Головна Ідеї Ідея бізнесу: як відкрити бізнес на здаванні квартири. Який бізнес відкрити у спальному районі

Ідея бізнесу: як відкрити бізнес на здаванні квартири. Який бізнес відкрити у спальному районі

Бізнес на купівлі-продажі квартир є найдохіднішим у відсотковому співвідношенні після реального сектора економіки. Основна його перевага – це пасивний характерзаробітку. Істотний мінус – високі ризики. Однак якщо правильно аналізувати ринок і чітко оцінювати ступінь надійності забудовника, ризик можна звести до мінімуму.

Будівельний ринок у великих російських містах розвивається приблизно з однаковою інтенсивністю. Відрізняється тут столиця у зв'язку з високим порогом входу (ціна квартир набагато вища). На окрему увагу заслуговують такі міста як Сочі, які у 2012-2014 рр. пережив справжній будівельний бум через величезне вливання інвестицій.

Решта Росії котиться рейками неквапливо і основні економічні прогнози тут схожі.

Ми взяли Самару з кількох причин:

Це регіон.
Це місто-мільйонник.
Це місто з більшим щорічним обсягом введення житла в експлуатацію.
І останній важливий пункт – автор тут живе, а, значить, у нього була можливість на власні очі та ноги дослідити цю благодатну тему.

Ще кілька років тому покупка на етапі будівництва об'єкта та його перепродаж після введення в експлуатацію в середньому через рік дозволяла отримати близько 15%-20% вартості квартири в сегменті економ і середньої цінової категорії. Таку прибутковість не один вид пасивного заробіткупринести не міг.

Сьогодні охочі заробити на різниці вартості новобудов, як і раніше, накидають ці 15-20% і часто з успіхом продають житло. Однак нововведення в Податковому Кодексі (меншою мірою) і обсяг житла, що вводиться на ринку (більшою мірою), загрожують цей вид заробітку для перекупників сильно зменшити.

З 2010 року в Самарі, як і в інших великих містахстали реалізовуватись масштабні проекти забудови територій житлом економ-класу. На прикладі Самари це «Кошелів-проект» на північній околиці міста та «Південне місто» на південній. Крім цих масштабних проектів щороку будуються нові будинки в інших районах міста («Волгар», об'єкти СОФЖІ (Самарський обласний фонд житла та іпотеки), багатоповерхові будинки на 5 та 6 просіках, вул. Ташкентській та ін.)

Іпотечні кредити дозволяють задовольнити потреби мешканців житла, завдяки чому коефіцієнт доступності житла серед росіян збільшився.

Типовий приклад заробітку на купівлі-продажу новобудов

Продаж від забудовника в грудні 2016 року. 2-к квартира в 5-ти поверховому будинку, площею 47 кв.м., ціна 1620000 рублів. Термін здачі 1.06.2017 р.

У квітні 2017 р (через 5 місяців) перекупник продає цю квартиру за 2165000 рублів з торгом до 50000 - 60000 рублів. Його особистий прибуток за ці півроку на проведенні цієї угоди становитиме 485 000 рублів.

Вибираємо об'єкт для інвестування

Припустимо, що у нас є 1,5 млн. рублів, які ми хочемо інвестувати в 1 к.квартиру в новобудові з метою її перепродажу.

Для цього ми повинні проаналізувати ринок житла, щоб вибрати об'єкт, який ми зможемо швидко та вигідно продати.

Оскільки один із забудовуваних районів має поверховість до 3 поверхів, а другий 5-10 поверхових будинків. То ми виставлятимемо обмеження щодо поверховості.

Очікуваний об'єкт інвестицій: 1 к.квартира-новобудова до 1,5 млн. рублів.

Виходячи з цього міні-дослідження, можна зробити висновок, що в першому районі набагато більше пропозицій у цій ціновій категорії. При цьому квартири в основному вже надходять у продаж від фізичних осіб. У другому районі кількість пропозицій на вторинному та первинному ринку не набагато відрізняється.

У той самий час, як відомо, люди, переважно, купують житло з урахуванням особистих переваг проживання у тому чи іншому місці. Якщо він все життя прожив, скажімо, у Кіровському районі, він шукатиме квартиру там же чи в аналогічному напрямку. Саме тому будівельники розміщують свої рекламні банериу районах проживання своєї цільової аудиторії. У той же час бувають і винятки, які лише підтверджують правило.

Приклад ймовірної купівельної активності на карті міста по районах:

Карта купівельної активності в районах.

1-а точка нової забудови відзначена червоним квадратом, а «ареол проживання» потенційних покупців – червоним колом.

У другому випадку, відповідно, точка нової забудови відзначена чорним квадратом, а місце проживання клієнтів – чорним колом.

При виборі об'єктів інвестування бажано враховувати такі моменти:

Надійність забудовника
Привабливість об'єкта для потенційних покупців
Кількість аналогічних пропозицій

Надійність забудовника

У будівельний бізнесприходять не випадкові люди. Реалізація масштабних проектів можлива за наявності великих грошових коштів(Власних або позикових), наявності досвіду у забудовника, дозвільних документів.

Як правило, будівельні компаніївже функціонують кілька років над ринком і можна з'ясувати, які об'єкти вони зводили і з яким успіхом.

Якщо компанія нова, слід з'ясувати, хто є засновником компанії та у яких проектах людина брав участь. Якщо ім'я керівника компанії звучало через скандальні недобудовані об'єкти, розумним було б відмовитися від покупки, навіть якщо ціна квартири дуже приваблива.

Низька ціна квартири та швидкий термін здачі об'єкта має вас насторожити.

У свою чергу участь забудовника у програмах, що фінансуються з федерального бюджету (житло для військовослужбовців, для молодої сім'ї та ін.), достатня кількість добудованих об'єктів, банків, що беруть участь у кредитуванні новобудови може бути гарною ознакою.

Перед покупкою обов'язково читайте дозвільну документацію: свідоцтво на земельна ділянка, дозвіл на будівництво, проектну декларацію

Приклад, який може насторожити:

Квартира продається суттєво нижче за аналогічні пропозиції на ринку.
Дозвіл на будівництво отримано далекого 2010 року, відтоді продовжувався.
Будівництво на майданчику або не починалося, або ведеться із величезними затримками.
Прізвище засновника згадувалося через недобудовані об'єкти.

Приклад об'єкта, з високою ймовірністю недобудови або затримки введення в експлуатацію.

Привабливість об'єкта для потенційних покупців

Об'єкт може будуватися надійним забудовником (зокрема і державними чи близькодержавними структурами, іпотечними операторами), мати низьку вартістьта зводиться на державні чи регіональні кошти, наприклад, для переселення людей з аварійного житла. Однак, зрештою, мати дуже низьку привабливість для покупців: не мати соціальної інфраструктури, зводитися з поганих дешевих матеріалів, перебувати в дуже віддалених районах.

Таким прикладом стосовно Самари став мікрорайон «Озерний». Він будувався одночасно з «Кошелєв-проектом», являв собою аналогічні 3-поверхові будинки і в порівнянні з «Кошелєвим» знаходився набагато ближче, в Куйбишевському районі.

Проте вже після зведення об'єкта стало зрозуміло, що інфраструктури тут не буде, мешканців мало, а будинки дуже швидко втрачають свій первісний вигляд. У результаті квартири тут продаються через 7 років дешевше за початкову ціну і довго.

Приклад малоліквідної квартири на ринку Самари.

Кількість аналогічних пропозицій на ринку

Масова забудова може призвести до надмірної кількості аналогічних пропозицій. У результаті для того, щоб продати об'єкт, потрібно знижувати його вартість, а отже, заробити на перепродажі не вийде.

Ідеальним варіантом може стати покупка квартири за невисокою ціною в будинку з кількома секціями у центральних районах міста у надійного забудовника. Не дивно, що такі квартири швидко розкуповуються перекупниками.

Продаємо квартиру: етапи продажу, ризики та податки

Не вдавайтеся до послуг ріелторів під час продажу квартири. Їхнє завдання – умовити вас знизити ціну для її швидкої реалізації та отримати винагороду за факт продажу (частіше вартість своїх послуг ріелтори закладають у ціну нерухомості). Щоправда, якщо ціна низька, то квартира і так продається в стислі терміни.

Послуги супроводу угоди для продавця, який хоч раз прочитав тематичні закони і представляє етапи купівлі-продажу нерухомості, не становлять цінності.

Крім вашої квартири, ріелтори набирають ще 5-10 квартир у тому ж районі, і не варто сподіватися, що ріелтори з особливим прагненням намагатимуться збути саме ваш об'єкт. Вони часто переносять покази покупцям більш зручний для них час, забувають оновлювати оголошення на дошках оголошень (всі ми люди!) і т.д.

Отже, ваша квартира сподобалася покупцеві, і він готовий її купити. Які кроки ви повинні пройти разом, що він став власником квартири, а ви отримали довгоочікуваний прибуток?

Підписання договору застави (розписки) та отримання застави за продаж квартири. Цими діями сторони демонструють серйозність своїх намірів укладання угоди. Покупець, як правило, просить показати йому документи або копії паспорта, свідоцтва про власність, кадастровий план, довідки про відсутність заборгованостей з комунальних платежів, паспорти лічильників приладів обліку (якщо вони встановлені), договори ДДУ, акта приймання-передачі об'єкта.
Укладання угоди, складання та підписання договору купівлі-продажу. До моменту укладання договору продавець надає витяг з ЄДРП та довіреність на право продажу від чоловіка, якщо квартира придбана у шлюбі.
Переказ коштів.
Реєстрація договору до МФЦ.
Отримання свідоцтва про власність (витяги з ЄДРП).

Етапи здійснення угоди купівлі-продажу із залученням іпотечних коштів.

Покупець передає заставу на основі підписаного договору застави та робить оцінку об'єкта.
Ви передаєте йому копії кадастрового паспорта, свого паспорта, свідоцтва про власність, договору.
Протягом 5 днів банк оцінює об'єкт та запрошує покупця на підписання кредитного договору.
Цього ж дня, коли покупець підписує кредитний договір, ви приїжджаєте до банку, отримуєте початковий внесок та пишете розписку в отриманні.
Після цього банк видає кредитні гроші готівкою і Ви з покупцем закладаєте їх у сейфовий осередок.
Ідіть на реєстрацію договору купівлі продажу або через Банк, або через МФЦ.
Після отримання пакета зареєстрованих документів із МФЦ, продавець приносить їх до Банку та забирає гроші з осередку.

Заниження вартості квартири у договорі

Ухиляння від податків практикує 99% власників, які купили нерухомість на етапі будівництва з метою її подальшого перепродажу. В іншому випадку буде втрачатися весь сенс перепродажу.

Робиться це за допомогою заниження вартості договору купівлі-продажу квартири.

Приклад: квартира продається за ціною 1 600 000 рублів. У договорі вказується сума 1300 000 рублів - та ціна, за яку квартири було придбано у забудовника. За документами власник продає квартиру за тією ж ціною, що й купував її, а значить, нести в податкову 13% з 300 000 рублів він не винен.

Від цієї схеми страждає покупець у тому випадку, якщо він продає нерухомість раніше, ніж через 5 років. Якщо це відбувається, то він повинен або сплатити податок з різниці ціни, або як і попередній продавець вказувати меншу суму в договорі купівлі-продажу.

Банки дають іпотечний кредит для покупця за схемою із заниженням вартості квартири таким чином:

В основному договорі купівлі-продажу прописується вартість квартири, наприклад, 1000000 рублів, сума початкового внеску 100000 рублів, а сума кредиту 900000 руб. 900 000 розраховується від оцінної вартості, яка має бути не менше 1300000 рублів - реальної ціни квартири на ринку.
У цьому попередньому договорі купівлі-продажу вказується, що вартість квартири фактично 1300 000 рублів, початковий внесок 400 000, сума кредиту 900 000 рублів.
У договорі нижче слід застереження, що з угоді сторін, вартість квартири переважно договорі купівлі-продажу буде 1 000 000 крб.

Однак, тут є ризики для продавця. Якщо покупець понесе в податкові органиПопередній договір купівлі-продажу квартири із зазначеною реальною вартістю для отримання відрахування, то продавцю доведеться сплачувати податок 13% з отриманих коштів під час продажу об'єкта.

Як заробити на перепродажі квартири, якщо у вас не вистачає грошей

Раніше заробляти на купівлі-продажу могли лише ті, хто мав готівкою чи банківському рахунку близько 1,5 -2 млн.рублей. Сьогодні завдяки такому інструменту як іпотека можливість додаткового пасивного заробітку з'явилася практично у всіх, хто має офіційний виглядзаробітку та деяку вільну суму у розмірі 200 000 - 500 000 рублів.

Доступність іпотеки дозволила з'явитися на ринку ще однієї категорії перекупників: продавців-позичальників.

Схема їхньої роботи:

Купується квартира в іпотеку на первинному ринку з початковим внеском з метою продажу її за рік за завищеною ціною. Протягом року сума довго або гаситься (якщо є така можливість), або продається в заставі. Банки проводять таку процедуру без особливих проблем, особливо якщо початковий внесок майбутнього покупця повністю покриває залишки боргу перед першим банком.

За рік вони сплачують відсотки, проте підсумкова сума доходу може перекрити ці витрати.

приклад . Ціна квартири від надійного забудовника 1 000 000 рублів із чорновим оздобленням. Початковий внесок 200 000 рублів. Кредит на 20 років із процентною ставкою 10,9. Сума щомісячних платежівстановитиме 8200 рублів. За рік виплачена сума становитиме 98 400 рублів. Сума погашення за основним боргом 12 000 рублів, залишок боргу банку 998 000 рублів. Після введення будинку в експлуатацію квартира продається за ціною 1300000 рублів. Вважаємо прибутковість: 1300000 - 998000 - 98400 = 203600 рублів. Це заробіток, який ви можете отримати. У перерахунку на місяць це не так уже й багато: близько 17 000 рублів. Тим не менш, це абсолютно пасивний виглядзаробітку та з мінімальними ризиками.

Якщо хочеться продати об'єкт дорожче, можна виконати невеликі ремонтні роботи – штукатурку стін, електропроводку. У цьому випадку витрати становитимуть близько 20 000 рублів (штукатурка) + 10 000 рублів (електропроводка). Це не такі вже великі витрати, проте покупців така квартира приверне з більшою ймовірністю і ціна її може бути від 1350 000 рублів до 1400 000 рублів.

Орендний бізнес був і залишається популярним протягом багатьох років, оскільки багато людей не мають можливості купувати житло, а компанії прагнуть знижувати рівень одноразових вкладень у розвиток діяльності. Спектр тих об'єктів, які можуть надавати в оренду, постійно зростає: даний моментможна здавати навіть такі речі, як роликові ковзани, лижі тощо – все те, що не користується постійним попитом, а є об'єктом сезонного використання.

Однак найпоширенішим варіантом досі залишається оренда нерухомості. Щоб отримувати певний дохід із надання того чи іншого приміщення в оренду, необхідно враховувати низку нюансів, які будуть розглянуті у цій статті.

Необхідно розуміти, що нерухомість зазвичай класифікується у 3 групи – земля, житло та нежитлові приміщення. Найбільш поширеними видами послуг на даному ринку є надання оренди на житло та на нежитлові приміщення.

Серед нежитлових зазвичай орендують комерційну нерухомість. При цьому всі авторитетні аналітичні агенції виділяють такі її різновиди:

офісні приміщення;
торгові;
складські;
індустріальні.

Крім того, деякі організації орендують окремий виглядприміщень – категорію «для спеціальних цілей». Тут виділяються будівлі під дитячі садки, школи, лікарні, церкви тощо.

Крім нерухомості, можна здавати в оренду землю, альтанки, обладнання, авто, спецтехніку, інвентар та багато іншого. Однак це є більш рідкісною та складною формою бізнесу.

Що найвигідніше?

Якщо говорити про житлову нерухомість, середня вартість однокімнатної квартири в 10-15 хвилинах від метро в спальному районі в Москві коштуватиме 5-6,5 мільйона рублів. При цьому на такі кімнати середня орендна ставка становить близько 25-30 тисяч карбованців. В результаті при розрахунках можна отримати, що мінімальний період окупності однокімнатної квартири складе близько 15 років.

Відповідно, цей варіант не можна назвати дуже вигідним з погляду інвестицій: єдиний випадок, коли це реально може окупитися – коли житло дісталося у спадок.

Якщо говорити про офісні приміщення, вони обходяться дещо дорожче, ніж житлові, оскільки їхнє розташування має бути в більш прохідних місцях, а їхня площа вища. У Москві невелике офісне приміщення коштуватиме 6,5-7,5 мільйонів рублів за умови, що площа становитиме близько 60-70 квадратних метрів. При цьому орендна ставка в даному випадку рахуватиметься за 1 квадратний метр.

За даними агентства Knight Frank, на кінець 2015 року ставка оренди для офісів класу А складала близько 25 тисяч рублів, а на офісні приміщення класу B – близько 15 тисяч рублів на рік. Відповідно, максимальний термінокупності буде близько 8 років.

Торгові приміщення здавати ще вигідніше, ніж офісні — їхній термін окупності становить 5-6 років. Але тут існує важливе обмеження: для такої нерухомості одним із ключових факторіввиявляється розташування. Приміщення має бути розташоване у центральному районі, у місці з високим рівнем прохідності. Зрештою, воно має бути якісно виконане.

В цілому, комерційна нерухомість програє житловий тільки за одним параметром: рівень ризику, оскільки вона є залежною від економічного становища в країні та конкретно взятому місті.

Про те, з чого почати і як розвивати подібну діяльність, дивіться наступне відео:

Як організувати такий бізнес із нуля?

У російській практицібагато людей здають житлову нерухомість без укладання договору - це дозволяє позбутися податку ПДФО у розмірі 13% і знизити термін окупності. Однак це пов'язано з певними ризиками – зокрема, тими, що пов'язані з ненадійністю клієнтів. Тому як у випадку з нежитловою, так і у випадку з житловою нерухомістю необхідно офіційно оформлювати взаємини з орендарем.

Де шукати клієнтів?

Пошук клієнтів через стандартні варіантиреклами (розміщення оголошень у людних місцях чи друкованих виданнях) не є ефективним у рамках орендного бізнесу. Реклама може проводитись через соціальні мережі(Особливо це стосується ситуації здачі житлової нерухомості) – тут спрацьовуватиме ефект «сарафанного радіо».

Крім того, підійде розміщення на тематичних сайтах та форумах. Для торгових приміщень, особливо розташованих у торгових центрах, можна повісити оголошення «здається в оренду» з номером власника. Це дозволить розширити коло потенційних клієнтіввсіх відвідувачів торгового центру.

Нарешті, існує ще 2 достатньо дієвого способудля пошуку клієнтів – ведення тематичного сайту або блогу з ненав'язливою рекламою послуг як орендодавець, а також поширення проспектів та візиток.

Необхідні витрати

Якщо підприємець збирається займатися подібним бізнесом, він повинен розуміти, що серед основних статей витрат необхідно включити витрати на перепланування: у такому разі клієнти готові укладати договори на оренду за набагато вищими ставками (різниця може бути до півтора раза). Це тому, що після перепланування відсоток корисної площі найчастіше зростає, крім того, приміщення можна змінити під власні потреби.

Серед витрат також слід виділити:

Витрати на будівництво чи придбання приміщення.
Вартість послуг спеціаліста, який може оцінити ринкову цінуна нерухомість.
Витрати на утримання та охорону приміщення.
Витрати електроенергію, водопостачання тощо.

Підводне каміння

Одним з підводного камінняє встановлення оптимальності вкладення грошей. Найчастіше недосвідчені підприємці неправильно оцінюють цінність того чи іншого приміщення, тим самим вкладаючись у неліквідні об'єкти, втрачаючи багато коштів.

Крім того, важливо звертати увагу на легальність бізнесу, зміни законодавства та процес оформлення документів (насамперед це стосується комерційної нерухомості).

Врахуйте, що податкове законодавство у сфері орендного бізнесу постійно змінюється.

При розрахунку витрат та рівня окупності необхідно визначати кілька варіантів розвитку – оптимістичний, найбільш реалістичний та песимістичний для того, щоб визначити приблизний термін окупності об'єкта, а також той факт, яким чином диверсифікувати ризики. Обов'язково потрібно мати інші джерела прибутку для того, щоб страхувати себе від ситуації безгрошів'я.

Плюси та мінуси даної сфери

У подібного бізнесу, Як і в інших, є ряд переваг і недоліків, які випливають із його особливостей. Серед мінусів можна виділити основний – пошук наймача може розтягнутися на багато місяців (насамперед це стосується промислових об'єктів та торгової нерухомості у непрохідних місцях). В результаті, навіть висока цінана оренду зможе компенсувати ті фінансові витрати, які доведеться нести орендодавцю протягом усього періоду простою.

Також серед недоліків слід виділити:

досить великий період окупності;
не дуже високий рівеньрентабельності;
високий рівень початкових витрат.

У цій ситуації єдиним раціональним виходом є придбання ліквідного майна (того, яке завжди є певний рівень попиту). Для цього важливо добре розумітися на цій сфері або звертатися до послуг спеціаліста.

Серед переваг бізнесу можна виділити:

довгострокові договори строком від року та вище;
стабільний рівень прибутку;
дохід виходитиме орендодавцем постійно;
пасивний характер отримання прибутку (орендодавцю не потрібно витрачати жодних зусиль після оформлення угоди з орендарем);
можливість організації бізнесу без реєстрації як юридичної особи.

Таким чином, бізнес на оренді є досить привабливою галуззю для отримання заробітку. Однак, найкраще комбінувати його з іншими джерелами отримання доходу, щоб страхувати себе від можливих ризиків.

Отже. Ви щасливий власник квартири на першому поверсі. Якщо ви не плануєте жити в цій квартирі, можна почати заробляти на ній. Найпростіше – це просто здавати її в оренду. Але ми пропонуємо розглянути й інші варіанти та використати цю квартиру для бізнесу. Це вимагатиме деяких вкладень - а й рівень доходу набагато вище. Для цього доведеться перевести квартиру з житлового фонду до нежитлової. Після того, як квартира буде оформлена, можна зайнятися ремонтом. Найперше, що вам потрібно буде зробити – це окремий вхід. Дуже добре, якщо частина вікон та балкон виходять на протилежний бік від головного входу до парадного – це спростить процес ремонту та не заважатиме іншим мешканцям. І не надумайте заощадити на окремому вході, - який би вид бізнесу ви не обрали - заходити клієнтам через загальне парадне - неприпустимо. Ремонт всередині приміщення можна відкласти до того моменту, коли ви визначите, під який вид бізнесу ви будете використовувати свою квартиру.

Ми зібрали для вас інформацію та пропонуємо найпоширеніші напрямки бізнесу, під які використовуються квартири на першому поверсі.

Найпоширеніший напрямок - це перукарня. Для цього підійде навіть однокімнатна квартира, якщо кімната досить велика в ній може розміститися кілька майстрів. Можна використовувати всі приміщення і навіть балкон, якщо утеплити його і обладнати.

Другий не менш поширений напрямок – продуктовий магазин. Але тут є кілька нюансів. По-перше - під магазин потрібно хоча б трикімнатну квартиру, щоб надати нормальний асортимент товарів. Також, якщо в цьому районі багато магазинів чи є великий супермаркет, Виторг може бути не такий великий, як ви плануєте. Якщо ж ви тільки хочете відкрити магазин на першому поверсі та підшукуєте квартиру для цієї мети – вибирайте масиви, де на велику кількість житлових будинків доводиться мало продуктових магазинів. Тоді ваш магазин буде дуже затребуваним і принесе гарний прибуток.
Як варіант, можна відкрити магазин будь-якої спрямованості: побутової хімії, канцтовари, квітковий магазинта ін. Вибір за вами. Якщо ви вже займалися продажем товарів у будь-якій області і у вас є напрацьовані зв'язки з постачальниками, логічно буде відкрити магазин зі знайомим вам товаром.

Третій за популярністю напрямок бізнесу, який можна облаштувати на першому поверсі – аптека. Тут також підійде однокімнатна квартира. Адже для аптеки багато кімнат не потрібно, оскільки товар не займає багато місця.

Ще один варіант напряму бізнесу – відділення банку. У цьому варіанті є свої нюанси. Місце має бути досить людне і здалеку, оскільки немає сенсу відкривати відділення банку в темному закутку. І хоча ці показники важливі і для перших трьох напрямків бізнесу, але якщо в магазин люди прийдуть у будь-який закуток, коли потрібні продукти і він знаходиться поряд з будинком, відділення банку має бути на увазі. Ще один момент – для відділення банку теж потрібна буде трикімнатна квартира як мінімум. І якщо у перших трьох варіантах ви можете бути господарем бізнесу. то у випадку з банком – лише орендодавцем. Прибули менше – але й «головний біль» теж менше.
Також відремонтовану квартиру можна здати під офіс. Варіант заробітку теж оренда, але оренда нежитлового приміщеннянабагато більше житлового і відповідно ваш прибуток буде більшим.

Один з прибуткових варіантів- Відкрити кафе. Цей варіант приноситиме хороший прибуток, якщо ви організуєте все правильно. Однак у вас можуть бути проблеми з сусідами-мешканцями будинку та з узгодженням такого напряму бізнесу у відповідних інстанціях. Тому робіть ваше кафе максимально спокійним за атмосферою, допустимо кав'ярня, або міні піцерія. У будь-якому випадку продавати спиртне в такому місці не рекомендується, а тим більше робити з кафе пив-бвр.

Який би варіант бізнесу ви не обрали – не бійтеся починати. Ви вже маєте нерухомість і з нею можна заробити. А якщо жоден із запропонованих варіантів вам не сподобався – заходьте до нас на сайт у розділ, де розміщують свої молоді бізнесмени, і можливо, саме тут ви знайдете свій ідеальний бізнес.

Купівля нерухомості - це не тільки спосіб збереження власних заощаджень, а й можливість заробити на ній, перепродавши чи здавши її в оренду. Це один із ліквідних та унікальних активів. Можна виділити два основних аспекти, якими керуються бізнесмени, які вкладають гроші в нерухомість: бажання зберегти свої кошти в умовах інфляції та бажання примножити свої доходи за рахунок перепродажу нерухомості або здавання її в оренду.

Плюси та мінуси здачі квартири в оренду
Скільки можна заробити, здаючи квартиру в оренду?
Місце має значення
Новобудова чи «вторинка» - що вибрати?
Оренда квартир подобово
Які документи необхідні для здачі квартири в оренду?

Плюси та мінуси здачі квартири в оренду

Придбання житла з метою подальшої здачі в оренду є найпоширенішими інвестиційними угодами. Заробити на такій операції швидко не вийде, середній прибуток від здачі в оренду становить 3,5-5% річних від вартості квартири. Але це перспективне і довгострокове вкладеннякоштів, згодом сюди можна переселити дорослих дітей або продати його, з метою будівництва заміського будинку. Звичайно ж, здавання квартири в оренду вимагає певного клопоту: потрібно постійно шукати орендарів, обслуговувати квартиру, робити косметичні ремонти.

До кризи 2008-2010 років. кількість «інвестиційних» угод, у подальшому пов'язаних із зароблянням доходу, становила приблизно третину від усіх угод на російському ринку. Поступово їхня частка знизилася до 20%, а нині становить 15%. Одночасно зросла кількість довгострокових інвесторів, які набувають об'єктів нерухомості на майбутнє.

Вкладення коштів у придбання нерухомості є довгостроковим проектом, але надійнішим, ніж банківський вклад. Банківський вклад можна розмістити під 10-12% річних у рублях, але потрібно враховувати і можливі ризики: в останнім часомє чимало банків-банкрутів. Банки із солідною репутацією дають невисокі відсотки.

Скільки можна заробити, здаючи квартиру в оренду?

Погляньмо на таблицю, яка наочно демонструє прибутки від здачі в оренду:

Варіанти квартир	Вартість квартири	Дохід від оренди на місяць, у рублях	Дохід від оренди на рік, у рублях
Кімната	800 000	7 000	84 000
1 кімнатна квартира	1 900 000	14 000	168 000
2-х кімнатна квартира	2 700 000	18 000	216 000
3-х кімнатна квартира	3 500 000	22 000	264 000

Але крім доходів є і постійні витрати- це: ремонт квартири, квартплата та комунальні платежі(якщо це не входить до орендної плати), страховка та податок на дохід.

Варіанти квартир	Квартплата та комунальні платежі на рік, у рублях	Податок (13% від орендної плати)	Косметичний ремонт	Страхування	Отже, витрати на рік
Кімната	24 000	10 920	6 000	3 200	44 120
1 кімнатна квартира	30 000	21 840	12 000	7 600	71 440
2-х кімнатна квартира	42 000	28 080	24 000	10 800	104 800
3-х кімнатна квартира	60 000	34 320	36 000	14 000	144 320

На прибутковість та термін окупності впливає розмір початкових інвестицій у нерухомість, ремонт, а також віддаленість від транспортних вузлів. Терміни окупності придбаних за власний кошт квартир понад 10 років, а взятих в іпотеку ще більше. З однокімнатної квартири можна отримувати за місяць до 96 тис. рублів на місяць.

Варіанти квартир	Вартість квартири в рублях	Чистий дохід, у рублях	Дохід у %
Кімната	800 000	39 880	4,98%
1 кімнатна квартира	1 900 000	96 560	5,08%
2-х кімнатна квартира	2 700 000	111 120	3,88%
3-х кімнатна квартира	3 500 000	119 680	3,42%

Місце має значення

Орендарів, а особливо іноземців, цікавить не історичне розташування квартири, а хороша транспортна розв'язка та наявність необхідного сервісу. Якщо на покупку квартири в Москві немає коштів, то можна зайнятися покупкою квартири в Підмосков'ї. Дохід від оренди такої квартири буде на 10-15% нижчим, ніж у столиці, але й коштів на придбання квартири буде витрачено на 50% менше.

Різко зростають у ціні квартири та відповідно вартість оренди, на житло, розташоване біля станцій метро та залізничних вокзалів. Варто стежити за будівництвом нових ліній метро і там купувати квартири для оренди. У Москві квартири в районах за межами МКАД, в яке приходить метро, різко піднімаються в ціні. Наприклад, у Митищах вартість купівлі та здачі в оренду житла зросла на 30%.

Без програшу буде і варіант придбання житла у районах, близьких до аеропортів. При менших витратах, такі квартири приносять стабільний дохід.

Новобудова чи «вторинка» - що вибрати?

Коли купується житло, для подальшої здачі в оренду, потрібно враховувати дві речі: який проміжок часу піде на окупність вкладених коштів і скільки коштуватиме житло в майбутньому. Якщо ставити питання окупності коштів на перший план, то треба купувати житло старої будівлі.

Більшість пропозицій на ринку квартир це квартири старої будівлі. Та й попит на них досить високий, винайняти квартиру за нижчою ціною, вигідніше, ніж платити за оренду апартаментів. Хоча і на них теж є попит, деякі хочуть жити в будинках нової забудови і квартирах, наповнених сучасними меблями та технікою.

Квартири в новобудові коштують дорожче, відповідно і їхня окупність буде довшою. Але водночас оренда в новобудові коштуватиме дорожче. Якщо квартира купується на первинному ринку, то рекомендується купувати її у великого девелопера, який має досвід у комерційній забудові, а також спільні з державними банками програми іпотечного кредитування. Продаж квартир девелопер виробляє відповідно до федеральним закономФЗ-214.

Отже, квартира придбана, і ви вирішили зробити ремонт. Одна з основних помилок орендодавців – це зробити у квартирі економ-класу ремонт бізнес-класу. Повірте, орендарі це не оцінять, а ви витратите чимало коштів. Інша справа квартири бізнес-класу, має бути обладнана дорогими меблями і тут має бути виконаний дизайнерський ремонт.

Оренда квартир подобово

Ще один вид заробітку – це здавання квартир подобово. Такими послугами користуються туристи та відрядження, які не бажають переплачувати за готелі. Найбільш потрібні квартири середнього класу, ціна на день становить від 1,5-3,5 тис. рублів. Оренда цього житла складає в середньому 50% від загального обсягу оренди. Наступними по затребуваності є елітні квартири, вартість оренди яких становить 3,5-6,3 тис. рублів на місяць.

Звісно, у цьому бізнесі, як і будь-якому іншому, є свої негативні моменти, квартира може простоювати якийсь час. Але в період осінь-весна, а особливо в святкові дні, нерухомість середнього класу заповнюється на 100%, а вартість оренди у ці дні зростає у 2 рази.

Які документи необхідні для здачі квартири в оренду?

Після придбання житла та проведення ремонтних робітквартиру необхідно застрахувати. Оформляємо повний договір страхування: страхуємо стіни, внутрішнє оздоблення, майно, що знаходиться у квартирі, та, звичайно ж, цивільну відповідальність (підпали та пожежі з вини мешканців). Для квартир, які здають у найм, застосовують підвищений коефіцієнт 50%. Наприклад, за квартиру на околиці столиці, оцінену 7,5 млн. рублів, страховий платіж складе 15 тис. рублів.

Якщо ви самі здаватимете квартиру в оренду, то необхідно:

Від усіх її власників та прописаних осіб отримати згоду на здачу квартири в оренду.
Подати оголошення та зайнятися пошуком орендаря.
Договір укласти терміном 11 місяців, у якому необхідно вказати:

всіх осіб, які проживатимуть у квартирі (зняти копії з усіх паспортів);
як оплачуватиметься орендна плата щомісяця чи раз на квартал;
хто платитиме комунальні платежі (електроенергія, вода тощо);
правила використання електроприладів;
коли орендодавець може відвідувати квартиру тощо.

Цінителі часу можуть для укладання договору оренди, звернутися до юридичну фірму, Ця послуга вам обійдеться в 2 тис. рублів.

Оформити акт передачі квартири, у якому зазначити всі несправності на момент укладання договору.
Написати розписки, в яких орендодавець зазначає, що отримав гроші, а орендар, що отримав ключі.

Якщо ваше житло муніципальне, то уряд Москви вимагає зареєструвати його у ГУПі. Для цього треба звернутися до «Московського міського центру орендного житла», сюди необхідно принести: заяву, згоду всіх власників на здачу квартири в оренду, витяг з особового рахунку або домової книги, договір найму соціального. Вартість послуги співробітників центру коштуватиме вам 1 600 рублів. Після оформлення договір буде зареєстровано в ГУПі.

Отже, у цій статті ми спробували висвітлити всі плюси та мінуси здачі квартири в оренду, які квартири краще купувати для здачі в оренду, в яких районах, також вказали, що даний бізнес- це довгостроковий проект і окупність його настає через кілька років, але проект надійний і ліквідний, оскільки яка б не була орендна плата та попит на оренду, у вас залишається ліквідний актив, яким можна користуватися у своїх цілях, або продати його.

Робота квартирного рантьє - це, мабуть, вигідний вигляд підприємницької діяльності. Полягає він у здачі житла в оренду, і за бажання власник житлоплощі може взагалі нічого не робити і не вкладати в це ніяких коштів. А бізнес на оренді квартир все одно процвітатиме!

Як стати успішним рантьє?

Такий рід діяльності вигідний і для тих, у кого вже є «зайве» житло, яке можна починати здавати негайно, і для тих, хто має намір купити його спеціально. Вкладення мінімальні – купівля житла та ремонт у ньому окупаються дуже швидко, а прибуток нарощується рекордними темпами.

Все, що потрібно для її отримання, — офіційно оформити бізнес: здавання квартир в оренду передбачає обов'язкову сплату податків (13% з доходу від оренди), і краще самостійно повідомити податкові органи, ніж згодом сплачувати штрафи. При цьому можна як зареєструватися як ІП (наприклад, якщо здаватиметься кілька квартир), так і працюватиме як приватна особа, просто декларуючи дохід і сплачуючи податок з нього.

Другий крок – юридично оформити саму угоду із клієнтом. Навіть якщо орендодавець повністю йому довіряє, договір обов'язковий і найкраще скласти його разом із кваліфікованим юристом. Це дозволить захиститися від будь-якого шахрайства та уникнути матеріальних та моральних втрат. Що ж до клієнтів, то краще всього починати бізнес на оренді квартир, здаючи їх сімейним парам(бажано без дітей), відрядженням та приїжджим з далеких країн (особливо якщо вони приїхали на довгий термін), підприємцям, які перебралися до міста орендодавця для роботи. Всі ці категорії зазвичай дбайливо ставляться до чужого майна та готові платити за його ушкодження.

Крім того, дуже вигідною буде подобова оренда квартир для вечірок, прийому гостей на відрядження, проведення різних заходів (багато компаній проводять у таких квартирах неформальні ділові переговори). Що ж до термінів та оплати оренди, всі вони прописуються у договорі з клієнтом, причому ціна встановлюється, з середніх цифр по обраному населеному пункту. Завищувати її недоцільно, якщо квартира не має якихось унікальних особливостей, що буває вкрай рідко.

Бізнес на оренді квартир: доходи та витрати

Самим вигідним варіантомдля підприємця є здавання в оренду квартири, яка вже є (наприклад, житла, отриманого у спадок від родичів або звільненого в результаті від'їзду когось із членів сім'ї). В цьому випадку вкластися потрібно буде лише в ремонт, але це не обов'язково.

Крім цього, можна придбати нерухомість спеціально, і в цьому випадку найвигідніше оренда квартир бізнес-класу. Вони мають особливий попит, і здаючи їх подобово, можна мати чудовий дохід. Якщо грошей на таке житло не вистачає, краще націлитись на звичайну «сімейну» нерухомість у спальному районі – вона теж популярна, а також квартири, розташовані поблизу ключових місць у цьому населеному пункті(історичні пам'ятки, бізнес-центри, центри розваг). У будь-якому разі підприємцю доведеться вкласти у свій бізнес певні кошти:

від 2 млн (за однокімнатну квартиру) до 3-4 млн рублів (за трикімнатну)
від 20 тис. рублів за ремонт (його можна не робити, запропонувавши клієнту самостійно вкластися в ремонт за умови зниженої плати за оренду протягом певного часу)
3-5 тис. – на щомісячну оплату комунальних послуг
1,7-3,8 тис. рублів (у середньому) – на сплату податків
8-15 тис. рублів щорічно - на страховку квартири (потрібна обов'язково, адже орендоване житло піддається багатьом ризикам)

Що ж до доходів, то загалом це дуже вигідний бізнес: здавання квартир в оренду може приносити від 14-15 тис. рублів на місяць, якщо здається однокімнатне житло, до 25 тис., якщо нерухомість трикімнатна. У рік, відповідно, можна заробляти від 170 до 270 тис. І це якщо встановлено мінімальні ціни! Як правило, вони з часом ростуть, оскільки умови ринку швидко змінюються, тому й прибуток збільшуватиметься без додаткових вкладень. Якщо ж обрана оренда квартир бізнес-класу, заробіток буде на порядок вищим, адже така нерухомість коштує дорожче і найчастіше здається подобово - дохід може становити щонайменше 3-5 тис. рублів на добу, тобто 90-150 тис. на місяць.

Таким чином, купівля найдешевшої однокімнатної квартири може окупитися вже за 10 місяців оренди (житло бізнес-класу найчастіше окупається швидше), а решта витрат – за 5-6 місяців. Вже через 1,5-2 роки після початку роботи бізнес на оренді квартир починає приносити чистий дохід, і якщо йти назустріч клієнтам та покращувати умови їхнього проживання, прибуток збільшуватиметься дуже швидко.