Вимоги до приміщення під банк. Які вимоги до торгових приміщень висувають орендарі

Активний розвиток фінансово-кредитної сфери в останні роки зробило банки активними та бажаними орендарями на ринку комерційної нерухомості. Однак фінансова криза змушує багатьох власників переглянути свої уявлення про доцільність здачі приміщень, що їм належать, під банківську діяльність.

Компанія "МІЕЛЬ-Комерційна нерухомість" узагальнила власний досвід взаємодії власників з орендарями-банками.

Специфіка приміщень для банківської діяльності

У вбудовано-прибудованих приміщеннях розміщуються представництва банків, їх додаткові офіси, відділення, офіси обслуговування, коментує Сергій Лобанов, директор компанії "МІЕЛЬ-Комерційна нерухомість".

Представництва обслуговують юридичних та фізичних осіб, а додаткові офіси, як правило, спрямовані на роботу з населенням – видача та погашення споживчих кредитів, оплата послуг, банківські вклади та платежі. Тому вони, як і магазини, дуже чутливі до місця розташування – повинні знаходитися поряд з метро або у місцях активних пішохідних та транспортних потоків, обов'язково на першій лінії у зоні видимості. Середня площа представництв – 300-400 кв. м, додаткових офісів – 100-150 кв.м.

Для банків бажаний перший поверх із окремим входом з вулиці. При цьому деякі банківські підрозділи можуть розміщуватись і на інших поверхах. Типовий випадок – розміщення банку в бізнес-центрі на кількох поверхах. Тоді у підвалі розташовується депозитарій, на першому поверсі – операційна зала для роботи з клієнтами, на інших поверхах – робочі приміщення для співробітників бек-офісу.

Для банку, орієнтованого працювати з юридичними особами, поверх розташування офісу менш важливий.

Технічний стан приміщень

Практично всі банки мають корпоративні вимоги до оформлення приміщень, а тому прагнуть робити оздоблення "під себе". Це питання цілісності бренду, збереження та розвитку клієнтської бази. До кризи вартість такого ремонту могла сягати 1200-1500 доларів на 1 кв. метр.

Особливі вимоги пред'являються до приміщень для здійснення операцій із цінностями - сховищу та касовому вузлу. Відповідно до нормативів Центрального банку та органів внутрішніх справ з метою протидії можливим злочинним діям такі приміщення мають бути технічно зміцнені. Необхідне спеціальне обладнання для віконних та дверних отворів, протизламний захист стін, спеціальні засоби охорони. Планування приміщення має бути організоване таким чином, щоб ніхто, включаючи незадіяних співробітників банку, не мав доступу до сховища та касового вузолу, а також не міг спостерігати за транспортуванням цінностей. У ці зони навіть власник приміщення заходити немає права, і це обмеження окремо прописується у договорі оренди. У будівлі має бути обладнаний спеціальний вихід для здійснення операцій із цінностями, контрольований охороною банку. Потрібно також встановлення потужної системи вентиляції та димовидалення.

За обсягом енергетичних потужностей банківські приміщення можна порівняти з офісними. Підприємства торгівлі чи громадського харчування порівняно з ними більш енергоємні. Проте у випадку з банками необхідно забезпечити безперебійність електропостачання - мати резервні джерела живлення або два незалежні введення.

Відповідність приміщень банківським нормативам має бути підтверджена сертифікатами, процедура отримання яких триває кілька місяців та потребує додаткових фінансових витрат. Натомість, якщо приміщення вже сертифіковане для роботи з цінностями, то новому банку-орендареві цю процедуру наново проходити не доведеться. Головне, щоби орендодавець мав нотаріально завірені копії всіх сертифікатів.

Орендні відносини

Банки практично будь-коли орендують приміщення, які мають свідоцтва про право власності (новобудови). Адже якщо це свідоцтво не буде отримано протягом року, дозвіл Центробанку на відкриття цього відділення буде анульовано з усіма наслідками, що випливають. Тому юридична чистота та коректність оформлення правовстановлюючих документів та підтвердження всіх платежів обов'язкові.

Через тривалість і дорожнечу процесу адаптації приміщень під банківську діяльність, банки укладають договори оренди не менше ніж на 3-5 років. При цьому брати на себе відповідальність за дострокове звільнення приміщень, що орендуються, банки, зрозуміло, не хочуть.

Особливо гостро ця проблема виявилася у розпал кризи. Справа в тому, що для банків, на відміну від, наприклад, торгових операторів, немає прямого зв'язку між відкриттям додаткового офісу та зростанням прибутку. Банківська експансія орієнтована переважно на поліпшення якості послуг та залучення нових клієнтів.

На хвилі бурхливого зростання останніх років банки активно розвивали свої мережі, тим більше, що орендна плата в структурі витрат банку становить незначну величину.

З одного боку, це призводило до того, що банки належали до найбільш платоспроможних (і тому бажаних для власників) орендарів. З іншого, в умовах кризи фінансові установи виявилися однією з найбільш постраждалих категорій орендарів. Майже всі вони переглянули плани розвитку, відмовляючись від оренди малоефективних, дублюючих відділень.

При цьому можливості використання приміщень, в ремонт і сертифікацію яких було вкладено чимало коштів, дуже обмежені. Новим орендарям, які приходять зараз на ці площі, не потрібні престижний ремонт, укріплений касовий вузол, потужні системи вентиляції тощо. Зате зазвичай потрібно більше енергопотужностей. Це, безумовно, позначається на величині орендних ставок та затребуваності колишніх банківських офісів.

"В даний час на московському ринку оренди приміщень під банківську діяльність помітна активність лише регіональних банків, які користуються моментом для закріплення своїх позицій у столиці. Так, у 2009 році компанія "МІЕЛЬ-Комерційна нерухомість" провела кілька угод з банками з Приволзького та Сибірського федеральних округів. Серед інших потенційних орендарів колишніх банківських приміщень можна виділити торгові мережі (одяг, взуття тощо), регіональні ювелірні компанії, а також регіональних сільгоспвиробників, які відкривають у Москві офіси з продажу своєї продукції. додаткових витрат часу та грошей. Тому власник, приймаючи рішення про відповідне використання своїх площ, має чітко розуміти всі вигоди та ризики такого використання”, - зазначає Сергій Лобанов.

Альфа-Банк, заснований у 1990 році, є універсальним банком, який здійснює всі основні види банківських операцій, представлених на ринку фінансових послуг, включаючи обслуговування приватних та корпоративних клієнтів, інвестиційний банківський бізнес, торгове фінансування тощо. Головний офіс Альфа-Банку розташований у Москві. В Альфа-Банку працює близько 21 тисячі працівників. У 2014 році у зв'язку з прийняттям Банком Росії рішення про санацію та перемогу на тендері, до складу Банківської Групи «Альфа-Банк» увійшов ПАТ «Балтійський Банк». Прямими акціонерами Альфа-Банку є російська компанія АТ «АБ Холдинг», яка володіє понад 99% акцій банку, та кіпрська компанія ALFA CAPITAL HOLDINGS (CYPRUS) LIMITED», у розпорядженні якої менше 1% акцій банку. Банківська група «Альфа-Банк» зберігає позицію одного з найбільших російських приватних банків за розміром сукупного капіталу, кредитним портфелем та коштами клієнтів. Окрім цього, Альфа-Банк входить до списку топ-10 системно значущих кредитних організацій, опублікованого Центральним Банком РФ у другій половині 2015 року. Станом на кінець 2016 року клієнтська база Альфа-Банку склала близько 334 100 корпоративних клієнтів та 14,3 мільйонів фізичних осіб. У 2016 році Група продовжила свій розвиток як універсальний банк за основними напрямками: корпоративний та інвестиційний бізнес, малий та середній бізнес (МСБ), торгове та структурне фінансування, лізинг та факторинг), роздрібний бізнес (включаючи споживче кредитування, кредити готівкою та кредитні картки, накопичувальні рахунки та депозити, дистанційні канали обслуговування). Стратегічними пріоритетами Банківської Групи «Альфа-Банк» на 2017 рік є підтримання статусу лідируючого приватного банку в Росії з акцентом на надійність та якість активів, а також орієнтованість на найкращі в галузі якість обслуговування клієнтів, технології, ефективність та інтеграцію бізнесу. 2016 року Банківська група «Альфа-Банк» успішно здійснила випуск безстрокових єврооблігацій загальною сумою 700 млн. доларів США. Ця угода є унікальною на російському ринку. Після введення стандартів Базель III Альфа-Банк був першим емітентом у Росії, який випустив публічні безстрокові Єврооблігації. Перший кол-опціон передбачено через 5.25 років, ставка купона на перші 5.25 років була зафіксована на рівні 8% річних (виплата щоквартальна). Провідні міжнародні рейтингові агенції присвоюють Банківській групі «Альфа-Банк» одні з найвищих рейтингів серед російських банків, які знаходяться або на одному рівні (Moody's), або лише на один щабель нижче (Standard&Poor's, FitchRatings), ніж рейтинги найбільших державних банків, що спираються на підтримку держави. Серед російських приватних банків рейтинги Альфа-Банку є найвищими. 20 лютого 2017 р. міжнародне рейтингове агентство S&P Global Ratings переглянуло прогноз щодо рейтингів Альфа-Банку зі «Стабільного» на «Позитивний» та підтвердило довгостроковий рейтинг Банку на рівні BB. 21 лютого 2016 року міжнародне рейтингове агентство Moody's Investor's Service переглянуло прогноз за рейтингами Альфа-Банку з «Негативного» на «Стабільний» та підтвердило довгостроковий рейтинг Банку на рівні Ва2. На думку рейтингових агентств Альфа-Банк має масштабну мережу філій в Росії, бізнес банку диверсифікований, банк має сильну капітальну базу і хороші показники ліквідності та якості активів. Альфа-Банк підтверджує лідируючі позиції у банківському секторі Росії. Так, Банк у 2016 році став лауреатом премії «Фінансовий Олімп» у номінації «Надійний банк». Альфа-Банк та його преміальна програма «Максимум+» увійшли до ТОП-3 найкращих пропозицій у сегменті преміального банківського обслуговування за версією дослідницької компанії Frank Research Group. Також Банк здобув перемогу у номінації «Найкраще дистанційне банківське обслуговування» за спеціальну пропозицію для клієнтів ПУ «Максимум+» та А-Клубу – «Альфа-Мобайл Преміум». За підсумками роботи в 2015 році Альфа-Банк був удостоєний нагород від міжнародної платіжної системи VISA в рамках глобальної програми Visa Global Service Quality Performance Awards за високу якість операційних послуг клієнтам банку, власникам карток Visa. Вп'яте Альфа-Банк був нагороджений у номінаціях Authorization approval rate - найвищий показник успішних схвалених операцій з дебетових продуктів і Risk efficiency - найвищий рівень ефективності ризик-менеджменту. Крім того, А-Клуб Private Banking очолив рейтинг Forbes «Кращий російський банк для мільйонерів» серед російських банків без державної участі. Альфа-Банк став переможцем у номінації «Кращий роздрібний клієнтський сервіс» як банк, що відрізняється клієнтоорієнтованістю та бездоганним ставленням з клієнтами-фізичними особами за версією порталу FutureBanking. Альфа-Банк отримав нагороду за проект впровадження стандартів Базельського комітету з банківського нагляду (Basel II, Basel III): за концепт рішення та командний підхід у категорії Security, Fraud, and Risk Management (англ. – безпека, протидія шахрайству та управління ризиками) конкурсу компанії Celent, учасника групи Oliver Wyman – однієї з провідних міжнародних фірм у галузі управлінського консалтингу. Альфа-Банк четвертий рік поспіль стає "Найкращим банком на валютному ринку" за підсумками конкурсу "Дилер року" Московської міжнародної валютної асоціації. Альфа-Банк назвали найкращим банком на валютному ринку у 2015 році (The Best Forex Desk 2015) за підсумками національного конкурсу «Дилер року» Московської міжнародної валютної асоціації. За підсумками 2015 Альфа-Банк увійшов до трійки найбільших російських факторів, згідно з даними Асоціації факторингових компаній (АФК). Головний керуючий директор Альфа-Банку Олексій Марей – Банкір Року у 2015 році за версією порталу «Банки.ру» Банківська група «Альфа-Банк» є соціально-орієнтованою організацією. Важливим напрямом її благодійної діяльності є допомога соціально незахищеним верствам населення: вихованцям дитячих будинків та інтернатів, тяжкохворим дітям, ветеранам Великої Вітчизняної війни. Альфа-Банк активно розвиває власну стипендіальну програму для талановитих російських студентів Альфа-Шанс, надає фінансову підтримку благодійному фонду Лінія життя і є членом Корпоративного клубу WWF Росії. З моменту свого заснування 1990 р. банк відомий підтримкою масштабних культурних заходів. За сприяння Альфа-Банку Росію відвідали всесвітньо відомі зарубіжні музиканти: Рей Чарльз, Елтон Джон, Тіна Тернер, Брайан Адамс, Ерік Клептон, Стінг, Роббі Вільямс, Вітні Х'юстон, Пол Маккартні, Марк Нопфлер та багато інших. Альфа-Банк – офіційний європейський банк Чемпіонату світу з футболу FIFA 2018 та Кубка Конфедерацій FIFA 2017. Альфа-Банк вважає свою репутацію найбільш цінним активом, тому він один з перших Російських компаній опублікував Соціальний звіт. Місія Ми віримо, що свобода є ключовою цінністю сучасної людини. Об'єднуючи небайдужих людей, їх досвід та енергію, ми допомагаємо вам бути вільнішими у вчинках та мріях.

Проблемі пошуку нерухомості для комерційного використання присвячено чимало ресурсів в Інтернеті, періодичних друкованих виданнях і т.д.

1. Житлові приміщення.

2. Приміщення для комерційного використання.

3. Виробничо-складські приміщення.

Далі, якщо говорити про комерційні приміщення, то вони бувають 4-х класів (А, В, C, D). До класу А відносять найвигідніші варіанти (спеціалізовані бізнес-центри, офіси, проектами яких займалася відома будівельна компанія). Проект такої будівлі зазвичай виконують знамениті девелопери у цій галузі. Приміщення відрізняються відмінним дизайном, оптимальним плануванням, сучасним паркуванням. Клас В характеризується скромнішими умовами, проте хороший ремонт та планувальні аспекти об'єкта залишаються. Для класу С характерні такі приміщення, як площі на перших поверхах житлових будівель, колишні науково-дослідні інститути, навчальні заклади і т. д. Клас D подібний до попереднього класу, проте стан будівлі значно поступається (ремонт, наявність ліній електропередач, стан сантехніки, каналізації і т.д.).

Основними вимогами, якими має мати орендована площа для комерційного використання, є:

Клас нерухомості;

Площа;

загальний стан об'єкта (ремонт);

Планування (кількість поверхів, наявність підвалу, горища, запасних виходів);

Висота стель, крок колон (інженерно-технічне рішення);

Відсутність об'єктів по сусідству, які впливають на імідж (сміттєзвалище, цвинтар) та інше.

Якщо потрібно підібрати приміщення під банк, то на додаток до вищевказаних аспектів слід зазначити такі моменти:

Наявність ізольованого приміщення для сейфів та спеціальних сховищ;

Можливість встановлення сучасної системи контролю та охорони (сигналізації);

Наявність місць для паркування на прилеглій території;

Оскільки кредитно-фінансові організації займаються обслуговуванням клієнтів, важливим є радіус доступності, т. е. теоретична прохідність громадян, у районі розміщення приміщення під офіс банку.

Оскільки банківські установи – це мережеві структури, то, підбираючи чергове приміщення, орендар розраховує знайти пропозицію із подібними маркетинговими, технічними та локаційними вимогами.

З кожним днем ​​з'являється все більше і більше будівель, а, отже, і пропозицій щодо оренди (продажу) нерухомості, проте деякі проблеми вибору все ж таки існують. Основною є проблема співвідношення ціни та локаційних характеристик приміщень. Бізнесменів, природно, цікавлять об'єкти нерухомості з найбільш вигідними локаційними ознаками (близькість розташування офісу до центру міста, транспортним розв'язкам) та помірною ціною.

Щоб знайти найбільш підходящий варіант нерухомості стріт-рітейл, необхідно регулярно займатися моніторингом оголошень про продаж (здавання в оренду).

Зазвичай здійснюється на довгостроковій основі. При цьому площа, що орендується, проходить часткову, а іноді і повну реконструкцію (фасад, внутрішнє оздоблення). Для того, щоб заощадити час на пошук таких оголошень, найкраще скористатися базою пропозицій в Інтернеті з оренди нерухомості на надійних ресурсах.

Продаж приміщення під банк найчастіше здійснюється у тих випадках, коли покупцю потрібна будівля для головного офісу кредитної організації, тому що приміщення, що орендуються, відносяться до тимчасових розміщень об'єкта. Тому й вимоги до площ, що продаються, значно вищі. Якщо говорити про ціну, то в такому разі краще укладати угоди без посередників, заощадивши значну суму грошей, які належить агентствам нерухомості за надання послуг.

Зростання ринку фінансових послуг, а також залишення ринку банківських послуг значної кількості кредитних організацій у зв'язку з відкликанням ліцензії, дозволяє найбільшим банкам розширювати сферу своєї присутності. Це насамперед відбувається за рахунок придбання та оренди комерційної нерухомості під додаткові відділення та офіси. У багатьох орендодавців постає питання, як здати приміщення в оренду банку, оскільки орендар в особі банку є надійним партнером, який стабільно виконує свої зобов'язання незалежно від зовнішніх факторів.

Вимоги та критерії до приміщень

Банки та інші фінансові організації особливо ретельно обирають приміщення для розташування своїх офісів та представництв. Вдало обране місце дозволяє не лише залучити нових осіб до лав потенційних клієнтів, а й підвищити репутацію та статус серед постійних. Які вимоги пред'являють банки до приміщень, що орендуються, і про що необхідно подбати, укладаючи договір з банком. Проаналізуємо цю категорію орендних правовідносин.

Підходячи до пошуку приміщень в оренду для відокремлених відділень, банки готові платити орендну плату вище за інших орендарів, але при цьому і вимоги до об'єктів у них досить високі. Аналіз пропозицій кількох банків з оренди та купівлі дозволив виділити такі загальні критерії до нежитлових приміщень:

• будова має бути належним чином введена в експлуатацію;
• відсутність будь-якого обтяження, у тому числі арешту та іншої спірної ситуації;
• можливість довгострокової оренди (мінімум від 5 років);
• розташування у діловому центрі міста;
• доступність для автомобілістів та пішоходів (наявність паркування);
• перший поверх будівлі;
• можливість суборенди.

Залежно від цілей та функціоналу майбутнього відділення вимоги можуть суттєво доповнюватись. Так, якщо плануються відкрити відділення, спрямоване обслуговування роздрібних клієнтів у Москві, деякі банки вимагають виконання таких умов:

• розташування у жвавому місці (поруч із метро чи з великими транспортними розв'язками);
• відкрите та вільне планування;
• можливість доступу до приміщення цілодобово;
• презентабельний вид зовні та можливість розміщення реклами на фасаді.

Крім цього, досить часто пред'являються і такі специфічні вимоги як:

• відсутність ексклюзивного права одного провайдера послуги зв'язку;
• наявність певної висоти від підлоги до стелі (наприклад, 2,5 м);
• певний рівень енергопостачання.

Кожен банк формує докладні критерії самостійно, причому чим більше пред'являється специфічних вимог, тим вище ціну він готовий платити за орендовану комерційну нерухомість.

Порівняно із зазначеними вище вимогами оренда приміщення під банкомат не передбачає будь-яких особливостей, за винятком цілодобового доступу.

Особливості оренди банківських приміщень

Договір оренди щодо приміщень, призначених для відділень банку, регламентується гол. 34 Цивільного кодексу.

Оскільки оренда банківських приміщень передбачає тривалий характер – такий договір завжди оформляється у письмовій формі та підлягає обов'язковій державній реєстрації. здійснюється надсиланням повідомлення за місяць до передбачуваної дати.

Крім цього, банк, як правило, за рахунок власних коштів здійснює ремонт приміщення для того, щоб воно відповідало всім вимогам Центробанку. Тому важливо відразу визначити, чи долю невіддільних поліпшень після розірвання орендних відносин.

При здачі в оренду приміщення під банкомат необхідно чітко вказати місце його розташування, оскільки здебільшого здавати потрібно не все приміщення, а лише невелика його частина.

Оренда приміщення під банк залучає орендодавців розмірами орендної плати та довгостроковістю угоди. Усі вимоги, що пред'являються банками, мають на меті показати перевагу над конкурентами та забезпечити лояльне ставлення клієнтів до банківських послуг.

У ситуації нестабільності ринків і валютних курсів дедалі більше інвесторів виходять ринку комерційної нерухомості , здатної приносити чималий прибуток від здачі приміщень у найм. Цей тренд підтверджують і дані компанії CBRE, за підрахунками якої інвестиції в комерційну нерухомість у Росії за I квартал 2016 року, порівняно з минулим роком, зросли в 4,5 рази. Однак вкладаючи кошти в такий проект, інвестор повинен усвідомлювати, наскільки його площі будуть затребувані, і хто їх орендуватиме.

Дмитро Михайлов, директор

з розвитку компанії AKTIVO

Про тонкощі взаємовідносин власників та орендарів, а також про те, на який дохід можна розраховувати від здавання в оренду приміщень різних форматів. Дмитро Михайлов, директор з розвитку компанії AKTIVO, краудфандингового майданчика, що працює у сфері нерухомості

Безумовно, кожен орендар торговельного приміщення зацікавлений у найбільш вигідній локації для свого бізнесу, де зручно повісити свою вивіску і продавати товар. Це зрозуміло будь-якому власнику комерційного об'єкта. Тим не менш, думати, що цим специфіка вибору комерційного об'єкта для інвестування та обмежується, було б неправильно. Різні формати торгової нерухомості передбачають і різних орендарів зі своїми вимогами до приміщення з точки зору безпеки, наявності в ньому комунікацій та іншого. Отже, зупинимося на цьому детальніше.

Орендарі невибагливі, але проблемні

Маленькі торгові площі розміром 40-50 кв. метрів, мабуть, одні із найліквідніших об'єктів на ринку торгової нерухомості. Якщо такі площі мають хорошу локацію, наприклад, біля метро чи на прохідних вулицях, на них можуть претендувати чимало орендарів: найчастіше це магазини стільникового зв'язку, магазини квітів та продавці м'ясної продукції, такі як «Сетунь», «Димів», « М'ясницький ряд» тощо. Такі точки бувають потрібні салонами краси, перукарнями та іншими представниками сфери послуг. Ставка за кв. метр у невеликих приміщеннях може сягати 10 000 руб. на місяць, а іноді й вище.

Тим не менш, за високі ставки цього торгового формату власникам приміщень нерідко доводиться розплачуватися своїм часом і нервами через постійні прохання наймачів знизити орендну ставку, загроз, пов'язаних з тим, що орендар покине приміщення, тощо. І такі загрози мають підстави - невеликі орендарі, як правило, досить мобільні. Наприклад, мережі салонів стільникового зв'язку на відкриття нової точки витрачають лише від 600 000 до 1 млн рублів. Якщо поточна локація або орендна ставка конкретної точки не влаштовують керівництво мережі, її залишають, а товар перевозять на краще місце - фінансові витрати на такий переїзд за рахунок економії на оренді можна «відбити» всього за кілька місяців. Власник буде змушений шукати собі нового постояльця. До таких мобільних орендарів належать і невеликі магазинчики, які продають обмежений асортимент продовольчих товарів – витрати на відкриття торгових точок у них теж не дуже великі. Звідси й агресивна стратегія, яку часто йдуть у такому бізнесі: взяти найкраще місце за ставкою вище за ринкову, а потім умовляннями та погрозами знижувати її, наскільки це можливо. Власнику приміщення потрібно бути готовим до цього.

Осібно в цьому ряду стоять аптеки, які, як правило, також орендують площі розміром 40-60 кв. метрів. Цей тип орендарів консервативніший, змінює локацію з явним незадоволенням. Аптечний бізнес має додаткову причину підходити серйозно до вибору місця для торгівлі та йти на компроміс із власником. Вся справа у ліцензії, яку аптеки отримують на торгівлю у конкретному місці. Отримання дозвільної документації на новий об'єкт – це завжди витрата часу та грошей.

Особливі вимоги: банки, ломбарди та ювелірні салони

В цілому дрібні орендарі досить невибагливі і не висувають до приміщення особливих вимог: при здачі приміщення в оренду власнику не потрібно думати, наприклад, про забезпечення надійного енергопостачання об'єкта або додаткові потужності електроенергії. А ось ювелірні салони, банки та ломбарди щодо цього набагато вимогливіші.

Наприклад, запрошувати такого орендаря до скляного торгового павільйону просто безглуздо. Менеджери та власники цього бізнесу дуже прискіпливо вивчають об'єкт саме з точки зору можливого злому та проникнення до приміщення. А бізнесу, пов'язаному з фінансовими послугами, зокрема банкам, необхідне постійне підключення до електропостачання та наявність резервної лінії, яка забезпечуватиме безперебійну подачу електроенергії у разі виникнення проблем на основній лінії. Причому наявність належної безпеки та особливі вимоги до енергопостачання зазвичай не позначаються на величині орендної ставки.

Ще у 2011-2012 роках, коли банківські організації активно розвивали свої роздрібні мережі, вони часто орендували невеликі приміщення площею 40-60 кв. метрів, але зараз кількість таких відділень скорочується. Замість численних офісів банки пропонують клієнтам онлайн-обслуговування. Це, звичайно, не означає, що вони перестали відкривати нові відділення, але переваги банківських організацій змінилися. Нині більшість із них розвиває мережу відділень у форматі від 100 кв. метрів. Такий метраж дозволяє мати менше офісів, але пропонувати населенню повний перелік послуг у кожній локації. За приміщення такої площі банківські організації сплачують за середньостроковою ціною близько 5-7 тисяч рублів. за кв. метр і не пропонують жодних націнок за свої підвищені вимоги.

Невеликі продуктові магазини: ліцензії на алкоголь та складності переїзду

Продовольчі магазини, що пропонують широкий асортимент товарів, зокрема, супермаркети, як правило, воліють орендувати значно більші площі - від 300-350 кв. метрів. Торгові мережі, які торгують продуктами харчування, зараз готові орендувати площі від 1500 до 4000 руб. на місяць за кв. метр. Останнім часом продуктові магазини пропонують власникам не фіксовані ставки, а відсоток обороту, щоб мінімізувати свої збитки. Продовольчий роздріб не любить платити багато. Але особливість такого орендаря в тому, що він готовий займати місце не лише на першій лінії, а й у глибині житлового масиву, оскільки й там знайдуться покупці, які йому будуть лояльні.

Улюблена локація великих продуктових магазинів - це окремі будівлі з додатковим входом для навантаження та вивантаження товару. Перші поверхи житлових будинків вони займають неохоче – мешканці скаржаться на шум від навантаження, запахи, розмови під вікнами тощо. Проте, якщо в районі інших варіантів немає, рітейлери погоджуються і на житлові будинки. Однак найголовніший фактор, що впливає на вартість комерційного об'єкта для таких орендарів, є можливість отримати ліцензію на торгівлю алкоголем. Будь-який продовольчий магазин отримує значну частку прибутку від торгівлі «гарячим» і прописує в договорах оренди, що доти, доки не отримає ліцензію для цього приміщення, ставка буде меншою на 30-50%. Інвестору, який вклав кошти в такий об'єкт, слід знати, що торговим точкам поблизу дитячих садків, шкіл та інших закладів освіти ліцензії на алкоголь не видаються.

Вимогливий орендар: громадське харчування

Ресторанний бізнес або фаст-фуд може претендувати на різні площі. Для іншого фастфуду підійдуть і 20-30 кв. метрів. Столовим, кафе або ресторанам, звичайно, потрібні більші приміщення. До того ж не всяке приміщення підходить для точки громадського харчування: все, що пов'язане з приготуванням їжі, вимагає наявності великих потужностей електроенергії (від 100 кВт) та можливості обладнати витяжку (тобто доступ до вентиляції). Усе це забезпечує власник. Якщо ж йдеться не про фастфуд, а ресторанний бізнес, розраховувати на високі ставки оренди особливо не доводиться. Навіть найпрестижніші та найвідоміші ресторани часто не надто прибуткові. Ставки оренди на приміщення під ресторани можуть бути середньоринковими, а можуть бути нижчими.

Орендарі стабільні та солідні

Мабуть, повторю прописну істину, якщо скажу, що найбільш стабільним є той орендар, який орендує найбільшу площу. Підприємства, що відкривають торгові об'єкти площею від 1000 кв. метрів, зрозуміло, намагаються підходити до питання вибору приміщення найретельніше. Відкриття такої торгової точки – це вже десятки мільйонів рублів. Переїзд такого гіганта може тривати не один тиждень. Але й власнику приміщення може знадобитися більше часу, щоб у разі виникнення проблем знайти заміну великому орендарю. Така ситуація налаштовує обидві сторони на пошук консенсусу у різних питаннях.

На наш погляд, із такого роду орендарями власнику працювати набагато вигідніше. Так, інвестори нашого краудфандингового майданчика на даний момент придбали два об'єкти стріт-рітейлу, якірними орендарями в яких є супермаркети «Вікторія» та «П'ятірочка», що займають площі 2 000 та 650 кв. метрів відповідно. Наступним нашим об'єктом також має стати приміщення, якірним орендарем якого буде продовольчий магазин – супермаркет відомого бренду. Ставки оренди для таких магазинів становлять 1500 – 4000 руб. за кв. метр. Теоретично ми могли б займатися купівлею об'єктів меншої площі та здавати їх за низькими ставками або нарізати площі під здачу за вищими ставками. Але тоді не отримували стабільний дохід і не могли б розраховувати на п'ятнадцятирічні контракти, що передбачають щорічну індексацію.

Якщо орендар регулярно вносить орендну плату і приміщення не простоює, це означає, що власник не зазнає збитків. Вибравши собі локацію, великий магазин навряд чи залишить її, якщо орендна ставка становить менше 10% від його обороту. При цьому бізнес найбільших торгових мереж активно розвивається навіть у кризу, і ризик втрати такого орендаря, принаймні у найближчій перспективі, є мінімальним.

Кожен власник сам обирає стратегію: прагне він високих ставок чи стабільності. На мою думку, саме стабільний орендар у результаті приносить власнику більший дохід, ніж той, хто начебто готовий платити великі суми.

Дмитро Михайлов- директор з розвитку компанії AKTIVO, краудфандингового майданчика, що працює у сфері нерухомості. Має досвід роботи в рітейлі понад 10 років за напрямками: управління франшизою та управління нерухомістю. Працював у великих федеральних компаніях зі штатом понад 15 000 осіб на позиції керівника з управління нерухомістю.