ความแตกต่างระหว่างการซึมผ่านของศูนย์การค้าและการจราจร วิธีคำนวณจำนวนยอดขายโดยประมาณต่อวัน (เดือน)

บทความนี้กล่าวถึงคุณสมบัติของการเลือกพื้นที่ค้าปลีก (รวมถึงสถานที่สำหรับสำนักงานขาย การบริการ และสถานบันเทิง) ให้เช่าในมอสโก ข้อมูลที่นำเสนอมีประโยชน์อย่างยิ่งสำหรับตัวแทนของธุรกิจขนาดเล็กที่ไม่มีผู้เชี่ยวชาญด้านการตลาดเป็นพนักงาน

ตลาดนี้มีความหลากหลายมาก โดยมีทั้งมืออาชีพและมือสมัครเล่นเป็นตัวแทน โดยตลาดหลังนี้พบทั้งในหมู่ผู้เช่า เจ้าของบ้าน และในหมู่นายหน้า

เมื่อมองหาสถานที่เพื่อการค้า โอกาสในการขายจะได้รับการประเมินด้วยวิธีต่างๆ ตั้งแต่การเลือกโดยสัญชาตญาณไปจนถึงวิธีที่ซับซ้อนที่สุดในการคำนวณและการวิเคราะห์ปัจจัยต่างๆ มากมาย เช่น รู้จักประสบการณ์ของผู้เชี่ยวชาญชาวญี่ปุ่น ศึกษาปริมาณขยะในถังขยะบริเวณที่ร้านค้าใหม่ๆ กำลังจะเปิด ด้วยวิธีนี้ พวกเขาจะได้ทราบว่าคนในท้องถิ่นซื้อสินค้าอะไรบ้าง

แน่นอนว่าทั้งหมดขึ้นอยู่กับผู้เช่าเอง คำขอโดยประมาณจากนักธุรกิจมือใหม่ในการเลือกพื้นที่ที่ต้องการมีลักษณะดังนี้: พื้นที่ขนาดเล็กราคาไม่แพงในทำเลที่ดี ทัศนคตินี้ในตอนแรกผิดพลาดเนื่องจากข้อกำหนดดังกล่าวเข้ากันไม่ได้: ตามกฎแล้วสถานที่มีราคาไม่แพงหรืออยู่ในทำเลที่ดี ในกรณีนี้ผู้เช่าที่มีศักยภาพมีไม่มากนักอย่างชัดเจน ประสบการณ์ส่วนตัวและจัดลำดับความสำคัญของความปรารถนาที่จะประหยัดเงิน ซึ่งไม่ค่อยสร้างผลกำไรจากการซื้อขายสูง

อีกทางเลือกหนึ่งคือบริษัทในประเทศ (มักมีเครือข่าย) ที่เปิดมากกว่าร้านแรก พวกเขามักจะจ้างทั้งนักการตลาดและผู้เชี่ยวชาญ ซึ่งมีหน้าที่รับผิดชอบในการเลือกสถานที่ที่เหมาะสม ข้อกำหนดเฉพาะ. ระดับความเป็นมืออาชีพของพนักงานของบริษัทดังกล่าวค่อนข้างสูง อย่างไรก็ตาม เนื่องจากเครือข่ายในประเทศปิดโรงงานเป็นระยะๆ ทางเลือกจึงอาจไม่โดนใจเสมอไป สาเหตุอาจเกิดจากการขาดวิธีการที่ชัดเจน การวิเคราะห์ทางสถิติของจุดขายที่มีอยู่ไม่มีประสิทธิภาพ การใช้การลองผิดลองถูก ตลอดจนความเชื่อผิด ๆ เช่น มีพื้นที่ดีๆ และหากผู้คนที่อาศัยอยู่บริเวณใกล้เคียงมีฐานะร่ำรวย การขายจะ สูงไม่ว่าตำแหน่งห้องจะแย่แค่ไหนก็ตาม

การเลือกพื้นที่ค้าปลีกอย่างมืออาชีพมากที่สุดดำเนินการโดยผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์การทำงานตามมาตรฐานต่างประเทศหรือระบบแฟรนไชส์จากบริษัทต่างประเทศ ซึ่งความเห็นอกเห็นใจและความคิดเห็นส่วนตัวของผู้เชี่ยวชาญแต่ละคนมักจะมีบทบาทชี้ขาดในวิธีการคำนวณที่ชัดเจน สันนิษฐานได้ว่าบริษัทที่มีร้านค้าหลายร้อยแห่งทั่วโลกและดำเนินการวิจัยทางสถิติสามารถสรุปได้อย่างแม่นยำว่าสถานที่แห่งใดที่จะจ่ายเงินเองและแห่งใดจะไม่คำนึงถึงเมือง ในกรณีนี้จะคำนึงถึงคุณลักษณะหลายประการที่สำคัญในการตัดสินใจด้วย ตัวอย่างเช่น การมีหน้าต่างร้านค้าเพิ่มยอดขายสำหรับกิจกรรมประเภทหนึ่งๆ เป็นเปอร์เซ็นต์ของการไหลของคนเดินถนน เปอร์เซ็นต์ของคนเดินถนนจะเข้าสู่ร้านค้าดังกล่าว ฯลฯ แต่ไม่ว่าหลักการอะไรก็ตาม สถานที่จะถูกเลือกเมื่อ เรากำลังพูดถึงเกี่ยวกับมอสโกคุณต้องคำนึงถึงเหตุผลว่าทำไมคุณถึงต้องใช้เวลากับสิ่งนี้มากกว่าในเมืองอื่น หนึ่งในนั้นคือนายหน้าและเจ้าของที่ให้เช่าไม่ได้ให้ข้อมูลที่ถูกต้องและเพียงพอเกี่ยวกับทรัพย์สินของตน ข้อยกเว้นประการเดียวคือข้อเสนอของบริษัทจัดการหลายแห่งเกี่ยวกับพื้นที่ 20,000 ตร.ม. ม. ในศูนย์การค้าและความบันเทิง ในกรณีนี้ เจ้าของบ้านมีข้อมูลจำนวนมากเกี่ยวกับวัตถุที่เสนอ รวมถึงข้อมูลการวิจัย และแนวคิดที่พัฒนาขึ้นอย่างมืออาชีพของศูนย์ดังกล่าวรับประกันว่าผู้เช่าจะได้รับผลตอบแทนจากการลงทุนสูง แต่สิ่งนี้ใช้ได้กับศูนย์การค้าที่จัดในพื้นที่โรงงานเดิมในระดับที่น้อยกว่ามาก

อย่างไรก็ตามมีข้อเสนอมากมายในตลาดประเภทต่อไปนี้: ร้านค้าขนาดดังกล่าวในสถานที่ทางและทางที่ดี เมื่อเรียกโฆษณา คุณจะได้รับข้อมูลเกี่ยวกับราคา พื้นที่ หน้าร้าน ระยะทางจากรถไฟใต้ดิน ระยะทางจากถนน แต่เพื่อตอบคำถามว่าร้านค้ามีปริมาณการเข้าชมมากน้อยเพียงใดเจ้าของหรือนายหน้าจะเริ่มพูดอะไรที่เข้าใจยากเชิญชวนให้คุณเข้ามาดู เมื่อพิจารณาว่าผู้เช่าร้านค้าที่มีศักยภาพจะประมวลผลข้อเสนอได้มากถึง 100 ข้อเสนอต่อวัน จึงแทบจะเป็นไปไม่ได้เลยที่จะไปยังแต่ละที่อยู่เพื่อตรวจสอบ อย่างไรก็ตาม ไม่เพียงแต่พื้นที่และราคาเท่านั้นที่เป็นลักษณะสำคัญของร้านค้า แต่เหนือสิ่งอื่นใดคือความสามารถของสถานที่ที่กำหนดในการรับประกันการขายอย่างเป็นอิสระ และ คุณสมบัติที่สำคัญที่สุดโดยไม่คำนึงถึงทิศทาง กิจกรรมการซื้อขาย- การซึมผ่าน การไหลของการจราจร และประเภทของพื้นที่ ความสามารถในการเดิน คือ จำนวนคนเดินเท้าที่เดินผ่านพื้นที่ค้าปลีกในช่วงเวลาหนึ่ง และอยู่ห่างจากทางเข้าไม่เกิน 3-5 เมตร เพื่อให้มองเห็นวัตถุได้ชัดเจน หากทางเข้าร้านค้าและหน้าต่างแสดงอยู่ที่ส่วนท้ายของอาคาร ระบบจะนับการจราจรที่ส่วนท้ายไม่ใช่ที่ด้านหน้าอาคาร และหากสถานที่นั้นตั้งอยู่บนชั้นสองของศูนย์การค้า - ที่ประตูทางเข้า ชั้นสอง ไม่ใช่ทางเข้าทั่วไป ห้างสรรพสินค้า. วิธีการคำนวณอาจซับซ้อนได้ตามที่คุณต้องการ และมักเป็นเครื่องมือสำหรับนักการตลาด แต่การค้นหาสถานที่จะง่ายกว่านี้มากเพียงใดหากเจ้าของและนายหน้าใช้วิธีการเดียวในการคำนวณกระแสการจราจรซึ่งใช้เวลาไม่นาน

ตัวอย่างเช่นผู้เขียนบทความเสนอการคำนวณความสามารถข้ามประเทศโดยประมาณ เวลางาน. สะดวกและสมเหตุสมผล มี 5 วันทำงานและมีวันหยุดเพียง 2 วัน เวลาทำงานถือเป็นส่วนสำคัญในชีวิตประจำวัน คุณสามารถนับจำนวนคนที่ผ่านทางเข้าสถานที่ได้ภายในห้านาทีในช่วงเวลา 10 ถึง 18 ชั่วโมงและคูณจำนวนนี้ด้วย 12 วิธีนี้ทำให้เราได้รับปริมาณการใช้ข้อมูลต่อชั่วโมง แน่นอนว่าเทคนิคนี้มีข้อผิดพลาดใหญ่ แต่นายหน้า เจ้าของ และนักธุรกิจมือใหม่สามารถเข้าถึงได้ค่อนข้างมาก เมื่อเปรียบเทียบวัตถุกับตัวบ่งชี้นี้ ความแตกต่าง (หรือขาดหายไป) จะเห็นได้ชัดเจน

อื่น ปัจจัยสำคัญเพื่อประเมินสถานที่ค้าปลีก-การไหลของการจราจร คือจำนวนรถยนต์ที่ผ่านไปในช่วงระยะเวลาหนึ่ง ความพร้อมใช้งานของที่จอดรถที่สะดวกสบายและการมองเห็นสถานที่จากถนนเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่งในการสร้าง (หากมีป่าหรือรั้วกั้นระหว่างถนนกับถนน แม้ว่าจะเป็นถนนวงแหวนมอสโกก็ตาม สถานการณ์นี้จะไม่ช่วยคุณ กิจการแต่อย่างใด) สิ่งสำคัญคือทางหลวงเป็นแบบเดินรถทางเดียวและมีกี่เลน คุณสามารถนับรถยนต์ได้เช่นเดียวกับคนเดินเท้าโดยคำนึงถึงการทำงานของสัญญาณไฟจราจร (หากอยู่ใกล้ ๆ ) เพื่อที่จะได้ไม่กลายเป็นว่าคุณนับรถยนต์บนถนนที่ถูกบล็อกหรือในทางกลับกันทันทีที่ไฟส่องสว่าง เปลี่ยนเป็นสีเขียว ข้อมูลเฉลี่ยมีความน่าสนใจ

เกณฑ์การประเมินที่จำเป็นประการที่สามคือประเภทของพื้นที่นั่นคือประเภทหลักของอาคารที่กำหนดลักษณะพื้นที่ (ที่อยู่อาศัย สำนักงาน อุตสาหกรรม) ในกรณีนี้ โปรดใส่ใจกับความหนาแน่นของอาคาร จำนวนชั้น และเวลาที่สร้างส่วนหลักของบ้าน เนื่องจากนี่เป็นสิ่งสำคัญสำหรับการวิเคราะห์ประชากรของผู้อยู่อาศัย (อาคารอพาร์ตเมนต์สมัยครุสชอฟ ตามกฎแล้วส่วนใหญ่จะอาศัยอยู่โดยผู้รับบำนาญในขณะที่อาคารใหม่จะมีประชากรอาศัยอยู่มากขึ้น) ปัจจัยสำคัญควบคู่กับที่กล่าวมาข้างต้นได้แก่ ระบบการขนส่ง(ระยะทางจากสถานีรถไฟฟ้าใต้ดิน สถานีรถไฟ ป้ายรถเมล์) และการมีอยู่ของสถานประกอบการใกล้เคียงที่ดึงดูดนักท่องเที่ยว (ศูนย์การค้าขนาดใหญ่ สถานศึกษาและอื่นๆ)

มันจะมีประโยชน์หากเจ้าของและนายหน้าในการนำเสนอสถานที่ค้าปลีกในตลาดอสังหาริมทรัพย์แทนที่จะพูดว่า "ก็จริง ๆ แล้วนี่คือ เป็นสถานที่ที่ดี» รายงานข้อมูลเฉพาะและจำนวนจริง อย่างไรก็ตามใน ช่วงเวลานี้เมื่อถูกขอให้คำนวณความสามารถในการซึมผ่านภายในห้านาที พวกเขามักจะตอบปฏิเสธ และบางครั้งคุณอาจได้ยินประมาณว่า: "ฉันจะยืนนับตรงนั้น!" - แต่นายหน้าต้องการรับเงิน 8,000 ดอลลาร์เป็นค่าคอมมิชชั่นจากการทำธุรกรรม

ส่งผลให้ในการค้นหา สถานที่ที่เหมาะสมสำหรับร้านค้าคุณต้องเดินทางบ่อยและให้ความสนใจกับวัตถุที่ไม่เหมาะกับการค้ามากนัก ข้อมูลสำหรับเจ้าของและนายหน้า: หากร้านค้าไม่ตรงตามความต้องการของลูกค้าก็จะไม่สามารถให้เช่าได้ - และไม่มีประโยชน์ที่จะเสียเวลาของคุณเองและของผู้อื่น

ความต้องการหลักในตลาดพื้นที่ค้าปลีกในมอสโกคือร้านขายของชำขนาดเล็ก ร้านฮาร์ดแวร์และช่างทำผม อยู่ในภาคของตลาดนี้ที่ไม่ค่อยใช้บริการราคาแพงของนักการตลาดมืออาชีพ ตัวอย่างด้านล่างอาจเป็นประโยชน์สำหรับผู้เช่าที่มีศักยภาพ

สมมติว่าคุณจำเป็นต้องหาสถานที่สำหรับร้านขายของชำเล็กๆ ในนั้น ย่านที่อยู่อาศัย. การปฏิบัติแสดงให้เห็นว่าร้านค้าดังกล่าวส่วนใหญ่มาเยี่ยมเยียนโดยผู้อยู่อาศัยในบ้านโดยรอบ โดยเฉพาะอย่างยิ่งผู้ที่อยู่ระหว่างทาง (จากสถานีรถไฟใต้ดินอีกป้ายหนึ่ง การขนส่งสาธารณะ) และพวกเขาก็เดินหรือขับรถผ่านไปทุกวัน ดังนั้นจึงเหมาะสมที่จะวิเคราะห์ว่าทางเดินเท้าที่ใช้บ่อยและ ทางหลวงคำนวณปริมาณการเข้าชมเฉพาะเป็นตัวเลขและประมาณจำนวนบ้าน (โดยคำนึงถึงจำนวนชั้น) ร้านนี้อยู่ใกล้ที่สุด สิ่งสำคัญคือต้องศึกษาความต้องการของผู้บริโภค: คนเหล่านี้ใช้จ่ายกับผลิตภัณฑ์มากน้อยเพียงใด พวกเขาเลือกร้านค้าปลีกตามเกณฑ์ที่พวกเขาเลือกซื้อบ่อยที่สุด ตัวอย่างเช่น ผู้รับบำนาญที่มีเวลาแต่มีเงินทุนจำกัดมักจะไปตลาดค้าส่งที่ใกล้ที่สุด ในขณะที่ผู้ที่ทำงานมักจะชอบที่จะใช้เวลาและความพยายามน้อยที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้ในการช็อปปิ้งที่จำเป็น และพวกเขาจะเลือกสถานที่ตามนั้น .

จะวิเคราะห์การแจ้งเตือนได้อย่างไร? คุณควรคำนวณหลายครั้ง: ตอนเช้า บ่าย เย็น วันธรรมดา และสุดสัปดาห์ (รวมประมาณสิบหลัก) เพื่อประมาณจำนวนคนที่สัญจรผ่านร้านขายของชำต่อวัน และเปอร์เซ็นต์ของผู้เยี่ยมชมร้านขายของชำ เก็บ. ลองดูร้านค้าที่คล้ายกับร้านที่คุณวางแผนจะเช่าให้ละเอียดยิ่งขึ้น ในแง่ของที่ตั้ง พื้นที่ และประเภทของการค้า (ผ่านเคาน์เตอร์หรือบริการตนเอง) แล้วนับจำนวนคนที่เดินผ่านเข้าไปข้างใน สมมุติว่าตัวเลขนี้คือ 5% ดังนั้นจึงไม่ยากที่จะคาดเดาจำนวนผู้เยี่ยมชมที่คุณสามารถนับได้ อย่างไรก็ตามหากมีร้านค้าอื่นใกล้เคียง (คู่แข่งของคุณ) ก็มีเหตุผลที่จะลดตัวเลขนี้ลงครึ่งหนึ่งนั่นคือหารจำนวนผู้ซื้อที่มีศักยภาพด้วยจำนวนร้านค้าในโปรไฟล์เดียวกัน

เมื่อมีประสบการณ์ทำงานในร้านขายของชำ คุณสามารถกำหนดได้ว่าคนๆ หนึ่งใช้จ่ายโดยเฉลี่ยต่อการเข้าชมเท่าใด - “ บิลเฉลี่ย" หากคุณลองมันง่ายที่จะค้นพบแม้เพียงไปที่ร้านค้าประเภทนี้และสังเกตลูกค้า (คุณต้องคำนึงว่าในร้านค้าแบบบริการตนเองตามกฎแล้วบุคคลจะทิ้งเงินไว้มากกว่าการขายผ่าน เคาน์เตอร์) ตัวอย่างเช่นปรากฎว่าคุณสามารถมาเยี่ยมคุณได้ 125 คนต่อวันและโดยเฉลี่ยแล้วผู้เยี่ยมชมจะใช้จ่าย 100 รูเบิล ตอนนี้ เรามาประมาณรายได้ที่เป็นไปได้โดยพิจารณาจากปัจจัยการเข้าชม โดยคูณจำนวนคนต่อวันด้วย 30 และด้วยเช็คโดยเฉลี่ย ในกรณีนี้ยอดรวมจะเท่ากับ 375,000 รูเบิล

ควรสังเกตทันทีว่านี่เป็นตัวอย่างทางทฤษฎีของการใช้ปัจจัยการเข้าชมไม่ใช่วิธีแก้ปัญหาทั้งหมดเมื่อเลือกร้านค้า จำเป็นต้องตรวจสอบเกณฑ์อื่นๆ เนื่องจากการจราจรไม่ใช่ลักษณะเฉพาะที่สำคัญสำหรับร้านขายของชำเท่านั้น อย่างไรก็ตาม เมื่อมีการพัฒนาระบบของปัจจัยสำคัญและวิธีการประเมินแล้ว ก็เป็นไปได้ที่จะเปรียบเทียบสถานที่ที่เสนอให้เช่าอย่างเป็นกลาง ในขณะเดียวกัน วิธีการประเมินต้องรวดเร็วและง่ายดาย เนื่องจากสถานที่ดังกล่าวจะถูกเช่าภายในไม่กี่วัน และอาจกลายเป็นว่ามีคนเช่าพื้นที่ค้าปลีกในอุดมคติสำหรับธุรกิจของคุณ หากคุณวิเคราะห์โอกาสของสถานที่ก่อนที่คุณจะเช่าร้านค้า คุณจะตอบคำถามว่าเกมนี้คุ้มค่ากับเทียนก่อนที่คุณจะลงทุนเงินหรือไม่

นักธุรกิจมือใหม่ชอบพูดว่าธุรกิจสามารถทำได้ดีหรือไม่ดี และด้วยเงื่อนไขที่เท่าเทียมกัน รายได้ของร้านค้าแห่งหนึ่งอาจมากกว่ารายได้ของอีกร้านหนึ่ง แต่ก่อนที่คุณจะเลือกห้อง ลองคิดดูว่ามันสมเหตุสมผลหรือไม่ที่จะพยายาม ผู้เชี่ยวชาญที่ดีไม่ดี จุดขาย? เราหวังว่าประสบการณ์ที่สะท้อนให้เห็นในบทความนี้จะช่วยให้คุณเข้าใจวัตถุประสงค์ในการเลือกสถานที่ที่มีประสิทธิภาพ ประหยัดเวลาและความพยายาม และทำให้ธุรกิจของคุณในภาคการค้าหรือบริการมีกำไรมากขึ้น

ที่ตั้งร้านค้าปลีกมีความสำคัญต่อความสำเร็จของธุรกิจ แน่นอนว่าไม่ควรมองข้ามความสำคัญของกิจกรรมการดำเนินงาน แต่ดังที่แสดงให้เห็นในทางปฏิบัติ ข้อผิดพลาดในสถานที่ตั้งของร้านค้ามีราคาแพงมาก มาทำความรู้จักกับเทคโนโลยีการค้นหาและประเมินสถานที่กันดีกว่า ร้านค้าปลีกโดยใช้ตัวอย่างร้านขายยา

เทคโนโลยีสำหรับการประเมินมูลค่าการซื้อขายตามสถานที่ต่างๆ ที่เป็นไปได้ของร้านขายยา

สิ่งสำคัญคือต้องจำไว้ว่าสถานที่นี้อาจน่าดึงดูดใจมากในแง่ของการจราจรและการหมุนเวียนที่เป็นไปได้ เหมาะสำหรับรูปแบบของร้านขายยา และอื่นๆ แต่ไม่เหมาะสำหรับเราเนื่องจากเอกสารในการจดทะเบียนทรัพย์สินไม่เหมาะกับเรา ตามลำดับ

สถานที่ที่นำเสนอหลายแห่งเคยเป็นอพาร์ตเมนต์ และหากสถานที่ดังกล่าวยังคงเป็นที่พักอาศัยอย่างเป็นทางการ แม้ว่าจะมีร้านค้าอยู่ที่นั่นมาสิบปีแล้ว ก็แทบจะเป็นไปไม่ได้เลยที่จะได้รับใบอนุญาต คุณสามารถขายบุหรี่ รองเท้า เสื้อผ้า เบียร์ ฯลฯ คุณไม่จำเป็นต้องได้รับใบอนุญาตที่นั่น และทุกอย่างก็ง่ายขึ้น

จำเป็นต้องมีเอกสารจากศาลซึ่งต้องระบุว่าเป็น สถานที่ที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย. ขอแนะนำให้รวบรวมพร้อมกับการประเมินความน่าดึงดูดใจ เอกสารที่จำเป็นสำหรับการออกใบอนุญาต เพื่อไม่ให้ใช้เวลามากในการค้นคว้าลักษณะของวัตถุที่ไม่เหมาะกับคุณอย่างเห็นได้ชัด

ตำแหน่งที่แตกต่างกันสำหรับตำแหน่งที่เป็นไปได้ของร้านขายยาต้องใช้วิธีคำนวณความน่าดึงดูดที่แตกต่างกัน ดังนั้นเราจะแบ่งออกเป็นสามประเภทหลัก:

• ถนนที่มีการจราจรสูง เรียกถนนกันดีกว่า เพราะเราไม่สนใจถนนที่มีการจราจรน้อย น้อยกว่า 400 คนต่อชั่วโมง
• บริเวณที่อยู่อาศัยซึ่งการจราจรไม่ติดขัด ค่อนข้างจะมีการเคลื่อนไหวของผู้อยู่อาศัยในลักษณะที่วุ่นวาย ยกเว้นกระแสไปทำงานในตอนเช้าและไปกลับในตอนเย็น ในเมืองต่างๆ กระแสการขนส่งสาธารณะเริ่มส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อการหมุนเวียนของร้านขายยา โดยเริ่มจากปริมาณการจราจรที่ ~ 300 คน/ชั่วโมง: ในระดับนี้ ส่วนแบ่งของผู้เข้าชมการขนส่งสาธารณะมักจะเกินกว่าส่วนแบ่งของผู้ที่มาเยี่ยมเยียนคนในท้องถิ่นเป็นพิเศษอย่างมีนัยสำคัญ
• ศูนย์การค้าซึ่งอาจตั้งอยู่บนถนนที่มีการจราจรหนาแน่น พื้นที่อยู่อาศัย หรือเพียงแค่ในทุ่งนา

ถนนที่มีการจราจรหนาแน่น

ร้านขายยาริมถนนต้องใช้วิธีการที่พิถีพิถันที่สุดโดยมีหลายปัจจัยที่ต้องคำนึงถึง ถนนสามารถแบ่งคร่าวๆ ได้เป็น:

• ถนนสายกลางของเมือง อาจมีหนึ่ง สอง สาม ขึ้นอยู่กับเมือง แต่ไม่มีอีกต่อไป
• ถนนสายกลางของพื้นที่ ตัวอย่างเช่น เมืองหนึ่งถูกแบ่งด้วยแม่น้ำ และพื้นที่ขนาดใหญ่ของเมืองสามารถพิจารณาได้อย่างอิสระ
• ถนนท้องถิ่นและถนนอื่นๆ ที่เราจะไม่พิจารณาเนื่องจากมีการจราจรน้อย

การจราจร

เกณฑ์สำคัญในการประเมินความน่าดึงดูดใจของสถานที่คือการจราจร หรือจำนวนผู้ที่สัญจรผ่านไปมาใกล้ทางเข้าโดยตรงไปยังจุดต่อหน่วยเวลา เราพิจารณาอะไรว่ามีการเข้าชมสูง? สำหรับเมืองใหญ่ ตัวเลขเบื้องต้นที่เลือกคือ 400 คนต่อชั่วโมง เราสามารถพูดได้ว่าเมื่อร้านขายยาตั้งอยู่บนถนนที่มีการจราจรหนาแน่น (มากกว่า 400-800 คน/ชั่วโมง) ผู้เยี่ยมชมในท้องถิ่นที่มาร้านขายยาโดยเฉพาะมักจะถูกละเลยโดยสิ้นเชิงในการประมาณการคร่าวๆ เนื่องจากส่วนแบ่งของพวกเขามักจะไม่เกิน 10 %

ในการเลือกการจราจร "ของคุณ" คุณต้องมุ่งเน้นไปที่เมือง – ประชากร, ระดับรายได้ สำหรับมอสโก ไม่มีใครถือว่าการจราจรที่มีผู้คน 500 คนเพียงพอที่จะเปิดร้านขายยาที่มีความหนาแน่นของประชากรอยู่ที่นั่น สำหรับบางเมือง การจราจรจะติดขัดมาก ดังนั้นคุณจะกำหนดเกณฑ์นี้ด้วยตัวเองเป็นรายบุคคล

การจราจรสูงสุดตามธรรมชาติคือบริเวณทางแยกป้ายขนส่งทางออกรถไฟใต้ดินเมื่อตั้งอยู่ใกล้กับผู้เช่าสมอที่เรียกว่า - ร้านขายของชำ,ธนาคารออมสิน,ตลาด. การจราจรเป็น ตัวบ่งชี้ที่สำคัญการประเมินอย่างถูกต้องเป็นสิ่งสำคัญมาก

ขึ้นอยู่กับคุณสมบัติของผู้ทำการคำนวณอาจใช้เวลาหลายวัน ตามหลักการแล้ว คุณควรนับการเข้าชมตั้งแต่ 9.00 น. ถึง 22.00 น. ทุกวัน รวมถึงวันหยุดสุดสัปดาห์ ในระหว่างสัปดาห์ ความแม่นยำของการคำนวณการไหลในกรณีนี้สูงมาก - ข้อผิดพลาดไม่เกินสองสามเปอร์เซ็นต์

หากไม่มีทรัพยากรชั่วคราวดังกล่าว เราจะถือว่าง่ายขึ้น ไม่ว่าในกรณีใด หากประเมินปริมาณการรับส่งข้อมูล คุณภาพการไหล และการเรียกเก็บเงินโดยเฉลี่ย เราผิดพลาดในตัวบ่งชี้แต่ละตัว 10% ข้อผิดพลาดทั้งหมดจะสูงถึง 50% ซึ่งถือว่าเยอะมาก
ข้อผิดพลาดโดยรวมในการประมาณการรายได้ควรอยู่ที่ประมาณ 10–15%

รูปแบบที่เรียบง่าย - การจราจรจะถูกนับหลายครั้งในระหว่างวันอย่างน้อยวันละสองครั้ง: 12.00 - 13.00 น. และ 17.00 - 18.00 น. ครั้งละ 20 นาทีและจะแสดงตัวเลขเฉลี่ยต่อชั่วโมง โดยปกติแล้ว การจราจรอาจแตกต่างกันอย่างมากตลอดทั้งวัน คุณต้องเข้าใจวิธีการ

ในการดำเนินการนี้ ได้มีการรวบรวม "ภาพเหมือนของสถานที่" โดยใช้แผนที่เมืองและภาพถ่ายของพื้นที่ที่อยู่ติดกับสถานที่ที่ได้รับการประเมินภายในรัศมี 5 นาทีของการเดินเท้าหรือ 500 เมตร สิ่งสำคัญคือที่ตั้งป้ายจอด อาคารที่พักอาศัย (จำนวนชั้น จำนวนอพาร์ตเมนต์) สำนักงาน ร้านค้า โดยเฉพาะร้านขายอาหาร เขตอุตสาหกรรม สวนสาธารณะ ตลอดจนการมีคู่แข่ง

เพื่อประเมินและหารือเกี่ยวกับพารามิเตอร์เหล่านี้ (โดยเฉพาะอย่างยิ่งในระยะไกล เมื่อมีการตัดสินใจในเมืองอื่น) ภาพถ่ายจำนวนมากไม่เพียงแต่จะถ่ายที่ทางเข้าร้านขายยาเท่านั้น แต่ยังรวมถึงภาพพาโนรามาของพื้นที่โดยรอบด้วย เป็นการยากที่จะประเมินพารามิเตอร์ทั้งหมดจากภาพถ่ายหนึ่งหรือสองภาพ

มีสถานที่หลายแห่งในใจกลางเมืองที่มีโอกาสเปิดร้านขายยาน้อย ควรจำไว้ว่าการจราจรอาจแตกต่างกันอย่างมากทั้งในส่วนต่างๆ ของถนนและฝั่งต่างๆ ควรให้ความสนใจเป็นพิเศษกับจุดหยุด ทางแยก และสี่เหลี่ยม

โดยปกติแล้ว เวลาทำการของร้านขายยาคือ 14 ชั่วโมงต่อวัน แต่ในทางปฏิบัติ 2 ชั่วโมงในนั้นถือว่า "ตายแล้ว" ดังนั้นจึงต้องคำนวณปริมาณการเข้าชมต่อวันตามปริมาณการเข้าชมเฉลี่ย 12 ชั่วโมง เมื่อคำนวณการไหล ไม่ควรคำนึงถึงเด็กอายุต่ำกว่า 18 ปีและองค์ประกอบที่เสื่อมโทรม

คุณภาพการไหลของคนเดินเท้า

นอกจากการจราจรแล้ว ยังมีค่าสัมประสิทธิ์สำคัญอื่นๆ อีกหลายประการที่ช่วยให้คุณสามารถคำนวณการหมุนเวียนของร้านขายยา ณ ตำแหน่งนี้และรับเกณฑ์ในการตัดสินใจ ตัวบ่งชี้ที่สำคัญประการที่สองคือคุณภาพของการสัญจรของคนเดินเท้า ตัวบ่งชี้นี้มีลักษณะเป็นเปอร์เซ็นต์ของผู้ซื้อหรือที่เจาะจงมากขึ้นคือผู้ที่เดินผ่านไปมาซึ่งเข้ามาในร้านขายยาจากกระแสที่ผ่านไป - ค่าสัมประสิทธิ์การเข้างาน Kp ที่เรียกว่าหรือเรียกง่ายๆว่า "การเข้าร่วม"

มีสถานที่ที่แม้จะมีการจราจรหนาแน่น แต่ผู้เข้าร่วมก็ต่ำมาก และมีสถานที่ที่กลับกัน

ประการแรก ขึ้นอยู่กับองค์ประกอบของกระแสน้ำที่ไหลผ่านและวัตถุประสงค์ของการเคลื่อนไหวของผู้เข้าร่วม สิ่งสำคัญคือต้องเข้าใจว่าเหตุใดคนเหล่านี้จึงผ่านมาที่นี่? สิ่งสำคัญคือต้องประเมินอย่างถูกต้องว่าร้านขายยาจะเป็นที่ต้องการของคนเดินเท้าที่เกิดขึ้นในสถานที่ที่กำหนดในเวลาที่กำหนดอย่างไร

ผู้คนไปทำงานหรือไปที่อาคารสำนักงานใกล้เคียง ไม่ว่าจะเป็นพนักงานหรือลูกค้าของบริษัทที่อยู่ที่นั่น พวกเขาแค่เดินราวกับว่าไปตามถนน ไปจากที่ทำงาน บ้าน ไปร้านขายของชำ และอื่นๆ

หากผู้คนไปทำงานหรือมาทำธุรกิจที่สำนักงานใกล้เคียง เปลี่ยนจากการคมนาคมรูปแบบหนึ่งไปอีกรูปแบบหนึ่งในสถานที่นี้ ก็ไม่น่าเป็นไปได้ที่พวกเขาจะซื้อสินค้า หากพวกเขามาถึงหลังเลิกงานและเดินผ่านบ้าน แสดงว่าคนเหล่านี้คือลูกค้าของเรา

องค์ประกอบทางประชากรศาสตร์ของสตรีมก็มีความสำคัญเช่นกัน ขั้นพื้นฐาน กลุ่มเป้าหมายในส่วนของการขายยา ได้แก่ ผู้หญิง อายุ 25 – 30 ถึง 60 ปี หากโฟลว์ทั้งหมดประกอบด้วยหมวดหมู่ของผู้มีโอกาสเป็นผู้ซื้อนี้ คุณสามารถตั้งค่า Kp = 12% ได้อย่างปลอดภัย

เด็กและวัยรุ่นที่มีอายุต่ำกว่า 18 ปีและนักศึกษามหาวิทยาลัยไม่สามารถซื้อสินค้าในร้านขายยาได้ ใกล้สถาบัน วิทยาลัยเทคนิค โรงเรียน ฯลฯ สถานการณ์ต่อไป– ปริมาณการเข้าชมอาจสูงเนื่องจากคนหนุ่มสาวที่แทบไม่มีการซื้อสินค้าที่สำคัญเลย (บิลโดยเฉลี่ยไม่มีนัยสำคัญ) ในสถานที่ดังกล่าว การจราจรในตอนเช้าหรือตอนบ่าย 3 โมงอาจเกิน 1,000 คนต่อชั่วโมง แต่คุณภาพของการไหลจะต่ำมาก

ตามกฎแล้วส่วนต่างๆ ของถนนที่พวกเขาตั้งอยู่ไม่น่าดึงดูดใจสำหรับการเปิดร้านขายยามากนัก ร้านเครื่องประดับ, ร้านบูติกราคาแพง, เครื่องสล็อต, เครื่องใช้ไฟฟ้า, วัสดุตกแต่ง, ร้านขายเสื้อผ้า - สถานประกอบการที่บุคคลคนเดียวกันซื้อสินค้าน้อยกว่าเดือนละครั้ง

การเข้าร่วมร้านขายยาโดยเฉลี่ยอยู่ที่ 6 – 8%

ขีดจำกัดของค่าสัมประสิทธิ์นี้ใน 90% ของกรณีมีตั้งแต่ 5% ถึง 10%

ร้านขายยาตั้งอยู่ใจกลางเมืองบริเวณทางออกรถไฟใต้ดิน โดยมีปริมาณการจราจรหนาแน่น - 2,000 คน/ชั่วโมง ที่นั่นผู้คนเคลื่อนไหวอย่างรวดเร็วเกี่ยวกับธุรกิจของตน และผู้เข้าร่วมจะต่ำเป็นประวัติการณ์ - 2.5%

ในขณะเดียวกัน อัตราการเข้างานสำหรับกลุ่มเป้าหมายหลัก (ผู้หญิงอายุ 30 - 50 ปี) อยู่ระหว่าง 10 ถึง 15% อัตราการเข้างานสำหรับเยาวชน (อายุต่ำกว่า 18 ปี) อยู่ที่ประมาณ 1% และในกรณีส่วนใหญ่สามารถทำได้ ถูกละเลย
การเข้าร่วมยังได้รับอิทธิพลจากความน่าดึงดูดใจภายนอกของร้านขายยาและสภาพทางเข้าสถานที่

ตัวอย่างเช่น ขั้นตอนที่ 1-3 ยังไม่ค่อยสังเกตเห็นได้มากนัก หลังจากขั้นตอนที่ 3 แต่ละขั้นตอนจะลบการเข้าชม 0.5 -1% การเข้าควรจะสะดวกและง่ายดาย ประตูต้องเป็นพลาสติกใส ประตูโลหะที่หนักและว่างเปล่าไม่ทำให้คุณอยากเข้าห้อง

หากปริมาณการเข้าชมสถานที่ที่เลือกอยู่ที่ประมาณ 7 - 8% ซึ่งเป็นเรื่องปกติ หากน้อยกว่านั้น ก็ควรพิจารณาว่าจำเป็นต้องใช้สถานที่นี้หรือไม่ หรือปริมาณการเข้าชมควรสูงกว่า 500 คนต่อชั่วโมงอย่างมากหรือไม่

กำลังซื้อหรือบิลเฉลี่ย

ตัวบ่งชี้สำคัญตัวที่สามคือกำลังซื้อ ซึ่งส่งผลต่อบิลเฉลี่ย (Av) หรือการซื้อเฉลี่ย

เมื่อพิจารณาพารามิเตอร์ "การซื้อเฉลี่ย" ควรคำนึงว่าพารามิเตอร์นี้อาจแตกต่างกันอย่างมากขึ้นอยู่กับสถานที่ตั้งเฉพาะของร้านขายยา

ในเมืองใหญ่หลายแห่ง บางส่วนของเมืองอาจแตกต่างกันอย่างมากในด้านความสามารถในการชำระเงิน ดังนั้นร้านขายยาที่มีการจราจรเหมือนกันในส่วนต่างๆ ของเมืองจึงอาจแตกต่างกันอย่างมากในด้านปริมาณเช็คโดยเฉลี่ย

แน่นอนว่าจะสูงกว่านี้ในใจกลางเมืองหรือบนถนนสายกลาง พื้นที่ชนชั้นสูง และศูนย์การค้าขนาดใหญ่ ในพื้นที่อุตสาหกรรมและที่อยู่อาศัย ตัวเลขนี้จะลดลงอย่างมาก

ดังนั้นเมื่อเลือกร้านขายยาที่คล้ายกันเพื่อทดแทนการซื้อโดยเฉลี่ยในรูปแบบจึงจำเป็นต้องควบคุมความสามารถในการเปรียบเทียบความสามารถในการละลายของผู้เข้าชม

ดังนั้นสำหรับสถานที่ในใจกลางเมือง ก็คุ้มค่าที่จะซื้อร้านขายยาจากใจกลางเมืองเพื่อเทียบเคียงกัน โดยทั่วไปกระแสในใจกลางเมืองค่อนข้างเหมือนกันในแง่ของความสามารถในการละลาย (เว้นแต่ว่าเรากำลังพูดถึงร้านขายยาเฉพาะที่ใช้ "ตัวกรอง" ของความสามารถในการละลายบางอย่าง เช่น ร้านขายยาในศูนย์การค้าที่มีชื่อเสียงโดยเฉพาะ เป็นต้น)

แน่นอนว่าบิลเฉลี่ยจะแตกต่างกันในแต่ละภูมิภาค

สถิติทั้งหมดของรัสเซีย ปีที่ผ่านมาการเรียกร้อง - แบบฟอร์มเปิดการซื้อขายที่เดียวกันมักจะทำให้เช็คเฉลี่ยเพิ่มขึ้น 15% - 30%

เป็นผลให้เราได้รับค่าสัมประสิทธิ์หลักที่ช่วยให้เราสามารถประเมินการหมุนเวียนของร้านขายยาในอนาคตโดยประมาณโดยด่วนในสถานที่ที่มีการจราจรหนาแน่นโดยใช้แบบจำลองที่เรียบง่ายต่อไปนี้:

TO (รายเดือน) = Tr (คน/ชั่วโมง) * Kp (ความจุ) * Kk (% ของผู้ซื้อ) * Sch * 12 (h) * 30 (วัน)

สำหรับส่วนแบ่งของผู้เยี่ยมชมร้านขายยาที่ซื้อสินค้าพารามิเตอร์นี้ส่วนใหญ่จะแสดงถึงความเพียงพอของการแบ่งประเภทและคุณภาพของการบริการลูกค้าในร้านขายยาไม่ใช่ลักษณะวัตถุประสงค์ของผู้เยี่ยมชม

ดังนั้นตัวบ่งชี้นี้สามารถตั้งค่าได้ตามแนวคิด "เชิงบรรทัดฐาน" เกี่ยวกับการทำงานของร้านขายยาในอนาคต - ตัวอย่างเช่นในระดับเฉลี่ยสำหรับร้านขายยาในเมือง พารามิเตอร์นี้วัดได้ง่ายมากโดยการสังเกตกระบวนการช็อปปิ้ง ชั้นการซื้อขายภายใต้ “หน้ากาก” ของผู้ซื้อธรรมดา

โดยปกติแล้ว เป็นเรื่องปกติที่จะรับ 0.9% ของผู้ที่ซื้อมัน เนื่องจากมีคนมักจะมาเพื่อค้นหายาชนิดใดชนิดหนึ่ง ด้วยความอยากรู้ หรือเพียงเพื่ออุ่นเครื่อง

หากคุณวางแผนที่จะเปิดร้านขายยาใกล้กับคู่แข่งคุณต้องคำนึงถึงระดับการแข่งขันด้วย - เพิ่มปัจจัยลดอื่นลงในสูตรซึ่งสามารถประมาณได้ 0.5 - ถ้า คู่แข่งที่แข็งแกร่งและประตูของเขาอยู่ข้างคุณ ประมาณ 0.8 – ผู้แข่งขันเดินภายใน 5 นาที 1 – ต่ำ ไม่มีคู่แข่ง

นี่เป็นการประมาณการคร่าวๆ ในการปรับเปลี่ยน คุณต้องจำไว้ว่าไม่เพียงแต่ระยะทางเท่านั้นที่จะกำหนดสัมประสิทธิ์นี้ แต่ยังรวมถึง:

• จุดแข็งของคู่แข่ง ถ้าเป็นร้านขายยาของรัฐ - การแข่งขันต่ำ ส่วนตัว - สูงกว่า เครือ - คุณสามารถใส่ 0.5 ได้อย่างปลอดภัยหากร้านขายยาอยู่ใกล้ ๆ
• ผู้ที่อยู่ใกล้ป้ายหยุดมากที่สุด (รถไฟใต้ดิน, ทางแยก) และจุดยืนที่สัมพันธ์กับกระแสน้ำ
• ความหนาแน่นของการจราจร - หากสูงกว่า 1,500 คน/ชั่วโมง มูลค่าการซื้อขายของคู่แข่งแทบจะไม่เปลี่ยนแปลงเมื่อร้านขายยาเปิดในบริเวณใกล้เคียง รายได้จะมากขึ้นสำหรับผู้ที่สามารถ "ประมวลผล" การรับส่งข้อมูลนี้ได้อย่างถูกต้องมากขึ้น
• การมีสิ่งกีดขวาง (เช่น ถนน) ช่วยลดระดับการแข่งขัน

พื้นที่นอน

คำว่า "เขต" เราหมายถึงอาคารที่อยู่อาศัยที่มีโครงสร้างพื้นฐานแยกกัน ซึ่งได้แก่ เขตย่อย พื้นที่พักอาศัย แต่ละช่วงตึก ฯลฯ ความโดดเดี่ยวเกิดขึ้นเนื่องจากภูมิทัศน์ทางธรรมชาติ (ป่าไม้ ทุ่งนา แม่น้ำ เขตอุตสาหกรรม ทางหลวงที่พลุกพล่าน)
พื้นที่ครอบคลุมของร้านขายยากำหนดเป็นโซนเดินทาง 5-7 นาที (300-450 ม.)

พื้นที่ที่มีผู้อยู่อาศัยอย่างน้อย 2,500 คนสมควรได้รับการพิจารณา อีกอย่างที่พึงประสงค์คืออาคารสูงเหล่านี้เพราะ... สิ่งนี้จะช่วยลดรัศมีการพัฒนาและเพิ่มโอกาสที่ผู้อยู่อาศัยจำนวนมากที่สุดจะใช้ร้านขายยา ยังจำเป็นต้องคำนึงถึงกำลังซื้อของผู้อยู่อาศัยในพื้นที่ด้วย

จะดีมากเมื่อมีทางเข้าในพื้นที่เพียง 1 (ไม่เกิน 2) หรือจุดจอดที่มีผู้พักอาศัยมากที่สุด ตามกฎแล้วสถานที่ดังกล่าวมีร้านขายของชำ ตลาดขนาดเล็ก และแหล่งท่องเที่ยวอื่น ๆ สำหรับประชากรอยู่แล้ว ตำแหน่งดังกล่าวเป็นสิ่งสำคัญ และการวางร้านขายยาที่นั่นจะช่วยขจัดปัญหาการแข่งขันได้เนื่องจาก สถานที่อื่นใดจะเป็นผู้แพ้อย่างเห็นได้ชัด

สำหรับที่ตั้งของร้านขายยาในอนาคตที่ไม่มีเส้นทางการขนส่งสาธารณะที่สำคัญ การประเมินมูลค่าการซื้อขายโดยด่วนจะขึ้นอยู่กับรูปแบบต่อไปนี้:

TO = Pp (พยากรณ์จำนวนการซื้อ) * Sch (บิลเฉลี่ย) * Sk (ระดับการแข่งขัน)

ขนาดการซื้อโดยเฉลี่ยในกรณีที่ไม่มีเหตุผลที่จะยอมรับการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญในตลาดท้องถิ่น แนะนำให้ประมาณขนาดของร้านขายยาในพื้นที่ที่แข่งขันโดยตรงกับร้านขายยาที่เพิ่งเปิดใหม่ (โดยปกติจะมีไม่เกิน 2-4 ) เนื่องจากพารามิเตอร์เหล่านี้มีความเฉพาะเจาะจงกับภาระผูกพันในท้องถิ่น

ในกรณีที่คาดการณ์การเปลี่ยนแปลงในพื้นที่ (เช่น หากเรากำลังพูดถึงอาคารใหม่ รูปลักษณ์ของวัตถุใดๆ ที่เปลี่ยนโครงสร้างการไหลของผู้เยี่ยมชม เป็นต้น) การใช้ร้านขายยาที่เทียบเคียงกันเพื่อประมาณส่วนแบ่งอาจเป็นประโยชน์ ของผู้เข้าชมที่ซื้อสินค้าและขนาดการซื้อเฉลี่ยในพื้นที่อื่นๆ ในกรณีนี้ พารามิเตอร์การเปรียบเทียบที่จำเป็นคือ:

• ความหนาแน่นของประชากรในรัศมี 1-2 กิโลเมตร รอบร้านขายยา
• ความสามารถในการละลายของประชากร - สำหรับสิ่งนี้คุณสามารถใช้ต้นทุนเฉลี่ยได้ ตารางเมตรที่อยู่อาศัยในบริเวณใกล้เคียง

การพยากรณ์จำนวนผู้มาเยี่ยมชมร้านขายยาที่เปิดใหม่โดยเฉพาะ โดยส่วนใหญ่แล้วสถานที่ตั้งของร้านขายยาที่เปิดใหม่สามารถเทียบเคียงได้กับร้านขายยาที่มีอยู่ในปัจจุบัน โดยส่วนใหญ่สามารถประมาณได้ดังนี้

Pn (การพยากรณ์จำนวนการซื้อ) = Pn ของคู่แข่งโดยตรงโดย Sk = N/(N + 1) โดยที่ N คือจำนวนคู่แข่งทางตรงในพื้นที่ครอบคลุม

สูตรนี้อนุมานว่าผู้เข้าชมในท้องถิ่นจะได้รับการกระจายเท่าๆ กันโดยประมาณระหว่างร้านขายยาทั้งหมด เมื่อเปิดร้านขายยา บางครั้งเจ้าของร้านก็คิดว่าร้านขายยาของเขาจะทำงานได้ดีกว่าคู่แข่งที่มีอยู่อย่างเห็นได้ชัด และจะ "ดึงดูด" ผู้มาเยี่ยมชมให้เข้ามาหาตัวเอง

อย่างไรก็ตามแม้ว่าสมมติฐานนี้จะถูกต้องในที่สุด แต่ก็ต้องคำนึงถึงความเข้มแข็งของนิสัยผู้บริโภคที่มีต่อร้านขายยา "เก่า" ซึ่งตามกฎแล้วทำให้เหมาะสมในการคาดการณ์การหมุนเวียนบนพื้นฐานของความระมัดระวังไม่มากเกินไป การประมาณการในแง่ดี

ด้วยการคาดการณ์โดยละเอียดเพิ่มเติมเกี่ยวกับจำนวนผู้เข้าชมในท้องถิ่นที่จะถูก "เลือก" จากสถานประกอบร้านขายยาที่แข่งขันโดยตรงกับร้านขายยาที่เพิ่งเปิดใหม่ จึงเหมาะสมที่จะวิเคราะห์ปัจจัยสองกลุ่ม:

• ทำเลที่ตั้งสะดวกของร้านขายยาสำหรับประชากรในเขตไมโคร บ่อยครั้งที่พารามิเตอร์นี้สามารถวัดได้โดยระยะทางไปยังพื้นที่อยู่อาศัยหลัก ในกรณีที่ซับซ้อนมากขึ้นของการตั้งถิ่นฐานที่ไม่สม่ำเสมอ แนะนำให้คำนึงถึงความหนาแน่นของประชากรภายในรัศมี 500 เมตรรอบ ๆ สถานที่ที่วิเคราะห์
• หากมีคู่แข่งในร้านขายยาในท้องถิ่นที่มีการจราจรติดขัดอย่างน้อยก็ควรพิจารณาจำนวนเฉลี่ยของผู้เยี่ยมชมที่มาที่ร้านขายยาโดยเฉพาะนั่นคือ ความชอบที่ได้รับอิทธิพลเล็กน้อยจากตำแหน่งของคู่แข่งระหว่างทางไปร้านค้า ไปยังป้ายหยุดรถสาธารณะ และอื่นๆ

ควรเน้นย้ำว่าวิธีการทำนายจำนวนผู้เข้าชมโดยคำนึงถึงปัจจัยเหล่านี้ไม่สามารถกำหนดในรูปแบบของชุดสูตรที่ชัดเจนและไม่คลุมเครือ - นี่คือกระบวนการสร้างสรรค์ในระดับหนึ่งและหลีกเลี่ยงไม่ได้ภายใน ซึ่งจำเป็นต้องใช้การประเมินโดยผู้เชี่ยวชาญอย่างไม่เป็นทางการเกี่ยวกับอิทธิพลของที่ตั้งของคู่แข่ง การไหลเวียนของการขนส่งในท้องถิ่น ฯลฯ

หากยังไม่มีร้านขายยาในเขตย่อยนี้ ตัวบ่งชี้พื้นฐานคือจำนวนอพาร์ทเมนท์ในพื้นที่ครอบคลุม (ประมาณ 450 ม.) แน่นอนว่ายิ่งความหนาแน่นและจำนวนชั้นของอาคารสูงเท่าไรก็ยิ่งสูงเท่านั้น

เป็นที่ยอมรับกันแล้วว่าในพื้นที่ดังกล่าวมีการซื้อเฉลี่ย 2.8 ครั้งต่อเดือนต่อ 1 อพาร์ทเมนต์ในพื้นที่ครอบคลุม จากตัวเลขนี้ มูลค่าการซื้อขายจะถูกคำนวณ

ตัวอย่างเช่น หากคุณนับอพาร์ทเมนท์ 3,000 ห้องในพื้นที่ครอบคลุม คุณสามารถประมาณจำนวนการซื้อต่อเดือน และสมมติว่าเป็นเช็คเฉลี่ย ให้คำนวณมูลค่าการซื้อขายโดยประมาณ:

K = 2.8 * 3,000 * 145 รูเบิล = 1,211,000 รูเบิลต่อเดือน รับประกันรายได้ใน 4 – 6 เดือน

หากเราตั้งร้านขายยาไว้ที่ทางเข้าเขตย่อย (สถานที่ที่น่าสนใจที่สุด) เราจะต้องประเมินว่าเราจะจัดให้มีร้านขายยาในพื้นที่นี้ครอบคลุมมากน้อยเพียงใด ในกรณีนี้ เราจะได้ "รูปแบบผสม" - เราต้องคำนึงถึงทั้งเส้นทางการขนส่งสาธารณะและผู้มาเยี่ยมชมร้านขายยาโดยเฉพาะ

ศูนย์การค้า

เมื่อสร้างศูนย์การค้า (TC) นักพัฒนาจะคำนวณปริมาณการเข้าชมไซต์ล่วงหน้า และข้อมูลนี้จะต้องนำมาพิจารณาเมื่อตัดสินใจเลือกที่ตั้งของร้านขายยา หากนี่คือศูนย์การค้าแห่งใหม่ เราจะอิงตามข้อมูลที่นักพัฒนา เจ้าของ หรือผู้เช่าทั่วไปของศูนย์การค้าให้ไว้

ตัวบ่งชี้หลักของความน่าดึงดูดของห้างสรรพสินค้าคือ "จำนวนเช็ค" ที่วางแผนไว้ (หรือตามจริง หากห้างสรรพสินค้าเปิดดำเนินการ) ตัวเลขนี้ต้องมีอย่างน้อย 3000 หรือพารามิเตอร์ที่คล้ายกันคือ “จำนวนผู้เข้าชม” ซึ่งเป็นจำนวนสองเท่าของจำนวนเช็คเนื่องจาก โดยปกติ TC จะเข้าร่วม 2 คน (เช่น จาก 6,000 คน)

ซุปเปอร์มาร์เก็ตมักจะดำเนินการตามจำนวนใบเสร็จรับเงิน ข้อมูลนี้ไม่ได้ถูกซ่อนไว้ แต่ตามกฎแล้ว ผู้ปฏิบัติงานจะพูดเกินจริงเพื่อทำให้ตัวเองน่าสนใจยิ่งขึ้น มีตัวอย่างเมื่อตัวเลขที่ระบุแตกต่างจากตัวเลขจริงมากกว่า 2 เท่า เคล็ดลับอีกประการหนึ่งคือการบอกจำนวนผู้เข้าชมโดยประมาณ ไม่ใช่เช็คต่อวัน ตามกฎแล้ว ผู้คนไปซุปเปอร์มาร์เก็ตเป็นคู่ และจำนวนเช็คคือครึ่งหนึ่งของจำนวนผู้เข้าชม

คุณสามารถประเมินข้อมูลของผู้ปฏิบัติงานเกี่ยวกับจำนวนเช็คต่อวันได้อย่างมีวิจารณญาณด้วยจำนวนเครื่องรับเงินสดในห้องโถง หากมีน้อยกว่า 10 เช็ค เราไม่ได้หมายถึงเช็ค 5-6 พันเช็คต่อวัน โดยทั่วไปแล้ว สำหรับการตรวจสอบ 4,000 ครั้งต่อวัน จะมีการติดตั้งเทอร์มินัลตั้งแต่ 20 ถึง 28 เครื่อง

เงื่อนไขที่จำเป็นสำหรับการค้นหาร้านขายยาคือการมีอยู่ในศูนย์การค้าของผู้ประกอบการร้านขายของชำรายใหญ่ซึ่งอยู่ที่ชั้น 1 หรือชั้นล่างเสมอ จำเป็นต้องมีผู้ดำเนินการผลิตภัณฑ์ในศูนย์การค้าหากไม่มีอยู่ก็ไม่สามารถพิจารณาคอมเพล็กซ์นี้ได้ แนวคิดสมัยใหม่ของ TC ถือว่าจำเป็นต้องมีขนาดใหญ่ ซุปเปอร์มาร์เก็ตของชำที่ชั้นล่าง - ผู้เช่าหลักรายนี้ที่เริ่มต้น ที่สุดไหล.

เราประมาณจำนวนเช็คต่อวันจากเขา

ขอแนะนำให้ครอบครองสถานที่สำหรับร้านขายยาในพื้นที่ชำระเงินของผู้ประกอบการขายของชำ หากเราเลือกสถานที่ที่ชั้นล่างของคอมเพล็กซ์ แต่ค่อนข้างอยู่ด้านข้างและไม่สามารถมองเห็นสำนักงานขายตั๋วได้จากที่นั่น (และในทางกลับกันจะไม่สามารถมองเห็นได้จากคิวไปยังสำนักงานขายตั๋ว) สถานที่แห่งนี้ไม่น่าดึงดูดนัก แนวทางที่ดีที่สุดในการเลือกสถานที่ที่ดีคือให้ลูกค้า "สะดุด" เกี่ยวกับร้านขายยา

ควรพิจารณาว่าสถานที่ดังกล่าวให้เช่าในอัตราค่าเช่าที่สูงกว่า และที่นี่จำเป็นต้องประนีประนอมอย่างสมเหตุสมผลในแง่ของอัตราส่วนราคา/คุณภาพ ขนาดของพื้นที่ต้องเพียงพอกับขนาดเช่าต่อ 1 ตร.ม. และมูลค่าการซื้อขายที่คาดหวัง มีเหตุผลในการเจรจาเพื่อลดค่าเช่าร้านขายยา

ในกรณีส่วนใหญ่ฝ่ายบริหารของศูนย์การค้าเข้าใจดีว่าจะต้องรักษารายชื่อผู้เช่า (บริการต่างๆ) ให้สูงที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้เพื่อเพิ่มความน่าดึงดูดใจของศูนย์การค้าให้กับลูกค้าและเพิ่มปริมาณการเข้าชม

เครื่องประดับ รองเท้าหรูหรา ร้านบูติก มีอัตรากำไรสูงกว่าธุรกิจร้านขายยาและสามารถจ่ายค่าเช่าได้สูงกว่า

แต่หากมีการนำเสนอเฉพาะร้านบูติกราคาแพงและสินค้าฟุ่มเฟือยในศูนย์การค้าสิ่งนี้จะช่วยลดความน่าดึงดูดใจสำหรับผู้ซื้อที่มีศักยภาพในคอมเพล็กซ์ในวงกว้าง เราจำเป็นต้องมีทุกอย่าง - เราใช้เวลาครึ่งวันในการซื้อทุกอย่างให้ครอบครัว อะไรเป็นแนวทางสำหรับเจ้าของห้างสรรพสินค้า:

1. นำเสนอกลุ่มผลิตภัณฑ์ที่หลากหลายที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้
2. บริษัทที่เป็นตัวแทนของกลุ่มที่เกี่ยวข้องจะต้องดีที่สุดหรืออย่างน้อยก็เป็นที่รู้จักในเมือง

ที่ร้านขายยา ระดับของมาร์กอัปถูกจำกัดตามกฎหมาย ดังนั้นคุณจะไม่สามารถจ่ายค่าเช่าแผ่นดิสก์ได้ โทรศัพท์มือถือ,เครื่องสำอาง ดังนั้น การบริหารงานของ TC จึงมักจะจงใจลดอัตราค่าเช่าร้านขายยา เรียกเก็บค่าเช่าเครื่องประดับและแผนกที่คล้ายกันเพื่อให้บริการอย่างเต็มรูปแบบแก่ผู้มาเยี่ยมชม

นี่เป็นประสบการณ์จริงเมื่อคุณจัดการลดราคาตามข้อโต้แย้งเหล่านี้ ตามกฎแล้ว การทำข้อตกลงกับผู้นำท้องถิ่นของ TC ได้ง่ายกว่าการทำข้อตกลงกับมอสโก

ข้อได้เปรียบที่ไม่อาจปฏิเสธได้ของห้างสรรพสินค้าคือการตรวจสอบร้านขายยาโดยเฉลี่ยนั้นสูงกว่าบนถนนเกือบหนึ่งเท่าครึ่งยกเว้นในใจกลางเมือง บางทีนี่อาจอธิบายได้จากข้อเท็จจริงที่ว่าผู้คนมาที่ศูนย์การค้าเพื่อจุดประสงค์ในการซื้อการขายส่งในปริมาณน้อย และแนวทางนี้ก็ใช้กับยาด้วย

ความสะดวกในการทำงานกับศูนย์การค้าก็คือบริการทุกอย่างรวมอยู่ในค่าเช่าแล้ว เช่น ไม่มีปัญหาเรื่องการกำจัดขยะ ภารโรง และของใช้ในครัวเรือน บนพื้นที่ 50 ตารางเมตร คุณสามารถสร้างร้านขายยาที่ดีได้ แต่เราต้องไม่ลืมว่าตามมาตรฐานจะต้องมีห้องน้ำเฉพาะ

เมื่อคำนวณความน่าดึงดูดใจของห้างสรรพสินค้าควรคำนึงถึงว่าในคอมเพล็กซ์ที่แยกจากกัน - "ในสนาม" - จะมีการตรวจสอบโดยเฉลี่ยที่สูงขึ้นและการไหลเข้าของผู้ซื้อในช่วงสุดสัปดาห์ในขณะที่รายได้ที่แตกต่างกันในวันหยุดสุดสัปดาห์และวันธรรมดา คือ 2 ครั้ง

การมีที่จอดรถที่สะดวกสบายช่วยเพิ่มความน่าดึงดูดใจของศูนย์การค้าตลอดจนสถานที่อื่น ๆ สำหรับร้านขายยา นี่เป็นพารามิเตอร์ที่สำคัญ หากคาดว่าจะมีผู้คนสัญจรถึง 4,000 คนต่อวัน ที่จอดรถก็ออกแบบมาให้รองรับรถยนต์ได้ 500 คัน

การรวบรวมข้อมูลเกี่ยวกับสถานที่สำหรับร้านขายยา วาดลักษณะของวัตถุ

ด้วยวิธีการค้นหาและเลือกสถานที่สำหรับร้านขายยาเพื่อประหยัดทรัพยากรของคุณขอแนะนำให้ปฏิบัติตามขั้นตอนการประเมินสถานที่อย่างเคร่งครัด
การประเมินแบ่งออกเป็นสองขั้นตอน - เบื้องต้นซึ่ง 80% ของข้อเสนอถูกกำจัดและขั้นตอนหลัก - การประเมินความแตกต่างต่าง ๆ และการกรอกลักษณะของวัตถุ

ในขั้นเบื้องต้นสิ่งแรกที่ต้องตรวจสอบคือ

• การปฏิบัติตาม "ด้วยตา" ด้วยความน่าดึงดูดในแง่ของการหมุนเวียน (การจราจร, เขตอิทธิพล, จำนวนการซื้อในห้างสรรพสินค้า)
• ค่าเช่า, เงื่อนไขการเช่า,
• สถานะของเอกสารทรัพย์สินและการยืนยันการโอนไปยังกองทุนที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยในกรณีของอพาร์ทเมนต์เดิม การตรวจสอบเอกสารในประมวลกฎหมายแรงงานซึ่งมักจะเริ่มทำงานโดยไม่มีเอกสารที่เราต้องการ

หากการจราจรน้อยกว่า 400 คนต่อชั่วโมงหรือค่าเช่า 5,000 รูเบิลต่อตร.ม. ขึ้นไป หรือมีคนทำเอกสารสถานที่หาย ตัวเลือกนี้จะไม่น่าสนใจทันที

ขั้นตอนหลักคือการประเมินสถานการณ์ต่าง ๆ ที่สมบูรณ์ยิ่งขึ้นและการกรอกลักษณะของวัตถุ เราประเมินสถานที่ สถานที่ และมูลค่าการซื้อขายที่คาดหวัง ความสนใจหลักในลักษณะนี้จ่ายให้กับสถานที่บนถนนที่มีการจราจรหนาแน่นน้อยกว่า - ในเขตที่อยู่อาศัยและศูนย์การค้าเนื่องจากพารามิเตอร์หลายตัวตัดกันเมื่อประเมินสถานที่การคำนวณถนนจึงซับซ้อนที่สุด

วิธีการรวบรวมข้อมูลเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์

การรวบรวมข้อมูลเกี่ยวกับวัตถุสามารถทำได้สองวิธีโดยเราจะแบ่งออกเป็น « เฉยๆ » และ « คล่องแคล่ว » .

เฉยๆ

งานนี้ประกอบด้วยการติดตามข้อเสนอที่มาจากช่องทางต่างๆ (ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ นายหน้าเอกชน เจ้าของเอง และแหล่งข้อมูลอื่นๆ) หน่วยงานหลักที่นี่คือตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ (NA)

เพื่อปรับปรุงประสิทธิภาพการทำงาน Academy of Sciences จะต้องเข้าใจเกณฑ์ในการเลือกสถานที่อย่างชัดเจน งานที่ถูกกำหนดไว้อย่างถูกต้องจะช่วยคุณประหยัดจากงานที่ไม่จำเป็นในการวิเคราะห์วัตถุที่ยอมรับไม่ได้อย่างเห็นได้ชัด สิ่งนี้ใช้ได้กับทั้งแนวทางไปยังตำแหน่งของวัตถุและสถานที่นั้นเอง

ตามกฎแล้ว 90% ของสถานที่ถูกปฏิเสธในขั้นตอนเบื้องต้น คุณรู้จักเมืองและธุรกิจของคุณ ดังนั้นในตอนแรก เมื่อคุณได้รับสถานที่สำหรับการพิจารณา คุณจะดูแผนที่และประเมินการจราจร คุณภาพของการจราจรที่เป็นไปได้ ตัวอย่างเช่น มีเฉพาะนักเรียนหรือองค์ประกอบที่ไม่เป็นความลับที่นี่

ยิ่งคุณกำหนดงานของ NA ได้ชัดเจนมากเท่าใด ข้อเสนอที่ยอมรับไม่ได้ก็จะถูกยกเลิกน้อยลงเท่านั้น โดยหวังว่าจะย้ายงานเบื้องต้นทั้งหมดไปให้คุณ

ในระยะแรก มันคุ้มค่าที่จะทำงานกับ 2–4 NA โดยกำจัดสิ่งที่ไม่มีประสิทธิภาพออก และแทนที่ด้วย NA อื่นๆ เมื่อทำงานร่วมกับหน่วยงานหลายแห่ง สิ่งสำคัญคือต้องเก็บบันทึกเพื่อพิจารณาอย่างสมเหตุสมผลว่าหน่วยงานใดที่คุณควรจ่ายเงินหากพวกเขาเสนอวัตถุแบบเดียวกันที่เหมาะกับคุณ

AN กำหนดให้ชำระเงินสำหรับ บริการข้อมูลประมาณ 30% - 50% ของค่าเช่ารายเดือน หากยอมรับวัตถุนั้น บางครั้งสำหรับวัตถุชิ้นที่ 1 – มากถึง 70% หากมาก เงื่อนไขการทำกำไร. จำนวนเงินเหล่านี้ควรใช้เป็นพื้นฐานสำหรับการชำระหนี้กับตัวกลางอื่นๆ

คล่องแคล่ว

แบ่งเมืองออกเป็นเขต และเขตต่างๆ จะกลายเป็นเขตย่อย ระบุสถานที่ที่ดูเหมือนจะมีแนวโน้มดีบนแผนที่ตั้งแต่แรกเห็น - ทางเข้าหลักไปยังเขตย่อยและละแวกใกล้เคียง โดยปกติจะเป็นป้ายหยุดการขนส่งสาธารณะ ไปที่สถานที่และทำมัน การคำนวณที่จำเป็นและติดต่อเจ้าของสถานที่หรือฝากเรื่องนี้ไว้กับ AN ในกรณีเช่า

หากมีอาคารที่อยู่อาศัยในทำเลที่น่าดึงดูด ให้มอบหมายให้ AN ย้ายอพาร์ทเมนท์ที่จำเป็น ควรจำไว้ว่าเมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ระดับความรับผิดชอบจะเพิ่มขึ้นหลายเท่า

ลักษณะของวัตถุ

ลักษณะของวัตถุประกอบด้วยเกือบทุกอย่างที่เป็นข้อมูลที่จำเป็นเกี่ยวกับวัตถุนั้น จึงสามารถเรียกได้ว่าเป็น "ภาพเหมือนของสถานที่"

จุดถัดไปของคุณลักษณะไม่ใช่ความต่อเนื่องทางตรรกะของจุดก่อนหน้า คุณสามารถแบ่งตารางนี้ออกเป็นส่วนๆ ได้ - ตัวอย่างเช่น คำอธิบายมูลค่าการซื้อขายเป็นส่วนหนึ่ง คำอธิบายสถานที่เป็นอีกส่วนหนึ่ง สถานะของเอกสารสำหรับสถานที่นี้คือส่วนที่สาม

เครื่องมือนี้สร้างขึ้นเพื่อตัวคุณเอง - รวบรวมฐานข้อมูลของสถานที่, ได้รับประสบการณ์, ด้วยสถานที่ใหม่แต่ละแห่งในฐานข้อมูลของคุณ การประเมินความน่าดึงดูดใจของข้อเสนอถัดไปจะง่ายขึ้นและแม่นยำยิ่งขึ้น

ลักษณะของวัตถุไม่ได้ถูกเติมเต็มเสมอไป สถานที่สามารถถูกปฏิเสธได้ทุกขั้นตอน ดังนั้นก่อนอื่นเรากรอกสิ่งที่มีอยู่ จากนั้นจึงเพิ่มหลายครั้งเมื่อข้อมูลได้รับการชี้แจง

ตามหลักการแล้ว จำเป็นต้องมีคุณลักษณะที่สมบูรณ์ของวัตถุเมื่อสถานที่พร้อมสำหรับการพิจารณาและการตัดสินใจอย่างสมบูรณ์ หรือเมื่อมีการตัดสินใจแล้ว

จากนั้นคำรับรองที่เสร็จสมบูรณ์จะช่วยให้คุณประเมินสถานที่ที่คล้ายกันนี้ในอนาคต โดยทั่วไป คุณควรพัฒนาสถิติ และคุณจะปรับค่าสัมประสิทธิ์ต่างๆ ให้เหมาะกับตัวคุณเองตามประสบการณ์ของคุณ

แหล่งข้อมูล

คุณระบุเพื่อตัวคุณเองเป็นหลัก เช่น หากข้อมูลมาจากหลายหน่วยงานภายในไม่กี่วัน คุณจะมีเหตุผลที่จะไม่จ่ายเงินให้กับหน่วยงานเหล่านั้นที่ไม่ใช่รายแรก มิฉะนั้น NA หลายแห่งอาจเรียกเก็บค่าธรรมเนียม นี่เป็นสิ่งจำเป็นในการพิจารณาประสิทธิภาพของตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ด้วย

สี่เหลี่ยม

นอกจากตัวเลขแล้วยังเหมาะที่จะบรรยายห้องด้วย มีสถานที่ที่ไม่จัดรูปแบบ เช่น ห้องโถงที่ไม่มีห้องเอนกประสงค์โดยเฉพาะ ซึ่งมาตรฐานร้านขายยากำหนด

จำนวนเครื่องบันทึกเงินสด ไม่จำเป็นต้องให้ความสำคัญกับเรื่องนี้มากเกินไป จำนวนเครื่องบันทึกเงินสดขึ้นอยู่กับการจราจรและขั้นตอนที่วางแผนไว้ในช่วงชั่วโมงเร่งด่วน และงบประมาณการพัฒนาร้านขายยา เกี่ยวข้องกับการประมาณต้นทุนการลงทุนเท่านั้น ในขั้นตอนการเลือกห้องพารามิเตอร์นี้ไม่มีนัยสำคัญ

ต้นทุนและเงื่อนไขการเช่า

จุดที่ร้ายแรงมาก เมื่อเราตกลงราคาเช่าต่อ 1 ตร.ม. เราต้องเข้าใจให้ชัดเจนว่ารวมอะไรบ้างในรูปนี้เพราะหน้าที่ของเจ้าของคือการตั้งชื่อราคาที่น่าสนใจในขั้นตอนนี้ จากนั้นอาจมีการชำระค่าไฟฟ้า, โทรศัพท์, เครื่องทำความร้อน, ภาษีและอื่น ๆ เพิ่มเติม

สิ่งนี้จะต้องอธิบายอย่างละเอียดในขั้นตอนแรกของการเจรจาเพื่อไม่ให้สถานการณ์เกิดขึ้นในภายหลัง -“ คุณไม่เข้าใจเราอย่างถ่องแท้ที่จริงแล้วคุณยังต้องจ่ายเพื่ออะไรบางอย่าง”

ตามหลักการแล้ว ราคาเช่าควรรวมทุกอย่างไว้แล้ว สัญญาจะต้องเขียนให้ชัดเจนมาก เพิ่มอัตราค่าเช่าปีละครั้ง โดยปกติแล้วมีความเป็นไปได้ที่จะตกลงค่า 10% ต่อปีหรือตามข้อมูลเงินเฟ้อที่เผยแพร่อย่างเป็นทางการโดย Goskomstat รัฐบาลของเราจะไม่ประกาศอัตราเงินเฟ้อ 30%

มีประสบการณ์ที่แนะนำสิ่งต่อไปนี้ - หากมีข้อตกลงใด ๆ หากเจ้าของต้องการไล่คุณออกเขาจะทำ การประเมิน "ความมีสติ" ของเจ้าของเป็นสิ่งสำคัญในขั้นตอนแรกของการเจรจา

ในความเป็นจริง มีหลายกรณีที่ทุกอย่างลงตัวแล้วเจ้าของก็เปลี่ยนกฎของเกม เช่น ถ้าเขาหมายถึงผู้ประกอบการเก่าที่เคยซื้ออสังหาริมทรัพย์แล้วไม่อยากทำอย่างอื่น คนก็หยุดพัฒนา เขาอ่านสัญญาไม่ออกด้วยซ้ำ และพูดว่า “แต่ฉันก็ยังทำแบบนี้”

หากบุคคลพร้อมที่จะพูดภาษานั้น เอกสารทางกฎหมายแล้วข้อตกลงก็มีความหมายบางอย่างสำหรับเขา และเจ้าของดังกล่าวสามารถได้รับการปฏิบัติอย่างมีอารยธรรม

คุณต้องเข้าใจตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเมืองของคุณดีพอที่จะเจรจาสัญญาเช่าได้อย่างมีประสิทธิภาพ

คุณต้องมีของคุณเอง สัญญามาตรฐานสำหรับผู้เริ่มต้น เสนอราคาเพิ่มขึ้น 10% ทุกปี เจ้าของสามารถพูดได้ - จะเกิดอะไรขึ้นถ้าทุกอย่างเพิ่มขึ้น 30%? เราพูดว่า - ใช่ อาจมีเหตุสุดวิสัย และเราแนะนำส่วนต่อไปนี้ - หากอัตราเงินเฟ้อตามบริการสถิติแห่งรัฐเพิ่มขึ้นมากกว่า 10% เราจะกลับมาที่ปัญหานี้

เป็นที่ชัดเจนสำหรับทุกคนว่าหากมีเหตุการณ์เช่นการผิดนัดชำระหนี้ที่ 98 สัญญาทั้งหมดของเราจะไม่ทำงาน และหากสถานการณ์ในประเทศมีเสถียรภาพไม่มากก็น้อย GKS จะไม่ประกาศตัวเลขดังกล่าว จากข้อมูลของรัฐบาล อัตราเงินเฟ้อลดลงทุกปี

เมื่อคุณเริ่มทำงานกับเอเจนซี่ ให้เลือกผู้ดำเนินการหลัก จัดทำข้อตกลง "ปลา" ตามปกติกับเขา สิ่งที่สะดุดประการแรกคือการจัดทำดัชนีค่าเช่า รายการนี้เป็นสิ่งจำเป็น ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีการเติบโตอย่างรวดเร็ว หากมีช่องโหว่ในสัญญาเจ้าของบ้านจะใช้ประโยชน์จากมัน

เอกสารสถานะของทรัพย์สิน- จุดสำคัญ. เมื่อสรุปสัญญาเช่าหรือสัญญาเช่าช่วง คุณต้องจัดเตรียมเอกสารทั้งหมดไปยังแหล่งที่มาดั้งเดิม - หนังสือรับรองการเป็นเจ้าของ หากมีเอกสารทรัพย์สินถือว่าสำเร็จ 50%

มิฉะนั้นอาจเกิดปัญหาใหญ่กับใบอนุญาต มีคนจริงๆ ทำงานอยู่ทุกหนทุกแห่ง เป็นธรรมเนียมที่จะต้องใส่ใจกับบางสิ่งให้น้อยลง และบางสิ่งจะถูกควบคุมอย่างเข้มงวด บางทีสถานการณ์ในภูมิภาคของคุณอาจแตกต่างออกไป

หากคุณมีทรัพยากรด้านการดูแลระบบ คุณก็สามารถทำได้ เป็นรายบุคคลบรรลุข้อตกลง อย่างไรก็ตามปัญหาสามารถเกิดขึ้นได้ตลอดเวลา

สภาพของสถานที่

นี้ คำอธิบายสั้น ๆ ของเรื่องการจัดวางและสภาพของสถานที่เพื่อประเมินว่าต้องใช้เงินลงทุนในการซ่อมแซมและนำเข้าแบบที่เราต้องการอย่างไร

ที่จอดรถ.

มันดีมากเมื่อมี ขณะเดียวกันไม่มีใครอยู่ที่จุดจอดแต่ที่นั่นกระแสดีอยู่แล้ว ไม่ใช่ เงื่อนไขที่จำเป็นแต่เป็นคุณลักษณะเพิ่มเติมของวัตถุ มันเพิ่มความน่าดึงดูดหรือไม่ก็ได้

กำลังไฟฟ้าที่จัดสรรต่อห้องเป็นกิโลวัตต์ แต่ละห้องมีการจัดสรรไฟฟ้า ร้านขายยาขนาด 100 ตร.ม. ต้องใช้ไฟฟ้าขั้นต่ำ 6–10 กิโลวัตต์ ซึ่งรวมถึงป้าย ตู้เย็น ไฟ เครื่องทำความร้อน กาต้มน้ำ คอมพิวเตอร์ และอุปกรณ์ไฟฟ้าอื่นๆ

หากสถานที่นั้นเป็นอพาร์ทเมนต์และไม่มีการซื้อไฟฟ้าเพิ่มเติมอพาร์ทเมนต์ที่มีเตาไฟฟ้าตามมาตรฐานจะมีกำลังไฟที่จัดสรรเพียง 1.5 กิโลวัตต์ ตัวเลือกนี้ไม่เหมาะกับเรา หรือคุณซื้อการจัดสรรพลังงานเพิ่มเติมสำหรับตัวคุณเอง - แต่แต่ละกิโลวัตต์มีค่าใช้จ่าย เงินก้อนใหญ่ไม่ว่าเจ้าของจะซื้อเพิ่มหรือเขาซื้อไปแล้วและจำเป็นต้องตรวจสอบสิ่งนี้อย่างแน่นอน

หากห้องโดยรวมเหมาะสมโดยพื้นฐานแล้วทุกอย่างเรียบร้อยดี แต่มีเพียง 2 กิโลวัตต์ - นี่เป็นตัวเลือกที่เป็นปัญหาอย่างยิ่ง ตัวอย่างเช่น ในเครือข่าย 36.6 มาตรฐานกำลังไฟฟ้าเพียง 8 กิโลวัตต์สำหรับสัญญาณเพื่อดึงดูดความสนใจ

ตามกฎแล้วเมื่อเช่าสถานที่ใน ช้อปปิ้งคอมเพล็กซ์ซึ่งเคยเป็นอาคารอุตสาหกรรมไม่มีปัญหาดังกล่าว แต่ละแผนกใช้ไฟ 4 - 10 kW

การระบายอากาศ.

ตามมาตรฐานด้านสุขอนามัย ร้านขายยาจะต้องจัดให้มีการแลกเปลี่ยนอากาศ 4 เท่าต่อชั่วโมงเนื่องจากการระบายอากาศ ระบุความพร้อมใช้งาน หากไม่มี จะมีค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการติดตั้ง

โทรศัพท์,อินเตอร์เน็ตสั้นเช่นกัน ข้อมูลอ้างอิง- ใช่หรือไม่. การติดตั้งโทรศัพท์ตอนนี้มักจะไม่เป็นปัญหา คุณเพียงแค่ต้องค้นหาความเป็นไปได้ในการติดตั้ง

ซุ้ม.

เมื่อร้านขายยาเริ่มดำเนินการ เราต้องมีส่วนร่วมในกิจกรรมการโฆษณาและการส่งเสริมการขาย ลองจินตนาการถึงอาคารแห่งหนึ่งที่มีผู้เช่า 50 ราย โดยแต่ละรายจะมีป้ายเล็กๆ ปรากฏอยู่ที่ล็อบบี้ ในสถานการณ์เช่นนี้ ผู้คนที่มาเยี่ยมชมอาคารอาจไม่มีทางรู้ว่าอาคารนี้มีร้านขายยาอยู่

ตามหลักการแล้วมีจุดสิ้นสุดของอาคารที่ว่างซึ่งคุณสามารถแขวนแบนเนอร์ขนาดใหญ่ที่จะดึงดูดความสนใจได้ 300 ม. จากทางเข้า
แค่นั้นแหละก็เพียงพอแล้ว จุดสำคัญแม้ว่าจะไม่เด็ดขาดในการเลือกสถานที่ก็ตาม

พื้นที่ใกล้เคียง.

เราอธิบายโดยย่อเกี่ยวกับโซนการเข้าถึงห้านาที โดยทั่วไปจะตั้งอยู่ที่นี่ - ร้านบูติก ตลาด ร้านขายของชำ คู่แข่ง ฯลฯ จะทำในรูปแบบใด ๆ สิ่งสำคัญคือแอปพลิเคชันพร้อมไดอะแกรมเช่นจากแผนที่เมืองและรูปถ่ายของสิ่งที่อยู่ที่นี่

ปริมาณจราจรต่อวัน/ชั่วโมง

สามารถพูดได้มากมายเกี่ยวกับประเด็นนี้ หัวข้อนี้มีรายละเอียดครอบคลุมในส่วนแยกต่างหาก สิ่งสำคัญคือยิ่งราคาของปัญหาสูงเท่าไร คุณก็ยิ่งต้องตรวจสอบการเปลี่ยนแปลงการรับส่งข้อมูลทั้งหมดในช่วงเวลาของวันและวันในสัปดาห์และคุณภาพของโฟลว์อย่างระมัดระวังมากขึ้นเท่านั้น

ระดับการแข่งขัน

มันได้รับอิทธิพลจากปัจจัยหลายประการ มันใช้งานได้ในระยะเริ่มแรกเมื่อเราวางแผนที่จะวางร้านขายยาไว้ข้างคู่แข่ง และมีความสำคัญอย่างยิ่งในการคำนวณมูลค่าการซื้อขายของร้านขายยาในเขตที่อยู่อาศัย

ยิ่งคุณสะสมประสบการณ์ของคุณและมีส่วนร่วมใน "การจารกรรมทางอุตสาหกรรม" มากเท่าไร คุณจะนำทางได้แม่นยำมากขึ้นเท่านั้น ค่าสัมประสิทธิ์ต่างๆในภูมิภาคเมืองของคุณ

การประมาณต้นทุนในรูปแบบการเดินขบวนของกิจการร้านขายยาและหลักเกณฑ์ในการตัดสินใจเปิดร้าน

ต้นทุนการดำเนินงานขั้นพื้นฐาน

เราจะไม่พิจารณาต้นทุนการดำเนินงานร้านขายยาทั้งหมดโดยละเอียด เพื่อประเมินความน่าสนใจของทำเลและตัดสินใจเปิดร้านขายยาในทำเลนี้ เฉพาะรายการต้นทุนขนาดใหญ่เท่านั้นที่สำคัญ โดยคิดเป็น 80% ของค่าใช้จ่ายปัจจุบัน เนื่องจากความแม่นยำในการประมาณการยอดขายอยู่ที่ประมาณ 90%

เพื่อเป็นการยืนยัน คุณสามารถอ้างอิงส่วนค่าใช้จ่ายของงบประมาณร้านขายยาได้ ( พื้นที่ทั้งหมด 100 ตร.ม. 6 คน พนักงานขายและผู้จัดการ มูลค่าการซื้อขายประมาณ 2-2.5 ล้านรูเบิลต่อเดือน)

ค่าใช้จ่าย	388 796
ต้นทุนบุคลากร	124 200
เงินเดือนไม่รวมภาษี (ธุรการ)	19 540
เงินเดือนไม่รวมภาษี (พนักงานขาย)	80 460
ภาษีเงินเดือน	14 200
การจ้างงาน การประเมิน การฝึกอบรม	10000
การบำรุงรักษาสถานที่	188 000
การเช่าสถานที่	150 000
สาธารณูปโภค	15 000
เนื้อหาความปลอดภัย OPS+	23 000
ค่าใช้จ่ายอื่น ๆ	76 596
ค่าโฆษณาและส่งเสริมการขาย	16 000
เนื้อหาของอุปกรณ์องค์กร/สำนักงาน	6 000
วัสดุและอะไหล่สำหรับเฟอร์นิเจอร์สำนักงานและเชิงพาณิชย์	500
วัสดุและอะไหล่สำหรับอุปกรณ์สำนักงาน	500
การบำรุงรักษาซอฟต์แวร์	3 000
การบริโภค MBP	2 000
ค่าใช้จ่ายในการบริหาร	5 000
บริการของธนาคาร	2 000
กฎหมาย การบัญชี ฯลฯ บริการ	1 500
บริการด้านการสื่อสาร	1 500
ภาษี	46 596
ภาษีเดียวสำหรับรายได้ที่ใส่ไว้	45 846
ภาษีการโฆษณา	750
บทลงโทษค่าปรับ	0
การต่อสู้ การแต่งงาน การขาดแคลน	3 000

จะเห็นได้ว่าต้นทุนบุคลากรและการบำรุงรักษาสถานที่อยู่ที่ 81% อีก 11% เป็นภาษีจากรายได้ที่ใส่ไว้ ค่าใช้จ่ายอื่นๆ ทั้งหมดน้อยกว่า 10%

โดยเฉลี่ยร้านขายยาขนาด 100 ตร.ม. ในสถานที่ปกติจะมีค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน (OCO) อยู่ที่ 350,000 รูเบิลต่อเดือน มากกว่า 80% ประกอบด้วยเงินเดือน (รวมภาษี) และค่าเช่า

ด้วยมาร์กอัปเฉลี่ย 28% (หลังหักส่วนลด) จึงง่ายต่อการคำนวณ - ทำได้ด้วยมูลค่าการซื้อขาย T(0) = 1,600,000 รูเบิลต่อเดือน
(คำนวณ T(0) = 350000 * (1+0.28) /0.28 = 1600000)
เราเรียกมูลค่าการซื้อขายที่ได้รับเมื่อประเมินสถานที่ว่า "เดินขบวน" เนื่องจากเป็นการระบุลักษณะการหมุนเวียนของร้านขายยาใหม่ไม่ใช่ในเดือนแรกหลังจากเปิดร้าน แต่โดยปกติจะหลังจากผ่านไปหลายเดือนเมื่อลูกค้ารู้จักร้านขายยาแห่งใหม่
ขึ้นอยู่กับความถูกต้องของทั้งหมด กิจกรรมทางการตลาดขึ้นอยู่กับการเปิด ฤดูกาล ความกว้างของประเภท การฝึกอบรมพนักงาน โปรโมชั่นที่หลากหลาย และโปรแกรมส่วนลด เวลานี้อาจอยู่ระหว่าง 2 ถึง 6 เดือน

อัตราส่วนเกินของการบำรุงรักษากลางเที่ยวบินเหนือจุดคุ้มทุน

ตามที่กล่าวไว้ข้างต้นข้อผิดพลาดในการประมาณมูลค่าการซื้อขายของการเดินขบวนอาจสูงถึง 20% เราอาจประเมินต้นทุนหรือการกระทำของคู่แข่งต่ำไป ดังนั้นจึงจำเป็นต้องมี "ระยะขอบของความปลอดภัย" เมื่อทำการตัดสินใจนั่นคือค่าสัมประสิทธิ์ส่วนเกินของมูลค่าการซื้อขายที่คำนวณได้เหนือจุดคุ้มทุน

เพื่อลดความเสี่ยงในการไม่สร้างกำไรให้ร้านขายยาภายในกรอบเวลาที่เหมาะสมลงได้มากกว่า 90% เมื่อตัดสินใจเปิดร้านขายยา ผมแนะนำให้นำปัจจัยส่วนเกิน = 2
– นั่นคือ มูลค่าการซื้อขายโดยประมาณในโหมดการเดินขบวนจะต้องเกินมูลค่าการซื้อขายถึงจุดคุ้มทุนอย่างน้อยสองเท่า อย่างน้อยนี่ก็เป็นแนวทางสำคัญในการคำนวณ

การตัดสินใจสามารถทำได้เป็นรายบุคคลโดยคำนึงถึงความเสี่ยงที่เพิ่มขึ้นของขั้นตอนดังกล่าว
การใช้สัมประสิทธิ์นี้จะลดลง ตัวเลือกที่เป็นไปได้สถานที่สำหรับเปิดมากถึงประมาณ 30% (ของทั้งหมดที่พิจารณาซึ่ง Kp = 1 หรือมากกว่า)

ในทางกลับกัน เมื่อพิจารณาถึงระยะเวลาเฉลี่ยหกเดือนในการเข้าถึงมูลค่าการซื้อขายเชิงพาณิชย์ สิ่งนี้จะช่วยให้คุณมั่นใจตามความเป็นจริงว่าร้านขายยาแห่งใหม่จะคุ้มทุนภายใน 2 ถึง 4 เดือนหลังจากเปิด

สวัสดี ฉันสนใจคำถามว่าจะคำนวณจำนวนการซื้อในแผนกของฉันได้อย่างไร ฉันสงสัยว่าคุ้มค่าที่จะเปิดหรือไม่ - ค่าเช่าแพง พื้นที่ 5 ม. (เกาะ) ศูนย์การค้าขนาดใหญ่ ปริมาณจราจรประมาณ 3 พันคนต่อวัน สินค้า: สินค้าที่ระลึก, ของขวัญดั้งเดิม, สิ่งเล็กๆ น้อยๆ (แม่เหล็ก ฯลฯ)
เซอร์เกย์ TM "ไดนาไมต์"

เรียนเซอร์เกย์!
สำหรับร้านค้าประเภทนี้ คุณสามารถลองคำนวณได้ดังนี้:
เอาราคาเช่าต่อเดือนครับ. หารตัวเลขนี้ด้วย 0.15 สูงสุด 0.25 คุณได้รับผลประกอบการ (รายได้) อย่างสมเหตุสมผลทางเศรษฐกิจ ตัวอย่างเช่นราคา 1 ตร.ม. เช่น 480 รูเบิล/เดือน ตัวเกาะเอง เช่น 10 ตร.ม. ในตัวอย่างนี้ ค่าเช่าจะอยู่ที่ 48,00 รูเบิลต่อเดือน หารตัวเลขนี้ด้วย 0.15 เราได้รับประมาณ 320,000 รูเบิล - นี่คือมูลค่าการซื้อขายที่ถือได้ว่ามีความสมเหตุสมผลทางเศรษฐกิจและประสบความสำเร็จในแง่ของการทำกำไร หากเราหารด้วย 0.25 เราจะได้ 192,000 รูเบิล - นี่จะเป็นมูลค่าการซื้อขายเป็นศูนย์หากมาร์กอัปของเราอยู่ที่ประมาณ 100%

ต่อไปคุณต้องมีแนวคิดเกี่ยวกับเช็คเฉลี่ย ปล่อยให้มันเป็นเช่น 650 รูเบิล หาร 192,000 ด้วย 650 แล้วเราจะได้ยอดขาย 295 รายการต่อเดือน เช่น ยอดขายประมาณ 10 ครั้งต่อวัน ได้แก่ ขายได้ 2 ครั้งต่อชั่วโมง มันเป็นขั้นต่ำ

หากเราหารมูลค่าการซื้อขาย 320,000 รูเบิลด้วยจำนวนเช็คเฉลี่ย (และในตัวอย่างของเราคือ 650 รูเบิล) เราจะได้ยอดขาย 492 รายการต่อเดือน ยอดขาย 16 รายการต่อวัน ยอดขาย 3-4 รายการต่อชั่วโมง เช่น ทุกๆ 15-20 นาที มีคนมาซื้อของจากเรา เป็นจริงได้ด้วยปริมาณการเข้าชม 3,000 คนต่อวันหรือไม่? ตรวจสอบกัน: เปอร์เซ็นต์การแปลงเฉลี่ยของสตรีมเป็นผู้ซื้ออยู่ที่ประมาณ 0.5-3% หากเราใช้การแปลงโฟลว์เป็นผู้ซื้อ 1% ในการคำนวณ เราจะได้ 900 คนต่อเดือน แต่หากเราพิจารณาว่าในบรรดากระแสนี้ อย่างน้อยหนึ่งในสาม (หรือครึ่งหนึ่ง) เป็นคนกลุ่มเดียวกัน เราจะได้ผู้ซื้อที่มีศักยภาพประมาณ 300 ราย และในตัวอย่างของเราที่มีค่าเช่า 48,000 รูเบิลต่อเดือน เราต้องการผู้ซื้ออย่างน้อย 295 ราย ฉันขอเตือนคุณว่าการขายในกรณีนี้เกิดขึ้นทุกครึ่งชั่วโมง

ดังนั้นที่รัก Sergey เตรียมข้อมูลเกี่ยวกับค่าเช่าและทำซ้ำตรรกะการคำนวณข้างต้นซึ่งจะเป็นประโยชน์สำหรับการประเมินข้อเสนออื่น ๆ สำหรับที่ตั้งร้านค้าปลีกด้วย

หากคุณมีคำถามอื่นๆ เรายินดีที่จะตอบ ขอให้โชคดีกับธุรกิจ! ขอแสดงความนับถือ ริมมา โคดัส

อัปเดตแล้ว

ดังนั้นเกี่ยวกับสัมประสิทธิ์ 0.15 - 0.25 คือ 15-25% ซึ่งตรงกับส่วนแบ่งค่าเช่าของรายได้ ฉันทราบว่าหากรายได้จากการเช่ามีสัดส่วนมากกว่า 25% ของรายได้ทั้งหมด ธุรกิจค้าปลีกก็จะสามารถหาเงินเลี้ยงชีพได้ ลองดูตัวอย่างของเรา:
ลูกค้า 300 รายคูณด้วยเช็ค 650 รูเบิล จะได้ 195,000 รูเบิล
ค่าเช่า: 4800 รูเบิล เช่น นี่คือ 2.5% ของจำนวน 195,000 รูเบิล นี้ใน ชีวิตจริงไม่สามารถ. ความเป็นจริงพบว่าค่าเช่าอยู่ในช่วง 10-25% ของรายได้
แต่โดยทั่วไปโครงสร้างค่อนข้างมั่นคง สมดุล ธุรกิจค้าปลีกมีพารามิเตอร์ดังต่อไปนี้:
หากรายได้เป็น 100% แล้ว
การเช่าร้านค้าปลีกพร้อมสาธารณูปโภค: 15-25%
ค่าใช้จ่ายในครัวเรือน (การสื่อสาร วัสดุสิ้นเปลือง ผลิตภัณฑ์ทำความสะอาด): 2-5%
การขนส่ง: 4-6% (มากถึง 8%)
ภาษี: ขั้นต่ำ 6%
เงินเดือนและภาษีจากเงินเดือน: 30-35% (หากมีผู้ขาย 2-3 รายที่มีแรงจูงใจ 5-10% ของจำนวนเช็ค)
โฆษณาการตลาด: 5-15% (รวมบัตรส่วนลด)
ค่าธรรมเนียมธนาคารเนื้อหา เครื่องบันทึกเงินสด, ถอนเงินออก: 1-3%
ซื้อ: 30-50% (30% พร้อมมาร์กอัป 200%, 50% พร้อมมาร์กอัป 100%)
กำไร/รายได้ของเจ้าของ: คำนวณด้วยตัวเอง ซึ่งเป็นหน่วยของเปอร์เซ็นต์ นั่นคือแม้จะมีค่าขั้นต่ำของเปอร์เซ็นต์ค่าใช้จ่ายข้างต้น แต่เจ้าของ 195,000 รูเบิลเดียวกันจะเหลือค่าใช้จ่ายกระเป๋าประมาณ 8% เช่น 15,600 รูเบิล ตรรกะการคำนวณ: 15% (ค่าเช่า) + 2% (ค่าใช้จ่ายในครัวเรือน) + 4% (ค่าขนส่ง) + 6% (ภาษี) + 30% (เงินเดือน) + การโฆษณา 5% + 30% (การซื้อ) = 92% (ค่าใช้จ่ายทั้งหมด) . และตลอดชีวิต - น้อยกว่า 8% นี่คือสาเหตุที่เจ้าของร้านค้าบางรายมีรายได้น้อยกว่าพนักงานขาย นั่นคือคณิตศาสตร์
คุณคงเห็นว่า เป็นการดีกว่าที่จะเจอข้อมูลดังกล่าวในทางทฤษฎีมากกว่าจากประสบการณ์ของคุณเอง แม้ว่าขนาดของรายได้จะดูน่าดึงดูดใจก็ตาม อย่างไรก็ตาม นี่เป็นปัญหาที่ผู้เช่าศูนย์การค้าขนาดใหญ่แห่งใหม่ต้องเผชิญ: ค่าเช่าราคาถูก การจราจรหนาแน่น แต่อย่างใดทุกอย่างตามที่พวกเขาพูดข้ามเคาน์เตอร์...
ขอให้โชคดีในธุรกิจของคุณ โปรดติดต่อเราหากมีคำถาม เรายินดีที่จะให้บริการคุณ
ขอแสดงความนับถือ ริมมา โคดัส

Grigory Rzyanin หุ้นส่วนผู้จัดการของเอเจนซี่การตลาดเชิงภูมิศาสตร์ One by One อ้างว่าวิธีการที่พบบ่อยที่สุดในการเลือกวิธีประเมินร้านค้าปลีกคือการประเมินสถานที่เพียงแห่งเดียว

แต่เป้าหมายสูงสุดของทั้งหมด แม้แต่วิธีการที่ซับซ้อนที่สุดคือการระบุวัตถุที่ดีที่สุดจากข้อเสนอที่แตกต่างกันซึ่งมีศักยภาพสูงสุด

มีผู้ค้าปลีกจำนวนมากในรัสเซียที่ประสบความสำเร็จในการสร้างเครือข่ายการค้าปลีกโดยใช้วิธีการที่ใช้งานง่าย วิธีการนี้ใช้ได้ผลตราบใดที่ขนาดของธุรกิจช่วยให้ผู้ก่อตั้งมีส่วนร่วมโดยตรงในการเลือกวัตถุ และอาณาเขตสำหรับการขยายนั้นจำกัดอยู่ในภูมิภาคบ้านเกิด แต่สถานการณ์ทางเศรษฐกิจเป็นเช่นนั้น การวัดเจ็ดครั้งจะดีกว่า และวิธีการกลายเป็นวิธีปฏิบัติทั่วไปในการดำเนินธุรกิจเพื่อลดความเสี่ยงเมื่อตัดสินใจเปิดโรงงานใหม่

แนวทางใดในการเลือกเป็นคำถามที่ยากสำหรับผู้ค้าปลีกทุกราย แนวทางปฏิบัติในการทำงานในโครงการที่คล้ายกันแสดงให้เห็นว่าคำตอบขึ้นอยู่กับว่าฝ่ายบริหารเข้าใจรูปแบบปัจจุบันได้ดีเพียงใด สาเหตุของความสำเร็จและความล้มเหลวของการค้นพบในอดีต ข้อมูลใดบ้างที่ใช้ในการวิเคราะห์ธุรกิจ และการประเมินความสำเร็จของสถานที่ตั้ง

วิธีการวิเคราะห์ทางการเงิน

สาระสำคัญคือการประเมินจุดคุ้มทุนของวัตถุที่เสนอโดยพิจารณาจากอัตราค่าเช่าปัจจุบันและการประเมินโดยผู้เชี่ยวชาญถึงความเป็นไปได้ในการบรรลุผล ตัวบ่งชี้นี้. ใช้ในรูปแบบใดรูปแบบหนึ่งเมื่อตัดสินใจเลือกสถานที่แต่ละแห่ง บริษัทบางแห่งคิดในใจว่าจะคืนค่าเช่าหรือไม่ ส่วนบริษัทอื่นๆ จัดทำกรณีธุรกิจสำหรับสิ่งนี้ในรูปแบบของ P&L เป็นเวลา 5 ปี โดยคำนึงถึงพารามิเตอร์จำนวนมาก

วิธีรายการตรวจสอบ

ส่วนใหญ่มักใช้ในการคัดเลือกเบื้องต้นของสถานที่ที่มีศักยภาพในการเปิดร้านค้าปลีก หมายถึงชุดของขั้นตอนในการประมาณตำแหน่งของตำแหน่งที่สัมพันธ์กับ พารามิเตอร์ที่กำหนดเช่น พื้นที่สิ่งอำนวยความสะดวก ถนนทางเข้าสะดวก ความใกล้ชิดกับคู่แข่ง การมีหน้าต่างร้านค้าและพื้นที่ป้าย เป็นต้น โดยพื้นฐานแล้วนี่คือ ข้อกำหนดบังคับไปยังสถานที่ซึ่งสามารถเห็นได้บนเว็บไซต์ของผู้ค้าปลีกหรือในโฆษณา “กำลังมองหาสถานที่ให้เช่า”

วิธีการแบบอะนาล็อก

วิธีการคือการคำนวณปริมาณการขายที่เป็นไปได้ของวัตถุใหม่โดยการเปรียบเทียบ (การเปรียบเทียบ) กับวัตถุอื่นที่เหมือนกัน เครือข่ายการค้ามีลักษณะคล้ายคลึงกัน นี่อาจเป็นการสัญจรไปมาหน้าร้าน สถานที่ที่คล้ายกัน (ชั้น ศูนย์การค้า เขต เมือง) ผู้เข้าชมที่มีองค์ประกอบเดียวกัน ปริมาณตลาดในเมืองเดียวกัน เป็นต้น การวิเคราะห์การแข่งขันเป็นกรณีพิเศษของแนวทางนี้เช่นกันเมื่อมีการตัดสินใจตามหลักการ “ถ้าคู่แข่งทำผลงานได้ดีเราก็ทำได้เช่นกัน”

วิธีใช้แบบจำลองแรงโน้มถ่วงของฮัฟฟ์

ขึ้นอยู่กับสมมติฐานที่ว่าผู้ซื้อเลือกร้านค้าเพื่อทำการซื้อตามพารามิเตอร์สองตัว: พื้นที่ของร้านค้า (ยิ่งมากยิ่งดี) และระยะห่างจากร้าน (ยิ่งเล็กก็ยิ่งดี) ดีกว่า). ในกรณีนี้ การพึ่งพาพารามิเตอร์เหล่านี้จะทำซ้ำกฎแรงโน้มถ่วงของนิวตัน เมื่อทราบอัตราการบริโภคสินค้า จำนวนผู้อยู่อาศัย และภูมิศาสตร์ของประชากรในพื้นที่การเข้าถึงวัตถุ พื้นที่ และพิกัดของคู่แข่งหลัก ทำให้สามารถคำนวณศักยภาพของทำเลในแง่ของ การเข้าร่วมในอนาคต นี่เป็นเครื่องมือการตลาดทางภูมิศาสตร์แบบคลาสสิก

แนวทางปฏิบัติของหน่วยงาน One by One แสดงให้เห็นว่าวิธีการนี้เป็นที่ต้องการเมื่อเปิดไฮเปอร์มาร์เก็ตและศูนย์การค้า แต่ไม่เหมาะสำหรับวัตถุขนาดเล็กที่ไม่ดึงดูดการจราจรและดำเนินการกับการจราจรที่ผ่านไป ในการคำนวณศักยภาพของสถานที่นั้น จะมีการศึกษาเฉพาะทางและใช้ระบบข้อมูลทางภูมิศาสตร์ต่างๆ ผู้เล่นออนไลน์ที่ใช้วิธี Huff ได้ปรับตัวและปรับปรุงโมเดลให้เหมาะกับรูปแบบมาเป็นเวลานานโดยแนะนำพารามิเตอร์เพิ่มเติม

การวิเคราะห์การถดถอย

สร้างขึ้นจากคำจำกัดความของตัวแปรตาม เช่น มูลค่าการซื้อขาย และความสัมพันธ์ของตัวแปรนี้กับชุดข้อมูลที่อธิบายตำแหน่งของจุดอื่นๆ วิธีการนี้มีความแม่นยำมากกว่าวิธีการเปรียบเทียบด้วยตนเองทางสถิติโดยใช้รายการตรวจสอบการควบคุมและแอนะล็อก ในความเป็นจริง มันรวมวิธีการเหล่านี้โดยยึดตามการขึ้นต่อกันที่ระบุทางคณิตศาสตร์ ในการใช้วิธีนี้ จำเป็นต้องกำหนดปัจจัยที่มีอิทธิพลต่อตัวบ่งชี้ความสำเร็จของร้านค้า วัดและวิเคราะห์ และระบุระดับของอิทธิพลที่มีต่อตัวบ่งชี้ขั้นสุดท้ายหรือระดับกลาง

ตัวอย่างที่ง่ายที่สุดของการพึ่งพาดังกล่าวคือการพึ่งพาปริมาณการใช้งานของร้านค้าในอนาคตบนทางเดินด้านหน้าหน้าต่างซึ่งแสดงผ่านค่าสัมประสิทธิ์ของการแปลงผู้สัญจรไปมาเป็นผู้เยี่ยมชม (CPC) ทุกคนเข้าใจว่ามีความสัมพันธ์ แต่มีผู้ค้าปลีกเพียงไม่กี่รายเท่านั้นที่แสดงความสัมพันธ์นี้ด้วยสูตรหลังการวิจัย บ่อยครั้งกลับกลายเป็นว่าไม่ตรงไปตรงมาและหากไม่มีการศึกษาอาจก่อให้เกิดข้อผิดพลาดใหญ่เมื่อคำนวณยอดขายในร้านในอนาคต

จากทฤษฎีสู่การปฏิบัติ

ตามทฤษฎีเชื่อว่าการใช้หลายวิธีพร้อมกันเมื่อประเมินสถานที่หนึ่งจะเพิ่มประสิทธิภาพของการพยากรณ์เมื่อเปรียบเทียบค่าที่ได้รับซึ่งกันและกัน ในทางปฏิบัติ ผู้ค้าปลีกสามารถใช้หลายวิธีภายในกรอบงานของโครงการเดียวได้ - เมื่อปริมาณการเข้าชมถูกคำนวณโดยใช้แบบจำลองความโน้มถ่วง และการตรวจสอบและการแปลงโดยเฉลี่ยจะคำนวณโดยใช้วิธีอะนาล็อก

ยิ่งเครือข่ายมีขนาดใหญ่เท่าใด ความน่าจะเป็นในการใช้วิธี Huff หรือการวิเคราะห์การถดถอยก็จะยิ่งสูงขึ้นเท่านั้น ผู้จัดการฝ่ายพัฒนามักเรียกสิ่งหลังว่า "กล่องดำ" ซึ่งเป็นที่ที่ป้อนลักษณะของวัตถุและรับการคาดการณ์ยอดขาย

จากนั้นก็สามารถย้ายจาก การประเมินโดยผู้เชี่ยวชาญสถานที่สำหรับการตัดสินใจ พื้นฐานทางวิทยาศาสตร์. อย่างไรก็ตาม จะถือว่าผิดหากจะถือว่าวิธีการประเมินที่เสนอนั้นรับประกันผลลัพธ์สุดท้าย ที่พบบ่อยที่สุดและ ข้อผิดพลาดหลักเมื่อเลือกวัตถุให้ประเมินสถานที่เพียงแห่งเดียวในการเปิดร้านค้าปลีกใหม่ เป้าหมายสูงสุดของวิธีการทั้งหมดคือการระบุร้านค้าปลีกที่ดีที่สุดที่มีศักยภาพสูงสุดจากแหล่งข้อเสนอที่หลากหลาย

เมื่อเลือกสถานที่สำหรับร้านค้าในอนาคตของคุณอย่างใดอย่างหนึ่ง ตัวชี้วัดที่สำคัญที่สุดโอกาสของสถานที่คือการซึมผ่านได้ บ่อยครั้งที่ผู้ประกอบการจะเปรียบเทียบสองประเด็นที่คล้ายกันไม่ใช่เรื่องง่ายนักเพื่อเลือกประเด็นที่มีแนวโน้มมากกว่าในแง่ของปริมาณการใช้ข้อมูล ในบทความนี้ เราจะพูดถึงวิธีวัดปริมาณการเข้าชมร้านค้า

ความสามารถข้ามประเทศคืออะไร

เพื่อหลีกเลี่ยงความสับสน เราจะเรียกปริมาณการจราจรตามจำนวนคนที่ผ่านทางออก นั่นคือคนเหล่านี้คือผู้ที่จะเห็นร้านค้าของคุณและอาจเข้าไปในร้านได้ เราจะเรียกการเข้าชมตามจำนวนลูกค้าที่เข้ามาในร้านของคุณ นั่นคือการรับส่งข้อมูลแตกต่างจากการรับส่งข้อมูลเมื่อมีความสนใจในการเข้าชมในร้านของคุณ ด้วยการจราจรที่คุณทำงานภายในร้านพยายาม คุณดึงดูดผู้คนที่สัญจรไปมาที่ร้านของคุณด้วยลูกเล่นการโฆษณาต่างๆ

ทำไมต้องวัดจำนวนคนเดินเท้าและการจราจร?

วัตถุประสงค์ของการวัดความสามารถข้ามประเทศอาจแตกต่างกันโดยสิ้นเชิง มาดูกันว่าเหตุใดเราจึงต้องคำนวณความสามารถข้ามประเทศ

1. ค้นหาศักยภาพของทำเลสำหรับร้านค้า หากคุณมีประสบการณ์ในธุรกิจของคุณ เป็นไปได้มากว่าคุณจะรู้ได้อย่างชัดเจนว่าผู้คนที่ผ่านไปมาจะสนใจร้านค้าของคุณกี่เปอร์เซ็นต์ การทราบ Conversion ของคุณ การคำนวณความสามารถในการทำกำไรของจุดนั้นไม่ใช่เรื่องยาก
2. ตรวจสอบผู้รับสิทธิ์แฟรนไชส์ หากคุณขายแฟรนไชส์ ​​คุณอาจประสบปัญหาการฉ้อโกงจากผู้รับแฟรนไชส์ เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหานี้ คุณจะต้องนับการเข้าชมอย่างต่อเนื่อง
3. ตรวจสอบประสิทธิภาพของคู่แข่งของคุณ เราชอบที่จะมองไปรอบๆ และสนใจอยู่เสมอว่าคู่แข่งของคุณกำลังทำอะไรอยู่ ดังนั้นผู้ประกอบการจึงมักคำนึงถึงการเข้าชมของผู้อื่น เมื่อทราบปริมาณการเข้าชมของคุณแล้ว คุณสามารถคำนวณตัวบ่งชี้อื่นๆ ทั้งหมดโดยประมาณได้
4. ตรวจสอบประสิทธิภาพของร้านค้าของคุณ การจราจรถือเป็นสิ่งหนึ่งที่อยู่ในร้านและจำเป็นต้องได้รับการตรวจสอบอย่างต่อเนื่อง

วิธีการคำนวณความสามารถข้ามประเทศ

ปริมาณการใช้ข้อมูลและปริมาณงานได้รับการคำนวณในลักษณะเดียวกันทุกประการ มีวิธีการนับที่ได้รับการพิสูจน์แล้วหลายวิธีทั้งในโหมดคงที่ ร้านค้าของตัวเองและตัวเลือกที่ใส่เข้าไป

เรานับปริมาณการเข้าชมร้านค้าของเรา

ไปที่ศูนย์การค้าขนาดใหญ่แล้วดูให้ละเอียดยิ่งขึ้น คุณจะเห็นเคาน์เตอร์ลูกค้าเข้างานทุกที่ อาจดูเหมือนแถบกระจกใต้เพดาน หรือเซ็นเซอร์เลเซอร์ที่ติดตั้งไว้ที่ด้านข้างของทางเดิน อุปกรณ์เหล่านี้มีความแม่นยำในการวัดค่อนข้างสูงและให้ข้อมูลเกี่ยวกับการรับส่งข้อมูลเกือบจะออนไลน์ ราคาสำหรับอุปกรณ์ดังกล่าวเริ่มต้นที่ 5,000 รูเบิล

เรานับการจราจรบนท้องถนนหรือในร้านค้าของผู้อื่น

การนับปริมาณการเข้าชมภายนอกสถานที่ให้บริการของคุณต้องใช้แรงงานมากกว่าเล็กน้อย ที่นี่คุณจะไม่สามารถทำให้กระบวนการทั้งหมดเป็นแบบอัตโนมัติได้อีกต่อไปและจะต้องทำงานเพียงเล็กน้อย แม้ว่าจะมีบริษัทที่ทำงานนี้ให้คุณ แต่แน่นอนว่าไม่ใช่แบบฟรีๆ อย่างไรก็ตามมีอุปกรณ์ที่จะทำให้งานของคุณง่ายขึ้น

อย่างไรก็ตาม ในเคาน์เตอร์เข้างานราคาไม่แพง การจราจรจะปรากฏบนจอแสดงผลของเคาน์เตอร์และทุกคนที่เข้ามาจะมองเห็นได้ ตามกฎแล้วเคาน์เตอร์ดังกล่าวมีขนาดเล็กและไม่ใหญ่ ร้านค้าโซ่. ดังนั้น หากคุณโชคดี คุณสามารถค้นหาปริมาณการเข้าชมของคู่แข่งของคุณได้อย่างน้อยทุกวัน

การนับปริมาณการใช้เครื่องบันทึกวิดีโอ

หากต้องการนับโดยใช้วิธีนี้ สิ่งที่คุณต้องมีคือรถยนต์ที่เปิด DVR ไว้ และแน่นอนว่ามีโอกาสที่จะนำมาวางไว้หน้าสถานที่ที่กำลังศึกษาอยู่ คุณสามารถตั้งค่าได้ตลอดทั้งวัน จากนั้นในโหมดดูเร็ว คุณจะนับความสามารถในการข้ามประเทศ คุณจะใช้เวลาประมาณ 4 ชั่วโมงในการคำนวณการบันทึกสิบสองชั่วโมง ความถูกต้องของข้อมูลจะสูงที่สุด และคุณจะเห็นความสามารถข้ามประเทศที่แม่นยำถึงรายชั่วโมง