انجمن های صاحبان خانه، تعاونی های مسکن و سایر اشکال مدیریت مسکن و ویژگی های آنها. اگر خانه شما مجتمع مسکونی دارد، چه باید بکنید، و این باعث می شود خانه بدتر از بهتر شود

چه چیزی بهتر است: HOA یا تعاونی مسکن؟ هر یک از این فرم ها که توسط ساکنان ایجاد می شود، برای مراقبت از ساختمان مسکونی و کمک به حل مسائل مسکن در نظر گرفته شده است. در عین حال، درک تفاوت‌های بین HOA و تعاونی‌های مسکن مهم است. علیرغم اینکه در اصل، این اختصارات سازمان های مشابه را تعریف می کنند، تفاوت قابل توجهی وجود دارد که هم در ابعاد مختلف سازمان و هم در فعالیت های HOA ها و تعاونی های مسکن منعکس خواهد شد.

قبل از اینکه در مورد آن صحبت کنیم تفاوت اساسییک مخفف از دیگری، شما باید معنی آنها را بفهمید. HOA (انجمن صاحبان خانه) سازمانی است، یعنی نمونه ای از مشارکت، که مستقیماً توسط صاحب خانه ایجاد می شود. آنها برای سازماندهی مدیریت اموال متعلق به به اصطلاح سهام مسکن ساختمان های چند آپارتمانی و بخش های خصوصی ضروری هستند. با هزینه چنین مشارکتی، سازماندهی خدمات لازم برای نگهداری مسکن و دفع اموالی که در مالکیت مشترک است نیز انجام می شود.

تعاونی‌های مسکن نیز نماینده سازمان‌های خاصی به نام تعاونی‌ها هستند که هم با مسائل مسکن و هم به امور ساختمانی می‌پردازند. بر این اساس، مخفف عبارت تعاونی ساخت و ساز مسکن است. این فرم برای ساخت و ساز و استفاده بیشتر از هر املاک و مستغلات ایجاد شده است. با این حال، منسوخ تلقی می شود، زیرا بیشتر این سازمان ها حتی قبل از تصویب آن ایجاد شده اند آخرین نسخهکد مسکن فدراسیون روسیه.

فرم های مورد نظر فقط می توانند به عنوان یک سازمان غیرانتفاعی ایجاد شوند، زیرا آنها دلالتی ندارند هدف اصلیکسب سود

در مورد رابطه بین مشارکت و تعاون، لازم است چندین معیار تعریف شود که ماهیت و اهمیت آنها را منعکس کند:

• شکل سازمانی و قانونی؛
• مقالات تشکیل دهنده؛
• هدف از تشکیل سازمان؛
• روش های تشکیل؛
• ضرب الاجل؛
• اعضای سازمان ها؛
• ویژگی های انجام فعالیت های اقتصادی

این ویژگی ها شباهت ها و تفاوت های بین HOA و تعاونی های مسکن را تعیین می کند و همچنین ماهیت فعالیت هایی را که آنها انجام می دهند منعکس می کند.

در هر شکلی که برای ایجاد این نوع سازمان استفاده شود، جهت اصلی فعالیت بر تضمین حقوقی است که هر یک از ساکنان خانه دارند، اعم از ساختمان های چند طبقه و یا بخش های خصوصی. با این حال، درک این نکته ضروری است که گزینه اول، یعنی HOA، بهره وری بیشتری دارد و طیف وسیعی از امکانات را پوشش می دهد، در حالی که تعاونی مسکن کاملاً منسوخ شده است و در برخی شرایط حتی از آن استفاده نمی شود.

اگر در مورد تعاونی های مسکن و انجمن های صاحبان خانه به عنوان دو سازمان مستقل صحبت کنیم، مهم است که درک کنیم که هر یک از آنها بر همان منطقه تأثیر می گذارد، یعنی حوزه مسکن روابط بین شهروندان. به همین دلیل است که مشارکت و تعاونی می توانند با یکدیگر همبستگی داشته باشند، اما در عمل این امر به ندرت اتفاق می افتد، که ناشی از تعدادی تفاوت است که بر اساس معیارها و ویژگی های هر فرم مشخص می شود.

بنابراین، قانون برای ایجاد هر نوع سازمان، از جمله در مورد نهادهای غیرانتفاعی موجود در قالب تعاونی یا مشارکت، رویه روشنی را تعریف می کند. همه اینها توسط قانون مدنی تنظیم می شود. به طور خاص در مورد گزینه هایی مانند HOA ها و تعاونی های مسکن صحبت می کنیم چارچوب قانونیمناسب است که کد مسکن اضافه شود، که به طور مستقیم قوانین را برای شرکت کنندگان در چنین سازمان هایی و بنیانگذاران آنها تعیین می کند.

علیرغم این واقعیت که در اکثر موارد ساکنان به طور مستقل تصمیم به ایجاد و تنظیم چنین سازمان هایی می گیرند، باید به شدت به قانون پایبند باشند، در غیر این صورت امکان جذب وجود دارد. انواع مختلفمسئولیت

قبل از صحبت در مورد تفاوت‌های HOA و تعاونی‌های مسکن، مهم است که به برخی شباهت‌ها نیز اشاره کنیم، علی‌رغم پراکندگی آشکار در اهداف ایجاد:

1. اسناد تشکیل دهنده. مشارکت و تعاونی هر دو بر اساس اسناد خاصی ایجاد می شوند که توسط افراد تشکیل دهنده آنها تأیید و امضا می شود. در موارد اول و دوم، این همیشه یک منشور است که برای سازماندهی بیشتر فعالیت ها ضروری است.
2. روش تشکیل سازمان. همه چیز بر اساس تصمیمی است که توسط شرکت کنندگان آنها گرفته می شود. در تعاونی ها و مشارکت ها، این رویه یک تصمیم مستدل است که به امضا و تایید همه موسسان می رسد. علاوه بر این، در هر موقعیتی لازم است صورتجلسه ای که در آن تصمیم گرفته شده است تنظیم شود.
3. مدت فعالیت سازمان. برای مشارکت نیز مانند تعاونی، مقرراتی در این خصوص وجود ندارد، یعنی این گونه سازمان ها محدودیتی برای مدت وجود ندارند.

تشابهات ارائه شده بارزترین و در سطح قانونگذاری خود را نشان می دهد در سایر موضوعات سازماندهی و انجام کار این گونه سازمان ها، قانون رویه ها و اهداف متفاوتی را برای فعالیت آنها پیش بینی می کند.

انجمن مالکان که هدف آن حل و فصل مسائل مسکن است، فقط در اصل شبیه به تعاونی ساخت و ساز مسکن است. با این حال، جهت های اصلی، یعنی اهداف، شرکت کنندگان و سایر نکات مشابه به طور قابل توجهی متفاوت است، که منجر به این واقعیت می شود که HOA به بهترین شکل تبدیل می شود، زیرا حقوق بیشتری به شهروندان مرتبط با آن می دهد و در عین حال تعدادی را تحمیل می کند. مسئولیت ها بر عهده خود مشارکت است که به عنوان یک ضامن خاص عمل می کند.

انجمن های مالکان خانه، به عنوان شکلی از سازمانی که فعالیت های مسکن را انجام می دهد، تا به امروز وجود دارد. تعاونی‌های مسکن از ثبات و کاربرد کمتری برخوردار هستند، زیرا اکثر آنها قبل از ظهور ایجاد شده‌اند نسخه فعلیقانون

با صحبت در مورد تفاوت های خاص بین سازمان هایی مانند مشارکت مالکان و تعاونی های مسکونی و ساختمانی، می توان چندین تفاوت اصلی را شناسایی کرد:

1. دوره ایجاد سازمان. تعاونی‌های مسکن همیشه در زمانی تشکیل می‌شوند که مقدمات ساخت و ساز در حال انجام است، زیرا آنها مستقیماً به مسائل احداث ساختمان‌ها و تنها پس از آن عملکرد آنها مربوط می‌شوند. HOA تنها پس از ساخت خانه ایجاد می شود، زیرا خدمات لازم برای نگهداری آن را ارائه می دهد.
2. هدف از خلقت. برای تعاونی‌های مسکن، نکته اصلی تامین مسکن برای همه افراد ذینفع از پیش تعیین‌شده است و HOA مدیریت اموال، نگهداری و تامین آن را در سطح مناسب فراهم می‌کند.
3. توزیع درآمد اگرچه هر دو سازمان غیرانتفاعی هستند، اما هنوز مقداری درآمد دارند. تفاوت این است که در تعاونی مسکن بین شرکت کنندگان توزیع می شود اما در HOA به خود سازمان می رسد.
4. تعداد شرکت کنندگان یک تعاونی مسکن باید شامل حداقل پنج نفر باشد.
5. فرصت همکاری با سایر سازمان ها یک تعاونی مسکن فقط می تواند در یک خانه خاص وجود داشته باشد که تحت فعالیت های آن ساخته شده است.

وقتی صحبت در مورد اینکه کدام گزینه سازمانی بهتر است را انتخاب کنید، نمی توان پاسخ دقیقی داد. با توجه به اهداف HOA ها و تعاونی های مسکن، می توان دریافت که هر یک از فرم ها در دوره خاصی مناسب هستند. تعاونی قبل از ساخت خانه ایجاد می شود و بعد از آن مشارکت، زیرا مدیریت و نظارت بر ملک لازم است.

مظاهر احتمالی دیگری از تفاوت بین مشارکت و تعاونی وجود دارد که حوزه فعالیت مسکن را پوشش می دهد.

آنها را می توان مستقیماً در قانون ، یعنی در قانون مسکن و همچنین در قانون ایجاد کرد قانون مدنی RF، که مستقیماً سازماندهی و رویه اتخاذ کلیه تصمیمات را به اشکال مشابه ایجاد می کند. همه اینها تعدادی ویژگی را ایجاد می کند که ممکن است به HOA ها مربوط شود، اما ممکن است بر تعاونی های مسکن تأثیری نداشته باشد و بالعکس.

بنابراین، انجمن‌ها و تعاونی‌های مالکان مسکن که ماهیت ساخت و ساز مسکن دارند، با تفاوت‌های بیشتری نسبت به شباهت‌ها مشخص می‌شوند. این در درجه اول به اهداف و سازماندهی فعالیت ها مربوط می شود. با این حال، غیرممکن است که یک شکل را جدا کنید و دیگری را حذف کنید، زیرا هر یک از آنها به کار می روند مراحل مختلفساخت و ساز و مدیریت املاک.

آیا در خانه شما تعاونی ساخت و ساز مسکن وجود دارد که در زمان شوروی ایجاد شده است؟ این یک وضعیت بسیار رایج است: یک تعاونی مسکن در خانه مستقر شده است که مدت ها پیش به هدف اصلی خود رسیده است - خانه ساخته شده است، اعضای تعاونی سهام را خریداری کرده اند، آپارتمان ها به مالکیت توزیع شده است. و حالا تعاونی برای توجیه وجودش، خانه را اداره می کند. به طور کلی، این ممکن است کاملا قانونی باشد. و حتی اگر تعاونی مسکن خانه را با حسن نیت مدیریت کند خوب است.

اما غالباً هیئت مدیره تعاونی با "تصرف" خانه به نفع خود عمل می کند. سپس کیفیت نگهداری از خانه کاهش می یابد و هزینه های اضافی بر عهده ساکنان است.

چگونه خانه تحت کنترل تعاونی مسکن درآمد؟

در بیشتر موارد، تعاونی "شوروی" خانه را با اینرسی اداره می کند، زیرا "همیشه اینگونه بوده است." تعاونی مسکن به نمایندگی از صاحبان خانه عمل می کند، با شرکت مدیریت قرارداد می بندد (به طور معمول، این یک واحد بهداشت عمومی منطقه ای است)، از ساکنان برای نگهداری پول جمع آوری می کند و سپس به طور مستقل به شرکت مدیریت پرداخت می کند. .

آیا این کار قانونی است؟ معمولا - نه. علاوه بر این، اغلب یک کلاهبرداری است. اما اجازه دهید به عقب برگردیم و توضیح دهیم که تعاونی مسکن برای مدیریت قانونی خانه باید چه کاری انجام دهد.

در سال 2005، قانون مسکن در روسیه اجرا شد. طبق بند 2 ماده 161 این قانون، صاحبان هر خانه اعم از اینکه تعاونی مسکن در آن وجود دارد یا خیر.موظف است راهی برای کنترل خانه خود انتخاب کنیدآنها باید حداقل یک بار این کار را انجام دهند. تنها سه راه برای کنترل خانه وجود دارد:

مدیریت مستقیم توسط مالکان،




مدیریت انجمن مالکان خانه (HOA) یا تعاونی (مجتمع مسکونی، تعاونی مسکن)،




مدیریت شرکت مدیریت

و اگر بیش از یک مالک در خانه وجود داشته باشد، فقطمجمع عمومی مالکان. نه هیأت تعاونی های مسکن، نه جلسه تعاونی و نه بخشداری، امافقط مجمع عمومی خانه این به طور مستقیم در بند 4، قسمت 2، ماده 44 و قسمت 3، ماده 161 قانون مسکن فدراسیون روسیه بیان شده است.

به استثنای نادر، در هر خانه ای که در آن تعاونی مسکن وجود دارد، تقریباً همیشه حداقل دو مالک وجود دارد. بالاخره هر عضو تعاونی که تمام سهم خود را برای آپارتمان پرداخت کرده باشد مالک می شود. در عین حال، او می تواند عضو تعاونی باقی بماند، اما این دیگر چندان قابل توجه نیست. همچنین مالکان ساختمان دارای تعاونی مسکن می توانند آن دسته از شهروندانی باشند که در بازار ثانویه آپارتمانی در ساختمان خریداری کرده اند. معمولاً حتی عضویت در تعاونی هم ندارند، مگر اینکه به دلایلی به طور خاص به آن بپیوندند. و قانون مسکن در قسمت 2 ماده 129 مستقیماً می گوید: در چنین خانه هایی مسائل کلیدی مدیریت فقط با جلسه مالکان تعیین می شود نه تعاونی مسکن.

پس برای واگذاری مدیریت خانه به تعاونی مسکن، تشکیل مجمع عمومی مالکان ضروری است که با اکثریت آرا، تصمیم مقتضی و مستند به صورتجلسه اتخاذ شود. این جلسه به روش مقرر در ماده 45 قانون مسکن فدراسیون روسیه برگزار می شود و در صورتی معتبر تلقی می شود که مالکان با تعداد آرای حداقل 50٪ در آن شرکت کرده باشند. آیا چنین جلسه ای در منزل شما برگزار شده است؟ آیا برگزاری آن و تصمیمات اتخاذ شده در آنجا به درستی مستند شده است؟ اگر نه، پس تعاونی مسکن خانه شما را به صورت غیرقانونی اداره می کند.

اما بیایید فرض کنیم که مالکان زمام مدیریت خانه را به تعاونی مسکن واگذار کردند. اکنون تعاونی مسکن می تواند به نمایندگی از خانه با سازمان های مدیریتی و خدماتی قرارداد ببندد و کار آنها را نظارت و قبول کند. و همچنین برای نگهداری و تعمیر خانه از ساکنان هزینه دریافت کنید. چه کسی میزان این هزینه را تعیین می کند؟ مطابق با قسمت 8 ماده 156 قانون مسکن فدراسیون روسیه ، تعاونی میزان این هزینه را برای اعضای خود به روشی که در اساسنامه تعاونی تعیین شده است تعیین می کند. این حق طبق اساسنامه می تواند در اختیار هیئت مدیره تعاونی مسکن و یا شاید فقط در مجمع عمومی اعضای تعاونی باشد.

در صورت عضویت در تعاونی دقت کنید که میزان حق الزحمه طبق روال مقرر در اساسنامه تعاونی مسکن تعیین شود. به عنوان یک قاعده، طبق منشور، میزان پرداخت فقط اختصاص داده می شود مجمع عمومیاعضای تعاونی (معمولاً سالانه)، اما نه هیئت مدیره یا رئیس. تصمیم برای تعیین هزینه باید در یک پروتکل مستند شود. در صورت عدم رعایت روال، میزان پرداختی به راحتی قابل مناقشه است.

اگر عضو تعاونی مسکن نباشید چطور؟ مثلاً از شهروندی که سهم خود را به طور کامل پرداخت کرده بود، آپارتمانی در یک ساختمان تعاونی خریدیم. در این مورد، قسمت 6 ماده 155 قانون مسکن کار می کند: شما باید برای نگهداری و تعمیر اماکن مسکونی با تعاونی مسکن قرارداد ببندید و طبق آن هزینه ای بپردازید. این بدان معناست که تعاونی حق دارد به اندازه ای که برای اعضای خود تعیین کرده است بخواهد، اما از شما تماس نگیرد. به هر حال، توافق یک امر داوطلبانه است، بنابراین می توانید با خیال راحت با هیئت مدیره تعاونی های مسکن در مورد میزان پرداخت بحث کنید. تا زمانی که قرارداد منعقد نشده است، به طور کلی هیچ دلیلی برای پرداخت وجود ندارد.

تعاونی مسکن فقط برای تغذیه دستگاه ها از ساکنان پول اضافی جمع آوری می کند.تعاونی های مسکن حداقل دو کارمند حقوق بگیر دارند: یک رئیس و یک حسابدار. فرض کنید همه 5000 روبل در ماه دریافت می کنند. این نه تنها به 120000 روبل حقوق در سال منجر می شود، بلکه کمک به صندوق بازنشستگی و صندوق بیمه اجتماعی از صندوق دستمزد به حدود 40000 روبل می رسد. شما نباید همه نوع هزینه های اداری و اقتصادی را کاهش دهید: بالاخره تعاونی های مسکن اینطور هستند شخص حقوقی، ایجاد جریان اسناد و ارائه گزارش. آیا ساکنین حاضرند سالانه 200 هزار روبل اضافی بپردازند تا هیئت تعاونی مسکن برای دریافت پول از ساکنان رسید چاپ کند؟

هیئت مدیره تعاونی های مسکن در راستای منافع خود عمل می کند شرکت مدیریت، و نه ساکنان خانه.تعاونی های مسکن معمولا هیچ کاری در خانه به تنهایی انجام نمی دهند، اما برای همه کارها با شرکت مدیریت قرارداد می بندند. شرکت مدیریت منافعی در حفظ خانه دارد. نه تنها به این دلیل که او از خانه پول دریافت می کند، بلکه به این دلیل که شهر برای این کار به او یارانه می دهد. در عین حال، شرکت مدیریت به هیچ وجه علاقه ای به ثبت صحیح نواقص در تعمیر و نگهداری خانه ندارد. بنابراین، مدیریت شرکت مدیریت اغلب با هیئت مدیره تعاونی مسکن قرارداد می بندد، به آن «پاداش» می پردازد و هیئت مدیره بدون نظر کار را می پذیرد و تمام اسنادی را که مناسب شرکت مدیریت است امضا می کند.

تعاونی مسکن نشان دهنده منافع مالکان نیست.همانطور که در بالا ذکر شد، اعضای تعاونی مسکن که سهام خود را پرداخت کرده اند مالکیت مسکن خود را به دست می آورند. و تنها مسکن هایی که سهام آنها پرداخت نشده است در مالکیت تعاونی مسکن به عنوان یک شخص حقوقی باقی می ماند. و در تعاونی های مسکن "شوروی"، به استثنای نادر، تمام سهام آپارتمان ها مدت ها پیش پرداخت شده است. بنابراین تعاونی مسکن به عنوان یک شخص حقوقی صاحب یک نفر در خانه نیست متر مربع. با توجه به اینکه خریداران ثانویه آپارتمان در یک ساختمان تعاونی معمولاً به تعاونی نمی‌پیوندند (واقعاً چرا؟)، تعاونی مسکن را بر خلاف HOA نمی‌توان انجمنی از ساکنان معرف منافع اکثریت قریب به اتفاق آنها دانست.

کارگاه

در اینجا یک عکس معمولی است. یک ساختمان پنج طبقه معمولی مسکو، یک تعاونی مسکن از سال 1969 در آن فعالیت می کند. نصف اعضای سابقاین تعاونی مدت ها پیش آپارتمان های خود را فروخت و اکنون در اختیار شهروندانی است که هیچ ربطی به تعاونی ندارند. رئیس تعاونی مسکن یک مستمری بگیر مسن است که شش ماه را به دیدن دخترش در ایتالیا می گذراند و هر از چند گاهی وظایف خود را انجام می دهد. امور تعاونی توسط حسابدار اجیر اداره می شود که برای ساکنین قبض صادر می کند و اسناد اداره خانه را تنظیم می کند. رئیس و حسابدار حق دریافت 9 هزار روبل در ماه را دارند. این تعاونی ده سال است که جلسات گزارش و انتخابات برگزار نکرده است. ساکنان خانه مستمری بگیران و شهروندانی هستند که بیش از حد کار می کنند که زمان یا تمایلی برای کاوش در پیچیدگی های مدیریت خانه ندارند. خانه ایستاده است، چراغ ها روشن هستند - و خوب.

هیچ جلسه ای از مالکان در خانه وجود نداشت و ساکنان نحوه اداره خانه را انتخاب نمی کردند. اما از آنجایی که تعاونی مسکن از قدیم الایام خانه را مدیریت کرده است، هیچ یک از ساکنان سؤال خاصی ندارند - اکثر آنها حتی از این امکان اطلاع ندارند. هیئت اصلاً علاقه ای به جمع آوری دوباره مردم ندارد: اگر چنین باتلاقی آرام، گرم و راحت را برانگیزد چه؟

این خانه توسط منطقه DEZ، یک شرکت مدیریت منصوب توسط شهرداری، نگهداری می شود. بر اساس قانون مسکن، در صورتی که صاحبان خانه مجمع عمومی را تشکیل نداده و راهی برای اداره خانه انتخاب نکرده باشند، شرکت مدیریت خانه به صورت رقابتی انتخاب می شود. مقامات محلی. در واقع هیچ رقابتی وجود نداشت و تصمیم به مشارکت DEZ توسط گروهی متشکل از سه طرف ذینفع گرفته شد: رئیس DEZ، مسئول مسکن و خدمات عمومی محلی و رئیس تعاونی مسکن. علاوه بر این، به طور رسمی، طبق اسناد، خانه در مدیریت تعاونی مسکن درج شده است.

بنابراین، هزینه های نگهداری و تعمیر اماکن مسکونی نه توسط DEZ، بلکه توسط تعاونی مسکن جمع آوری می شود.

در اینجا باید یک انحراف نظری انجام دهیم: در اکثر خانه هایی که تعاونی مسکن یا HOA ندارند، هزینه های نگهداری و تعمیر مسکن در EDP گنجانده شده است - یک سند پرداخت واحد با جزئیات پرداخت مرکز تسویه حساب. همان چیزی که ساکنان آن هزینه آب، گرمایش، گاز را می پردازند.

اما در مورد عملی ما اینطور نیست. EPD به طور منظم برای همه ساکنان ارسال می شود، اما خط "نگهداری و تعمیر اماکن مسکونی" در آن نیست. در عوض، حسابدار تعاونی مسکن هر ماه سند دیگری را در صندوق های پستی قرار می دهد - رسیدی با مشخصات تعاونی مسکن. و تقریباً شامل این سه خط است:

نام منطقه تعرفه کل

تعمیر و نگهداری 44.5 متر مربع 12.63 روبل. 562.04 روبل.

هزینه های عملیاتی 44.5 متر مربع 10 روبل. 445 روبل.

تعمیرات اساسی 44.5 متر مربع 0.20 روبل. 8.9 مالش.

خط اول هزینه های نگهداری و تعمیرات مسکن را پوشش می دهد. همانی که اگر تعاونی های مسکن در خانه نبود، مشمول ENP می شد. باید گفت که این تعرفه از سقف گرفته نمی شود بلکه در مجمع عمومی مالکان تصویب می شود. اما اگر مجمع عمومی مالکان وجود نداشت چه؟ در این مورد، دولت مسکو دقیقاً برای چنین گروه های غیرمسئول و تنبل تعرفه هایی را تعیین و سالانه تصویب می کند. برای سال 2014، این تعرفه ها در فرمان شماره 748-PP دولت مسکو در تاریخ 26 نوامبر 2013 نشان داده شده است. بسته به چیدمان خانه و میزان فضای زندگی مالک، تعرفه از 12.63 تا 21.78 روبل در هر متر مربع متغیر است.

یعنی حسابدار تعاونی مسکن ما به سادگی هزینه ای را که شهر برای این محل مسکونی تعیین کرده بود به فیش واریز کرد. و این در مجموع قانونی و صحیح است.

اما خط دوم و سوم در حال حاضر ابتکار عمل مشترک هستند. برای ساکنان کمتر پیگیر، هنگامی که از آنها می پرسند "این چیست؟" هیئت پاسخ می دهد: «بله، این تعرفه های نگهداری و بهره برداری از خانه است. نگران نباشید، اینجا همه چیز درست است! یک ریال هم برای خودمان نیست، حالت سیری ناپذیر ما همه چیز را می گیرد.» پس از آن مستاجر نه چندان پایدار 180 درجه می چرخد ​​و به سمت آپارتمان خود خم می شود. و فقط مالکان به طور خاص پیگیر به پاسخی گریزان می‌رسند: «بله، اینها تعرفه‌های تعاونی مسکن است... بله، مورد تأیید تعاونی است... بله، هیئت مدیره از این پول حقوق می‌گیرد...» باید بکشید. همه این اطلاعات از رئیس و حسابدار با انبر. و مهمتر از همه، معلوم می شود که این تعرفه ها حتی در جلسه تعاونی تصویب نشده است، چه برسد به جلسه صاحبان خانه. فقط رئیس و حسابدار شوخی کردند و تصمیم گرفتند: در سال 2014، ما یک chervonets در هر متر مربع خواهیم گرفت - آنها آن را پاک می کنند.

تلاش برای استخراج اطلاعات بیشتر، اسناد و (وای خدا، نه این!) گزارش ها از هیئت مدیره همیشه به یک رسوایی کثیف ختم می شود. و ما رسوایی ها را دوست نداریم، بنابراین از صحنه های زشت اجتناب می کنیم. و بیایید به سایر جنبه های مهم کارگاه خود نگاه کنیم.

حالا یکی از اهالی نگران در خانه ظاهر می شود که شروع به سوال پرسیدن می کند و شکایت می کند: ورودی تمیز نشده، سقف چکه می کند، پشه ها از زیرزمین در حال پرواز هستند... ابتدا از رئیس تعاونی شکایت می کند. فایده ای نداشت. سپس به DEZ که خانه را سرویس می دهد شکایت می کند. یک، دو... برای بار سوم، DEZ کمیسیونی را تعیین می کند که - اوه! - هیچ تخلفی را تشخیص نمی دهد. علاوه بر این، کمیسیون دقیقاً زمانی که شاکی سر کار است در خانه قدم می زند. مستأجر نگران ما اعصاب خود را از دست می دهد و تهمت می نویسد به بازرسی مسکن و فرمانداری. کمیسیون دوباره می آید، این بار یک رتبه بالاتر، و دوباره به طور معجزه آسایی هیچ تخلفی پیدا نمی کند.

و همه به این دلیل که در چنین کمیسیون هایی چه کسی از طرف خانه صحبت می کند؟ درست است - رئیس تعاونی مسکن! کسی که اصلاً علاقه ای به ثبت تخلفات ندارد - بالاخره این نشان دهنده کار ضعیف او و مبنایی برای محروم کردن او از حقوق و در واقع ریاست او است. به همین دلیل است که او اقدام به تشکیل پرونده های بدون مشکل می کند. اما این همه ماجرا نیست، زیرا وجود دارد ...

توطئه بین رئیس تعاونی مسکن و رهبری DEZ. این امر شامل این واقعیت است که DEZ مبلغ ناچیزی را به رئیس تعاونی مسکن می پردازد تا او بتواند گواهی های انجام شده تحت قرارداد خدمات را برای DEZ بدون هیچ شکایتی ببندد. بدون این اقدامات (یا اگر کاستی هایی در این اعمال ذکر شده باشد)، DEZ ممکن است مشکلاتی داشته باشد - هم با جمع آوری پول برای نگهداری خانه و هم با دریافت یارانه از دولت مسکو. DEZ نیازی به دردسر ندارد و بنابراین هزینه رئیس حدود 100 هزار روبل در سال برای یک خانه با اندازه متوسط ​​است. اما در اینجا ما در حال حاضر روی زمین لرزان حدس و گمان قدم گذاشته ایم، بنابراین این موضوع لغزنده را ترک می کنیم.

خوب، همه این باکانالیا انواع عوارض جانبی نیز دارد. از آنجایی که هیئت مدیره پوسیده تعاونی مسکن به مشکلات واقعی خانه رسیدگی نمی کند، DEZ بدون اطلاع صاحبان خانه کنترل کامل خانه را در دست دارد: به طور غیرمجاز به منبع آب و تابلو برق خانه متصل می شود. نیازهای خود؛ او قرائت‌های کنتورهای آب و برق را از ابتدا با یادداشت‌ها می‌گیرد، سپس آن‌ها را بین ساکنان گوش‌دار توزیع می‌کند. در خانه تبلیغات می گذارد و درآمدش را به جیب می زند... به طور کلی از عدم کنترل نهایت استفاده را می کند.

چه باید کرد؟

رئیس و هیئت مدیره را تغییر دهید؟ تعاونی های مسکن پراکنده شود؟ دادستانی را درگیر می کند؟

نیازی نیست. واقعیت این است که چنین تعاونی مسکن صرفاً یک ضمیمه، یک آتاویسم است. لازم نیست کاری با آن انجام دهید. اگر یک جلسه عمومی از مالکان در خانه برگزار کنید و در آن راه عادی را برای مدیریت خانه انتخاب کنید، احتمالاً خود به خود از بین می رود. برای اکثریت قریب به اتفاق خانه هایی که چنین تعاونی مسکن "شوروی" در آنها "ساخته شده" است، مناسب خواهد بود. ساده ترین شکلمدیریت - مستقیماً توسط شرکت مدیریت. یعنی، در این مورد، همان چیز - DEZ. فقط بدون وساطت بیهوده تعاونی های مسکن. در این صورت، DEZ به طور مستقیم با مالکانی که از طرف آنها اقدام خواهد کرد، قرارداد مدیریتی منعقد می کند بدنه دانشگاهی- مشاوره در خانه همه اینها به تفصیل در مواد 161، 161.1 و 162 قانون مسکن توضیح داده شده است.

اما ما وارد جزئیات نمی شویم - این موضوعی برای یک گفتگوی جداگانه و مفصل است. فقط توجه داشته باشیم که شورای خانه یک شخص حقوقی نیست، و بنابراین نیازی به هزینه های مشخصه یک تعاونی مسکن، که دقیقا یک شخص حقوقی - یک سازمان و یک مالیات دهنده است، ندارد. به طور کلی، حفظ شورای خانه نیازی به جمع آوری پول اضافی از ساکنان ندارد. از این گذشته، شورا صرفاً یک گروه ابتکاری از صاحبان خانه است که به خانه های خود اهمیت می دهند.

در پایان: چگونه می توانید با تنبلی به یک تعاونی مسکن "شوروی" بگویید به جهنم برود؟

بیایید فرض کنیم که صاحب آپارتمان نمی خواهد وضعیتی را که در بالا توضیح داده شد به طور فعال تغییر دهد، اما مستاجر نمی خواهد به برخی از زنان سرکش از تعاونی مسکن اجاره ماهانه به شکل 10 روبل اضافی در هر متر مربع پرداخت کند. چه باید کرد؟

مثل چی؟ البته پرداخت نکنید! فقط رسید خود را تهیه کنید ، که فقط شامل مبلغ مورد نیاز فرمان مسکو است.

اما اگر رئیس تعاونی مسکن همچنان خواستار پرداخت اجاره بها شد، چه باید کرد؟ سپس از او بخواهید خواسته هایش را توجیه کند:

الف) در صورت عضویت در تعاونی تقاضای مشاهده اساسنامه تعاونی مسکن و صورتجلسات اعضای تعاونی که در آن تعرفه ها و آورده های مطرح شده توسط تعاونی مسکن تصویب شده است را بخواهید. همان زمانی که این رئیس انتخاب شد (ماده 113، 115-120 قانون مسکن).

ب) در صورتی که عضو تعاونی نیستید، نه تنها مدارک مندرج در بند الف، بلکه توافق بین خود و تعاونی را نیز از رئیس بخواهید (بند 6 ماده 155 قانون مسکن).

ج) در صورتی که عضو تعاونی هستید، اما نمی خواهید در این سمت عضو شوید، از رئیس بخواهید که عضویت خود را در تعاونی ثابت کند - اصل درخواست و صورتجلسه تعاونی مسکن را ارائه کند. که در آن شما به عنوان عضو پذیرفته شده اید (ماده 121 قانون مسکن).

ما جرأت می‌کنیم که فرض کنیم، به استثنای منشور، رئیس نمی‌تواند چیزی به شما نشان دهد. زیرا همه چیز در تعاونی مسکن "شوروی" ویران است و هرج و مرج و حفره هایی در رویه ها و اسناد وجود دارد. فرض ما بر این اساس است که اگر غیر از این بود، اکنون این مقاله را نمی‌خوانید و سؤالات ذکر شده در آن را نمی‌پرسیدید =))

در صورت تهدید رئیس به شکایت چه باید کرد؟ خب با دادستانی تهدیدش کن. احتمال اینکه او شما را برای همیشه ترک کند نزدیک به 100٪ است.

در نهایت متذکر می شویم که در وضعیت توصیف شده حذف تعاونی مسکن از مدیریت خانه همیشه توجیه پذیر نیست. اگر واقعاً هیچ شهروند فعالی در خانه نباشد که آماده عضویت در شورای خانه باشد و کار سازمان های خدماتی را در دست بگیرد، انحلال تعاونی مسکن نه تنها کمکی نمی کند، بلکه مضر هم خواهد بود. از این گذشته ، در این صورت اصلاً کسی نخواهد ماند که بتواند حداقل مسئولیت امور خانه را بر عهده بگیرد.

در پایان، به رسمیت شناختن یا عدم شناسایی تعاونی مسکن "شوروی"، پرداخت یا عدم پرداخت هزینه های اضافی به آن بستگی به شما دارد.

• درباره برنامه حمایت و توسعه انجمن های صاحبان خانه، تعاونی های مسکن و ساخت و ساز مسکن در شهر مسکو برای سال های 2007-2009 و وظایف برای سال 2010 دانلود کنید.

انجمن صاحبان خانه (HOA)

انجمن مالکان خانه (HOA) موثرترین روش مدیریت از نقطه نظر حمایت از حقوق و منافع صاحبان اماکن در یک ساختمان آپارتمانی است. ساختمان آپارتمان، امکان افزایش آسایش زندگی شهروندان را فراهم می کند. بسیاری از مسکووی ها قبلاً انتخاب خود را به نفع این روش مدیریت یک ساختمان آپارتمان انجام داده اند.

با این حال، فعالیت های عملی همیشه تعداد زیادی سوال را ایجاد می کند. ما سعی کردیم به سؤالاتی در مورد HOAهایی که مالکان مترقی دارند - صاحبان اماکن در یک ساختمان آپارتمانی پاسخ دهیم.

انجمن صاحبان خانه چیست؟

انجمن صاحبان خانه یا به اختصار HOA - سازمان غیر انتفاعی، انجمن صاحبان محل (آپارتمان و غیر مسکونی) برای مدیریت مشترکآپارتمان سازی و حل و فصل مسائل مربوط به مالکیت، استفاده و دفع اموال مشترک.

مدیریت ساختمان آپارتمان چیست؟

1) تضمین شرایط زندگی مطلوب و ایمن برای شهروندان؛

2) حصول اطمینان از نگهداری مناسب از اموال مشترک در یک ساختمان آپارتمانی و تامین آب و برق.

3) اطمینان از حل مسائل مربوط به استفاده از اموال مشترک.

چگونه یک HOA ایجاد کنیم؟

تصمیم برای ایجاد یک HOA در جلسه عمومی صاحبان اماکن (آپارتمان و غیر مسکونی) با اکثریت آرای کل آرای همه صاحبان اماکن اتخاذ می شود.

همچنین در این جلسه لازم است در مورد انتقال خانه به مدیریت HOA ایجاد شده تصمیم گیری شود.

S مربع یا n/a

D = -----------------، کجا

S مربع یا خیر - مساحت کلآپارتمان ها یا اماکن غیر مسکونی (به استثنای بالکن ها و ایوان ها) متعلق به هر شخص یا ایالت.

S کل - مجموع مساحت تمام آپارتمان ها و اماکن غیر مسکونیمتعلق به هر شخص یا دولتی است.

چه کسی می تواند عضو HOA باشد؟

عضو HOA می تواند هر شهروند، شخص حقوقی که مالک محل در یک ساختمان آپارتمانی و همچنین مجاز است باشد. ارگان های دولتی(نماینده صاحب نژاد مسکو در رابطه با اماکن مسکونی وزارت است سیاست مسکنو سهام مسکن (دفتر وزارت در مناطق اداری، برای املاک غیر مسکونی - اداره املاک شهر مسکو).

صاحبان اماکنی که به عضویت HOA درآمده اند باید اکثریت را تشکیل دهند، در غیر این صورت HOA با تصمیم مجمع عمومی مالکان قابل انحلال است.

چگونه می توان عضو HOA شد و اعضای HOA را ترک کرد؟

عضویت در HOA داوطلبانه است و بر اساس درخواست صاحب محل ایجاد می شود. عضویت در HOA همچنین می تواند توسط مالک محل ارسال درخواست خاتمه یابد.

اگر مالک مایل به عضویت در HOA نباشد چه باید کرد؟

مالک محل، که نمی خواهد به عضویت HOA درآید، برای نگهداری و تعمیر ملک مشترک در ساختمان آپارتمان با شراکت قرارداد منعقد می کند. در آینده، همه روابط بین آنها بر اساس این توافق ایجاد می شود.

اعضای HOA با شراکت منعقد نمی کنند، زیرا آنها تابع منشور HOA و تصمیمات مجمع عمومی اعضای HOA هستند.

آیا میزان هزینه های مسکن در ارتباط با ایجاد HOA افزایش می یابد؟ خدمات عمومی?

نه، رشد نخواهد کرد. تعرفه های خدمات شهری توسط دولت مسکو تعیین می شود و قابل تغییر نیست. میزان هزینه های نگهداری و تعمیرات (نگهداری سابق) در مجمع عمومی اعضای HOA تعیین می شود. علاوه بر این، HOA ها از بودجه شهر برای نگهداری و تعمیر انبار مسکن در ساختمان های آپارتمانی وجوه دریافت می کنند که به مستاجران اماکن مسکونی و مالکانی که دارای یک محل مسکونی واحد هستند و به طور دائم در آن ثبت نام (ثبت شده) هستند، این امکان را می دهد تا هزینه مسکن را پرداخت کنند. و خدمات عمومی با نرخ های تعیین شده توسط دولت مسکو.

موضوع تعمیرات اساسی خانه هایی که ساکنان آن تصمیم به ایجاد HOA در آن گرفته اند چگونه حل می شود؟

خانه هایی که HOA در آنها ایجاد شده یا در حال ایجاد هستند، به عنوان اولویت در برنامه تعمیرات اساسیبا هزینه بودجه شهر

در جلسه عمومی اعضای HOA، ممکن است تصمیمی برای ایجاد یک صندوق تعمیر سرمایه گرفته شود، که شهر مسکو، به عنوان مالک اماکن مسکونی و غیر مسکونی، نیز موظف به انتقال به آن خواهد بود. پول نقدبا توجه به تصمیمات اتخاذ شده در مجمع عمومی.

آیا HOA برای مدیریت خود خانه مورد نیاز است یا می تواند یک سازمان مدیریت حرفه ای را استخدام کند؟

HOA حق تعیین هر نوع مدیریت خانه را دارد:

1. به طور مستقل وظایف یک سازمان عملیاتی مدیریت و نگهداری (با ایجاد مدیریت خانه خود)، استخدام کارگران و انعقاد قراردادهای مستقیم با سازمان های تامین کننده منابع.

2. عملکردها را به طور مستقل انجام دهید سازمان مدیریت، انتقال وظایف تحت توافق نامه در مورد نگهداری و تعمیر اموال مشترک تعمیر و نگهداریو بهره برداری از خانه توسط سازمان عامل انتخاب شده توسط مشارکت.

3. انتقال کلیه وظایف مدیریتی به یک سازمان مدیریت حرفه ای، انعقاد قرارداد مدیریت با آن و اعمال تنها کنترل بر کار آن.

طرح های دیگر امکان پذیر است.

مسائل مربوط به تغییر طرح مدیریت نباید در جلسه عمومی اعضای HOA حل و فصل شود.

چگونه HOA ها می توانند هزینه های مسکن و خدمات عمومی را از مستاجرین و صاحبان آپارتمان دریافت کنند؟

پرداخت های مسکن و خدمات عمومی از کاربران (مستاجر، مستاجر) و صاحبان آپارتمان ها و اماکن غیر مسکونی، بودجه بودجه برای این اهداف مستقیماً به حساب HOA می رود، مگر اینکه مشارکت با سازمان دیگری قرارداد مدیریتی منعقد کرده باشد. تحت شرایطی که وظایف پرداخت مسکن و خدمات عمومی را به آن منتقل کرده است. صاحبان اماکن بدون در نظر گرفتن عضویت در مشارکت، هزینه های مسکن و خدمات عمومی را به حساب HOA منتقل می کنند.

موضوع زمین‌های زیر خانه‌هایی که ساکنان آن تصمیم به ایجاد HOA داشتند چگونه حل می‌شود؟

پخش می شود قطعات زمینبه مالکیت مشترک مالکان محل در چند مرحله انجام می شود. ابتدا صاحبان محل در مجمع عمومی خود تصمیم به تشکیل می دهند قطعه زمینو شخصی را انتخاب کنید که از طرف آنها درخواستی را به اداره منابع زمین مسکو ارسال کند. این شخص ممکن است رئیس هیئت مدیره HOA نیز باشد. سپس بر اساس برنامه مشخص شده، بررسی بلوکی که ساختمان آپارتمان در آن قرار دارد انجام می شود. روش تشکیل یک قطعه زمین و انتقال آن به مالکیت صاحبان محل با صدور یک برنامه کاداستر زمین به یک شخص مجاز خاتمه می یابد که باید به آن شماره کاداستر اختصاص داده شود.

بلوک هایی که خانه هایی که HOA ها در آنها واقع شده اند به عنوان یک قطعه زمین در اولویت نقشه های نقشه برداری قرار می گیرند.

برای فعالیت HOA، اماکن غیر مسکونی مورد نیاز است. این موضوع چگونه حل می شود؟

HOA حق دارد با حداقل نرخ اجاره برای آن دسته از اماکن غیر مسکونی شهری که به سازمان های دیگر اجاره داده نشده اند اجاره دهد.

اگر محل غیر مسکونی در خانه وجود نداشته باشد یا قبلاً اجاره شده باشد، اگر یک آپارتمان شهری خالی در طبقه همکف خانه وجود داشته باشد، می توان آن را به سهام غیر مسکونی منتقل کرد و به HOA در HOA اجاره داد. حداقل نرخ اجاره

علاوه بر این، در خانه های HOAبه عنوان یک اولویت، کار برای شناسایی اماکنی که ملک مشترک هستند (به عنوان مثال، زیرزمین)، اما بدون رضایت مالکان مورد استفاده قرار می گیرند، انجام می شود تا آنها را به مالکیت مشترک همه صاحبان اماکن بازگرداند. در خانه

آیا یک HOA می تواند چندین خانه یا فقط یک خانه را مدیریت کند؟

یک HOA می تواند یک یا چند خانه را مدیریت کند. مدیریت خانه های متعدد کارآمدتر و مقرون به صرفه تر است.

آیا یک HOA می تواند درآمد اضافی دریافت کند؟

HOA همچنین حق بازسازی خانه از جمله گسترش و روبنای آن را دارد. مناطق به دست آمده از این طریق می تواند توسط HOA برای ایجاد درآمد اضافی استفاده شود.

چه کسی HOA را اداره می کند؟

نهادهای حاکم HOA عبارتند از:

1. مجمع عمومی اعضای HOA بالاترین نهاد حاکمیتی است که در مورد همه چیز تصمیم گیری می کند مسائل بحرانیفعالیت زندگی در خانه

مجمع عمومی از جمله به شکایات از رئیس هیئت مدیره و هیئت مدیره HOA رسیدگی می کند.

2. هیئت HOA که از بین اعضای خود رئیسی را انتخاب می کند، مسائل جاری را حل می کند.

هیئت مدیره HOA از بین اعضای HOA برای مدت حداکثر دو سال انتخاب می شود. هیئت مدیره HOA موظف است سالانه به مجمع عمومی اعضای HOA گزارش دهد.

همچنین، یک نهاد کنترل کننده در HOA ایجاد می شود - یک کمیسیون حسابرسی، یا اگر چنین کمیسیونی غیرممکن باشد یا مورد نیاز نباشد، حسابرس انتخاب می شود. کمیسیون (حسابرس) و همچنین هیئت مدیره HOA برای دو سال انتخاب می شوند. کمیسیون (حسابرس) سالانه به مجمع عمومی اعضای HOA در مورد وضعیت امور مشارکت گزارش می دهد.

رئیس هیئت مدیره HOA چه اختیاراتی دارد؟

رئیس هیئت مدیره انجمن صاحبان خانه به نمایندگی از چهره های HOAدر روابط با سازمان های خدماتی و تامین کننده منابع، مراجع قضایی، مراجع و هر شخص دیگری. او قراردادها و اسناد پرداخت را از طرف HOA امضا می کند که نیازی به تایید هیئت مدیره HOA یا مجمع عمومی اعضای HOA ندارد. وظایف دیگری را انجام می دهد که توسط قانون مسکن فدراسیون روسیه و منشور HOA پیش بینی شده است.

آیا مالکیت خانه به HOA ایجاد شده منتقل می شود؟

خیر علاوه بر آپارتمان ها و اماکن غیر مسکونی، هر یک از مالکان نیز دارای سهم مشخصی از دارایی مشترک خانه (پله، اتاق زیر شیروانی، زیرزمین، آسانسور، ارتباطات و غیره) هستند. بنابراین واضح است که صرف نظر از اینکه HOA در خانه ای ایجاد شده است یا خیر، خانه متعلق به صاحبان اماکن موجود در آن است. بنابراین، این اصطلاح در مورد چنین خانه هایی صدق نمی کند<балансодержатель>، و خود خانه به HOA منتقل نمی شود<баланс>یا در مالکیت، اما در مدیریت.

HOA دارای چه دارایی است؟

متعلق به HOA منابع مالی(اعم از ساکنان و از محل بودجه) که برای پرداخت هزینه مسکن و خدمات عمومی و سایر خدمات به حساب وی واریز شده است. اموال منقول (تجهیزات خانگی، تجهیزات مکانیزاسیون کوچک و غیره)؛ سایر اموال، از جمله اماکن غیر مسکونی (در صورت وجود).

در صورت ورشکستگی HOA، آیا می توان آپارتمان های مالکان را بابت بدهی های HOA فروخت؟

خیر صاحبان اماکن در قبال بدهی های HOA مسئولیتی ندارند، همانطور که HOA در قبال بدهی های صاحبان اماکن مسئولیتی ندارد. یعنی اگر HOA مشمول رسیدگی به ورشکستگی باشد، سلب مالکیت فقط می تواند بر اموال موجود آن اعمال شود. اموال صاحبان اماکن مسکونی و غیر مسکونی مصون مانده است.

HOA برای چه مدت ایجاد می شود و آیا مالکان می توانند آن را منحل کنند؟

یک HOA بدون محدودیت مدت ایجاد می شود. مشارکت تا زمانی که صاحبان محل تصمیم به انحلال آن یا تغییر روش مدیریت بگیرند معتبر است. تغییر در روش مدیریت می تواند بدون انحلال HOA رخ دهد.

آیا امکان ایجاد HOA در ساختمان های جدید وجود دارد که هنوز حقوق مالکیت رسمی نشده است؟

بله، شما می توانید. صاحبان آینده اماکن می توانند مطابق با HOA ایجاد کنند قوانین کلی، به استثنای یک ویژگی: هنگام رای دادن، مالکان معمولاً حقوق خود را با گواهی مالکیت تأیید می کنند و مالکان آینده - با سند خرید آپارتمان (قرارداد سرمایه گذاری مشترک، قرارداد خرید و فروش و غیره).

تجهیزات مهندسی خانه؛

اگر ساختمان دارای آپارتمان های متعلق به شهر باشد، دولت مسکو به نسبت سهم شهر مسکو در حق مالکیت مشترک در ساختمان، حق بیمه مستاجران این آپارتمان ها را بر اساس قرارداد بیمه پرداخت می کند.

چندین شکل اصلی مدیریت یک ساختمان آپارتمانی وجود دارد که توسط کد مسکن تعیین شده است:

داشتن نقاط قوت و نقاط ضعف، این اشکال مدیریت MKD امکان انتخاب مناسب ترین گزینه را برای هر مورد جداگانه فراهم می کند.

انتقال از یک شکل کنترل به شکل دیگر

با توجه به کد مسکنفدراسیون روسیه، مدیریت یک ساختمان آپارتمانی توسط تیمی از صاحبان اماکن مسکونی انجام می شود.

مهم!شکل مدیریت خانه به صورت جمعی انتخاب می شود و در هر زمان در نتیجه تصمیم جمعی در این مورد قابل تغییر است.

برای انتقال از شورای خانه به HOA، باید:

1. جلسه ای از صاحبان خانه ترتیب دهید. تحت طرح حاکمیت فعلی، این امر نباید دشوار باشد، به خصوص اگر آغازگر فردی از شورای فعلی خانه باشد.
2. موضوع انتقال به HOA را برای بحث مطرح کنید. برای ثبت یک شخص حقوقی. افراد باید از حمایت بیش از نیمی از صاحبان خانه برخوردار شوند.
3. در صورت توافق، لازم است بسته ای از اسناد برای ارائه به سازمان مالیاتی تهیه شود.
4. پس از ارسال موفقیت آمیز مدارک، تنها چیزی که باقی می ماند این است که منتظر ثبت نام باشید و انتقال کامل شود.

لیست مدارک مورد نیاز برای ثبت نام HOA:

این روند انتقال از شورا به HOA را به پایان می رساند.

از شرکت مدیریت تا انجمن صاحبان خانه

اگر در ابتدا یک شرکت مدیریتی وجود داشته باشد که خدماتش باید کنار گذاشته شود، روند تغییر شکل مدیریت کمی متفاوت به نظر می رسد.

مرجع!برای امتناع از خدمات یک شرکت مدیریت و ایجاد HOA خود، چنین تصمیمی باید در جلسه بعدی مالکان تأیید شود. در آن، تاریخی تعیین شده است که در آن مدیریت خانه از شرکت مدیریت به HOA منتقل می شود.

تا این تاریخ ، شرکت مدیریت موظف است به حفظ خانه و انجام کامل وظایف خود ادامه دهد و پس از آن - کلیه اسناد مربوط به مدیریت را به اختیار HOA منتقل کند. مراحل و لیست افرادی که برای ثبت نام ارسال شده اند اسناد HOAدر مقایسه با گزینه اول تغییر نمی کند.

بنابراین، قوانین مسکن مدرن به مالکان این حق را می دهد که مستقل انتخاب کنند بهترین گزینهمدیریت املاک و مستغلات آنها عاقلانه انتخاب کنید و به یاد داشته باشید: هر کسی مسئول رفاه خود است.

اگر خطایی پیدا کردید، لطفاً قسمتی از متن را برجسته کرده و کلیک کنید Ctrl+Enter.

حسابدار در تعاونی مسکن است کارمند مالی، که وظیفه اصلی آن سازماندهی است فعالیت های مالیتعاونی مسکن مطابق با پذیرفته شده در تعاونی سیاست حسابداری.

یک حسابدار در جریان فعالیت های خود باید از موارد زیر راهنمایی شود:

• کد مسکن.
• قانون مالیاتی
• روش های سخت گیری صورت های مالی.
• سیاست اقتصادی ساختار مسکن.
• مفاد منشور.

مسئول مالی فردی است که به رئیس هیئت مدیره گزارش می دهدتعاونی مسکن و همایش سالانه سهامداران آن و همچنین کمیسیون حسابرسی، که به درخواست آن بخش حسابداری همه چیز را برای بازرسی ارائه می دهد اسناد مالیساختار مسکن (بند 4 ماده 120 قانون مسکن فدراسیون روسیه).

کارمندان حسابداری می توانند هم از بین سهامداران و هم از خارج منصوب شوند.

ملاک اصلی انتصاب این گونه کارکنان آگاهی از قوانین گردش اسناد مالی و مشخصات بازتوزیع و حسابداری وجوه در تعاونی مسکن است.

شرح شغل

قراردادی با کارمندی که در حسابداری مالی شرکت دارد منعقد می شود قرارداد کار، و فعالیت های کارمند تنظیم می شود شرح شغل. این یک سند رسمی که می گوید:

مقررات عمومی حاوی اطلاعاتی در مورد تابعیت در بخش حسابداری، شرایط برای پر کردن موقعیت ها و همچنین اسناد نظارتیو قوانین تقنینی که دستورالعمل ها بر اساس آن تنظیم می شود.

وظایف حسابدار ارشد تعاونی مسکن عبارتند از:

1. کنترل بر تثبیت بخش درآمد و هزینه بودجه تعاونی مسکن.
2. تحلیل فصلی فعالیت های مالی ساختار مسکن.
3. تشکیل پیش بینی برای اشغال برآوردها.
4. تهیه گزارش برای مقامات نظارتی
5. نگهداری از اسناد حسابداری (برگ حساب، مجلات، دفاتر رسید و غیره).
6. انجام و ثبت موجودی.
7. رعایت استانداردهای انضباط پرداخت.

کارگران حسابداری حمل می کنند مسئولیت مالیدر مقابل هیئت مدیره و سهامداران تعاونی مسکن به میزان خود دستمزدو در صورت نقض حقوق مالکیت اشخاص ثالث یا اختلاس وجوه، ممکن است مسئولیت کیفری و مسئولیت کلیه اموال شخصی را داشته باشند.

حسابداری در تعاونی های مسکن

حسابداری در تعاونی های مسکن شامل فعالیت های هیئت مدیره و کارکنان حسابداری با هدف ثبت تراکنش های مالی جاری و همچنین نگهداری مجلات پیش بینی شده در خط مشی حسابداری شرکت می باشد.

حسابداری در تعاونی مسکن دارای اجزای زیر است:

1. ثبت ورودی برای تراکنش های انجام شده
2. ایجاد فیش پرداخت برای اعضا و غیرعضو تعاونی مسکن.
3. تثبیت پرداخت قبوض پیمانکاران.
4. توزیع وجوه بین صندوق های داخلی و حساب جاریدر بانک

حسابداری در مجلات تعاونی مسکن که برای ثبت تراکنش های مالی در نظر گرفته شده است انجام می شود و پس از اتمام به مدت سه سال در انبار نگهداری می شود.

مجلات حسابداری عبارتند از:

• دفترچه رسید و هزینه.
• ثبت رسید.
• مجله حقوق و دستمزد.
• کتاب گزارش.
• لیست دریافتی های خارج از بودجه.
• لیست بدهکاران

ویژگی های حسابداری در تعاونی به تعداد سهامداران، تعداد مالکانی که عضو تعاونی نیستند و همچنین ویژگی های داخلی بستگی دارد.

مرجع.مهمترین بخش حسابداری، ثبت مالی معاملات است.

ارسال ها

منظور از ارسال (یا واگذاری حساب) ثبت تراکنش های مالی انجام شده در تعاونی مسکن طبق ضوابط است. گزارش دقیقبه دستور شماره 94n وزارت دارایی تأسیس شد.

این دستور یک تناظر بین تراکنش های ورودی و خروجی و شماره حساب های فرعی اختصاص داده شده به هر عملیات در دفترچه ورودی و خروجی برقرار می کند.

هر عملیات شماره حساب فرعی خود را برای بدهی و اعتبار دارد. سیم کشی معمولی مورد استفاده در جامعه مسکن شامل موارد زیر است:

1. بدهی سهامداران بابت سهم دی 76 و ک 86 است.
2. پرداخت های معوقه ساکنانی که سهامدار تعاونی های مسکن نیستند – D62 و K 90.
3. حسابداری هزینه های نگهداری اماکن مشترک - D 26 و K 69-71.
4. پرداخت برای کار شرکت های شخص ثالث– D 26 و K 60.
5. اصلاح ترازنامه - D 99 و K 84.
6. ثبت هزینه ها برای کار بازسازی– D 96 و K 60.
7. ثبت هزینه های نگهداری اموال ساکنان خانه های تعاونی خارج شده از سازمان - د 90 و ک 20.
8. هزینه های خدمات حساب بانکی – D 90 و K 51.
9. ایجاد صندوق تعمیر - D 86 و K 96.

برای تعدادی از عملیات، حسابدار باید از تکالیف حساب پیچیده استفاده کند، به عنوان مثال، زمانی که درآمد حاصل از اجاره مستغلات به هزینه های هدف منتقل می شود و تنها پس از آن به ترازنامه تعاونی واریز می شود.

درآمد

همه تراز مالیتعاونی مسکن به دو بخش تقسیم می شود:

کلیه درآمدهای دریافتی در ترازنامه تعاونی مسکن جزء دارایی های مادی ساختار مسکن محسوب و مشمول مالیات می باشد. درآمد در تعاونی های مسکن معمولاً شامل موارد زیر است:

1. حق عضویت سهامداران.
2. سود از فعالیت اقتصادی.
3. حامی مالی حاصل می شود.
4. کمک های خیریه.
5. یارانه از بودجه محلی
6. سود اوراق بهادار.
7. جریمه ها و جریمه های پرداخت شده توسط صاحبان اماکن به دلیل تاخیر در پرداخت.

بسته به سیاست مالیاتی تعاونی ممکن است برخی از درآمدها در بخش فعال ترازنامه لحاظ نشود.

مثلاً وقتی سیستم ساده شدهدر محاسبات مالیاتی، سود حاصل از فعالیت های تجاری را می توان وجوه هدفمند تخصیص یافته برای اهداف قانونی در نظر گرفت و بنابراین مشمول مالیات نمی شود.

برای درج سود حاصل از فعالیت های اقتصادی تعاونی مسکن (اجاره محل، فضای تبلیغاتی و ...) به عنوان وجوه هدفمندی که در نظام مالیاتی ساده مشمول مالیات نمی شوند، لازم است مدخل های د 84 و ک 86 اعمال شود. به چنین سودی

مسائل حسابداری مالی در یک شرکت مدیریت

شرکت‌های مدیریتی که توسط ساختارهای مختلف مسکن (شرکت‌ها، تعاونی‌ها و غیره) به منظور ساماندهی نگهداری از املاک مشترک ساکنان (اعضای انجمن مالکان یا سهامداران) جذب می‌شوند. حسابداریامور مالی به عنوان سازمان های غیر انتفاعی

ویژگی های حسابداری در سازمان های مدیریتی به انتخاب سیستم مالیاتی و سیاست حسابداری بستگی دارد.

مالیات می تواند انجام شود:

• طبق سیستم استاندارد.
• طبق یک سیستم ساده شده

روش استاندارد مالیات شامل مالیات بر کل درآمد یک شرکت مدیریت با نرخ 13 درصد است و با یک سیستم ساده شده، مالیات بر بخشی از درآمد باقی مانده پس از کسر هزینه ها اخذ می شود. لازم به ذکر است که اموال منقول موجود در ترازنامه شرکت مدیریت ( ماشین آلات برف روب، تجهیزات و غیره) فقط تحت سیستم مالیاتی ساده مشمول مالیات نیستند.

خط مشی حسابداری شرکت مدیریت به شرح زیر تدوین شده است سند جداگانه، که به تصویب مجمع عمومی اعضای سازمان مسکن می رسد. این سند باید حاوی اطلاعات زیر باشد:

1. در مورد روش مالیات.
2. در مورد تعداد دفعات ارائه گزارش به حسابرس و مجمع عمومی.
3. در مورد روش حسابداری دارایی های ثابت و قسمت نامشهود دارایی.
4. درباره فرم و دفاتر حسابداری داخلی.
5. نمودار کاری از حساب ها که برای ثبت تکالیف حساب استفاده می شود.

دفعات تهیه صورت‌های مالی برای حسابداری کارکنان تعاونی‌های مسکن، انجمن‌های صاحبان مسکن و مسکن و خدمات مشاع براساس اساسنامه سازمان تعیین می‌شود، اما کمتر از یک بار در سال انجام نمی‌شود. کد فدراسیون روسیه).

پس حسابدار تعاونی مسکنثبت کلیه تراکنش های مالی در سازمان و گزارش فعالیت های خود به هیئت مدیره، حسابرس و سهامداران. برای این کار باید تجربه کافی داشته باشد.

برای تقویت کنترل حسابداری در تعاونی، مسئولیت های حسابداری بین چندین کارمند توزیع می شود، با هر یک از آنها قرارداد مسئولیت امضا می شود.