Explicația abrevierei TSZH - „Asociația proprietarilor de case”. Aceasta este o organizație creată de proprietari pentru management comun terenuri și spații care sunt considerate proprietate comună. Toate activitățile organizației se desfășoară în conformitate cu Codul Locuinței al Federației Ruse și sunt reglementate la nivel legislativ (Articolul 135 din Codul Locuinței al Federației Ruse).

De ce este necesar și care este scopul ei?

Scopul principal al unei asociații de proprietari este management eficient. Pentru ce este și ce face? Sarcina organizației este de a crea condiții confortabile de viață pentru proprietari. Acestea includ:

• gestionarea colectivă a bunurilor gospodărești;
• înstrăinarea proprietății comune și asigurarea utilizării acesteia;
• întreținerea și depozitarea proprietății;
• utilitati pentru locuitorii casei;
• alte acțiuni necesare pentru gestionarea cu succes a casei.

Cui îi raportează?

Un HOA este un parteneriat format direct de rezidenții casei, prin urmare, HOA nu este supusă altora decât legislației în vigoare. Cel mai înalt organ din HOA este consiliul, iar adunarea generală a parteneriatului este responsabilă în fața consiliului său.

Este o întreprindere comercială, o persoană juridică sau nu?

Asociația de proprietari – organizație non profit(Clauza 2 a articolului 291 din Codul civil al Federației Ruse). Singura modalitate prin care această organizație poate genera profit poate fi atragerea unei surse suplimentare de finanțare (închirierea spațiilor la domiciliu, vânzarea spațiului publicitar pe case etc.). În acest caz, toate fondurile primite sunt folosite pentru întreținerea proprietății, fără a fi distribuite între participanții HOA.

O face entitate legală? Conform legislatiei in vigoare, acest tip organizație se referă la o entitate juridică. În egală măsură cu alte persoane juridice, organele de conducere trebuie să desfășoare activități de birou, să plătească taxe, să raporteze autorităților de reglementare, să coopereze cu contractorii și furnizorii etc.

Referinţă. Obținerea statutului juridic persoane unite proprietari survine după înregistrare de stat.

Ce este o asociație de proprietari?

Asociația parteneriatelor locative este o asociație a două sau mai multe structuri pentru conducerea activități comuneși protecția intereselor rezidenților (articolul 142 din Codul locuinței al Federației Ruse). Această organizație are propria sa cartă și înregistrare în Autoritatea taxelor. Activități:

• protejarea intereselor rezidenților în organele guvernamentale;
• serviciu partajat utilitati;
• acorduri comune cu furnizorii;
• schimb de experiență în gestionarea datoriilor.

Caracteristicile formării:

• întâlnirea rezidenților în fiecare HOA și luarea deciziilor colective asupra asociației;
• aprobarea chartei;
• alegerea consiliului;
• înregistrarea ca persoană juridică chipuri;
• punerea în comun a activelor.

Se înființează o asociație dacă, la vot general în fiecare asociație individuală, proprietarii a cel puțin jumătate din suprafața locuibilă a casei au votat în favoarea această decizie.

Avantaje și dezavantaje

Avantajele acestei forme de guvernare includ:

• rezolvarea tuturor problemelor la o întâlnire a rezidenților;
• se ține cont de opinia fiecărui rezident;
• selectarea independentă a contractanților;
• activitate transparentă.

Minusuri:

• imperfecțiunea legislației;
• dacă printre rezidenți există debitori, instanța poate încasa suma datoriei și există posibilitatea ca rezidenții să fie nevoiți să plătească a doua oară facturile;
• ciocniri cu beneficiarii;
• probabilitatea de a face o greșeală în alegerea președintelui;
• valoarea taxelor de exploatare este mai mare;
• lipsa măsurilor stricte din lege pentru combaterea neplătitorilor.

Comparația HOA cu alte forme de guvernare:

HOA	Managementul proprietarilor de spatii	Companie de management
Lucrați fără intermediari.	Lucrați fără intermediari.	Intermediar în încheierea contractelor cu prestatorii de servicii.
Raspunderea generala pentru datorii.		Lipsa răspunderii colective pentru datorii.
	Activități transparente maxime.	Posibilitate de fraudă.
Taxele pentru servicii sunt mai mari datorita intretinerii personalului.	Taxele pentru servicii sunt mai mici din cauza absenței intermediarilor.	Taxele pentru servicii sunt mai mari din cauza activităților intermediare.
Entitate.	Lipsa de legalitate persoane, posibile dificultăți cu documentele cu furnizorii din acest motiv.	Entitate. Companiile cu răspundere limitată- (OOO). Societăți pe acțiuni – (SA).
Lucrarea este efectuată direct de proprietarii blocului de locuințe, sau cu implicarea terților.	Fiecare proprietar, în interesul său, are dreptul de a încheia contracte cu prestatorii de servicii care prestează servicii de întreținere a locuinței.	Lucrarea este efectuată de angajați ai companiei care nu au legătură cu locuitorii casei.
Activitățile se desfășoară pe baza chartei.	Lipsa documentelor de reglementare.	Lucrați pe bază de contract unic și în conformitate cu legislația în vigoare.

Citiți mai multe despre avantajele și dezavantajele HOA.

Organizare și statut

Principalii pași sunt:

1. Organizarea unui grup de inițiativă.
2. Efectuarea intalnire generala rezidenți (votarea pentru adoptarea HOA, alegerea președintelui și a membrilor consiliului de administrație, convenirea asupra statutului, întocmirea procesului-verbal).
3. Înregistrarea HOA ca entitate juridică.

Carta parteneriatului este documentul în conformitate cu care se realizează gestiunea blocului. Acest document este baza legală a organizației, pe baza căreia se construiesc toate activitățile din parteneriat.

Adoptarea și aprobarea cartei au loc colectiv, personal sau în lipsă, la o adunare generală a rezidenților. Procesul de adoptare a cartei constă în mai multe etape: redactare, aprobare, aprobare. În procesul de adoptare a cartei, trebuie să ne ghidăm de art. 45 -48 Codul locuinței al Federației Ruse.

Președinte și consiliu

Consiliul este ales dintre rezidenți în cadrul unei adunări generale (articolul 145 din Codul locuinței al Federației Ruse). Proprietarii determină un candidat pentru rolul de membru al consiliului de administrație și aprobă această funcție prin vot. În continuare, la o ședință a membrilor consiliului de administrație are loc o alegere prin vot. Condiție obligatorie este prezența la ședință în plus față de membrii consiliului de administrație a cel puțin 50 la sută din membrii parteneriatului.

Stat

De asemenea, în stat sunt:

1. contabil;
2. Securitate;
3. tehnician;
4. dispecer;
5. ofițer de pașapoarte;
6. lăcătuș;
7. Maturator de strazi;
8. mizerie;
9. electrician.

Procedura de intrare

Pentru a deveni membru al HOA va trebui să scrieți o cerereși să-l furnizeze consiliului de administrație împreună cu un extras din registrul de stat care confirmă proprietatea asupra proprietății. În adunarea generală, după discuții, se ia decizia finală.

Este posibil să nu vă alăturați?

Necesitatea intocmirii unui protocol

Fiecare ședință este însoțită de documentație obligatorie, care consemnează ordinea de zi și rezultatul votării. Partea principală a protocolului este agenda. Această secțiune conține articole despre probleme actuale.

În continuare, formularul consemnează rezultatul votului pentru fiecare problemă discutată în partea principală și formulează decizia luată. Ultima parte a documentului conține un rezumat al întâlnirii, scurte informații despre problemele asupra cărora nu a fost posibil să se ajungă la un acord, o listă a sarcinilor finalizate și deciziile luate. Actul este certificat prin semnătura președintelui și secretarului.

Cum pot afla ce parteneriat întreține o casă?

Pentru mai multe detalii despre cum să aflați ce parteneriat întreține o casă, citiți.

Plata facturilor

Asociația de proprietari are dreptul de a genera independent documente de platăși le trimite locuitorilor casei. Puteți plăti în numerar la casieria HOA. Plătiți online - prin serviciul GIS Locuințe și Servicii Comunale, pe portalul Serviciilor Statului sau în cont personal banca ta. Taxa inclusă:

• pentru angajare;
• in spate lucrari de renovare;
• pentru curățarea zonelor comune;
• reparații majore;
• munca sezoniera;
• mentinerea ordinii in spatiile comune (iluminat, mici reparatii).

Puteți afla mai multe despre caracteristicile de plată a facturilor de la.

Nereguli și probleme la locul de muncă

Principalele probleme ale activităților de parteneriat includ:

• prezența debitorilor pentru servicii de utilități;
• relațiile cu dezvoltatorul (în case noi);
• lipsa de informații despre activitățile parteneriatului din cauza ignorării rezidenților adunărilor generale;
• indiferența proprietarilor și reticența de a participa personal la îmbunătățire;
• probabilitatea de a alege un președinte fără scrupule;
• apariția unor conflicte între rezidenți și consiliu.

Principala modalitate de a rezolva multe dificultăți în activitatea unei organizații este selectarea competentă a unei persoane pentru rolul de președinte. Atunci când alegeți un președinte care va lua decizii cu privire la chestiuni financiare, faceți tranzacții și luați decizii, ar trebui să studiați cu atenție reputația acesteia.

O altă modalitate de a rezolva problemele este formarea unei comisii de control din rândul locuitorilor, care va monitoriza și controla acțiunile președintelui și ale membrilor consiliului. În acest caz, mecanismul de funcționare al organizației va fi foarte eficient și de succes.

Se poate lăsa compoziția cu 1 apartament sau casă?

Puteți părăsi HOA cu un apartament, pentru a face acest lucru, va trebui să plătiți toate datoriile față de parteneriat și să trimiteți o cerere cu privire la dorința dvs. de a ieși la consiliul HOA. Ieșirea din HOA cu întreaga casă este posibilă în cazul lichidării sau reorganizării parteneriatului (Articolul 140 din Codul Locuinței al Federației Ruse). Pentru a face acest lucru, fiecare proprietar trebuie să scrie o scrisoare de demisie și să o depună consiliului de administrație.

Veți afla mai multe nuanțe despre dacă este posibil să părăsiți HOA cu un apartament sau cu întreaga casă. Pentru a efectua această procedură, este necesară obținerea majorității de voturi pentru reorganizare, notificarea fiecărui membru al organizației în formularul nr. P12003 și înregistrarea noului organism în oficiu fiscal, plătiți taxa, transferați drepturi și obligații către noua organizare, efectuați modificări în Registrul unificat de stat al persoanelor juridice.

HOA este una dintre formele de management care permite fiecărui proprietar să participe personal la rezolvarea problemelor și problemelor de funcționare a casei. Acest formular are avantajele și dezavantajele sale, cărora trebuie să le acordați atenție atunci când alegeți o formă de guvernare pentru un bloc de apartamente.

Puteți gestiona gestionarea unei clădiri rezidențiale în diferite moduri - încredințați totul unei companii de administrare a casei sau uniți-vă într-un HOA și luați totul în propriile mâini. Vom înțelege de ce sunt create HOA, cum funcționează aceste organizații și ce legi le reglementează activitățile.

Ce este un HOA

Din articolul 135 din Codul locuinței aflăm că proprietarii de apartamente aleg înșiși cine își va administra casa și cum:

☝Dacă un imobil are mai puțin de 50 de apartamente, acesta poate fi administrat de către proprietari: locuitorii plătesc direct facturile la gaz, electricitate, apă etc. companiilor care prestează astfel de servicii. În acest caz, întreținerea și repararea zonelor comune ale casei - intrări, scări, poduri și subsoluri - rămâne o problemă. Locuitorii acționează adesea conform schemei „casa mea este la margine”: este dificil să ceri ca un vecin neglijent să scoată gunoiul de pe scări; tragerea la răspundere a Vodokanal sau a unei alte organizații este și mai dificilă. Reparațiile la domiciliu sunt și ele discutabile: dintre 50 de apartamente, vor fi întotdeauna 5-10 care nu pot plăti aceste reparații.

✌Casa poate fi administrata si de o organizatie comerciala - DUK sau o firma de administrare a casei. Ea gestionează toate afacerile, monitorizează calitatea utilităților și reparațiile la timp. Locuitorii casei plătesc facturile emise de DUK, care de obicei include un comision pentru munca sa. Locuitorii pot cere o contabilitate despre unde sunt cheltuiți banii.

☝✌ Și a treia opțiune - proprietarii de apartamente se unescasociație de proprietari sau asociație de proprietari.

Ce spune Codul Locuintei:

• HOA este o organizație non-profit;
• Numai proprietarii de apartamente dintr-un bloc de locuințe - o clădire cu două sau mai multe apartamente - pot adera la HOA;
• Sarcina HOA este de a gestiona casa, astfel încât rezidenții să se simtă confortabil să trăiască și să folosească spațiile.

De obicei, proprietarii se unesc într-un HOA pentru a face întreținerea și întreținerea casei mai „transparente”: un HOA vă permite să controlați în mod clar primirea și cheltuirea banilor.

Care sunt responsabilitățile unui HOA?

HOA este obligat să încheie contracte cu antreprenorii și organizațiile de furnizare de resurse și să mențină ordinea în orice: de la repararea acoperișului până la curățare. Codul Locuinței spune clar Responsabilitățile HOA:

👍 asigurați casa cu apă caldă și rece;

👍 asigură încălzire;

👍 asigura gaze;

👍 asigura energie electrică;

👍 curățați zona și monitorizați eliminarea deșeurilor;

👍 păstrați holurile curate;

👍 monitorizarea numărului de locuri de parcare;

👍 reparați drumurile și proprietatea publică în timp util.

HOA ar trebui să fie la curent cu toate aspectele - întreruperi planificate de apă sau electricitate, reparații viitoare la drum la intrarea în casă. HOA trebuie, de asemenea, să notifice rezidenții cu privire la toate schimbările prin anunțuri la etaje sau prin mesaje prin poștă. Pentru a fi mai ușor, conducerea creează un grup pe rețelele sociale sau un chat pe Whatsapp, unde îi informează pe rezidenți cu privire la toate informațiile importante.

Cum funcționează un HOA?

Fiecare proprietar de apartament care a votat pentru crearea acestuia devine membru al HOA. Dar, deoarece există multe apartamente în clădire, toți rezidenții nu pot participa la activitatea organizației. Prin urmare, la adunarea generală sunt aleși membrii consiliului: aceștia sunt rezidenți care fac parte din fondatorii HOA și îl administrează. Membrii consiliului de administrație pot fi aleși prin vot general. De asemenea, puteți numi un președinte - principalul lucru persoana responsabila viitor HOA. Orice membru al HOA poate fi desemnat ca președinte.

Odată formată echipa de management, se întocmește și se semnează Carta. Carta specifică adresa casei, lista fondatorilor, drepturile și obligațiile HOA și toate formalitățile importante legate de întreținerea casei. Carta este înregistrată la Serviciul Fiscal Federal, iar o copie este certificată de un notar.

HOA colectează taxe pentru a menține ordinea. Suma este stabilită la ședință: legea nu reglementează această problemă; rezidenții pot determina ei înșiși valoarea contribuțiilor sau pot implica un contabil care va calcula ce buget ar trebui să aibă anual HOA. Suma anuală este „împărțită” în plăți lunare sau trimestriale.

La întâlniri, proprietarii înșiși determină soarta casei lor. Reunindu-se, locuitorii decid cât de des să repare intrările, dacă să picteze fațada casei și scările și dacă să instaleze o barieră. Membrii HOA nu au nevoie de permisiunea „de sus” pentru a cumpăra bănci noi sau pentru a echipa un loc de joacă: pur și simplu îl votează la o ședință, apoi colectează bani și angajează constructori.

Dacă ceva a mers prost...

Frumusețea și, în același timp, principalul dezavantaj al unui HOA este că fiecare rezident devine responsabil pentru casa și proprietatea care îi aparține. Printre activiști pot fi analfabeti sau incompetenți din punct de vedere legal ale căror acțiuni ar putea dăuna casei și locuitorilor acesteia.

Nu toți rezidenții plătesc taxele și utilitățile la timp, motiv pentru care HOA acumulează datorii. Deoarece aceasta este o organizație non-profit, capitaluri proprii HOA este de obicei foarte mic - pur și simplu s-ar putea să nu fie suficienți bani pentru a plăti datoriile.

Adesea, consiliul HOA se sustrage de la responsabilitățile sale: de exemplu, luni oprește apa timp de două săptămâni, dar nu anunță locuitorii.

Prin lege, dumneavoastră, ca și ceilalți proprietari de locuințe, aveți dreptul să solicitați un raport de la HOA: cum, unde și pentru ce s-au cheltuit banii, ce contracte și acorduri au fost încheiate și cu cine, cât de repede vor fi îndeplinite cerințele dumneavoastră. Legea nu specifică cum ar trebui să arate acest raport, așa că președinții pot pur și simplu să arunce mâinile în sus sau să nu știe cum să-l scrie.

Unde să te plângi de HOA

1. Direct către consiliul HOA: scrieți o cerere adresată președintelui în două exemplare, păstrați unul.

2. La Rospotrebnadzor.

3. La inspecția de stat pentru locuințe.

4. La parchet.

Asociația Proprietarilor de Locuințe

crearea și alegerea unei metode de control într-un bloc de locuințe

O asociație de proprietari (HOA) este o persoană juridică, o organizație non-profit creată pe baza unei asociații de proprietari ai spațiilor unui bloc de locuințe sau a proprietarilor de parcele învecinate cu clădiri rezidențiale (case) pentru administrarea în comun a respectivelor spații. a acestei case și a terenurilor aflate în proprietate și în folosință comună, precum și pentru desfășurarea activităților economice într-o astfel de casă și pe terenuri aflate în proprietate comună, sub forma exploatării proprietății comune, construcție de spații suplimentare și obiecte de proprietate comună, precum precum și închirierea unei părți din proprietatea comună într-un bloc de locuințe sau un teren comun.

O asociație de proprietari este echivalentul rusesc al unui condominiu.

Metodologia de creare a unui HOA

Metodologia de creare a asociațiilor de proprietari (ținând cont de prevederile Codului Locuinței al Federației Ruse, care a intrat în vigoare la 1 martie 2005)

În conformitate cu art. 36. Codul Locuintei Federația Rusă(denumit în continuare Codul Locuinței al Federației Ruse) proprietarii de spații dintr-o clădire de apartamente dețin, prin drept de proprietate comună, spații din această clădire care nu fac parte din apartamente și sunt destinate să deservească mai mult de o clădire în această clădire, inclusiv palierele inter-apartamente, scări, lifturi, lifturi și alte puțuri, coridoare, etaje tehnice, mansarde, subsoluri în care există comunicații inginerești, alte echipamente care deservesc mai mult de o încăpere dintr-o casă dată (subsoluri tehnice), precum precum și acoperișurile care înconjoară structuri portante și neportante ale unei anumite case, echipamente mecanice, electrice, sanitare și tehnice și alte echipamente situate în această casă în afara sau în interiorul incintei și care deservesc mai mult de un spațiu, terenul pe care se afla aceasta casa, cu elemente de amenajare si amenajare a teritoriului, precum si alte obiecte destinate intretinerii, functionarii si imbunatatirii acestei locuinte, situata pe terenul specificat (denumita in continuare proprietate comuna intr-un bloc de locuinte).

Proprietarii de spații dintr-un bloc de locuințe dețin, folosesc și, în limitele stabilite de Cod și legislația civilă, dispun de proprietatea comună din blocul de locuințe.

Cota-parte din dreptul de proprietate comună asupra proprietății comune într-un bloc de locuințe al proprietarului spațiilor din acest imobil este proporțională cu dimensiunea suprafata totala incinta specificată (articolul 37 din Codul locuinței al Federației Ruse).

Proprietarii de spații dintr-un bloc de apartamente suportă povara cheltuielilor pentru întreținerea proprietății comune într-un bloc de apartamente. În același timp, ponderea cheltuielilor obligatorii pentru întreținerea proprietății comune într-un bloc de apartamente este determinată de cota de proprietate asupra proprietății comune într-o astfel de clădire (articolul 39 din Codul locuinței al Federației Ruse).

Astfel, fiecare proprietar de spații dintr-un bloc de locuințe are dreptul și oportunitatea de a participa la gestionarea blocului său. Întrucât proprietatea este comună, decizia asupra ordinii utilizării acesteia și modului de administrare a acesteia trebuie luată în comun.

În conformitate cu art. 44 din Codul locuinței al Federației Ruse, adunarea generală a proprietarilor de spații dintr-un bloc de apartamente este organul de conducere al blocului de locuințe, a cărui competență include:

1) luarea deciziilor privind reconstrucția unui bloc de locuințe (inclusiv extinderea sau suprastructura acestuia), construcția de anexe și alte clădiri, structuri, structuri, repararea proprietății comune într-un bloc de locuințe;

2) luarea deciziilor privind limitele de utilizare a terenului pe care se află blocul de locuințe, inclusiv introducerea de restricții privind utilizarea acestuia;

3) luarea deciziilor privind transferul proprietății comune într-un bloc de locuințe în folosință;

4) alegerea unei metode de administrare a unui bloc de locuințe;

5) alte aspecte care se referă prin Cod la competența adunării generale a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe.

Alegerea unei metode de administrare a unui bloc de apartamente

În conformitate cu art. 161 din Codul Locuinței RF, administrarea unui bloc de locuințe trebuie să asigure cetățenilor condiții de locuit favorabile și sigure, întreținerea corespunzătoare a proprietății comune dintr-un bloc de locuințe, soluționarea problemelor referitoare la folosirea imobilului menționat, precum și asigurarea utilităților către cetăţenii care locuiesc într-o astfel de clădire.

Proprietarii de spații dintr-un bloc de apartamente sunt obligați să aleagă una dintre metodele de administrare a unui bloc de apartamente:

1) gestionarea directă a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe;

2) conducerea unei asociații de proprietari sau cooperativa de locuinte sau altă cooperativă de consumatori specializată;

3) managementul organizaţiei de conducere.

Metoda de administrare a unui bloc de apartamente este aleasă în cadrul adunării generale a proprietarilor de spații din blocul de locuințe și poate fi schimbată în orice moment în baza deciziei acesteia. Decizia adunării generale privind alegerea metodei de management este obligatorie pentru toți proprietarii de spații dintr-un bloc de locuințe.

Dacă proprietarii de spații dintr-un bloc de apartamente nu au decis singuri, orașul va face acest lucru pentru ei, efectuând concurs deschis prin selecție organizarea managementului. Orașul va încheia un acord cu organizația care câștigă concursul de administrare a blocului.

Un bloc de locuințe poate fi administrat de o singură organizație de management.

Asociația de proprietari

Crearea unei asociații de proprietari (denumită în continuare HOA) face posibilă realizarea cât mai pe deplin a drepturilor proprietarilor spațiilor unui bloc de locuințe de a administra și dispune de proprietatea comună, face cea mai transparentă schemă pentru primire. și cheltuirea fondurilor colectate de la proprietarii și chiriașii spațiilor din clădire, creează oportunități favorabile pentru atragerea investițiilor și îmbunătățirea condițiilor de viață.

O asociație de proprietari este o organizație non-profit, o asociație a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe pentru administrarea în comun a unui complex imobiliar dintr-un bloc de locuințe, asigurând funcționarea acestui complex, proprietatea, utilizarea și, în limitele stabilită de lege, înstrăinarea proprietății comune într-un bloc de locuințe.

Statutul asociației de proprietari este adoptat în cadrul unei adunări generale, care se desfășoară în modul stabilit de articolele 45 - 48 din Codul locuinței al Federației Ruse, cu votul majorității din numărul total de voturi ale proprietarilor de spații. într-un bloc de locuințe.

O asociație de proprietari este persoană juridică din momentul înregistrării ei de stat. Asociația de proprietari are un sigiliu cu numele său, un cont bancar și alte detalii ale unei persoane juridice.

Proprietarii de spații dintr-un bloc de locuințe pot crea o singură asociație de proprietari. Decizia de a crea o asociație de proprietari este luată de proprietarii spațiilor dintr-un bloc de locuințe în cadrul adunării lor generale. O astfel de decizie se consideră adoptată dacă au votat pentru ea proprietarii de spații din imobilul corespunzător, care au mai mult de cincizeci la sută din voturile din numărul total de voturi ale proprietarilor de spații dintr-o astfel de clădire (articolul 136 din Codul locuinței al Federației Ruse).

O asociație de proprietari poate fi creată prin comasarea:

1) mai multe clădire de apartamente, spații în care aparțin diferiților (cel puțin doi) proprietari de spații dintr-un bloc de locuințe, cu terenuri situate pe un teren comun sau mai multe terenuri învecinate (limită), rețele de sprijin ingineresc și alte elemente de infrastructură;

2) mai multe clădiri, structuri sau structuri din apropiere - clădiri de locuit destinate locuinței unifamiliale, case de țară cu sau fără terenuri personale, garaje și alte obiecte situate pe un teren comun sau mai multe terenuri învecinate (limită), suport tehnic pentru rețele de utilități și alte elemente de infrastructură.

Înregistrarea de stat a unei asociații de proprietari se realizează în conformitate cu legislația privind înregistrarea de stat a persoanelor juridice.

Drepturile HOA (Articolul 137 din Codul Locuinței al Federației Ruse).

1. Asociația de proprietari are dreptul:

1) încheie, în condițiile legii, un acord de administrare a unui bloc de locuințe, precum și acorduri privind întreținerea și repararea proprietății comune dintr-un bloc de locuințe, acorduri privind prestarea de servicii de utilități și alte acorduri în interesul a membrilor parteneriatului;

2) determină estimarea veniturilor și cheltuielilor pentru anul, inclusiv cheltuielile necesare pentru întreținerea și repararea proprietății comune dintr-un bloc de locuințe, costurile reparațiilor majore și reconstrucției unui bloc de locuințe, contributii specialeși contribuțiile la fondul de rezervă, precum și cheltuielile pentru alte scopuri stabilite prin prezentul capitol și statutul parteneriatului;

3) stabilesc, pe baza estimării acceptate a veniturilor și cheltuielilor pentru anul societății, sumele plăților și contribuțiilor pentru fiecare proprietar de spații dintr-un bloc de locuințe, în conformitate cu cota sa în dreptul de proprietate comună. proprietate în bloc de locuințe;

4) să efectueze lucrări pentru proprietarii de spații dintr-un bloc de locuințe și să le furnizeze servicii;

5) să utilizeze împrumuturile acordate de bănci în modul și în condițiile prevăzute de lege;

6) transferul de resurse materiale și bănești în temeiul unui acord către persoane care prestează muncă pentru parteneriat și prestează servicii parteneriatului;

7) vinde și transferă în folosință temporară, schimbă proprietăți aparținând parteneriatului.

2. În cazurile în care acest lucru nu încalcă drepturile și interesele legitime ale proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe, asociația de proprietari are dreptul de a:

1) asigură utilizarea sau folosirea limitată a unei părți a proprietății comune dintr-un bloc de locuințe;

2) în conformitate cu cerințele legale în în modul prescris construirea, reconstruirea unei părți din proprietatea comună într-un bloc de locuințe;

3) să primească spre folosință sau să primească sau să achiziționeze terenuri în proprietate comună a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe pentru construcția de locuințe, construcția de utilități și alte clădiri și exploatarea ulterioară a acestora;

4) realizează, în conformitate cu cerințele legii, în numele și pe cheltuiala proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe, dezvoltarea terenurilor alocate adiacente unei astfel de case;

5) incheie tranzactii si efectueaza alte actiuni in concordanta cu scopurile si obiectivele parteneriatului.

3. În cazul în care proprietarii de spații dintr-un bloc de locuințe nu își îndeplinesc obligațiile de participare la cheltuielile comune, asociația de proprietari din procedura judiciara are dreptul de a cere rambursarea forțată a plăților și contribuțiilor obligatorii.

4. O asociație de proprietari poate cere în instanță despăgubiri integrale pentru pierderile cauzate acesteia ca urmare a neîndeplinirii de către proprietarii de spații dintr-un bloc de locuințe a obligațiilor lor de a plăti plăți și contribuții obligatorii și de a achita alte cheltuieli generale.

Responsabilitățile HOA (Articolul 138 din Codul Locuinței al Federației Ruse).

Asociația de proprietari este obligată să:

1) să asigure respectarea cerințelor prezentului capitol, a prevederilor altor legi federale, altor acte juridice de reglementare, precum și a statutului parteneriatului;

2) încheie acorduri privind întreținerea și repararea proprietății comune dintr-un bloc de locuințe cu proprietarii spațiilor din blocul de locuințe care nu sunt membri ai parteneriatului;

3) să îndeplinească obligațiile care decurg din contract în modul prevăzut de lege;

4) asigurarea sanitară corespunzătoare și stare tehnica proprietate comună într-un bloc de locuințe;

5) să se asigure că toți proprietarii de spații dintr-un bloc de locuințe își îndeplinesc responsabilitățile pentru întreținerea și repararea proprietății comune dintr-un bloc de locuințe în conformitate cu cotele lor în dreptul de proprietate comună asupra acestei proprietăți;

6) să asigure respectarea drepturilor și intereselor legitime ale proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe atunci când se stabilesc condițiile și procedura de deținere, utilizare și înstrăinare a proprietății comune;

7) ia măsurile necesare pentru prevenirea sau încetarea acțiunilor terților care împiedică sau interferează cu exercitarea drepturilor de proprietate, folosință și, în limitele stabilite de lege, ale proprietarilor de spații cu proprietate comună dintr-un bloc de locuințe;

8) reprezintă interesele legitime ale proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe, inclusiv în relațiile cu terții.

Algoritm pentru crearea de HOA în blocuri cu proprietate mixtă (publică și privată)

În prima etapă, se propune selectarea acelor obiecte pentru desfășurarea ședințelor proprietarilor de spații pentru a alege o metodă de management. fondul locativ pe teritoriul zonelor în care ponderea locuinţelor privatizate şi spații nerezidențiale proprietate privată depășește 50%.

Pe viitor, este recomandabil să se evalueze fezabilitatea creării asociațiilor de proprietari pe bază teritorială (în cartierele în care ponderea obiectelor administrate de asociațiile de proprietari depășește 2/3).

Obiectele din fondul locativ cu predominanța proprietății de stat, înainte de crearea asociațiilor de proprietari, sunt gestionate de o organizație de management autorizată de stat și pot fi considerate ca bază pentru formarea LOTUR-urilor pentru trecerea fondului locativ către management pe bază de concurență. . Dacă în astfel de clădiri există comitete de casă sau grupuri de inițiativă de cetățeni pentru a crea HOA, este recomandabil să se organizeze o adunare generală pentru a alege o formă de management în astfel de blocuri.

Adunarea generală poate fi convocată la inițiativa proprietarilor de spații (atât rezidențiale, cât și nerezidențiale), inclusiv Sankt Petersburg prin reprezentanții acestora care au împuternicirile corespunzătoare pentru a reprezenta interesele Sankt Petersburgului în exercitarea proprietății. drepturi în clădirile de apartamente (în conformitate cu ordinul primarului din Sankt Petersburg din 5 octombrie 1995 nr. 1071-r sau alte documente legale de reglementare nou introduse).

O adunare generală convocată fără pregătire prealabilă este sortită eșecului. Pentru ca adunarea generală a proprietarilor să aibă loc și să fie legitimă, este necesară crearea unui grup de inițiativă care să pregătească întâlnirea.

Pentru a identifica cetățenii proactivi, care ulterior vor sta la baza grupului de inițiativă, este recomandabil să se convoace inițial o adunare generală de probă prin afișarea anunțurilor relevante pe ușile de intrare ale intrărilor sau în cabinele liftului. Este recomandabil să postați anunțuri cu cel puțin 10 zile înainte de data întâlnirii și să monitorizați siguranța acestora pe toată perioada de pregătire a întâlnirii.

Convocarea adunării generale va indica: la inițiativa cui este convocată adunarea generală, locul și ora adunării și ordinea de zi a adunării. Adunarea Generală nu are dreptul de a aduce în discuție probleme care nu au fost menționate pe ordinea de zi.

Fiecare proprietar al spațiilor la adunarea generală are un număr de voturi proporțional cu cota sa de participare, stabilit în conformitate cu prevederile Codului locuinței al Federației Ruse.

În conformitate cu paragraful 7 al art. 10 din Legea Sankt Petersburg din 16 iulie 2001 nr. 572-73 „Cu privire la politica locativa Sankt Petersburg”, în cazul în care mai mult de 30 la sută din spațiile din casă sunt deținute de stat, reprezentantul Sankt-Petersburgului transferă voturi care depășesc 30% pentru repartizarea proporțională a acestora între proprietarii rămași ai localului. În același timp, participarea Sankt Petersburgului la costurile asociate cu întreținerea, exploatarea și repararea casei rămâne proporțională cu dimensiunea suprafeței totale a spațiilor rezidențiale și nerezidențiale deținute de aceasta.

În conformitate cu clauza 8 din articolul menționat din Legea „Cu privire la politica locuinței din Sankt Petersburg”, atunci când alege o formă de administrare a unui bloc de apartamente, organul Administrației din Sankt Petersburg a autorizat să reprezinte Sankt Petersburg în acest imobilul este obligat sa:

sprijină decizia de a crea un HOA în cazurile în care Sankt Petersburg deține nu mai mult de cincizeci la sută din suprafața totală a spațiilor rezidențiale și nerezidenţiale;

Astfel, în orice caz, orașul creează condiții favorabile pentru ca decizia proprietarilor de a crea un HOA să poată fi implementată.

Până la începutul întâlnirii, este recomandabil să se întocmească o listă de apartamente și spații nerezidențiale care sunt proprietate privată, indicând, dacă este posibil, informații despre proprietarii spațiilor și suprafața totală a spațiilor, precum și despre acestea. cota din suprafata totala utila a blocului. De asemenea, trebuie determinată suprafața totală a spațiilor deținute de Sankt Petersburg și ponderea acesteia în suprafața totală utilă a blocului. Aceasta informatie disponibil în autoritățile de înregistrare ale agențiilor de locuințe raionale, precum și în autoritățile de înregistrare a drepturilor imobiliare (RBR).

Pentru a participa la votul proprietarilor de spații, este recomandabil să aveți mai multe copii ale listei: unul pentru înregistrarea proprietarilor de spații care au participat la adunarea generală și câte o listă pentru votarea problemelor înaintate adunării generale. În listele destinate votării, este indicat să existe trei coloane suplimentare (pentru votul „Pentru”, „Împotriva” sau „Se abține”).

Fișa de înregistrare a participanților la adunarea generală și fișele de vot pe problemele depuse adunării la finalul adunării trebuie să fie depuse împreună cu procesul-verbal al adunării și să formeze cu acesta un întreg.

Adunarea generală este valabilă dacă la ea participă proprietarii localului sau reprezentanții acestora care dețin mai mult de 50 la sută din voturile din totalul voturilor proprietarilor localului casei.

Adunarea generală este condusă de președintele adunării, care este ales cu votul majorității actualilor proprietari ai localului sau reprezentanților acestora. Un secretar al ședinței este ales pentru a ține procesele-verbale ale ședinței.

Prima întâlnire este condusă de inițiatorul întâlnirii.

La adunarea generală, se ia o decizie cu privire la formarea unei asociații de proprietari, aprobarea statutului acesteia și, de asemenea, sunt aleși membrii consiliului HOA și ai comisiei de audit (auditorul) a HOA.

Un model de statut al asociației de proprietari poate fi obținut de la în format electronicîn Comitetul pentru locuințe din Sankt Petersburg, precum și în agenția districtuală de locuințe sau JSC Zhilkomservice.

Hotărârea adunării generale, adoptată în modul stabilit mai sus, este obligatorie pentru toți proprietarii de locuințe, inclusiv pentru cei care, indiferent de motive, nu au participat la vot.

Dacă prima întâlnire s-a dovedit a fi nelegitimă (mai puțin de 50% dintre proprietari au luat parte la întâlnire, ținând cont de ponderea lor în suprafața totală utilă a casei), este recomandabil să se creeze un grup de inițiativă pentru a pregăti următoarea adunare a proprietarilor de spații dintre participanții la inițiativa primei adunări generale. Pentru a facilita munca, este indicat, in functie de tipul de casa si de numarul de camere din aceasta, sa includeti 1-3 reprezentanti de la fiecare intrare in grupul de initiativa.

Grupul de inițiativă stabilește o nouă dată, loc și oră pentru adunarea generală. O adunare generală nou numită poate fi convocată nu mai devreme de 48 de ore și nu mai târziu de 30 de zile de la data adunării generale eșuate anterior.

Când se pregătesc pentru următoarea adunare generală, este recomandabil ca membrii grupului de inițiativă să efectueze o examinare selectivă a apartamentelor privatizate pentru a clarifica poziția proprietarilor spațiilor și capacitatea acestora de a participa la adunarea generală. În cazul în care proprietarul apartamentului își exprimă disponibilitatea de a lua parte la întâlnire, este recomandabil să îi lase un reamintire scrisă a datei întâlnirii și să-l pună să semneze în coloana corespunzătoare a foii prin care se anunță proprietarii spațiilor despre convocarea adunării generale a proprietarilor. Înștiințarea adunării generale a proprietarilor clădirilor poate fi trimisă proprietarilor și prin poștă recomandată.

Dacă proprietarul apartamentului, dintr-un motiv oarecare, nu are posibilitatea de a participa la adunarea generală a proprietarilor de case, dar în același timp se pronunță în favoarea creării unui HOA, el poate oferi unui membru al grupului de inițiativă, vecin sau oricare altul unui individ procura întocmită în formă simplă scris, cu menționarea obligatorie a Numelui, Prenumelui și Patronimicului proprietarului apartamentului, suprafața totală a apartamentului, numărul și data eliberării certificatului de proprietate al apartamentului. La ședință pot participa și membrii familiei proprietarului care nu sunt participanți la proprietatea comună numai cu prezentarea procurii corespunzătoare.

La desfășurarea unei adunări generale ordinare, persoanele care au împuterniciri pentru drepturi de vot votează în numele proprietarilor care au emis împuternicirile.

În conformitate cu art. 47 din Codul locuinței al Federației Ruse, o adunare generală a proprietarilor de spații dintr-un bloc de apartamente poate fi organizată sub forma votului absent. Această opțiune de vot poate fi folosită pentru o clădire mare de apartamente, atunci când nu este posibil să adune majoritatea proprietarilor în același timp într-o cameră, precum și în cazurile în care deciziile au fost luate în timpul adunării generale, dar nu au fost suficiente. cvorum pentru ca acestea să intre în vigoare.

Cei care au participat la adunarea generală a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe, desfășurată sub formă de vot în absent, sunt considerați proprietari ai spațiilor din acest imobil, ale căror decizii au fost primite înainte de data limită de primire.

Decizia proprietarului asupra problemelor supuse la vot trebuie să indice:

2) informații despre documentul care confirmă proprietatea persoanei care participă la vot la sediul din blocul corespunzător;

3) decizii cu privire la fiecare punct de pe ordinea de zi, exprimate în termeni de „pentru”, „împotrivă” sau „abținere”.

Votarea problemelor de pe ordinea de zi a adunării generale a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe, desfășurată sub formă de vot în absent, se efectuează numai prin hotărâri scrise ale proprietarilor cu privire la problemele supuse la vot.

Atunci când adunarea generală a proprietarilor ia decizia de a crea un HOA, inițiatorul ședinței sau o persoană autorizată de proprietari întocmește procesul-verbal al ședinței, face 2-3 copii legalizate și depune documentele pentru înregistrarea HOA la organul fiscal de la sediul asociației. Atribuțiile persoanei autorizate să înregistreze HOA trebuie reflectate în procesul-verbal al adunării generale.

Înregistrarea unei asociații de proprietari nou create din Sankt Petersburg pe principiul „o fereastră” poate fi efectuată de către Inspectoratul interdistrital al Ministerului Fiscal al Rusiei nr. 15 pentru Sankt Petersburg, situat la adresa: St. Petersburg, st. . Profesor Popova, bloc 39. litera A (Cod 78086).

Când se creează înregistrarea de stat a unei persoane juridice, este necesar să se prezinte autorității de înregistrare:

cerere de înregistrare de stat în formularul nr. 11001 (anexa nr. 1) la Decretul Guvernului Federației Ruse din 19 iunie 2002 nr. 439 (modificat prin Decretul Guvernului Federației Ruse din 26 februarie, 2004 Nr. 11O);

decizia de înființare a unei asociații de proprietari sub formă de proces-verbal al adunării generale (original sau copie legalizată);

2 exemplare ale statutului asociației de proprietari (legat, numerotat și aprobat de adunarea generală a proprietarilor);

o chitanță de plată a taxei de stat pentru înregistrarea parteneriatului (2000 de ruble trebuie transferate în contul bancar al Inspectoratului Interdistrital al Ministerului Fiscal al Rusiei nr. 15 pentru Sankt Petersburg, detaliile pot fi găsite la standul de la Inspectoratul interdistrital al Ministerului Fiscal al Rusiei).

Doar membrii HOA pot fi aleși în organele de conducere ale HOA.

Membrii de familie ai proprietarului spațiilor dintr-o clădire de apartamente care nu sunt proprietari pot reprezenta interesele proprietarului la adunarea generală a proprietarilor de case sau interesele unui membru HOA la adunarea generală a membrilor HOA, dacă dețin împuternicirea corespunzătoare. pentru dreptul de a participa la ședință și de a vota.

După înregistrarea parteneriatului, este necesar să deschideți un cont HOA în bancă și să furnizați informații despre crearea parteneriatului anteriorului deținător de sold al casei (Agenția pentru locuințe). Transferul casei către conducerea HOA este efectuat de o comisie special creată, cu participarea reprezentanților agenției și ai organelor de conducere ale HOA. Clădirea este transferată în bilanțul HOA conform certificatului de acceptare (formular interdepartamental standard N OS-1a) cu anexă documentatie tehnica asupra clădirii, în conformitate cu regulile și reglementările operare tehnică fondul de locuințe, aprobat prin Rezoluția Comitetului de Stat al Federației Ruse pentru construcții și locuințe și sectorul comunal nr. 170 din 27 septembrie 2003.

Transferul unui bloc de locuințe în bilanțul unei organizații de conducere autorizată de proprietari nu duce la modificarea drepturilor de proprietate asupra spațiilor rezidențiale și nerezidenţiale.

După acceptarea casei în managementul parteneriatului, este necesar să se trimită notificări scrise adecvate către administrația districtuală, agenția districtuală a Comitetului de administrare a proprietății orașului (RA KUGI) și agenția districtuală pentru locuințe (RHA).

Din momentul în care casa este acceptată spre administrare în modul de mai sus, HOA are dreptul să încheie acorduri cu organizații care furnizează servicii de utilități și specializate. antreprenori, care acționează în numele proprietarilor unui bloc de locuințe, precum și percepe plăți corespunzătoare pentru furnizarea de locuințe și servicii de utilități proprietarilor, chiriașilor și chiriașilor spațiilor imobilului, în conformitate cu legislația în vigoare.

Documente necesare pentru HOA:

• charter HOA;

• certificat de includere a HOA în Registrul unificat de stat al persoanelor juridice;

• certificat de inregistrare la organul fiscal;

• certificat temporar de utilizare a terenului;

• notificarea asiguratului in fonduri extrabugetare: Fond de pensii, Fond de asigurari sociale;

• scrisoare de la Comitetul de Statistică din Sankt Petersburg privind atribuirea codurilor: OKPO, SOATO, SOOGU, OKONKH, OKOPF/OKFS;

• sigiliu, ștampilă de colț;

• pașaportul gospodăriei, pașaportul tehnic al casei;

• pașapoarte pentru lifturi (dacă există lifturi în clădire);

• carnet de cecuri;

• procesele-verbale ale adunărilor generale ale membrilor HOA;

• CE ESTE O ASOCIAȚIE DE PROPRIETARI

  Asociațiile de proprietari (HOA) au intrat în viața noastră cu mai bine de 17 ani în urmă - când Legea federală„Despre asociațiile de proprietari” (în prezent nu mai este în vigoare). În 2004, această formă de management a fost deja consacrată în Codul Locuinței al Federației Ruse.

  De atunci, HOA a avut atât suporteri, cât și adversari. Primii îi consideră cel mai mult formă eficientă gestionarea proprietății comune într-un bloc de apartamente, a doua - o capcană pentru rezidenți și o altă modalitate de a-i atrage afară Bani. Deci, ce este un HOA, care este esența lui și de ce este nevoie de el?

  Ce este un HOA și de ce este necesar?

  Luni, 09.01.2012 - 01:04 | Managerul casei

  Apartamentul meu este fortăreața mea. Acest aforism binecunoscut a devenit principiul prin care se construiește adesea relația dintre proprietarul unui apartament și clădirea care îi înconjoară apartamentul. După ce ne-am îngrădit de cei din jurul nostru cu uși de oțel, deseori ne îngrădim cu un zid de indiferență față de tot ce se întâmplă în intrările noastre, lifturile, casele și curțile noastre. Ieșind în afara apartamentului nostru (renovat cu dragoste și mobilat cu propriile noastre mâini), ne găsim într-o altă lume - o intrare murdară și nereparată, un lift mâzgălit cu nasturi arse, o curte neîngrijită.

  Adesea, consecințele unei administrări defectuoase vin în apartamentele noastre sub formă de acoperișuri cu scurgeri, calorifere neîncălzite, pereți înghețați, țevi care curg etc. De mulți ani, sub aripa oficiilor de locuințe de stat și a departamentelor de locuințe publice, ne-am obișnuit cu faptul că există oameni care ar trebui să se gândească la problemele casei pentru noi, chiar dacă este foarte rău, dar să o mențină în o stare nu complet de urgență. De asemenea, suntem obișnuiți cu faptul că nu ni se cere și nu suntem răspunzători față de noi pentru ceea ce fac ei cu casa noastră.

  Odată cu adoptarea Codului Locuinței al Federației Ruse, proprietarii își dau seama treptat că, împreună cu un apartament într-o casă, dobândesc și obligații pentru întreținerea și repararea așa-numitei proprietăți comune. Și după următoarea creștere a tarifelor, tot mai mulți proprietari își pun întrebări - pentru ce plătesc? De ce nu pot vedea rezultatele activităților mele? unde se duc banii mei?

  Legislația actuală a locuințelor oferă astăzi proprietarilor posibilitatea de a influența cu adevărat ceea ce se întâmplă în sectorul locuințelor și serviciilor comunale. Iar cea mai eficientă metodă este HOA (asociația proprietarilor de case).

  HOA nu este singurul cale posibilă management și, desigur, nu poate fi o rețetă universală pentru „fericirea comunală”. Dar multe probleme stringente legate de întreținerea și repararea unui bloc de apartamente pot fi rezolvate cel mai eficient prin parteneriat.

  Care sunt beneficiile creării unei Asociații de Proprietari?

  1. În primul rând, un parteneriat este cel mai eficient mod de a uni proprietarii pentru a asigura cea mai bună întreținere, exploatare și reparare a proprietății comune. Cunoscutul proverb „un om în câmp nu este războinic” caracterizează perfect capacitatea proprietarilor de hotel de a influența gestionarea și întreținerea unui bloc de apartamente.

  Parteneriatul ajută la unirea eforturilor pentru menținerea și îmbunătățirea stării casei dumneavoastră. În același timp, proprietarii cu o funcție activă, având oportunitatea și dorința, se pot nominaliza pentru alegerea ca membri ai consiliului de administrație, comisie de auditși cu participarea dumneavoastră ajutați la întreținerea calității casei și controlați-o. Aceiași proprietari care nu au posibilitatea de a se aprofunda în mod constant în treburile casei au, de asemenea, posibilitatea de a participa la management participând la întâlniri anuale, primind rapoarte despre activități și depunându-și propunerile.

  Nu este un secret pentru nimeni că atât companiile de management comercial, cât și funcționarii corupți – adică cei care își pun interesele personale de profit mai presus de interesele de stat și cele orientate social – sunt interesați să împiedice crearea și activitățile de succes ale asociațiilor de proprietari. Își împiedică activitățile în toate modurile posibile - pentru că le este frică de apariția unei forțe (reprezentate de consiliu și comisia de audit) care va începe să lupte cu adevărat pentru drepturile rezidenților și să ceară muncă și raportare de înaltă calitate. Le este teamă că, dacă serviciul este slab, consiliul HOA va rezilia contractul, expulzând compania neglijentă (DEZ este cel mai potrivit pentru acest rol). Este mult mai dificil să faci acest lucru în absența unui HOA: ar putea fi o adunare generală a proprietarilor de spații, a cărei organizare și desfășurare va necesita mult efort și bani. Acum, legiuitorii s-au „gândit” că un fel de „consiliu de casă” poate face acest lucru. Dar consiliul nu este o persoană juridică. Și DEZ sau orice altă companie de administrare nu îi va permite niciodată să-și controleze efectiv veniturile și cheltuielile pentru această casă.

  2. Parteneriatul oferă proprietarilor posibilitatea de a stabili ce și în ce sume vor fi cheltuite fondurile colectate pentru întreținerea și repararea proprietății comune. Asociația este obligată să țină ședințe anuale, să stabilească suma plăților chiriei, să adopte o estimare a veniturilor și cheltuielilor sau un plan financiar și economic, să întocmească un raport cu privire la munca depusă și la cheltuirea tuturor resurselor financiare. În același timp, fiecare proprietar are dreptul de a face propuneri consiliului de administrație cu privire la lucrările necesare.

  3. Parteneriatul permite proprietarilor să exercite controlul asupra cheltuirii fondurilor. Se implementează prin rapoarte periodice către consiliu și către proprietari. În fiecare an, o comisie de audit aleasă de proprietari verifică activitățile HOA și înaintează adunării generale un raport de audit.

  4. Parteneriatul face posibilă menținerea stării tehnice corespunzătoare a casei, precum și acumularea de fonduri pentru anumite lucrări.

  O asociație de proprietari este o organizație non-profit al cărei scop este de a asigura întreținerea și repararea corespunzătoare a proprietății comune. Spre deosebire de organizatii comerciale parteneriat nu are ca scop realizarea de profit. În consecință, toate fondurile colectate sunt cheltuite pentru întreținere și reparații. Pentru compania de management, scopul este de a face profit. În consecință, în absența unui control strict din partea proprietarilor, ea are inevitabil „tentația” de a face mai mult profit nu datorită calității și volumului serviciilor, ci datorită economiilor de costuri. Pentru un parteneriat, principiul „cu cât cheltuiți mai puțin pentru întreținerea casei, cu atât mai mult profit” nu este aplicabil.

  HOA creează condiții pentru o atitudine mai atentă față de zonele comune, deoarece locuitorii știu că în cazul unei defecțiuni a proprietății comune vor trebui să se plătească singuri. După ce locuitorii înșiși au pus lucrurile în ordine, nimeni nu va picta pereții, nu va sparge geamuri etc. (proprietarul știe întotdeauna valoarea muncii sale). Ca urmare, valoarea de piață a apartamentelor situate în HOA crește. Și nu imediat, dar există posibilitatea de a reduce costurile de întreținere și reparații de rutină ale casei.

  5. Dezvoltarea tehnologiilor de economisire a energiei. Parteneriatul, mai mult decât oricine altcineva, este interesat să realizeze economii maxime în resursele de utilități. Pentru a face acest lucru, HOA folosesc oportunitatea pentru a introduce tehnologii avansate.

  Și acestea nu sunt toate avantajele pe care ni le poate oferi o asociație de proprietari.

  Trei mituri despre HOA

  Mitul 1: Când vă alăturați unui HOA, va trebui să plătiți mai mult

  Acest lucru este incorect, deoarece tarifele pentru furnizarea de resurse sunt stabilite prin reglementări ale guvernului de la Moscova și nu pot fi modificate de HOA. În ceea ce privește valoarea plății pentru întreținerea și repararea proprietății comune a unui bloc de apartamente, aceasta este stabilită și de guvernul de la Moscova. Adevărat, conform legii, poate fi schimbat printr-o decizie a adunării generale a proprietarilor - dar... La Moscova există încă un sistem de alocare a subvențiilor pentru locuințe, iar pentru a le primi este necesar să se respecte cerința de a aplica tarifele stabilite la nivel central.

  Mitul 2: HOA pot dispune de proprietăți comune și pot lua împrumuturi fără știrea rezidenților

  Și aceasta este, de asemenea, o concepție greșită: probleme critice sunt decise la adunările generale ale proprietarilor de case, care sunt direct implicați în soarta casei. Toate plățile sunt acumulate în contul curent al HOA și, conform statutului, pot fi cheltuite exclusiv pentru întreținerea casei. În plus, fiecare participant la parteneriat are dreptul de a primi informații complete despre cheltuirea fondurilor HOA, inclusiv cele primite în cadrul împrumutului.

  Mitul 3 (din păcate): Dacă creați un HOA, statul va face mai întâi reparații majore

  Trebuia să fie așa. Concomitent cu programul orașului de a crea un HOA, statul a declarat scopul acestui program: „O casă renovată pentru un proprietar responsabil”. Ce a ieșit din asta („ne-am dorit ce e mai bun, dar a ieșit ca întotdeauna”) – vezi mai jos.

  Experiența a sute de HOA în practică a dovedit eficiența acestei metode de gestionare a blocurilor de locuințe. În condițiile pieței emergente de locuințe și servicii comunale, HOA este cea care protejează cel mai bine drepturile și interesele proprietarilor în relațiile cu organizațiile de furnizare de servicii și resurse. Și tot ceea ce protejează interesele rezidenților va fi întotdeauna clasificat drept „promițător”.

  După ce au organizat independent un parteneriat, „luând puterea în propriile mâini”, „devenind stăpâni pe propriul destin”, proprietarii de apartamente încep să monitorizeze mai îndeaproape munca și să nu ignore faptele căsătoriei. Și, în general, așa cum arată practica, ei încep să-și trateze proprietatea mai atent decât înainte. Prin urmare, lucrările de reparații în casele cu HOA, de regulă, sunt efectuate la un nivel superior.

  Una dintre cele mai moduri eficiente implementarea și protecția drepturilor rezidenților blocurilor de apartamente - autoorganizare, autoguvernare. În trecutul recent, principala formă de autoorganizare a rezidenților au fost comitetele de casă, care includeau atât proprietarii de case, cât și neproprietari. Astăzi, statul se bazează în primul rând pe proprietarii de case, considerându-i cea mai conștientă și responsabilă parte a populației. În 2007 Orașul, care a devenit bogat sub Lujkov, a alocat miliarde de ruble pentru reparații majore. Dar, în același timp, a recunoscut deschis că incapabil să garanteze că nu vor fi furați și vor ajunge la anumite case. Statul a declarat deschis că este neputincios fără ajutorul cetățenilor înșiși, fără controlul acestora, să aducă nivelul locuințelor și serviciilor comunale la standardele moderne.

  Dar această situație avea și o latură mai întunecată. De mulți ani auzim despre reforma locuințelor și serviciilor comunale. Dar până acum, în afară de creșterea regulată a chiriei, nu ne-a afectat în niciun fel. Din 2007 orașul a început să se retragă treptat din sectorul locuințelor și serviciilor comunale, lăsând locuitorii singuri cu el.El a început să transfere responsabilitatea pentru rezolvarea problemelor din acest domeniu asupra noastră. De acum a căzut asupra fiecărui proprietar de casă răspundere materială nu numai pentru proprietate personală - un apartament, ci și pentru proprietate publică- iar intr-un bloc de apartamente acestea sunt pereti, calorifere, lifturi, scari, comunicatii, acoperis etc. In afara de asta, Responsabilitatea monitorizării calității și cantității serviciilor publice ne-a fost transferată, primit de noi de la anumite organizații tehnice și operaționale.

  În același timp, a apărut ideea „demonopolizării” foștilor monopoliști de management din sectorul locuințelor și serviciilor comunale. - DEZ. Simțind miliardele alocate pentru reparații majore, DEZ-urile au început să excludă reclamele companii de administrare, orientat agresiv spre piata, cu mai modern baza materiala. Angajații „fugeau” de la DEZ la aceste companii. În același timp, au început să vorbească despre corporatizarea DEZ-urilor înșiși. În mai 2008, DEZ-urile au fost împărțite în GU IS - organizații prin care banii bugetului ar trebui să vină și să fie distribuiți raioanelor și DEZ-uri înșiși, care urmăreau obținerea de profit comercial (un alt lucru este că, în realitate, DEZ-urile și GU IS-urile au rămas strâns fuzionate - în în scopul distribuirii și cheltuielilor cele mai „netransparente” a subvențiilor).

  Statul nu a abdicat complet administrativ controlul asupra performanței organizațiilor de management în domeniul locuințelor și serviciilor comunale. Dar control direct, de zi cu zi rublă s-a mutat asupra noastră. Nu vrem să controlăm- va fi mai rău pentru noi: calitatea serviciilor se va deteriora, iar costul acestora va crește pe termen nelimitat.

  Astfel, orașul s-a bazat pe conștiința locuitorilor săi. Și - în conformitate cu orientările sale strategice în sectorul locuințelor și serviciilor comunale, conform art. 161 Codul Locuintei, a obligat toți proprietarii de spații dintr-un bloc de apartamente să aleagă una dintre cele trei metode de administrare a casei:

  a) direct de către proprietarii spațiilor;

  b) o asociație de proprietari sau o cooperativă de locuințe,

  c) societate de administrare.

  Cea mai eficientă formă de autoorganizare a cetățenilor din punctul de vedere al protejării intereselor rezidenților înșiși a fost dovedită ca organizație non-profit Asociația proprietarilor de case :

  Pentru a gestiona o clădire de apartamente (sau mai multe clădiri - din punct de vedere economic, acest lucru este mai profitabil) și a controla o astfel de gestiune,

  Să controleze volumul și calitatea serviciilor publice oferite populației,

  Pentru a influența costul unor astfel de servicii,

  Pentru a desfășura activități comerciale suplimentare în scopul

  creșterea fondurilor alocate pentru întreținerea și îmbunătățirea unui bloc de locuințe și, prin urmare, în cele din urmă

  reducerea costurilor de întreținere a acestuia care revin locuitorilor și, prin urmare,

  reducerea chiriei,

  Capacitățile HOA sunt încă subestimate de către populație. Există mai multe motive pentru aceasta:

  1. Necazul cetățenilor care identifică HOA în general cu companiile de dezvoltare create (acționând în acest caz ca societăți private de management) în clădirile noi ale HOA LLC, asociată cu chirii nejustificat de umflate.
  2. Lipsa de conștientizare cu privire la avantajele acestei forme de autoguvernare și exemple pozitive de activități HOA.
  3. Lipsa de înțelegere a beneficiilor economice ale creării unui HOA.
  4. Obiceiul de a avea încredere în monopoliștii companiilor de utilități „sovietice” - DEZ, care nu sunt interesați să monitorizeze calitatea și cantitatea serviciilor pe care le oferă.
  5. Subdezvoltarea mecanismelor de drept civil pentru funcționarea HOA, inconsecvența sferei legislative în acest domeniu.

  Și în casele în care rezidenții au organizat deja un HOA, rezultatele activităților lor sunt vizibile cu ochiul liber:

  a) nivelul de îmbunătățire crește, climatul psihologic se îmbunătățește - oamenii încep să se simtă stăpâni nu numai în apartamentul lor, ci în toată casa;

  b) HOA ca organizatie oficiala are capacități suplimentare pentru a combate în mod eficient vandalismul;

  c) HOA sunt interesate să trateze cu debitorii;

  d) HOA are posibilitatea de a alege modul în care complexul de utilități va fi asigurat în casă: poate

  - delege această activitate conform alegerii tale una sau alta societate de administrare (inclusiv DEZ);

  - organizați-vă în mod independent propriul „mini-DEZ” - un serviciu operațional și angajați un manager de casă;

  e) HOA este o oportunitate pentru rezidenți de a lucra în propria locuință: avocatul, economistul, inginerul, dulgherul, electricianul, pictorii, curățenii, conciergerii etc. „lor” din casă le vor fi de folos.

  f) HOA - cel mai eficient organism de control al bugetului locuintei.

  Dacă există un HOA în casă, cel mai înalt organ de conducere al casei este adunarea generală a membrilor parteneriatului.. Acesta poate fi convocat la inițiativa oricărui membru al parteneriatului sau a consiliului de administrație al parteneriatului. Adunarea generală este considerată valabilă dacă la ea au participat proprietarii spațiilor (sau reprezentanții autorizați ai acestora) cu mai mult de 50% din voturile din numărul total de voturi. Forma întâlnirii poate fi fie full-time, fie absent, adică scris (informații, sondaj, vot). În ambele cazuri, deciziile luate cu mai mult de 50% din numărul total de voturi sunt valabile. Hotărârile adunării generale cu majoritate de voturi sunt obligatorii pentru toți membrii asociației– proprietarii atat de spatii rezidentiale cat si nerezidentiale.

  Competența adunării generale a membrilor asociației de proprietari include:

  Amendamente la statutul parteneriatului;

  Luarea deciziilor privind reorganizarea și lichidarea parteneriatului;

  Alegerea consiliului de administrație și a comisiei de audit (auditor) a parteneriatului;

  Stabilirea cuantumului plăților și contribuțiilor obligatorii ale membrilor asociației;

  Formarea de fonduri speciale ale parteneriatului, inclusiv un fond de rezervă, un fond pentru restaurarea și repararea proprietății comune într-un bloc de locuințe și echipamentele acestuia;

  Stabilirea direcțiilor de utilizare a veniturilor din activitățile economice ale parteneriatului;

  Aprobarea planului anual privind activitățile financiare ale parteneriatului și un raport privind implementarea unui astfel de plan (dacă activitate economică HOA conține o componentă comercială, care presupune întocmirea unui deviz de venituri și cheltuieli și un raport asupra unei astfel de estimări; dacă nu există componentă comercială, există un plan financiar și economic format în cadrul ratei standard de plată planificate pentru serviciile de utilități; acestea. activitățile HOA sunt de fapt similare cu organizarea bugetară primirea fondurilor bugetare și raportarea pentru acestea - în acest caz, planul financiar și economic este aprobat de consiliu și prezentat adunării generale pentru revizuire);

  Luarea în considerare a temeiniciei plângerilor împotriva acțiunilor consiliului de administrație al societății, președintelui consiliului societății și comisiei de audit (auditorul) societății;

  Adoptarea și modificarea regulilor la propunerea președintelui consiliului de administrație al parteneriatului regulamente interne parteneriate în legătură cu angajații ale căror atribuții includ întreținerea unui bloc de locuințe, prevederi privind remunerarea muncii lor;

  Stabilirea cuantumului remunerației pentru membrii consiliului de administrație al parteneriatului;

  Luarea deciziilor privind închirierea sau transferul altor drepturi asupra proprietății comune dintr-un bloc de locuințe.

  Calitatea de membru în HOA se stabilește pe bază cereri de admitereîn HOA. Proprietarul spațiilor din casa în care se formează HOA are dreptul nu te alăturaîn HOA, dar în acest caz este obligat semnează cu HOA acord de serviciu - întrucât HOA este cea care decide problema utilităților pentru casa în ansamblu. Dacă nu semnează un astfel de acord, se aplică așa-numita „ofertă”: obligația de plată plăți comunale nimeni nu a anulat. Un contract de servicii similar trebuie semnat de către HOA și cei care trăiesc sub un contract de închiriere socială. Hotărârile adunării generale a HOA, în calitate de organ de conducere al unui bloc de locuințe - dacă nu contravin legii - sunt obligatorii pentru toți proprietarii, chiriașii și chiriașii acestui imobil.

  De asemenea, toți utilizatorii spațiilor nerezidențiale din casă semnează un acord privind întreținerea și repararea proprietății comune.

  Toate activitățile HOA, ca oricare organizatie publica, reglabil Cartă, al cărui proiect se prezintă adunării generale a HOA și, după ce i se fac lămuriri, se adoptă cu majoritate de voturi personal sau în lipsă. Carta trebuie să țină cont de toate interesele și domeniile de activitate posibile ale HOA.

  Activitățile curente ale parteneriatului sunt desfășurate de organ de conducere, care este ales de adunarea generală pentru o perioadă de 2 ani. Carta poate prevedea procedura pentru introducerea de noi membri în consiliu și înlocuirea membrilor consiliului. Consiliul are dreptul de a lua decizii în mod independent asupra tuturor problemelor curente ale activităților parteneriatului, cu excepția problemelor care se referă prin Cartă la competența adunării generale.

  Funcțiile consiliului includ:

  Respectarea de către parteneriat a legislației și a cerințelor din cartă;

  Controlul asupra plății la timp a plăților obligatorii stabilite și a contribuțiilor suplimentare, dacă adunarea generală ia o decizie cu privire la acestea;

  Întocmirea estimărilor de venituri și cheltuieli pe an sau a unui plan financiar și economic și a rapoartelor privind activitățile financiare ale parteneriatului (acesta din urmă este prezentat adunării generale spre aprobare);

  Planificare financiară (dacă sunt disponibile fonduri);

  Autoguvernarea casei - asigurarea functionarii complexului imobiliar;

  Angajarea muncitorilor pentru întreținerea casei și concedierea acestora;

  Munca de birou, contabilitate si raportare financiara;

  Convocarea și desfășurarea adunărilor generale pentru soluționarea problemelor de competența sa.

  Încheierea de acorduri pentru întreținerea și repararea proprietății comune cu respectarea drepturilor și intereselor legitime ale tuturor proprietarilor din casă.

  Parteneriatul este interesat să încheie contracte cu organizațiile de inginerie și exploatare întocmite luând în considerare interesele reale ale locuitorilor. Locuitorii caselor care nu sunt administrate de o HOA (sau cooperativă de locuințe) sunt obligați automat să respecte acordul standard oferit de companii, dintre care o serie de clauze sunt pline de taxe suplimentare.

  Membrii consiliului își pot îndeplini atribuțiile în schimbul unei remunerații.

  Conducerea consiliului este realizată de preşedinte. Este ales de membrii consiliului din rândul acestora pentru un mandat de până la 2 ani. În cazurile care, conform statutului, nu necesită aprobarea obligatorie din partea consiliului sau a adunării generale, președintele acționează în numele HOA fără împuternicire.

  Pentru a exercita controlul asupra activităților HOA, adunarea generală alege comisie de audit pe o perioadă de cel mult 2 ani. Comisia de Audit efectuează anual un audit al activităților financiare ale parteneriatului și prezintă concluzii cu privire la acesta adunării generale. Fără încheierea comisiei de audit, adunarea generală nu are dreptul să aprobe raportul financiar, bilanțul anual și suma totală a contribuțiilor și plăților obligatorii.

  Toate activitati financiare Consiliul HOA este transparent pentru membrii săi.

  Pentru a evita falimentul HOA, carta prevede clar condiții care interzic președintelui sau consiliului de administrație acțiunile care ar putea duce la colapsul financiar al acestuia.

  HOA poate fi reorganizat prin fuziunea parteneriatelor sau reorganizarea într-o altă formă organizatorică și juridică (într-o cooperativă de locuințe sau de construcții de locuințe).

  HOA poate fi lichidat prin hotărâre a adunării generale, precum și prin hotărâre judecătorească - în cazul admiterii încălcări grave, dacă sunt de nedemontat.

  Acestea sunt câteva prevederi de bază despre Asociațiile de Proprietari.

  ………….

  Prim-ministrul de pe vremea lui Gorbaciov, Viktor Cernomyrdin, a spus o vorbă care a devenit larg răspândită: „Ne-am dorit ce e mai bun și a ieșit ca întotdeauna”. Istoria recentă Asociația de proprietari este o confirmare a modului în care o idee minunată poate fi discreditată folosind „metodele elefantului”. Odată, primului viceprimar, șeful Complexului de Servicii Municipale, Biryukov, i s-a adresat întrebarea: „Vor fi acum împinși voluntar și forțat moscoviții în HOA?” El a răspuns: „Desigur că nu. Pur și simplu vom invita în mod activ rezidenții să participe la programul „Casa renovată pentru proprietari responsabili”. Sarcina guvernului la toate nivelurile este să lucreze cu rezidenții pentru a crea un HOA, astfel încât până la sfârșitul anului 2008 să putem transfera locuințe renovate către proprietari. Este necesar să se creeze un HOA în mod semnificativ mai repede decât atât ritmul a ceea ce oferim pentru renovari.” Așa le-a tăiat ultima frază pe cele precedente: conform principiului „plan pe cinci ani în patru ani!” A apărut o altă „urgență de urgență”. De fapt, reparatii majore Era planificat să aibă loc la Moscova până în 2014. Cu toate acestea, în loc să lanseze o informare sistematică și o muncă explicativă la scară largă cu privire la beneficiile HOA - și aceasta este ceea ce se afirma în Rezoluția din mai - guvernele municipale, după ce au primit această rezoluție, au lansat o campanie în toamnă. imediat, de fapt organizare violentă de către orașul HOA. Pentru acele clădiri municipale în care apartamentele neprivatizate reprezentau 53% - adică în care orașul deținea „pata de control”, fără a anunța locuitorii, fără acordul acestora, fără informații detaliate, au fost depuse în persoană documente pentru organizarea unui HOA în ei - pe baza că , By Codul Locuintei, HOA se creează cu votul majorității adunării generale a rezidenților, care poate fi ținută în lipsă. Întrucât orașul avea majoritatea apartamentelor în astfel de clădiri, a avut, prin urmare, majoritatea de voturi. Așa că a decis singur. Numai în Bibirevo au fost întocmite documente pentru 26 de HOA.

  Dar, în același timp, a fost emis un ordin „de sus” conform căruia, dacă locuitorii adună urgent un grup de inițiativă de trei până la cinci persoane și îl numesc „ organ de conducere"(fără alegeri), atunci puterea ar trebui să le treacă - împreună cu toată responsabilitatea. Dacă nu profită de această oportunitate, orașul are dreptul să numească un președinte la o astfel de casă - dintre angajații DEZ-GUIS. Și atunci toți (!) proprietarii din această casă vor fi obligați să respecte deciziile unui astfel de consiliu și președinte „virtual”, care va acționa, desigur, nu în interesul locuitorilor acestei case, ci în interesul organizația pe care o reprezintă (și a sa?), contribuind astfel, vrând sau fără voie, la dizolvarea în aer partea leului fonduri alocate pentru casă... Iresponsabilitatea și caracterul provocator al acestei abordări a creării unui HOA este evidentă. La urma urmei, casele cu mai puțin de 50% proprietari sunt adesea cele mai problematice din punct de vedere psihologic.

  În unele case oamenii erau mai pregătiți pentru responsabilitate, în altele nu erau deloc pregătiți. Așa au apărut HOA „de la rezidenți”, organizate cu sprijinul orașului și cu participarea acestuia, și HOA „fără rezidenți” (mai târziu au fost numite „false”). Însă în privința acestor secunde, autoritățile au sperat la început că locuitorii întreprinzători se vor „trezi” și în ei și vor lua puterea în propriile mâini. Și în unele HOA, asta sa întâmplat. Restul - într-adevăr, cele „false” - au fost parțial lichidate, iar parțial soarta lor este încă „învăluită în întuneric”.

  Din păcate, un sentiment „post-perestroika” încă domnește în rândul majorității locuitorilor - că nu pot fi conduși nicăieri împotriva voinței lor. Iar sentimentul „sovietic” este că orașul va continua să aibă grijă de ei. Și că DEZ-urile familiare sunt mai bune decât orice nou. Și faptul că banii lor câștigați cu greu sunt cheltuiți în mod necontrolat nu-i dă seama.

  Când un stat anunță că are drepturi legale acționează într-un anumit fel în interesele cetățenilor, iar funcționarii care întruchipează acest stat denaturează în mod deliberat ceea ce se bazează statul în acțiunile lor, cetățenii nu se pot autoorganiza decât pentru a se apăra al lor drepturi. Paradoxul este că, în momentul creării masive a HOA, obiectivul statului în sectorul locuințelor și serviciilor comunale a coincis cu interesele cetățenilor. Dar majoritatea cetățenilor nu au înțeles acest lucru.

  Din fericire, atât la Moscova, cât și în toată țara există experiență pozitivă în crearea HOA. Organizatorii lor sunt gata să dea sfaturi și să vină în ajutor. Exista Asociațiile HOA. Există, de asemenea HOA trimestriale- la urma urmei, este evident că HOA cu mai multe case sunt mai profitabile din punct de vedere economic. da si politic fuziunile mai multor HOA sunt benefice – au mai multe posibilitati apără-ți interesele la toate nivelurile de guvernare.

  Situația actuală este unică . În esență, aceasta este al doilea și ultimul privatizare. Astăzi statul, ca întotdeauna contradictoriu, dar, cu toate acestea, încearcă cu insistență să ne dea o șansă, amintindu-și toate lecțiile privatizării trecute, să profităm de roadele acesteia.

  
  

  În conformitate cu legea, ca organizație non-profit poate desfășura HOA activitate antreprenorială, dar în același timp nu are dreptul de a împărți profitul din acesta între membrii HOA, ci este obligat să-l cheltuiască în scopul propus - direct pentru a atinge obiectivele pentru care a fost creat, adică pentru a îmbunătăți îmbunătățirea casei și a reduce costurile de întreținere a acesteia.

  În acest caz, 1 vot este considerat nu 1 persoană, ci 1 acțiuneîn suprafața totală a casei (adică 1 mp). Fiecare proprietar are numărul de voturi corespunzător procentului din suprafața totală a casei ocupată de spațiile care îi aparțin.

  În consecință, orașul, în calitate de proprietar și membru al parteneriatului, este responsabil pentru punerea în aplicare a deciziilor adunării generale de către chiriașii apartamentelor municipale. Totodată, el este un garant al luării în considerare a drepturilor acestora la luarea deciziilor adunării generale, precum și a consiliului de administrație.