خانه خودسازی کتاب درسی اقتصاد املاک و مستغلات. فهرست ادبیات استفاده شده

کتاب درسی اقتصاد املاک و مستغلات. فهرست ادبیات استفاده شده

پاسخنامه آزمون - اقتصاد املاک 2011-2012 (برگ تقلب)

n1.doc

اقتصاد املاک و مستغلات: کمک آموزشی
منبع: EUP.RU - اقتصاد و مدیریت در شرکت ها
بخش ها:
اقتصاد املاک و مستغلات: راهنمای مطالعه - ولادیم. دولت un-t; گردآوری شده توسط: D. V. Vinogradov, Vladimir, 2007. - 136 p.

کتاب درسی مفاد اصلی درس «اقتصاد املاک» را به اختصار بیان می کند. ویژگی های املاک به عنوان کالا، روش های ارزیابی، ثبت و حسابداری املاک مورد توجه قرار می گیرد. نمونه هایی از راه حل ها آورده شده است وظایف عملی.

فصل 1. اجزاء و چرخه عمر املاک و مستغلات

1.1 تعریف املاک و مستغلات

کلمه " ویژگی"در روسی از سه کلمه تشکیل شد:" نهبر جنبش ny", " آنهاموجود" (" آنها enie")، "خود سایبان". بنابراین، در کلمه روسی "املاک و مستغلات" این زبان ویژگی های زیر را ثابت کرد: بی حرکتی، تعلق به کسی (من چیزی دارم)، متعلق به حق مالکیت.

از سال 1917، پس از لغو مالکیت خصوصی، اصطلاح "املاک و مستغلات" از گردش و رویه قانونی ناپدید شد. تنها پس از سال 1990، همراه با حق مالکیت خصوصی، مفهوم املاک و مستغلات احیا شد.

مفهوم "املاک" از مفهوم دیگری - "مالک" جدایی ناپذیر است.

ویژگی- مجموعه ای از اموال، یعنی. مشروط به ارزش پولی، روابط حقوقی که این شخص (حقیقی یا حقوقی) در آن قرار دارد.

اموال متعلق به هر شخص حقیقی یا حقوقی به موارد زیر تقسیم می شود:

دارایی: مجموعه ای از اشیاء متعلق به شخص به واسطه حق مالکیت یا به موجب حق واقعی دیگر. مجموعه ای از حقوق نسبت به اقدامات دیگران (به عنوان مثال، اموال بدهی)؛
مسئولیت: مجموعه ای از اشیاء متعلق به اشخاص دیگر، اما به طور موقت در اختیار این شخص. مجموع تعهدات شخص

از نظر تاریخی، از زمان حقوق روم، اموال به منقول و غیر منقول تقسیم شده است.

با توجه به هنر. 130 قانون مدنی فدراسیون روسیه(از این پس قانون مدنی فدراسیون روسیه نامیده می شود) "به اشیاء غیر منقول ( املاک و مستغلات، املاک و مستغلات) شامل زمین ها، قطعات زیرزمینی، آب های جدا شده و هر چیزی است که به طور محکم با زمین مرتبط است، یعنی اشیایی که بدون آسیب نامتناسب به هدف آنها قابل جابجایی نیست، از جمله جنگل ها، مزارع چند ساله، ساختمان ها، سازه ها.

اموال غیرمنقول شامل هواپیما و هواپیماهای مشمول ثبت دولتی نیز می شود. کشتی های دریایی، کشتی های ناوبری داخلی، اشیاء فضایی. سایر اموال نیز ممکن است طبق قانون به عنوان غیر منقول طبقه بندی شوند.

طبق قانون برنامه ریزی شهری فدراسیون روسیه (از این پس GSK RF)، اشیاء املاک و مستغلات اشیایی هستند که در رابطه با آنها فعالیت های برنامه ریزی شهری انجام می شود. فعالیت های برنامه ریزی شهری - فعالیت هایی برای توسعه سرزمین ها، از جمله شهرها و سایر سکونتگاه ها، که در قالب برنامه ریزی سرزمینی، منطقه بندی شهری، برنامه ریزی قلمرو، طراحی معماری و ساخت و ساز، ساخت و ساز انجام می شود. تعمیرات اساسی، بازسازی اشیاء ساخت و ساز سرمایه.

علاوه بر این، شرکت به عنوان یک کل به عنوان املاک و مستغلات به عنوان یک مجتمع دارایی مورد استفاده برای فعالیت های کارآفرینی شناخته می شود.

در ادبیات خارجی مفاهیم «غیر منقول» (اموال غیرمنقول) و «مال غیرمنقول» (مال غیر منقول) از هم جدا شده است. در عین حال، اولی ماهیت مادی و فیزیکی مفهوم املاک را تشکیل می دهد و دومی ماهیت حقوقی این مفهوم را به عنوان مجموعه (بسته) حقوق مالکیت همه موضوعات مرتبط با این چیز تعیین می کند.

در عین حال، ترکیب موجودیت مادی شامل: قطعات زمین، قطعات زیرزمینی، آب های جدا شده، جنگل ها، مزارع چند ساله، ساختمان ها، سازه ها، ارتباطات مهندسی، یعنی. هر چیزی که با زمین پیوند محکمی داشته باشد و بدون آسیب نامتناسب به هدف آنها قابل جابجایی نباشد، یعنی اموال غیرمنقول (فیزیکی غیر منقول) به صورت مجموع دو جزء «زمین» (زمین) و «بهسازی» ارائه می شود. بهبود).

بهبود چیزی است که به دست انسان انجام می شود و مستلزم سرمایه گذاری نیروی کار او و صرف منابع است. در عین حال، پذیرفته شده است که بهبود خود را نمی توان به عنوان یک شیء دارایی غیر منقول جدا از قطعه زمین در نظر گرفت، زیرا غیر منقول باقی می ماند و هدف خود را تنها در صورت و زمانی که محکم به زمین چسبیده باشد برآورده می کند.

ماهیت حقوقی عبارت است از: حق مالکیت، حق مدیریت اقتصادی، حق مدیریت عملیاتی، حق تصرف مادام العمر، حق استفاده دائمی، رهن، حق ارتفاق و همچنین سایر حقوق در مواردی که توسط قانون مدنی فدراسیون روسیه و سایر قوانین.

محدودیت ها (محدودیت ها) - وجود شرایطی که توسط قانون یا ارگان های مجاز به روش مقرر در قانون تعیین شده است، ممنوعیت هایی که دارنده حق را در اعمال حق مالکیت یا سایر حقوق واقعی نسبت به یک ملک خاص (رعیت، رهن، امانت) محدود می کند. مدیریت، اجاره، ضمیمه اموال و غیره).

برای وضوح، ساختار مفهوم "املاک" را در قالب جدول 1 ارائه می کنیم.

جدول 1. ساختار مفهوم "املاک و مستغلات"

املاک و مستغلات (املاک)
چیز (موجود فیزیکی)		حقوق (شخصیت حقوقی)
زمین	بهبودها	حقوق	بارها
زمین؛ قطعات زیرزمینی؛ آب های جدا شده؛ جنگل ها	ساختمان؛ سازه های؛ ارتباطات مهندسی; مزارع	ویژگی؛ مدیریت اقتصادی؛ مدیریت عملیاتی؛ تملک ارثی؛ استفاده همیشگی	رهن؛ حق ارتفاق; قوانین منطقه بندی؛ حفاظت از بناهای تاریخی؛ سایر محدودیت ها؛

رویه حقوقی مدرن روسیه تعدادی از علائم را ایجاد کرده است که توسط آنها می توان یک شی فیزیکی را به عنوان املاک و مستغلات طبقه بندی کرد:

ارتباط قوی با یک قطعه زمین خاص (عدم امکان جابجایی یک شی بدون آسیب نامتناسب به هدف آن).
کامل بودن از نظر امکان استفاده از آن برای هدف مورد نظر.
گواهی (به طور رسمی ثبت شده) متعلق به یک مالک خاص - ایالت، موضوع فدراسیون، شهرداری، فرد یا گروهی از افراد؛
امکان جداسازی فیزیکی شی املاک و مستغلات (یعنی وجود مرزهای فیزیکی مشخص شده از شی املاک).
استقلال عملکردی ملک (آیا امکان استفاده وجود دارد شی داده شدهاملاک و مستغلات جدا از سایر اشیاء، یا هدف عملکردی آن شامل استفاده جزئی از سایر اشیاء املاک است.
وجود (یا عدم وجود) حق ارتفاق و سایر محدودیت ها در مورد حقوق استفاده.

اموال غیر منقول از جمله پول و اوراق بهادار به عنوان اموال منقول شناخته می شود. ثبت حقوق اموال منقول الزامی نیست مگر در مواردی که در قانون مقرر شده است.

کد برنامه ریزی شهری فدراسیون روسیه. قانون فدرال 29 دسامبر 2004 شماره 190 // Rossiyskaya Gazeta - 30 دسامبر 2004
فریدمن جی، اردوی نیک. تجزیه و تحلیل و ارزیابی املاک و مستغلات درآمدزا. پرو از انگلیسی. – م.: دلو، 1997. – 480 ص. – شابک 5-7749-0045-2
Ozerov E. S. اقتصاد و مدیریت املاک و مستغلات. سن پترزبورگ: Izdestvo "MKS"، 2003 - 422 p. – ISBN 5-901-810-04-X
Braginsky M.I., Vitryansky V.V. قانون قرارداد. کتاب دوم: معاهدات نقل و انتقال اموال. - م.: «استاتوت»، 2000. - 800 ص. – شابک 5-8354-0024-1

1.2 چرخه عمر یک ملک

چرخه حیات یک دارایی (فیزیکی) دوره زمانی است که در طی آن دارایی به عنوان یک شیء فیزیکی وجود دارد. چرخه زندگی یک شیء املاک و مستغلات شامل مراحل (فاز) زیر است:

1. شکل گیری مفهوم پروژه و انتخاب گزینه استفاده از زمین آزاد. در این دوره، انتخاب گزینه بهترین و کارآمدترین استفاده از زمین انجام می شود - با در نظر گرفتن ویژگی های ویژگی ها و تمام خواص آن. محیط. بر اساس تجزیه و تحلیل، مولدترین مورد استفاده از موارد مجاز قانونی، از نظر فیزیکی امکان پذیر، از نظر اقتصادی امکان پذیر و امکان پذیر مالی انتخاب می شود. انتخاب مورد استفاده با توسعه شرایط مرجع برای طراحی بهبودها تکمیل می شود.

2. طراحی بهبود.در این مرحله بر اساس مشخصات فنی طراحی، پروژه ای (توسط سازمان تخصصی) با تهیه مدارک لازم جهت اخذ مجوز و تهیه قطعه زمین (با تعیین شکل و اندازه با حذف پوشش گیاهی غیر ضروری طبیعی و مصنوعی، با زهکشی بدنه های آبی) و همچنین ایجاد ارتباطات، ساخت ساختمان ها (ساختارها) و کاشت مزارع جدید. توصیه می شود پروژه را از سازمان طراحی با مشارکت شرکت مدیریتی که در توسعه تکلیف فنی طراحی مشارکت داشته است، بپذیرید.

3. ساخت (نصب، ساخت و ساز) بهبود. در طول دوره اجرای پروژه پیمانکارانبا ادغام این تغییرات در موجودی و اسناد کاداستر، تقریباً به طور کامل تمام خصوصیات فیزیکی شیء تغییر می کند. در طول ساخت بهبودها و در نتیجه تثبیت وضعیت جدید جسم، به عنوان یک قاعده، ویژگی های محیطی که به شی ایجاد شده مربوط می شود نیز تغییر می کند.

4. گردش (خرید و فروش، هبه، اجاره و ...) با انتقال حق مالکیت و یا با ظاهر تحمیل بر این حق. در این مرحله عملیات با شی انجام می شود و تغییر در سرنوشت قانونی مورد اخیر توسط دولت ثبت می شود. هنگام خرید و فروش یک شی، موضوع مالکیت تغییر می کند. هنگامی که زمین و/یا بهسازی توسط مالک (یا به نمایندگی از مالک، توسط شرکت مدیریت) اجاره یا اجاره داده می‌شود، حقوق استفاده (و احتمالاً تملک) به نهاد دیگری منتقل می‌شود. تحمیل حق مالکیت

5. استفاده (استفاده از) از شی برای هدف مورد نظر با تعمیر و نگهداری فنی و عملیاتی. در این مرحله چرخه زندگیمدیر (یا یک شرکت مدیریت حرفه ای) استفاده منطقی توسط کاربران از پتانسیل مصرف کننده تسهیلات را سازماندهی می کند. با گذشت زمان، ویژگی های جسم دستخوش تغییر می شود، زیرا. بهبودها از نظر فیزیکی فرسوده می شوند و از نظر عملکردی منسوخ می شوند، که با تغییرات در وضعیت اقتصاد و محیط فیزیکی خارجی تشدید می شود و منجر به منسوخ شدن اضافی و به اصطلاح خارجی می شود.

در طول عملیات، گاهی اوقات معاینه فنیو تعمیر فعلی عناصر منفرد بهبود بدون توقف استفاده از تسهیلات به عنوان یک کل.

6. نوسازی: تعمیرات اساسی، بازسازی، ترمیم بهبودها با نمایه سازی مجدد (تغییر در هدف عملکردی) شی. این مرحله در لحظه ای شروع می شود که شی در وضعیت فعلی خود دیگر نمی تواند نیازهای مدرن کاربران را برآورده کند یا (و) اگر عملکرد آن از نظر اقتصادی ناکارآمد شود. در این مرحله، به عنوان حداقل، یک تعمیر اساسی بدون تغییر راه حل برنامه ریزی و هدف عملکردی، اما با حذف فرسودگی فیزیکی قابل جابجایی و کهنگی عملکردی انجام می شود.

در صورتی که تحلیل بهترین و بیشترین استفاده موثرزمین و بهبودهای انجام شده در این لحظه امکان تغییر جزئی در هدف عملکردی بهبودها را نشان می دهد، سپس این دومی ها با تغییر در چیدمان برخی از محل ها بازسازی می شوند. به طور طبیعی، در همان زمان، عملکردهای تعمیرات اساسی عناصر بهبودهایی که عملکرد اصلی خود را حفظ می کنند نیز ارائه می شود.

اگر تجزیه و تحلیل استفاده از شی در وضعیت فعلی نیاز به جایگزینی کامل هدف عملکردی آن را نشان دهد، بازسازی ممکن است نه تنها با تغییر اساسی در طرح، بلکه با گسترش یا روبنای موجود همراه باشد. ساختمان ها و توسعه بخش آزاد قطعه زمین.

7. دفع، تخریب بهبود، دفن زباله یا بازیافت مواد. چرخه عمر با تخریب بهبودها در پایان عمر اقتصادی آنها به پایان می رسد. شرکت مدیریت با در نظر گرفتن امکان فروش عناصر سازه ای و مصالح ساختمان های منحل شده و ارتباطات (حجم هزینه های انحلال به حداقل می رسد) پیشنهادهایی را برای تعیین ضرب الاجل و یک روش اقتصادی مقرون به صرفه برای تخریب ساختمان ها تهیه می کند.

واضح است که برخی از مراحل در آن تکرار می شود مراحل مختلفچرخه زندگی. بنابراین، به عنوان مثال، ایده یک پروژه برای ایجاد یک تسهیلات جدید می تواند هم در مرحله ای که یک قطعه زمین کاملا رایگان است و هم در مرحله نیاز به بازسازی، تخریب جزئی یا تکمیل ساختمان ها مطرح شود. مرحله گردش را می توان بارها و بارها در روند زندگی جسم محقق کرد و لحظات گردش مرزهای زمانی دوره هایی را تعیین می کند که اساس چرخه های به اصطلاح سرمایه گذاری را تشکیل می دهند.

فهرست ادبیات مورد استفاده:

1. Ozerov E. S. اقتصاد و مدیریت املاک و مستغلات. سن پترزبورگ: Izdestvo "MKS"، 2003 - 422 p. – ISBN 5-901-810-04-X

1.3 ویژگی های ماهیت فیزیکی املاک و مستغلات و محیط خارجی

املاک و مستغلات شامل: اجزای طبیعی ("زمین") و "بهبود"های ساخته شده توسط انسان است.

اجزای طبیعی املاک و مستغلاتبسته به مجموعه ها ویژگی های مشخصهبه دو گروه تقسیم می شوند:

"قطعات زمین خالی"، یعنی. زمین‌های عاری از ساختمان‌ها (ساختمان‌ها و سازه‌ها)، ارتباطات و مزارع چند ساله، از جمله زمین‌هایی که دارای زیرزمینی در زیر سطح زمین، با مخازن مجزا و جنگل‌های روی سطح هستند. این سایت ها برای توسعه یا تولید (بازتولید) غذا، انرژی، منابع آب و مواد معدنی در نظر گرفته شده اند.
"زمین با پیشرفت"، یعنی. قطعات زمین با کاشت چند ساله، ارتباطات، ساختمان ها و/یا سازه ها برای اهداف مختلف

قطعه زمین - یک قسمت محدود و غیر متحرک از سطح زمین، دارای مرزهای بسته، محل را به یک سیستم مختصات مشخص شده قانونی با علائم نشانی متصل می کند. ویژگی های زمین عبارتند از:

شکل - مستطیل، مایل، گرد یا بیضوی، با بریدگی ها و لبه ها؛
اندازه منطقه (در هکتار - برای زمین های کشاورزی و جنگل ها، ذخایر طبیعی و پارک های ملی؛ در هکتار - صدها متر مربع - برای کلبه های تابستانی، باغبانی و مناطق حومه شهر برای توسعه فردی؛ در متر مربع - برای برنامه ریزی و توسعه شهری. )
ابعاد خطوط شکل‌دهی، از جمله طول مرز جلویی و عرض سایت (بر حسب متر) برای بخش‌هایی در امتداد بزرگراه‌هایی که کاربران بالقوه یا کالاها در امتداد آن حرکت می‌کنند.
عمق لایه زیر سطح زمین، مجاز برای اجرای صاحب سایت (تا 5 متر)؛
پارامترهای توپوگرافی - بی نظمی های سطح - شیب ها و تپه ها، سنگ ها و سنگ های بیرون زده بالای سطح، مخازن و بستر رودخانه ها.
پارامترهای زمین شناسی - ترکیب و قدرت خاک، وجود و شکل وجود آب های زیرزمینی، شکل سازماندهی تاسیسات زیرزمینی.
وجود (عدم) پوشش گیاهی چند ساله (درختان و درختچه ها).

ویژگی های سایت مرتبط با مکان از اهمیت ویژه ای برخوردار است: اعتبار منطقه مکان، دور بودن سایت از منابع و ارتباطات پشتیبانی زندگی، از مراکز. فعالیت تجاری، از بزرگراه ها، از ایستگاه های حمل و نقل عمومی و مسیرهای پیاده روی استفاده انبوه، از مناطق تفریحی و منابع اثرات مضر برای محیط زیست. اهمیت مکان یک شی ممکن است به دلیل فعالیت های انسانی با هدف تغییر محیط (چشم انداز، توسعه، تامین ارتباطات و غیره) تغییر کند.

یک قطعه زمین ممکن است قابل تقسیم (در صورت حفظ امکان استفاده مجاز از هر یک از قسمت های آن) و غیر قابل تقسیم باشد. در عین حال، استفاده ای مجاز است که مطابق با قوانین تعیین شده توسط قوانین یا مقررات مقامات در زمینه های زیر باشد:

منطقه بندی قلمرو - قرار دادن اشیاء با هر هدف کاربردی فقط در مناطق مشخصات مربوطه (به عنوان مثال، ساختمان های صنعتی در یک منطقه مسکونی ساخته نمی شوند).
حفاظت از محیط زیست و سلامت انسان با محدود کردن حجم صنایع خطرناک (حتی در مناطقی از مشخصات مربوطه)؛
محدود کردن بار بر روی محیط طبیعی با تنظیم تراکم و عرض ساختمان ها در عین حصول اطمینان از ایمنی فضاهای سبز و حاصلخیزی خاک.

قطعه زمین در هدف کاربردی ترجیحی آنها متفاوت است:

باید در نظر داشت که هدف عملکردی زمین ممکن است به دلیل تغییر در ترجیحات بازار که به نیازهای متغیر جامعه پاسخ می دهد تغییر کند.

سینه- بخشی از پوسته زمین که در زیر لایه خاک قرار دارد و در غیاب آن - در زیر سطح زمین و کف مخازن و جریان های آب که تا اعماق قابل دسترسی برای مطالعه و توسعه زمین شناسی گسترش یافته و حاوی مواد معدنی، انرژی، آب و سایر منابع است. اطلاعات اولیه در مورد قطعات زیرزمینی (معمولاً در کاداستر دولتی ذخایر و تراز دولتی ذخایر معدنی ارائه می شود) شرحی از مواد معدنی اصلی و مشترک را ارائه می دهد، از جمله شرحی از تمام اجزای موجود در ترکیب دومی.

اطلاعات مربوط به قطعات زیرزمینی همچنین امکان محاسبه امکان اقتصادی توسعه یک کانسار را بر اساس تجزیه و تحلیل شرایط فنی، هیدرولوژیکی، محیطی و سایر شرایط توسعه فراهم می کند. این امر با در نظر گرفتن ایده های موجود در مورد کمیت، کیفیت و درجه اکتشاف مواد معدنی توسط ذخایر، در مورد مکان و درجه توسعه صنعتی آنها، در مورد تقاضا برای این منابع در بازارهای داخلی و جهانی است.

بدن آب- غلظت آب در سطح زمین به صورت برجسته یا در اعماق، با داشتن حدود، حجم و ویژگی های رژیم آبی، بیانگر تغییر در سطوح زمانی، هزینه ها و حجم آب است.

جنگلبه عنوان یک محصول با منشاء طبیعی، شامل درختان، درختچه ها، انواع توت ها، میسلیوم، گیاهان با عملکرد طولانی مدت است و عمدتاً در زمین های صندوق جنگلی نشان داده می شود:

جنگل ها به سه گروه تقسیم می شوند:

جنگل های در نظر گرفته شده برای حفاظت از آب، حفاظتی، بهداشتی و بهداشتی، بهبود سلامت، سایر عملکردها، و همچنین جنگل های مناطق طبیعی ویژه حفاظت شده (آثار طبیعی، ذخایر طبیعی، پارک های ملی).
جنگل ها در مناطق با تراکم جمعیت بالا و شبکه توسعه یافته مسیرهای حمل و نقل زمینی، جنگل هایی که حفاظت آب، حفاظت، بهداشتی و بهداشتی، تفریحی و سایر عملکردهای با اهمیت عملیاتی محدود را انجام می دهند، همچنین جنگل ها در مناطق با منابع جنگلی ناکافی، حفاظت از آن مستلزم محدودیت رژیم مدیریت جنگل است.
جنگل‌های مناطق با بخش‌های وسیع جنگل‌هایی که عمدتاً اهمیت عملیاتی دارند، به دو دسته توسعه‌یافته و حفاظت‌شده تقسیم می‌شوند.

اجزای (بهبود) املاک و مستغلات ساخت بشر در داخل املاک و مستغلاتبه گروه های زیر تقسیم می شوند: ساختمان ها (ساختمان ها و سازه ها)، ارتباطات مهندسی، گیاهان.

ساختمان هابه طور مشروط به دو گروه تقسیم می شوند:

ساختمان‌هایی که عمدتاً برای زندگی و فعالیت‌های انسان طراحی شده‌اند، و همچنین برای عملکردهایی که عمدتاً توسط انسان‌ها با استفاده از ماشین‌آلات و تجهیزات ارائه می‌شوند.
سازه های در نظر گرفته شده برای عملکردهایی که عمدتاً توسط سازه ها، ماشین ها و تجهیزات با مشارکت گاه به گاه و در مقیاس کوچک انسانی ارائه می شوند: سازه های هیدرولیک، انرژی، حمل و نقل و سایر سازه ها.

با توجه به هدف کارکردی، دو گروه مهم از ساختمان ها متمایز می شوند: اشیاء مسکونی و غیر مسکونی.

املاک مسکونی شامل:

اتاق ها و آپارتمان ها، از جمله در ساختمان های غیر مسکونی؛
ساختمان های مسکونی - خانه های سرمایه تک خانواده (تک خانواده، املاک)، خانواده کوچک (آپارتمان کوچک، بلوک) و چند آپارتمانی (چند خانواده) که برای اقامت دائم (طولانی مدت) در نظر گرفته شده است.
هتل ها، متل ها، خانه های دوس، و همچنین کلبه های تابستانی دائمی و سیار و خانه های باغبانی - برای اقامت موقت.

املاک مسکونی همچنین شامل زمین های زیر ساختمان های مربوطه و همچنین ارتباطات خارجی آنها می شود. اماکن غیر مسکونیدر ساختمان های مسکونی برای تاسیسات مسکونی اعمال نمی شود.

املاک غیر مسکونی عبارتند از:

ساختمان ها و سازه های صنعتی مرتبط با کلیه صنایع اعم از اداری، خانگی و ساختمان های کمکی بنگاه ها، ساختمان های صنعتی (مخازن، دودکش ها، پل هوایی، برج های خنک کننده) و همچنین ایستگاه ها، دفاتر بلیط، آژانس های حمل و نقل، اماکن صنعتی در ساختمان های سایر اهداف کاربردی (از جمله کارگاه ها، خشکشویی ها، خشکشویی ها)؛

اشیای غیر مسکونی غیر مسکونی نیز شامل زمین های زیر ساختمان های مربوطه و همچنین ارتباطات خارجی آنها می شود.

ساختمان ها به دو دسته عمرانی (مسکونی و عمومی) و صنعتی (شامل انرژی، حمل و نقل، کشاورزی، انبار) تقسیم می شوند.

در عین حال، انواع ساختمان ها و سازه ها به جز ساختمان های صنعتی، اما شامل هتل ها، متل ها و کمپینگ ها جزو ساختمان های عمومی طبقه بندی می شوند. تسهیلات عمومی نیز شامل تسهیلات خدمات حمل و نقل به مردم (ایستگاه های راه آهن، دفاتر فروش بلیط، آژانس های حمل و نقل) است که به مجموعه واحدی از امکانات صنعت حمل و نقل اشاره می کنیم.

ساختمان ها نیز طبقه بندی می شوند:

با توجه به راه حل های برنامه ریزی فضا (بخشی، راهرو، مقطعی-راهرو، گالری، سالن، دهانه)،
با سبک معماری (راسیونالیسم، ساخت گرایی، کارکردگرایی، مدرنیسم، التقاط گرایی و غیره)
با توجه به طرح ها و راه حل های طراحی (قاب و بدون قاب، با دیوارهای باربر عرضی یا طولی، پیش ساخته، یکپارچه، با پوشش معلق، پوسته، دیواره نازک، پنوماتیک، مسدود)
با توجه به مواد دیوارهای باربر (آجر، پانل بزرگ، بلوک بزرگ، پانل چوبی، چوب خرد شده)،
بر اساس تعداد طبقات (یک طبقه، کم ارتفاع - 2-3، چند طبقه - 4-9، بلندمرتبه - 10-20 و بلند - بیش از 20 طبقه)،
با دوام (عمر خدمات - بیش از 100 سال، 50-100 سال و 20-50 سال)،
با توجه به درجه مقاومت در برابر آتش (5 دسته، که در درجه اشتعال پذیری و حد مقاومت در برابر آتش متفاوت است، یعنی زمان از شروع آزمایش آتش تا ظاهر شدن ترک ها، از دست دادن ظرفیت باربری یا افزایش دمای بیش از حد در دمای گرم نشده سطح).

ساختمان های استاندارد (طبق پروژه های استاندارد) و ساختمان های غیر استاندارد (بر اساس پروژه های فردی) نیز وجود دارد.

در عمل مدیریت، تقسیم املاک و مستغلات به سودآور و غیر انتفاعی نیز مهم است.

اشیاء غیر انتفاعی شامل اشیایی است که برای رفع نیازهای خانگی، اجتماعی، مذهبی، اجتماعی یک فرد در نظر گرفته شده و برای انتفاع استفاده نمی شود، از جمله:

زیر زمین حمل و نقل عمومی,
زمین های باز برای مناطق تفریحی و دفن عمومی،
آموزشی دولتی و موسسات پزشکی,
کلیساها، ساختمان های اداری نهادهای عمومی، عمومی و سایر سازمان ها.

اشیاء سودآور شامل اشیایی است که توسط مالکان برای اجرای یک تجارت سودآور - به منظور کسب سود از وجوه سرمایه گذاری شده در دستیابی به یک شی، اجاره یا استفاده می شود.

برای اهداف مدیریت املاک، لازم است در مورد ویژگی های اصلی عناصر ساختمانی که اجزای ملک را تشکیل می دهند، از جمله ساختمان ها و همچنین عواملی که وضعیت این ویژگی ها را در مراحل مختلف تعیین می کنند، ایده ای داشته باشیم. از چرخه زندگی جسم

علاوه بر ویژگی های ذکر شده در بالا و استفاده در طبقه بندی ها، ابعاد ساختمان ها و محل ها نیز مهم است: حجم ساخت و ساز ساختمان (بر حسب متر مکعب)، مساحت محل (بر حسب متر مربع) ، ابعاد خطی نما، سازه و محیط، ارتفاع سقف (بر حسب متر).

بیشتر از دیگران، از مفهوم منطقه محل استفاده می شود، که در درجه نزدیکی به هدف عملکردی آنها متفاوت است:

محل اصلی در نظر گرفته شده برای انجام وظیفه اصلی - مسکونی، اداری، خرده فروشی، صنعتی، انبار.
محل های کمکی - مناطق مشترک، از جمله راهروها، سالن های تفریحی، لابی، پله ها، توالت ها و غیره، و همچنین مکان های فنی طراحی شده برای جا دادن ارتباطات، تجهیزات مهندسی، پرسنل فنی.

مساحت اماکن اصلی مفید نامیده می شود، مساحت کل محل ها مساحت کل نامیده می شود، برای اشیای سودآور مفهوم منطقه اجاره ای ارائه شده است که برابر است با مجموع مساحت های اصلی و اماکن کمکی

ارتباطات مهندسی- لوله های آب، خطوط لوله گاز، کابل ها و سیم های برق، ارتباطات فاضلاب، خطوط ارتباطی و جاده های خارج از ساختمان. هنگام توصیف ارتباطات، به موارد زیر توجه کنید:

مواد ساخت و عمر مفید محصولات،
در دسترس بودن برای نگهداری
عمر مفید تا تعمیر بعدی،
توان عملیاتی،
در دسترس بودن برای استفاده در بخش های دور از سایت

مزارع چند سالهبا توجه به هدف عملکردی آنها به گروه های زیر تقسیم می شوند:

تولید محصولات میوه و انواع توت ها - میوه های دانه دار، میوه های هسته دار، آجیل، مرکبات، تاکستان ها، انواع توت ها؛

تولید محصولات فنی- گیاهان لاستیکی، رازک، چای؛
تزئینی و محوطه سازی - درختچه ای یا چوبی؛
حفاظت میدانی - ضد فرسایش؛
پرچین - نوارهای محافظ در امتداد راه آهن.

برای همه گروه ها، ویژگی های سنی از نقطه نظر وظایف مدیریت مهم است:

دوره از کاشت تا شروع استفاده مورد نظر (توت - 2-3 سال، میوه - 5-8 سال، فنی - تا 10 سال، تزئینی - 5-12 سال).
مدت زمان بهره برداری برای هدف مورد نظر (میوه و توت - 10-30 سال، فنی - 10-50 سال، تزئینی و محوطه سازی - تا 50 سال).

هنگام مشخص کردن کاشت ها، علاوه بر ویژگی های ذکر شده در بالا، به ضخامت تنه ها و عمق سیستم ریشه نیز توجه می شود (برای ارزیابی قابلیت اطمینان هنگام قرار گرفتن در معرض باد و برآورد هزینه حذف کاشت - هنگام پاکسازی سایت. ، اندازه و مسیر سایه از تاج گیاهان و غیره.

محیط فیزیکی عملکرد شیایجاد شده توسط طبیعت، پدیده های طبیعی و همچنین نتایج تغییر طبیعت توسط انسان. این محیط شرایط مادی را برای عملکرد و توسعه املاک و مستغلات تشکیل می دهد.

محیط فیزیکی، خارج از جسم، دارای ویژگی های زیر:

فهرست ادبیات مورد استفاده:

1. کد زمین فدراسیون روسیه. قانون فدرال 30 اکتبر 2001 شماره 136 // Rossiyskaya Gazeta - 30 اکتبر 2001
2. در مورد روده ها. قانون فدرال 21 فوریه 1992 شماره 2359-1 // روزنامه کنگره ND RF و نیروهای مسلح RF. - 1992. - شماره 16. - هنر 834.
3. کد آب فدراسیون روسیه. قانون فدرال 16 نوامبر 1995 شماره 167 // روزنامه روسی - 17 نوامبر 1995
4. کد جنگل فدراسیون روسیه. قانون فدرال 22 ژانویه 1997 شماره 22 // مجموعه قوانین فدراسیون روسیه. - 1997. - شماره 5. - هنر 610
5. گورمیکین V.A., Bugulov E.R. اقتصاد املاک و مستغلات. م.: فیلین، 1999 - 592 ص. – شابک 5-89568-143-3

1.4 ویژگی های ماهیت حقوقی اشیاء ملکی و محیط قانونی

مبنای حقوقیتنظیم روابط ناشی از املاک و مستغلات در هنر تنظیم شده است. 71، 72 و 76 قانون اساسی فدراسیون روسیه و توسط قوانین شاخه های مختلف قانون - مدنی، مسکن، زمین و غیره تنظیم می شود. سنگ بنای نگرش نسبت به املاک و مستغلات، حق عینی است.

حق واقعیحقی است که به شخص نسبت به چیزی قدرت قانونی می دهد.

طبق قانون مدنی فدراسیون روسیه، حقوق واقعی زیر وجود دارد:

حق مالکیت (ماده 209)؛
حق تملک ارثی مادام العمر در قطعه زمین (ماده 265).
حق استفاده دائمی (نامحدود) از یک قطعه زمین (ماده 268).
حق اداره اموال (ماده 294)
حق مدیریت عملیاتی اموال (ماده 296).
حق استفاده محدود از زمین شخص دیگری (رعیت) (ماده 274، 277).

به استثنای حق مالکیت (حق اولیه)، سایر حقوق مالکیت، حقوقی هستند بر اشیاء دیگران (حقوق ثانوی). تقریباً تمام حقوق عینی مربوط به استفاده کنندگان اصلی (مستقیم) قطعه زمین است، به استثنای حق ارتفاق و رهن که نسبت به ملک مورد نظر خارجی است و مربوط به استفاده کنندگان از قطعات همجوار و سازمان های اعتباری.

حقوق مالکیتاز طریق خصوصیات اختیاراتی که اجزای حق مالکیت کامل هستند آشکار می شود. اینها شامل حقوق دفع، استفاده و تملک است.

حق تصرف امکان تعیین و تغییر سرنوشت قانونی شی را فراهم می کند از جمله:

انتقال مالکیت کامل شیء به شخص دیگری (طبق قرارداد بیع یا معاوضه) یا
انتقال بخشی از اختیارات خود در زمینه حقوق مدیریت امانی با حق تصرف جزئی و با حقوق کامل تملک و استفاده به شخص دیگری.
انتقال بخشی از اختیارات خود به شخص دیگری بر اساس اجاره - همیشه با حق استفاده، اغلب - همزمان با حق تملک و استفاده، گاهی اوقات - علاوه بر این با حق تصرف جزئی با اجاره فرعی بخشی از شی.

حق مالکیت امکان انجام برخی اعمال فیزیکی با املاک را فراهم می کند، از جمله تغییر مشخصات کاربری و تغییر کاربر. موضوع حق تملک محل می تواند دومی را با قفل ببندد، پوشش دیوارها و سقف ها را تعویض کند، اثاثیه را در آن بازآرایی یا تعویض کند، محل را برای استفاده تحت پوشش قرار دهد. ویژگی جدیدپس از انقضای تعهدات برای استفاده عملکردی قبلی، اما همه در محدوده قوانین مقرر در موضوع حق تصرف.

حق استفاده فرصتی برای برآوردن نیازهای شخصی و (یا) دریافت مزایا (از جمله درآمد) با استفاده از خواص شی فراهم می کند. موضوع حق استفاده از محل فقط بخشی از حق مالکیت را دارد که استفاده از این محل را برای هدف مورد نظر خود با شرایط تعیین شده توسط موضوع حق مالکیت قوی تر مجاز می کند.

موضوعات حق مالکیت ممکن است شهروندان و اشخاص حقوقی (مالکیت خصوصی)، فدراسیون روسیه و افراد فدراسیون روسیه (مالکیت دولتی)، شهرداری ها (مالکیت شهرداری) باشند.

این نهادها (دو یا چند) ممکن است دارایی مشترک داشته باشند - با تعریف سهم هر یک (مالکیت سهام) یا بدون تعریف چنین سهام (مالکیت مشترک).

در مالکیت مشترک (بدون تعیین سهام)، تملک و استفاده از اموال توسط همه شرکت کنندگان به طور مشترک انجام می شود و واگذاری با رضایت همه شرکت کنندگان، صرف نظر از شخص - شرکت کننده مستقیم در معامله، انجام می شود.

حق مادام العمر دارایی ارثیاین امکان را برای موضوع این حق و وراث او فراهم می کند تا در رابطه با این قطعه زمین از حقوق استفاده و تصرف (مطابق با هدف تعیین شده زمینی که قطعه به آن اختصاص یافته است) بدون حق تصرف استفاده کنند.

حق استفاده دائمی (همیشگی).مشابه قبلی، اما بدون حقوق ارث و حق انتقال سایت به اشخاص دیگر برای اجاره یا استفاده رایگان بدون اجازه مالک.

حق مدیریت اقتصادیفراهم می کند شرکت واحدتحقق کامل حقوق استفاده و تصرف و با اجازه مالک - و تصرف محدود (اجاره، تعهد، مشارکت در سرمایه مجاز) - بدون محدود کردن اهداف استفاده از مال، اما با حق دریافت مالک. بخشی از سود حاصل از این استفاده

حق مدیریت عملیاتیمشابه قانون قبلی است، اما دارای محدودیت های اضافی است: در استفاده از اموال (فقط برای اهداف قانونی - با امکان توقیف بخشی از اموال در صورت سوء استفاده) و در اختیار گذاشتن آن (امکان وثیقه وجود ندارد. ، اجاره و غیره - حتی با اجازه مالک) .

علاوه بر این حقوق اساسی در رابطه با املاک و مستغلات، اختیارات اضافی نیز متمایز می شود:

حق درآمد حاصل از بهره برداری از تسهیلات؛
حق از خود بیگانگی داوطلبانه (انتقال به شخص دیگر)، مصرف، هزینه، تغییر به اختیار خود - تا از بین بردن بهبودها.
ابدیت تصرف و حفاظت از سلب مالکیت (حق امنیت).
ممنوعیت استفاده از شیء به ضرر دیگران؛
امکان برداشت شی در پرداخت غرامت بدهی؛
تضمین برای احیای حقوق نقض شده.

در عمل مدیریت یک شی، هر یک از این اجزاء - به صورت جداگانه یا به صورت گروهی - می تواند توسط مالک تحت توافق نامه ای تحت شرایط خاصی به شخص دیگری منتقل شود، پس از آن، حق مالکیت کامل تبدیل به اجباری می شود که امکان استفاده را محدود می کند. شی برای اهدافی که در توافقنامه مشخص شده پیش بینی نشده است.

محدودیت ها (تحمل ها)- وجود شرایط، ممنوعیت های تعیین شده توسط قانون یا نهادهای مجاز به روش مقرر در قانون، محدود کردن دارنده حق در اعمال حق مالکیت یا سایر حقوق واقعی نسبت به یک شی خاص از اموال غیر منقول (رعیت، رهن، مدیریت امانت، اجاره نامه). ضمیمه اموال و غیره).

حق ارتفاق- حق مفعول استفاده از مال دیگری به نفع شخص معین. حق ارتفاق ممکن است با ساختمان ها، بناها و سایر اموال غیرمنقول که استفاده محدود از آنها خارج از کاربری زمین ضروری است، تحمیل شود.

حق استفاده در این مورد نه با موضوع حق مالکیت، بلکه با چیز مرتبط است. در نتیجه: در صورت انتقال حق زمینی که دارای حق ارتفاق است به شخص دیگری، قوت قانونی این حق ارتفاق باقی می ماند. حق ارتفاق نمی تواند موضوع مستقل خرید و فروش و رهن باشد و به هیچ وجه نمی تواند به اشخاصی که مالک اموال غیرمنقول نیستند منتقل شود تا استفاده از آن ارتفاق برقرار شود.

تحمیل یک قطعه زمین با حق ارتفاق، مالک قطعه زمین را از حقوق تملک، استفاده و تصرف این قطعه محروم نمی کند.

ارتفاقات مثبت و منفی را تشخیص دهید.

حق ارتفاق مثبت حق ارتفاق است که اعمال خاصی را به ضرر مال دیگری انجام دهد. به عنوان مثال، حق ارتفاق مثبت حق اطمینان از عبور و مرور از یک قطعه زمین مجاور، نصب و راه اندازی خطوط برق، ارتباطات و خطوط لوله، تامین آب و احیای زمین و همچنین سایر نیازهای صاحب اموال غیرمنقول است که نمی تواند. بدون ایجاد حق ارتفاق ارائه شود.

حق ارتفاق منفی حق درخواست از مالک زمین همسایه است که از انواع خاصی از استفاده از آن خودداری کند. به عنوان مثال، حق مطالبه عدم احداث ساختمان ها و سازه هایی که مانع از دسترسی به محل نور و هوا (هوا و حق ارتفاق نور) می شود یا ظاهر را خراب می کند (مشاهده حق ارتفاق) و غیره.

رهن- شکلی از سازماندهی برای راهن (شخصی که تعهد بدهی دارد) برای دریافت وام تضمین شده توسط یک شی ملکی. رهن تضمین بازپرداخت وام را با تحمیل حق مالکیت موضوع وثیقه با حق دارنده وثیقه (بستانکار اولیه یا دارنده دیگر تعهد وثیقه) برای ارضای ترجیحی ادعای اصلی از ارزش شیء وثیقه فراهم می کند. . در عین حال، متعهد به حقوق مالکیت و همچنین حقوق استفاده یا تصرف از شی نمی‌رسد، حتی اگر بدهکار تعهدات خود را نقض کند. حق اطمینان از بازپرداخت وام توسط راهن که بخش مناسبی از عواید حاصل از فروش شیء در حراج عمومی را دریافت می کند، با تصمیم دادگاه توسط یک سازمان تخصصی انجام می شود. ضمناً هزینه ها و هزینه های دادرسی فروش موضوع تعهد از محل وجوه مذکور مسترد می گردد.

متعهد همچنین حق دریافت غرامت برای خسارات و جریمه های ناشی از عدم انجام یا تأخیر در انجام تعهدات و همچنین بهره برای استفاده غیرقانونی از دیگران را دارد. به صورت نقدی. مهم این است که متعهد حق خود را نسبت به موضوع رهن حفظ کند حتی در صورت تغییر در سرنوشت قانونی او به تصمیم مالک (مرهن).

انواع محدودیت‌ها (تحمل‌ها) و اعسارات زیر در مورد املاک و مستغلات بیشتر در فعالیت‌های برنامه‌ریزی شهری مشاهده می‌شود:

یک قطعه زمین، ساختمان، سازه و ساخت و ساز همچنین ممکن است مشمول سایر محدودیت های شهرسازی، ممنوعیت ها و سایر شرایط استفاده باشد که طبق قانون در راستای منافع دولتی و عمومی تعیین شده است.

محیط قانونی برای عملکرد ملکتوسط سیستمی متشکل از مراجع تقنینی، اجرایی و قضایی و نهادهای آنها با همکاری واحدهای تجاری، صاحبان املاک و بازارها با استفاده از قدرت بر اساس مقررات تشکیل شده است. محیط قانونی سیستمی از مشوق ها و محدودیت ها را برای بهره برداری و توسعه املاک و مستغلات ایجاد می کند.

ویژگی های اصلی محیط حقوقی عبارتند از:

سطح تضمین های قانونی و نظارتی حقوق مالکیت؛
سطح پیچیدگی مراحل ثبت حقوق و اطمینان از عملکرد شی.
ثبات اصول سیاست مالی و گمرکی؛
پشتیبانی قانونیتضمین حقوق سرمایه گذاران؛
مقررات قانونی برای منطقه بندی قلمرو و برنامه ریزی شهری.
سطح محدودیت در عملکرد و توسعه اشیاء توسط مقامات حفاظت از بناها، ادارات؛
وجود محدودیت های قانونی برای مهاجران و اتباع خارجی؛
سطح ریسک های سیاسی به عنوان دلایل تغییر در استانداردها، مقررات و قوانین عملکرد بازار املاک و مستغلات.

منابع اصلی قانون در فدراسیون روسیه، قوانین هنجاری، از جمله قوانین و مقررات است.

پایه قانونگذاری فدراسیون روسیه شامل موارد زیر است:

قانون اساسی فدراسیون روسیه (قانون عالی ترین نیروی قانونی)؛
قوانین اساسی؛
کدهای فدراسیون روسیه - عمران، زمین، مسکن، آب، برنامه ریزی شهری، جنگلداری؛
قوانین فدرال و سایر قوانین مجلس فدرال (فرمان ها، مقررات).

برای املاک و مستغلات اعمال می شود قانون اساسی فدراسیون روسیه :

آزادی را تضمین می کند فعالیت اقتصادیو از حقوق مالکیت خصوصی، دولتی، شهرداری و سایر اشکال حمایت می کند.
وضعیت ویژه زمین و سایر منابع طبیعی را به عنوان مبنای زندگی و فعالیت های مردم ساکن در قلمرو مربوطه تعیین می کند.
حق مالکیت خصوصی زمین توسط شهروندان و انجمن های آنها را مشروط به رعایت منافع عمومی ایجاد می کند.
تضمین حق شهروندان بر مسکن و حفاظت دولتیحقوق و آزادی های انسان و شهروند فدراسیون روسیه.

قانون مدنی فدراسیون روسیهسیستمی از مفاهیم، هنجارها، نهادها و اصولی را ایجاد می کند که کل را هماهنگ می کند چارچوب قانونیبه نفع توسعه روابط بازار و در رابطه با املاک و مستغلات فراهم می کند:

تعیین زمینه های ظهور، هنجارهای اجرا و حمایت از حقوق مدنی؛
شرح محتوا و عناصر ظرفیت قانونی و ظرفیت شهروندان، از جمله در زمینه روابط دارایی.
مقررات هنجاری رویه های ایجاد و عملکرد یک شخص حقوقی و همچنین حقوق مالکیت شرکت ها اشکال گوناگونمالکیت و ساختار سازمانی

AT کد زمین فدراسیون روسیهاصول و ترکیب اصلی قانون زمین ارائه می شود، روابط تنظیم شده توسط این قانون شرح داده می شود، موضوعات و موضوعات روابط زمین مشخص می شود، اختیارات موضوع قانون در سطوح مختلف رتبه بندی می شود. تحت کنترل دولت. در اینجا طبقه بندی اراضی با توجه به هدف مورد نظر آنها معرفی می شود، روش تخصیص زمین ها به یک دسته یا دسته دیگر تعیین می شود و یک سیستم اقدامات برای حفاظت از زمین تعیین می شود.

این قانون قوانین و روشی را برای انتقال زمین به شهروندان و اشخاص حقوقی برای مالکیت و اجاره و برای اشخاص حقوقی - برای استفاده دائمی (بدون حق دفع) تعیین می کند. شرایط تهیه زمین برای ساخت و ساز، برای انجام اقتصاد دهقانی (مزرعه)، باغبانی و باغبانی، ساخت و ساز کلبه تابستانی و سایر اهدافی که توسط قانون منع نشده است، تعیین شده است.

کد آب فدراسیون روسیهویژگی آب ها را به عنوان یک جزء خاص تعریف می کند محیط طبیعی. این کد مفاهیم اساسی را معرفی می کند، ترکیب، اهداف قانون آب، روابط تنظیم شده توسط قانون آب و تأثیر قانون آب در زمان را تعریف می کند. این مفهوم بدنه آبی را تعریف می کند و انواع چنین اشیایی را طبقه بندی می کند (آب های سطحی و زیرزمینی؛ آب های دریای داخلی و دریای سرزمینی فدراسیون روسیه)، ویژگی های اشیاء سطحی و زیرزمینی را ارائه می دهد.

کد جنگل فدراسیون روسیهمبنای قانونی را ایجاد می کند استفاده منطقیحفاظت، حفاظت و تکثیر جنگل ها، افزایش توان اکولوژیکی و منابع آنها. در اینجا ثابت می شود که:

خرید و فروش، رهن و سایر معاملاتی که مستلزم یا ممکن است مستلزم بیگانه شدن قطعات صندوق جنگلی باشد و همچنین قطعات جنگلی که در صندوق جنگلی گنجانده نشده است مجاز نیست.
معاملات با حقوق استفاده از قطعات صندوق جنگلی و حقوق استفاده از قطعات جنگلی که در صندوق جنگلی گنجانده نشده است طبق روال تعیین شده توسط قانون جنگل و در بخشی که توسط آن تنظیم نشده است - توسط قانون مدنی انجام می شود.
درختان و درختچه ها را می توان از شخصی به شخص دیگر به ترتیبی که قانون مدنی و قانون زمین مقرر می کند منتقل کرد.

کد مسکن RFروابط را تنظیم می کند:

ظهور، اعمال، تغییر و خاتمه حق مالکیت، استفاده و تصرف اماکن مسکونی موجودی مسکن دولتی و شهرداری.
استفاده از اماکن مسکونی سهام خصوصی مسکن؛
استفاده از اموال مشترک صاحبان محل؛
طبقه بندی اماکن به عنوان اماکن مسکونی و حذف آنها از سهام مسکن.
حسابداری سهام مسکن; تعمیر و نگهداری و تعمیر اماکن مسکونی؛
بازسازی و توسعه مجدد اماکن مسکونی؛
مدیریت ساختمان های آپارتمانی;
ایجاد و راه اندازی تعاونی های مسکن و ساخت و ساز، انجمن های صاحبان خانه، حقوق و تعهدات اعضای آنها.
فراهم آوردن خدمات رفاهی;
کنترل بر استفاده و ایمنی موجودی مسکن، انطباق اماکن مسکونی با بهداشتی و بهداشتی تعیین شده قوانین فنیو هنجارها و همچنین سایر الزامات قانونی.

کد برنامه ریزی شهری فدراسیون روسیهروابط را در زمینه ایجاد سیستم اسکان مجدد، برنامه ریزی شهری، توسعه، بهبود سکونتگاه های شهری و روستایی تنظیم می کند. مسائل توسعه مهندسی، حمل و نقل و زیرساخت های اجتماعی در شهرک ها، استفاده منطقی از منابع طبیعی، حفظ اشیاء میراث تاریخی و فرهنگی و حفاظت از محیط زیست طبیعی نیز به منظور تضمین شرایط زندگی مطلوب برای جمعیت تنظیم می شود.

قانون فدرال "در مورد ثبت ایالتی حقوق املاک و مستغلات و معاملات با آن"تعهد به ثبت نام و در دسترس بودن اطلاعات در مورد آن را ایجاد می کند. روش ثبت نام را با شرح دفتر ثبت، شرایط تهیه و ارائه مدارک و همچنین دلایل تعلیق یا رد ثبت را ارائه می دهد. ویژگی های ثبت نام برجسته انواع خاصیحقوق: حقوق املاک و مستغلات در کاندومینیوم ها، حقوق مالکیت مشترک، حقوق مربوط به یک ملک جدید ایجاد شده، حقوق اجاره، حق ارتفاق، رهن، مدیریت امانت.

قانون فدرال "در فعالیت های ارزیابیدر فدراسیون روسیه"ارزیابی اجباری بازار و سایر انواع ارزش اشیاء املاک و مستغلات متعلق به فدراسیون روسیه، نهادهای تشکیل دهنده آن یا شهرداری ها - در طول خصوصی سازی، انتقال به مدیریت اعتماد، اجاره، در صورت رهن، نقل و انتقال، مشارکت در سرمایه مجاز و همچنین در صورت اختلاف ملک. زمینه های قراردادی برای ارزیابی تجویز می شود، الزامات قرارداد و محتوای گزارش ارزیابی تدوین می شود. قانون، ارزیابان را موظف به بیمه مسئولیت مدنی خود می کند، روشی را برای تنظیم فعالیت های ارزیابی از جمله با تصویب استانداردهای ارزیابی، تعیین الزامات برای سطح تحصیلات ارزیابان و صدور مجوز برای این نوع فعالیت ها تعیین می کند.

قانون فدرال "در مورد رهن (وثیقه املاک)"زمینه های پیدایش وام مسکن و تنظیم آن، از جمله فهرستی از تعهدات و مطالبات تضمین شده توسط وام مسکن را تعیین می کند. فهرست انواع اموال غیر منقول که می تواند موضوع رهن باشد و همچنین ویژگی های حق رهن ملک به عنوان وثیقه، ممنوعیت رهن اموال خارج شده از گردش که موضوع وصول شده است، مشروط به خصوصی سازی اجباری یا غیر مشمول خصوصی سازی به طور کلی، شرایط وثیقه حق اجاره، و همچنین اموال مشترک.

قانون فدرال "در مورد زیر خاک"، حاوی مبانی قانونی و اقتصادی برای استفاده منطقی و حفاظت از خاک زیرزمینی، حفاظت از منافع دولت و شهروندان فدراسیون روسیه و همچنین حقوق استفاده کنندگان از زیر خاک را تضمین می کند. تعریف مفهوم خاک زیرین، محدوده مقررات، سیستم قوانین قانونگذاری در زیر خاک، شرایط را معرفی می کند. مقررات قانونیروابط استفاده از خاک زیرین و ویژگی های اجرای حقوق مالکیت در زیر خاک. مشروط بر این است که خاک زیرزمینی در محدوده قلمرو فدراسیون روسیه، از جمله فضای زیرزمینی و مواد معدنی، انرژی و سایر منابع موجود در زیرزمین، دارایی دولتی با اجرای این حق مشترک توسط فدراسیون روسیه و نهادهای تشکیل دهنده آن است. اما بدون حق هرگونه بیگانه سازی قطعات زیرزمینی.

فهرست ادبیات مورد استفاده:

1.5. اقتصادی و موجودیت اجتماعیمشاور املاک

املاک و مستغلات به عنوان یک کالای اقتصادی وظایف زیر را انجام می دهد:

کالا (غیر درآمدی) - منبعی برای استفاده شخصی یا عمومی، به عنوان مثال:
املاک مسکونی، از جمله یک قطعه زمین شخصی یا باغبانی؛
زمین ها و ساختمان های پزشکی، آموزشی، دفاعی و سایر مؤسسات مهم اجتماعی؛
یک دارایی واقعی - یک منبع (عامل تولید) برای تولید کالاها و خدمات به منظور کسب سود، یعنی. املاک تجاری، از جمله صنعتی، از جمله زمین های کشاورزی، حوضچه های کارخانه های ماهی، مجتمع های ملکیشرکت ها و غیره؛
دارایی مالی (سرمایه گذاری)، یعنی:
کالاهایی که برای فروش مجدد سوداگرانه بعدی با سود خریداری شده اند.
سرمایه به صورت واقعی، سود حاصل از اجاره و فروش مجدد سودآور ( املاک تجاری);
ابزارهای تضمین ابزارهای مالی (اوراق بهادار، از جمله وام مسکن).

ویژگی های املاک و مستغلات به عنوان یک کالا عبارتند از:

عدم جابجایی جسم در فضا امکان تحقق معامله را تنها با پارامترهای بازار منطقه ای محدود می کند.
منحصر به فرد بودن اشیاء - به دلیل منحصر به فرد بودن ترکیب تعداد بسیار زیادی از ویژگی های مشخصه (هیچ مشابه مطلق وجود ندارد) - منجر به منحصر به فرد بودن هر معامله در بازار املاک و مستغلات می شود.
دوام شیء حضور آن را در بازار به عنوان بخشی جدایی ناپذیر از پیشنهاد (پنهان یا آشکار) برای مدت طولانی با هر گونه نوسانات در بازار تضمین می کند.
محدودیت منابع زمین و مدت زمان ایجاد بهبود منجر به کشش نسبتاً پایین عرضه این محصول و ویژگی های مربوط به قیمت گذاری بازار می شود.
پیچیدگی ساختار شی با امکان تغییرات در ترکیب خواص فیزیکی و حقوقی، همراه با پیچیدگی بالای فرآیندهای بازار، شرکت کنندگان در معاملات را مجبور می کند که هزینه های معاملاتی بالایی را در تهیه و اجرای معاملات متحمل شوند.
پیچیدگی فرآیندهای بازار، همراه با مشکلات در دستیابی به اطلاعات، وظایف تعیین، تأیید، تضمین حقوق، انعقاد قرارداد خرید و فروش، سازماندهی تسویه حساب بین خریدار و فروشنده، اجبار به استفاده از خدمات واسطه را پیچیده می کند.
نقدینگی کم منجر به طولانی شدن قابل توجه زمان قرار گرفتن در معرض زمانی که املاک و مستغلات به قیمت های بازار فروخته می شود.

ویژگی های املاک و مستغلات به عنوان یک دارایی مالی عبارتند از:

عملیات با املاک و مستغلات- این :

اقدامات شهروندان و اشخاص حقوقیبا هدف ایجاد، تغییر یا فسخ حقوق و تعهدات مدنی در رابطه با اموال؛
واقعیت حقوقی، که نتیجه حقوقی را ایجاد می کند که افراد معامله با ملک برای آن تلاش می کردند.

هدف از هر معامله، کسب مالکیت یا حق استفاده از مال است.

صحت معامله با مجموع شرایط زیر تعیین می شود:

قانونی بودن محتوا؛
ظرفیت قانونی و اهلیت قانونی اشخاص حقیقی و حقوقی معامله کننده؛
انطباق با اراده و اراده شرکت کنندگان در معامله؛
رعایت شکل معامله

اگر حداقل یکی از شرایط فوق احراز نشود، معامله باطل است.

معامله در صورتی باطل تلقی می شود که:

ارتکاب به هدفی آگاهانه بر خلاف مبانی قانون و نظم یا اخلاقیات؛
اراده با اراده واقعی مطابقت ندارد;
شکل معامله و الزامات ثبت دولتی آن نقض می شود.
طرف معامله ناتوان است، یعنی نمی تواند معنای اعمال خود را درک کند.
معامله یک شخص حقوقی فراتر از ظرفیت قانونی آن است.

معاملات را می توان به دو صورت انجام داد:

دهانی؛
نوشته شده است.

معامله شفاهی امکان پذیر است:

اگر یک فرم کتبی توسط قانون یا توافق ایجاد نشده باشد.
برای معاملاتی که در زمان انعقاد آنها انجام شده است (به استثنای معاملاتی که برای آنها صورت اسناد رسمی ارائه شده است، و معاملاتی که رعایت نکردن فرم کتبی ساده منجر به بی اعتباری آنها می شود).
برای معاملات بر اساس توافق منعقده در نوشتن(در صورت عدم مغایرت با قانون، سایر اعمال حقوقی و قرارداد).

شکل کتبی معامله شامل تنظیم سندی است که محتوای معامله را منعکس می کند و توسط شخص انجام دهنده آن امضا می شود.

قراردادهای کتبی نیز ممکن است از طریق تبادل اسناد، از طریق پست، تله تایپ، الکترونیک یا سایر ارتباطات منعقد شود.

یک شیء ملکی می تواند در چندین مظاهر مورد معامله و معاملات باشد که با کامل بودن حقوق منتقل شده متمایز می شود:

ملک برای فروش استاگر به خریدار داده شود حق کاملدارایی (با یک بسته کامل از اختیارات، از جمله حقوق خرج کردن، انتقال و تخریب شی)؛
حق مستاجر برای فروشاگر حق تملک و استفاده به خریدار (مستاجر) (بدون حق تصرف، اما با حق تغییر ماهیت فیزیکی شی) منتقل شود.
فروش حق استفادهدر صورت انتقال حق استفاده به خریدار (مستاجر) (بدون حق تصرف در سرنوشت قانونی و فیزیکی شی).
فروش صاحبخانهدریافت درآمد منظم از طریق اجاره دادن شی از طرف مالک (احتمالاً از طریق اجاره بلندمدت با حق اجاره فرعی شی یا قطعات آن).

جدول 2 انواع معاملات ملکی

با تغییر مالکیت	با تغییر در مالکیت	با اضافه شدن سایر موضوعات حقوق
خرید و فروش	سهامداری	سرمایه گذاری وجوه
ارث به موجب قانون یا وصیت	تغییر در ترکیب با تقسیم اموال	ساخت و ساز، بازسازی
تحقق تعهدات (وثیقه یا بدهی)	تغییر در ترکیب واحدها پس از انحلال یک شرکت	انتقال به مدیریت اعتماد
خصوصی سازی؛ ملی شدن	مشارکت اموال به سرمایه مجاز	اجاره، اجاره، اجاره فرعی، اجاره
ثبت اجاره و نگهداری زندگی با افراد تحت تکفل	ساخت سهام با تخصیص سهام	انتقال به مدیریت اقتصادی، مدیریت عملیاتی
تصرف زمین و تخریب ساختمان ها	اعطای وام با تضمین املاک	واگذاری زمین به تصرف موروثی و استفاده دائم
مبادله و معاوضه	اسکان مجدد (آپارتمان مشترک)	معرفی و انصراف حق ارتفاق، رزرو
-	ورود به یک کاندومینیوم	بیمه

خرید و فروش- معامله ای که در آن فروشنده متعهد می شود که مالکیت مال را به خریدار منتقل کند و خریدار متعهد می شود این شی را بپذیرد و بهای معینی را برای آن بپردازد. موضوع معامله می تواند هم شهروندان و هم اشخاص حقوقی باشد.

قرارداد خرید و فروش املاک و مستغلات به صورت کتبی منعقد می شود و منوط به ثبت نام دولتی اجباری است.

D. V. Vinogradov
عملیات با املاک و مستغلات. جوهره اقتصادی و اجتماعی املاک و مستغلات. اجزاء و چرخه زندگی املاک و مستغلات. اقتصاد املاک و مستغلات: کمک آموزشی

این راهنما مطابق با استاندارد رشته «اقتصاد املاک» از تخصص «اقتصاد و مدیریت در بنگاه (بر اساس صنعت)» و برنامه آموزشی این رشته تدوین شده است. موضوعات اصلی این رشته را پوشش می دهد. مقررات دولتی از بازار املاک و مستغلات توضیح داده شده است، معاملات با انواع املاک و مستغلات در نظر گرفته شده است. همچنین توجه به تامین مالی املاک و مستغلات. رویکردها و روش های ارزیابی اشیاء املاک و مستغلات شرح داده شده است.

اتاق های اداری.
هنگام طبقه بندی مراکز تجاری در هر منطقه، عوامل مختلفی در نظر گرفته می شود که بر اساس آنها، محل متعلق به یک طبقه خاص است. به عنوان یک قاعده، این موارد عبارتند از: مکان. نوع و سطح فنی؛ کیفیت ساختمان (سطح تکمیل، وضعیت نما، ورودی مرکزی، در دسترس بودن آسانسور)؛ کیفیت مدیریت (شرکت مدیریت، در دسترس بودن خدمات اضافیبرای مستاجران) و غیره
طبقه بندی بین المللی ممکن است با طبقه بندی مورد استفاده در مناطق مختلف روسیه مطابقت نداشته باشد (جدول 1.1)، در حال حاضر اختصاص کلاس ها عمدتاً توسط خود شرکت های مدیریت انجام می شود که همیشه وضعیت واقعی اشیاء را منعکس نمی کند و فعالان بازار املاک و مستغلات را گیج می کند. .

فهرست مطالب
معرفی
1 مفاهیم و تعاریف اساسی اقتصاد املاک و مستغلات
1.1 مفهوم، ماهیت و ویژگی های اصلی املاک و مستغلات.
1.2 طبقه بندی اشیاء املاک و مستغلات.
1.2.1 سیستم طبقه بندی اشیاء املاک و مستغلات.
1.2.2 طبقه بندی املاک مسکونی.
1.2.3 طبقه بندی املاک تجاری.
1.3 زمین به عنوان پایه املاک و مستغلات.
1.3.1 جوهر زمین.
1.3.2 دسته بندی زمین.
2 جوهر بازار املاک و مستغلات
2.1 محتوای مفاهیم اساسی و کارکردهای اصلی بازار املاک و مستغلات.
2.2 تأثیر جهات استراتژیک در توسعه اقتصاد کشور بر بازار املاک و مستغلات.
2.2.1 سیاست دولت در توسعه املاک و مستغلات.
2.2.2 اقتصادی و توسعه اجتماعیدر بازار املاک و مستغلات مسکونی
2.3 اقدامات قانونی قانونی و نظارتی.
3 تنظیم دولتی بازار املاک و مستغلات
3.1 پهنه بندی فضای شهری و ثبت کاداستر دولتی.
3.2 معاملات املاک و مستغلات.
3.3 ثبت نام دولتیحقوق املاک و مستغلات
3.3.1 اصول ثبت دولتی حقوق املاک و مستغلات.
3.3.2 مجرد ثبت نام دولتیحقوق.
3.3.3 روش ثبت دولتی حقوق املاک و مستغلات.
4 فن آوری های ارزیابی املاک و مستغلات
4.1 انواع ارزش املاک.
4.2 اصول و فن آوری برای ارزیابی ارزش املاک و مستغلات.
4.3 روش های ارزیابی ارزش املاک و استفاده عملی از آنها.
4.4 ثبت نتایج ارزیابی املاک.
5 تامین مالی املاک و مستغلات
5.1 اعطای وام املاک و مستغلات.
5.1.1 ظهور و توسعه وام مسکن
5.1.2 روش های اعطای وام مسکن ملکی.
5.2 روش های تامین مالی املاک در موارد خاص.
ادبیات نتیجه گیری

دانلود رایگان کتاب الکترونیکیدر قالبی مناسب، تماشا کنید و بخوانید:
دانلود کتاب اقتصاد املاک و مستغلات کتاب درسی Zhigalova VN 2012 - fileskachat.com دانلود سریع و رایگان.

پی دی اف دانلود کنید
در زیر می توانید این کتاب را با بهترین قیمت با تخفیف با تحویل در سراسر روسیه خریداری کنید.

کتاب درسی مفاهیم اساسی رشته "اقتصاد املاک و مستغلات" را نشان می دهد، به طور چند جانبه بازار املاک، معاملات و اوراق بهادار در بازار املاک، مکانیسم مدیریت ریسک، سیستم تنظیم بازار املاک و مستغلات را بررسی می کند. مکانیسم وام مسکن در نظر گرفته شده است. قسمت عملی کتاب در انتهای هر فصل قرار گرفته و در قالب سوالات خودکنترلی، تست، تکالیف و رمزنگاری ارائه شده است. بسته به روش حل، تست ها به سه نوع تقسیم می شوند: انتخاب پاسخ مناسب، جستجوی جایگزین، تعریف اصطلاح. این نشریه به دانش آموزان اجازه می دهد تا دانش و مهارت هایی را برای فعالیت حرفه ای موفق و (یا) ادامه کسب کنند آموزش حرفه ایدر دادگستری

مرحله 1. کتاب های موجود در کاتالوگ را انتخاب کنید و روی دکمه "خرید" کلیک کنید.

مرحله 2. به بخش "سبد" بروید.

مرحله 3. مقدار مورد نیاز را مشخص کنید، داده ها را در بلوک های گیرنده و تحویل پر کنید.

مرحله 4. روی دکمه "ادامه به پرداخت" کلیک کنید.

در این لحظهخرید کتاب های چاپی دسترسی الکترونیکییا هدیه دادن کتاب به کتابخانه در سایت EBS فقط با 100% پیش پرداخت امکان پذیر است. پس از پرداخت، به متن کامل کتاب درسی دسترسی خواهید داشت کتابخانه الکترونیکییا در چاپخانه شروع به تهیه سفارش برای شما می کنیم.

توجه! لطفا روش پرداخت سفارشات را تغییر ندهید. اگر قبلاً یک روش پرداخت را انتخاب کرده اید و نتوانسته اید پرداخت را تکمیل کنید، باید سفارش را مجدداً ثبت کنید و هزینه آن را به روشی راحت دیگر پرداخت کنید.

با استفاده از یکی از روش های زیر می توانید هزینه سفارش خود را پرداخت کنید:

روش بدون نقد:
- کارت بانکی: تمام فیلدهای فرم باید تکمیل شود. برخی از بانک ها از شما می خواهند که پرداخت را تأیید کنید - برای این، یک کد SMS به شماره تلفن شما ارسال می شود.
- بانکداری آنلاین: بانک هایی که با سرویس پرداخت همکاری می کنند فرم خود را برای پر کردن ارائه می دهند. لطفا داده های صحیح را در همه فیلدها وارد کنید.
  به عنوان مثال، برای " class="text-primary">Sberbank Onlineتعداد مورد نیاز تلفن همراهو ایمیل برای " class="text-primary">آلفا بانکبرای ورود به سرویس و ایمیل Alfa-Click نیاز دارید.
- کیف پول الکترونیکی: اگر کیف پول Yandex یا کیف پول Qiwi دارید، می توانید هزینه سفارش را از طریق آنها پرداخت کنید. برای انجام این کار، روش پرداخت مناسب را انتخاب کرده و فیلدهای پیشنهادی را پر کنید، سپس سیستم شما را به صفحه تایید فاکتور هدایت می کند.

یادداشت های سخنرانی تاگانروگ: انتشارات TRTU، 2004.

کتاب درسی ایده ای از نظریه و عمل عملکرد بازار املاک و مستغلات به عنوان مهمترین حوزه فعالیت تجاری، اطلاعات سیستماتیک در مورد فرآیندهای اقتصادی مرتبط با املاک و مستغلات افراد و اشخاص حقوقی، عملکرد ارائه می دهد. از بازار املاک و مستغلات، روش های مدیریت املاک است که اثربخشی این حوزه از فعالیت را تضمین می کند. حوزه های اصلی فعالیت مرتبط با املاک و مستغلات را برجسته می کند. این آموزش مفهوم، ماهیت، ویژگی ها و طبقه بندی املاک و مستغلات را مورد بحث قرار می دهد. ماهیت، کارکردها و ویژگی های اصلی بازار املاک و مستغلات؛ عملیات اصلی بازار املاک و مستغلات و مقررات قانونی آنها؛ روش های ارزیابی اشیاء مختلف املاک و مستغلات؛ اصول اولیه مدیریت املاک و مستغلات در شرایط مدرن

این کتاب برای دانشجویان، دانشجویان تحصیلات تکمیلی و معلمان دانشگاه های اقتصادی، دانشجویان دانشکده های بازرگانی، اقتصاددانان، مدیران و سایر علاقه مندان در نظر گرفته شده است.

1. مفاهیم و تعاریف اساسی اقتصاد املاک و مستغلات
1.1. مفهوم، ماهیت و ویژگی های اصلی املاک و مستغلات
1.2. مبنای حقوقی املاک و مستغلات.
1.2.1. حقوق مالکیت
1.2.2. انواع عملیات (معاملات) با املاک و مستغلات
1.2.3. ثبت دولتی عملیات (معاملات) با املاک و مستغلات

3. ارزیابی املاک و مستغلات
3.1. انواع ارزش املاک و مستغلات
3.2. اصول ارزیابی املاک و مستغلات
3.3. عوامل موثر بر ارزش املاک و مستغلات
3.4. فناوری ارزیابی املاک و مستغلات
3.5. رویکردهای ارزیابی املاک و مستغلات
3.5.1. رویکرد مقایسه ای (بازار).
3.5.2. رویکرد هزینه
3.5.3. رویکرد درآمد
3.6. تعیین هزینه کل شیء ارزیابی
3.6.1. ادغام نتایج ارزیابی
3.6.2. ساختاربندی بر اساس سلسله مراتب

4. اعطای وام املاک و مستغلات.
4.1. ظهور و توسعه وام مسکن
4.1.1. توسعه وام مسکن در روسیه
4.1.2. وام مسکن به عنوان راهی برای تضمین تعهدات
4.1.3. ویژگی های وام مسکن
4.1.4. ویژگی های بازار سرمایه وام مسکن
4.2. مراحل اصلی وام مسکن
4.3. روش های اعطای وام مسکن ملکی
وام با پرداخت های افزایشی
رول اور کانادایی
4.4. انواع وام های ملکی برای مقاصد خاص
4.4.1. روش های تامین مالی ساخت و ساز جدید
4.4.2. روش های تامین مالی مسکن
4.4.3. روش های تامین مالی پروژه توسعه زمین
4.4.4. تامین مالی املاک به صورت فروش اقساطی

5. اقتصاد استفاده از زمین
5.1. ویژگی های کاربری زمین
5.1.1. زمین به عنوان یک منبع طبیعی
5.1.2. زمین به عنوان یک مقوله اقتصادی
5.1.3. مدیریت زمین به عنوان ابزاری برای شکل‌گیری استفاده از زمین با توجیه اقتصادی
5.1.4. کاداستر زمین دولتی به عنوان یک سیستم اقتصادی و قانونی برای عملکرد اشیاء املاک و مستغلات
5.1.5. حفاظت از زمین. محدودیت های زیست محیطی در کاربری زمین