la activitățile de evaluare” definește drepturile și obligațiile unui evaluator și procedura de asigurare a răspunderii sale civile.

Un evaluator rus are dreptul:

· selectează și aplică în mod independent metodele de evaluare în conformitate cu standardele;

· în timpul unei evaluări obligatorii, solicitați clientului să ofere acces deplin la documentația necesară pentru a efectua această evaluare;

· primi lămuriri și Informații suplimentare necesare pentru a efectua această evaluare;

· să solicite în scris sau verbal de la terți informațiile necesare efectuării evaluării, cu excepția informațiilor care constituie secret de stat sau comercial; dacă refuzul de a furniza informații afectează în mod semnificativ fiabilitatea evaluării, evaluatorul indică acest lucru în raport;

· implica, după caz, pe bază contractuală, alți evaluatori sau alți specialiști în evaluare;

· refuză să efectueze o evaluare a obiectului dacă clientul a încălcat termenii contractului și nu a furnizat condiții de lucru conforme cu contractul.

Responsabilitățile evaluatorului sunt:

· respectarea cerințelor legii privind activitățile de evaluare și reglementărilor adoptate în baza acesteia;

· refuzul de a evalua dacă apar circumstanțe care împiedică o evaluare obiectivă;

· asigurarea securității documentelor obținute în timpul lucrărilor de evaluare;

· furnizarea clientului informații despre cerințele legislației Federației Ruse privind activitățile de evaluare, carta și codul de etică al organizației de autoreglementare relevante (asociație publică profesională a evaluatorilor sau organizație non-profit a evaluatorilor), la care evaluatorul se referă la apartenența în raportul său;

· furnizarea, la cererea clientului, a documentelor educaționale care confirmă primirea cunoștințelor profesionale în domeniul activităților de evaluare;

· nedivulgarea informațiilor confidențiale primite de la client în timpul evaluării, cu excepția cazurilor prevăzute de legislația Federației Ruse;

· stocarea de copii ale rapoartelor compilate timp de trei ani;

· furnizarea de copii ale rapoartelor stocate sau informații de la acestea agențiilor de aplicare a legii sau guvernelor locale, la cererea legală a acestora.

În art. 16 din Legea federală privind activitățile de evaluare din Federația Rusă prevede că o evaluare nu poate fi efectuată de către un evaluator dacă acesta este fondator, proprietar, acționar sau oficial persoană juridică sau client sau un individ, având un interes de proprietate în obiectul evaluării, sau constă în persoane specificate strâns legate sau înrudite.

De asemenea, o evaluare nu este permisă dacă:

· în raport cu obiectul evaluării, evaluatorul are drepturi de proprietate sau de răspundere în afara contractului;

· evaluatorul este fondatorul, proprietarul, acţionarul, creditorul, asigurătorul unei persoane juridice sau persoana juridică este fondatorul, acţionarul, creditorul, asigurătorul firmei de evaluare.

Interferența clientului sau a altor părți interesate în activitățile evaluatorului nu este permisă dacă aceasta poate afecta negativ fiabilitatea rezultatului evaluării proprietății care este evaluată, inclusiv limitarea gamei de aspecte care trebuie clarificate sau determinate în timpul evaluării. a imobilului în curs de evaluare.

Valoarea plății pentru serviciile unui evaluator pentru efectuarea unei evaluări a proprietății care este evaluată nu poate depinde de valoarea finală a proprietății care este evaluată.

În plus, în art. 17 justifică necesitatea asigurării de răspundere civilă pentru evaluatori.

Asigurarea de răspundere civilă pentru evaluatori este o condiție care asigură protecția drepturilor consumatorilor de servicii de evaluator și se realizează în conformitate cu legislația Federației Ruse.

Un eveniment asigurat este provocarea unor pierderi unor terți în legătură cu desfășurarea activităților evaluatorului, stabilite printr-o lege care a intrat în vigoare. decizie judecătorească, tribunal de arbitraj sau tribunal de arbitraj.

Evaluatorul nu are dreptul de a se angaja în activități de evaluare fără a încheia un contract de asigurare. A avea o poliță de asigurare este condiție prealabilă să încheie un acord privind evaluarea subiectului de evaluare.

În prezent, activitățile de evaluare din Rusia sunt reglementate și controlate de organizații speciale autorizate de Guvernul Federației Ruse și de entitățile constitutive ale Federației Ruse, un astfel de organism fiind în primul rând Ministerul Relațiilor cu Proprietatea. Pe lângă reglementarea de stat, se realizează și autoreglementarea activităților de evaluare, realizată de organizații de autoreglementare evaluatori. Acestea includ Colegiul Evaluatorilor din Rusia, Liga Națională a Subiecților Activităților de Evaluare, societatea rusă evaluatori și Societatea Evaluatorilor din Moscova.

Un pas importantîn dezvoltarea activităților de evaluare în Rusia a fost introducerea licenței sale, care a făcut posibilă îmbunătățirea calității muncii efectuate, responsabilitatea evaluatorilor și excluderea din numărul lor a persoanelor aleatorii care nu au cunoștințele și calificările corespunzătoare.

Obiectul evaluării este orice proprietate. În acest caz, se iau în considerare nu numai diferitele caracteristici ale obiectului, ci și drepturile conferite proprietarului acestuia. Obiectele de evaluare sunt obiecte de drepturi civile, în privința cărora legislația Federației Ruse stabilește posibilitatea participării lor în circulația civilă. În legea rusă privind activitățile de evaluare, anumite obiecte (lucruri) materiale sunt clasificate ca obiecte de evaluare. Totalitatea lucrurilor care constituie proprietatea unei persoane, inclusiv bunuri de un anumit tip (mobil sau imobil, inclusiv întreprinderi); proprietate și alte drepturi reale asupra proprietății sau elemente individuale din proprietate, drepturi de achiziție, obligații (datorii); munca, servicii, informatii; alte obiecte ale drepturilor civile pentru care legislația Federației Ruse stabilește posibilitatea participării lor la circulația civilă.

La evaluarea unei afaceri, obiectul este o activitate care vizează realizarea de profit și desfășurată pe baza funcționării complexului patrimonial al întreprinderii. O întreprindere (organizație) este obiectul drepturilor civile (articolul 132 din Codul civil), intră în circulație economică și participă la tranzacții comerciale. Ca urmare, este necesar să se estimeze valoarea acestuia.

Complexul imobiliar al unei întreprinderi include toate tipurile de proprietate destinate realizării obiectivelor sale: pentru desfășurarea activităților economice și realizarea de profit.

Complexul imobiliar include: imobile (terenuri, clădiri, structuri), utilaje, echipamente, vehicule, inventar, materii prime, piese de schimb, piese, produse, precum și obligații de proprietate, nume de marcă, mărci de serviciu, mărci comerciale și alte tipuri. a activelor necorporale și a proprietății intelectuale. Prin urmare, atunci când evaluează o afacere, evaluatorul evaluează întreprinderea în ansamblu, determinând valoarea capitalului propriu. Luând în considerare caracteristicile metodologice și tehnologiile muncii de evaluare, se disting obiectele evaluării: întreprinderea în ansamblu (afacerea); imobiliare, utilaje, echipamente, vehicule, proprietatea intelectuală și activele necorporale.

Mare importanță are o formă organizatorică şi juridică de existenţă a întreprinderii. La evaluare, este necesar să se precizeze compoziția proprietății întreprinderii și a drepturilor sale: la urma urmei, structura multor întreprinderile industriale foarte complex. Structura unei întreprinderi poate include ateliere, zone, facilități de servicii, unități speciale, clădiri de birouri, facilități de comunicații și comunicații, care pot fi amplasate în diferite zone și chiar în diferite regiuni. Obiectul evaluării pot fi asociații sau exploatații, sau grupuri financiare și industriale. În acest caz, mai multe sunt combinate într-o singură afacere filiale, ramuri, ramuri. Pentru o evaluare corectă, este necesar să se urmărească formarea fluxurilor de numerar și direcția mișcării acestora, precum și drepturile și rolul fiecărei divizii. De asemenea, este necesar să se afle dacă obiectul evaluării cuprinde unități din sfera socio-culturală.

La evaluarea unei afaceri, este necesar să se țină cont de faptul că întreprinderea, fiind persoană juridică, este și o entitate economică (articolul 48 din Codul civil), prin urmare valoarea acesteia trebuie să țină cont de prezența unor drepturi legale. . Aceasta este una dintre principalele caracteristici ale afacerii ca obiect de evaluare. O altă caracteristică importantă a unei afaceri ca obiect de evaluare este că, prin evaluarea valorii unei afaceri, determinăm valoarea capitalului social al întreprinderii (organizației). Faptul este că baza oricărei afaceri este capitalul, care operează în anumite limite structuri organizatoriceîntreprinderi (organizaţii).

Prin urmare, atunci când evaluăm o afacere, determinăm costul capitalului propriu ținând cont de organizarea acesteia forma legala, caracteristicile industriei și activele necorporale, inclusiv fondul comercial. De exemplu, la evaluarea afacerii unei OJSC, se determină valoarea de piață a 100% din blocul de acțiuni cu drept de vot care constituie capitalul acestei societăți. Proprietarul unei afaceri are dreptul de a o vinde, de a o ipoteca, de a o asigura și de a o lăsa moștenită. Astfel, afacerea devine obiectul unei tranzacții, o marfă, cu toate proprietățile ei inerente.

Ca orice produs, o afacere are utilitate pentru cumpărător.

În primul rând, trebuie să răspundă nevoii de a genera venituri. Ca orice alt produs, utilitatea unei afaceri se realizează în utilizarea sa. În consecință, dacă o afacere nu generează venituri pentru proprietar, aceasta își pierde utilitatea pentru acesta și trebuie vândută. Și dacă altcineva vede noi modalități de a-l folosi, alte oportunități de a genera venituri, atunci afacerea devine o marfă. În același timp, generarea de venituri, reproducerea sau formarea unei afaceri alternative sau a unei noi întreprinderi este însoțită de anumite costuri.

Utilitatea și costurile împreună constituie valoarea care stă la baza valorii de piață calculată de evaluator. Astfel, afacerea, ca un anumit tip de activitate, și întreprinderea, ca ea forma organizatoricaîntr-o economie de piață, satisface nevoile de venit ale proprietarului, pentru care sunt cheltuite anumite resurse.

O afacere (întreprindere) are toate caracteristicile unui produs și poate fi obiect de cumpărare și vânzare. Dar acestea sunt bunuri de un fel special. Și aceste caracteristici predetermină principiile, abordările și metodele de evaluare.

În primul rând, acesta este un produs de investiții, adică un produs în care se fac investiții cu scopul de a-l returna în viitor. Costurile și veniturile sunt separate în timp. Mai mult, dimensiunea profitului așteptat este necunoscută și este de natură probabilistică, astfel încât investitorul trebuie să țină cont de riscul unui posibil eșec. Dacă veniturile viitoare, ținând cont de momentul primirii lor, se dovedesc a fi mai mici decât costurile achiziționării unui produs de investiții, își pierde atractivitatea investițională. Astfel, valoarea actuală a veniturilor viitoare pe care proprietarul le poate primi este Limita superioară pretul pietei de la cumparator.

În al doilea rând, o afacere este un sistem, dar întregul sistem ca întreg, precum și subsistemele și chiar elementele sale individuale pot fi vândute. În acest caz, legătura sa cu propriul capital specific, specific organizațional forma economica, elementele de afaceri devin baza pentru formarea unui diferit, calitativ sistem nou. De fapt, nu afacerea în sine devine o marfă, ci componentele sale individuale, iar evaluatorul determină valoarea de piață a activelor individuale.

În al treilea rând, nevoia de afaceri ca produs depinde de procesele care au loc atât în cadrul afacerii în sine, cât și în interior Mediul extern. Mai mult, pe de o parte, instabilitatea economiei duce la instabilitate în afaceri, pe de altă parte, instabilitatea acesteia duce la o creștere suplimentară a instabilității în economia în ansamblu. De aici rezultă o altă caracteristică a afacerii ca produs - necesitatea de a reglementa atât afacerea în sine, cât și procesul de evaluare a acesteia, precum și necesitatea de a ține cont de calitatea managementului afacerii atunci când se evaluează.

În al patrulea rând, având în vedere importanța deosebită a sustenabilității afacerilor pentru stabilitatea în societate, este necesar ca statul să participe nu numai la reglementarea mecanismului de evaluare a afacerilor, ci și la formarea prețurilor de piață pentru afaceri și de cumpărare și vânzare a acestora.

1.3. Scopuri de evaluare și tipuri de valoare

Un evaluator profesionist este întotdeauna ghidat de un scop specific în activitățile sale. O formulare clară și competentă a obiectivului vă permite să determinați corect tipul de valoare calculată și să alegeți metoda de evaluare.

De regulă, scopul evaluării este de a determina orice tip de valoare estimată necesară clientului pentru a lua o decizie de investiție, pentru a încheia o tranzacție, pentru a face modificări la situațiile financiare etc. Diverse părți sunt interesate în realizarea lucrărilor de evaluare, de la agenții guvernamentale la persoane private: organe de control și audit, structuri de conducere, organizatii de credit, Firme de asigurari, firme fiscale și alte organizații, proprietari de afaceri privați, investitori etc. (Fig. 1.1).

Orez. 1.1. Părți interesate de evaluarea afacerilor.

Părțile interesate să efectueze lucrări de evaluare, încercând să-și realizeze interese economice, definiți obiectivele evaluării.

Evaluarea afacerii se realizează în scopul:

· creșterea eficienței managementului curent al unei întreprinderi sau companie;

· cumpărarea și vânzarea de acțiuni, obligațiuni ale întreprinderilor la bursă;

· luarea unei decizii de investiții informate;

· cumpărarea și vânzarea unei întreprinderi de către proprietarul acesteia, integral sau parțial;

· stabilirea cotei de coproprietari în cazul semnării sau rezilierii unui acord sau în cazul decesului unuia dintre parteneri;

· restructurarea intreprinderilor. Lichidarea unei întreprinderi, fuziunea, achiziționarea sau separarea de întreprinderi independente dintr-un holding necesită evaluarea de piață a acesteia, întrucât este necesar să se determine prețul de cumpărare sau răscumpărare de acțiuni, prețul de conversie sau cuantumul primei plătite acționarilor. a firmei achizitionate.

· elaborarea unui plan de dezvoltare a întreprinderii. În procesul de planificare strategică, este important să se evalueze veniturile viitoare ale companiei, gradul de sustenabilitate a acesteia și valoarea imaginii acesteia;

· determinarea bonității întreprinderii și a valorii garanțiilor pentru creditare. În acest caz, este necesară o evaluare datorită faptului că valoarea activelor conform situațiilor financiare poate diferi puternic de valoarea lor de piață;

· asigurare, timp în care devine necesară determinarea valorii activelor în anticiparea pierderilor;

· impozitare. La determinarea bazei de impozitare, este necesar să se efectueze o evaluare obiectivă a veniturilor întreprinderii și a proprietății acesteia;

· adoptarea justificate decizii de management. Inflația denaturează situațiile financiare ale unei întreprinderi, astfel încât reevaluarea periodică a proprietății de către evaluatori independenți face posibilă creșterea realismului situațiile financiare, care stă la baza luării deciziilor financiare;

· implementare proiect de investitii dezvoltarea afacerii. În acest caz, pentru a-l justifica, este necesar să se cunoască valoarea inițială a întreprinderii în ansamblu, capitalul propriu, activele și afacerea acesteia.

Dacă obiectul tranzacției este orice element al proprietății întreprinderii și, de asemenea, dacă se stabilește impozitul pe proprietate etc., atunci obiectul necesar este evaluat separat, de exemplu, bunuri imobiliare, mașini și echipamente, active necorporale.

Evaluarea valorii elementelor individuale ale imobilului unei întreprinderi se efectuează în următoarele cazuri:

· vânzarea unei părți din imobil, de exemplu, pentru a scăpa de terenuri, clădiri, structuri neutilizate; achitarea creditorilor; plătiți partenerii dacă li s-a cauzat prejudiciu în conformitate cu o hotărâre judecătorească etc.;

· obținerea unui împrumut garantat cu o parte a proprietății;

· asigurarea bunurilor imobile și determinarea în acest sens a valorii bunului asigurat;

· transfer de bunuri imobiliare pentru închiriere;

· determinarea bazei de impozitare pentru calcularea impozitului pe proprietate;

· înregistrarea unei părți din imobil ca aport la capitalul autorizat al altei întreprinderi în curs de înființare;

· evaluare la elaborarea unui plan de afaceri pentru implementarea oricărui proiect de investiții;

· evaluarea imobiliară ca etapă intermediară în evaluarea globală a valorii unei întreprinderi atunci când se utilizează abordarea costurilor.

Evaluarea costurilor echipamentelor este necesară în următoarele cazuri:

· vânzarea anumitor echipamente, instrumente și accesorii din mai multe motive: pentru a scăpa de echipamente inutile, învechite din punct de vedere fizic sau moral; plata creditorilor in caz de insolventa; înlocuirea echipamentelor cu criterii economice și de mediu mai avansate;

· înregistrarea garanțiilor împotriva unei părți a bunurilor mobile pentru a garanta tranzacții și împrumuturi;

· asigurare de bunuri mobile;

· transfer de mașini și echipamente pentru închiriere;

· organizare de leasing de mașini și echipamente;

· determinarea bazei de impozitare a mijloacelor fixe la calculul impozitului pe proprietate;

· înregistrarea mașinilor și echipamentelor ca aport la capitalul autorizat al unei alte întreprinderi;

· evaluarea costului mașinilor și echipamentelor în timpul implementării unui proiect de investiții.

Cost estimat nume de marcă sau alte mijloace de individualizare a întreprinderii și a produselor (serviciilor) acesteia se realizează:

· atunci când sunt răscumpărate sau achiziționate de o altă societate;

· la acordarea unei francize unor noi parteneri, atunci când piața de vânzări se extinde și volumul vânzărilor crește;

· la determinarea prejudiciului cauzat reputației de afaceri a unei întreprinderi prin acțiuni ilegale din partea altor întreprinderi;

· la utilizarea acestora ca aport la capitalul autorizat;

· la determinarea valorii imobilizărilor necorporale, „fondul comercial” pentru evaluarea globală a valorii întreprinderii.

Astfel, validitatea și fiabilitatea evaluării depind în mare măsură de cât de corect este definită zona de utilizare a evaluării: cumpărare și vânzare, obținerea unui împrumut, asigurare, impozitare, restructurare etc.

Cu excepția situațiilor în care evaluarea este punerea în aplicare a legii statului, entităților constitutive ale Federației Ruse, municipalități sau fizice și entitati legale pentru efectuarea unei evaluări a obiectelor de evaluare care le aparțin, există cazuri care necesită evaluare obligatorie. Obligația de a efectua o evaluare este stipulată în lege federala privind activitățile de evaluare în Federația Rusă. Astfel de cazuri, conform Legii, includ tranzacții cu obiecte de evaluare care aparțin în totalitate sau parțial Federației Ruse, entităților constitutive ale Federației Ruse sau municipalităților:

· în scopul privatizării acestora, transferului către managementul fiduciar sau închiriere;

· atunci când se utilizează obiecte de evaluare ca garanție;

· la vânzarea sau altă înstrăinare a proprietății în cauză;

· la cesiunea obligațiilor de creanță aferente obiectelor de evaluare;

· la transferul obiectelor de evaluare ca contribuţie la capitaluri autorizate, fondurile persoanelor juridice, precum și în cazul unui litigiu cu privire la valoarea obiectului de evaluare, în special, în timpul naționalizării proprietății,

· la acordarea de credite ipotecare persoanelor fizice sau juridice în cazurile de litigii privind valoarea obiectului creditului ipotecar;

· la întocmirea contractelor de căsătorie și la împărțirea bunurilor soților care divorțează la cererea uneia dintre părți sau a ambelor părți în cazul unei dispute cu privire la valoarea acestui bun;

· la răscumpărarea sau alt sechestru de proprietate de la proprietari pentru nevoile de stat sau municipale prevăzute de legislația Federației Ruse;

· la evaluarea obiectelor de evaluare în vederea monitorizării corectitudinii plății impozitelor în cazul unui litigiu privind deducerea bazei impozabile.

În funcție de scopul evaluării și de numărul și selecția factorilor luați în considerare, evaluatorul calculează diferite tipuri de valoare.