อธิบายการสึกหรอสะสมได้ดีที่สุด การสึกหรอสะสม

แอลเอ็นเอไอ(NNEI)

ขั้นตอนการวิเคราะห์

1) การพิจารณาทางเลือกความเป็นไปได้ทางกายภาพ

2) มีการวิเคราะห์ตัวเลือกที่อนุญาตจากมุมมองของกฎหมาย

3) การพิจารณาการใช้งานที่เป็นไปได้ทางกายภาพและได้รับอนุญาตตามกฎหมายที่จะให้รายได้ที่ยอมรับได้แก่เจ้าของ

4) กรณีการใช้งานจะถูกเลือกจากตัวเลือกที่เป็นไปได้ทางการเงิน ซึ่งนำมาซึ่งรายได้สูงสุด

ทางหลวงเปียร์ม-เอคาเตรินเบิร์ก

การวิเคราะห์พื้นที่สิ่งปลูกสร้างดำเนินการใน 2 ขั้นตอน:

1. การวิเคราะห์ NEI สำหรับ ที่ดิน. ในการวิเคราะห์นี้สันนิษฐานว่าที่ดินยังไม่ได้รับการพัฒนา

2. การวิเคราะห์ NEI ของวัตถุเป็นสิ่งปลูกสร้าง ตัวเลือกทั่วไปสำหรับการใช้อสังหาริมทรัพย์ที่พัฒนาแล้วอาจเป็นทางเลือกต่อไปนี้

ก. ใช้งานต่อไปในสภาพปัจจุบัน

ข. การก่อสร้างสิ่งอำนวยความสะดวกใหม่ การปรับปรุง การเปลี่ยนแปลงการออกแบบ หรือความจำเป็นในการซ่อมแซมครั้งใหญ่

B. การรื้อถอนอาคารและการดำเนินโครงการทางเลือก

ภารกิจคือการพิสูจน์ความเหมาะสมของที่ดินที่พัฒนาแล้ว

เงื่อนไข: บนที่ดินใกล้ท่าเรือพาณิชย์มีอาคารอุตสาหกรรมอิฐซึ่งปัจจุบันใช้เป็นโกดังสินค้า มี 2 ​​ตัวเลือกสำหรับการใช้งานอย่างต่อเนื่อง

B) การบูรณะอาคารและต่อเติมสำนักงานชั้น 2 จำนวนเงินลงทุน 150,000 หน่วย

การฟื้นฟูดังกล่าวจะนำมาซึ่งรายได้เพิ่มเติมในรูปของค่าเช่าสำนักงาน

แนวทางและวิธีการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์

กระบวนการประเมินผล:

· แนวทางที่คุ้มค่า

· วิธีการเปรียบเทียบ วิธีการ:

วิธีการเปรียบเทียบการขาย (วิธีการปรับปรุง)

วิธีตัวคูณค่าเช่ารวม GRM (GRM เท่ากัน)

·แนวทางรายได้

วิธีใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่แบบพรีโม

วิธีลดราคา กระแสเงินสด(ดีซีเอฟ)

วิธีการประเมินมูลค่าตามต้นทุน

ราคาที่ดินแปลงละเท่าไร?

ค่าก่อสร้าง.

ระยะเวลาก่อสร้าง

ลบการสึกหรอ

ต้นทุนที่ดินจะถูกนำมาพิจารณาแยกต่างหาก

มูลค่าตลาดของทรัพย์สินคำนวณโดยใช้สูตร= SV (ต้นทุนการผลิตซ้ำ (CZ)) + PP (กำไรของผู้ประกอบการ) - ค่าเสื่อมราคาสะสม + RSzu (มูลค่าตลาดของที่ดิน)

การคำนวณมูลค่าตลาดของที่ดินดูมีวินัย การประเมินทางเศรษฐกิจที่ดิน การประเมินราคาที่ดินดำเนินการโดยคำนึงถึงสมมติฐานว่าที่ดินว่างเปล่า

การคำนวณต้นทุนสำหรับการทำซ้ำหรือทดแทนการปรับปรุงต้นทุนการทำซ้ำคือต้นทุนที่จำเป็นในการสร้างสำเนาที่ถูกต้องของออบเจ็กต์การประเมินมูลค่าโดยใช้วัสดุและเทคโนโลยีที่ใช้ในการสร้างออบเจ็กต์การประเมินค่า

ต้นทุนการเปลี่ยนคือต้นทุนที่จำเป็นในการสร้างวัตถุที่คล้ายกันโดยใช้วัสดุและเทคโนโลยีที่ใช้ ณ วันที่ประเมินราคา

วิธีการกำหนดต้นทุนการทำซ้ำและการเปลี่ยนทดแทน:

1. วิธีการสำรวจเชิงปริมาณ การจัดทำประมาณการ

2.การใช้งาน เอกสารการออกแบบและประมาณการในวัตถุประสงค์ของการประเมิน

การใช้ประมาณการที่มีอยู่

3. วิธีหน่วยเปรียบเทียบ การคำนวณขึ้นอยู่กับต้นทุนรวมของการก่อสร้างหนึ่งลูกบาศก์เมตร (หนึ่งตารางเมตร) ของอาคารมาตรฐานทั่วไป ต้นทุนคำนวณโดยใช้สูตรต่อไปนี้:

SV=С1*V*Kп*Kreg-clim*Kinfl.*Knds

C1- ต้นทุนการก่อสร้างต่อหน่วยปริมาตร (พื้นที่, ความยาว) ของวัตถุที่กำลังประเมิน แหล่งที่มาของข้อมูลคือการรวบรวม UPVS (ตัวชี้วัดรวมของต้นทุนการเปลี่ยน) UPSS (ตัวชี้วัดต้นทุนการก่อสร้างรวม)
V- ปริมาณการก่อสร้าง (พื้นที่หรือความยาวของวัตถุ)

Kp คือค่าสัมประสิทธิ์ที่คำนึงถึงความแตกต่างในการวางแผนพื้นที่และโซลูชันการออกแบบระหว่างวัตถุในการประเมินและวัตถุอะนาล็อก แหล่งที่มาคือส่วนทางเทคนิคของคอลเลกชัน UPVS UPSS

Kreg-clim เป็นค่าสัมประสิทธิ์ที่คำนึงถึงสภาพการก่อสร้างในระดับภูมิภาค แหล่งที่มาคือส่วนทั่วไปของคอลเลกชันหรือเอกสารที่เผยแพร่ในวันที่ประเมิน

Kinfl เป็นค่าสัมประสิทธิ์ที่คำนึงถึงการเปลี่ยนแปลงในระดับราคาเมื่อเปรียบเทียบกับราคาในช่วงฐาน สปริงดัดผม ศูนย์ภูมิภาคเกี่ยวกับการกำหนดราคาและการก่อสร้างหรือผู้สร้าง NP ที่ไม่ใช่เชิงพาณิชย์ของเทือกเขาอูราล . คุณยังสามารถใช้ดัชนีของการพัฒนาเศรษฐกิจขั้นต่ำได้อีกด้วย Ocenhik.ru

ค่าสัมประสิทธิ์โดยคำนึงถึงภาษีมูลค่าเพิ่ม

UVS หากอาคารถูกสร้างขึ้นก่อนปี 1991 หรือ 1984 หากมากกว่านั้นไม่แนะนำให้เลือก

UPSS Co-invest Company เป็นบริษัทในมอสโก

การบรรยายครั้งที่ 2

14 ฟอนต์ ระยะห่าง 1.5 นิ้ว

หนังสือเดินทางทางเทคนิค, หนังสือเดินทางเกี่ยวกับที่ดิน, หนังสือรับรองการเป็นเจ้าของ

30-40 หน้า ในส่วนของทฤษฎีเราจะเขียนสิ่งที่เกี่ยวข้องกับการประเมินและ ข้อมูลทั่วไปเกี่ยวกับการประเมิน

V=2537 ม. ลูกบาศก์

UPVS หมายเลข 23 ตารางที่ 19 ราคา 1 ลูกบาศก์เมตรคือ 22.8 รูเบิลในราคาปี 1969

ภูมิภาคระดับการใช้งานสอดคล้องกับภูมิภาคภูมิอากาศแรก 2 เขตอาณาเขต

ค่าสัมประสิทธิ์ภูมิอากาศของภูมิภาค = 1.06 (จากส่วนทางเทคนิคของการรวบรวม)

Kinf=1.19*1.62*41.0214=79.452

มันพับ: 1,19 - ค่าสัมประสิทธิ์การเปลี่ยนจากระดับราคาปี 2512 เป็นระดับราคาปี 2527

พระราชกฤษฎีกาคณะกรรมการก่อสร้างแห่งรัฐลงวันที่ 11 พฤษภาคม พ.ศ. 2526 ฉบับที่ 94 สำหรับ สถานประกอบการขนส่งยานยนต์โดยคำนึงถึงค่าสัมประสิทธิ์ 1.01

1,62 - ค่าสัมประสิทธิ์การเปลี่ยนจากระดับราคาปี 1984 เป็นระดับราคาปี 1991 (โดยคำนึงถึงภูมิภาค 1.02) แหล่งที่มาของการสมัครไปยังจดหมายของระบบรัฐของสหภาพโซเวียตในขณะนั้นลงวันที่ 6 กันยายน 1990 หมายเลข 14-D

41,0214 - ปัจจัยการแปลงจากระดับราคาปี 2534 เป็นราคาสำหรับไตรมาสที่ 1 ปี 2551 สำหรับการก่อสร้างอุตสาหกรรมและเทศบาล

SV=С1*V*Kп*Kreg-clim*Kinfl.*Knds.=22.8*2537*1*1.06*79.452*1.18=5748414r.

วิธีการกำหนดผลกำไรของผู้ประกอบการ

กำไรของผู้ประกอบการคือความแตกต่างระหว่างราคาขายของสินทรัพย์และต้นทุนในการสร้าง ซึ่งสะท้อนถึงพรีเมี่ยมตามตลาดสำหรับการจัดระเบียบและดำเนินโครงการที่ทำกำไร

ตัวบ่งชี้กำไรคำนวณเป็นเปอร์เซ็นต์ของต้นทุนการผลิตซ้ำหรือเปลี่ยนทดแทน

1 วิธีการวิธีการคำนวณกำไรขององค์กรโดยใช้สูตรของ E.S. Ozerov

PP=Y*n/2* [ 1+Y*n/3+C0*(1+2Y*n/3+Y*Y*n*n/3)]

อัตราผลตอบแทนจากการลงทุนต่อปี Y มูลค่าของอัตราการกู้ยืมสำหรับการก่อสร้างใหม่สามารถใช้เป็นแนวทางได้

n คือจำนวนปีระหว่างการก่อสร้าง

C0 คือส่วนแบ่งของการชำระเงินล่วงหน้าในจำนวนเงินที่ชำระทั้งหมด

n,C0- ได้รับการยอมรับตามมาตรฐาน Backlog สำหรับการก่อสร้าง SNiP 1.04.03-85 “มาตรฐานระยะเวลาการก่อสร้างและงานในมือในการก่อสร้างอาคารและโครงสร้าง”

2 วิธีการวิธีการทำตลาด การคำนวณ PP ดำเนินการบนพื้นฐานของข้อมูลตลาดจากการขายวัตถุที่คล้ายกับวัตถุที่มีมูลค่า หากทราบต้นทุนการก่อสร้างทั้งหมดสำหรับวัตถุที่คล้ายกัน (ต้นทุนที่ดิน + ต้นทุนการก่อสร้าง) จากนั้นจึงเป็นไปได้ที่จะคำนวณกำไรของผู้ประกอบการจากนั้นจึงกำหนดมูลค่าเฉลี่ยสำหรับตลาด

ตัวอย่าง

3 วิธีการ. วิธีการติดตาม วิธีการนี้เป็นการสำรวจผู้เข้าร่วมตลาดเกี่ยวกับอัตราผลตอบแทนระหว่างการก่อสร้าง ประเภทต่างๆอสังหาริมทรัพย์

การคำนวณการสึกหรอสะสม

ค่าเสื่อมราคาสะสมมีลักษณะเฉพาะคือการสูญเสียมูลค่าของวัตถุด้วยเหตุผลบางประการ การสูญเสียดังกล่าวอาจเกี่ยวข้องกับการสึกหรอทางกายภาพ ความล้าสมัยในการใช้งาน หรือความล้าสมัยภายนอก

วิธีการพิจารณาการสึกหรอและความล้าสมัย

1 วิธีการการเปรียบเทียบการขาย สาระสำคัญของวิธีการคือการระบุการประเมินตลาดเกี่ยวกับการสึกหรอและความล้าสมัยของอาคารโดยการเปรียบเทียบราคาการผลิตซ้ำ (ทดแทน) กับราคาปัจจุบันของวัตถุที่คล้ายคลึงกัน

วิธีนี้ใช้ในการประมาณค่าเสื่อมราคาสะสมทั้งหมด

2 วิธีการ. วิธีอายุมีประสิทธิผล (วิธีอายุขัย)

ภาคเรียน ชีวิตทางกายภาพ SFZh - ตั้งแต่วินาทีที่พวกเขาเริ่มสร้างจนถึงการรื้อถอน

อายุการใช้งานของ SES คือช่วงเวลาที่วัตถุสร้างรายได้

อายุตามลำดับคือระยะเวลาตั้งแต่เริ่มดำเนินการตามวัตถุประสงค์จนถึงวันที่ประเมิน

อายุที่มีประสิทธิภาพ - คำนวณตามลำดับอายุของอาคารโดยคำนึงถึงสภาพทางเทคนิคและปัจจัยทางเศรษฐกิจที่เกิดขึ้นในวันที่ประเมินซึ่งมีอิทธิพลต่อต้นทุนของวัตถุ ขึ้นอยู่กับลักษณะการทำงานของอาคาร ประสิทธิภาพที่มีประสิทธิภาพ อายุอาจแตกต่างกันขึ้นหรือลง ในกรณีของการทำงานปกติทั่วไป อายุที่มีประสิทธิภาพจะเท่ากับอายุตามลำดับเวลา

การสึกหรอทางกายภาพ (FI) = EV/SEZh*100%

วิธีที่ 3. วิธีการตรวจสอบของรัฐ ใช้ในการคำนวณการสึกหรอทางกายภาพ กำหนดโดยการตรวจสอบทางเทคนิคตามวิธีการของมาตรฐานการก่อสร้างของแผนก (VSN) 53-86 (r) “กฎสำหรับการประเมินการสึกหรอทางกายภาพ”

ตามมาตรฐานจะมีการกำหนดจำนวนการสึกหรอสะสมขององค์ประกอบโครงสร้างและอุปกรณ์ทางวิศวกรรมน้ำหนักเฉพาะขององค์ประกอบโครงสร้างจะเป็นไปตามการรวบรวมตัวบ่งชี้รวมของต้นทุนการก่อสร้างของ UPVS UPSS

№	ชื่อขององค์ประกอบอาคาร	ความโน้มถ่วงจำเพาะองค์ประกอบโครงสร้างที่ขยาย (จาก UPSS UPSS)	การสึกหรอทางกายภาพขององค์ประกอบอาคาร	ค่าเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักของการเสื่อมสภาพทางกายภาพขององค์ประกอบอาคาร
	พื้นฐาน			8*40/100=3,2
	ผนังกั้นห้อง			13,2
	แผ่นหลังคา			12,6
	พื้น
	เปิด			6,6
	จบงาน			8,8
	อุปกรณ์ประปาภายในอุปกรณ์ไฟฟ้า			1,2
	คนอื่น			2,4
	ทั้งหมด			53(ปัดเศษให้เป็นจำนวนเต็มที่ใกล้ที่สุด)

สวมใส่(ทางกายภาพ ศีลธรรม เศรษฐกิจ) คือการสูญเสียมูลค่าของวัตถุเมื่อเวลาผ่านไปภายใต้อิทธิพลของปัจจัยต่างๆ

การสึกหรอสะสมกำหนดโดยสูตร:

ใน = 1- (1- ถ้า)(1-Ifun)(1- คือ) โดยที่

ถ้า - การเสื่อมสภาพทางกายภาพ

Ifun – การสึกหรอที่ใช้งานได้จริง

กล่าวคือ – การสึกหรอทางเศรษฐกิจ

การเสื่อมสภาพทางกายภาพ– การสูญเสียมูลค่าของวัตถุที่เกี่ยวข้องกับการใช้ การสึกหรอ การสึกหรอ การทำลาย และอื่นๆ ปัจจัยทางกายภาพส่งผลให้อายุการใช้งานและประโยชน์ของวัตถุลดลง

เพื่อกำหนดจำนวนการสึกหรอทางกายภาพได้ใช้โครงสร้างของตัวบ่งชี้เฉพาะของต้นทุนการก่อสร้างอาคารพักอาศัยแผงชั้นเดียวตามการรวบรวม UPVS หมายเลข 28“ ที่อยู่อาศัยอาคารสาธารณะและอาคารและโครงสร้าง เพื่อวัตถุประสงค์ด้านสาธารณูปโภคเพื่อการตีราคาสินทรัพย์ถาวร” ตารางที่ 3a จากผลการตรวจสอบอาคาร "กฎสำหรับการประเมินการสึกหรอทางกายภาพของอาคารที่อยู่อาศัย VSN 53-86 (r)" Gosgrazhdanstroy, Moscow 1990 ถูกนำมาใช้เพื่อพิจารณาการเสื่อมสภาพทางกายภาพ

ตารางที่ 14

เรายอมรับการสึกหรอทางกายภาพ 32%

การสึกหรอตามหน้าที่ (คุณธรรม)คือการสูญเสียมูลค่าเนื่องจากความล้มเหลวสัมพัทธ์ของโครงสร้างที่กำหนดในการจัดหาสาธารณูปโภคเมื่อเปรียบเทียบกับโครงสร้างใหม่ที่สร้างขึ้นเพื่อจุดประสงค์เดียวกัน ความล้าสมัยในการใช้งานเป็นผลมาจากคุณสมบัติภายในของวัตถุ และเกี่ยวข้องกับปัจจัยต่างๆ เช่น ข้อบกพร่องด้านการออกแบบ ต้นทุนการดำเนินงานที่มากเกินไป และปรากฏอยู่ในสถาปัตยกรรมที่ล้าสมัยของอาคาร สิ่งอำนวยความสะดวกในการวางแผน การสนับสนุนด้านวิศวกรรม ฯลฯ วัตถุไม่ตรงตามข้อกำหนด ลักษณะของมัน ข้อกำหนดที่ทันสมัยความล้าสมัยของวัตถุที่ประเมินจะเป็น 50%

ภายนอก/เศรษฐกิจ/การสึกหรอ: เรื่องการประเมินเป็นอาคารพักอาศัย คุณสมบัติที่โดดเด่นตลาดสำหรับการซื้อและขายวัตถุที่คล้ายกันคือการที่วัตถุนั้นใช้เวลานาน ผู้ประเมินพิจารณาข้อเท็จจริงเหล่านี้ว่าเป็นการสึกหรอจากอิทธิพลภายนอก ซึ่งเราถือว่าเท่ากับมูลค่าของพรีเมี่ยมสำหรับสภาพคล่องต่ำ ซึ่งเป็นการปรับระยะเวลาการเปิดเผยเมื่อเช่า/ขายวัตถุ การปรับปรุงสภาพคล่องไม่เพียงพอคำนวณโดยใช้สูตร:

โดยที่: I b/r – อัตราปลอดความเสี่ยง;

Tek – ระยะเวลาเปิดรับแสงสำหรับวัตถุที่กำลังประเมิน

อัตราปลอดความเสี่ยงเลือกที่ 7.32% เท่ากับอัตราระยะยาวของตลาด GKO-OFZ ณ วันที่ประเมิน

ระยะเวลาการเปิดเผยสำหรับวัตถุที่คล้ายกับวัตถุที่ถูกประเมินมูลค่าตามบริษัทอสังหาริมทรัพย์คือหนึ่งปี ดังนั้นการสึกหรอภายนอกจึงเท่ากับ:

ดังนั้นผู้ประเมินจึงยอมรับค่าเสื่อมราคาทางเศรษฐกิจเป็น 9%

การสึกหรอสะสมคือ:

ใน = 1 - (1 - ถ้า) x (1 - Ifun) x (1 - คือ)

ใน = 1 - (1 - 32) x (1 - 50) x (1 – 9) = 69

ดังนั้นการสึกหรอสะสมจึงอยู่ที่ 69%

เพื่อให้การคำนวณมูลค่าตลาดของวัตถุประเมินเสร็จสมบูรณ์โดยใช้วิธีต้นทุน จำเป็นต้องมีต้นทุนการก่อสร้างใหม่ทั้งหมด ( พีวีเอส- ค่าทดแทนเต็มจำนวน) ลดลงตามปริมาณการสึกหรอสะสมวัตถุ.

การสึกหรอสะสม- ชุดของการสึกหรอทางกายภาพ การทำงาน และเศรษฐกิจ และกำหนดโดยสูตร:

การเสื่อมสภาพทางกายภาพ- นี้ การสึกหรอของวัสดุของทรัพย์สิน (โครงสร้าง องค์ประกอบ ระบบอุปกรณ์วิศวกรรมและอาคารโดยรวม) การสูญเสียคุณภาพทางเทคนิคและการปฏิบัติงานเบื้องต้นตามธรรมชาติอย่างค่อยเป็นค่อยไป (ความแข็งแกร่ง ความมั่นคง ความน่าเชื่อถือ ฯลฯ) คุณสมบัติและคุณค่าอันเป็นผลมาจากอิทธิพลของธรรมชาติและภูมิอากาศ ปัจจัยและกิจกรรมของมนุษย์

เพื่อตรวจสอบการสึกหรอทางกายภาพดำเนินการ การตรวจสอบเงื่อนไขทางเทคนิคด้วยเครื่องมือโดยละเอียดวัตถุประเมินราคา ( ความเชี่ยวชาญทางเทคนิคและอาคารและโครงสร้าง) ความเชี่ยวชาญทางเทคนิค จัดขึ้น องค์กรการออกแบบ , มี การอนุมัติ SRO บน ประเภทนี้ด้วยเครื่องมือที่ทันสมัย ​​และจ้างวิศวกร ผู้เชี่ยวชาญด้านการตรวจสอบอาคารและโครงสร้างที่มีคุณวุฒิสูง

ระเบียบวิธีในการดำเนินการการสึกหรอทางกายภาพได้รับการควบคุม VSN 53-86(ร)“ กฎสำหรับการประเมินการเสื่อมสภาพทางกายภาพของอาคารที่อยู่อาศัย” (ได้รับอนุมัติตามคำสั่งของคณะกรรมการการก่อสร้างแห่งรัฐสหภาพโซเวียตลงวันที่ 24 ธันวาคม 2529 หมายเลข 446): วิธีการแยก http://doc-load.ru/SNiP/Data1/1/1874/index.htm

ตามวิธีการนี้จะประเมินการสึกหรอทางกายภาพของโครงสร้างส่วนบุคคลและวัตถุโดยรวม เป็นค่าเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักขององค์ประกอบโครงสร้างทั้งหมด ตามลำดับต่อไปนี้:

1. ผลิต การตรวจสายตาและเครื่องมือ สภาพทางเทคนิคของวัตถุในแง่ขององค์ประกอบโครงสร้างในระหว่างนั้น มีสัญญาณของการสึกหรอปรากฏขึ้น (คุณภาพเกณฑ์การสึกหรอ)

2. เรียบเรียง รายงานการตรวจสอบทางเทคนิค,บันทึกสัญญาณการสึกหรอ

3. โดยการเปรียบเทียบสัญญาณการสึกหรอทางกายภาพที่ระบุจากการตรวจสอบกับค่าที่กำหนดในตาราง VSN 53-86(ร)กำหนดลักษณะมิติของสัญญาณการสึกหรอ (% สวมใส่)ในบริบทขององค์ประกอบโครงสร้าง

4. ตัดสินใจแล้ว การเสื่อมสภาพทางกายภาพของวัตถุโดยรวมตามสูตร:

การเสื่อมสภาพทางกายภาพของอาคาร (%);

การสึกหรอทางกายภาพขององค์ประกอบโครงสร้าง i-th (%);

ค่าสัมประสิทธิ์ที่สอดคล้องกับส่วนแบ่งต้นทุนทดแทนขององค์ประกอบโครงสร้าง i-th ในต้นทุนทดแทนรวมของอาคาร ( กำหนดโดย UVS)

n คือจำนวนองค์ประกอบโครงสร้างในอาคาร

ตัวอย่าง: ความถ่วงจำเพาะขององค์ประกอบโครงสร้างและอุปกรณ์

(จากตาราง 54a UVS ).

9.1.4 การคำนวณการสึกหรอสะสม

ค่าเสื่อมราคาสะสมหมายถึงการสูญเสียที่ตลาดรับรู้ในมูลค่าของการปรับปรุงที่เกิดจากการเสื่อมสภาพทางกายภาพ ความล้าสมัยในการใช้งาน ความล้าสมัยภายนอก หรือการรวมกันของปัจจัยเหล่านี้

การสึกหรอสะสมคำนวณโดยใช้สูตร:

I = 1.0 – (1.0 – ถ้า.) x (1.0 – ถ้า.) x (1.0 – เช่น.) (3)

Ifiz – การสึกหรอทางกายภาพของวัตถุประเมินค่า (ค่าของการสึกหรอทางกายภาพระบุไว้ในคำอธิบายของวัตถุการประเมินค่า)

อิฟัน. – การสึกหรอตามการใช้งานของวัตถุที่กำลังประเมิน

เช่น - การสึกหรอทางเศรษฐกิจของวัตถุประเมินมูลค่า

การเสื่อมสภาพทางกายภาพ:

จำนวนการเสื่อมสภาพทางกายภาพของอสังหาริมทรัพย์ที่ประเมินในรายงานนี้ถูกกำหนดโดยผู้ประเมินไปยังตำแหน่งของวัตถุที่ทำการประเมิน ตรวจสอบโครงสร้างอาคาร และใช้ตารางการประเมินโดยประมาณของการเสื่อมสภาพทางกายภาพของอาคารที่ระบุด้านล่าง (Kutukov V.N. หนังสือเรียนสำหรับมหาวิทยาลัยก่อสร้าง ม. บัณฑิตวิทยาลัย)

ตารางที่ 10

การสึกหรอทางกายภาพ (เป็น%)	สภาพโครงสร้างอาคารถาวร	สภาพขององค์ประกอบโครงสร้างภายใน
0-20	ไม่มีความเสียหายหรือการเสียรูป นอกจากนี้ยังไม่มีร่องรอยของการกำจัดข้อบกพร่อง	พื้นและเพดานเรียบเป็นแนวนอนไม่มีรอยแตกร้าวในการเคลือบหรือการตกแต่ง
21-40	ไม่มีชำรุดหรือชำรุดรวมถึงการโก่งงอ มีร่องรอยการซ่อมแซมต่างๆ ตามจุดต่างๆ รวมถึงรอยแตกเล็กๆ ที่ผนังและทับหลัง	พื้นและเพดานเรียบ อาจมีรอยแตกร้าวบนเพดานได้ มีความเสียหายเล็กน้อยบนขั้นบันได หน้าต่างและประตูเปิดออกด้วยความพยายามเล็กน้อย
41-60	มีร่องรอยการซ่อมแซมรอยแตกร้าวและบริเวณขอบตกแต่งภายนอกมากมาย มีสถานที่ที่เส้นแนวนอนโค้งงอและมีร่องรอยของการกำจัด การสึกหรอของผนังก่ออิฐมีลักษณะเป็นรอยแตกระหว่างบล็อก	พื้นในบางจุดไม่มั่นคงและเบี่ยงเบนไปจากแนวนอน ฝ้าเพดานมีรอยแตกหลายจุด เคยซ่อมแซมแล้วกลับมาใหม่อีกครั้ง ช่องว่างส่วนบุคคลในการปูพื้น (ปาร์เก้, กระเบื้อง) ขั้นตอนที่เสียหายจำนวนมาก
61-80	มีรอยแตกเปิดจากหลายสาเหตุ ทั้งจากการสึกหรอและการบรรทุกน้ำหนักเกินของอิฐก่อทั่วตัวอิฐ ความโค้งขนาดใหญ่ของเส้นแนวนอนและในสถานที่เบี่ยงเบนของผนังจากแนวตั้ง	การเบี่ยงเบนจากแนวนอนจำนวนมากในพื้นความไม่มั่นคง ความเสียหายครั้งใหญ่และขาดการปูพื้น มีหลายจุดในเพดานที่มีปูนปลาสเตอร์ร่วงหล่น หน้าต่างและประตูบิดเบี้ยวจำนวนมาก ขั้นตอนที่เสียหายจำนวนมาก เที่ยวบินที่เบ้ ช่องว่างระหว่างขั้นตอน
81-100	อาคารอยู่ในสภาพที่เป็นอันตราย ส่วนของผนังถูกทำลายและเปลี่ยนรูปในช่องเปิด รอยแตกตามทับหลัง เสา และทั่วทั้งพื้นผิวผนัง สามารถโค้งงอขนาดใหญ่ของเส้นแนวนอนและผนังโป่งได้	พื้นมีการบิดเบี้ยวและความลาดชันมาก การโก่งตัวที่เห็นได้ชัดเจนในเพดาน หน้าต่างและประตูที่มีเน่าเปื่อยตามข้อต่อและคาน ช่วงบันไดขาดขั้นบันไดและราวบันได การตกแต่งภายในถูกทำลายอย่างสมบูรณ์

การสึกหรอทางกายภาพคือการสึกหรอของทรัพย์สินที่เกี่ยวข้องกับประสิทธิภาพที่ลดลงอันเป็นผลมาจากการแก่ชราทางกายภาพตามธรรมชาติและอิทธิพลของภายนอก ปัจจัยที่ไม่เอื้ออำนวย. ในระดับสูงสุด ปริมาณการสึกหรอทางกายภาพที่แท้จริงจะถูกสะท้อนให้เห็นโดยวิธีการที่อยู่บนพื้นฐานของการวิเคราะห์สถานะที่แท้จริงของวัตถุโดยใช้การตรวจภายในและการวินิจฉัยทางเทคนิค อย่างไรก็ตาม วิธีการเหล่านี้ใช้แรงงานเข้มข้นมากและสามารถใช้ได้เมื่อประเมินวัตถุเดี่ยวเท่านั้น เงื่อนไขทางเทคนิควัตถุถูกกำหนดโดยพารามิเตอร์ภายใน (ซ่อน) เป็นหลัก วิธีการที่ใช้การตรวจสอบวัตถุด้วยสายตาและการวิเคราะห์แบบองค์ประกอบต่อองค์ประกอบควรได้รับการพิจารณาให้เข้าถึงได้ง่ายกว่า วิธีการเหล่านี้ตรวจไม่พบข้อบกพร่องที่ซ่อนอยู่ ซึ่งจะลดความน่าเชื่อถือ อย่างไรก็ตาม สิ่งเหล่านี้สะท้อนสภาพของวัตถุที่กำลังประเมินได้ค่อนข้างครบถ้วน และมักจะใช้เมื่อประเมินมูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์และโครงสร้าง นอกจากนี้ เมื่อประเมินวัตถุอสังหาริมทรัพย์ที่ซับซ้อน เมื่อการวิเคราะห์ด้วยภาพไม่อนุญาตให้สร้างสภาพที่แท้จริงของวัตถุและสภาพของมันได้อย่างน่าเชื่อถือ ทรัพยากรที่เหลือวิธีตลอดชีวิตแพร่หลายมากขึ้น ตามวิธีนี้ เปอร์เซ็นต์ของค่าเสื่อมราคาทางกายภาพจะคำนวณเป็นอัตราส่วนของอายุที่มีประสิทธิผลต่ออายุการใช้งานทางเศรษฐกิจ นอกจากนี้หากสภาพการทำงานของวัตถุที่ถูกประเมินเป็นมาตรฐานและปฏิบัติตาม ข้อกำหนดที่กำหนดไว้จากนั้นอายุที่มีประสิทธิภาพจะถือว่าเท่ากับอายุการใช้งานจริง ในกรณีนี้ช่วงอายุทางเศรษฐกิจสามารถถือเป็นช่วงเวลาที่สอดคล้องกับมาตรฐานค่าเสื่อมราคาได้ จากนั้นจำนวนค่าเสื่อมราคาจะถูกคำนวณเป็นผลคูณของอายุการใช้งานจริงและมาตรฐานค่าเสื่อมราคาภายใต้เงื่อนไขของแบบจำลองค่าเสื่อมราคาเชิงเส้น

การคำนวณการสึกหรอทั้งหมด

ตามกฎแล้ว การสึกหรอของวัตถุจะพิจารณาจากอายุการใช้งานจริงและอายุการใช้งานทางเศรษฐกิจที่คาดหวังโดยใช้สูตร:

การสึกหรอทางกายภาพที่ไม่สามารถถอดออกได้ถู

ВС – ค่าทดแทนของวัตถุ, ถู

– อายุการใช้งานจริงของวัตถุ

– ชีวิตทางเศรษฐกิจของวัตถุ

อายุที่แท้จริงของวัตถุถูกกำหนดโดยการตรวจสอบด้วยสายตาและตรงกับ 28 ปี เมื่อพิจารณาอายุการใช้งานทางกายภาพที่คาดหวังจะใช้ข้อมูลจาก "มาตรฐานรวมของค่าเสื่อมราคา" สำหรับอาคารประเภทที่เกี่ยวข้อง อัตราค่าเสื่อมราคาสำหรับอาคารประเภทนี้คือ 1% ต่อปี อายุที่คาดหวังของชีวิตฝ่ายกายคือ 100 ปี

จากผลการคำนวณพบว่าการสึกหรอที่แก้ไขไม่ได้คือ

และทางกายภาพที่ไร้หลักประกัน = 28/100 = 0.28 หรือ 28 เปอร์เซ็นต์

การสึกหรอตามหน้าที่

การสึกหรอตามการใช้งานคือการสูญเสียมูลค่าของวัตถุเนื่องจากคุณลักษณะที่ไม่สอดคล้องกัน (โครงการ วัสดุ การออกแบบ ฯลฯ) กับความต้องการของตลาดสมัยใหม่ ความแตกต่างนี้แสดงออกมาในรูปแบบของข้อบกพร่องหรือ "การปรับปรุงขั้นสูง" ซึ่งไม่ได้เป็นเช่นนั้นในขณะที่ก่อสร้าง แต่ปรากฏเป็นผลมาจากการเปลี่ยนแปลงภายในวันที่ประเมินข้อกำหนดสำหรับประเภทของวัตถุที่เป็นปัญหาซึ่งที่ ขณะเดียวกันก็สามารถทำงานได้อย่างสมบูรณ์ต่อไป การสึกหรอตามการใช้งานสามารถแก้ไขได้หรือซ่อมแซมไม่ได้ ซึ่งไม่ได้ถูกกำหนดโดยความเป็นไปได้ทางกายภาพในการกำจัดสาเหตุที่ทำให้เกิดการสึกหรอ แต่โดยความเป็นไปได้ทางเศรษฐกิจของการกำจัดดังกล่าว แม้ว่าการกำจัดสาเหตุที่ทำให้เกิดการสึกหรอจากการทำงานอาจดูสมเหตุสมผล แต่ก็ไม่สามารถทำได้ในเชิงเศรษฐกิจ แต่การสึกหรอจากการใช้งานถือว่าไม่สามารถซ่อมแซมได้ การสึกหรอตามการใช้งานเท่ากับความแตกต่างระหว่างการสูญเสียของผู้ซื้อเมื่อนำสิ่งของมีค่ามาสู่สภาวะตลาดกับสิ่งที่เขาได้รับจากสิ่งนี้ การสึกหรอตามการใช้งานเป็นการชดเชยส่วนต่างนี้โดยการลดมูลค่าของทรัพย์สินที่ซื้อตามสภาพที่เป็นอยู่ ตาม สสส. “การประเมินทรัพย์สิน การประเมินอสังหาริมทรัพย์" 2548 “การวัดเชิงปริมาณของการสึกหรอตามการใช้งานที่แก้ไขได้เนื่องจากข้อบกพร่องที่ต้องเพิ่มองค์ประกอบคือความแตกต่างระหว่างต้นทุนในการติดตั้งองค์ประกอบที่จำเป็น ณ เวลาที่ประเมินกับต้นทุนขององค์ประกอบเดียวกันขององค์ประกอบเดียวกันหากเสร็จสมบูรณ์ที่ เวลาของการประเมิน ในรายงานนี้ วัตถุประสงค์ของการประเมินมีการสึกหรอในการใช้งานเนื่องจากสูญเสียวัตถุประสงค์การทำงานหลัก เช่น ทรัพย์สินที่ได้รับการประเมินจะไม่ถูกนำมาใช้อีกต่อไปในความสามารถที่มันถูกสร้างขึ้นในช่วงเศรษฐกิจโซเวียตที่วางแผนไว้ วัตถุประเมินราคามีปริมาณการก่อสร้างส่วนเกินค่อนข้างมาก ซึ่งต้องใช้ต้นทุนเพิ่มเติมสำหรับแสงสว่างและการทำความร้อน และ ณ วันที่ประเมินมูลค่าคือ สภาพที่ทันสมัยการดำเนิน กิจกรรมทางเศรษฐกิจควรลดลงครึ่งหนึ่ง และไม่มีองค์ประกอบเช่นระบบดับเพลิงอัตโนมัติที่ทันสมัย, ระบบกล้องวงจรปิดรักษาความปลอดภัย, ระบบที่ทันสมัยการระบายอากาศและสาธารณูปโภค เค้าโครง ขนาดโดยรวม และวัสดุตกแต่ง นำไปสู่ความแตกต่างที่ลึกยิ่งขึ้นกับความต้องการของตลาด องค์ประกอบทั้งหมดเหล่านี้มีอยู่ในวัตถุที่คล้ายกันในตลาด และหากไม่มีวัตถุนั้นก็ไม่สามารถตอบสนองมาตรฐานของตลาดสมัยใหม่ได้

เนื่องจากวัตถุที่ประเมินมีอายุการใช้งาน 28 ปี และชะตากรรมทางเศรษฐกิจต่อไปนั้นขึ้นอยู่กับประเภทของธุรกิจที่ดำเนินการ และเป็นอาคารสำนักงานในที่ตั้ง เพื่อให้เป็นไปตามความต้องการของตลาดสมัยใหม่ จึงจำเป็นต้องดำเนินการ การปรับปรุงหรือปรับปรุงใหม่โดยใช้วัสดุและอุปกรณ์เพิ่มเติมที่ทันสมัย ​​ซึ่งจะเป็นปริมาณการสึกหรอตามการใช้งาน ข้อมูลการตลาดชี้ให้เห็นว่าการนำอาคารไปสู่ระดับการใช้งานมักจะอยู่ที่ระดับ 10% ของต้นทุนการเปลี่ยน

การสึกหรอภายนอก (การสึกหรอทางเศรษฐกิจ)

การทำงานของวัตถุการประเมินจะถูกตัดสินใจโดยคำนึงถึงเงื่อนไข สภาพแวดล้อมภายนอก(ทางกายภาพ กฎหมาย เศรษฐกิจ สังคม) ที่มีอิทธิพลต่อคุณค่าและความน่าดึงดูดของวัตถุสำหรับผู้ใช้ที่มีศักยภาพ ในขณะเดียวกัน พารามิเตอร์ทางกายภาพและทางกฎหมายของสภาพแวดล้อมเปลี่ยนแปลงช้ากว่าพารามิเตอร์ทางเศรษฐกิจและสังคมมาก สภาพแวดล้อมทางกายภาพถูกสร้างขึ้นโดยธรรมชาติ ปรากฏการณ์ทางธรรมชาติ ตลอดจนผลของการเปลี่ยนแปลงในธรรมชาติโดยมนุษย์ สภาพแวดล้อมนี้ก่อให้เกิดเงื่อนไขที่สำคัญสำหรับการทำงานและการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ จากลักษณะของสภาพแวดล้อมทางกายภาพภายนอกวัตถุสิ่งต่อไปนี้สมควรได้รับความสนใจเป็นพิเศษ: สภาพภูมิอากาศความอ่อนแอต่อภัยพิบัติทางธรรมชาตินิเวศวิทยาและความอ่อนแอต่อภัยพิบัติที่มนุษย์สร้างขึ้นภูมิประเทศธรรมชาติของภูมิทัศน์ธรรมชาติของอาคาร

ส่วนประกอบของสาระสำคัญทางกฎหมายของวัตถุ - ชุดของสิทธิและภาระผูกพันรวมอยู่ในวัตถุอสังหาริมทรัพย์ แนวคิดเรื่องทรัพย์สิน (สิทธิในทรัพย์สิน) - ความเป็นเจ้าของ, สิทธิในการครอบครอง, สิทธิในการกำจัด นอกเหนือจากสิทธิขั้นพื้นฐานที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์แล้ว ขอแนะนำให้ระบุอำนาจเพิ่มเติม:

สิทธิในการได้รับรายได้

สิทธิในการจำหน่ายการบริโภคการเปลี่ยนแปลงโดยสมัครใจ - จนถึงการทำลายการปรับปรุง

การดำรงตำแหน่งไม่มีกำหนดและการคุ้มครองจากการเวนคืน (สิทธิในการรักษาความปลอดภัย);

ห้ามใช้วัตถุนั้นเพื่อทำร้ายผู้อื่น

ความเป็นไปได้ของการยึดทรัพย์เพื่อชำระหนี้

การรับประกันการฟื้นฟูสิทธิที่ถูกละเมิด

อสังหาริมทรัพย์ในฐานะสินค้าทางเศรษฐกิจทำหน้าที่ดังต่อไปนี้:

รายการการบริโภค (ไม่ใช่รายได้);

สินทรัพย์จริง (ปัจจัยการผลิต);

สินทรัพย์ทางการเงิน (การลงทุน)

สภาพแวดล้อมทางสังคมกำหนดและกำหนดลักษณะ:

บารมีของบริเวณที่วัตถุนั้นตั้งอยู่

องค์ประกอบของประชากร

กลุ่มสังคม;

พลวัตของการเปลี่ยนแปลงจำนวนและองค์ประกอบ

การเคลื่อนย้ายประชากร

การจ้างงาน;

โครงสร้างระดับการศึกษา

สถานะของตลาดแรงงาน

ระดับอาชญากรรม

มีการประเมินการสึกหรอทางเศรษฐกิจโดยใช้ วิธีเมทริกซ์ การประเมินโดยผู้เชี่ยวชาญปัจจัย:

ตารางที่ 11

ประเภทเศรษฐกิจ	1 คะแนน	2 คะแนน	3 คะแนน	4 คะแนน	5 คะแนน	6 คะแนน	7 คะแนน	8 คะแนน	9 คะแนน	10 คะแนน
มลภาวะต่อสิ่งแวดล้อม		1
ภัยพิบัติที่มนุษย์สร้างขึ้น		1
ความไม่แน่นอนของนโยบาย			1
ความไม่สมบูรณ์ของกฎหมาย				1
ข้อบกพร่องของกฎระเบียบของรัฐบาล					1
กำลังการผลิตตลาดอสังหาริมทรัพย์ลดลง						1
ขาดแคลนทรัพยากร			1
การตกต่ำทางเศรษฐกิจ							1
ความพร้อมของสินเชื่อ										1
อาชญากรรมในภูมิภาค		1
จำนวนปัจจัย	0	3	2	1	1	6	0	0	0	1
ผลรวม	0	6	6	4	5	6	7	0	0	9
สูญเสียทั้งหมด	43
จำนวนปัจจัยทั้งหมด	10
ทางเศรษฐกิจ ข้อดีของการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์: ยิ่งมีความคาดหวังเชิงบวกมากเท่าใด มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ก็จะยิ่งสูงขึ้นเท่านั้น หลักการของอิทธิพลภายนอกนั้นขึ้นอยู่กับการเปลี่ยนแปลงมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ที่เกิดจากอิทธิพลของปัจจัยด้านสิ่งแวดล้อมที่เปลี่ยนแปลงไป ขั้นพื้นฐาน ปัจจัยภายนอกปัจจัยที่ส่งผลต่อมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ เศรษฐกิจ : ระดับรายได้ของประชากรและธุรกิจ ความใกล้ชิดกับศูนย์กลาง... จำนวนโซนมูลค่าการวางผังเมืองเปลี่ยนแปลงจากศูนย์กลาง อัตราภาษีที่ดินยังใช้ในการกำหนดราคามาตรฐานของที่ดินด้วย 2. วิธีการแปลงเป็นรายได้และการใช้ในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ การปรับราคาขายของอสังหาริมทรัพย์ที่เทียบเคียงได้เกิดขึ้นเนื่องจากทราบราคาขาย แต่ไม่ทราบมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ที่ประเมินมูลค่า กับ... หน้าที่ การเปลี่ยนแปลงของอัตราแลกเปลี่ยนเงินดอลลาร์ อัตราเงินเฟ้อ การว่างงาน ระดับและเงื่อนไขของค่าจ้าง ความต้องการอสังหาริมทรัพย์ การพัฒนา กิจกรรมทางเศรษฐกิจต่างประเทศฯลฯ) ตัวชี้วัดเศรษฐศาสตร์มหภาคแสดงลักษณะของบรรยากาศการลงทุนในประเทศและมีข้อมูลเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงของสถานการณ์เศรษฐกิจมหภาคจะส่งผลกระทบต่อกิจกรรมขององค์กรหรือไม่และอย่างไร ปัจจัยทางเศรษฐกิจมหภาค...

การสึกหรอสะสมทั้งหมดรวมถึงการสึกหรอทางกายภาพ การสึกหรอในการใช้งาน และการสึกหรอภายนอก

การสึกหรอทางกายภาพคือการสูญเสียมูลค่าของทรัพย์สินอันเนื่องมาจากการสูญเสียคุณภาพทางเทคนิคและการปฏิบัติงานดั้งเดิมของอาคารอันเนื่องมาจากอิทธิพลของปัจจัยทางธรรมชาติและภูมิอากาศและกิจกรรมของมนุษย์

การคำนวณการสึกหรอทางกายภาพ

วิธีอายุทางเศรษฐกิจกำหนดจำนวนค่าเสื่อมราคาสะสมโดยใช้สูตร:

อินาโคเพล = (EV/OEJ)*SS

โดยที่: Inacopl - การสึกหรอสะสม;

EV - อายุที่มีประสิทธิภาพ แสดงโดยสภาพและประโยชน์ของโครงสร้าง อาจน้อยกว่าหรือมากกว่าอายุจริง

OEZ - ชีวิตทางเศรษฐกิจทั้งหมด - ระยะเวลาที่การปรับปรุงอสังหาริมทรัพย์มีส่วนทำให้มูลค่าของทรัพย์สิน ในเวลาใดก็ตาม ชีวิตทางเศรษฐกิจของทรัพย์สินจะต้องไม่เกินชีวิตทางกายภาพของมัน

CC – ค่าก่อสร้าง (ค่าทดแทนเต็มจำนวน)

Inacopl = (10/100) * 588,785 = 58,878.5 ถู (0.1%)

การคำนวณการสึกหรอตามการใช้งาน

ความล้าสมัยด้านการใช้งานคือการสูญเสียมูลค่าเนื่องจากการไม่สามารถสัมพันธ์กันของโครงสร้างที่กำหนดในการจัดหาประโยชน์ใช้สอยเมื่อเปรียบเทียบกับโครงสร้างใหม่ที่สร้างขึ้นเพื่อจุดประสงค์เดียวกัน มักเกิดจากการออกแบบที่ไม่ดี ข้อกำหนดทางเทคนิคและการใช้งาน เช่น ขนาด สไตล์ ความทนทาน ฯลฯ

การสึกหรอตามการใช้งานสามารถถอดออกได้หรือไม่สามารถซ่อมแซมได้ การสึกหรอตามการใช้งานจะถือว่าสามารถกู้คืนได้เมื่อค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมหรือเปลี่ยนส่วนประกอบที่ล้าสมัยหรือยอมรับไม่ได้นั้นเป็นประโยชน์หรืออย่างน้อยก็ไม่เกินมูลค่าเพิ่มให้กับมูลค่าสาธารณูปโภค มิฉะนั้นการสึกหรอจะเป็น 0% สำหรับวัตถุที่เป็นปัญหา การสึกหรอจากการใช้งานคือ 0%

การคำนวณการสึกหรอภายนอก

การสึกหรอภายนอกคือมูลค่าของอาคารที่ลดลงเนื่องจากอิทธิพลของสภาพแวดล้อมภายนอก ซึ่งเป็นปัจจัยที่แก้ไขไม่ได้สำหรับเจ้าของทรัพย์สิน เจ้าของที่ดิน หรือผู้เช่า

การสึกหรอจากอิทธิพลภายนอกอาจเกิดจากสาเหตุหลายประการ เช่น สภาวะตลาด ความผ่อนคลายที่เกิดจากการใช้อสังหาริมทรัพย์บางอย่าง การเปลี่ยนแปลงโครงสร้างพื้นฐานโดยรอบ เป็นต้น

การสึกหรอภายนอกของอสังหาริมทรัพย์ ขึ้นอยู่กับสาเหตุที่ทำให้เกิด ในกรณีส่วนใหญ่ไม่สามารถซ่อมแซมได้เนื่องจากสถานที่ตั้งไม่เปลี่ยนรูป แต่บางครั้งก็สามารถ "ลบตัวเอง" ได้เนื่องจากการเปลี่ยนแปลงเชิงบวกในสภาพแวดล้อมของตลาดโดยรอบ

เมื่อนำหลักการทางทฤษฎีมาประยุกต์ใช้กับวัตถุประสงค์ในการประเมินและวิธีการใช้งาน เราสามารถสรุปได้ว่าการสึกหรอภายนอกอยู่ที่ 0% เนื่องจาก

ทรัพย์สินที่ได้รับการประเมินตั้งอยู่ในย่านที่อยู่อาศัยและตรงตามข้อกำหนดทั้งหมดสำหรับสถานที่พักอาศัย

การคำนวณการสึกหรอสะสมทั้งหมด (CW) ดำเนินการโดยใช้สูตร:

พวกเขา = 1-(1-physical.iz.)*(1-fun.iz.)*(1-internal.iz.)

พวกเขา = 1-(1-0.1)*(1-0)*(1-0) = 0.1

ดังนั้นการสึกหรอสะสมทั้งหมดคือ 10%

จากนี้ต้นทุนการเปลี่ยนคือ 588,785 * (1-0.1) = 529,906.5 รูเบิล

เป็นผลให้มูลค่าของวัตถุการประเมินราคาตามวิธีต้นทุน ณ วันที่ประเมินราคาโดยไม่รวมภาษีมูลค่าเพิ่มจะถูกปัดเศษ: 530,000 รูเบิล (ห้าแสนสามหมื่นรูเบิล)

ข้อมูลเพิ่มเติมในหัวข้อการกำหนดจำนวนการสึกหรอสะสมทั้งหมด:

1. 8.1.2. การกำหนดการสึกหรอสะสมโดยการปรับปรุง (ระยะที่ 2)
2. 3.2. วิธีการระบุการสึกหรอประเภทต่างๆ การกำหนดการสึกหรอสะสม การสึกหรอทางกายภาพ
3. งานพิจารณาการสึกหรอเมื่อประเมินต้นทุนเครื่องจักรอุปกรณ์และยานพาหนะ เนื้อหาทางเศรษฐกิจของการสึกหรอ ประเภทของการสึกหรอ