Însoțitori involuntar: ce să faci dacă în casa ta apare un HOA fals. Cum să organizați un HOA într-un bloc de apartamente: instrucțiuni pas cu pas Merită să creați un HOA?

Caracteristicile creării unui HOA într-o clădire nouă

În conformitate cu partea 13 a articolului 161 din Codul locuinței al Federației Ruse, cu modificările ulterioare. Lege federala din data de 05.04.2013 N 38-FZ, în termen de douăzeci de zile de la data emiterii, în modul stabilit de legislația privind activitățile de urbanism, a autorizației de punere în funcțiune a unui bloc de locuințe, organul administrației publice locală plasează un anunț cu privire la concurs deschis prin selecție organizarea managementului pe site-ul oficial de pe Internet și nu mai târziu de patruzeci de zile de la data publicării unei astfel de notificări, desfășoară o competiție deschisă în conformitate cu partea 4 a acestui articol. În termen de zece zile de la data desfășurării concursului, organul administrației locale notifică toate persoanele care au acceptat de la dezvoltator (persoana care a realizat construcția blocului de locuințe) după eliberarea permisului de punere în funcțiune a blocului de locuințe a sediului din acest bloc. în baza actului de transfer sau a altui document de cesiune, asupra rezultatelor unui concurs deschis și asupra condițiilor contractului de administrare a acestei case. Persoane specificate sunt obligati sa incheie un contract de management pentru aceasta casa cu o organizatie de conducere aleasa pe baza rezultatelor unui concurs deschis, in modul stabilit de art. 445 din Codul civil. Federația Rusă.

Înainte de a încheia un acord de administrare a unui bloc de locuințe între persoana specificată în clauza 6 a părții 2 a articolului 153 din prezentul Cod și organizația de management selectată pe baza rezultatelor unui concurs deschis desfășurat în conformitate cu partea 13 a prezentului articol, imobilul este administrat dezvoltator sub rezerva respectării standardelor și regulilor de gestionare a clădirilor de apartamente, stabilite în conformitate cu acest articol de către Guvernul Federației Ruse sau organizația de management cu care dezvoltatorul a încheiat un acord pentru administrarea unui bloc de apartamente cel târziu. mai mult de cinci zile de la data primirii permisiunii de a pune în funcțiune un bloc de locuințe la domiciliu (partea 14 a articolului 161 din Codul locuinței al Federației Ruse, astfel cum a fost modificată prin Legea federală nr. 38-FZ din 5 aprilie 2013)

După înregistrarea drepturilor de proprietate, proprietarii spațiilor au dreptul să țină o adunare generală și să stabilească în mod independent metoda de administrare a casei (HOA, societate de administrare sau metodă directă de administrare.

Se ia decizia de a crea o asociație de proprietari proprietarii de spații V bloc pe teritoriul lor intalnire generala. O astfel de decizie se consideră adoptată dacă este votată proprietarii de spațiiîn clădirea de apartamente corespunzătoare, având mai mult de cincizeci la sută din voturile din numărul total de voturi ale proprietarilor de spații dintr-o astfel de clădire (clauza 1 a articolului 136 din Codul locuinței al Federației Ruse).

Este necesar să se țină seama de faptul că la crearea unui HOA, protocolul adunării generale a proprietarilor privind crearea HOA și aprobarea statutului său este semnat de toți proprietarii de spații dintr-un bloc de apartamente care au votat pentru adoptarea unui astfel de HOA. decizii (clauza 1.1, articolul 136 din Codul locuinței al Federației Ruse)

La înregistrarea de stat a unei asociații de proprietari, se depune procesul-verbal al adunării generale a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe, la care s-au luat decizii cu privire la înființarea parteneriatului și la aprobarea statutului acestuia și a statutului parteneriat, precum și informații despre persoanele care au votat la adunarea generală a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe pentru crearea asociațiilor de proprietari de locuințe, despre cotele ce aparțin acestor persoane în dreptul de proprietate comună asupra proprietății comune într-un bloc de locuințe. (clauza 5 din articolul 136 din Codul locuinței al Federației Ruse).

Numărul de membri ai asociației de proprietari care au creat parteneriatul trebuie să depășească cincizeci la sută din voturile din numărul total de voturi ale proprietarilor de spații dintr-o clădire de apartamente (clauza 3, articolul 135 din Codul Locuinței al Federației Ruse, clauza 2, articolul 141 din Codul locuinței al Federației Ruse). Dacă HOA constă în mai puțin de 50% din voturile proprietarilor, atunci un astfel de HOA nu are dreptul de a exista și este obligat să se lichideze. Acestea sunt cerințele Codul Locuintei.

IMPORTANT!Trebuie amintit că oficialiși persoane alese în consiliul HOA (membri ai consiliului, președinte, membri ai comisiei de audit, Contabil șef) nu pot exista cetateni descalificati, precum si manageri exclusi din OAR sau declarati in faliment. firme de constructii(moratoriul este valabil trei ani) și nu trebuie să aibă antecedente penale pentru infracțiuni intenționate (chiar retras sau șters).

Astfel, se dovedește că este imposibil să se creeze HOA-uri în casele în construcție din momentul intrării în vigoare a Legii privind modificările la Codul locuinței al Federației Ruse. Este evident că după ce acționarii înregistrează dreptul de proprietate asupra spațiilor de locuit, adunarea generală a proprietarilor de spații are dreptul de a alege modalitatea de administrare a casei în modul general stabilit. Creat în conformitate cu art. 139 din Codul locuinței al Federației Ruse, parteneriatele continuă să funcționeze până la lichidarea sau reorganizarea lor (clauza 2 a articolului 8 din Legea comentată).

După ce au creat HOA, toți membrii și consiliile parteneriatului trebuie să înțeleagă ce urmează acum controlează-ți propriile venituri, întocmește rapoarte pentru toate acțiunile tale. Au propriile lor drepturi:

• pot încheia orice acord cu organizațiile furnizoare de resurse;
• întocmește deviz pentru reparații și întreținere de rutină a proprietății casei;
• stabiliți suma plăților pentru plățile lunare utilitati;
• Fă-o singur diverse lucrări, asigura servicii de curatenie si reparatii minore fara implicarea antreprenorilor;
• să primească un împrumut de la o bancă în condițiile legii;
• pune la dispozitie incaperi de inchiriere, loc bannere publicitare pe case și astfel să primească venituri suplimentare.

Dar trebuie luat în considerare faptul că crearea unui parteneriat poartă atât punctele pozitive cât și cele negative:

• Cel mai bine este să creați un HOA într-o clădire de apartamente pentru a reduce costurile de întreținere a lucrătorilor de servicii;
• este nevoie de un grup de inițiativă care să controleze toate acțiunile consiliului de administrație și ale președintelui HOA;
• este necesar un nivel suficient de cunoștințe atât în ​​materie legală, cât și în materie tehnică, pentru a preveni accidentele la utilități în timp util și pentru a menține toate sistemele de acasă în stare de funcționare.
• apare obligația de a plăti serviciile bancare și serviciile contabile în sine, iar președintele HOA are dreptul de a primi salarii pentru munca sa.

Este necesar să se țină cont de faptul că, oricât de mare este casa, pe baza ei poate fi creat un singur HOA și va fi entitate legală.

Cerințe de parteneriat

După creare, parteneriatul este supus unor cerințe pe care trebuie să le îndeplinească:

• pe parcursul tuturor activităților trebuie respectate toate legile stabilite de Codul Locuinței și toate clauzele carta HOA;
• membrii consiliului de administrație sunt obligați să organizeze munca personalului astfel încât să se țină seama de cerințele proprietarilor privind starea sanitară și tehnică a proprietății;
• cere proprietarilor de spații să respecte regulile de conviețuire;
• întocmește un raport anual privind munca depusă, veniturile și cheltuielile parteneriatului.

De unde să începi să te organizezi?

Rezidenții care sunt nemulțumiți de activitatea companiei lor de administrare nu se gândesc prea mult la modul de transfer la un HOA, nu se străduiesc să-și creeze propriul parteneriat, explicând acest lucru prin faptul că procedura de formare și înregistrare necesită nu numai fonduri suplimentare, ci și de asemenea timpul.

Oamenii foarte valoroși vor fi pensionari tineri, proactivi, care au timp suficient și în care majoritatea rezidenților au încredere.

La prima întâlnire, ar trebui să vă asigurați că mulți oameni aprobă crearea unui HOA. Iar celor care au îndoieli li se poate spune ce va face parteneriatul, ce planuri și proiecte vor fi implementate în viitor.

Prima etapă este evaluarea resurselor

După ce grupul de inițiativă a fost asamblat, este necesar să se evalueze ce aparține proprietății comune: ce fel de curte, poduri, subsoluri și alte încăperi utilitare. Există posibilitatea ca unele proprietăți să fie proprietate privată, ceea ce înseamnă că nu le veți putea închiria, dar nu va trebui să le mențineți în stare bună.

În această etapă, are loc și o inspecție a contoarelor generale ale casei; dacă acestea lipsesc, atunci vor trebui instalate, deoarece în viitor acest lucru vă va ajuta să reduceți semnificativ costurile.

Cu societatea de administrare pe conturi speciale trebuie păstrată o sumă constând în contribuţii lunare pentru reparații majore sau curente. Ar trebui să fie destul de mare, mai ales dacă nu s-a lucrat.

Un rol important îl joacă și ce fel de chiriași locuiesc în casa ta, câți dintre ei sunt datornici, câți dintre ei vor fi solvabili. Aflați atitudinea lor față de creșterea plăților pentru a restabili ordinea sau, dimpotrivă, va trebui să reduceți plățile și să începeți să economisiți pentru a încasa o anumită sumă.

Etapa a doua – organizarea unei întâlniri

După ce ați evaluat fezabilitatea creării unui HOA, ar trebui să începeți pregătirea adunării generale, la care mai mult de jumătate dintre rezidenți trebuie să voteze pentru ca parteneriatul să-și înceapă activitatea. Puncte de luat în considerare la pregătire:

1. Prima este o vizită din ușă în ușă la rezidenți în scopul unei conversații explicative. Pregătiți-vă pentru o mulțime de întrebări și reclamații.
2. Următorul punct care necesită multă atenție și cunoaștere a legii este înștiințarea ședinței viitoare. O condiție obligatorie este anunțarea fiecărui rezident, așa că un simplu anunț agățat la intrare nu va fi suficient. Cel mai bine este să tipăriți notificările și să le înmânați tuturor pentru semnare. În lipsa unor proprietari, cel mai bine este să trimiteți o scrisoare recomandată cu confirmare de primire.

   Vă rugăm să rețineți că, dacă unii rezidenți declară necunoașterea ședinței și nu au fost prezenți la aceasta, atunci acesta este un motiv pentru a anula hotărârea adunării generale.

3. Pregătiți liste cu numele proprietarilor și un tabel cu opțiuni de vot: „Pentru”, „S-a abținut”, „Împotriva”. Pregătiți textul Cartei HOA, acesta include elementele cerute de lege.
4. Toți participanții la întâlnire trebuie să aibă la ei pașapoarte și documente de proprietate.

După o pregătire atentă, organizarea unei întâlniri nu va fi dificilă. Procedura acesteia este stabilită la art. 146 din Codul locuinței al Rusiei.

Toate acțiunile din ședință trebuie să fie înregistrate și să corespundă ordinii de zi a ședinței.

1. Decizia de a crea un HOA se ia prin vot. Toate informațiile despre rezidenți sunt introduse în protocol: date pașaport și informații despre drepturile de proprietate, opțiunea de exprimare a voinței. Dacă o decizie pozitivă este luată de mai mult de 50% dintre participanți, atunci parteneriatul este considerat creat.
2. Carta HOA este aprobată prin citirea prevederilor sale principale.
3. Selecția consiliului și comisie de audit poate fi apel nominal sau votul poate avea loc pentru întregul grup simultan.
4. Președintele poate fi ales direct de către proprietari sau numit dintre membrii consiliului de administrație.
5. La această întâlnire, pot fi luate în considerare aspecte suplimentare: cum să se informeze despre următoarea întâlnire, adoptarea „Regulilor de conviețuire” și altele. Dar nu are rost să amânăm prima întâlnire; este mai bine să amânăm toate problemele ulterioare pentru moment.

Vă rugăm să rețineți că foile de înregistrare a prezenței, buletinele de vot și procesele-verbale ale ședinței sunt semnate de cei prezenți, capsate și stocate împreună.

Adunarea se poate ține și în lipsă, cu formulare de vot depuse de proprietari până la o anumită dată. Cerințele rămân aceleași.

După ședință, în termen de 10 zile, consiliul HOA este obligat să notifice tuturor părților interesate decizia pozitivă. Puteți posta un anunț cu rezultatele votului. Unde să te plângi? Pentru informații dați clic pe .

Înregistrare și acte constitutive

Pentru ca HOA să fie deschis conform legii, se întâmplă înregistrare de stat V Autoritatea taxelor. Pentru asta aveți nevoie de câteva documente:

• o cerere în forma prescrisă, se completează de către președintele consiliului, autenticitatea semnăturii trebuie să fie legalizată; indica numele
• HOA, adresa, tipuri de activitati desfasurate, informatii complete despre reprezentantul HOA;
• procesul-verbal al adunării generale și copia acestuia, care este certificată și de notar;
• carta în două exemplare, toate foile trebuie legate și certificate;
• o chitanță care confirmă plata taxei de stat de la solicitant.

Înregistrarea durează doar 7 zile, după care este necesară o a doua vizită oficiu fiscal pentru a primi documente.

După primirea confirmării înregistrării, este necesar să se efectueze o serie de acțiuni obligatorii care vor permite HOA să își desfășoare activitățile în mod legal:

• comanda o imprimare;
• deschide un cont la orice bancă;
• organizați transferul proprietății din bilanțul societății de administrare cu implicarea unei comisii din membrii administrației orașului dumneavoastră și consiliul de administrație al HOA;
• acceptă clădirea în echilibru cu toată documentația tehnică;
• să informeze Comitetul de Administrare a Proprietății și Departamentul de Servicii Orașului despre crearea HOA;
• încheie acorduri cu toți furnizorii de resurse;
• începe să calculezi facturile la utilități.

După începerea parteneriatului, ar trebui să se efectueze și topografie pentru a-l înregistra ca proprietate. Citiți cum să organizați o întâlnire a membrilor asociației de proprietari.

Durata existenței

Perioada de timp pentru care este înregistrată HOA nu este definită; forma de gestionare poate fi schimbată numai după ce se ia o decizie de lichidare în cadrul adunării generale.

Dar, condițiile de a fi în consiliul HOA limitat la doi ani. După aceasta, cu majoritate de voturi, alți proprietari pot fi aleși sau pot fi extinse puterile consiliului anterior.

Procesul-verbal al ședinței

Acordați o atenție deosebită pregătirii procesului-verbal de ședință, deoarece acestea stau la baza înregistrării parteneriatului. Există multe nuanțe atunci când o scrieți, așa că cel mai bun mod evitarea greșelilor este angajați un avocat cu experiență pentru a-l redacta.

Trebuie indicate inițiatorul ședinței, chestiunile care vor fi luate în considerare în ședință, modalitatea de vot și numărarea voturilor. Este indicat numărul exact de buletine de vot cu o decizie pozitivă și negativă, câte foi au fost stricate și de ce.

Un punct important în protocol este indicarea pentru fiecare proprietar a zonei de proprietate a proprietății. Pentru că nu numărul de locuitori care au votat „Pentru” este luat în considerare la vot, ci numărul metri patrati ocupate de ei. De exemplu, 3 chiriași dețin în total 140 mp. m., iar ceilalți doi dețin 200 mp. m. Acești doi sunt cei care vor avea un avantaj în luarea unei decizii. Toate problemele financiare ulterioare sunt rezolvate în conformitate cu.

Pentru un bloc de locuințe se creează o asociație de proprietari într-un singur exemplar. Această decizie se ia într-o ședință separată. Se acceptă numai dacă au votat peste 50% dintre cei care au participat la vot.

Obiectivele creării unui HOA. Ce este?

Mai simplu spus, aceasta este o asociație de proprietari dintr-un bloc de locuințe. Codul Locuinței îl definește ca Nu organizare comercială . Este creat în conformitate cu cadrul stabilit în legislația în vigoare.

Recent, a fost ridicată adesea problema consecințelor negative pentru rezidenții care aleg această metodă specială de gestionare a proprietății. Dar acest lucru nu se întâmplă din cauza însăși existenței organizației. Problema este procedura incorectă de creare. Uneori, acestea sunt create nu pentru a ușura viața rezidenților, ci pentru a deschide accesul la resurse financiare și puteri suplimentare anumitor persoane.

Consecințele negative nu apar peste tot. Principalul lucru este să luați în considerare în prealabil toate caracteristicile posibile ale acestui proces.

DESPRE moduri posibile managementul casei este scris în articolul 161 din Codul locuinței al Federației Ruse. Și articolul 44 îi obligă pe proprietari să țină adunări generale dacă trebuie luată o decizie cu adevărat importantă.

Articolul 135 din Codul locuinței al Federației Ruse este, de asemenea, dedicat activităților HOA. În general, sunt multe articole care compun cadrul de reglementare pentru acest domeniu de activitate:

1. Clauza 9 din articolul 148.
2. Partea 2 a articolului 147.
3. Partea 5 la articolul 147
4. Partea 6 la articolul 146.
5. Partea 8 a articolului 156
6. Articolul 152, partea 3.
7. Partea 3 a articolului 151.
8. Partea 1 la articolul 149.
9. Partea 2 a articolului 137.

Pași inițiali

HOA sunt organizate atât într-un bloc de apartamente, cât și în mai multe simultan. Sau pe, care sunt unite printr-un singur teritoriu comun.

Există mai multe dificultăți care sunt asociate cu anumiți factori:

• Cum să reglementăm problemele juridice și financiare?
• Cine depune rapoartele fiscale și cum?
• Gestionarea inregistrarilor.
• Cum se organizează adunările generale?
• Efectuarea votului.
• Procedura de formare a HOA necesită respectarea strictă a legislației în vigoare.
• Cum se colectează informații de la proprietarii de proprietăți rezidențiale?

Activitățile HOA se bazează doar pe aspectele legale menționate în Codul Locuinței. Pentru ca o organizație să fie legală, proprietarii trebuie să se alăture acesteia. cel putin 50 la suta din suprafata totala Case. Fiecare rezident are dreptul de a refuza aderarea la HOA. Dar chiar și în acest caz, există obligația de a respecta instrucțiunile după adunările generale. Dar astfel de rezidenți nu au dreptul de a lua parte la vot.

Este obligatorie crearea unui grup de inițiativă din rândul locuitorilor apartamentelor, minim 5 persoane. Pentru adoptarea statutului, se formează o adunare generală inițială. Iar pentru completarea documentației pregătitoare, grupul de inițiativă trimite o cerere la administrația orașului.

Ținerea unei adunări generale

Grupurile de inițiativă preiau cea mai mare parte a responsabilităților legate de afacerile Parteneriatului. În etapa pregătitoare, este deja parțial format. Reprezentanții grupului de inițiativă sunt cei care pregătesc agenda și trimit invitațiile, acești oameni sunt responsabili pentru dezvoltarea viitoarei Carte. Și pentru formarea Protocoalelor aproximative pentru fiecare dintre întâlniri. În cele din urmă, același grup este responsabil de crearea formularelor de vot.

Întâlnirea are loc pentru a discuta orice problema importanta. Pe acesta, fiecărui rezident i se spune despre necesitatea creării unui HOA și explică ce avantaje are acest formular parteneriat.

Uneori, votul are loc în lipsă. Fiecare rezident are timp să ia o decizie. Principalul lucru este să prevadă în prealabil în cartă posibilitatea de a organiza votul absent. Pentru fiecare membru al comunității este pregătit un formular de vot separat. Sau pentru fiecare problemă care este pe ordinea de zi. Fiecare formular trebuie să aibă trei opțiuni: „abținere”, „pentru” sau „împotrivă”.

Numărarea voturilor nu ar trebui să se bazeze pe câte persoane au participat. Și în ceea ce privește suprafața totală care aparține rezidenților. De exemplu, proprietarii de proprietăți de 70 de metri pătrați au mai multe voturi decât proprietarii de 30 de metri pătrați.

La aprobarea chartei

Carta este principalul document pe care se bazează aproape toate activitățile HOA. Funcționarea corespunzătoare a organizației în sine depinde de cât de bine este pregătit textul acestui document.

Principala cerință pentru Cartă este să fie cât mai simplă posibil. Nu ar trebui să includă puncte care nu sunt susținute de legislația actuală. Este logic să copiați secțiunea 6 din Codul Locuinței, făcând modificări pe parcurs.

Atunci nu va exista o dublă interpretare a regulilor. Următoarele articole trebuie să fie prezent în Carta HOA:

1. Câți membri sunt în comitetul de audit?
2. Câți membri sunt în consiliu?
3. Procedura de convocare a membrilor HOA.
4. Locația HOA.
5. Numele HOA.

Există doar câteva concepte care permit unele discrepanțe. De exemplu, puteți:

• Puteți, la discreția dvs., să formulați o procedură conform căreia au loc ședințe comune la care participă membrii HOA și proprietarii de apartamente.
• Depune la adunarea generală a membrilor Puterile HOA optional . Atunci președintele însuși va fi mai puțin dependent de membrii consiliului. Dar mai mult va depinde de toți membrii HOA.

În timp ce Carta HOA este în curs de pregătire și executare, este necesară ține întâlniri ca de obicei pe toate chestiunile importante:

1. Se discută taxele asociate reparațiilor și întreținerii.
2. Efectuarea votului personal și absent.
3. Realegerea președinților și a membrilor consiliului de administrație.
4. Utilizarea proprietății comune.
5. Utilizarea terenului.
6. Efectuarea reconstrucției casei.

Problemele fiscale nesoluționate necesită contabilitate separată. Este recomandabil să includeți în Carta HOA o cerință ca comunitatea să includă aproximativ același număr de reprezentanți de la fiecare intrare.

Carta HOA este un document obligatoriu pentru toți membrii HOA. Dar acest lucru nu se aplică proprietarilor de proprietăți rezidențiale.

Despre procesul de înregistrare

Orice membru al consiliului poate depune un pachet de documente la cel competent agenție guvernamentală pentru a înregistra un HOA. Serviciul Fiscal Federal este responsabil pentru această procedură. Pachetul de documente este format din:

• O chitanță care confirmă plata taxei de stat.
• Cereri de înregistrare a unei persoane juridice. Se utilizează formularul 11001.
• Procesul-verbal al consiliului HOA. Acesta trebuie să fie certificat de toți membrii consiliului de administrație cu semnăturile lor.
• Carta parteneriatului. În varianta finală aprobată în adunarea generală. Servit în două exemplare.
• Procesul-verbal al ședinței, în original sau sub formă de copie legalizată.

Federal Serviciul Fiscal procesează cererile in maxim sapte zile.

Ce alte proceduri sunt necesare pentru a finaliza?

Certificatul de acceptare este documentul principal conform căruia casa este transferată conducerii HOA. O comisie specială trebuie să fie prezentă în timpul acestui proces. De obicei, include și membri ai conducerii HOA și reprezentanți ai municipalității. Textul actului este întotdeauna însoțit de documentatie tehnica referitoare la o anumită clădire. Trebuie să respecte normele și regulile de funcționare clădire de apartamente.

Când mergi la o altă formă de management Nu ar trebui să existe modificări în drepturile proprietarilor de apartamente. Atunci când o casă este transferată către conducerea unei HOA, se creează avizuri speciale. Acestea sunt trimise Comitetului de Administrare a Proprietății, precum și Direcției Administrației Orașului.

Un cont bancar pentru un HOA este deschis numai pe numele unei persoane juridice.

Deținătorul de sold anterior al casei trebuie să fie informat despre ceea ce s-a întâmplat. Sunt furnizate toate datele necesare.

Încheierea contractelor

Proprietatea comună, condițiile și regulile pentru conținutul său devin subiectele principale pentru astfel de acorduri. cu proprietari care nu s-au alăturat companiei.

Ce este stipulat în contract?

1. Descrierea proprietății care este supusă reparațiilor și întreținerii.
2. Ce fel de lucrări de reparații și întreținere se efectuează? Cum anume?
3. Ce răspundere poartă HOA în cazul neîndeplinirii obligațiilor?
4. Informații despre responsabilitățile proprietarului și alte costuri de reparație și întreținere. Procedura, suma și condițiile de plată.

Acordul cu HOA este întocmit în două exemplare. Proprietarul și președintele consiliului trebuie să își pună semnătura pe acesta. Consiliul de administrație al parteneriatului trebuie, de asemenea, să fie de acord cu aceste acțiuni. Opțiunea ideală este atunci când toți proprietarii de case se alătură HOA. Dar Legislația nu dă dreptul de a încheia un contract prin forță dacă cineva este împotriva lui. Toate pierderile revin HOA dacă proprietarii refuză să plătească utilitățile.

Casa poate fi, de asemenea, transferată unei organizații de conducere, care este aleasă în cadrul unei adunări generale. Hotărârea adunării generale aprobă contractul de administrare pentru un bloc de locuințe în acest caz. Atribuirea organizației de conducere este dată de proprietarii de case sau membrii consiliului HOA. O parte raportează celeilalte în fiecare an cum sunt îndeplinite condițiile descrise în acord.

Organizația de management poate alege și metodele prin care o anumită casă va fi deservită. Pentru a face acest lucru, puteți implica fie angajați cu normă întreagă HOA, fie lucrători terți.

Merită măcar organizarea unui HOA? Răspunsul este în videoclip

Videoclipul de mai jos dezvăluie nu numai aspectele organizaționale ale creării unui HOA, ci și cele motivaționale. Merită să vă asumați această afacere, sau să încredințați casa unei firme de management?

Mulți proprietari de apartamente din Federația Rusă preferă să gestioneze proprietatea clădirii lor împreună cu alți rezidenți sub forma unui HOA. Crearea unei astfel de structuri este reglementată destul de strict de lege, cu toate acestea, implementarea acestei inițiative presupune un scenariu complet logic. Cum să organizezi un HOA într-o casă? Ce nuanțe legislative ar trebui să acordați o atenție deosebită?

Opțiuni de control acasă

Proprietarii de case din blocuri trebuie să se organizeze cumva management partajat proprietate comună, asigură furnizarea de utilități a clădirii și întreținerea acesteia stare tehnica. Acest lucru se poate face în cadrul a trei scheme.

În primul rând, există opțiunea de a organiza gestionarea directă a casei de către proprietari. Acest lucru este posibil dacă nu are mai mult de 16 apartamente.

În al doilea rând, puteți crea o asociație sau o cooperativă de proprietari.

În al treilea rând, puteți transfera casa unei companii de administrare.

Care dintre aceste opțiuni este mai bună? De ce mulți cetățeni se întreabă cum să creeze un HOA în casa lor?

Faptul este că o asociație de proprietari este de obicei mai fezabilă din punct de vedere economic. Nu există markupuri opace pentru utilitățile de bază. Și, de asemenea, comunicarea între proprietarii de apartamente contribuie la construirea unor relații constructive între vecini, rezolvând în comun eventualele dificultăți în administrarea casei, pe care societatea de administrare nu le poate rezolva întotdeauna cu competență.

Să ne uităm la unele trăsături distinctive Asociatia de proprietari pentru mai multe detalii.

Particularități

Dacă locuitorii casei decid să creeze un HOA, ei vor putea profita de o serie de avantaje legate de organizarea gestionării proprietății comune și furnizarea de locuințe tipurile necesare utilitati.

De exemplu, o asociație de proprietari poate rezolva unele probleme pe cont propriu sau poate atrage contractori externi. Dacă HOA a încheiat un acord cu o organizație de servicii, atunci are dreptul de a controla calitatea furnizării serviciilor relevante. Contractorul HOA trebuie să se asigure că funcțiile sale sunt îndeplinite astfel încât rezultatul să îndeplinească criteriile stabilite de Guvernul Federației Ruse în legătură cu serviciile de utilități.

HOA este responsabil pentru întreținerea proprietății situate în management general, în conformitate cu criteriile stabilite în reglementările tehnice, precum și cu actele juridice aprobate de Guvernul Federației Ruse.

Astfel, un HOA nu este doar o oportunitate, ci și o obligație suplimentară a proprietarilor față de vecini; este o responsabilitate și dorința de a studia diverse nuanțe legate de gestionarea proprietății comune și de organizarea utilizării utilităților relevante de către rezidenți.

Cine poate crea un HOA?

O asociație de proprietari poate fi organizată în scopul management comun facilități gospodărești comune, rezidenți ai unuia sau mai multor blocuri de locuințe situate la una sau graniță terenuri. De asemenea, mai multe clădiri construite în apropiere pot fi unite într-un HOA, chiar dacă fiecare are același proprietar. Asociațiile de proprietari pot fi formate din rezidenți de vară, iar structura parteneriatului poate include terenuri personale, garaje și alte obiecte legate de infrastructura rezidențială.

Cum se organizează un HOA? Să ne uităm la câteva etape ale implementării acestei inițiative.

Informarea rezidenților

Prima etapă presupune organizarea unei adunări generale a proprietarilor. Cu toate acestea, este precedat de o colecție informatie necesara despre locuitorii unei case sau a unui grup de clădiri. Informațiile relevante pot fi solicitate de la oficiul teritorial al Serviciului Federal de Înregistrare. Este posibil să aveți nevoie și de informații despre încăperile care sunt reprezentate în structura casei. Ar trebui solicitat de la ITO.

În continuare, ar trebui să creați un grup de inițiativă de proprietari responsabil de organizarea unei adunări generale a rezidenților. De regulă, aceleași persoane sunt responsabile pentru modul de organizare a unui HOA și în toate etapele ulterioare ale creării unui parteneriat. Prin urmare, echipa corespunzătoare ar trebui să fie formată din cetățeni care au timp suficient pentru a se angaja în această activitate utilă din punct de vedere social.

Cel mai bun mod de a transmite informații

Grupul de inițiativă al proprietarilor trebuie să trimită ulterior notificări scrise celorlalți rezidenți că urmează o adunare generală. Acest document trebuie să indice unde se va desfășura evenimentul, cine este responsabil de organizarea acestuia și pe cine puteți contacta pentru a adresa orice întrebări. Conținutul ordinii de zi a ședinței trebuie inclus și în anunț. O nuanță importantă: dacă există, de exemplu, un magazin în casă, atunci documentul trebuie trimis și acolo.

Este recomandabil să trimiteți notificările în cauză prin poștă recomandată. Le puteți, desigur, să le predați personal rezidenților, dar ar trebui să luați de la aceștia o chitanță pentru primirea documentului. Notificările trebuie trimise cu 10 zile înainte de adunarea generală. Membrii grupului de inițiativă trebuie să păstreze documentele care confirmă că rezidenții sunt familiarizați cu informațiile.

Următoarea etapă importantă în deciderea modului de organizare rapidă și eficientă din punct de vedere al costurilor o HOA implică organizarea efectivă a unei adunări generale. Să luăm în considerare nuanțele relevante.

Intalnire generala

Principalul instrument decizional la adunarea generală a proprietarilor este votul. Prin urmare, persoanele care sunt responsabile pentru modul de organizare a unei HOA ar trebui să pregătească formulare speciale pentru a exprima voința rezidenților. Structura acestor documente este foarte simplă - acestea ar trebui să fie tabele cu numele dvs. complet, precum și coloanele „Pentru”, „Împotriva” și „Abțineți”.

La începutul ședinței, președintele acesteia trebuie să fie ales - cu votul majorității proprietarilor care au venit. De asemenea, trebuie să alegeți un secretar care va ține procesele verbale ale întâlnirii rezidenților. Este important ca la eveniment să fie prezenți mai mult de două treimi dintre locuitorii clădirii care au drept de vot. Acest condiție cerută cum să organizezi corect un HOA. Ceea ce se va decide la ședință este obligatoriu pentru toți locuitorii, chiar și pentru cei care nu au venit la eveniment. Dacă nu s-a putut strânge două treimi din proprietari, grupul de inițiativă va trebui să repete munca de organizare a întâlnirii. Este posibil ca aceștia să fie nevoiți să includă o componentă de campanie în activitățile lor.

În timpul adunării generale, rezidenții decid că se va forma un parteneriat, aprobă statutul HOA, aleg membrii consiliului său și, de asemenea, numesc o comisie de audit.

Întocmirea procesului-verbal al ședinței

După ce ședința HOA a avut loc cu succes, este necesar să se consemneze rezultatele acesteia în procesul-verbal. Acest document este cel mai important din punct de vedere legal atunci când decideți cum să organizați un HOA într-o casă. Protocolul trebuie să fie pregătit de grupul de inițiativă și să respecte prevederile Codului Locuinței al Federației Ruse.

Documentul în cauză trebuie să conțină informații despre inițiatorul ședinței, problemele care au fost discutate și despre vot. Cel mai important punct protocol - informații despre câte persoane au venit la întâlnire, precum și corelarea suprafeței apartamentelor lor cu indicatorul general al întregii clădiri.

În termen de 10 zile de la întâlnire, rezidenții trebuie să fie familiarizați cu procesul-verbal. Puteți să faceți mai multe fotocopii ale acestuia și să-l agățați pe intrări sau standuri speciale de informații, să îl plasați în cutii poștale și, dacă este posibil, să predați copii rezidenților personal.

Carta este documentul cheie al HOA. Să luăm în considerare caracteristicile compoziției sale.

Aprobarea chartei

Aprobarea statutului este cea mai importantă condiție pentru rezolvarea problemei modului de organizare legală a unui HOA.

Structura documentului trebuie să conțină puncte care să acopere:

• Dispoziții generale;
• formularea care reflectă obiectivele și activitățile HOA;
• statutul juridic al HOA;
• proprietatea asupra spațiilor din casă;
• fonduri, proprietatea HOA;
• activitățile economice ale HOA;
• caracteristici de membru;
• drepturile și obligațiile HOA și ale membrilor săi;
• organele de conducere ale HOA;
• nuanțe ale ținerii unei adunări generale a parteneriatului;
• prevederi privind reorganizarea și lichidarea HOA.

Statutul poate fi aprobat numai dacă mai mult de două treimi dintre proprietarii caselor votează pentru.

Înregistrare HOA

Următorul pas în deciderea modului de organizare a unei asociații de proprietari este înregistrarea efectivă a HOA. Agenția care este responsabilă pentru această procedură este Serviciul Fiscal Federal.

Pentru a înregistra un HOA, trebuie să plătiți o taxă de stat, să completați o cerere (formularul acesteia va fi eliberat de Serviciul Fiscal Federal), să aveți acest document certificat de către un notar, să luați 2 copii ale documentului, 3 copii legalizate ale documentului. proces-verbal al ședinței și duce toate acestea la oficiul teritorial al Serviciului Federal de Taxe din oraș. După ce departamentul înregistrează HOA în modul prescris, membrii consiliului asociației trebuie să deschidă un cont bancar. După aceasta puteți începe să lucrați.

Formalitati la finalizarea inregistrarii

Să luăm în considerare câteva dintre nuanțele caracteristice etapelor finale ale creării unui HOA. Am studiat modul de organizare a unui parteneriat în termeni de adunare generală și aprobarea statutului. Dar consiliul trebuie să ia o serie de alte acțiuni cerute de lege. Deci, de exemplu, dacă înainte de crearea HOA, casa era deținută de o societate de administrare, atunci este necesar să o anunțați în modul prescris că proprietarii au decis să se ocupe ei înșiși de întreținerea locuinței și au creat un parteneriat. .

Transferul casei către conducerea HOA se realizează cu participarea unei comisii speciale. Printre membrii săi se numără reprezentanți ai autorităților municipale, precum și organele de conducere ale parteneriatului înființat. În această etapă a raporturilor juridice, casa este înregistrată în bilanțul HOA în conformitate cu certificatul de transfer și acceptare.

Ne-am uitat la modul de organizare a unui HOA și la modul în care o casă este acceptată de la compania de management. Care sunt alte acțiuni importante ale organelor de conducere ale parteneriatului după ce au primit toate competențele necesare? De exemplu, la scurt timp după înregistrarea cu succes a HOA și a procedurilor aferente legate de acceptarea casei, va fi necesar să se încheie acorduri cu companiile de servicii pentru furnizarea de servicii de utilități. O altă componentă importantă a lucrării este organizarea unui sistem de calcul al plăților pentru întreținerea casei.

Am învățat cum să creăm un HOA. Instrucțiunile pas cu pas compilate de noi ating punctele cheie ale acestei proceduri. Se poate remarca faptul că legislația locuințelor din Federația Rusă este ajustată destul de des. Prin urmare, inițiatorii managementului colectiv al casei ar trebui să monitorizeze periodic modificările relevante ale actelor juridice, astfel încât activitatea HOA să fie complet legală.

Organizarea HOA: nuanțe legislative

Să ne uităm la câteva dintre nuanțele legale ale creării unui HOA. Cum se organizează un parteneriat în deplină conformitate cu legea este o întrebare relevantă în fiecare etapă a implementării inițiativei corespunzătoare a proprietarilor de case. La ce ar trebui să acorde o atenție deosebită inițiatorii creării unei HOA în ceea ce privește asigurarea faptului că activitățile lor sunt conforme cu cerințele legii?

De exemplu, dacă există o întrebare despre cum să organizați o asociație de proprietari într-o clădire nouă, atunci primul lucru la care ar trebui să acordați atenție este că casa trebuie să fie pusă în funcțiune până în momentul în care au loc lucrările de creare a parteneriatului.

Un alt aspect important este că procesul-verbal întocmit pe baza rezultatelor adunării generale trebuie să fie semnat de toți cei care au votat pentru el. Dacă acest criteriu nu este îndeplinit, Serviciul Fiscal Federal va refuza înregistrarea parteneriatului.

Dacă un HOA este creat de către proprietarii de case private sau cabane de vară, atunci decizia corespunzătoare trebuie luată de toți cei care dețin imobilul relevant. La rândul său, dacă despre care vorbim la alegerea președintelui consiliului HOA, este permis ca cel puțin două treimi dintre proprietari să voteze.

Managementul casei către HOA

Printre categoriile legale care sunt destul de noi pentru legislația Federației Ruse, legate de organizarea gestionării proprietății comune, se numără consiliul unui bloc de locuințe. Această structură publică este menită să înlocuiască HOA sau societatea de management din cauza absenței temporare a acestora. Trebuie creat un consiliu de bloc de apartamente dacă în clădire sunt mai mult de 4 apartamente. La fel ca și în cazul HOA, se presupune că va fi ales președintele acestui organism. Acesta trebuie să fie unul dintre proprietarii apartamentelor incluse în structura blocului. Dacă locuitorii nu creează un consiliu pentru blocuri, atunci autoritățile municipale însele vor trebui să inițieze o adunare generală a proprietarilor de apartamente.

Acolo unde se asigură încălzire, gaz, apă, lumină, desigur, sunt foarte confortabile în comparație cu propria casă, unde trebuie să te gândești la toate. Dar, în același timp, pentru ca plăcerea să fie deplină, serviciile oferite trebuie monitorizate și gestionate cu competență. În acest scop, proprietarii de apartamente au dreptul de a alege cea mai convenabilă formă de guvernare pentru ei. În articolul nostru de astăzi vom încerca să aflăm: HOA sau companie de management - care este mai bine.

Companie de management

Această organizație este o entitate juridică sau antreprenor individual, gestionând MKD. Aceasta este o organizație antreprenorială, ceea ce înseamnă că scopul ei este să obțină profit.

Documentul principal conform căruia se desfășoară activități este contractul de management încheiat cu mai mult de 50% dintre proprietarii casei. Procentul este determinat prin calcularea suprafeței, nu a numărului de proprietari.

Funcțiile societății de administrare sunt să asigure repararea și întreținerea caselor în conformitate cu cerințele reglementărilor tehnice. În acest caz, proprietarii au dreptul:

• să primească informațiile de care sunt interesați în termen de cinci zile lucrătoare de la aplicare;
• informatii despre volumul, lista si calitatea serviciilor prestate;
• verificarea evoluției lucrărilor;
• cere eliminarea defectelor și monitorizează integralitatea serviciului furnizat;
• din primul trimestru, primiți un raport cu privire la activitatea desfășurată de la organizația de conducere.

Pe de altă parte, societatea de administrare nu intenționează să reducă costul întreținerii casei. În plus, activitățile sale financiare nu sunt întotdeauna transparente pentru rezidenți, deși aceștia din urmă sunt rareori interesați de acest lucru. Mai mult, această companie angajează mult mai mulți angajați decât HOA. În consecință, pe salariile Vor avea mai multe cheltuieli. Prin urmare, rezidenții au o întrebare legitimă cu privire la ceea ce este mai profitabil - HOA sau compania de management.

HOA

Nu poate exista decât un singur HOA per clădire. Dar o singură HOA poate uni mai multe case. Deci, să ne dăm seama, HOA sau companie de management: care este diferența?

Să începem cu faptul că un HOA este organizație non profit, creat în conformitate cu normele Codului Locuinței al Federației Ruse. La ședință se aprobă organele de conducere - acestea sunt membrii consiliului de administrație (care sunt aleși pentru un mandat de cel mult doi ani) și adunarea generală. Plan financiar timp de un an nu poate fi aprobat decât la adunarea generală. Un raport privind implementarea acestuia este transmis comisiei de audit. Și conducerea HOA raportează la adunarea generală.

Dacă costurile sunt distribuite corect, fondurile vor fi colectate atunci când este necesar. Activitati financiare HOA este mai transparent. La urma urmei, fiecare rezident poate influența deciziile de îmbunătățire. Fără intermediari între rezidenți și antreprenor, deficiențele vor fi eliminate la un cost mai mic. Pe de altă parte, unele locuri de muncă unică pot costa mai mult. Prin urmare, proprietarii de apartamente vor beneficia doar dacă conducerea HOA este formată din oameni cu adevărat competenți și grijulii.

Companie de management sau HOA: argumente pro și contra

Susținătorii companiilor de management consideră că principalul avantaj al muncii lor este că țin cont de opinia tuturor proprietarilor care locuiesc în casă. Așa spun, cel puțin, companiile de management înseși, deși este greu de crezut. În același timp, experții vorbesc clar în favoarea companiilor de management în sensul că serviciile acestora pot fi refuzate oricând dacă există reclamații privind calitatea proastă a serviciilor. Dar va dura mai mult timp.

Pe de altă parte, poate fi problematic pentru rezidenți să obțină informații specifice despre organizațiile înșiși, deși legea prevede o astfel de obligație pentru acestea din urmă. Ținând cont de faptul că societatea de administrare este o organizație comercială, adică una obiectivul principal adica sa faci profit, da-le control total uneori este neprofitabil.

Deci, ce să alegi - un HOA sau o companie de management?

Forma optimă de guvernare

Majoritatea experților sunt de acord că cea mai bună formă de guvernare astăzi este o formă mixtă de guvernare. Adică, aceasta nu este o HOA sau o companie de management, ci o HOA și o companie de management. încheie un contract de servicii cu societatea de administrare. Atunci toți locuitorii vor ști unde se îndreaptă fondurile. Mai mult, fiecare dintre ei are dreptul de a cere un raport președintelui, iar acesta din urmă trebuie să raporteze. HOA poate dispune, de asemenea, de proprietățile de locuință la propria discreție, precum și de locul panouri publicitare pe fatadele cladirii.

Cream o asociatie de proprietari

Deci, dacă te-ai confruntat cu o alegere: o HOA sau o companie de management și te-ai hotărât să creezi o HOA, pentru a-l organiza trebuie să faci o serie de următorii pași.

Din rândul proprietarilor de spații rezidențiale dintr-o clădire de apartamente se creează un grup de inițiativă. Orice rezident poate deveni inițiator. Dar pentru ca activitățile de informare, organizare și propagandă să aibă succes, trebuie să recrutați un număr de oameni care vor îndeplini toată munca.

Informarea oamenilor despre esența HOA

Urmează educația juridică și informațională a oamenilor de către grupul de inițiativă. În această etapă, trebuie să puteți răspunde clar la întrebarea dacă o HOA sau o companie de management este mai bună. Și, de asemenea, convingeți pe toată lumea de beneficiile primei opțiuni.

Răspunsul aici este deja conținut în forma organizatorică și juridică a companiei: dacă societatea de administrare este o organizație comercială, atunci HOA este un non-profit. Rezultă că obiectivele primului sunt, în primul rând, să facă profit, iar celălalt este să rezolve probleme sociale, juridice, manageriale și similare.

În plus, în societatea de administrare, fondurile primite sunt distribuite conform ordinea stabilită. Dar în HOA - prin decizia adunării membrilor săi.

O HOA se poate angaja și în activitate antreprenorială, dar într-o companie de management este tipul principal.

Profitul primit este distribuit între fondatorii din societatea de management, iar în HOA este folosit pentru implementarea obiectivelor statutare.

Lucrul cu oamenii și recrutarea

Următoarea etapă constă în munca pregătitoare pentru crearea unei organizații. Pentru aceasta:

• se întocmește un registru al proprietarilor;
• se determină adresa HOA;
• Carta este în curs de pregătire;
• cautare candidati pentru presedinte, membri ai consiliului de administratie, comisii de audit si numarare, presedinte si secretar de sedinta;
• pregăti buletinele de vot;
• anunță ședința cu cel puțin 10 zile înainte;
• în același termen, această notificare se transmite asigurării medicale obligatorii.

Întâlnire privind crearea unui HOA

• alegerea președintelui și secretarului de ședință;
• comision de numărare;
• despre metoda de management;
• se aprobă Carta;
• selectați președintele și alte persoane;
• este desemnat un reprezentant al proprietarilor pentru înregistrarea HOA;
• alegeți locul unde vor fi postate informațiile;
• alegeți un loc de stocare pentru documente.

Pot fi abordate și alte probleme, în funcție de nevoile locuinței. Totuși, dacă nu a fost posibilă adunarea locuitorilor casei la adunarea generală, atunci se anunță votul absent. În acest scop se pregătesc buletine de vot, iar fiecare dintre proprietari votează.

Lucrări organizatorice finale

• lista proprietarilor;
• protocolul comisiei de numărare;
• proces-verbal al adunării generale.

HOA este înregistrată. Pentru a face acest lucru, se depune o cerere la biroul fiscal cu atașamente la carte, informații despre alegători, o chitanță cu taxă de stat plătită).

Trebuie să vă înregistrați la autoritățile de statistică, la Fondul de pensii, la Fondul de asigurări sociale, la Fondul medical și să aveți ștampila făcută.

După aceasta, puteți începe lucrul, notificând părțile interesate despre începerea acesteia. Pentru a vă organiza aveți nevoie de:

• obținerea documentației tehnice;
• întocmește un registru al proprietății, îl examinează și întocmește actul corespunzător;
• studiază regulile de asigurare a populației;
• studierea regulilor de furnizare a serviciilor locative;
• atunci când gestionați direct un HOA, este necesar să se încheie acorduri cu organizațiile furnizoare de resurse, precum și să se decidă asupra organizației cu care se va ține evidența primirii fondurilor;
• iar dacă managementul se realizează prin intermediul companiei de administrare, atunci HOA încheie un acord cu aceștia.

Și totuși: HOA sau companie de management - care este mai bine?

Rămâne la latitudinea rezidenților să decidă ce formă de management să aleagă. Dar recent, tot mai mulți oameni înclină spre o formă comună de guvernare. Pe de o parte, există adesea cazuri când într-o HOA administrată direct opinia rezidenților este înlocuită cu opinia unui președinte.

Pe de altă parte, nu întotdeauna se întâmplă ca președinte să fie ales o persoană competentă în probleme tehnice. Dar companiile de management angajează specialiști care de multe ori știu mai bine de ce este nevoie pentru o locuință la un moment sau altul.

Concluzie

După ce au luat în considerare întrebarea (HOA sau societate de management - care este mai bine?) și după ce au luat o decizie în favoarea unei opțiuni sau alteia, rezidenții trebuie să înțeleagă că nicio formă de organizare nu poate fi cu adevărat eficientă dacă rezidenții înșiși nu iau parte la proces de management. Când rămân indiferenți, nu participă la ședințe și nu sunt interesați de problemele actuale, organizația HOA cade adesea în paragină, iar compania de management umflă uneori costul serviciilor sale.

Așadar, pentru o mai bună funcționare a casei sunt în primul rând importanți proprietarii grijulii, care trebuie să înțeleagă că managementul provine de la ei, indiferent de forma aleasă, fie că este vorba de HOA sau de societate de management. Atunci afacerile din casă vor înflori, iar locuitorii vor fi mulțumiți și fericiți să locuiască în ea.