Cerințe pentru sediul băncii. Ce cerințe au chiriașii pentru spațiile comerciale?

Dezvoltarea activă a sectorului financiar și de credit din ultimii ani a făcut din bănci chiriași activi și dezirabili pe piața imobiliară comercială. Cu toate acestea, criza financiară îi obligă pe mulți proprietari să-și reconsidere ideile despre oportunitatea închirierii spațiilor pentru activități bancare.

Compania „MIEL-Commercial Real Estate” a rezumat propria experiență de interacțiune între proprietari și chiriașii băncilor.

Specificul spațiilor pentru activități bancare

În sediul încorporat și alăturat există reprezentanțe ale băncilor, birouri suplimentare ale acestora, sucursale, birouri de servicii, comentează Sergey Lobanov, directorul companiei MIEL-Commercial Real Estate.

Birourile de reprezentare deservesc persoane juridice și persoane fizice, iar birourile suplimentare, de regulă, au ca scop colaborarea cu populația - emiterea și rambursarea creditelor de consum, plata serviciilor, depozitelor bancare și plăților. Prin urmare, ele, ca și magazinele, sunt foarte sensibile la locație - trebuie să fie amplasate în apropierea metroului sau în locuri cu flux pietonal și de transport activ, mereu pe prima linie la vedere. Suprafața medie a birourilor de reprezentanță este de 300-400 mp. m, birouri suplimentare - 100-150 mp.

Pentru bănci, este de dorit un etaj cu intrare separată de stradă. În același timp, unele divizii bancare pot fi situate la alte etaje. Un caz tipic este plasarea unei bănci într-un centru de afaceri pe mai multe etaje. Apoi depozitul este situat la subsol, la parter este o sală de operație pentru lucrul cu clienții, la alte etaje există zone de lucru pentru angajații din back office.

Pentru o bancă axată pe lucrul cu persoane juridice, podeaua biroului este mai puțin importantă.

Starea tehnică a localului

Aproape toate băncile au cerințe corporative pentru proiectarea spațiilor și, prin urmare, se străduiesc să facă finisarea „pentru a se potrivi”. Aceasta este o chestiune de integritate a mărcii, menținerea și dezvoltarea bazei de clienți. Înainte de criză, costul unor astfel de reparații putea ajunge la 1200-1500 USD pe 1 mp. metru.

Cerințe speciale sunt impuse spațiilor pentru tranzacții cu obiecte de valoare - depozitare și case de marcat. Potrivit reglementărilor Băncii Centrale și ale organelor de afaceri interne, pentru a contracara eventualele acțiuni penale, astfel de premise trebuie consolidate din punct de vedere tehnic. Sunt necesare echipamente speciale pentru deschiderile de ferestre și uși, protecție antiefracție a pereților și echipamente speciale de securitate. Amenajarea sediului trebuie să fie organizată astfel încât nimeni, inclusiv angajații șomeri ai băncii, să nu aibă acces la seif și la casierie și să nu poată observa transportul bunurilor de valoare. Nici proprietarul spațiilor nu are dreptul de a intra în aceste zone, iar această restricție este menționată separat în contractul de închiriere. Cladirea trebuie sa fie dotata cu o iesire speciala pentru tranzactii cu valori, controlata de securitatea bancara. De asemenea, este necesară instalarea unui sistem puternic de ventilație și eliminare a fumului.

În ceea ce privește capacitatea energetică, spațiile bancare sunt comparabile cu spațiile de birouri. Întreprinderile comerciale sau de alimentație publică sunt mai mari consumatoare de energie în comparație. Dar în cazul băncilor, este necesar să se asigure alimentarea neîntreruptă - să aibă surse de alimentare de rezervă sau două intrări independente.

Conformitatea spațiilor cu standardele bancare trebuie confirmată prin certificate, procedura de obținere care durează câteva luni și necesită costuri financiare suplimentare. Dar dacă sediul este deja certificat pentru lucrul cu obiecte de valoare, atunci noua bancă chiriașă nu va trebui să treacă din nou prin această procedură. Principalul lucru este că proprietarul are copii legalizate ale tuturor certificatelor.

Relații de închiriere

Băncile aproape niciodată nu închiriază spații care nu au certificat de proprietate (cladiri noi). La urma urmei, dacă acest certificat nu este primit în termen de un an, permisiunea Băncii Centrale de a deschide această sucursală va fi anulată cu toate consecințele care decurg. Prin urmare, puritatea legală și corectitudinea executării documentelor de proprietate și confirmarea tuturor plăților sunt necesare.

Datorită procesului îndelungat și costisitor de adaptare a spațiilor pentru activități bancare, băncile încheie contracte de închiriere pentru cel puțin 3-5 ani. În același timp, băncile, desigur, nu doresc să își asume responsabilitatea pentru vacantarea timpurie a spațiilor închiriate.

Această problemă a devenit deosebit de acută în apogeul crizei. Cert este că pentru bănci, spre deosebire, de exemplu, de operatorii de retail, nu există o legătură directă între deschiderea unui birou suplimentar și creșterea profitului. Expansiunea bancară se concentrează mai mult pe îmbunătățirea calității serviciilor și atragerea de noi clienți.

În urma creșterii rapide din ultimii ani, băncile și-au dezvoltat activ rețelele, mai ales că chiria este o sumă nesemnificativă în structura cheltuielilor bancare.

Pe de o parte, acest lucru a condus la faptul că băncile erau printre cei mai solvabili (și, prin urmare, dezirabili pentru proprietari) chiriași. Pe de altă parte, în perioada crizei, instituțiile financiare s-au dovedit a fi una dintre cele mai afectate categorii de chiriași. Aproape toți și-au revizuit planurile de dezvoltare, refuzând să închirieze sucursale ineficiente, duplicat.

Totodată, posibilitățile de utilizare a localului, în reparația și certificarea căreia s-au investit mulți bani, sunt foarte limitate. Chiriașii noi care vin acum în aceste zone nu au nevoie de renovări prestigioase, case de marcat consolidate, sisteme puternice de ventilație etc. Dar, de regulă, este nevoie de mai multă capacitate energetică. Acest lucru, desigur, afectează tarifele de închiriere și cererea pentru fostele birouri bancare.

„În prezent, pe piața de închiriere a spațiilor pentru activități bancare din Moscova se remarcă activitatea doar a băncilor regionale, care profită de momentul pentru a-și consolida pozițiile în capitală.Astfel, în 2009, compania MIEL-Commercial Real Estate a efectuat mai multe tranzacții cu bănci din districtele federale Volga și Siberia.Alți potențiali chiriași ai fostelor sedii bancare includ lanțuri de retail (îmbrăcăminte, încălțăminte etc.), companii regionale de bijuterii, precum și producători agricoli regionali care își deschid birouri la Moscova pentru a vinde produsele lor. Cu toate acestea, reutilizarea spațiilor bancare în retail necesită costuri suplimentare de timp și bani. Prin urmare, proprietarul, atunci când decide utilizarea adecvată a spațiului său, trebuie să înțeleagă clar toate beneficiile și riscurile unei astfel de utilizări", notează Serghei Lobanov. .

Alfa-Bank, fondată în 1990, este o bancă universală care desfășoară toate tipurile principale de operațiuni bancare reprezentate pe piața serviciilor financiare, inclusiv deservirea clienților privați și corporativi, servicii bancare de investiții, finanțare comercială etc. Sediul central al Alfa-Bank este situat în Moscova. Alfa-Bank are aproximativ 21 de mii de angajați. În 2014, în legătură cu decizia Băncii Rusiei privind reorganizarea și victoria în licitație, Baltic Bank PJSC a devenit parte a Grupului Bancar Alfa-Bank. Acţionarii direcţi ai Alfa-Bank sunt compania rusă AB Holding JSC, care deţine peste 99% din acţiunile băncii, şi compania cipriotă ALFA CAPITAL HOLDINGS (CYPRUS) LIMITED, care deţine mai puţin de 1% din acţiunile băncii. Grupul bancar Alfa-Bank își menține poziția de una dintre cele mai mari bănci private rusești în ceea ce privește capitalul total, portofoliul de credite și fondurile clienților. În plus, Alfa-Bank este inclusă în lista celor mai importante 10 instituții de credit cu importanță sistemică, care a fost publicată de Banca Centrală a Federației Ruse în a doua jumătate a anului 2015. La sfârșitul anului 2016, baza de clienți ai Alfa-Bank se ridica la aproximativ 334.100 de clienți corporativi și 14,3 milioane de persoane fizice. În 2016, Grupul și-a continuat dezvoltarea ca bancă universală în principalele domenii: afaceri corporative și de investiții, întreprinderi mici și mijlocii (IMM-uri), comerț și finanțare structurată, leasing și factoring), afaceri cu amănuntul (inclusiv creditare de consum, numerar). împrumuturi și carduri de credit, conturi de economii și depozite, canale de servicii la distanță). Prioritățile strategice ale Alfa-Bank Banking Group pentru 2017 sunt menținerea statutului său de bancă privată lider din Rusia, cu accent pe fiabilitate și calitatea activelor, precum și pe un accent pe servicii pentru clienți, tehnologie, eficiență și integrare în afaceri de vârf în industrie. . În 2016, Alfa-Bank Banking Group a emis cu succes euroobligațiuni perpetue în valoare totală de 700 milioane USD. Această tranzacție este unică pe piața rusă. După introducerea standardelor Basel III, Alfa-Bank a fost primul emitent din Rusia care a emis euroobligațiuni publice perpetue. Prima opțiune de apel este oferită în 5,25 ani, rata cuponului pentru primii 5,25 ani a fost fixată la 8% pe an (plată trimestrială). Principalele agenții de rating internaționale atribuie Grupului bancar Alfa-Bank unul dintre cele mai înalte ratinguri dintre băncile rusești, care sunt fie la același nivel (Moody's), fie cu doar un pas mai jos (Standard & Poor's, FitchRatings) decât ratingurile celor mai mari state- bănci deținute pe baza pentru sprijinul statului. Dintre băncile private rusești, ratingurile Alfa-Bank sunt cele mai înalte. Pe 20 februarie 2017, agenția internațională de rating S&P Global Ratings a revizuit perspectiva asupra ratingurilor Alfa-Bank de la „Stable” la „Pozitiv” și a confirmat ratingul pe termen lung al Băncii la BB. La 21 februarie 2016, agenția internațională de rating Moody’s Investor’s Service a revizuit perspectiva pentru ratingurile Alfa-Bank de la „Negativ” la „Stable” și a confirmat ratingul pe termen lung al Băncii la Ba2. Potrivit agențiilor de rating, Alfa-Bank are o rețea de sucursale pe scară largă în Rusia, activitatea băncii este diversificată, banca are o bază de capital puternică și indicatori buni de lichiditate și calitate a activelor. Alfa-Bank își confirmă poziția de lider în sectorul bancar rus. Astfel, în 2016, Banca a devenit laureată a premiului „Financial Olympus” la categoria „Reliable Bank”. Alfa-Bank și programul său premium „Maximum+” au fost incluse în TOP 3 cele mai bune oferte din segmentul premium banking conform companiei de cercetare Frank Research Group. Banca a câștigat, de asemenea, nominalizarea „Cel mai bun serviciu bancar la distanță” pentru oferta sa specială pentru clienții Maximum+ PU și A-Club - „Alfa-Mobile Premium”. Pe baza rezultatelor activității sale din 2015, Alfa-Bank a fost premiat de sistemul internațional de plăți VISA ca parte a programului global Visa Global Service Quality Performance Awards pentru calitatea înaltă a serviciilor operaționale furnizate clienților băncii și deținătorilor de carduri Visa. Pentru a cincea oară, Alfa-Bank a fost premiat la categoriile Rata de aprobare a autorizației - cel mai înalt indicator al tranzacțiilor aprobate de succes pe produse de debit și Eficiența riscului - cel mai înalt nivel de eficiență a managementului riscului. În plus, A-Club Private Banking a depășit clasamentul Forbes de „Cea mai bună bancă rusă pentru milionari” printre băncile rusești fără participarea statului. Alfa-Bank a devenit câștigătoare la categoria „Best Retail Client Service” ca bancă remarcată prin orientarea către clienți și relația impecabilă cu clienții individuali, potrivit portalului FutureBanking. Alfa-Bank a primit un premiu pentru proiectul de implementare a standardelor Comitetului de Supraveghere Bancară de la Basel (Basel II, Basel III): pentru conceptul de soluție și abordarea în echipă în categoria Securitate, Fraude și Management al Riscului a companiei Celent concurente. , membru al grupului Oliver Wyman - una dintre firmele internaționale de top în domeniul consultanței în management. Pentru al patrulea an consecutiv, Alfa-Bank a devenit „Cea mai bună bancă de pe piața valutară”, conform rezultatelor competiției „Dealer of the Year” al Asociației Monetare Internaționale din Moscova. Alfa-Bank a fost desemnată cea mai bună bancă de pe piața valutară în 2015 (The Best Forex Desk 2015) pe baza rezultatelor competiției naționale „Dealer of the Year” a Asociației Monetare Internaționale din Moscova. La sfârșitul anului 2015, Alfa-Bank a intrat în primii trei cei mai mari factori ruși, potrivit Asociației Companiilor de Factoring (AFC). Directorul executiv al Alfa-Bank, Alexey Marey, este Bankerul Anului în 2015, potrivit portalului Banki.ru.Alfa-Bank Banking Group este o organizație orientată social. Un domeniu important al activităților sale caritabile este ajutarea segmentelor social vulnerabile ale populației: elevi ai orfelinatelor și școli-internat, copii grav bolnavi, veterani ai Marelui Război Patriotic. Alfa-Bank își dezvoltă în mod activ propriul program de burse pentru studenții ruși talentați „Alfa-Chance”, oferă sprijin financiar fundației de caritate Life Line și este membru al WWF Russia Corporate Club. De la înființarea sa în 1990, banca este cunoscută pentru susținerea evenimentelor culturale de amploare. Cu ajutorul Alfa-Bank, muzicieni străini de renume mondial au vizitat Rusia: Ray Charles, Elton John, Tina Turner, Bryan Adams, Eric Clapton, Sting, Robbie Williams, Whitney Houston, Paul McCartney, Mark Knopfler și mulți alții. Alfa-Bank este banca oficială europeană a Cupei Mondiale FIFA 2018 și a Cupei Confederațiilor FIFA 2017. Alfa-Bank își consideră reputația drept cel mai valoros activ, din acest motiv a fost una dintre primele companii rusești care a publicat un Raport Social. Misiune Credem că libertatea este valoarea cheie a omului modern. Unind oamenii grijulii, experiența și energia lor, te ajutăm să fii mai liber în acțiunile și visele tale.

Problema căutării de bunuri imobiliare pentru uz comercial este dedicată multor resurse de pe Internet, periodice etc. Criteriul fundamental pentru clasificarea imobilelor existente este scopul:

1. Loc de locuit.

2. Spații de uz comercial.

3. Instalatii de productie si depozitare.

Mai departe, dacă vorbim de spații comerciale, acestea vin în 4 clase (A, B, C, D). Clasa A include cele mai profitabile opțiuni (centre de afaceri specializate, birouri, dintre care proiecte au fost realizate de firme de construcții binecunoscute). Proiectarea unei astfel de clădiri este de obicei realizată de dezvoltatori celebri din industrie. Spațiile se remarcă prin design excelent, aspect optim și parcare modernă. Clasa B se caracterizează prin condiții mai modeste, dar rămân aspecte bune de reparație și planificare ale proprietății. Clasa C se caracterizează prin spații precum zone de la primele etaje ale clădirilor rezidențiale, foste institute de cercetare, instituții de învățământ etc. Clasa D este similară cu clasa anterioară, dar starea clădirii este semnificativ inferioară (reparații, prezența energiei electrice). linii, starea instalațiilor sanitare, canalizare etc.).

Principalele cerințe pe care trebuie să le aibă un spațiu închiriat în scop comercial sunt:

Clasa de proprietate;

Pătrat;

Starea generală a instalației (reparație);

Aspect (număr de etaje, prezența unui subsol, mansardă, ieșiri de urgență);

Înălțimea tavanului, pasul coloanei (soluție de inginerie);

Lipsa obiectelor din vecinătate care afectează imaginea (depozit, cimitir) etc.

Dacă trebuie să găsești un sediu pentru o bancă, atunci, pe lângă aspectele de mai sus, merită remarcate următoarele puncte:

Disponibilitatea unei camere izolate pentru seifuri și depozitare specială;

Posibilitatea instalarii unui sistem modern de control si securitate (alarma);

Disponibilitatea locurilor de parcare pe teritoriul adiacent;

Deoarece instituțiile de credit și financiare sunt angajate în serviciul clienți, raza de accesibilitate este importantă, adică pasajul teoretic al oamenilor în zona în care se află sediul biroului băncii.

Întrucât instituțiile bancare sunt structuri de rețea, atunci când selectează locația următoare, chiriașul se așteaptă să găsească o ofertă cu cerințe similare de marketing, tehnice și de locație.

În fiecare zi apar din ce în ce mai multe clădiri și, în consecință, oferte de închiriere (vânzare) de imobile, dar există încă unele probleme de alegere. Principala problemă este relația dintre preț și caracteristicile locației spațiilor. Oamenii de afaceri sunt în mod natural interesați de imobile cu cele mai avantajoase caracteristici de amplasare (proximitatea locației birourilor de centrul orașului, noduri de transport) și un preț rezonabil.

Pentru a găsi cea mai potrivită opțiune imobiliară stradală cu amănuntul, trebuie să monitorizați în mod regulat reclamele de vânzare (închiriere).

Se desfășoară de obicei pe termen lung. În acest caz, zona închiriată este supusă reconstrucției parțiale și uneori complete (fațadă, decorațiuni interioare). Pentru a economisi timp în căutarea unor astfel de reclame, cel mai bine este să folosiți baza de date de oferte de pe Internet pentru închiriere imobiliară pe resurse de încredere.

Vânzarea spațiilor pentru o bancă se realizează cel mai adesea în cazurile în care cumpărătorul are nevoie de o clădire pentru sediul principal al unei instituții de credit, deoarece spațiile închiriate sunt locații temporare ale unității. Prin urmare, cerințele pentru vânzarea spațiului sunt mult mai mari. Dacă vorbim despre preț, atunci în acest caz este mai bine să încheiem tranzacții fără intermediari, economisind o sumă semnificativă de bani la care au dreptul agențiile imobiliare pentru furnizarea de servicii.

Creșterea pieței serviciilor financiare, precum și plecarea unui număr semnificativ de instituții de credit de pe piața serviciilor bancare din cauza revocării licențelor, le permite celor mai mari bănci să-și extindă sfera de prezență. Acest lucru se întâmplă în principal prin achiziționarea și închirierea de imobile comerciale pentru sucursale și birouri suplimentare. Mulți proprietari au o întrebare despre cum să închirieze spațiile unei bănci, deoarece chiriașul, reprezentat de bancă, este un partener de încredere care își îndeplinește în mod constant obligațiile, indiferent de factorii externi.

Cerințe și criterii pentru spații

Băncile și alte organizații financiare sunt deosebit de atente atunci când aleg spațiile pentru amplasarea birourilor și reprezentanțelor lor. O locație bine aleasă vă permite nu numai să atrageți fețe noi în rândurile potențialilor clienți, ci și să vă creșteți reputația și statutul printre cei obișnuiți. Ce cerințe impun băncile spațiilor închiriate și de ce trebuie avut grijă la încheierea unui acord cu banca. Să analizăm această categorie de raporturi juridice de închiriere.

Când caută spații de închiriat pentru sucursale separate, băncile sunt dispuse să plătească chirii mai mari decât alți chiriași, dar în același timp cerințele lor pentru facilități sunt destul de mari. Analiza propunerilor de închiriere și cumpărare de la mai multe bănci ne-a permis să identificăm următoarele criterii generale pentru spațiile nerezidențiale:

• clădirea trebuie pusă în funcțiune în mod corespunzător;
• absența oricărei sarcini, inclusiv arestarea sau alte situații controversate;
• posibilitate de inchiriere pe termen lung (minim 5 ani);
• amplasare in centrul de afaceri al orasului;
• accesibilitate pentru șoferi și pietoni (disponibilitate de parcare);
• primul etaj al blocului;
• posibilitatea de subînchiriere.

În funcție de obiectivele și funcționalitatea viitorului departament, cerințele pot fi suplimentate semnificativ. Deci, dacă intenționați să deschideți o sucursală care să deservească clienții cu amănuntul în Moscova, unele bănci solicită îndeplinirea următoarelor condiții:

• amplasare într-un loc aglomerat (în apropierea metroului sau a nodurilor de transport majore);
• aspect deschis și liber;
• Posibilitate de acces in incinta nonstop;
• aspect prezentabil din exterior si posibilitate de publicitate pe fatada.

În plus, destul de des, astfel de cerințe specifice sunt prezentate ca:

• nici un drept exclusiv al unui furnizor la serviciile de comunicații;
• prezența unei anumite înălțimi de la podea la tavan (de exemplu, 2,5 m);
• un anumit nivel de aprovizionare cu energie.

Fiecare bancă formează criterii detaliate în mod independent, iar cu cât sunt prezentate cerințe mai specifice, cu atât este mai mare prețul pe care este dispusă să îl plătească pentru bunurile imobiliare comerciale închiriate.

În comparație cu cerințele de mai sus, închirierea spațiilor pentru un bancomat nu implică nicio caracteristică specială, cu excepția accesului non-stop.

Caracteristici ale închirierii spațiilor bancare

Contractul de închiriere a spațiilor destinate sucursalelor bancare este reglementat de Ch. 34 Cod civil.

Deoarece închirierea spațiilor bancare este pe termen lung, un astfel de acord este întotdeauna întocmit în scris și este supus înregistrării de stat obligatorii. efectuat prin trimiterea unei notificări cu o lună înainte de data estimată.

În plus, banca, de regulă, pe cheltuiala proprie, repară sediul astfel încât să îndeplinească toate cerințele Băncii Centrale. Prin urmare, este important să se determine imediat soarta îmbunătățirilor inseparabile după încetarea relației de închiriere.

Atunci când se închiriază spații pentru un bancomat, este necesar să se indice clar locația acestuia, deoarece în majoritatea cazurilor nu este necesar să se închirieze întregul sediu, ci doar o mică parte din acesta.

Închirierea spațiilor pentru o bancă atrage proprietarii datorită mărimii chiriei și a contractului pe termen lung. Toate cerințele impuse de bănci sunt menite să arate un avantaj față de concurenți și să asigure loialitatea clienților față de serviciile bancare.

Într-o situație de instabilitate a piețelor și a cursurilor de schimb, tot mai mulți investitori intră pe piața imobiliară comercială, care poate genera venituri considerabile din închirierea spațiilor. Această tendință este confirmată de datele CBRE, conform cărora investițiile în imobiliare comerciale din Rusia în primul trimestru al anului 2016 au crescut de 4,5 ori față de anul trecut. Totuși, atunci când investește într-un astfel de proiect, investitorul trebuie să fie conștient de cât de mult va fi solicitat spațiul acestuia și cine îl va închiria.

Dmitri Mihailov, director

pentru dezvoltarea AKTIVO

El vorbește despre complexitățile relației dintre proprietari și chiriași, precum și despre ce venituri vă puteți aștepta din închirierea spațiilor de diferite formate. Dmitri Mikhailov, director de dezvoltare la AKTIVO, o platformă de crowdfunding care operează în industria imobiliară.

Desigur, fiecare chiriaș al unui spațiu comercial este interesat de locația cea mai avantajoasă pentru afacerea sa, unde îi este convenabil să-și atârne semnul și să-și vândă marfa. Acest lucru este clar pentru orice proprietar de proprietate comercială. Totuși, ar fi greșit să presupunem că specificul alegerii unui obiect comercial pentru investiție se limitează la aceasta. Diferitele formate de bunuri imobiliare de vânzare cu amănuntul necesită, de asemenea, chiriași diferiți cu cerințe proprii pentru spații în ceea ce privește securitatea, prezența comunicațiilor etc. Deci, să ne uităm la asta mai detaliat.

Chiriașii sunt nepretențioși, dar problematici

Suprafețe mici de vânzare cu amănuntul de 40-50 mp. contoarele sunt poate unul dintre cele mai lichide obiecte de pe piața imobiliară de retail. Dacă astfel de zone au o locație bună, de exemplu, lângă metrou sau pe străzile publice, o mulțime de chiriași pot aplica pentru ele: cel mai adesea acestea sunt magazine de telefoane mobile, magazine de flori și vânzători de carne, cum ar fi „Setun”, „ Dymov”, „Miasnitsky Row”, etc. Astfel de puncte sunt solicitate de saloanele de înfrumusețare, frizerii și alți reprezentanți ai industriei de servicii. Tarif pe mp. metru în camere mici poate ajunge la 10.000 de ruble. pe lună și uneori chiar mai mare.

Cu toate acestea, proprietarii de proprietăți trebuie adesea să plătească pentru tarifele mari ale acestui format de vânzare cu amănuntul cu timpul și nervii lor din cauza solicitărilor constante ale chiriașilor de a scădea tariful de închiriere, a amenințărilor legate de părăsirea locației de către chiriaș etc. Și astfel de amenințări sunt justificate - chiriașii mici, de regulă, sunt destul de mobili. De exemplu, rețelele de magazine de comunicații celulare cheltuiesc doar 600.000 până la 1 milion de ruble pentru deschiderea unei noi locații. Dacă locația actuală sau tariful de închiriere a unui anumit punct nu se potrivește managementului lanțului, îl părăsesc și bunurile sunt transportate într-un loc mai bun - costurile financiare ale unei astfel de mutari pot fi „recuperate” prin economisirea chiriei. în doar câteva luni. Proprietarul va fi obligat să caute un nou oaspete. Astfel de chiriași mobili includ și magazine mici care vând o gamă limitată de produse alimentare - costurile de deschidere a punctelor de vânzare cu amănuntul nu sunt, de asemenea, foarte mari. De aici și strategia agresivă care este adesea urmată într-o astfel de afacere: luați locul cel mai bun la o rată peste rata pieței și apoi, prin persuasiune și amenințări, reduceți-l cât mai mult posibil. Proprietarul spațiilor trebuie să fie pregătit pentru acest lucru.

Pe acest rând se deosebesc farmaciile care, de regulă, închiriază și suprafețe de 40-60 de metri pătrați. metri. Acest tip de chiriaș este mai conservator și își schimbă locațiile cu o nemulțumire evidentă. Farmacia are un motiv suplimentar să ia în serios alegerea locației și să facă compromisuri cu proprietarul. Totul ține de licența pe care o primesc farmaciile pentru a tranzacționa într-o anumită locație. Obținerea permiselor pentru o nouă instalație este întotdeauna o pierdere de timp și bani.

Cerințe speciale: bănci, case de amanet și magazine de bijuterii

În general, chiriașii mici sunt destul de nepretențioși și nu propun nicio cerință specială pentru spații: atunci când închiriază un sediu, proprietarul nu trebuie să se gândească, de exemplu, la asigurarea unei surse de energie fiabile a unității sau a unei capacități suplimentare de energie electrică. . Dar magazinele de bijuterii, băncile și casele de amanet sunt mult mai exigente în acest sens.

De exemplu, invitarea unui astfel de chiriaș la un pavilion de cumpărături din sticlă este pur și simplu inutilă. Managerii și proprietarii acestei afaceri studiază foarte meticulos instalația din punctul de vedere al posibilei spargeri și intrări în incintă. Iar afacerile legate de servicii financiare, în special băncile, au nevoie de o conexiune constantă la sursa de alimentare și de o linie de rezervă care să asigure alimentarea neîntreruptă în cazul unor probleme pe linia principală. În plus, prezența unei securități adecvate și cerințe speciale pentru alimentarea cu energie, de regulă, nu afectează tariful de închiriere.

În 2011-2012, când organizațiile bancare își dezvoltau activ rețelele de retail, adesea închiriau spații mici cu o suprafață de 40-60 de metri pătrați. metri, dar acum numărul de astfel de ramuri este în scădere. În loc de numeroase birouri mici, băncile oferă clienților servicii online. Acest lucru, desigur, nu înseamnă că au încetat complet deschiderea de noi sucursale, dar preferințele organizațiilor bancare s-au schimbat. Acum majoritatea dintre ei dezvoltă o rețea de sucursale care variază de la 100 mp. metri. Acest film vă permite să aveți mai puține birouri, dar oferiți populației o gamă completă de servicii în fiecare locație. Pentru spațiile din această zonă, organizațiile bancare plătesc un preț mediu de aproximativ 5-7 mii de ruble. pe mp contor și nu oferă niciun cost suplimentar pentru cerințele crescute ale acestora.

Mici magazine alimentare: licențe de alcool și dificultăți de relocare

Magazinele alimentare care oferă o gamă largă de produse, în special supermarketurile, de regulă, preferă să închirieze suprafețe semnificativ mai mari - de la 300-350 mp. metri. Lanțurile de retail care vând produse alimentare sunt acum gata să închirieze spațiu de la 1.500 la 4.000 de ruble. pe lună pe mp. metru. Recent, magazinele alimentare oferă proprietarilor nu tarife fixe, ci un procent din cifra de afaceri, pentru a le minimiza pierderile. Retailul alimentar nu-i place să plătească mult. Dar particularitatea unui astfel de chiriaș este că este gata să ocupe un loc nu numai pe prima linie, ci și în adâncurile zonei rezidențiale, deoarece acolo vor fi cumpărători care îi vor fi loiali.

Locația preferată a marilor magazine alimentare sunt clădirile independente, cu o intrare suplimentară pentru încărcarea și descărcarea mărfurilor. Sunt reticente în a ocupa primele etaje ale clădirilor rezidențiale - locuitorii se plâng de zgomot de încărcare, mirosuri, conversații sub ferestre etc. Cu toate acestea, dacă nu există alte opțiuni în zonă, comercianții sunt de acord cu clădirile rezidențiale. Cu toate acestea, cel mai important factor care influențează costul unei proprietăți comerciale pentru astfel de chiriași este capacitatea de a obține o licență pentru a vinde alcool. Orice magazin alimentar primește o cotă semnificativă din profit din vânzarea „băuturi îmbătătoare” și prevede în contractele de închiriere că până la obținerea licenței pentru acest sediu, tariful va fi cu 30-50% mai mic. Un investitor care a investit într-un astfel de obiect ar trebui să fie conștient de faptul că licențele pentru alcool nu se eliberează punctelor de vânzare cu amănuntul din apropierea grădinițelor, școlilor și altor instituții de învățământ.

Chiriaș pretențios: catering

O afacere de restaurant sau fast-food poate revendica diverse domenii. Pentru alte fast-food vor fi potrivite 20-30 de metri pătrați. metri. Cantinele, cafenelele sau restaurantele au nevoie, desigur, de spații mai mari. În plus, nu fiecare cameră este potrivită pentru o priză de catering: tot ceea ce este legat de prepararea alimentelor necesită o putere electrică mare (de la 100 kW) și capacitatea de a echipa o hotă de evacuare (adică acces la ventilație). Toate acestea sunt furnizate de proprietar. Dacă nu vorbim despre fast-food, ci despre afacerea cu restaurante, nu prea poți conta pe prețuri mari de închiriere. Chiar și cele mai prestigioase și celebre restaurante nu sunt adesea foarte profitabile. Tarifele de închiriere pentru localurile de restaurant pot fi prețuri medii de pe piață sau pot fi mai mici.

Chiriașii sunt stabili și respectabili

Probabil că voi repeta adevărul dacă spun că cel mai stabil chiriaș este cel care închiriază cea mai mare suprafață. Companiile care deschid spații comerciale cu o suprafață de 1000 mp. metri, bineînțeles, încearcă să abordeze problema alegerii spațiilor cât mai atent posibil. Deschiderea unui astfel de punct de vânzare cu amănuntul costă zeci de milioane de ruble. Mutarea unui astfel de gigant poate dura mai mult de o săptămână. Dar proprietarul spațiilor poate avea nevoie și de mai mult timp pentru a găsi un înlocuitor pentru un chiriaș mare, dacă apar probleme. Această situație încurajează ambele părți să caute un consens asupra diferitelor probleme.

În opinia noastră, este mult mai profitabil pentru proprietar să lucreze cu acest tip de chiriaș. Astfel, investitorii platformei noastre de crowdfunding au achiziționat în prezent două proprietăți stradale de vânzare cu amănuntul, a căror chiriași ancoră sunt supermarketurile Victoria și Pyaterochka, ocupând suprafețe de 2.000 și 650 mp. metri respectiv. Următorul nostru obiect ar trebui să fie și un local, al cărui chiriaș ancoră va fi un magazin alimentar - un supermarket al unui brand binecunoscut. Tarifele de închiriere pentru astfel de magazine variază de la 1.500 la 4.000 de ruble. pe mp metru. Teoretic, am putea cumpăra proprietăți mai mici și le-am închiria la prețuri mici sau am putea tăia suprafețe pentru închiriere la prețuri mai mari. Dar atunci nu ar primi un venit stabil și nu ar putea conta pe contracte pe cincisprezece ani care necesită indexare anuală.

Dacă chiriașul plătește în mod regulat chiria și spațiile nu sunt nefuncționale, aceasta înseamnă că proprietarul nu suportă pierderi. După ce a ales o locație, un magazin mare este puțin probabil să o părăsească dacă tariful de închiriere este mai mic de 10% din cifra de afaceri. În același timp, afacerile celor mai mari lanțuri de retail se dezvoltă activ chiar și în perioada crizei, iar riscul de a pierde un astfel de chiriaș, cel puțin în viitorul apropiat, pare minim.

Fiecare proprietar își alege propria strategie: se străduiește pentru rate mari sau stabilitate. După părerea mea, este un chiriaș stabil care în cele din urmă aduce mai multe venituri proprietarului decât unul care pare dispus să plătească sume mari.

Dmitri Mihailov- Director de dezvoltare al AKTIVO, o platformă de crowdfunding care operează în sectorul imobiliar. Are experiență în retail de mai bine de 10 ani în domeniile managementului francizelor și managementului imobiliar. A lucrat în mari companii federale cu un personal de peste 15.000 de oameni ca șef al managementului proprietății.