Найкраще описує накопичений знос. Накопичений знос
ЛНЕІ(ННЕІ)
порядок аналізу.
1) Розгляд варіантів фізичної здійсненності.
2) Аналізується варіанти дозволені з погляду законодавства.
3) Розгляд з фізично можливих та законодавчо дозволених того використання яке даватиме прийнятний дохід власнику.
4) З фінансово доцільних варіантів вибирається варіант використання. Який дає максимальний дохід.
Траса Перм-Єкатеринбург.
Аналіз для забудованих ділянок проводиться у 2 етапи:
1. Аналіз НЕІ для земельної ділянки. При цьому аналізі вважають, що ділянка землі є не забудованою.
2. Аналіз НЕІ об'єкта як забудованого. Типовими варіантами використання забудованої нерухомості можуть бути альтернативи.
а. Продовження використання у поточному стані.
б. реконструкція об'єкта, оновлення змін дизайну чи необхідність проведення капітального ремонту.
В. Знесення будівель та реалізація альтернативних проектів.
Завдання обґрунтувати її забудованої земельної ділянки.
Умови: на земельній ділянці, поблизу торгового порту розташована цегляна виробнича будівля використовується на даний момент як склад. Можливі два варіанти продовження використання.
Б) Реконструкція будівлі надбудова 2 поверху офісного розміру вкладень. 150 тис ден од.
Реконструкція принесе додатковий дохіду вигляді оренди платежів за офіси.
Підходи та методи оцінки нерухомості.
Процес оцінки:
· Витратний підхід.
· Порівняльний підхід. Методи:
Метод порівняння продажів (метод коригувань)
Метод валового рентного мультиплікатора ВРМ (МВР теж саме)
· Прибутковий підхід
Метод прийому капіталізації
Метод дисконтованих грошових потоків(DCF)
Витратний підхід до оцінки.
Скільки коштує земельна ділянка.
Вартість будівництва.
Час будівництва
Мінус знос
Окремо враховується вартість землі.
Ринкова вартість об'єкту нерухомості розраховується за формулою= СВ(Вартість відтворення(СЗ))+ПП(Прибуток підприємця)-Накопичений знос+РСзу( ринкова вартістьземельної ділянки).
Розрахунок ринкової вартості земельної ділянки.Дивись дисципліну економічна оцінказемель. Оцінка землі проводиться з урахуванням припущення, що земельна частка вакантна.
Розрахунок витрат на відтворення чи заміщення покращень.Витрати на відтворення це витрати необхідні для створення точної копії об'єкта оцінки з використанням матеріалів і технологій, що застосовувалися при створенні об'єкта оцінки.
Витрати на заміщення – це витрати, необхідні для створення аналогічного об'єкта з використанням матеріалів і технологій, що застосовуються на дату оцінки.
Методи визначення витрат на відтворення та заміщення:
1. Метод кількісного обстеження. Складання кошторису.
2. Використання проектно-кошторисної документаціїза об'єктом оцінки.
Використання наявного кошторису.
3. Метод порівняльної одиниці. В основу розрахунку покладено повні витратина будівництво одного метра кубічного (одного квадратного метра) стандартної типової будівлі. Розрахунок вартості проводиться за формулою:
СВ = С1 * V * Kп * Kрег-клімат * Kінфл. * Кндс.
С1- Вартість будівництва одиниці об'єму (площі, довжини) об'єкта, що оцінюється. Джерело інформації збірки УПВС (укрупнені показники відновлювальної вартості). УПРС (укрупнені показники вартості будівництва)
V- Будівельний об'єм (Площа або довжина об'єкта).
Кп - коефіцієнт враховує відмінності в об'ємно-планувальному та конструктивне рішенняміж об'єктом оцінки та об'єктом аналогом. Джерело технічна частина збірки УПВС УПСС.
Kрег-клімат – коефіцієнт, що враховує регіональні умови будівництва. Джерело загальна частина збірників чи білютеній які публекуються на дату оцінки.
Kінфл-коефіцієнт враховує зміни рівня цін порівняно з цінами базового періоду. Джерела Пермський регіональний центрз ціноутворення та будівництва або не комерційне партнерство НП будівельники Уралу . Також можна використовувати індекси мін економ розвитку. Ocenhik.ru
Коефіцієнт, що враховує податок на додану вартість.
УПВС якщо будівля збудована до 1991г або 1984г якщо більше не доцільно
УПСС Компанія "Ко-інвест" московська компанія.
Лекція №2.
14 шрифт подвійний інтервал
Тех паспорт кадастровий паспорт свідоцтво про право власності.
30-40 стор. Теоретичної частини пишемо те що пов'язано про оцінку та загальну інформаціюпро оцінку.
V = 2537 м куб
УПВС №23 таблиця 19. Вартість 1 метра куб-22,8 рубля в цінах 1969р.
Пермська область відповідає першому кліматичному району, 2 територіальний пояс.
Регіонально-кліматичний коефіцієнт = 1,06 (з технічної частини збірки)
Кінф = 1,19 * 1,62 * 41,0214 = 79,452
Він складається: 1,19 - Коефіцієнт переходу з рівня цін 1969р до рівня цін 1984р.
Постанова Держбуду 11 травня 1983 р. № постанови 94. автотранспортних підприємствз урахуванням коефіцієнта 1,01.
1,62 - Коефіцієнт переходу від рівня цін 1984 р до рівня цін 1991 р, (з урахуванням регіонального 1,02) Джерело додаток листа державного устрою тодішнього СРСР від 6 вересня 1990 р № 14-Д.
41,0214 - Коефіцієнт переведення з рівня цін 1991р в ціни на 1 квартал 2008р для промислового та комунального будівництва.
СВ=С1*V*Kп*Kрег-клімат*Kінфл.*Кндс.=22,8*2537*1*1,06*79,452*1,18=5748414р.
Методи визначення прибутку підприємця.
Прибуток підприємця – це різниця між ціною продажу активу та витратами на його створення, яка відображає ринково-обґрунтовану премію за організацію та реалізацію доходного проекту.
Розрахунок показника прибутку проводиться у відсотках від витрат на відтворення чи заміщення.
1 Метод.Метод розрахунку прибутку підприємства за формулою О.С.Озерова.
ПП=Y*n/2* [1+Y*n/3+C0*(1+2Y*n/3+Y*Y*n*n/3)].
Y-річна норма віддали на вкладений капітал, орієнтиром може бути величина ставки кредитування нового будівництва
n-число років період будівництва.
С0- частка авансового платежу у сумі платежів.
n, C0 - приймається у відповідність до норм зачепила при будівництві СНиП 1.04.03-85. «Норма тривалості будівництва та зачепила у будівництві підприємств будівель та споруд».
2 Метод. Ринковий метод. Розрахунок ПП здійснюється на підставі ринкових даних з продажу об'єктів аналогічних оцінюваному. Якщо за аналогічними об'єктами відомі сукупні витрати на будівництво (вартість земельної ділянки + вартість будівництва). То можна розрахувати за ними прибуток підприємця і потім визначити її середню величину по ринку.
приклад
3 Метод. Метод моніторингу. Метод передбачає опитування учасників ринку, про норму прибутковості під час будівництва різних типівнерухомості.
Розрахунок накопиченого зносу.
Накопичений знос характеризується втратою вартості об'єкта з якихось причин. Такі втрати можуть відноситися до фізичного зносу, функціонального старіння або зовнішнього старіння.
Методи визначення зносу та старіння.
1 Методпорівняння продажів. Суть методу полягає у виявленні ринкової оцінки зносу та старіння будівлі шляхом зіставлення вартості відтворення (заміщення) з поточними цінами аналогічних об'єктів.
Метод використовується з метою оцінки сукупного накопиченого зносу.
2 Метод. Метод ефективного віку (метод терміну життя).
Термін фізичного життяСФЖ-від моменту коли почали будувати до його знесення.
Термін ек життя СЕЖ- це період часу, протягом якого об'єкт приносить дохід.
Хронологічний вік- це період з здавання об'єкта експлуатації до дати оцінки.
Ефективний вік – розраховується на основі хронологічного віку будівлі з урахуванням його технічного стану та сформованих на дату оцінки економічних факторівЩо впливають на вартість об'єкта, залежно від особливостей експлуатації будівлі ефективний вік може відрізнятись як у більшу так і в меншу сторону, у разі нормальної типової експлуатації ефективний вік дорівнює хронологічному.
Фізичний знос (ФІ) = ЕВ/СЕЖ * 100%
3 метод. Метод експертизи станів. Використовується до розрахунку фізичного зносу. Визначається шляхом технічного обстеження з методики Відомчі будівельні норми(ВСН) 53-86(р) «Правила оцінки фізичного зносу».
Відповідно до норм визначається величина накопиченого зносу конструктивних елементів та інженерного обладнання, питома вага конструктивних елементів приймається відповідно до збірників укрупнених показників вартості будівництва УПВС УПСС.
| № | Найменування елементів будівлі | Питома вагаукрупнених конструктивних елементів(з УПВС УПСС) | Фізичний знос елемента будівлі | Середньозважене значення фізичного зношування елемента будівлі |
| Фундамент | 8*40/100=3,2 | |||
| Стіни перегородки | 13,2 | |||
| Перекриття покрівлі | 12,6 | |||
| Підлоги | ||||
| Отвори | 6,6 | |||
| Оздоблювальні роботи | 8,8 | |||
| Внутрішні сантехнічні пристрої, електротехнічні пристрої | 1,2 | |||
| Інші | 2,4 | |||
| Разом | 53 (округлюється до цілих) |
Зношування(фізичний, моральний, економічний) – це втрата об'єктом вартості з часом під впливом різних чинників.
Накопичений зносвизначається за формулою:
Ін = 1 - (1 - Іф) (1-Іфун) (1 - Іе), де
І ф - фізичний знос
Іфун – функціональний знос
Іе – економічний знос
Фізичний знос– втрата об'єктом вартості, пов'язана з використанням, зношуванням, зношуванням, руйнуванням та іншими фізичними факторами, що призводять до скорочення життя та корисності об'єкта.
Для визначення величини фізичного зносу застосовано структуру питомого показника вартості будівництва житлового будинку одноповерхового панельного відповідно до збірки УПВС №28 «Житлові, громадські будівлі та будівлі та споруди комунально-побутового призначення для переоцінки основних фондів», табл.3а. Спираючись на результати огляду будівлі для визначення фізичного зносу, використані «Правила оцінки фізичного зносу житлових будівель ВСН 53-86(р)» Держгромадянбуд, Москва 1990 р.
Таблиця 14
Приймаємо фізичне зношування 32%
Функціональний (моральний) знос– це втрата вартості внаслідок відносної нездатності даної споруди забезпечити корисність у порівнянні з новою спорудою, створеною для таких же цілей. Функціональне старіння є результатом внутрішніх властивостей об'єкта і пов'язане з такими факторами, як конструктивні недоліки, надлишкові операційні витрати, і проявляється у застарілій архітектурі будівлі, зручності планування, інженерному забезпеченні та ін. Об'єкт за своїми характеристиками не відповідає сучасним вимогам, моральний знос об'єкта, що оцінюється, складе 50%.
Зовнішній /економічний/знос: Об'єкти оцінки є житловий будинок, відмінна рисаринку купівлі-продажу аналогічних об'єктів полягає в тому, що на їхню експозицію йде значний час. Дані факти розглядаються оцінювачем, як знос зовнішнього впливу. який приймаємо рівним величині премії за низьку ліквідність, що є поправкою на тривалість експозиції при оренді/продажу об'єкта. Розрахунок поправки на недостатню ліквідність здійснювався за такою формулою:
де: I б/р - безризикова ставка;
Т ек – термін експозиції для об'єкта оцінки.
Безризикова ставка вибирається у розмірі 7,32% , що дорівнює довгостроковій ставці ринку ДКО-ОФЗ станом на дату оцінки
Термін експозиції об'єктів, аналогічних об'єкту оцінки за даними ріелтерських компаній, становить один рік, таким чином зовнішній знос дорівнює:
Таким чином, економічний знос прийнято оцінювачем 9%.
Накопичений знос становить:
Ін = 1 - (1 - Іф) х (1 - Іфун) х (1 - Іе)
Ін = 1 - (1 - 32) х (1 - 50) х (1 - 9) = 69
Таким чином, накопичений знос становить 69%.
Щоб закінчити розрахунок ринкової вартості об'єкта оцінки витратним підходом, необхідно повну вартість нового будівництва об'єкта ( ПВС- повну відновлювальну вартість) зменшити на величину накопиченого зносуоб'єкт.
Накопичений знос- сукупність фізичного, функціонального та економічного зносів та визначається за формулою:
Фізичний знос- це матеріальне зношування майна (конструкції, елемента, системи інженерного обладнання та будівлі в цілому) поступова втрата ним своїх природних початкових техніко-експлуатаційних якостей (міцності, стійкості, надійності та ін.) властивостей та вартості в результаті внаслідок впливу природно-кліматичних факторів та життєдіяльності людини.
Для визначення фізичного зносуздійснюється детальне інструментальне обстеження технічного стануоб'єкта оцінки ( технічна експертиза будівель та споруд). Технічна експертиза проводиться проектними організаціями , що мають допуск СРО на даний видробіт, що оснащені сучасною інструментально-приладовою базою та мають у своєму складі висококваліфікованих інженерів фахівців у галузі обстеження будівель та споруд.
Методика здійснення фізичного зносурегламентована ВСН 53-86(р)«Правила оцінки фізичного зносу житлових будівель» (утв. наказом Держбуду СРСР від 24.12.86 n 446): Метод розбиття http://doc-load.ru/SNiP/Data1/1/1874/index.htm.
Відповідно до цієї методики, фізичний знос окремих конструкцій та об'єкта в цілому оцінюється. як середньозважена величина за всіма конструктивними елементами у наступному порядку:
1. Виготовляється візуальне та інструментальне обстеження технічного стану об'єкта у розрізі конструктивних елементів, під час якого виявляються ознаки зношування (якіснікритерії зносу).
2. Складається Акт технічної експертизи, що фіксує ознаки зношування.
3. Шляхом порівняння ознак фізичного зношування, виявлених в результаті обстеження, з їх значеннями, наведеними в таблицях ВСН 53-86(р),визначаються мірні характеристики ознак зносу (% Зношування)у розрізі конструктивних елементів.
4. Визначається фізичне зношування об'єкта в ціломуза формулою:
Фізичний знос будівлі (%);
Фізичний знос i-го конструктивного елемента (%);
Коефіцієнт, що відповідає частці відновної вартості i-го конструктивного елемента у загальній відновлювальній вартості будівлі ( визначається за УПВС)
n – кількість конструктивних елементів будівлі.
приклад: Питома вага конструктивних елементів та пристроїв.
(з таблиці 54а УПВС ).
9.1.4 Розрахунок накопиченого зносу
Під накопиченим зносом розуміється визнана ринком втрата вартості поліпшень, викликана фізичними руйнуваннями, функціональним старінням, зовнішнім старінням чи комбінацією цих чинників.
Розрахунок накопиченого зносу провадиться за формулою:
І = 1,0 – (1,0 – Іфіз.) х (1,0- Іфун.) х (1,0 – Іек.) (3)
Іфіз - фізичний знос об'єкта оцінки (величини фізичного зносу наведені в описі об'єктів оцінки);
Іфун. - функціональне зношування об'єкта оцінки;
ІЕК. - Економічний знос об'єкта оцінки.
Фізичний знос:
Величина фізичного зносу оцінюваної нерухомості в даному звіті визначалася шляхом виходу оцінювача на місце знаходження об'єктів оцінки, огляду конструкцій будівлі та із застосуванням таблиці орієнтовної оцінки фізичного зносу будівель наведеної нижче (Кутуков В.М. підручник для будівельних ВНЗ, М.М. Вища школа)
Таблиця №10
| Фізичний знос (%) | Стан незмінних конструкцій будівель | Стан внутрішніх конструктивних елементів |
| 0-20 | Пошкоджень та деформацій немає. Немає також слідів усунення дефектів | Підлоги та стелі рівні, горизонтальні, тріщини в покриттях та оздобленні відсутні |
| 21-40 | Пошкоджень та дефектів, у тому числі й викривлень, немає. Є місцями сліди різних ремонтів, у тому числі невеликих тріщин у простінках та перемичках. | Підлоги та стелі рівні, на стелях можливі волосяні тріщини. На сходах сходів невелика кількість пошкоджень. Вікна та двері відчиняються з деяким зусиллям. |
| 41-60 | Є багато слідів ремонтів тріщин та ділянок зовнішньої обробки. Є місця викривлення горизонтальних ліній та сліди їх ліквідації. Зношування кладки стін характеризується тріщинами між блоками. | Підлоги в окремих місцях хиткі та з відхиленнями від горизонталі. У стелях багато тріщин, раніше замурованих і знову. Окремі відставання покриття підлоги (паркету, плитки). Велика кількість пошкоджених щаблів. |
| 61-80 | Є відкриті тріщини різного походження, у тому числі від зносу та навантаження кладки поперек цегли. Велике викривлення горизонтальних ліній та місцями відхилення стін від вертикалі. | Велика кількість відхилень від горизонталі в підлогах, хиткість. Масове пошкодження та відсутність покриття підлоги. У стелях багато місць з штукатуркою, що обвалилася. Багато перекошених вікон та дверей. Велика кількість пошкоджених щаблів, перекоси маршів, щілини між сходами. |
| 81-100 | Будівля у небезпечному стані. Ділянки стін зруйновані, деформовані у отворах. Тріщини по перемичках, простінках та по всій поверхні стін. Можливі великі викривлення горизонтальних ліній та витріщення стін. | Підлоги з великими перекосами та ухилами. Помітні прогини стель. Вікна та двері з гниллю у вузлах та брусах. У маршах сходів не вистачає сходів та поручнів. Внутрішнє оздоблення повністю зруйноване. |
Фізичний знос - це знос майна, пов'язаний зі зниженням його працездатності в результаті природного фізичного старіння та впливу зовнішніх несприятливих факторів. Найбільшою мірою відображають справжню величину фізичного зносу методи, засновані на аналізі фактичного стану об'єктів засобами інтроскопії та технічної діагностики. Ці методи, однак, дуже трудомісткі і можуть бути використані тільки при оцінці одиничних об'єктів, коли технічний станоб'єкта, переважно, визначається внутрішніми (прихованими) параметрами. Більш доступними слід визнати методи, що ґрунтуються на візуальному огляді об'єктів та їх поелементному аналізі. Ці методи не дозволяють виявити прихованих дефектів, що знижує їх достовірність. Проте вони досить повно відображають стан об'єктів оцінки і зазвичай використовуються, коли оцінюється ринкова вартість нерухомості та споруд. Також при оцінці складних об'єктів нерухомості, коли візуальний аналіз не дозволяє достатньо надійно встановити фактичний стан об'єкта та його залишковий ресурс, поширення набув метод терміну життя. Відповідно до цього відсоток фізичного зносу розраховується як ставлення ефективного віку до терміну економічного життя. При цьому, якщо умови експлуатації об'єктів, що оцінюються, стандартні і відповідають встановленим вимогам, то ефективний вік вважатимуться рівним фактичному терміну експлуатації. Як термін економічного життя у разі можна прийняти термін, відповідний нормам амортизації. Тоді величина зносу розраховується як добуток фактичного терміну експлуатації на норматив амортизаційних відрахувань за умови лінійної моделі амортизації.
Розрахунок повного зносу
Як правило, знос об'єкта визначається виходячи з фактичного терміну служби та очікуваного терміну економічного життя за формулою:
Непереборний фізичний знос, руб.
НД - відновна вартість об'єкта, руб.
- Фактичний термін життя об'єкта
- Термін економічного життя об'єкта
Фактичний вік об'єкта визначався за допомогою візуального огляду та відповідає 28 рокам. При визначенні очікуваного терміну фізичного життя використано дані «Єдиних норм амортизаційних відрахувань» для відповідного типу будівель норма амортизації для цього типу будівель становить 1% на рік. Очікуваний вік фізичного життя становить 100 років.
За результатами розрахунків непереборне знос становить
І неустр фіз = 28/100 = 0,28 чи 28 відсотків.
Функціональне зношування
Функціональне зношування – це втрата вартості об'єкта внаслідок невідповідності його характеристик (проекту, матеріалів, дизайну тощо) сучасним вимогам ринку до них. Ця невідповідність проявляється у вигляді недоліків або «надполіпшень», які на момент будівництва такими не були, а виявилися в результаті зміни до дати оцінки вимог, що пред'являються до типу об'єктів, які при цьому можуть продовжувати прекрасно функціонувати. Функціональний знос може бути виправним або невиправним, що визначається не фізичною можливістю усунення причин, що його викликали, а економічною доцільністю такого усунення. Коли ж, незважаючи на те, що усунення причин, що викликали функціональне зношування, можливо і здається резонним, але економічно недоцільно, функціональне зношування вважається невиправним. Функціональне зношування дорівнює різниці між втратами покупця при доведенні об'єкта оцінки до ринкових кондицій і тим, що він набуває, в результаті цього. Функціональний знос - це компенсація цієї різниці за рахунок зменшення вартості нерухомості, що купується. Відповідно до СЗГ РГО «Оцінка майна. Оцінка нерухомості» 2005р. «кількісним вимірювачем виправного функціонального зносу за рахунок недоліків, що вимагають додавання елементів, є різниця між вартістю пристрою необхідних елементів на момент оцінки та вартістю цих елементів цих же елементів якщо вони були б виконані на момент оцінки. У цьому звіті об'єкти оцінки мають функціональне зношування через втрату свого основного функціонального призначення, тобто. об'єкт оцінки вже не використовуватиметься в тій якості, для якої він був зведений за часів планової радянської економіки. Об'єкт оцінки має досить великий надлишковий будівельний обсяг, який вимагає додаткових витрат з освітлення та опалення та який на дату оцінки в сучасних умовахведення господарської діяльностімає бути скорочений удвічі. А відсутність таких елементів, як система сучасного автоматичного пожежогасіння, система охоронного відеоспостереження, сучасної системивентиляції та інженерних комунікацій, планування, загальні розміри та оздоблювальні матеріали призводить ще до глибшої невідповідності вимогам ринку. Усі ці елементи притаманні аналогічним об'єктам над ринком і яких об'єкт неспроможна відповідати сучасним ринковим стандартам.
Так як оцінюваний об'єкт має термін експлуатації 28 років і його подальша економічна доля залежить від виду бізнесу, що проводиться в ньому, а як офісна будівля в місці його розташування для відповідності сучасним ринковим вимогам, буде необхідно провести модернізацію або ремонт із застосуванням сучасних матеріалів і додаткового оснащення об'єкта, що буде сумою функціонального зносу. Ринкові дані говорять про те, що доведення будівлі до його функціональної відповідності, як правило, перебувають на рівні 10% від його відновлювальної вартості.
Зовнішній знос (економічний знос)
Функціонування об'єкта оцінки вирішуються з урахуванням умов зовнішнього середовища(фізичної, правової, економічної, соціальної), що впливає на цінність та привабливість об'єкта для потенційних користувачів. При цьому фізичні та правові параметри середовища змінюються суттєво повільніше, ніж параметри економічні та соціальні. Фізичне середовище створюється природою, природними явищами, і навіть результатами зміни природи людиною. Це середовище формує матеріальні умови функціонування та розвитку нерухомості. З характеристик фізичного середовища, зовнішнього по відношенню до об'єкта, варті особливої уваги такі: клімат, схильність до природних катастроф, екологія та схильність до техногенних катастроф, рельєф місцевості, характер ландшафту, характер забудови.
Компоненти юридичної сутності об'єкта – до складу об'єкта нерухомості включається пакет прав та обтяжень. поняття власності (права власності) - право власності, право володіння, право розпорядження. Крім цих основних прав стосовно нерухомості доцільно вказати додаткові правомочності:
Право доходу;
Право на добровільне відчуження, споживання, змін - до знищення поліпшень;
Безстроковість володіння та захищеність від експропріації (право на безпеку);
Заборона використовувати об'єкт на шкоду іншим;
Можливість вилучення об'єкта на сплату відшкодування боргу;
Гарантії поновлення порушених прав.
Нерухомість як економічне благо виконує функції:
Предмет споживання (бездохідного);
Реального активу (чинника виробництва);
Фінансового (інвестиційного) активу
Соціальне середовищевизначають та характеризують:
Престижність району розташування об'єкта;
склад населення;
Динаміка зміни чисельності та складу;
Рухливість населення;
зайнятість населення;
Структура рівнів освіти;
Стан ринку праці;
Рівень злочинності.
Оцінка економічного зносу провадиться з використанням матричного методу експертних оцінокфакторів:
Таблиця №11
| Тип економічного | 1бал | 2 бали | 3 бали | 4 бали | 5балів | 6балів | 7балів | 8балів | 9балів | 10балів |
| Забруднення середовища | 1 | |||||||||
| Техногенні катастрофи | 1 | |||||||||
| Нестабільність політики | 1 | |||||||||
| Недосконалість законів | 1 | |||||||||
| Вади держрегулювання | 1 | |||||||||
| Спад ємності ринку нерухомості | 1 | |||||||||
| Нестача ресурсів | 1 | |||||||||
| Спад економіки | 1 | |||||||||
| Недоступність кредитів | 1 | |||||||||
| Злочинність у регіоні | 1 | |||||||||
| Кількість факторів | 0 | 3 | 2 | 1 | 1 | 6 | 0 | 0 | 0 | 1 |
| Сума | 0 | 6 | 6 | 4 | 5 | 6 | 7 | 0 | 0 | 9 |
| Сумарна втрата | 43 | |||||||||
| Загальна кількість факторів | 10 | |||||||||
| Економічний Переваг від володіння об'єктом нерухомості: чим більше позитивних очікувань, тим вищою є вартість нерухомої власності. Принцип зовнішнього впливу заснований на обліку зміни вартості нерухомості, викликаного впливом факторів зовнішнього середовища, що змінюються. Основні зовнішні чинники, що впливають на вартість нерухомості: економічні: рівень доходів населення та бізнесу, близькість до центрів... Від центру змінюється номер зони містобудівної цінності. Ставка земельного податку використовується також для визначення нормативної ціни земельних ділянок. 2. Метод капіталізації доходу та його використання при оцінці об'єктів нерухомості Коригування цін продажів порівнянної нерухомості робляться тому, що ціни продажів її відомі, а вартість нерухомості, що оцінюється, не відома. З... Мита, динаміка курсу долара, інфляція, безробіття, рівень та умови оплати праці, потреба в об'єктах нерухомості, розвиток зовнішньоекономічної діяльностіі т.д.). Макроекономічні показники характеризують інвестиційний клімат у країні, містять інформацію про те, чи вплине і як саме на діяльність підприємства зміна макроекономічної ситуації. Фактори макроекономічного... | ||||||||||
Загальний накопичений знос включає фізичний знос, функціональний знос і зовнішній знос.
Фізичний знос – втрата вартості об'єкта нерухомості через втрату початкових техніко-експлуатаційних якостей будівлі внаслідок впливу природно-кліматичних факторів та життєдіяльності людини.
Розрахунок фізичного зносу
Метод економічного віку визначає величину накопиченого зносу за такою формулою:
Інакопл = (ЕВ/ОЕЖ) * СС
де: Інакопл – накопичений знос;
ЕВ – ефективний вік, що показується станом і корисністю споруди, може бути меншим або більшим, ніж його реальний вік;
ОЭЖ – загальне економічне життя – період, протягом якого поліпшення нерухомості дають внесок у вартість власності, будь-якої миті часу економічне життя власності неспроможна перевищувати її фізичне життя;
СС – вартість будівництва (повна відновна вартість)
Інакопл = (10/100) * 588785 = 58878,5 руб. (0,1%)
Розрахунок функціонального зносу
Функціональне (моральне) зношування – це втрата вартості внаслідок відносної нездатності даної споруди забезпечити корисність порівняно з новою спорудою, створеною для таких же цілей. Він зазвичай викликаний поганим плануванням, невідповідністю технічною і функціональним вимогамза такими параметрами як розмір, стиль, термін служби тощо.
Функціональний знос може бути усувний і непереборний. Функціональний знос вважається усувним, коли вартість ремонту або заміни застарілих або неприйнятних компонентів вигідна або, принаймні, не перевищує величину корисності вартості, що додається. Інакше знос становить 0%. Для об'єкта, що розглядається, функціональний знос 0%.
Розрахунок зовнішнього зносу
Зовнішнє зношування – зниження вартості будівлі внаслідок впливу зовнішнього середовища, що є непоправним фактором для власника нерухомості, землевласника чи орендаря.
Знос зовнішнього впливу може бути викликаний низкою причин таких, як ринкова ситуація, сервітути, що накладаються на певне використання об'єктів нерухомості, зміна навколишньої інфраструктури і т.п.
Зовнішній знос нерухомості, в залежності від причин, що його викликали, в більшості випадків є непереборним через незмінність розташування, але іноді може «самоусуватися» через позитивну зміну навколишнього ринкового середовища.
Застосовуючи теоретичні положення на об'єкт оцінки та спосіб використання, можна дійти висновку, що зовнішнє зношування дорівнює 0%, т.к.
Оцінений об'єкт розташований у житловому мікрорайоні та відповідає всім вимогам, що висуваються до житлових приміщень.
Розрахунок загального накопичувального зносу (ВОНІ) здійснюється за формулою:
ВОНИ = 1-(1-фіз.із.)*(1-фун.із.)*(1-вн.із.)
ВОНИ = 1-(1-0,1) * (1-0) * (1-0) = 0,1
Таким чином, загальний накопичувальний знос становить 10%.
Виходячи з чого, вартість заміщення становить 588785 * (1-0,1) = 529906, 5 рублів
У результаті вартість об'єкта оцінки за витратним підходом на дату оцінки без урахування ПДВ заокруглено становить: 530 000 рублів (п'ятсот тридцять тисяч рублів).
Ще за темою ВИЗНАЧЕННЯ ВЕЛИЧИНИ СПІЛЬНОГО НАКОПЛИНОГО ЗНОСУ:
- 8.1.2. Визначення накопиченого поліпшення зносу (етап 2)
- 3.2. Методи визначення різних видів зношування. Визначення сукупного зносу Фізичний знос
- Завдання визначення зносу в оцінці вартості машин, устаткування й транспортних засобів. Економічний зміст зносу. Види зношування
