Formula de uzură cumulativă. Măsurarea uzurii acumulate

Amortizarea acumulată este o scădere a valorii de înlocuire sau de înlocuire a îmbunătățirilor care poate rezulta din degradarea fizică, uzura funcțională, uzura externă sau o combinație a acestor surse.

Se pot folosi mai multe metode pentru a estima uzura acumulată. Principalul lucru este că succesiunea și logica lor reflectă reacția unui cumpărător prudent și informat la starea structurii.

1. Metoda vârstei economice

Această metodă determină cantitatea de uzură acumulată folosind formula:

Unde AD este uzura acumulată;

EA - vârsta efectivă (vârsta arătată de starea și utilitatea structurii);

TEL - viata economica totala (perioada de timp in care imbunatatirile aduse imobiliarului contribuie la valoarea proprietatii);

CN este costul unei noi construcții (reabilitare sau înlocuire).

Există puncte în această metodă care impun unele restricții privind utilizarea sa:

1. Valorile vieții economice generale și vârsta efectivă sunt determinate destul de subiectiv.

2. Nu se face distincție între tipurile de uzură.

3. Diferenţe în amploarea vieţii economice generale şi viata fizica elementele individuale ale structurii.

2. Metoda de comparare a vânzărilor

La aplicarea acestei metode, valoarea amortizarii cumulate este determinata ca diferenta intre costul constructiei noi si costul structurii la data evaluarii. Disponibilitatea datelor fiabile despre vânzările de astfel de obiecte și costul terenurilor libere este o conditie necesara, iar orice ajustare trebuie să fie justificată de piață.

Trebuie amintit că vânzările comparabile trebuie făcute la piata deschisa drepturi depline proprietate, costul unui teren trebuie să fie justificat de piață. In caz contrar aceasta metoda de putin folos.

3. Metoda de defalcare

Metoda de defalcare constă într-o analiză detaliată și o contabilizare a tuturor cauzelor și tipurilor de uzură, inclusiv:

§ Uzura fizica, detasabila si ireparabila;

§ Uzura functionala, detasabila si iremovibila;

§ Uzura externă sau economică.

În acest caz, uzura este considerată a fi detașabilă dacă costul corectării acesteia este mai mic decât valoarea adăugată. Deteriorarea este clasificată ca fiind ireparabilă dacă costul corectării este mai mare decât valoarea adăugată a structurii.

Determinarea uzurii fizice

Uzura fizică a unei structuri, element, sistem de echipament ingineresc (denumit în continuare „sistem”) și clădirea în ansamblu trebuie înțeleasă ca pierderea calităților tehnice și operaționale originale (rezistență, stabilitate, fiabilitate etc.) .) ca urmare a influenţei factorilor naturali şi climatici şi a activităţii umane. Uzura fizică, nu momentul evaluării sale, este exprimată prin raportul dintre costul măsurilor de reparații necesare în mod obiectiv pentru a elimina deteriorarea structurilor, elementelor, sistemelor sau clădirii în ansamblu și costul de înlocuire a acestora.

Când se inspectează un obiect pentru a determina uzura fizică, se întocmește întotdeauna o listă de defecte.

Uzura fizică poate fi definită ca obiecte recuperabile pentru reparații amânate și articole nerecuperabile care nu sunt fezabile din punct de vedere economic de reparat.

Uzura fizică recuperabilă este de obicei atribuită utilizării necorespunzătoare și, prin urmare, uneori este denumită reparații amânate. Se așteaptă ca cumpărătorul tipic să facă reparații imediate pentru a readuce structura la funcționarea normală. Se presupune că elementele sunt readuse la o stare nouă sau practic nouă.

Uzură fizică detașabilă în termeni monetariîl definim ca „costul reparațiilor - pentru cheltuielile de aducere a obiectului într-o stare echivalentă cu cea inițială”.

După cum sa menționat mai sus, uzura fizică ireparabilă corespunde articolelor a căror eliminare este în prezent practic imposibilă sau nepractică din punct de vedere economic. Acest tip de amortizare se determină pe baza diferenței dintre costul total de înlocuire sau de înlocuire și valoarea deprecierii fizice recuperabile.

Determinarea uzurii funcționale

Similar cu uzura fizică, uzura funcțională este împărțită în detașabilă și ireparabilă. Similar cu uzura fizică reparabilă, uzura funcțională reparabilă este măsurată prin costul eliminării acesteia.

În scopuri de analiză, costul uzurii funcționale detașabile este definit ca „costuri de reconstrucție care sunt rezonabile din punctul de vedere al contribuției lor la veniturile viitoare din exploatarea unității”.

Uzura funcțională reversibilă este considerată cauzată de:

§ Dezavantaje care necesită adăugarea de elemente;

§ Dezavantaje care necesită înlocuirea sau modernizarea elementelor;

§ „super-îmbunătățiri”

Costul uzurii funcționale ireparabile este definit ca pierderea capitalizată a chiriei cauzată de nerespectarea standardelor moderne a structurii. În acest caz, rata de capitalizare pentru clădiri similare este utilizată pentru valorificarea veniturilor pierdute.

Învechirea externă (economică).

Amplasarea condiționată a proprietății este însoțită de o reducere a chiriei în cazul utilizării comerciale. Consecința este o scădere a prețului de vânzare (pierderea de valoare) a proprietății din cauza schimbărilor din mediul pieței. Atractivitatea proprietății în ochii unui potențial cumpărător se schimbă la fel de mult.

Pentru a rezolva problemele acestei evaluări, uzura cauzată de influențele externe este definită ca „o scădere a adecvării funcționale a unei clădiri” din cauza influenței Mediul extern, care este un factor ireparabil pentru proprietar, proprietar sau chiriaș. Uzura din cauza influențelor externe poate fi cauzată de o serie de motive, cum ar fi declinul general al zonei (sfertului), amplasarea obiectului în regiune sau regiune (poziția în raport cu transportul principal, utilități, comerciale și alte structuri), condițiile pieței sau modificările condițiilor financiare și legislative.

Există două abordări pentru evaluarea uzurii externe:

§ Valorificarea pierderilor de venit aferente influentelor externe;

§ Compararea vânzărilor de obiecte similare cu și fără influențe externe.

Dacă sunt disponibile suficiente date, este de preferat a doua abordare.

Amortizarea acumulată se caracterizează prin pierderea de valoare a îmbunătățirilor din toate cauzele posibile.

Amortizarea acumulată este măsurată prin diferența dintre costul construcției îmbunătățirilor similare la data evaluării și valoarea de piață a îmbunătățirilor evaluate. Amortizarea cumulată (acumulată) include trei tipuri de amortizare și anume:

Fizic,

Funcţional,

Extern.

Deteriorarea fizică- aceasta este o scădere a valorii unei clădiri din cauza deteriorării fizice și stare tehnica(rezistența, rigiditatea, atractivitatea etc.) a elementelor sale structurale individuale sau a întregii clădiri în ansamblu.

Uzura fizică poate fi legată de calitatea construcției utilizate materiale de construcții, condițiile de funcționare ale unității, condițiile climatice, regularitatea reparațiilor de rutină etc.

Programa. O curbă care reflectă procesul de acumulare a uzurii fizice.

I este perioada de acumulare intensivă de uzură asociată cu începerea funcționării instalației,

II - perioada de stabilizare, III - perioada de acumulare intensiva a deformarilor la oboseala.

Purtare funcțională- aceasta este o scădere a valorii unei clădiri din cauza inconsecvenței funcționale a elementelor sale individuale sau a întregii clădiri în ansamblu cu nevoile pieței pentru proprietate la data evaluării.

Uzura fizică și funcțională se manifestă sub forma unor deficiențe specifice proprietății în sine.

Uzură externă (economică). este o pierdere de valoare a unei clădiri cauzată de motive exterioare proprietății. Aceste motive pot fi factori de natură fizică, economică sau politică.

Acest tip uzura este inerentă îmbunătățirilor datorită poziției lor fixe și, spre deosebire de uzura fizică și funcțională, nu apare în obiectul în sine. Este asociat cu mediul extern al obiectului (mediu de îmbătrânire).

Amortizarea externă se măsoară prin valoarea capitalizată a pierderilor din chirie, estimată folosind multiplicatorul chiriei brute.

Uzura fizică și funcțională poate fi sau nu demontabilă la data evaluării.

Amovibil este uzura ale cărei cauze sunt fezabile din punct de vedere economic de eliminat, adică atunci când creșterea valorii obiectului după eliminarea defectului acoperă costurile asociate acestei eliminări.

Fatal amortizarea este considerată a fi costul eliminării care este mai mare decât creșterea valorii obiectului asociată cu eliminarea defectului identificat.

Astfel, testul pentru natura uzurii (detașabil sau ireparabil) este concluzia - dacă elementele restaurate (reparate) au valoare de piață suplimentară și dacă costurile de reparație sunt acoperite.

Uzura externă (economică) este întotdeauna considerată ireparabilă. Este direct legat de locația obiectului evaluat. Motivele care o determină sunt externe proprietății și nu pot fi eliminate de către proprietarul imobilului evaluat.

Metode de determinare a uzurii acumulate.

Exista următoarele metode Determinarea uzurii acumulate:

Drept:

• metoda de viata;
• metoda de partiţionare;

si indirect:

• metoda de extracție.

Metoda de viață.

Durata de viață fizică (Tf)- aceasta este perioada de timp în care clădirea există și este adecvată pentru utilizare (locuință).

Viața economică (Tek) este perioada de timp în care clădirea generează profit.

Vârsta efectivă (Teff)- determinat pe baza evaluarea de specialitate aspect locuință, ținând cont de starea acesteia, de proiectare și de factorii economici care afectează valoarea proprietății care se evaluează.

Viața economică rămasă (Toast)- aceasta este perioada de timp determinată de diferența Tek - Tef.

Vârsta cronologică (Thr)- determinată de la data evaluării din momentul punerii în funcțiune a instalației.

Programa. Estimarea uzurii cumulate.

Calculul deprecierii cumulate prin metoda duratei de viață presupune că raportul dintre vârsta efectivă și viața economică tipică este egal cu raportul dintre amortizarea acumulată și costul reproducerii.

Această metodă poate fi utilizată pentru:

• determinarea uzurii întregii clădiri;
• elementele sale structurale individuale.

Necesar informații de referință pentru a determina durata de viață standard a unei clădiri și elementele sale individuale pot fi obținute din cărți de referință standard

În procesul de estimare a amortizarii cumulate folosind metoda ciclului de viață, se pune problema determinării perioadei de viață economică rămasă. În acest caz, ar trebui să pornești de la următoarele sugestii:

Metoda de divizare.

Să luăm în considerare modul în care se determină uzura acumulată atunci când se aplică metoda de împărțire folosind ipoteza independenței tipuri variate purtați ca de bază.

Purta(fizică, morală, economică) este pierderea de valoare a unui obiect în timp sub influența diverșilor factori.

Uzura acumulata determinat de formula:

In = 1- (1- If)(1-Ifun)(1- Ie), unde

Dacă - deteriorare fizică

Ifun – uzură funcțională

Adică – uzura economică

Deteriorarea fizică– pierderea valorii unui obiect asociată cu utilizare, uzură, uzură, distrugere și altele factori fizici, conducând la o reducere a duratei de viață și a utilității obiectului.

Pentru a determina nivelul de uzură fizică, structura indicatorului specific al costului construcției unei clădiri rezidențiale cu un etaj a fost aplicată în conformitate cu colecția UPVS nr. 28 „Clădiri rezidențiale, publice și clădiri și structuri. în scopuri de utilitate publică pentru reevaluarea mijloacelor fixe”, Tabel 3a. Pe baza rezultatelor inspecției clădirii, „Regulile pentru evaluarea uzurii fizice a clădirilor rezidențiale VSN 53-86 (r)” Gosgrazhdanstroy, Moscova 1990 au fost utilizate pentru a determina deteriorarea fizică.

Tabelul 14

Acceptăm uzura fizică 32%

Uzură funcțională (morală). este pierderea de valoare din cauza eșecului relativ al unei structuri date de a oferi utilitate în comparație cu o structură nouă construită în același scop. Învechirea funcțională este rezultatul proprietăților interne ale obiectului și este asociată cu factori precum defecte de proiectare, costuri excesive de exploatare și se manifestă în arhitectura învechită a clădirii, facilități de amenajare, suport ingineresc etc. Obiectul nu corespunde caracteristicile sale cerințe moderne, uzura obiectului evaluat va fi de 50%.

Uzură externă /economică/: Subiectul evaluării este o clădire de locuit, trăsătură distinctivă piața pentru cumpărarea și vânzarea de obiecte similare este că expunerea lor durează mult timp. Aceste fapte sunt considerate de evaluator ca fiind uzura cauzata de influente externe, pe care o consideram egala cu valoarea primei pentru lichiditate scazuta, care este o ajustare pentru durata de expunere la inchirierea/vanzarea unui obiect. Ajustarea pentru lichiditate insuficientă a fost calculată folosind formula:

unde: I b/r – rata fără risc;

Tek – perioada de expunere pentru obiectul evaluat.

Rata fără risc este aleasă la 7,32%, egală cu rata pe termen lung a pieței GKO-OFZ de la data evaluării

Perioada de expunere pentru obiectele asemănătoare obiectului evaluat conform companiilor imobiliare este de un an, deci uzura externă este egală cu:

Astfel, deprecierea economică este acceptată de evaluator ca fiind de 9%.

Uzura acumulată este:

In = 1 - (1 - Dacă) x (1 - Ifun) x (1 - Ie)

In = 1 - (1 - 32) x (1 - 50) x (1 – 9) = 69

Astfel, uzura acumulată este de 69%.

uzura acumulata - Aceasta este o scădere a costului de înlocuire sau înlocuire a îmbunătățirilor care pot apărea ca urmare a distrugerii fizice sau a perimării funcționale. Metode de evaluare a purtării : metoda vietii economice (viata economica- aceasta este perioada de timp în care contribuțiile bănești la îmbunătățiri asigură o creștere a valorii (pe scurt, a valorii fizice). viata economica reziduala - Perioada de timp în care o proprietate poate genera venituri. . cronologic (vârsta reală)– perioada de timp de la finalizarea construcției până la data evaluării, vârsta efectivă - cel cu care arată proprietatea este diferit de cel cronologic.) Inak=Tef/Tek, unde (Tef=Tek-Toek).

Metoda de defalcare: luând în considerare în detaliu și contabilizarea tuturor tipurilor de uzură: fizic(pierderea elementelor calităților tehnice și operaționale originale), funcţional(pierderea costului îmbunătățirilor), extern(localizarea obiectului, accesibilitatea transportului).Amortizarea se referă la amovibil, dacă costul eliminării semnelor sale este mai mic decât costul obiectului sau venitul din exploatarea acestuia care apare după eliminarea acestuia. Amortizarea este clasificată ca fiind ireparabilă dacă costul corectării acesteia este mai mare decât valoarea adăugată a structurii.

7. Determinarea uzurii fizice (detașabil, ireparabil)

Uzura fizică a structurilor și a clădirii în ansamblu trebuie înțeleasă ca pierderea calităților lor tehnice și operaționale originale (rezistență, stabilitate, fiabilitate) ca urmare a influenței factorilor naturali și climatici și a activității umane. Uzura fizică poate fi definită ca obiecte recuperabile pentru reparații amânate și articole nerecuperabile care nu sunt fezabile din punct de vedere economic de reparat. Uzură fizică detașabilă de obicei atribuită întreținerii proaste, așa că uneori se numește reparație amânată. Cumpărătorul va efectua imediat reparații pentru a restabili caracteristicile normale de funcționare ale structurii (reparații cosmetice). Uzură fizică irecuperabilă corespunde pozițiilor a căror eliminare este în prezent practic imposibilă sau imposibil de fezabil din punct de vedere economic. În practică, elementele unei structuri care prezintă o uzură fizică ireparabilă sunt împărțite în longevive (durata lor de viață se potrivește sau chiar depășește durata de viață a clădirii: fundații, pereți portanti, planșee) și de scurtă durată (a căror durată de viață fizică). este mai mică decât durata de viață a clădirii în ansamblu). Condiție fizică netulburată = Stare rămasă Greutate cronică / Vârsta normală

Sf. rămasă = Sf. p. – Ex.rem

8. Determinarea uzurii funcționale (detașabil, ireparabil)

Purtare funcțională- aceasta este pierderea costului îmbunătățirilor din cauza discrepanței dintre amenajarea spațiului sau proiectarea structurală a structurii și cerințele pieței moderne pentru acest tip de îmbunătățire.Asemenea uzurii fizice, uzura funcțională se împarte în detașabilă și ireparabilă. Uzură funcțională detașabilă- aceasta este o astfel de uzură, costul eliminării care este mai mic decât venitul primit ca urmare a eliminării acestuia. Poate fi cauzată de deficiențe care necesită înlocuirea și modernizarea elementului Uzură funcțională irecuperabilă- aceasta este o astfel de uzură, costurile de eliminare care sunt mai mari decât veniturile primite ca urmare a eliminării acesteia.

Uzura totală acumulată include uzura fizică, uzura funcțională și uzura externă.

Uzura fizică reprezintă pierderea de valoare a unei proprietăți ca urmare a pierderii calităților tehnice și operaționale originale ale clădirii ca urmare a influenței factorilor naturali și climatici și a activității umane.

Calculul uzurii fizice

Metoda vârstei economice determină valoarea amortizarii cumulate folosind formula:

Inacopl = (EV/OEJ)*SS

unde: Inacopl - uzura acumulata;

EV - vârsta efectivă, demonstrată de starea și utilitatea structurii, poate fi mai mică sau mai mare decât vârsta sa reală;

OEZ - viata economica totala - perioada de timp in care imbunatatirile aduse imobiliarului contribuie la valoarea proprietatii; in orice moment, durata economica a proprietatii nu poate depasi durata de viata fizica a acesteia;

CC – costul construcției (costul complet de înlocuire)

Inacopl = (10/100) * 588.785 = 58.878,5 rub. (0,1%)

Calculul uzurii funcționale

Învechirea funcțională este pierderea de valoare din cauza incapacității relative a unei structuri date de a oferi utilitate în comparație cu o nouă structură construită în același scop. De obicei, este cauzată de designul slab, cerințele tehnice și funcționale, cum ar fi dimensiunea, stilul, durabilitatea etc.

Uzura funcțională poate fi detașabilă sau ireparabilă. Uzura funcțională este considerată recuperabilă atunci când costul reparației sau înlocuirii componentelor învechite sau inacceptabile este benefic sau cel puțin nu depășește valoarea adăugată la valoarea de utilitate. Altfel uzura este de 0%. Pentru obiectul în cauză, uzura funcțională este de 0%.

Calculul uzurii exterioare

Uzura exterioara este o scadere a valorii unei cladiri datorita influentei mediului exterior, care este un factor ireparabil pentru proprietarul, proprietarul terenului sau chirias.

Uzura cauzată de influențele externe poate fi cauzată de o serie de motive, cum ar fi condițiile pieței, servituțile impuse anumitor utilizări ale imobilelor, modificările infrastructurii din jur etc.

Uzura exterioară a bunurilor imobiliare, în funcție de motivele care au determinat-o, este în majoritatea cazurilor ireparabilă datorită imuabilității locației, dar uneori se poate „înlătura” din cauza unei schimbări pozitive a mediului de piață înconjurător.

Aplicând principii teoretice obiectului de evaluare și modului de utilizare, putem ajunge la concluzia că uzura exterioară este de 0%, deoarece

Imobilul evaluat este situat într-un cartier rezidențial și îndeplinește toate cerințele pentru spații rezidențiale.

Calculul uzurii totale cumulate (CW) se efectuează folosind formula:

EI = 1-(1-fizic.iz.)*(1-fun.iz.)*(1-intern.iz.)

EI = 1-(1-0,1)*(1-0)*(1-0) = 0,1

Astfel, uzura totală cumulată este de 10%.

Pe baza acestui fapt, costul de înlocuire este de 588.785 * (1-0,1) = 529.906,5 ruble

Ca urmare, valoarea obiectului de evaluare conform abordării costului de la data evaluării, fără TVA, este rotunjită: 530.000 de ruble (cinci sute treizeci de mii de ruble).

Mai multe despre subiectul DETERMINAREA cantității totale de uzură acumulată:

1. 8.1.2. Determinarea uzurii acumulate prin îmbunătățiri (etapa 2)
2. 3.2. Metode de determinare a diferitelor tipuri de uzură. Determinarea uzurii cumulate Uzura fizică
3. Sarcina de a determina uzura la estimarea costului mașinilor, echipamentelor și vehiculelor. Conținutul economic al uzurii. Tipuri de uzură