ข้อกำหนดสำหรับสถานที่ของธนาคาร ผู้เช่ามีข้อกำหนดอะไรบ้างสำหรับสถานที่ค้าปลีก?

การพัฒนาอย่างแข็งขันของภาคการเงินและสินเชื่อในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาทำให้ธนาคารเป็นผู้เช่าที่กระตือรือร้นและเป็นที่ต้องการในตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ อย่างไรก็ตาม วิกฤตการณ์ทางการเงินทำให้เจ้าของหลายรายต้องทบทวนแนวคิดของตนเกี่ยวกับความเหมาะสมในการเช่าสถานที่เพื่อดำเนินกิจกรรมด้านการธนาคาร

บริษัท "MIEL-Commercial Real Estate" สรุปประสบการณ์ปฏิสัมพันธ์ระหว่างเจ้าของและผู้เช่าธนาคาร

ลักษณะเฉพาะของสถานที่สำหรับกิจกรรมธนาคาร

ในสถานที่ในตัวและที่แนบมามีสำนักงานตัวแทนของธนาคาร สำนักงานเพิ่มเติม สาขา สำนักงานบริการ ความคิดเห็น Sergey Lobanov ผู้อำนวยการของบริษัท MIEL-Commercial Real Estate

สำนักงานตัวแทนให้บริการนิติบุคคลและบุคคลทั่วไปและตามกฎแล้วสำนักงานเพิ่มเติมมีวัตถุประสงค์เพื่อทำงานร่วมกับประชากร - การออกและชำระคืนสินเชื่อผู้บริโภคชำระค่าบริการเงินฝากธนาคารและการชำระเงิน ดังนั้น ร้านค้าเหล่านี้จึงมีความอ่อนไหวต่อที่ตั้งมาก เช่นเดียวกับร้านค้า โดยจะต้องตั้งอยู่ใกล้กับรถไฟใต้ดินหรือในสถานที่ที่มีทางเดินเท้าและการคมนาคมขนส่งที่พลุกพล่าน โดยอยู่ในบรรทัดแรกที่มองเห็นเสมอ พื้นที่สำนักงานตัวแทนโดยเฉลี่ยอยู่ที่ 300-400 ตร.ม. ม. สำนักงานเพิ่มเติม - 100-150 ตร.ม.

สำหรับธนาคาร ควรใช้ชั้นหนึ่งที่มีทางเข้าแยกจากถนน ขณะเดียวกันแผนกธนาคารบางแห่งอาจอยู่ที่ชั้นอื่น กรณีทั่วไปคือการวางธนาคารในศูนย์ธุรกิจหลายชั้น จากนั้นห้องรับฝากจะอยู่ที่ชั้นใต้ดิน ชั้นล่างเป็นห้องผ่าตัดสำหรับทำงานกับลูกค้า ส่วนชั้นอื่นๆ มีพื้นที่ทำงานสำหรับพนักงานแบ็คออฟฟิศ

สำหรับธนาคารที่มุ่งเน้นการทำงานกับนิติบุคคล พื้นสำนักงานมีความสำคัญน้อยกว่า

สภาพทางเทคนิคของสถานที่

ธนาคารเกือบทุกแห่งมีข้อกำหนดขององค์กรสำหรับการออกแบบสถานที่ ดังนั้นจึงมุ่งมั่นที่จะตกแต่งให้ "เหมาะสมกับตัวเอง" นี่เป็นเรื่องของความสมบูรณ์ของแบรนด์ การรักษาและพัฒนาฐานลูกค้า ก่อนเกิดวิกฤติ ค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมดังกล่าวอาจสูงถึง 1,200-1,500 ดอลลาร์ต่อ 1 ตร.ม. เมตร.

มีการกำหนดข้อกำหนดพิเศษในสถานที่สำหรับการทำธุรกรรมกับสิ่งของมีค่า - พื้นที่จัดเก็บและเครื่องบันทึกเงินสด ตามข้อบังคับของธนาคารกลางและหน่วยงานภายใน เพื่อที่จะตอบโต้การก่ออาชญากรรมที่อาจเกิดขึ้นได้ สถานที่ดังกล่าวจะต้องได้รับความเข้มแข็งทางเทคนิค ต้องมีอุปกรณ์พิเศษสำหรับช่องเปิดหน้าต่างและประตู ระบบป้องกันการโจรกรรมผนัง และอุปกรณ์รักษาความปลอดภัยพิเศษ รูปแบบของสถานที่จะต้องจัดในลักษณะที่ไม่มีใครรวมถึงพนักงานธนาคารที่ว่างงานสามารถเข้าถึงห้องนิรภัยและโต๊ะเงินสดได้ และไม่สามารถสังเกตการขนส่งสิ่งของมีค่าได้ แม้แต่เจ้าของสถานที่ก็ไม่มีสิทธิ์เข้าไปในพื้นที่เหล่านี้และข้อจำกัดนี้ระบุไว้แยกต่างหากในสัญญาเช่า อาคารจะต้องติดตั้งทางออกพิเศษสำหรับการทำธุรกรรมกับสิ่งของมีค่าซึ่งควบคุมโดยระบบรักษาความปลอดภัยของธนาคาร จำเป็นต้องมีการติดตั้งระบบระบายอากาศและกำจัดควันที่มีประสิทธิภาพ

ในแง่ของความสามารถในการใช้พลังงาน สถานที่ของธนาคารสามารถเทียบเคียงได้กับอาคารสำนักงาน เมื่อเปรียบเทียบกันแล้ว กิจการการค้าหรือกิจการจัดเลี้ยงสาธารณะจะใช้พลังงานมากกว่า แต่ในกรณีของธนาคาร จำเป็นต้องตรวจสอบให้แน่ใจว่ามีการจ่ายไฟอย่างต่อเนื่อง - ต้องมีแหล่งพลังงานสำรองหรืออินพุตอิสระสองตัว

การปฏิบัติตามสถานที่ตามมาตรฐานการธนาคารจะต้องได้รับการยืนยันโดยใบรับรองขั้นตอนการได้มาซึ่งใช้เวลาหลายเดือนและต้องมีต้นทุนทางการเงินเพิ่มเติม แต่หากสถานที่ได้รับการรับรองว่าใช้งานได้กับสิ่งของมีค่าแล้ว ธนาคารผู้เช่ารายใหม่จะไม่ต้องทำตามขั้นตอนนี้อีก สิ่งสำคัญคือเจ้าของบ้านได้รับรองสำเนาใบรับรองทั้งหมดแล้ว

สัญญาเช่าสัมพันธ์

ธนาคารแทบไม่เคยเช่าสถานที่ที่ไม่มีหนังสือรับรองการเป็นเจ้าของ (อาคารใหม่) อย่างไรก็ตาม หากไม่ได้รับใบรับรองนี้ภายในหนึ่งปี การอนุญาตของธนาคารกลางในการเปิดสาขานี้จะถูกยกเลิกพร้อมกับผลที่ตามมาทั้งหมด ดังนั้นการดำเนินการตามเอกสารกรรมสิทธิ์และการยืนยันการชำระเงินทั้งหมดจึงจำเป็นต้องมีความบริสุทธิ์ทางกฎหมายและความถูกต้อง

เนื่องจากกระบวนการปรับสถานที่สำหรับกิจกรรมธนาคารใช้เวลานานและมีราคาแพง ธนาคารจึงทำสัญญาเช่าเป็นเวลาอย่างน้อย 3-5 ปี ในขณะเดียวกันธนาคารก็ไม่ต้องการรับผิดชอบต่อตำแหน่งว่างของสถานที่เช่าก่อนกำหนด

ปัญหานี้รุนแรงมากขึ้นในช่วงที่เกิดวิกฤต ความจริงก็คือสำหรับธนาคาร ต่างจากตัวอย่างผู้ประกอบการค้าปลีก ไม่มีความเชื่อมโยงโดยตรงระหว่างการเปิดสำนักงานเพิ่มเติมและการเติบโตของผลกำไร การขยายธุรกิจของธนาคารมุ่งเน้นไปที่การปรับปรุงคุณภาพการบริการและการดึงดูดลูกค้าใหม่ๆ มากขึ้น

หลังจากการเติบโตอย่างรวดเร็วในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ธนาคารต่างๆ ก็ได้พัฒนาเครือข่ายของตนอย่างแข็งขัน โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อค่าเช่าเป็นจำนวนเงินที่ไม่มีนัยสำคัญในโครงสร้างค่าใช้จ่ายของธนาคาร

ในแง่หนึ่ง สิ่งนี้นำไปสู่ความจริงที่ว่าธนาคารเป็นหนึ่งในผู้เช่าที่มีตัวทำละลายมากที่สุด (และเป็นที่ต้องการสำหรับเจ้าของ) ในทางกลับกัน ในช่วงวิกฤต สถาบันการเงินกลับกลายเป็นประเภทผู้เช่าที่ได้รับผลกระทบมากที่สุดประเภทหนึ่ง เกือบทั้งหมดได้แก้ไขแผนการพัฒนาของตนโดยปฏิเสธที่จะเช่าสาขาซ้ำซ้อนและไม่มีประสิทธิผล

ในขณะเดียวกันความเป็นไปได้ในการใช้สถานที่ในการซ่อมแซมและการรับรองซึ่งใช้เงินลงทุนจำนวนมากนั้นมีจำกัดมาก ผู้เช่ารายใหม่ที่เข้ามาในพื้นที่เหล่านี้ไม่จำเป็นต้องได้รับการปรับปรุงใหม่ มีระบบบันทึกเงินสดเสริม ระบบระบายอากาศที่ทรงพลัง ฯลฯ แต่ตามกฎแล้ว จำเป็นต้องมีความจุพลังงานเพิ่มขึ้น ซึ่งแน่นอนว่าส่งผลต่ออัตราค่าเช่าและความต้องการสำนักงานธนาคารในอดีต

“ ปัจจุบันในตลาดมอสโกสำหรับการเช่าสถานที่สำหรับกิจกรรมการธนาคารกิจกรรมของธนาคารในภูมิภาคเท่านั้นที่เห็นได้ชัดเจนซึ่งกำลังใช้ประโยชน์จากช่วงเวลานี้เพื่อรวมตำแหน่งของพวกเขาในเมืองหลวง ดังนั้นในปี 2552 บริษัท MIEL-Commercial Real Estate ทำธุรกรรมหลายครั้งกับธนาคารจากเขตสหพันธรัฐโวลก้าและไซบีเรีย ผู้เช่าที่มีศักยภาพอื่น ๆ ในสถานที่ธนาคารเดิม ได้แก่ ร้านค้าปลีก (เสื้อผ้า รองเท้า ฯลฯ) บริษัทเครื่องประดับระดับภูมิภาคตลอดจนผู้ผลิตทางการเกษตรในภูมิภาคที่กำลังเปิดสำนักงานในมอสโกเพื่อขาย ผลิตภัณฑ์ของตน อย่างไรก็ตาม การเปลี่ยนสถานที่ของธนาคารไปสู่ร้านค้าปลีกต้องอาศัยเวลาและเงินเพิ่มเติม ดังนั้น เมื่อตัดสินใจเลือกการใช้พื้นที่อย่างเหมาะสม เจ้าของจะต้องเข้าใจอย่างชัดเจนถึงประโยชน์และความเสี่ยงทั้งหมดของการใช้ดังกล่าว" Sergey Lobanov กล่าว .

Alfa-Bank ก่อตั้งขึ้นในปี 1990 เป็นธนาคารสากลที่ดำเนินธุรกิจธนาคารทุกประเภทหลักในตลาดบริการทางการเงิน รวมถึงการให้บริการลูกค้าเอกชนและลูกค้าองค์กร วาณิชธนกิจ การเงินเพื่อการค้า ฯลฯ สำนักงานใหญ่ของ Alfa-Bank ตั้งอยู่ในกรุงมอสโก Alfa-Bank มีพนักงานประมาณ 21,000 คน ในปี 2014 ที่เกี่ยวข้องกับการตัดสินใจของธนาคารแห่งรัสเซียในการปรับโครงสร้างองค์กรและชัยชนะในการประกวดราคา Baltic Bank PJSC กลายเป็นส่วนหนึ่งของ Alfa-Bank Banking Group ผู้ถือหุ้นโดยตรงของ Alfa-Bank คือบริษัทรัสเซีย AB Holding JSC ซึ่งถือหุ้นมากกว่า 99% ของธนาคาร และบริษัทไซปรัส ALFA CAPITAL HOLDINGS (CYPRUS) LIMITED ซึ่งถือหุ้นน้อยกว่า 1% ของธนาคาร กลุ่มธนาคาร Alfa-Bank ยังคงรักษาตำแหน่งของตนในฐานะหนึ่งในธนาคารเอกชนที่ใหญ่ที่สุดของรัสเซีย ในแง่ของเงินทุนทั้งหมด พอร์ตสินเชื่อ และเงินทุนของลูกค้า นอกจากนี้ Alfa-Bank ยังรวมอยู่ในรายชื่อสถาบันสินเชื่อที่สำคัญอย่างเป็นระบบ 10 อันดับแรกซึ่งเผยแพร่โดยธนาคารกลางแห่งสหพันธรัฐรัสเซียในช่วงครึ่งหลังของปี 2558 ณ สิ้นปี 2559 ฐานลูกค้าของ Alfa-Bank มีจำนวนลูกค้าองค์กรประมาณ 334,100 ราย และบุคคลทั่วไป 14.3 ล้านราย ในปี 2559 กลุ่มบริษัทยังคงพัฒนาอย่างต่อเนื่องในฐานะธนาคารสากลในด้านหลัก: ธุรกิจองค์กรและการลงทุน ธุรกิจขนาดเล็กและขนาดกลาง (SMEs) การเงินเพื่อการค้าและโครงสร้างทางการเงิน การลีสซิ่งและแฟคตอริ่ง) ธุรกิจค้าปลีก (รวมถึงสินเชื่อผู้บริโภค เงินสด สินเชื่อและบัตรเครดิต บัญชีออมทรัพย์และเงินฝาก ช่องทางบริการระยะไกล) ลำดับความสำคัญเชิงกลยุทธ์ของ Alfa-Bank Banking Group ในปี 2560 คือการรักษาสถานะในฐานะธนาคารเอกชนชั้นนำในรัสเซีย โดยเน้นที่ความน่าเชื่อถือและคุณภาพสินทรัพย์ รวมถึงการให้ความสำคัญกับการบริการลูกค้า เทคโนโลยี ประสิทธิภาพ และการบูรณาการธุรกิจชั้นนำของอุตสาหกรรม . ในปี 2559 Alfa-Bank Banking Group ประสบความสำเร็จในการออก Perpetual Eurobonds มูลค่ารวม 700 ล้านดอลลาร์สหรัฐ ธุรกรรมนี้มีลักษณะเฉพาะในตลาดรัสเซีย หลังจากการเปิดตัวมาตรฐาน Basel III แล้ว Alfa-Bank ก็เป็นผู้ออกรายแรกในรัสเซียที่ออก Eurobonds แบบไม่จำกัดระยะเวลาแก่สาธารณะ ตัวเลือกการโทรครั้งแรกมีให้ใน 5.25 ปี อัตราคูปองสำหรับ 5.25 ปีแรกคงที่ที่ 8% ต่อปี (ชำระเป็นรายไตรมาส) หน่วยงานจัดอันดับระหว่างประเทศชั้นนำมอบหมายให้ Alfa-Bank Banking Group เป็นหนึ่งในการจัดอันดับสูงสุดในบรรดาธนาคารรัสเซีย ซึ่งอยู่ในระดับเดียวกัน (Moody's) หรือต่ำกว่าเพียงขั้นตอนเดียว (Standard & Poor's, FitchRatings) มากกว่าอันดับความน่าเชื่อถือของรัฐที่ใหญ่ที่สุด - ธนาคารที่เป็นเจ้าของโดยอาศัยการสนับสนุนจากรัฐ ในบรรดาธนาคารเอกชนของรัสเซีย อันดับของ Alfa-Bank นั้นสูงที่สุด เมื่อวันที่ 20 กุมภาพันธ์ พ.ศ. 2560 หน่วยงานจัดอันดับระหว่างประเทศ S&P Global Ratings ได้แก้ไขแนวโน้มอันดับเครดิตของ Alfa-Bank จาก "Stable" เป็น "Positive" และยืนยันอันดับเครดิตระยะยาวของธนาคารที่ BB เมื่อวันที่ 21 กุมภาพันธ์ พ.ศ. 2559 หน่วยงานจัดอันดับระหว่างประเทศ Moody's Investor's Service ได้แก้ไขแนวโน้มอันดับเครดิตของ Alfa-Bank จาก "เชิงลบ" เป็น "Stable" และยืนยันอันดับเครดิตระยะยาวของธนาคารที่ Ba2 จากข้อมูลของหน่วยงานจัดอันดับพบว่า Alfa-Bank มีเครือข่ายสาขาขนาดใหญ่ในรัสเซีย ธุรกิจของธนาคารมีความหลากหลาย ธนาคารมีฐานเงินทุนที่แข็งแกร่งและมีตัวบ่งชี้สภาพคล่องและคุณภาพสินทรัพย์ที่ดี Alfa-Bank ยืนยันตำแหน่งผู้นำในภาคการธนาคารของรัสเซีย ดังนั้นในปี 2559 ธนาคารจึงได้รับรางวัล “Financial Olympus” ในประเภท “ธนาคารที่เชื่อถือได้” Alfa-Bank และโปรแกรมพรีเมียม "Maximum+" ถูกรวมอยู่ในข้อเสนอที่ดีที่สุด 3 อันดับแรกในกลุ่มการธนาคารระดับพรีเมียม ตามข้อมูลจากบริษัทวิจัย Frank Research Group ธนาคารยังได้รับการเสนอชื่อเข้าชิง "Best Remote Banking Service" จากข้อเสนอพิเศษสำหรับลูกค้า Maximum+ PU และ A-Club - "Alfa-Mobile Premium" จากผลงานในปี 2558 Alfa-Bank ได้รับรางวัลจากระบบการชำระเงินระหว่างประเทศ VISA ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของโครงการ Visa Global Service Quality Performance Awards ระดับโลกสำหรับบริการการดำเนินงานคุณภาพสูงที่มอบให้กับลูกค้าธนาคารและผู้ถือบัตร Visa เป็นครั้งที่ห้าที่ Alfa-Bank ได้รับรางวัลในหมวดหมู่อัตราการอนุมัติการอนุมัติ - ตัวบ่งชี้สูงสุดของการทำธุรกรรมการอนุมัติที่ประสบความสำเร็จเกี่ยวกับผลิตภัณฑ์เดบิตและประสิทธิภาพความเสี่ยง - ระดับสูงสุดของประสิทธิภาพการบริหารความเสี่ยง นอกจากนี้ A-Club Private Banking ยังติดอันดับ "ธนาคารรัสเซียที่ดีที่สุดสำหรับเศรษฐี" ของ Forbes ในกลุ่มธนาคารรัสเซียที่ไม่ได้มีส่วนร่วมจากรัฐ Alfa-Bank กลายเป็นผู้ชนะในประเภท "บริการลูกค้ารายย่อยที่ดีที่สุด" ในฐานะธนาคารที่มีความโดดเด่นด้วยการมุ่งเน้นลูกค้าและความสัมพันธ์ที่ไร้ที่ติกับลูกค้าแต่ละราย ตามพอร์ทัล FutureBanking Alfa-Bank ได้รับรางวัลสำหรับโครงการการนำมาตรฐานของ Basel Committee on Banking Supervision (Basel II, Basel III): สำหรับแนวคิดการแก้ปัญหาและแนวทางการทำงานเป็นทีมในหมวดความปลอดภัย การฉ้อโกง และการบริหารความเสี่ยงของการแข่งขัน บริษัท Celent ซึ่งเป็นสมาชิกของกลุ่ม Oliver Wyman ซึ่งเป็นหนึ่งในบริษัทระหว่างประเทศชั้นนำในด้านการให้คำปรึกษาด้านการจัดการ เป็นปีที่สี่ติดต่อกันที่ Alfa-Bank ได้กลายเป็น "ธนาคารที่ดีที่สุดในตลาดแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศ" ตามผลการแข่งขัน "ตัวแทนจำหน่ายแห่งปี" ของสมาคมการเงินระหว่างประเทศมอสโก Alfa-Bank ได้รับการเสนอชื่อให้เป็นธนาคารที่ดีที่สุดในตลาดแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศในปี 2558 (The Best Forex Desk 2558) โดยพิจารณาจากผลการแข่งขันระดับชาติ "ตัวแทนจำหน่ายแห่งปี" ของสมาคมการเงินระหว่างประเทศแห่งมอสโก ณ สิ้นปี 2558 Alfa-Bank เข้าสู่ปัจจัยสามอันดับแรกของรัสเซียที่ใหญ่ที่สุด ตามข้อมูลของสมาคมบริษัทแฟคตอริ่ง (AFC) Alexey Marey ประธานเจ้าหน้าที่บริหารของ Alfa-Bank เป็นนายธนาคารแห่งปี 2558 ตามพอร์ทัล Banki.ru Alfa-Bank Banking Group เป็นองค์กรที่มุ่งเน้นสังคม กิจกรรมการกุศลที่สำคัญของเธอคือการช่วยเหลือกลุ่มประชากรที่เปราะบางทางสังคม: นักเรียนของสถานเลี้ยงเด็กกำพร้าและโรงเรียนประจำ เด็กที่ป่วยหนัก ทหารผ่านศึกในมหาสงครามแห่งความรักชาติ Alfa-Bank กำลังพัฒนาโครงการมอบทุนการศึกษาของตนเองสำหรับนักเรียนชาวรัสเซียที่มีความสามารถอย่าง “Alfa-Chance” ให้การสนับสนุนทางการเงินแก่มูลนิธิการกุศล Life Line และเป็นสมาชิกของ WWF Russia Corporate Club นับตั้งแต่ก่อตั้งในปี 1990 ธนาคารมีชื่อเสียงในด้านการสนับสนุนกิจกรรมทางวัฒนธรรมขนาดใหญ่ ด้วยความช่วยเหลือของ Alfa-Bank นักดนตรีต่างชาติชื่อดังระดับโลกได้มาเยือนรัสเซีย: Ray Charles, Elton John, Tina Turner, Bryan Adams, Eric Clapton, Sting, Robbie Williams, Whitney Houston, Paul McCartney, Mark Knopfler และอีกหลายคน Alfa-Bank เป็นธนาคารอย่างเป็นทางการของยุโรปในการแข่งขัน FIFA World Cup 2018 และ FIFA Confederations Cup 2017 Alfa-Bank ถือว่าชื่อเสียงของธนาคารเป็นทรัพย์สินที่มีค่าที่สุด ด้วยเหตุนี้ จึงเป็นหนึ่งในบริษัทรัสเซียกลุ่มแรก ๆ ที่เผยแพร่รายงานทางสังคม พันธกิจ เราเชื่อว่าอิสรภาพคือคุณค่าที่สำคัญของมนุษย์ยุคใหม่ ด้วยการรวมผู้คนที่เอาใจใส่ ประสบการณ์ และพลังงานของพวกเขาเข้าด้วยกัน เราช่วยให้คุณมีอิสระมากขึ้นในการกระทำและความฝันของคุณ

ปัญหาในการค้นหาอสังหาริมทรัพย์เพื่อใช้ในเชิงพาณิชย์นั้นเกี่ยวข้องกับแหล่งข้อมูลมากมายบนอินเทอร์เน็ต วารสาร ฯลฯ เกณฑ์พื้นฐานในการจำแนกประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่คือจุดประสงค์:

1. สถานที่พักอาศัย.

2. สถานที่เพื่อใช้ในเชิงพาณิชย์

3. โรงงานผลิตและจัดเก็บ

นอกจากนี้ หากเราพูดถึงอาคารพาณิชย์ก็มี 4 คลาส (A, B, C, D) คลาส A รวมถึงตัวเลือกที่ทำกำไรได้มากที่สุด (ศูนย์ธุรกิจเฉพาะทาง สำนักงาน โครงการที่ดำเนินการโดยบริษัทก่อสร้างที่มีชื่อเสียง) การออกแบบอาคารดังกล่าวมักดำเนินการโดยนักพัฒนาที่มีชื่อเสียงในอุตสาหกรรม สถานที่โดดเด่นด้วยการออกแบบที่ยอดเยี่ยม รูปแบบที่เหมาะสม และที่จอดรถที่ทันสมัย คลาส B มีลักษณะเฉพาะด้วยสภาพที่เรียบง่ายกว่า แต่ยังคงมีการซ่อมแซมและการวางแผนที่ดีของทรัพย์สิน คลาส C มีลักษณะเฉพาะโดยสถานที่เช่นพื้นที่บนชั้นหนึ่งของอาคารที่พักอาศัย อดีตสถาบันวิจัย สถาบันการศึกษา ฯลฯ คลาส D นั้นคล้ายกับคลาสก่อนหน้า แต่สภาพของอาคารนั้นด้อยกว่าอย่างมาก (การซ่อมแซม การมีอยู่ของพลังงาน) สภาพท่อประปา การระบายน้ำทิ้ง ฯลฯ)

ข้อกำหนดหลักที่พื้นที่เช่าเพื่อใช้ในเชิงพาณิชย์ต้องมีคือ:

ระดับทรัพย์สิน;

สี่เหลี่ยม;

สภาพทั่วไปของสิ่งอำนวยความสะดวก (การซ่อมแซม);

เค้าโครง (จำนวนชั้น, การมีชั้นใต้ดิน, ห้องใต้หลังคา, ทางออกฉุกเฉิน);

ความสูงของเพดาน ระยะพิทช์ของคอลัมน์ (โซลูชันทางวิศวกรรม)

ขาดวัตถุในบริเวณใกล้เคียงที่ส่งผลต่อภาพลักษณ์ (การฝังกลบ สุสาน) ฯลฯ

หากคุณต้องการหาสถานที่สำหรับธนาคารนอกเหนือจากประเด็นข้างต้นแล้วยังมีประเด็นที่น่าสังเกตดังนี้:

ความพร้อมของห้องแยกสำหรับตู้นิรภัยและห้องเก็บของพิเศษ

ความเป็นไปได้ในการติดตั้งระบบควบคุมและระบบรักษาความปลอดภัยที่ทันสมัย ​​(สัญญาณเตือนภัย)

ความพร้อมของที่จอดรถในพื้นที่ใกล้เคียง

เนื่องจากสถาบันการเงินและสินเชื่อมีส่วนร่วมในการบริการลูกค้า รัศมีของการเข้าถึงจึงมีความสำคัญ นั่นคือการก้าวตามทางทฤษฎีของผู้คนในพื้นที่ที่สำนักงานธนาคารตั้งอยู่

เนื่องจากสถาบันการธนาคารเป็นโครงสร้างเครือข่าย เมื่อเลือกสถานที่ถัดไป ผู้เช่าจึงคาดหวังที่จะพบข้อเสนอที่มีข้อกำหนดทางการตลาด เทคนิค และสถานที่ตั้งที่คล้ายคลึงกัน

ทุกๆวันมีอาคารปรากฏขึ้นมากขึ้นเรื่อยๆ และด้วยเหตุนี้จึงมีการเสนอให้เช่า (ขาย) อสังหาริมทรัพย์ แต่ปัญหาในการเลือกยังคงมีอยู่ ปัญหาหลักคือความสัมพันธ์ระหว่างราคาและลักษณะที่ตั้งของสถานที่ นักธุรกิจมีความสนใจในอสังหาริมทรัพย์โดยธรรมชาติด้วยทำเลที่ตั้งที่ได้เปรียบที่สุด (ความใกล้ชิดของที่ตั้งสำนักงานไปยังใจกลางเมือง จุดเปลี่ยนการคมนาคม) และราคาที่สมเหตุสมผล

ในการค้นหาตัวเลือกอสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้าปลีกริมถนนที่เหมาะสมที่สุด คุณจะต้องตรวจสอบโฆษณาขาย (เช่า) เป็นประจำ

มักดำเนินการในระยะยาว ในกรณีนี้ พื้นที่เช่าอยู่ระหว่างการก่อสร้างใหม่บางส่วนและบางครั้งก็เสร็จสมบูรณ์ (ส่วนหน้าอาคาร การตกแต่งภายใน) เพื่อประหยัดเวลาในการค้นหาโฆษณาดังกล่าว ควรใช้ฐานข้อมูลข้อเสนอบนอินเทอร์เน็ตเพื่อเช่าอสังหาริมทรัพย์ในแหล่งข้อมูลที่เชื่อถือได้

การขายสถานที่สำหรับธนาคารมักดำเนินการในกรณีที่ผู้ซื้อต้องการอาคารสำหรับสำนักงานใหญ่ของสถาบันสินเชื่อเนื่องจากสถานที่ที่เช่าเป็นสถานที่ชั่วคราวของสถานที่ ดังนั้นข้อกำหนดในการขายพื้นที่จึงสูงกว่ามาก ถ้าเราพูดถึงราคาในกรณีนี้จะเป็นการดีกว่าถ้าทำธุรกรรมโดยไม่มีคนกลางประหยัดเงินจำนวนมากที่ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์มีสิทธิ์ได้รับในการให้บริการ

การเติบโตของตลาดบริการทางการเงิน รวมถึงการที่สถาบันสินเชื่อจำนวนมากออกจากตลาดบริการด้านการธนาคารเนื่องจากการเพิกถอนใบอนุญาต ทำให้ธนาคารที่ใหญ่ที่สุดสามารถขยายขอบเขตการให้บริการได้ สาเหตุหลักนี้เกิดขึ้นจากการซื้อและการเช่าอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์สำหรับสาขาและสำนักงานเพิ่มเติม เจ้าของบ้านจำนวนมากมีคำถามเกี่ยวกับวิธีการให้เช่าสถานที่ให้กับธนาคาร เนื่องจากผู้เช่าซึ่งเป็นตัวแทนของธนาคารเป็นพันธมิตรที่เชื่อถือได้ซึ่งปฏิบัติตามภาระหน้าที่ของตนอย่างสม่ำเสมอโดยไม่คำนึงถึงปัจจัยภายนอก

ข้อกำหนดและหลักเกณฑ์สำหรับสถานที่

ธนาคารและองค์กรทางการเงินอื่น ๆ ระมัดระวังเป็นพิเศษในการเลือกสถานที่สำหรับที่ตั้งสำนักงานและสำนักงานตัวแทน สถานที่ตั้งที่ได้รับการคัดเลือกมาอย่างดีช่วยให้คุณไม่เพียงแต่ดึงดูดหน้าใหม่ ๆ เข้าสู่อันดับของผู้มีโอกาสเป็นลูกค้าเท่านั้น แต่ยังช่วยเพิ่มชื่อเสียงและสถานะของคุณในหมู่ลูกค้าประจำอีกด้วย ธนาคารกำหนดข้อกำหนดอะไรบ้างในสถานที่เช่าและสิ่งที่ต้องได้รับการดูแลเมื่อสรุปข้อตกลงกับธนาคาร ให้เราวิเคราะห์ความสัมพันธ์ทางกฎหมายการเช่าประเภทนี้

เมื่อมองหาสถานที่ให้เช่าสำหรับสาขาแยก ธนาคารยินดีจ่ายค่าเช่าสูงกว่าผู้เช่ารายอื่น แต่ในขณะเดียวกันความต้องการสิ่งอำนวยความสะดวกก็ค่อนข้างสูง การวิเคราะห์ข้อเสนอจากธนาคารหลายแห่งสำหรับการเช่าและซื้อทำให้เราสามารถระบุเกณฑ์ทั่วไปต่อไปนี้สำหรับสถานที่ที่ไม่ใช่ที่พักอาศัย:

• อาคารจะต้องได้รับการปฏิบัติอย่างถูกต้อง
• ไม่มีภาระผูกพันใด ๆ รวมถึงการจับกุมหรือสถานการณ์ที่ขัดแย้งอื่น ๆ
• ความเป็นไปได้ของการเช่าระยะยาว (ขั้นต่ำ 5 ปี)
• ทำเลที่ตั้งในศูนย์กลางธุรกิจของเมือง
• การเข้าถึงสำหรับผู้ขับขี่รถยนต์และคนเดินเท้า (มีที่จอดรถ)
• ชั้นหนึ่งของอาคาร
• ความเป็นไปได้ของการเช่าช่วง

ข้อกำหนดอาจมีการเสริมอย่างมีนัยสำคัญทั้งนี้ขึ้นอยู่กับเป้าหมายและการทำงานของแผนกในอนาคต ดังนั้น หากคุณวางแผนที่จะเปิดสาขาที่ให้บริการลูกค้ารายย่อยในมอสโก ธนาคารบางแห่งจำเป็นต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขต่อไปนี้:

• สถานที่ในสถานที่พลุกพล่าน (ใกล้รถไฟใต้ดินหรือจุดเปลี่ยนคมนาคมขนส่งหลัก)
• เค้าโครงแบบเปิดและฟรี
• ความเป็นไปได้ในการเข้าถึงสถานที่ตลอดเวลา
• ลักษณะที่ปรากฏจากภายนอกและความเป็นไปได้ของการโฆษณาบนด้านหน้าอาคาร

นอกจากนี้ บ่อยครั้งมีการนำเสนอข้อกำหนดเฉพาะดังกล่าวดังนี้:

• ไม่มีสิทธิ์แต่เพียงผู้เดียวในการให้บริการการสื่อสารของผู้ให้บริการรายเดียว
• การมีความสูงจากพื้นถึงเพดาน (เช่น 2.5 ม.)
• การจัดหาพลังงานในระดับหนึ่ง

ธนาคารแต่ละแห่งจัดทำเกณฑ์โดยละเอียดโดยแยกจากกัน และยิ่งมีการนำเสนอข้อกำหนดเฉพาะเจาะจงมากขึ้นเท่าใด ราคาที่ยินดีจ่ายสำหรับอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ที่เช่าก็จะยิ่งสูงขึ้นเท่านั้น

เมื่อเปรียบเทียบกับข้อกำหนดข้างต้น การเช่าสถานที่สำหรับตู้ ATM ไม่ได้หมายความถึงคุณสมบัติพิเศษใด ๆ ยกเว้นการเข้าถึงตลอด 24 ชั่วโมง

คุณสมบัติของการเช่าสถานที่ธนาคาร

สัญญาเช่าสถานที่สำหรับสาขาของธนาคารได้รับการควบคุมโดย Ch. 34 ประมวลกฎหมายแพ่ง

เนื่องจากการเช่าสถานที่ธนาคารเป็นระยะยาว ข้อตกลงดังกล่าวจึงจัดทำเป็นลายลักษณ์อักษรเสมอและต้องได้รับการจดทะเบียนจากรัฐ ดำเนินการโดยส่งการแจ้งเตือนหนึ่งเดือนก่อนวันที่คาดหวัง

นอกจากนี้ตามกฎแล้วธนาคารจะซ่อมแซมสถานที่เพื่อให้เป็นไปตามข้อกำหนดทั้งหมดของธนาคารกลางด้วยค่าใช้จ่ายของตนเอง ดังนั้นจึงเป็นสิ่งสำคัญที่จะต้องกำหนดชะตากรรมของการปรับปรุงที่แยกกันไม่ออกทันทีหลังจากสิ้นสุดความสัมพันธ์การเช่า

เมื่อเช่าสถานที่สำหรับตู้ ATM จำเป็นต้องระบุที่ตั้งให้ชัดเจนเนื่องจากในกรณีส่วนใหญ่ไม่จำเป็นต้องเช่าสถานที่ทั้งหมด แต่เพียงส่วนเล็ก ๆ เท่านั้น

การเช่าสถานที่สำหรับธนาคารดึงดูดเจ้าของบ้านเนื่องจากขนาดของค่าเช่าและข้อตกลงระยะยาว ข้อกำหนดทั้งหมดที่กำหนดโดยธนาคารมีวัตถุประสงค์เพื่อแสดงความได้เปรียบเหนือคู่แข่ง และรับประกันความภักดีของลูกค้าต่อบริการทางธนาคาร

ในสถานการณ์ความไม่แน่นอนของตลาดและอัตราแลกเปลี่ยน นักลงทุนจำนวนมากขึ้นเรื่อยๆ เข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ ซึ่งสามารถสร้างรายได้จำนวนมากจากการให้เช่าสถานที่ แนวโน้มนี้ได้รับการยืนยันจากข้อมูลจาก CBRE ตามการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ในรัสเซียในไตรมาสแรกของปี 2559 เพิ่มขึ้น 4.5 เท่าเมื่อเทียบกับปีที่แล้ว อย่างไรก็ตามในการลงทุนโครงการดังกล่าว ผู้ลงทุนจะต้องคำนึงถึงพื้นที่ที่ต้องการและใครจะเป็นผู้เช่า

มิทรี มิคาอิลอฟ ผู้กำกับ

เพื่อการพัฒนา AKTIVO

เขาพูดถึงความซับซ้อนของความสัมพันธ์ระหว่างเจ้าของและผู้เช่า รวมถึงรายได้ที่คุณคาดหวังจากการให้เช่าสถานที่ในรูปแบบต่างๆ Dmitry Mikhailov ผู้อำนวยการฝ่ายพัฒนาของ AKTIVOซึ่งเป็นแพลตฟอร์มการระดมทุนที่ดำเนินงานในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์

แน่นอนว่าผู้เช่าพื้นที่ค้าปลีกทุกคนสนใจทำเลที่ได้เปรียบที่สุดสำหรับธุรกิจของเขา ซึ่งสะดวกสำหรับเขาที่จะแขวนป้ายและขายสินค้า สิ่งนี้ชัดเจนสำหรับเจ้าของทรัพย์สินเชิงพาณิชย์ อย่างไรก็ตาม อาจเป็นการผิดที่จะสันนิษฐานว่าลักษณะเฉพาะของการเลือกวัตถุเชิงพาณิชย์เพื่อการลงทุนนั้นจำกัดอยู่เพียงเท่านี้ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้าปลีกรูปแบบที่แตกต่างกันยังต้องการผู้เช่าที่แตกต่างกันโดยมีข้อกำหนดของตนเองสำหรับสถานที่ในแง่ของความปลอดภัย การมีการสื่อสาร ฯลฯ เรามาดูรายละเอียดเพิ่มเติมกัน

ผู้เช่าไม่โอ้อวด แต่มีปัญหา

พื้นที่ค้าปลีกขนาดเล็กขนาด 40-50 ตร.ม. เมตรอาจเป็นหนึ่งในวัตถุที่มีสภาพคล่องมากที่สุดในตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้าปลีก หากพื้นที่ดังกล่าวมีทำเลที่ดี เช่น ใกล้รถไฟฟ้าใต้ดินหรือบนถนนสาธารณะ ผู้เช่าก็สมัครได้ค่อนข้างมาก ส่วนใหญ่จะเป็นร้านโทรศัพท์มือถือ ร้านดอกไม้ และผู้ขายเนื้อสัตว์ เช่น “เซตุน” “ Dymov”, “ Myasnitsky Row” ฯลฯ จุดดังกล่าวเป็นที่ต้องการของร้านเสริมสวย ช่างทำผม และตัวแทนอื่น ๆ ของอุตสาหกรรมบริการ อัตราต่อตร.ม. เมตรในห้องเล็ก ๆ สามารถเข้าถึง 10,000 รูเบิล ต่อเดือนและบางครั้งก็สูงกว่านั้นด้วยซ้ำ

อย่างไรก็ตาม เจ้าของทรัพย์สินมักจะต้องจ่ายอัตราที่สูงของรูปแบบการค้าปลีกนี้ด้วยเวลาและความกังวลใจ เนื่องจากการร้องขออย่างต่อเนื่องจากผู้เช่าให้ลดอัตราค่าเช่าลง ภัยคุกคามที่เกี่ยวข้องกับผู้เช่าออกจากสถานที่ ฯลฯ และภัยคุกคามดังกล่าวก็สมเหตุสมผล - ตามกฎแล้วผู้เช่ารายย่อยค่อนข้างเคลื่อนที่ ตัวอย่างเช่นเครือข่ายร้านค้าการสื่อสารเคลื่อนที่ใช้เงินเพียง 600,000 ถึง 1 ล้านรูเบิลในการเปิดที่ตั้งใหม่ หากตำแหน่งปัจจุบันหรืออัตราการเช่าของจุดใดจุดหนึ่งไม่เหมาะกับการจัดการห่วงโซ่พวกเขาจะปล่อยมันไว้และสินค้าจะถูกขนส่งไปยังสถานที่ที่ดีกว่า - ต้นทุนทางการเงินของการย้ายดังกล่าวสามารถ "เอาคืน" ได้โดยการประหยัดค่าเช่า ในเวลาเพียงไม่กี่เดือน เจ้าของจะถูกบังคับให้มองหาแขกใหม่ ผู้เช่าเคลื่อนที่ดังกล่าวยังรวมถึงร้านค้าเล็กๆ ที่จำหน่ายผลิตภัณฑ์อาหารจำนวนจำกัด ค่าใช้จ่ายในการเปิดร้านค้าปลีกก็ไม่สูงมากเช่นกัน ดังนั้นกลยุทธ์เชิงรุกที่มักตามมาในธุรกิจดังกล่าว: ครองตำแหน่งที่ดีที่สุดในอัตราที่สูงกว่าอัตราตลาด จากนั้นลดการโน้มน้าวใจและการคุกคามให้มากที่สุด เจ้าของสถานที่ต้องเตรียมตัวให้พร้อม

ร้านขายยาตั้งอยู่แยกจากกันในแถวนี้ ซึ่งตามกฎแล้วจะเช่าพื้นที่ขนาด 40-60 ตารางเมตรด้วย เมตร ผู้เช่าประเภทนี้อนุรักษ์นิยมมากกว่าและเปลี่ยนสถานที่ด้วยความไม่พอใจอย่างเห็นได้ชัด ธุรกิจร้านขายยามีเหตุผลเพิ่มเติมในการเลือกสถานที่ตั้งอย่างจริงจังและประนีประนอมกับเจ้าของ ทั้งหมดนี้เป็นเรื่องเกี่ยวกับใบอนุญาตที่ร้านขายยาได้รับเพื่อทำการค้าในสถานที่เฉพาะ การขอใบอนุญาตสำหรับสถานที่แห่งใหม่เป็นการเสียเวลาและเงินเสมอ

ข้อกำหนดพิเศษ: ธนาคาร โรงรับจำนำ และร้านขายเครื่องประดับ

โดยทั่วไปผู้เช่ารายย่อยค่อนข้างไม่โอ้อวดและไม่หยิบยกข้อกำหนดพิเศษใด ๆ สำหรับสถานที่: เมื่อให้เช่าสถานที่เจ้าของไม่จำเป็นต้องคิดเช่นเกี่ยวกับการรับรองแหล่งจ่ายไฟที่เชื่อถือได้ให้กับโรงงานหรือกำลังการผลิตไฟฟ้าเพิ่มเติม . แต่ร้านขายเครื่องประดับ ธนาคาร และโรงรับจำนำกลับมีความต้องการในเรื่องนี้มากกว่ามาก

ตัวอย่างเช่น การเชิญผู้เช่าดังกล่าวไปที่ศาลาช้อปปิ้งกระจกนั้นไร้จุดหมาย ผู้จัดการและเจ้าของธุรกิจนี้ศึกษาสถานที่อย่างพิถีพิถันจากมุมมองของการบุกรุกและเข้าไปในสถานที่ที่เป็นไปได้ และธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับบริการทางการเงินโดยเฉพาะธนาคารจำเป็นต้องมีการเชื่อมต่อกับแหล่งจ่ายไฟและสายสำรองอย่างต่อเนื่องซึ่งจะทำให้แหล่งจ่ายไฟไม่ขาดตอนในกรณีที่เกิดปัญหากับสายหลัก นอกจากนี้การมีความปลอดภัยที่เหมาะสมและข้อกำหนดพิเศษสำหรับการจัดหาพลังงานตามกฎแล้วจะไม่ส่งผลกระทบต่ออัตราค่าเช่า

ย้อนกลับไปในปี 2554-2555 เมื่อองค์กรธนาคารกำลังพัฒนาเครือข่ายการค้าปลีกอย่างแข็งขัน พวกเขามักจะเช่าสถานที่ขนาดเล็กที่มีพื้นที่ 40-60 ตารางเมตร ม. เมตร แต่ขณะนี้จำนวนสาขาดังกล่าวลดลง แทนที่จะเป็นสำนักงานขนาดเล็กจำนวนมาก ธนาคารเสนอบริการออนไลน์ให้กับลูกค้า แน่นอนว่านี่ไม่ได้หมายความว่าพวกเขาหยุดเปิดสาขาใหม่โดยสิ้นเชิง แต่การตั้งค่าขององค์กรธนาคารเปลี่ยนไป ตอนนี้ส่วนใหญ่กำลังพัฒนาเครือข่ายสาขาตั้งแต่ 100 ตร.ม. เมตร วิดีโอนี้ช่วยให้คุณมีสำนักงานน้อยลง แต่ให้บริการเต็มรูปแบบแก่ประชาชนในแต่ละสถานที่ สำหรับสถานที่ในพื้นที่นี้องค์กรธนาคารจ่ายราคาเฉลี่ยประมาณ 5-7,000 รูเบิล ต่อตารางเมตร เมตรและไม่มีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมสำหรับความต้องการที่เพิ่มขึ้น

ร้านขายของชำขนาดเล็ก: ใบอนุญาตเครื่องดื่มแอลกอฮอล์และปัญหาการย้ายที่อยู่

ร้านขายของชำที่มีสินค้าหลากหลายประเภทโดยเฉพาะซูเปอร์มาร์เก็ตมักต้องการเช่าพื้นที่ขนาดใหญ่กว่ามาก - ตั้งแต่ 300-350 ตร.ม. ม. เมตร เครือข่ายร้านค้าปลีกที่จำหน่ายผลิตภัณฑ์อาหารพร้อมให้เช่าพื้นที่ตั้งแต่ 1,500 ถึง 4,000 รูเบิล ต่อเดือนต่อตร.ม. เมตร. เมื่อเร็ว ๆ นี้ ร้านขายของชำได้เสนอราคาให้กับเจ้าของที่ไม่ใช่อัตราคงที่ แต่เสนอเปอร์เซ็นต์ของมูลค่าการซื้อขาย เพื่อลดการสูญเสียให้เหลือน้อยที่สุด ขายปลีกอาหารไม่ชอบจ่ายมาก แต่ลักษณะเฉพาะของผู้เช่าคือเขาพร้อมที่จะครอบครองสถานที่ไม่เพียง แต่ในบรรทัดแรกเท่านั้น แต่ยังอยู่ในส่วนลึกของพื้นที่อยู่อาศัยด้วยเนื่องจากจะมีผู้ซื้อที่จะภักดีต่อเขาที่นั่น

สถานที่โปรดของร้านขายของชำขนาดใหญ่คืออาคารเดี่ยวที่มีทางเข้าเพิ่มเติมสำหรับการขนถ่ายสินค้า พวกเขาไม่เต็มใจที่จะครอบครองอาคารที่พักอาศัยชั้น 1 - ผู้อยู่อาศัยบ่นเกี่ยวกับเสียงรบกวน กลิ่น การสนทนาใต้หน้าต่าง ฯลฯ อย่างไรก็ตาม หากไม่มีทางเลือกอื่นในพื้นที่ ผู้ค้าปลีกตกลงที่จะก่อสร้างอาคารที่พักอาศัย อย่างไรก็ตาม ปัจจัยที่สำคัญที่สุดที่มีอิทธิพลต่อต้นทุนทรัพย์สินเชิงพาณิชย์สำหรับผู้เช่าดังกล่าวคือความสามารถในการได้รับใบอนุญาตขายเครื่องดื่มแอลกอฮอล์ ร้านขายของชำใด ๆ จะได้รับส่วนแบ่งกำไรจำนวนมากจากการขาย "เครื่องดื่มที่ทำให้มึนเมา" และกำหนดไว้ในสัญญาเช่าว่าอัตราจะลดลง 30-50% จนกว่าจะได้รับใบอนุญาตสำหรับสถานที่นี้ นักลงทุนที่ลงทุนในวัตถุดังกล่าวควรทราบว่าไม่มีการออกใบอนุญาตเครื่องดื่มแอลกอฮอล์ให้กับร้านค้าปลีกใกล้โรงเรียนอนุบาล โรงเรียน และสถาบันการศึกษาอื่น ๆ

ผู้เช่าที่ต้องการ: การจัดเลี้ยง

ร้านอาหารหรือธุรกิจฟาสต์ฟู้ดสามารถเคลมได้หลายพื้นที่ สำหรับอาหารจานด่วนอื่นๆ 20-30 ตารางเมตรจะเหมาะสม เมตร แน่นอนว่าโรงอาหาร ร้านกาแฟ หรือร้านอาหาร จำเป็นต้องมีพื้นที่ที่ใหญ่กว่านี้ นอกจากนี้ไม่ใช่ทุกห้องที่เหมาะสำหรับร้านอาหาร: ทุกสิ่งที่เกี่ยวข้องกับการเตรียมอาหารต้องใช้พลังงานไฟฟ้าขนาดใหญ่ (ตั้งแต่ 100 กิโลวัตต์) และความสามารถในการติดตั้งเครื่องดูดควัน (เช่น การเข้าถึงการระบายอากาศ) ทั้งหมดนี้จัดทำโดยเจ้าของ หากเราไม่ได้พูดถึงอาหารจานด่วน แต่เกี่ยวกับธุรกิจร้านอาหาร คุณจะไม่สามารถนับค่าเช่าที่สูงได้จริงๆ แม้แต่ร้านอาหารที่มีชื่อเสียงและโด่งดังที่สุดก็มักจะไม่ได้ผลกำไรมากนัก อัตราค่าเช่าสถานที่ร้านอาหารอาจเป็นราคาตลาดเฉลี่ยหรืออาจต่ำกว่า

ผู้เช่ามีความมั่นคงและน่านับถือ

ฉันอาจจะพูดซ้ำความจริงถ้าฉันบอกว่าผู้เช่าที่มั่นคงที่สุดคือผู้เช่าพื้นที่ที่ใหญ่ที่สุด บริษัทที่เปิดร้านค้าปลีกขนาดพื้นที่ 1,000 ตร.ม. แน่นอนว่าพวกเขาพยายามแก้ไขปัญหาการเลือกสถานที่อย่างระมัดระวังที่สุด การเปิดร้านค้าปลีกดังกล่าวมีค่าใช้จ่ายหลายสิบล้านรูเบิล การย้ายยักษ์ดังกล่าวอาจใช้เวลานานกว่าหนึ่งสัปดาห์ แต่เจ้าของสถานที่อาจต้องใช้เวลามากขึ้นในการหาผู้เช่ารายใหญ่หากมีปัญหาเกิดขึ้น สถานการณ์นี้กระตุ้นให้ทั้งสองฝ่ายแสวงหาฉันทามติในประเด็นต่างๆ

ในความเห็นของเราเจ้าของจะทำกำไรได้มากกว่ามากหากทำงานร่วมกับผู้เช่าประเภทนี้ ดังนั้น นักลงทุนของแพลตฟอร์มคราวด์ฟันดิ้งของเราจึงได้ซื้อพื้นที่ค้าปลีกริมถนน 2 แห่ง โดยผู้เช่าหลักคือซูเปอร์มาร์เก็ต Victoria และ Pyaterochka ซึ่งครอบคลุมพื้นที่ 2,000 และ 650 ตร.ม. เมตรตามลำดับ วัตถุต่อไปของเราควรเป็นสถานที่ซึ่งผู้เช่าหลักซึ่งจะเป็นร้านขายอาหาร - ซูเปอร์มาร์เก็ตของแบรนด์ดัง อัตราค่าเช่าสำหรับร้านค้าดังกล่าวมีตั้งแต่ 1,500 ถึง 4,000 รูเบิล ต่อตารางเมตร เมตร. ตามทฤษฎีแล้ว เราสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ขนาดเล็กและให้เช่าในราคาที่ต่ำ หรือตัดพื้นที่ให้เช่าในราคาที่สูงขึ้นได้ แต่แล้วพวกเขาจะไม่ได้รับรายได้ที่มั่นคงและไม่สามารถนับสัญญาสิบห้าปีที่ต้องมีการจัดทำดัชนีรายปีได้

หากผู้เช่าจ่ายค่าเช่าเป็นประจำและสถานที่ไม่ได้ใช้งาน หมายความว่าเจ้าของจะไม่รับภาระขาดทุน เมื่อเลือกทำเลแล้ว ร้านค้าขนาดใหญ่ก็ไม่น่าจะปล่อยทิ้งไว้หากอัตราค่าเช่าน้อยกว่า 10% ของมูลค่าการซื้อขาย ในเวลาเดียวกันธุรกิจของเครือข่ายค้าปลีกที่ใหญ่ที่สุดกำลังพัฒนาอย่างแข็งขันแม้ในช่วงวิกฤตและความเสี่ยงในการสูญเสียผู้เช่าดังกล่าวอย่างน้อยก็ในอนาคตอันใกล้นี้ดูเหมือนจะน้อยมาก

เจ้าของแต่ละคนเลือกกลยุทธ์ของตนเอง: เขามุ่งมั่นเพื่อให้ได้อัตราหรือความมั่นคงที่สูง ในความคิดของฉัน มันเป็นผู้เช่าที่มั่นคงซึ่งท้ายที่สุดแล้วจะนำรายได้มาสู่เจ้าของมากกว่าผู้ที่ยินดีจ่ายเงินก้อนโต

มิทรี มิคาอิลอฟ- ผู้อำนวยการฝ่ายพัฒนาของ AKTIVO ซึ่งเป็นแพลตฟอร์มการระดมทุนที่ดำเนินงานในภาคอสังหาริมทรัพย์ มีประสบการณ์ด้านการค้าปลีกมากกว่า 10 ปี ในด้านการบริหารแฟรนไชส์และการจัดการอสังหาริมทรัพย์ ทำงานในบริษัทรัฐบาลกลางขนาดใหญ่ซึ่งมีพนักงานมากกว่า 15,000 คนในตำแหน่งหัวหน้าฝ่ายบริหารทรัพย์สิน