สูตรการสึกหรอสะสม การวัดการสึกหรอสะสม

ค่าเสื่อมราคาสะสมคือการลดลงของมูลค่าการทดแทนหรือมูลค่าการทดแทนของการปรับปรุงที่อาจเป็นผลมาจากการเสื่อมสภาพทางกายภาพ ความล้าสมัยของฟังก์ชัน ความล้าสมัยภายนอก หรือการรวมกันของแหล่งที่มาเหล่านี้

สามารถใช้หลายวิธีในการประมาณการสึกหรอสะสม สิ่งสำคัญคือลำดับและตรรกะของพวกเขาสะท้อนถึงปฏิกิริยาของผู้ซื้อที่ระมัดระวังและมีข้อมูลต่อสภาพของโครงสร้าง

1. วิธีอายุทางเศรษฐกิจ

วิธีนี้กำหนดปริมาณการสึกหรอสะสมโดยใช้สูตร:

โดยที่ AD มีการสึกหรอสะสม

EA - อายุที่มีประสิทธิภาพ (อายุแสดงตามเงื่อนไขและประโยชน์ของโครงสร้าง)

TEL - ชีวิตทางเศรษฐกิจโดยรวม (ระยะเวลาที่การปรับปรุงอสังหาริมทรัพย์มีส่วนทำให้มูลค่าของทรัพย์สิน)

CN คือต้นทุนการก่อสร้างใหม่ (การฟื้นฟูหรือทดแทน)

มีประเด็นต่างๆ ในวิธีนี้ที่กำหนดข้อจำกัดบางประการในการใช้งาน:

1. คุณค่าของชีวิตทางเศรษฐกิจโดยทั่วไปและอายุที่แท้จริงนั้นถูกกำหนดโดยอัตวิสัย

2. ไม่มีการแบ่งแยกประเภทการสึกหรอ

3. ความแตกต่างในขนาดของชีวิตทางเศรษฐกิจทั่วไปและ ชีวิตทางกายภาพองค์ประกอบแต่ละส่วนของโครงสร้าง

2. วิธีการเปรียบเทียบยอดขาย

เมื่อใช้วิธีนี้ จำนวนค่าเสื่อมราคาสะสมจะถูกกำหนดเป็นผลต่างระหว่างต้นทุนการก่อสร้างใหม่และต้นทุนของโครงสร้าง ณ วันที่ประเมินราคา ความพร้อมใช้งานของข้อมูลที่เชื่อถือได้เกี่ยวกับการขายวัตถุดังกล่าวและต้นทุนของที่ดินเปล่าคือ เงื่อนไขที่จำเป็นและการปรับเปลี่ยนใดๆ จะต้องมีความสมเหตุสมผลของตลาด

ควรจำไว้ว่าต้องทำยอดขายเทียบเคียงที่ เปิดตลาด สิทธิ์เต็มทรัพย์สิน ราคาที่ดินจะต้องสมเหตุสมผลกับตลาด มิฉะนั้น วิธีนี้ของการใช้งานน้อย

3. วิธีการพังทลาย

วิธีการสลายประกอบด้วยการพิจารณาโดยละเอียดและการบัญชีถึงสาเหตุและประเภทของการสึกหรอทั้งหมด รวมถึง:

§ การสึกหรอทางกายภาพ ถอดออกได้และไม่สามารถซ่อมแซมได้

§ การสึกหรอตามการใช้งาน ถอดออกได้และไม่สามารถถอดออกได้

§ การสึกหรอภายนอกหรือทางเศรษฐกิจ

ในกรณีนี้ การสึกหรอจะถือว่าถอดออกได้หากค่าใช้จ่ายในการแก้ไขน้อยกว่ามูลค่าเพิ่ม การเสื่อมสภาพจัดว่าไม่สามารถแก้ไขได้หากค่าใช้จ่ายในการแก้ไขมากกว่ามูลค่าเพิ่มของโครงสร้าง

การกำหนดการสึกหรอทางกายภาพ

การสึกหรอทางกายภาพของโครงสร้าง องค์ประกอบ ระบบของอุปกรณ์ทางวิศวกรรม (ต่อไปนี้จะเรียกว่าระบบ) และอาคารโดยรวมควรเข้าใจว่าเป็นการสูญเสียคุณสมบัติทางเทคนิคและการปฏิบัติงานดั้งเดิม (ความแข็งแกร่ง เสถียรภาพ ความน่าเชื่อถือ ฯลฯ .) อันเป็นผลมาจากอิทธิพลของปัจจัยทางธรรมชาติและภูมิอากาศและกิจกรรมของมนุษย์ การสึกหรอทางกายภาพ ไม่ใช่ช่วงเวลาของการประเมิน จะแสดงเป็นอัตราส่วนของต้นทุนของมาตรการซ่อมแซมที่จำเป็นตามวัตถุประสงค์ เพื่อขจัดความเสียหายต่อโครงสร้าง องค์ประกอบ ระบบ หรืออาคารโดยรวม และค่าทดแทน

เมื่อตรวจสอบวัตถุเพื่อตรวจสอบการสึกหรอทางกายภาพ รายการข้อบกพร่องจะถูกรวบรวมไว้เสมอ

การสึกหรอทางกายภาพสามารถกำหนดได้ว่าเป็นรายการซ่อมแซมรอการตัดบัญชีที่สามารถขอคืนได้ และรายการที่ไม่สามารถกู้คืนได้ซึ่งไม่สามารถทำได้ในเชิงเศรษฐกิจในการซ่อมแซม

การสึกหรอทางกายภาพที่กู้คืนได้มักเกิดจากการใช้งานที่ไม่ดี และบางครั้งจึงเรียกว่าการซ่อมแซมแบบเลื่อนออกไป ผู้ซื้อทั่วไปคาดว่าจะทำการซ่อมแซมทันทีเพื่อให้โครงสร้างกลับมาทำงานได้ตามปกติ สันนิษฐานว่าองค์ประกอบต่างๆ กลับคืนสู่สภาพใหม่หรือสภาพใหม่ในทางปฏิบัติ

การสึกหรอทางกายภาพที่ถอดออกได้ ในแง่การเงินเราให้คำจำกัดความว่าเป็น “ค่าซ่อมแซม - สำหรับค่าใช้จ่ายในการทำให้วัตถุมีสภาพเทียบเท่ากับของเดิม”

ตามที่ระบุไว้ข้างต้น การสึกหรอทางกายภาพที่ไม่สามารถซ่อมแซมได้นั้นสอดคล้องกับสิ่งของที่ในปัจจุบันแทบจะเป็นไปไม่ได้เลยหรือเป็นไปไม่ได้ในเชิงเศรษฐกิจที่จะกำจัดออกไป ค่าเสื่อมราคาประเภทนี้พิจารณาจากความแตกต่างระหว่างต้นทุนทดแทนหรือต้นทุนการเปลี่ยนทั้งหมดกับจำนวนค่าเสื่อมราคาตามจริงที่เรียกคืนได้

การกำหนดการสึกหรอตามการใช้งาน

เช่นเดียวกับการสึกหรอทางกายภาพ การสึกหรอตามการใช้งานแบ่งออกเป็นแบบถอดได้และไม่สามารถซ่อมแซมได้ เช่นเดียวกับการสึกหรอทางกายภาพที่ซ่อมแซมได้ การสึกหรอตามการใช้งานที่ซ่อมแซมได้จะวัดจากค่าใช้จ่ายในการกำจัดออกไป

เพื่อวัตถุประสงค์ในการวิเคราะห์ ต้นทุนของการสึกหรอตามการใช้งานแบบถอดได้ถูกกำหนดให้เป็น “ต้นทุนการฟื้นฟูที่สมเหตุสมผลจากมุมมองของการมีส่วนร่วมในรายได้ในอนาคตจากการดำเนินงานของโรงงาน”

การสึกหรอจากการใช้งานแบบพลิกกลับได้มีสาเหตุมาจาก:

§ ข้อเสียที่ต้องเพิ่มองค์ประกอบ

§ ข้อเสียที่ต้องเปลี่ยนหรือปรับปรุงองค์ประกอบให้ทันสมัย

§ “การปรับปรุงขั้นสูง”

ต้นทุนของการสึกหรอตามการใช้งานที่ไม่อาจซ่อมแซมได้ถูกกำหนดให้เป็นการสูญเสียค่าเช่าที่ถือเป็นต้นทุนซึ่งเกิดจากการไม่เป็นไปตามข้อกำหนด โซลูชั่นที่สร้างสรรค์อาคารให้ได้มาตรฐานที่ทันสมัย ในกรณีนี้ อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่สำหรับอาคารที่คล้ายกันจะถูกนำมาใช้เพื่อรวบรวมรายได้ที่สูญเสียไปเป็นทุน

ความล้าสมัยภายนอก (ทางเศรษฐกิจ)

ที่ตั้งตามเงื่อนไขของทรัพย์สินจะมาพร้อมกับการลดค่าเช่าในกรณีของการใช้เชิงพาณิชย์ ผลที่ตามมาคือราคาขาย (การสูญเสียมูลค่า) ของทรัพย์สินลดลงเนื่องจากการเปลี่ยนแปลงของสภาพแวดล้อมของตลาด ความน่าดึงดูดใจของอสังหาริมทรัพย์ในสายตาของผู้มีโอกาสเป็นผู้ซื้อก็เปลี่ยนแปลงไปไม่แพ้กัน

เพื่อแก้ไขปัญหาของการประเมินนี้ การสึกหรอจากอิทธิพลภายนอกถูกกำหนดให้เป็น "การลดลงของความเหมาะสมในการใช้งานของอาคาร" เนื่องจากอิทธิพล สภาพแวดล้อมภายนอกซึ่งเป็นปัจจัยที่แก้ไขไม่ได้สำหรับเจ้าของทรัพย์สิน เจ้าของที่ดิน หรือผู้เช่า การสึกหรอจากอิทธิพลภายนอกอาจเกิดจากสาเหตุหลายประการ เช่น การลดลงโดยทั่วไปของพื้นที่ (ไตรมาส) ตำแหน่งของวัตถุในภูมิภาคหรือภูมิภาค (ตำแหน่งที่เกี่ยวข้องกับการขนส่งหลัก สาธารณูปโภค เชิงพาณิชย์และ โครงสร้างอื่นๆ) สภาวะตลาดหรือการเปลี่ยนแปลงเงื่อนไขทางการเงินและกฎหมาย

การประเมินการสึกหรอภายนอกมีสองวิธี:

§ การใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ของการสูญเสียรายได้ที่เกี่ยวข้องกับอิทธิพลภายนอก

§ การเปรียบเทียบการขายสิ่งของที่คล้ายกันทั้งที่มีและไม่มีอิทธิพลจากภายนอก

หากมีข้อมูลเพียงพอ แนวทางที่สองจะดีกว่า

ค่าเสื่อมราคาสะสมมีลักษณะเฉพาะคือการสูญเสียมูลค่าของการปรับปรุงจากสาเหตุที่เป็นไปได้ทั้งหมด

ค่าเสื่อมราคาสะสมวัดจากผลต่างระหว่างต้นทุนการก่อสร้างของการปรับปรุงที่คล้ายกัน ณ วันที่ประเมินมูลค่าและ มูลค่าตลาดประเมินการปรับปรุง ค่าเสื่อมราคาสะสม (สะสม) ประกอบด้วยค่าเสื่อมราคาสามประเภท ได้แก่

ทางกายภาพ,

มีประโยชน์ใช้สอย,

ภายนอก.

การสึกหรอทางกายภาพ- นี่คือการลดลงของมูลค่าของอาคารเนื่องจากการเสื่อมสภาพทางกายภาพและ เงื่อนไขทางเทคนิค(ความแข็งแกร่ง ความแข็งแกร่ง ความน่าดึงดูด ฯลฯ) ขององค์ประกอบโครงสร้างส่วนบุคคลหรือทั้งอาคารโดยรวม

การสึกหรอทางกายภาพอาจเกี่ยวข้องกับคุณภาพของการก่อสร้างที่ใช้ วัสดุก่อสร้าง, สภาพการทำงานของสิ่งอำนวยความสะดวก สภาพภูมิอากาศ ความสม่ำเสมอของการซ่อมแซมตามปกติ ฯลฯ

กำหนดการ. เส้นโค้งที่สะท้อนถึงกระบวนการสะสมของการสึกหรอทางกายภาพ

I คือช่วงเวลาของการสะสมการสึกหรอที่เกี่ยวข้องกับการเริ่มดำเนินการของโรงงาน

II - ช่วงเวลาของการทรงตัว III - ช่วงเวลาของการสะสมของการเสียรูปเมื่อยล้าอย่างเข้มข้น

การสึกหรอตามหน้าที่- นี่คือมูลค่าที่ลดลงของอาคารเนื่องจากความไม่สอดคล้องในการใช้งานขององค์ประกอบแต่ละส่วนหรือทั้งอาคารโดยรวมกับความต้องการของตลาดสำหรับทรัพย์สิน ณ วันที่ประเมินราคา

การสึกหรอทางกายภาพและการใช้งานแสดงออกในรูปแบบของข้อบกพร่องเฉพาะในทรัพย์สินเอง

การสึกหรอภายนอก (ทางเศรษฐกิจ)คือการสูญเสียมูลค่าของอาคารที่เกิดจากสาเหตุภายนอกทรัพย์สิน เหตุผลเหล่านี้อาจเป็นปัจจัยทางกายภาพ เศรษฐกิจ หรือการเมือง

ประเภทนี้การสึกหรอมีการปรับปรุงโดยธรรมชาติเนื่องจากตำแหน่งคงที่ และจะไม่ปรากฏในตัววัตถุ ซึ่งต่างจากการสึกหรอทางกายภาพและการใช้งาน มีความเกี่ยวข้องกับสภาพแวดล้อมภายนอกของวัตถุ (สภาพแวดล้อมการเสื่อมสภาพ)

ค่าเสื่อมราคาภายนอกวัดจากมูลค่าที่รวมเป็นทุนของการสูญเสียค่าเช่า ซึ่งประมาณโดยใช้ตัวคูณค่าเช่ารวม

การสึกหรอทางกายภาพและการทำงานอาจหรือไม่สามารถถอดออกได้ ณ วันที่ประเมินราคา

ถอดออกได้คือการสึกหรอซึ่งเป็นสาเหตุที่เป็นไปได้ทางเศรษฐกิจในการกำจัดนั่นคือเมื่อมูลค่าที่เพิ่มขึ้นของวัตถุหลังจากการกำจัดข้อบกพร่องครอบคลุมต้นทุนที่เกี่ยวข้องกับการกำจัดนี้

ร้ายแรงค่าเสื่อมราคาถือเป็นต้นทุนในการกำจัดซึ่งมากกว่ามูลค่าที่เพิ่มขึ้นของวัตถุที่เกี่ยวข้องกับการกำจัดข้อบกพร่องที่ระบุ

ดังนั้น การทดสอบลักษณะการสึกหรอ (ถอดออกหรือซ่อมแซมไม่ได้) จึงเป็นข้อสรุปว่าองค์ประกอบที่ได้รับการซ่อมแซมแล้ว (ซ่อมแซมแล้ว) จะมีมูลค่าตลาดเพิ่มเติมหรือไม่ และครอบคลุมค่าซ่อมแล้วหรือไม่

การสึกหรอภายนอก (ทางเศรษฐกิจ) ถือว่าไม่สามารถซ่อมแซมได้เสมอ มันเกี่ยวข้องโดยตรงกับตำแหน่งของวัตถุที่กำลังประเมิน สาเหตุที่ทำให้เกิดเป็นทรัพย์สินภายนอกและไม่สามารถกำจัดได้โดยเจ้าของทรัพย์สินที่กำลังประเมิน

วิธีการพิจารณาการสึกหรอสะสม

มี วิธีการดังต่อไปนี้การกำหนดการสึกหรอสะสม:

ตรง:

• วิธีตลอดชีวิต
• วิธีการแบ่งพาร์ติชัน

และทางอ้อม:

• วิธีการสกัด

วิธีการตลอดชีวิต

อายุขัยทางกายภาพ (Tf)- เป็นช่วงระยะเวลาที่อาคารมีอยู่และเหมาะสมกับการใช้สอย (ที่อยู่อาศัย)

ชีวิตทางเศรษฐกิจ (เต็ก)คือช่วงเวลาที่อาคารสร้างผลกำไร

อายุมีผล (เทฟฟ์)- พิจารณาจาก การประเมินโดยผู้เชี่ยวชาญ รูปร่างบ้านโดยคำนึงถึงสภาพการออกแบบและ ปัจจัยทางเศรษฐกิจส่งผลกระทบต่อมูลค่าของวัตถุที่ประเมิน

ชีวิตทางเศรษฐกิจที่เหลืออยู่ (ขนมปังปิ้ง)- นี่คือช่วงเวลาที่กำหนดโดยความแตกต่าง Tek - Tef

อายุตามลำดับ (Thr)- กำหนด ณ วันที่ประเมินนับจากช่วงเวลาที่เริ่มดำเนินการสิ่งอำนวยความสะดวก

กำหนดการ. การประมาณการสึกหรอสะสม

การคำนวณค่าเสื่อมราคาสะสมโดยวิธีช่วงชีวิตจะถือว่าอัตราส่วนของอายุที่แท้จริงต่ออายุทางเศรษฐกิจโดยทั่วไปเท่ากับอัตราส่วนของค่าเสื่อมราคาสะสมต่อต้นทุนการทำซ้ำ

วิธีการนี้สามารถใช้สำหรับ:

• กำหนดการสึกหรอของอาคารทั้งหมด
• องค์ประกอบโครงสร้างส่วนบุคคลของมัน

จำเป็น ข้อมูลความเป็นมาเพื่อกำหนดอายุการใช้งานมาตรฐานของอาคารและองค์ประกอบแต่ละส่วนสามารถหาได้จากหนังสืออ้างอิงมาตรฐาน

ในกระบวนการประมาณค่าเสื่อมราคาสะสมโดยใช้วิธีวงจรชีวิตมีคำถามเกิดขึ้นในการกำหนดระยะเวลาของชีวิตทางเศรษฐกิจที่เหลืออยู่ ในกรณีนี้ควรดำเนินการตามข้อเสนอแนะต่อไปนี้:

วิธีการแยก.

ลองพิจารณาว่าการสึกหรอสะสมจะถูกกำหนดเมื่อใช้วิธีการแบ่งพาร์ติชันโดยใช้สมมติฐานความเป็นอิสระ ประเภทต่างๆสวมใส่เป็นพื้นฐาน

สวมใส่(ทางกายภาพ ศีลธรรม เศรษฐกิจ) คือการสูญเสียมูลค่าของวัตถุเมื่อเวลาผ่านไปภายใต้อิทธิพลของปัจจัยต่างๆ

การสึกหรอสะสมกำหนดโดยสูตร:

ใน = 1- (1- ถ้า)(1-Ifun)(1- คือ) โดยที่

ถ้า - การสึกหรอทางกายภาพ

Ifun – การสึกหรอที่ใช้งานได้จริง

กล่าวคือ – การสึกหรอทางเศรษฐกิจ

การสึกหรอทางกายภาพ– การสูญเสียมูลค่าของวัตถุที่เกี่ยวข้องกับการใช้ การสึกหรอ การสึกหรอ การทำลาย และอื่นๆ ปัจจัยทางกายภาพส่งผลให้อายุการใช้งานและประโยชน์ของวัตถุลดลง

เพื่อกำหนดจำนวนการสึกหรอทางกายภาพได้ใช้โครงสร้างของตัวบ่งชี้เฉพาะของต้นทุนการก่อสร้างอาคารพักอาศัยแผงชั้นเดียวตามการรวบรวม UPVS หมายเลข 28“ ที่อยู่อาศัยอาคารสาธารณะและอาคารและโครงสร้าง เพื่อวัตถุประสงค์ด้านสาธารณูปโภคเพื่อการตีราคาสินทรัพย์ถาวร” ตารางที่ 3a จากผลการตรวจสอบอาคาร "กฎสำหรับการประเมินการสึกหรอทางกายภาพของอาคารที่อยู่อาศัย VSN 53-86 (r)" Gosgrazhdanstroy, Moscow 1990 ถูกนำมาใช้เพื่อพิจารณาการเสื่อมสภาพทางกายภาพ

ตารางที่ 14

เรายอมรับการสึกหรอทางกายภาพ 32%

การสึกหรอตามหน้าที่ (คุณธรรม)คือการสูญเสียมูลค่าเนื่องจากความล้มเหลวสัมพัทธ์ของโครงสร้างที่กำหนดในการจัดหาสาธารณูปโภคเมื่อเปรียบเทียบกับโครงสร้างใหม่ที่สร้างขึ้นเพื่อจุดประสงค์เดียวกัน ความล้าสมัยในการใช้งานเป็นผลมาจากคุณสมบัติภายในของวัตถุ และเกี่ยวข้องกับปัจจัยต่างๆ เช่น ข้อบกพร่องด้านการออกแบบ ต้นทุนการดำเนินงานที่มากเกินไป และปรากฏอยู่ในสถาปัตยกรรมที่ล้าสมัยของอาคาร สิ่งอำนวยความสะดวกในการจัดวาง การสนับสนุนด้านวิศวกรรม ฯลฯ วัตถุไม่ตรงตามข้อกำหนด ลักษณะของมัน ข้อกำหนดที่ทันสมัยความล้าสมัยของวัตถุที่ประเมินจะเป็น 50%

ภายนอก/เศรษฐกิจ/การสึกหรอ: เรื่องการประเมินเป็นอาคารพักอาศัย คุณสมบัติที่โดดเด่นตลาดสำหรับการซื้อและขายวัตถุที่คล้ายกันคือการที่วัตถุนั้นต้องใช้เวลานานพอสมควร ผู้ประเมินพิจารณาข้อเท็จจริงเหล่านี้ว่าเป็นการสึกหรอจากอิทธิพลภายนอก ซึ่งเราถือว่าเท่ากับมูลค่าของพรีเมี่ยมสำหรับสภาพคล่องต่ำ ซึ่งเป็นการปรับระยะเวลาการเปิดเผยเมื่อเช่า/ขายวัตถุ การปรับปรุงสภาพคล่องไม่เพียงพอคำนวณโดยใช้สูตร:

โดยที่: I b/r – อัตราปลอดความเสี่ยง;

Tek – ระยะเวลาเปิดรับแสงสำหรับวัตถุที่กำลังประเมิน

อัตราปลอดความเสี่ยงเลือกที่ 7.32% เท่ากับอัตราระยะยาวของตลาด GKO-OFZ ณ วันที่ประเมิน

ระยะเวลาการเปิดเผยสำหรับวัตถุที่คล้ายกับวัตถุที่ถูกประเมินมูลค่าตามบริษัทอสังหาริมทรัพย์คือหนึ่งปี ดังนั้นการสึกหรอภายนอกจึงเท่ากับ:

ดังนั้นผู้ประเมินจึงยอมรับค่าเสื่อมราคาทางเศรษฐกิจเป็น 9%

การสึกหรอสะสมคือ:

ใน = 1 - (1 - ถ้า) x (1 - Ifun) x (1 - คือ)

ใน = 1 - (1 - 32) x (1 - 50) x (1 – 9) = 69

ดังนั้นการสึกหรอสะสมจึงอยู่ที่ 69%

การสึกหรอสะสม –นี่คือการลดต้นทุนในการเปลี่ยนหรือทดแทนของการปรับปรุงที่อาจเกิดขึ้นอันเป็นผลมาจากการทำลายทางกายภาพหรือความล้าสมัยของการทำงาน วิธีการประเมินการสึกหรอ : วิธีการดำเนินชีวิตทางเศรษฐกิจ (ชีวิตทางเศรษฐกิจ- นี่คือช่วงเวลาที่การบริจาคเงินเพื่อการปรับปรุงช่วยเพิ่มมูลค่า (กล่าวคือ มูลค่าทางกายภาพ) ชีวิตทางเศรษฐกิจที่เหลืออยู่ –ระยะเวลาที่ทรัพย์สินสามารถสร้างรายได้ได้ - ตามลำดับเวลา (อายุจริง)– ระยะเวลาตั้งแต่การก่อสร้างแล้วเสร็จถึงวันที่ประเมิน อายุที่มีประสิทธิภาพ –ทรัพย์สินที่ดูเหมือนแตกต่างไปจากลำดับเวลา) Inak=Tef/Tek โดยที่ (Tef=Tek-Toek)

วิธีการพังทลาย: ในการพิจารณาโดยละเอียดและการบัญชีเกี่ยวกับการสึกหรอทุกประเภท: ทางกายภาพ(การสูญเสียองค์ประกอบของคุณภาพทางเทคนิคและการปฏิบัติงานดั้งเดิม) ใช้งานได้(การสูญเสียต้นทุนการปรับปรุง) ภายนอก(ตำแหน่งของวัตถุ การเข้าถึงการคมนาคม) ค่าเสื่อมราคาหมายถึง ถอดออกได้หากค่าใช้จ่ายในการกำจัดสัญญาณน้อยกว่าต้นทุนของวัตถุหรือรายได้จากการดำเนินการที่เกิดขึ้นหลังจากการกำจัด ค่าเสื่อมราคาจัดประเภทว่าไม่สามารถซ่อมแซมได้หากต้นทุนในการแก้ไขมีค่ามากกว่าจำนวนมูลค่าเพิ่มของโครงสร้าง

7. การพิจารณาการสึกหรอทางกายภาพ (ถอดออกได้, ไม่สามารถซ่อมแซมได้)

การสึกหรอทางกายภาพของโครงสร้างและอาคารโดยรวมควรเข้าใจว่าเป็นการสูญเสียคุณสมบัติทางเทคนิคและการปฏิบัติงานดั้งเดิม (ความแข็งแกร่ง ความมั่นคง ความน่าเชื่อถือ) อันเป็นผลมาจากอิทธิพลของปัจจัยทางธรรมชาติและภูมิอากาศและกิจกรรมของมนุษย์ การสึกหรอทางกายภาพสามารถกำหนดได้ว่าเป็นรายการซ่อมแซมรอการตัดบัญชีที่สามารถขอคืนได้ และรายการที่ไม่สามารถกู้คืนได้ซึ่งไม่สามารถทำได้ในเชิงเศรษฐกิจในการซ่อมแซม สวมใส่ทางกายภาพที่ถอดออกได้มักเกิดจากการบำรุงรักษาที่ไม่ดี ดังนั้นบางครั้งจึงเรียกว่าการซ่อมแซมแบบเลื่อนออกไป ผู้ซื้อจะทำการซ่อมแซมทันทีเพื่อฟื้นฟูลักษณะการทำงานตามปกติของโครงสร้าง (การซ่อมแซมเพื่อความสวยงาม) การสึกหรอทางกายภาพที่ไม่สามารถกู้คืนได้สอดคล้องกับตำแหน่งที่การกำจัดซึ่งปัจจุบันเป็นไปไม่ได้ในทางปฏิบัติหรือเป็นไปไม่ได้ในเชิงเศรษฐกิจ ในทางปฏิบัติ องค์ประกอบของโครงสร้างที่มีการสึกหรอทางกายภาพที่ไม่สามารถแก้ไขได้จะถูกแบ่งออกเป็นอายุการใช้งานยาวนาน (อายุการใช้งานตรงกันหรือเกินกว่าอายุการใช้งานของอาคารด้วยซ้ำ: ฐานราก ผนังรับน้ำหนัก พื้น) และอายุการใช้งานสั้น (อายุการใช้งานทางกายภาพซึ่ง น้อยกว่าอายุการใช้งานของอาคารโดยรวม) สภาพร่างกายที่ไม่ถูกรบกวน = สภาพคงเหลือ น้ำหนักเรื้อรัง / อายุปกติ

ส่วนที่เหลือ = St. p. – Ex.rem

8. การกำหนดการสึกหรอตามการใช้งาน (ถอดออกได้, ไม่สามารถซ่อมแซมได้)

การสึกหรอตามหน้าที่- นี่คือการสูญเสียต้นทุนการปรับปรุงที่เกิดจากความแตกต่างระหว่างการวางแผนพื้นที่หรือการออกแบบโครงสร้างของโครงสร้างและความต้องการของตลาดสมัยใหม่สำหรับการปรับปรุงประเภทนี้ การสึกหรอตามการใช้งานแบ่งออกเป็นแบบถอดได้และแก้ไขไม่ได้ การสึกหรอแบบถอดได้- นี่คือการสึกหรอซึ่งเป็นค่าใช้จ่ายในการกำจัดซึ่งน้อยกว่ารายได้ที่ได้รับจากการกำจัด อาจเกิดจากข้อบกพร่องที่ต้องเปลี่ยนและอัปเกรดองค์ประกอบ การสึกหรอตามการใช้งานที่ไม่สามารถกู้คืนได้- นี่คือการสึกหรอซึ่งเป็นค่าใช้จ่ายในการกำจัดซึ่งมากกว่ารายได้ที่ได้รับจากการกำจัด

การสึกหรอสะสมทั้งหมดรวมถึงการสึกหรอทางกายภาพ การสึกหรอในการใช้งาน และการสึกหรอภายนอก

การสึกหรอทางกายภาพคือการสูญเสียมูลค่าของทรัพย์สินอันเนื่องมาจากการสูญเสียคุณภาพทางเทคนิคและการปฏิบัติงานดั้งเดิมของอาคารอันเนื่องมาจากอิทธิพลของปัจจัยทางธรรมชาติและภูมิอากาศและกิจกรรมของมนุษย์

การคำนวณการสึกหรอทางกายภาพ

วิธีอายุทางเศรษฐกิจกำหนดจำนวนค่าเสื่อมราคาสะสมโดยใช้สูตร:

อินาโคเพล = (EV/OEJ)*SS

โดยที่: Inacopl - การสึกหรอสะสม;

EV - อายุที่มีประสิทธิภาพ แสดงโดยสภาพและประโยชน์ของโครงสร้าง อาจน้อยกว่าหรือมากกว่าอายุจริง

OEZ - อายุทางเศรษฐกิจโดยรวม - ระยะเวลาที่การปรับปรุงอสังหาริมทรัพย์มีส่วนทำให้มูลค่าของทรัพย์สิน ในเวลาใดก็ตาม อายุทางเศรษฐกิจของทรัพย์สินต้องไม่เกินอายุทางกายภาพ

CC – ค่าก่อสร้าง (ค่าทดแทนเต็มจำนวน)

Inacopl = (10/100) * 588,785 = 58,878.5 ถู (0.1%)

การคำนวณการสึกหรอตามการใช้งาน

ความล้าสมัยด้านการใช้งานคือการสูญเสียมูลค่าเนื่องจากการไม่สามารถสัมพันธ์กันของโครงสร้างที่กำหนดในการจัดหาประโยชน์ใช้สอยเมื่อเปรียบเทียบกับโครงสร้างใหม่ที่สร้างขึ้นเพื่อจุดประสงค์เดียวกัน มักเกิดจากการวางแผนที่ไม่ดี เทคนิค และ ข้อกำหนดด้านการทำงานตามพารามิเตอร์ต่างๆ เช่น ขนาด สไตล์ อายุการใช้งาน ฯลฯ

การสึกหรอตามการใช้งานสามารถถอดออกได้หรือไม่สามารถซ่อมแซมได้ การสึกหรอตามการใช้งานจะถือว่าสามารถกู้คืนได้เมื่อค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมหรือเปลี่ยนส่วนประกอบที่ล้าสมัยหรือยอมรับไม่ได้นั้นเป็นประโยชน์หรืออย่างน้อยก็ไม่เกินมูลค่าเพิ่มให้กับมูลค่าสาธารณูปโภค มิฉะนั้นการสึกหรอจะเป็น 0% สำหรับวัตถุที่เป็นปัญหา การสึกหรอจากการใช้งานคือ 0%

การคำนวณการสึกหรอภายนอก

การสึกหรอภายนอกคือมูลค่าของอาคารที่ลดลงเนื่องจากอิทธิพลของสภาพแวดล้อมภายนอก ซึ่งเป็นปัจจัยที่แก้ไขไม่ได้สำหรับเจ้าของทรัพย์สิน เจ้าของที่ดิน หรือผู้เช่า

การสึกหรอจากอิทธิพลภายนอกอาจเกิดจากสาเหตุหลายประการ เช่น สภาวะตลาด ความผ่อนคลายที่เกิดจากการใช้อสังหาริมทรัพย์บางอย่าง การเปลี่ยนแปลงโครงสร้างพื้นฐานโดยรอบ เป็นต้น

การสึกหรอภายนอกของอสังหาริมทรัพย์ ขึ้นอยู่กับสาเหตุที่ทำให้เกิด ในกรณีส่วนใหญ่ไม่สามารถซ่อมแซมได้เนื่องจากสถานที่ตั้งไม่เปลี่ยนรูป แต่บางครั้งก็สามารถ "ลบตัวเอง" ได้เนื่องจากการเปลี่ยนแปลงเชิงบวกในสภาพแวดล้อมของตลาดโดยรอบ

เมื่อนำหลักการทางทฤษฎีมาประยุกต์ใช้กับวัตถุประสงค์ในการประเมินและวิธีการใช้งาน เราสามารถสรุปได้ว่าการสึกหรอภายนอกอยู่ที่ 0% เนื่องจาก

ทรัพย์สินที่ได้รับการประเมินตั้งอยู่ในย่านที่อยู่อาศัยและตรงตามข้อกำหนดทั้งหมดสำหรับสถานที่พักอาศัย

การคำนวณการสึกหรอสะสมทั้งหมด (CW) ดำเนินการโดยใช้สูตร:

พวกเขา = 1-(1-physical.iz.)*(1-fun.iz.)*(1-internal.iz.)

พวกเขา = 1-(1-0.1)*(1-0)*(1-0) = 0.1

ดังนั้นการสึกหรอสะสมทั้งหมดคือ 10%

จากนี้ต้นทุนการเปลี่ยนคือ 588,785 * (1-0.1) = 529,906.5 รูเบิล

เป็นผลให้มูลค่าของวัตถุการประเมินราคาตามวิธีต้นทุน ณ วันที่ประเมินราคาไม่รวมภาษีมูลค่าเพิ่มจะถูกปัดเศษ: 530,000 รูเบิล (ห้าแสนสามหมื่นรูเบิล)

ข้อมูลเพิ่มเติมในหัวข้อการกำหนดจำนวนการสึกหรอสะสมทั้งหมด:

1. 8.1.2. การกำหนดการสึกหรอสะสมโดยการปรับปรุง (ระยะที่ 2)
2. 3.2. วิธีการระบุการสึกหรอประเภทต่างๆ การกำหนดการสึกหรอสะสม การสึกหรอทางกายภาพ
3. งานพิจารณาการสึกหรอเมื่อประเมินต้นทุนเครื่องจักรอุปกรณ์และยานพาหนะ เนื้อหาทางเศรษฐกิจของการสึกหรอ ประเภทของการสึกหรอ