Lærebok i eiendomsøkonomi. Liste over brukt litteratur
n1.doc
EIENDOMØKONOMI: ET LÆREHJELPKilde: EUP.RU - Økonomi og ledelse ved virksomheter
Seksjoner:
Eiendomsøkonomi: Studieveiledning - Vladim. stat un-t; Satt sammen av: D. V. Vinogradov, Vladimir, 2007. - 136 s.
Læreboka skisserer kort hovedbestemmelsene til kurset «Eiendomsøkonomi». Spesifikasjonene for fast eiendom som handelsvare, vurderingsmetoder, registrering og regnskapsføring av eiendomsobjekter vurderes. Det er gitt eksempler på løsninger praktiske oppgaver.
Kapittel 1. Komponenter og livssyklus til fast eiendom
1.1 Eiendomsdefinisjon
Ordet " eiendommen"ble dannet på russisk fra tre ord:" ikke på bevegelse ny", " dem skapning" (" dem enie"), "egen awn". Således, i det russiske ordet "eiendom" fikset språket følgende funksjoner: immobilitet, tilhørighet til noen (jeg har en ting), tilhørighet på eiendomsretten.
Siden 1917, etter avskaffelsen av privat eiendom, har begrepet "eiendom" forsvunnet fra lovlig sirkulasjon og praksis. Først etter 1990, sammen med retten til privat eiendom, ble begrepet eiendom gjenopplivet.
Begrepet "eiendom" er uatskillelig fra et annet konsept - "eiendom".
Eiendom- et sett med eiendom, dvs. underlagt pengeverdi, juridiske forhold som denne personen (naturlig eller juridisk) befinner seg i.
Eiendom som tilhører enhver fysisk eller juridisk person er delt inn i:
eiendel: et sett av ting som tilhører en person i henhold til eiendomsretten eller i kraft av en annen reell rettighet; et sett med rettigheter til andres handlinger (for eksempel gjeldseiendom);
ansvar: et sett med ting som tilhører andre personer, men midlertidig i denne personens besittelse; totalen av forpliktelsene til personen.
Historisk sett, siden romerrettens tid, har eiendom blitt delt inn i løsøre og fast eiendom.
I følge art. 130 Civil Code Den russiske føderasjonen(heretter referert til som den russiske føderasjonens sivile lov) "til faste ting ( eiendom, eiendom) omfatter tomter, undergrunnstomter, isolerte vannforekomster og alt som er fast forbundet med grunnen, det vil si gjenstander som ikke kan flyttes uten uforholdsmessig skade på formålet, herunder skog, flerårige plantasjer, bygninger, konstruksjoner.
Faste ting omfatter også luftfartøy og luftfartøy som er underlagt statlig registrering. sjøfartøyer, innlandsfartøy, romobjekter. Annen eiendom kan også klassifiseres som fast ved lov.
I henhold til den russiske føderasjonens byplanleggingskode (heretter kalt GSK RF) er eiendomsobjekter objekter som det utføres byplanleggingsaktiviteter for. Byplanleggingsaktiviteter - aktiviteter for utvikling av territorier, inkludert byer og andre bosetninger, utført i form av territoriell planlegging, urban regulering, territoriumplanlegging, arkitektonisk og konstruksjonsdesign, konstruksjon, overhaling, rekonstruksjon av kapital byggeprosjekter.
I tillegg er foretaket som helhet anerkjent som eiendom som et eiendomskompleks som brukes til gründervirksomhet.
I utenlandsk litteratur er det en separasjon av begrepene «fast ting» (fast eiendom) og «fast eiendom» (fast eiendom). Samtidig utgjør den første den materielle, fysisk håndgripelige essensen av begrepet eiendom, og den andre betegner den juridiske essensen av dette konseptet som et sett (pakke) med eiendomsrettigheter til alle emner relatert til denne tingen.
Samtidig inkluderer sammensetningen av den materielle enheten: tomter, undergrunnsplott, isolerte vannforekomster, skoger, flerårige plantasjer, bygninger, strukturer, ingeniørkommunikasjon, dvs. alt som er fast forbundet med landet og ikke kan flyttes uten uforholdsmessig skade på formålet, det vil si fast eiendom (fysisk ikke-løsøre) presenteres som summen av to komponenter: "land" (land) og "forbedringer" ( forbedring).
Forbedringer er det som gjøres av menneskelige hender og krevde investering av hans arbeidskraft og forbruk av ressurser. Samtidig aksepteres det at selve utbedringen ikke kan anses som en gjenstand for fast eiendom adskilt fra tomten, siden den forblir fast og oppfyller sitt formål bare hvis og når den er fast festet til grunnen.
Det juridiske vesen består av: eiendomsretten, økonomisk forvaltningsrett, operativ forvaltningsrett, livstids arverett, varig bruksrett, panterett, servitutter, samt andre rettigheter i saker iht. den russiske føderasjonens sivilkode og andre lover.
Heftelser (restriksjoner) - tilstedeværelsen av forhold fastsatt ved lov eller autoriserte organer på den måten som er foreskrevet i loven, forbud som begrenser rettighetshaveren til å utøve eiendomsretten eller andre reelle rettigheter til et bestemt eiendomsobjekt (servitut, pant, trust forvaltning, leie, feste av eiendom og annet).
For klarhet presenterer vi strukturen til begrepet "eiendom" i form av tabell 1.
Tabell 1. Strukturen i begrepet "eiendom"
| Eiendom (fast eiendom) |
|||
| Ting (fysisk enhet) | Rettigheter (juridisk enhet) |
||
| Jord | Forbedringer | Rettigheter | heftelser |
| land; undergrunnstomter; isolerte vannforekomster; skoger | bygning; strukturer; kommunikasjon; plantasjer | eiendom; økonomisk styring; Operativ ledelse; arvet besittelse; evig bruk | boliglån; servitutt; soneringsregler; beskyttelse av monumenter; andre restriksjoner; |
Moderne russisk juridisk praksis har etablert en rekke tegn som en fysisk gjenstand kan klassifiseres som fast eiendom:
sterk forbindelse med en viss tomt (umuligheten av å flytte et objekt uten uforholdsmessig skade på formålet);
fullstendighet når det gjelder muligheten for å bruke den til det tiltenkte formålet;
sertifisert (offisielt registrert) som tilhører en bestemt eier - staten, et subjekt i forbundet, en kommune, en person eller en gruppe individer;
muligheten for fysisk separasjon av eiendomsobjektet og fast eiendom (dvs. tilstedeværelsen av klart definerte fysiske grenser for eiendomsobjektet);
funksjonell uavhengighet av eiendommen (er det mulig å bruke gitt objekt fast eiendom atskilt fra andre objekter, eller dets funksjonelle formål innebærer delvis bruk av andre eiendomsobjekter);
tilstedeværelsen (eller fraværet) av servitutter og andre begrensninger på bruksrettighetene.
Ting som ikke er relatert til fast eiendom, inkludert penger og verdipapirer, regnes som løsøre. Tinglysing av rettigheter til løsøre kreves ikke, unntatt i tilfeller spesifisert i loven.
Byplanleggingskode for den russiske føderasjonen. Føderal lov av 29. desember 2004 nr. 190 // Rossiyskaya Gazeta - 30. desember 2004
Friedman J., Ordway Nick. Analyse og verdivurdering av inntektsbringende eiendom. Peru fra engelsk. – M.: Delo, 1997. – 480 s. – ISBN 5-7749-0045-2
Ozerov E. S. Økonomi og forvaltning av eiendom. St. Petersburg: Izdestvo "MKS", 2003 - 422 s. – ISBN 5-901-810-04-X
Braginsky M.I., Vitryansky V.V. Kontraktsrett. Bok to: Traktater om overføring av eiendom. - M.: "Statut", 2000. - 800 s. – ISBN 5-8354-0024-1
Livssyklusen til en eiendom (fysisk) er tidsperioden som eiendommen eksisterer som et fysisk objekt. Livssyklusen til et eiendomsobjekt består av følgende stadier (faser):
1. Danne konseptet for prosjektet og velge alternativet for å bruke en gratis tomt. I løpet av denne perioden utføres valget av alternativet for den beste og mest effektive bruken av tomten - under hensyntagen til særegenhetene ved dens egenskaper og alle egenskaper. miljø. Basert på analysen er den mest produktive brukssaken valgt fra lovlig tillatt, fysisk gjennomførbar, økonomisk gjennomførbar og økonomisk gjennomførbar. Valg av use case fullføres med utvikling av en spesifikasjon for utforming av forbedringer.
2. Forbedringsdesign. På dette stadiet, på grunnlag av de tekniske spesifikasjonene for designet, utvikles et prosjekt (av en spesialisert organisasjon) med utarbeidelse av dokumentasjonen som er nødvendig for å innhente tillatelser og forberede tomten (med fiksering av form og størrelse, med fjerning av unødvendig naturlig og kunstig vegetasjon, med drenering av vannforekomster) , samt legging av kommunikasjon, bygging av bygninger (strukturer) og planting av nye plantasjer. Det anbefales å akseptere prosjektet fra designorganisasjonen med deltakelse fra forvaltningsselskapet som deltok i utviklingen av det tekniske oppdraget for designet.
3. Produksjon (montering, konstruksjon) av forbedringer. I løpet av prosjektgjennomføringsperioden entreprenører nesten fullstendig endre alle de fysiske egenskapene til objektet, med konsolideringen av disse endringene i inventar og matrikkeldokumenter. Under konstruksjonen av forbedringer og som et resultat av å fikse den nye statusen til objektet, endres som regel også egenskapene til miljøet som er relatert til det opprettede objektet.
4. Omløp (kjøp og salg, donasjon, leie etc.) med overdragelse av en eiendomsrett eller med tilsynelatende heftelse på denne retten. På dette stadiet utføres operasjoner med objektet, og endringen i den juridiske skjebnen til sistnevnte blir registrert av staten. Ved kjøp og salg av en gjenstand endres eierskapsobjektet. Når land og/eller forbedringer leies ut eller leies ut av eieren (eller, på vegne av eieren, av forvaltningsselskapet), overføres bruksrettighetene (og eventuelt besittelsen) til en annen enhet med utseendet til en heftelse av eiendomsretten.
5. Bruk (bruk) av objektet til det tiltenkte formålet med teknisk og operasjonelt vedlikehold. Sånn som det er nå Livssyklus lederen (eller et profesjonelt forvaltningsselskap) organiserer brukernes rasjonelle bruk av forbrukerpotensialet til anlegget. Over tid gjennomgår egenskapene til objektet endringer, fordi. forbedringer slites fysisk ut og blir funksjonelt foreldet, noe som forsterkes av endringer i situasjonen i økonomien og i det ytre fysiske miljøet, som fører til ytterligere, såkalt ekstern foreldelse.
Under drift, av og til teknisk undersøkelse og nåværende reparasjon av enkelte elementer av forbedringer uten å stoppe bruken av anlegget som helhet.
6. Modernisering: overhaling, ombygging, restaurering av forbedringer med en eventuell omprofilering (endring i funksjonelt formål) av objektet. Dette stadiet begynner i det øyeblikket objektet i sin nåværende tilstand ikke lenger kan møte de moderne behovene til brukere eller (og) hvis driften blir økonomisk ineffektiv. På dette stadiet gjennomføres i det minste en større overhaling uten å endre planløsning og funksjonelt formål, men med eliminering av avtagbar fysisk slitasje og funksjonell foreldelse.
Hvis analysen av de beste og mest effektiv bruk land og forbedringer som er gjort i dette øyeblikket vil vise gjennomførbarheten av en delvis endring i det funksjonelle formålet med forbedringene, deretter rekonstrueres sistnevnte med en endring i utformingen av noen av lokalene. Naturligvis tilbys også funksjonene for overhaling av elementene i forbedringer som beholder sin opprinnelige funksjonalitet.
Hvis analysen av bruken av objektet i sin nåværende tilstand viser behovet for en fullstendig utskifting av dets funksjonelle formål, kan rekonstruksjonen ikke bare ledsages av en radikal endring i utformingen, men også av utvidelsen eller overbygningen av eksisterende bebyggelse og utvikling av den frie delen av tomten.
7. Deponering, riving av utbedringer, deponi eller gjenvinning av materialer. Livssyklusen ender med riving av forbedringer ved slutten av deres økonomiske levetid. Forvaltningsselskapet utarbeider forslag til utnevnelse av vilkår og en økonomisk gjennomførbar metode for riving av bygninger, under hensyntagen til muligheten for å selge strukturelle elementer og materialer til de avviklede bygningene og kommunikasjonen (volumet av avviklingskostnadene er minimert).
Det er åpenbart at noen faser gjentas på ulike stadier Livssyklus. Så for eksempel kan ideen om et prosjekt for å lage et nytt anlegg oppstå både på stadiet når et stykke land er helt ledig, og på stadiet av behovet for gjenoppbygging, delvis riving eller ferdigstillelse av bygninger. Sirkulasjonsfasen kan realiseres gjentatte ganger i objektets levetid, og sirkulasjonsmomentene bestemmer tidsgrensene for periodene som ligger til grunn for de såkalte investeringssyklusene.
Liste over brukt litteratur:
1. Ozerov E. S. Økonomi og forvaltning av eiendom. St. Petersburg: Izdestvo "MKS", 2003 - 422 s. – ISBN 5-901-810-04-X
1.3 Kjennetegn på den fysiske naturen til fast eiendom og eksternt miljø
Eiendom inkluderer: naturlige ("land") og menneskeskapte "forbedringer" komponenter.
Naturlige eiendomskomponenter avhengig av settene karakteristiske trekk er delt inn i to grupper:
«ledige tomter», dvs. tomter fri for bygninger (bygninger og strukturer), kommunikasjoner og flerårige plantasjer, inkludert de med undergrunn under jordoverflaten, med isolerte reservoarer og skog på overflaten. Disse områdene er beregnet på utvikling eller produksjon (reproduksjon) av mat, energi, vannressurser og mineraler.
«land med forbedringer», dvs. tomter med flerårig beplantning, kommunikasjon, bygninger og/eller konstruksjoner til ulike formål
Tomt - en begrenset og ikke-bevegelig del av jordens overflate, med lukkede grenser, som binder stedet til et lovbestemt koordinatsystem med adresselandemerker. Egenskapene til landet inkluderer:
form - rektangulær, skrå, rund eller elliptisk, med hakk og avsatser;
størrelsen på området (i hektar - for jordbruksland og skog, naturreservater og nasjonalparker; i dekar - hundrevis av kvadratmeter - for hytter, hagearbeid og forstadsområder for individuell utvikling; i kvadratmeter - for byplanlegging og utvikling );
dimensjonene til formingslinjene, inkludert lengden på frontkanten og bredden på stedet (i meter) for seksjoner langs motorveier som potensielle brukere eller varer beveger seg langs;
dybden av laget under overflaten av jorden, tillatt for gjennomføring av eieren av stedet (opptil 5 meter);
topografiske parametere - overflateuregelmessigheter - skråninger og åser, steiner og steiner som stikker ut over overflaten, reservoarer og bekkeleier;
geologiske parametere - sammensetningen og styrken til jorda, tilstedeværelsen og formen for eksistens av grunnvann, formen for organisering av underjordiske verktøy;
tilstedeværelsen (fraværet) av flerårig vegetasjon (trær og busker).
Spesielt viktig er egenskapene til stedet knyttet til stedet: prestisje til lokaliseringsområdet, avstanden til stedet fra kilder og livsstøttekommunikasjon, fra sentre næringsvirksomhet, fra motorveier, fra offentlige transportstasjoner og gangstier for massebruk, fra rekreasjonsområder og kilder til miljøskadelige påvirkninger. Betydningen av plasseringen av et objekt kan endres på grunn av menneskelige aktiviteter rettet mot å endre miljøet (landskap, utvikling, kommunikasjonstilbud, etc.).
En tomt kan være delbar (i tilfelle av å beholde muligheten for tillatt bruk av hver av delene) og udelelig. Samtidig er det tillatt bruk som tilfredsstiller reglene fastsatt av lover eller forskrifter fra myndighetene på områdene:
sonering av territoriet - plassering av gjenstander av ethvert funksjonelt formål bare i soner med tilsvarende profil (for eksempel bygges ikke industribygg i et boligområde);
beskyttelse av miljøet og menneskers helse ved å begrense volumet av farlige industrier (selv i områder med tilsvarende profil);
begrense belastningen på det naturlige miljøet ved å regulere tettheten og bredden på bygninger og samtidig sikre sikkerheten til grønne områder og jords fruktbarhet.
Tomter er forskjellige i deres foretrukne funksjonelle formål:
tomter beregnet for dyrking av landbruksprodukter (dyrkbar jord, jomfruelig jord, slåttemark, beitemark, frukthager, plantasjer industrielle avlinger etc., men uten bygninger beregnet for bearbeiding av landbruksprodukter);
kysttomter av vannfondet, brukt eller reservert for bruk i en modus som samsvarer med bruksmåten for vannfondet;
landarealer av skogfondet, dekket med skog, tildelt skogbruk, reservert for skogplantasjer;
områder av produksjonsfondet lokalisert på steder eller i tilknytning til steder for pågående, planlagt eller potensielt lovende utbygging av mineraler, samt brukt og beregnet for legging av transport og annen kommunikasjon, for bygningskonstruksjoner og bygninger industribedrifter, energikomplekser, forsvarsanlegg; ,
tomter som brukes eller er reservert for å bygge opp bygninger og strukturer for boligformål eller sosiale formål i territorier som tilhører eller grenser til byer, arbeidere, feriesteder og sommerhytter, til landlige områder oppgjør;
steder for rekreasjons- og helseforbedrende, naturvern, historiske og kulturelle, reserverte og minneverdige verdier (reservater, nasjonalparker, botaniske hager, strender, steder for masseturisme, parker og steder for masserekreasjon, soner med mineralkilder og terapeutiske søle).
Det bør huskes at det funksjonelle formålet med land kan endres på grunn av endringer i markedspreferanser som svarer til endrede behov i samfunnet.
Barm- en del av jordskorpen som ligger under jordlaget, og i fravær - under jordoverflaten og bunnen av reservoarer og vassdrag, som strekker seg til dyp tilgjengelig for geologiske studier og utvikling, som inneholder mineraler, energi, vann og andre ressurser. Grunnleggende informasjon om undergrunnsplasser (vanligvis presentert i statens matrikkel og i statens balanse over mineralreserver) gir en beskrivelse av de viktigste og samtidig forekommende mineralene, inkludert en beskrivelse av alle komponenter i sammensetningen av sistnevnte.
Informasjon om undergrunnstomter gir også mulighet for å beregne den økonomiske gjennomførbarheten av å bygge ut en forekomst basert på en analyse av tekniske, hydrologiske, miljømessige og andre utbyggingsforhold. Dette tar hensyn til de eksisterende ideene om mengden, kvaliteten og graden av utforskning av mineraler etter forekomster, om deres plassering og grad av industriell utvikling, om etterspørselen etter disse ressursene i hjemmemarkedet og verdensmarkedet.
vann kropp- konsentrasjonen av vann på overflaten av landet i form av dets relieff eller i tarmene, med grenser, volum og egenskaper ved vannregimet, noe som tyder på en endring i tidsnivåer, kostnader og vannmengder.
skog som et produkt av naturlig opprinnelse inkluderer det trær, busker, bær, mycelium, urter med langsiktig funksjon og er hovedsakelig representert på skogfondområder:
Skoger er delt inn i tre grupper:
skoger beregnet på å utføre vannbeskyttelse, beskyttende, sanitære og hygieniske, helseforbedrende, andre funksjoner, samt skoger med spesielt beskyttede naturområder (naturminner, naturreservater, nasjonalparker);
skog i regioner med høy befolkningstetthet og et utviklet nettverk av landtransportveier, skog som utfører vannbeskyttelse, beskyttelse, sanitær og hygiene, rekreasjonsfunksjoner og andre funksjoner av begrenset driftsmessig betydning, samt skog i regioner med utilstrekkelige skogressurser, bevaring som krever restriksjon av skogforvaltningsregimet;
skoger i regioner med store områder med skog av overveiende operativ betydning, delt inn i utviklet og reservert.
Menneskeskapte eiendomskomponenter (forbedringer) innen eiendom er delt inn i følgende grupper: bygninger (bygninger og strukturer), ingeniørkommunikasjon, beplantning.
bygninger betinget delt inn i to grupper:
bygninger designet primært for menneskers liv og aktiviteter, samt for funksjoner som hovedsakelig leveres av mennesker ved bruk av maskiner og utstyr;
strukturer beregnet for funksjoner som hovedsakelig leveres av strukturer, maskiner og utstyr med sporadiske og småskala menneskelig deltakelse: hydraulikk, energi, transport og andre strukturer.
I henhold til det funksjonelle formålet skilles det mellom to viktigste grupper av bygninger: bolig- og yrkesobjekter.
Boligeiendommer inkluderer:
rom og leiligheter, inkludert i ikke-boligbygg;
boligbygg - eneboliger (enmannsbolig, eiendom), småfamiliehus (småleilighet, blokk) og flerleilighetshus (flerfamiliehus) beregnet på permanent (langsiktig) opphold;
hoteller, moteller, dosshus, samt permanente og mobile sommerhytter og hagehus - for midlertidig opphold.
Boligeiendom omfatter også tomter under de respektive bygningene, samt deres eksterne kommunikasjoner. ikke-boliglokaler i boligbygg gjelder ikke boliganlegg.
Næringseiendommer inkluderer:
Industrielle bygninger og strukturer relatert til alle bransjer, inkludert administrative, husholdnings- og hjelpebygninger til bedrifter, industribygg (tanker, skorsteiner, flyover, kjøletårn), samt stasjoner, billettkontorer, transportbyråer, industrilokaler i bygninger med andre funksjonelle formål (inkludert verksteder, vaskerier, renserier);
spesialiserte bygninger og strukturer for forskning, designorganisasjoner og myndigheter;
lagringsanlegg, inkludert autonome spesialiserte komplekser med transportsystemer, tekniske midler, oppvarming; utstyrte hangarer; kjeller- og halvkjellerlokaler tilrettelagt for lager, tidligere bombeskjul, lokaler i første etasje, etc.;
kontorbygg og lokaler - spesialiserte forretningssentre med et komplett spekter av tjenester, inkludert kontrollert mikroklima, spesialiserte telekommunikasjonstjenester og sikkerhetssystemer; administrative bygninger omgjort til forretningssentre med redusert liste over tjenester; egne kontorlokaler - herunder for notarkontorer, juridiske og finansinstitusjoner og andre - i bygninger med forskjellige funksjonelle formål;
detaljhandelsfasiliteter (inkludert universelle og spesialiserte butikker, handels- og utstillingskomplekser, moteshowrom, markeder, etc.);
servicefasiliteter - spesialiserte husholdninger, pantelånere, moteshowhus og haller, salonger, bad, kommunikasjonsbedrifter, kafeer, restauranter, smaksrom, sentre for høytidelige seremonier og rituelle tjenester;
sports- og underholdningsfasiliteter - kino- og konserthaller, teatre, kasinoer, sentre, haller og fornøyelsesparker, skytegallerier, utendørs og innendørs stadioner, hippodromer, baner, golfbaner, idrettsplasser, svømmebassenger, etc.;
medisinske og rekreasjonsfasiliteter - sanatorier, hvilehjem, sykehuskomplekser, sykehjem - fasiliteter som kombinerer en rekreasjonsfunksjon med en bolig, for midlertidig opphold med hvile og behandling, samt klinikker, spesialiserte behandlingssentre, fødesykehus, veterinærklinikker, apotek, vinterhager etc.;
minnesmerke og religiøse gjenstander - museer, monumenter og panteoner, gravplasser, kirker, katedraler, kapeller, klostre, moskeer;
gjenstander for pedagogiske, pedagogiske og kreative formål - barnehager, skoler, lyceums, gymsaler, tekniske skoler, institutter, universiteter, høyskoler, biblioteker, studioer og kreativitetshus, kunstverksteder.
Næringseiendomsobjekter omfatter også tomter under de respektive bygninger, samt deres eksterne kommunikasjoner.
Bygninger er delt inn i sivile (bolig og offentlig) og industri (inkludert energi, transport, landbruk, lager).
Samtidig er alle typer bygninger og konstruksjoner, bortsett fra industribygg, men inkludert hoteller, moteller og campingplasser, klassifisert som offentlige bygg. Offentlige anlegg inkluderer også anlegg for transporttjenester til befolkningen (jernbanestasjoner, billettkontorer, transportbyråer), som vi refererer til et enkelt kompleks av transportindustrianlegg.
Bygninger er også klassifisert:
i henhold til romplanleggingsløsninger (seksjon, korridor, seksjons-korridor, galleri, hall, spenn),
etter arkitektonisk stil (rasjonalisme, konstruktivisme, funksjonalisme, modernisme, eklektisisme, etc.),
i henhold til designskjemaer og løsninger (ramme og rammeløs, med tverrgående eller langsgående bærende vegger, prefabrikkerte, monolittiske, med nedhengt deksel, skall, tynnvegget, pneumatisk, blokkert),
i henhold til materialene til bærende vegger (murstein, storpanel, storblokk, trepanel, hakket tre),
etter antall etasjer (en-etasjes, lavblokk - 2-3, fleretasjes - 4-9, høyhus - 10-20 og høyblokk - mer enn 20 etasjer),
etter holdbarhet (levetid - mer enn 100 år, 50-100 år og 20-50 år),
i henhold til graden av brannmotstand (5 kategorier, forskjellig i graden av brennbarhet og brannmotstandsgrense, dvs. tiden fra starten av branntesten til opptreden av gjennomgående sprekker, tap av bæreevne eller for høy temperaturøkning på en uoppvarmet flate).
Det er også standardbygg (i henhold til standardprosjekter) og ikke-standardbygg (i henhold til enkeltprosjekter).
I forvaltningspraksis er også inndelingen av fast eiendom i lønnsomt og ikke-lønnsomt viktig.
Ikke-lønnsomme gjenstander inkluderer gjenstander beregnet på å tilfredsstille husholdningsmessige, sosiale, religiøse, sosialt nyttige behov til en person og som ikke brukes for profitt, inkludert:
bakken under offentlig transport,
tomter under åpent for allmennheten rekreasjonsområder og begravelser,
statlige utdannings- og medisinske institusjoner,
kirker, kontorbygg offentlige institusjoner, offentlige og andre organisasjoner.
Lønnsomme objekter omfatter objekter som leies ut eller brukes av eiere til å gjennomføre en lønnsom virksomhet – for å tjene penger på midlene som er investert i anskaffelsen av et objekt.
For eiendomsforvaltning er det nødvendig å ha en ide om hovedkarakteristikkene til bygningselementene som utgjør komponentene i eiendommen, inkludert bygninger, samt faktorene som bestemmer tilstanden til disse egenskapene ved ulike stadier av objektets livssyklus.
I tillegg til egenskapene nevnt ovenfor og brukt i klassifiseringene, er dimensjonene til bygninger og lokaler også viktige: byggevolumet til bygningen (i kubikkmeter), arealet til lokalene (i kvadratmeter) , de lineære dimensjonene til fasaden, strukturer og omkrets, takhøyde (i meter).
Oftere enn andre vil konseptet med området til lokaler bli brukt, som er forskjellig i graden av nærhet til deres funksjonelle formål:
hovedlokalene ment å utføre selve hovedfunksjonen - bolig, kontor, detaljhandel, industri, lager;
hjelpelokaler - fellesarealer, inkludert korridorer, rekreasjonshaller, lobbyer, trapper, toaletter, etc., samt tekniske lokaler designet for å romme kommunikasjon, ingeniørutstyr, teknisk personell.
Arealet til hovedlokalene kalles nyttig, det totale arealet av alle lokalene kalles det totale arealet, for lønnsomme objekter introduseres konseptet leid område, som er lik summen av arealene til hoved- og hjelpelokaler.
Ingeniørkommunikasjon- vannrør, gassrørledninger, elektriske kabler og ledninger, kloakkkommunikasjon, kommunikasjonslinjer og veier utenfor bygninger. Når du beskriver kommunikasjon, vær oppmerksom på:
produksjonsmaterialer og produktets levetid,
tilgjengelighet for Vedlikehold
levetid til neste reparasjon,
gjennomstrømning,
tilgjengelighet for bruk i avsidesliggende deler av nettstedet
flerårige plantasjer i henhold til deres funksjonelle formål er de delt inn i grupper:
Produksjon av frukt- og bærprodukter - kjernefrukter, steinfrukter, nøtter, sitrusfrukter, vingårder, bær;
produserer tekniske produkter- gummiplanter, humle, te;
dekorativ og landskapsforming - busk eller treaktig;
feltbeskyttelse - anti-erosjon;
hekker - beskyttelseslister langs jernbanen.
For alle grupper er alderskarakteristikker viktige med tanke på lederoppgaver:
perioden fra planting til starten av tiltenkt bruk (bær - 2-3 år, frukt - 5-8 år, teknisk - opptil 10 år, dekorativ - 5-12 år);
driftsvarighet for det tiltenkte formålet (frukt og bær - 10-30 år, teknisk - 10-50 år, dekorativt og landskapsarbeid - opptil 50 år).
Ved karakterisering av plantinger, i tillegg til egenskapene som er angitt ovenfor, tas det også hensyn til tykkelsen på stammene og dybden på rotsystemet (for å vurdere påliteligheten når de utsettes for vind og estimere kostnadene ved å eliminere plantinger - når du rydder stedet ), størrelsen og banen til skyggen fra plantens krone, etc. .
Det fysiske miljøet til objektet som fungerer skapt av naturen, naturfenomener, samt resultatene av at mennesket forandrer naturen. Dette miljøet danner de materielle betingelsene for drift og utvikling av eiendom.
Det fysiske miljøet, utenfor objektet, har følgende egenskaper:
klima: atmosfærisk trykk, gjennomsnittstemperatur, amplitude av temperatursvingninger etter sesong og tid på døgnet, fuktighet, type, mengde og sesongmessig fordeling av nedbør, vindstyrke og vindrose, overskyet og solfylte dager - med tilordning av et sett med funksjoner til en av klimatypene - kontinental, marin, subtropisk;
disposisjon for naturkatastrofer: jordskjelv og svikt i jordskorpen, flom, flom, stigende grunnvann, tornadoer og orkaner, snøskred og gjørmestrømmer, ising, epidemier, invasjon av insekter og gnagere;
økologi og disposisjon for menneskeskapte katastrofer: nivået av forurensning av atmosfæren, jord- og vannforekomster, støy, brannfare for omkringliggende bygninger eller skoger, tilstedeværelsen av kilder til potensiell fare - produksjon, lagring eller transport av kjemikalier, oljeprodukter , eksplosiver, strålingsmaterialer, bakteriepreparater, etc.;
terreng: slette, ørken, fjell, åser, store reservoarer, sumper, isbreer, skoger, naturlige fjellformasjoner, grotter, etc.;
landskapets natur: åpen, karakteristisk, organisert;
arten av utviklingen - med tildeling av sin type: perimeter, frontal, langs motorveier, små bokstaver, gruppe, mesh, teppe, breddegrad, meridional, terrassert, herregård;
bygningens natur - med tildeling av dens egenskaper: antall etasjer, arkitektoniske stiler, tetthet, tilstedeværelsen og egenskapene til rekreasjonsområder, tilveiebringelse av infrastruktur, komposisjonell enhet og psykologisk kompatibilitet av bygningen med landskapet;
forsyning av territoriet med infrastruktur: motorveier og veier av høy kvalitet, energi- og forsyningsnettverk, kommunikasjonssystemer, parkeringsplasser, bensinstasjoner, rekreasjonsområder, sentre for næringsvirksomhet.
Liste over brukt litteratur:
1. Den russiske føderasjonens landkode. Føderal lov av 30. oktober 2001 nr. 136 // Rossiyskaya Gazeta - 30. oktober 2001
2. Om tarmene. Føderal lov av 21. februar 1992 nr. 2359-1 // Gazette of the Congress of the ND RF and the RF Armed Forces. - 1992. - Nr. 16. - Kunst. 834.
3. Vannkode for den russiske føderasjonen. Føderal lov av 16. november 1995 nr. 167 // russisk avis - 17. november 1995
4. Den russiske føderasjonens skogkode. Føderal lov av 22. januar 1997 nr. 22 // Samling av lovgivning i den russiske føderasjonen. - 1997. - Nr. 5. - Kunst. 610
5. Goremykin V.A., Bugulov E.R. Eiendomsøkonomi. M.: "Filin", 1999 - 592 s. – ISBN 5-89568-143-3
1.4 Kjennetegn på eiendomsobjekters juridiske karakter og rettsmiljø
Lovlig basis regulering av forhold som oppstår fra fast eiendom, er formulert i art. 71, 72 og 76 i den russiske føderasjonens grunnlov og er regulert av lovgivningen til forskjellige lovgrener - sivile, boliger, land, etc. Grunnsteinen i holdningen til eiendom er saksretten.
Virkelig rett Det er en rettighet som gir en person juridisk makt over en ting.
I henhold til den russiske føderasjonens sivilkode eksisterer følgende reelle rettigheter:
eiendomsrett (artikkel 209);
retten til livstids arvelig besittelse av en tomt (artikkel 265);
retten til permanent (ubegrenset) bruk av en tomt (artikkel 268);
rett til å forvalte eiendom (art. 294)
retten til operativ forvaltning av eiendom (artikkel 296).
rett til begrenset bruk av andres jord (servitut) (art. 274, 277).
Med unntak av eiendomsretten (primær rett) er all annen eiendomsrett rettigheter til andres ting (sekundære rettigheter). Tilnærmet alle saksrettigheter gjelder hoved(direkte)brukerne av tomten, med unntak av servitutt og panterett som er ytre i forhold til den aktuelle eiendommen og gjelder brukere av nabotomter og kredittorganisasjoner.
Eiendoms rettigheter avsløres gjennom egenskapene til maktene som er komponenter i den fulle eiendomsretten. Disse inkluderer rettigheter til rådighet, bruk og besittelse.
Disposisjonsretten gir mulighet for å utnevne og endre gjenstandens rettslige skjebne, inkludert ved:
overføring av fullt eierskap til gjenstanden til en annen person (i henhold til en salgs- eller byttekontrakt), eller
overføre til en annen person deler av hans fullmakter om rettighetene til trustforvaltning, med en delvis rådighetsrett og med fulle rettigheter til besittelse og bruk, eller
overføring til en annen person en del av deres fullmakter på leiegrunnlag - alltid med bruksrett, oftest - samtidig med besittelses- og bruksrett, noen ganger - i tillegg med delvis råderett ved fremleie av en del av gjenstanden.
Eiendomsretten gir mulighet til å utføre visse fysiske handlinger med fast eiendom, herunder endring av bruksprofil og endring av bruker. Gjenstanden for eiendomsretten kan stenge sistnevnte med lås, erstatte tildekking av vegger og tak, omorganisere eller erstatte møbler i den, stille lokalene til rådighet iht. ny funksjon etter utløpet av forpliktelser for den tidligere funksjonelle bruken, men alt innenfor grensene av reglene fastsatt av disposisjonsrettens subjekt.
Bruksretten gir mulighet til å dekke personlige behov og (eller) motta ytelser (inkludert inntekt) ved å bruke objektets egenskaper. Gjenstanden for bruksretten til lokalene har bare en del av eiendomsretten som tillater bruk av denne lokaliteten til det tiltenkte formål på de vilkår som fastsettes av gjenstanden for en sterkere eiendomsrett.
Emnene for eiendomsretten kan være borgere og juridiske personer (privat eiendom), Den russiske føderasjonen og emner av den russiske føderasjonen (statlig eiendom), kommuner (kommunal eiendom).
Disse enhetene (to eller flere) kan ha felles eiendom - med definisjonen av andelen til hver (aksjeeie) eller uten definisjonen av slike aksjer (felleseie).
I felles sameie (uten å bestemme andeler) utføres besittelse og bruk av eiendom av alle deltakere i fellesskap, og avhendelsen utføres med samtykke fra alle deltakere, uavhengig av personen - den direkte deltakeren i transaksjonen.
Livstids arvelig besittelse gir denne rettighetssubjektet og hans arvinger mulighet til å utøve i forhold til denne tomten bruks- og besittelsesrettighetene (i samsvar med det tiltenkte formålet med landet som tomten er tildelt) uten rett til å disponere.
Rett til varig (evig) bruk lik den forrige, men uten arverett og rett til å overføre siden til andre personer for utleie eller til fri bruk uten tillatelse fra eieren.
Rett til økonomisk styring gir enhetlig virksomhet realisering av fulle bruks- og besittelsesrettigheter, og med tillatelse fra eieren - og begrenset rådighet (leie, pant, innskudd i den autoriserte kapitalen) - uten å begrense formålet med bruken av eiendommen, men med eierens rett til å motta en del av overskuddet fra denne bruken.
Retten til operativ ledelse identisk med den tidligere loven, men har ytterligere begrensninger: på bruken av eiendom (bare for lovpålagte aktiviteter - med mulighet for å beslaglegge en del av eiendommen i tilfelle misbruk) og på dens rådighet (det er ingen mulighet for sikkerhet) , leasing osv. - selv med tillatelse fra eieren).
I tillegg til disse grunnleggende rettighetene i forhold til fast eiendom, skilles det ut ytterligere fullmakter:
retten til inntekt mottatt fra driften av anlegget;
retten til frivillig fremmedgjøring (overføring til en annen person), forbruk, utgifter, endring etter eget skjønn - opp til ødeleggelse av forbedringer;
evigvarende besittelse og beskyttelse mot ekspropriasjon (retten til sikkerhet);
forbud mot å bruke gjenstanden til skade for andre mennesker;
muligheten for å trekke gjenstanden til betaling av gjeldskompensasjon;
garantier for gjenoppretting av krenkede rettigheter.
I praksisen med å administrere et objekt kan hver av disse komponentene - individuelt eller som en gruppe - overføres av eieren til en annen person under en avtale på visse vilkår, hvoretter den fulle eiendomsretten blir en heftelse som begrenser muligheten for å bruke objektet for formål som ikke er fastsatt i den spesifiserte avtalen.
Restriksjoner (heftelser)- tilstedeværelsen av forhold, forbud fastsatt ved lov eller autoriserte organer på den måten som er foreskrevet i loven, som begrenser rettighetshaveren til å utøve eiendomsretten eller andre reelle rettigheter til en bestemt gjenstand for fast eiendom (servitut, pantelån, trustforvaltning, leiekontrakt , beslagleggelse av eiendom og andre).
servitutt- tinglig rett til å bruke andres ting i en bestemt persons interesse. En servitutt kan være beheftet med bygninger, anlegg og annen fast eiendom, hvis begrensede bruk er nødvendig utenom bruk av tomt.
Bruksretten i dette tilfellet er ikke knyttet til emnet for eiendomsretten, men med tingen. Som et resultat: i tilfelle overføring av rettigheter til en tomt beheftet med en servitutt til en annen person, forblir rettskraften til denne servitutten; en servitutt kan ikke være et selvstendig gjenstand for kjøp og salg, pant, og kan ikke på noen måte overdras til personer som ikke er eiere av fast eiendom, for å sikre den bruk servitutten er etablert.
Heftelse av en tomt med servitutt fratar ikke eieren av tomten retten til besittelse, bruk og rådighet over denne tomten.
Skille mellom positive og negative servitutter.
En positiv servitutt er retten til en person som har en servitutt til å utføre visse handlinger til skade for andres eiendom. For eksempel er en positiv servitutt retten til å sikre gjennomgang og gjennomgang gjennom en nabotomt, legging og drift av kraftledninger, kommunikasjoner og rørledninger, sørge for vannforsyning og landvinning, samt andre behov hos eieren av fast eiendom som ikke kan gis uten å etablere en servitutt.
Negativ servitutt er retten til å kreve fra eieren av en nabotomt å avstå fra visse typer bruk. For eksempel retten til å kreve å ikke oppføre bygninger og konstruksjoner som hindrer tilgang til et område med lys og luft (luft- og lysservitutt) eller ødelegger utseendet (visningsservitutt) etc.
Boliglån- en organisasjonsform for at pantsetter (den som pådrar seg en gjeldsforpliktelse) kan motta lån med pant i eiendomsobjekt. Pant gir garantier for tilbakebetaling av lånet ved heftelse av eiendomsretten til pantesubjektet med panthaverens (primærkreditor eller annen panteforpliktelseshaver) rett til fortrinnsrett dekning av hovedkravet fra verdien av pantsatt gjenstand. Samtidig erverver ikke panthaveren eiendomsrett, samt rett til å bruke eller besitte gjenstanden, selv om skyldneren bryter sine forpliktelser. Retten til å sikre tilbakebetaling av lånet utøves ved at panthaveren mottar den passende delen av utbyttet fra salget av objektet på offentlig auksjon, utført ved en rettsavgjørelse av en spesialisert organisasjon. Samtidig dekkes saksomkostninger og utgifter ved salg av panteobjektet av nevnte proveny.
Pantsætter har også krav på erstatning for tap og straff som følge av manglende oppfyllelse eller forsinkelse av oppfyllelse av forpliktelser, samt renter for ulovlig bruk av andres kontant. Det er viktig at panthaveren beholder sin rett til panteobjektet også ved endring av hans rettslige skjebne ved eiers (pantsetterens) beslutning.
Følgende typer restriksjoner (heftelser) og servitutter etablert med hensyn til eiendomsobjekter er oftest påtruffet i byplanleggingsaktiviteter:
forbud mot å endre tiltenkt bruk eller formål uten samtykke fra etter hvert;
betingelsen for å starte og fullføre byggingen, gjenoppbyggingen eller forbedringen innen den fastsatte perioden i henhold til prosjektet avtalt på foreskrevet måte;
et forbud mot visse typer og parametere for bruk av en tomt og endringer i fast eiendom;
begrensning i bruk av ingeniør-, transport- og sosial infrastrukturanlegg som er i kommunal eller statlig eie, lokalisert på en tomt som er gitt til eie, besittelse, bruk eller utleie av en lov eller til et individ;
begrensning av bruken av en tomt i forbindelse med plassering av bygninger, konstruksjoner og konstruksjoner på den som ikke tilhører eieren, eieren, brukeren eller leieren av denne tomten;
betingelsen for å overholde restriksjoner på bruken av en tomt som ligger i sonen for beskyttelse av historiske og kulturelle monumenter, på territoriet til et spesielt beskyttet naturobjekt, i en vannbeskyttelsessone, innenfor grensene til et territorium utsatt for naturlig og menneskeskapte nødsituasjoner, andre territorier, restriksjoner på bruken av disse er fastsatt ved lov;
betingelse for å oppfylle visse verk for beskyttelse av monumenter av historisk, arkitektonisk og arkeologisk arv, for ordning av sikkerhet, sanitær - beskyttende og andre beskyttende soner;
forbud mot å endre utseende, gjenoppbygging eller riving av en bygning, struktur, struktur uten godkjenning på foreskrevet måte;
betingelsen for å utføre bygging, reparasjon eller vedlikehold av en vei, et nettverk av teknisk utstyr som er egnet for en tomt, annen eiendom eller passerer gjennom stedet;
betingelsen for å bruke tomten for legging og reparasjon av verktøynettverk av ingeniørutstyr innenfor deres reparasjons- og konstruksjons (tekniske) baner;
betingelsen for å utføre dreneringsarbeid, opprettelse av ingeniør- og beskyttelsesstrukturer på tomten;
tilveiebringelse av midlertidig bruk av en tomt for produksjon av design- og undersøkelsesarbeider;
betingelsen for oppføring av bygninger, strukturer, strukturer av en viss høyde;
opprettelse av beskyttende beplantning eller andre naturvernobjekter;
gi støtte på denne tomten av bygninger, strukturer, strukturer til en nabotomt eller overhengende av slike gjenstander over denne tomten;
lagre tilstand naturlige omgivelser habitater og migrasjonsveier for ville dyr.
En tomt, bygning, konstruksjon og anlegg kan også belastes med andre byplanmessige restriksjoner, forbud og andre bruksvilkår fastsatt i staten og allmenne interesser etter loven.
Juridisk miljø for driften av eiendommen dannet av et system av lovgivende, utøvende og rettslige myndigheter og deres institusjoner i samarbeid med forretningsenheter, eiendomsbesittere og markeder, med maktbruk på grunnlag av regelverk. Det juridiske miljøet skaper et system med insentiver og restriksjoner for drift og utvikling av fast eiendom.
Hovedkarakteristikkene til det juridiske miljøet inkluderer:
nivået på lovgivende og regulatoriske garantier for eiendomsrettigheter;
kompleksitetsnivået til prosedyrer for registrering av rettigheter og sikring av funksjonen til anlegget;
stabilitet i prinsippene for finans- og tollpolitikk;
juridisk støtte garantier for investorers rettigheter;
lovbestemmelse av reglene for sonering av territoriet og byplanlegging;
nivået på restriksjoner på funksjon og utvikling av gjenstander av myndighetene for beskyttelse av monumenter, avdelinger;
eksistensen av juridiske restriksjoner for migranter og utenlandske statsborgere;
nivået på politiske risikoer som årsaker til endringer i standarder, forskrifter og regler for hvordan eiendomsmarkedet fungerer.
De viktigste rettskildene i Den russiske føderasjonen er normative handlinger, inkludert lover og vedtekter.
Den russiske føderasjonens lovgivende grunnlag består av:
Den russiske føderasjonens grunnlov (loven om høyeste rettskraft);
konstitusjonelle lover;
Koder for den russiske føderasjonen - sivile, land, boliger, vann, byplanlegging, skogbruk;
føderale lover og andre lover fra den føderale forsamlingen (dekreter, forskrifter).
Gjelder eiendom Den russiske føderasjonens grunnlov :
garanterer frihet Økonomisk aktivitet og beskytter rettighetene til private, statlige, kommunale og andre former for eierskap;
bestemmer den spesielle statusen til land og andre naturressurser som grunnlag for livet og aktivitetene til folkene som bor i det respektive territoriet;
etablerer rett til privat eiendomsrett til land for innbyggere og deres foreninger, med forbehold om deres overholdelse av offentlige interesser;
garanterer borgernes rett til bolig og statlig beskyttelse rettigheter og friheter for mennesker og borgere i den russiske føderasjonen.
Civil Code of the Russian Federation etablerer et system av begreper, normer, institusjoner og prinsipper som harmoniserer helheten lovverket av hensyn til utviklingen av markedsforhold, og i forhold til eiendom gir:
fastsettelse av begrunnelsen for fremveksten, normer for implementering og beskyttelse av sivile rettigheter;
beskrivelse av innholdet og elementene i borgernes rettslige kapasitet og kapasitet, inkludert innen eiendomsforhold;
normativ regulering av prosedyrene for opprettelse og funksjon av en juridisk enhet, samt eiendomsrettigheter til foretak ulike former eierskap og organisasjonsstruktur.
PÅ Den russiske føderasjonens landkode hovedprinsippene og sammensetningen av landlovgivningen presenteres, forholdene regulert av denne lovgivningen beskrives, objektene og emnene for landforhold karakteriseres, rettssubjektenes makt på forskjellige nivåer er rangert regjeringskontrollert. Her introduseres kategoriseringen av land i henhold til deres tiltenkte formål, prosedyren for å tilordne landområder til en eller annen kategori bestemmes, og et system med tiltak for å beskytte landet er fastsatt.
Koden etablerer reglene og prosedyren for overføring av land til borgere og juridiske personer for eierskap og utleie, og for juridiske personer - for permanent bruk (uten rett til å disponere). Det er fastsatt vilkår for å tilby tomter for bygging, for å drive bonde- (gårds)økonomi, hagearbeid og hagebruk, for sommerhyttebygging og andre formål som ikke er forbudt ved lov.
Den russiske føderasjonens vannkode definerer egenskapen til vann som en spesiell komponent naturlige omgivelser. Koden introduserer de grunnleggende begrepene, definerer sammensetningen, målene for vannlovgivningen, forhold regulert av vannlovgivningen og virkningen av vannlovgivningen i tid. Den definerer konseptet med en vannforekomst og klassifiserer typene av slike objekter (overflate- og grunnvannsforekomster; indre sjøvann og territorialhavet til Den russiske føderasjonen), gir egenskaper til overflate- og underjordiske objekter.
Den russiske føderasjonens skogkode etablerer rettsgrunnlaget rasjonell bruk, beskyttelse, beskyttelse og reproduksjon av skoger, øke deres økologiske og ressurspotensial. Her er det slått fast at:
kjøp og salg, pantsettelse og andre transaksjoner som medfører eller kan medføre avhending av skogfondstomter, samt skogtomter som ikke inngår i skogfondet, er ikke tillatt;
transaksjoner med rettighetene til å bruke skogfondstomter og rettighetene til å bruke skogstomter som ikke er inkludert i skogfondet, utføres i samsvar med prosedyren fastsatt av skoglovgivningen, og i den delen som ikke er regulert av den - av sivil lovgivning;
trær og busker kan overføres fra en person til en annen på den måte som sivilrett og jordlov foreskriver.
boligkode RF regulerer forhold på:
fremkomst, utøvelse, endring og oppsigelse av retten til å eie, bruke og disponere boliglokaler til statlig og kommunal boligmasse;
bruk av boliglokaler til privat boligmasse;
bruk av felleseiendommen til eierne av lokalene;
klassifisere lokaler som boliglokaler og ekskludere dem fra boligmassen;
boliglager regnskap; vedlikehold og reparasjon av boliglokaler;
gjenoppbygging og ombygging av boliglokaler;
ledelse leilighetsbygg;
opprettelse og drift av bolig- og boligbyggekooperativer, sammenslutninger av huseiere, rettigheter og plikter til medlemmene;
gir verktøy;
kontroll med bruk og sikkerhet for boligmassen, samsvar av boliglokaler med etablerte sanitær- og tekniske regler og normer, samt andre lovkrav.
Byplanleggingskode for den russiske føderasjonen regulerer relasjoner innen feltet for å skape et system for gjenbosetting, byplanlegging, utvikling, forbedring av urbane og landlige bosetninger. Spørsmålene om utvikling av ingeniør-, transport- og sosial infrastruktur i bosetninger, rasjonell bruk av naturressurser, bevaring av gjenstander av historisk og kulturell arv og beskyttelse av naturmiljøet er også regulert for å sikre gunstige levekår for befolkningen.
Føderal lov "om statlig registrering av rettigheter til fast eiendom og transaksjoner med dette" fastslår registreringsplikten og tilgjengeligheten av opplysninger om den. Den presenterer prosedyren for registrering med en beskrivelse av registeret, vilkårene for å utarbeide og sende inn dokumenter, samt begrunnelsen for å suspendere eller nekte registrering. Uthevede registreringsfunksjoner visse typer rettigheter: rettigheter til fast eiendom i sameier, felleseierett, rettigheter til nyopprettet eiendomsobjekt, leierett, servitutter, panterett, trustforvaltning.
Den føderale loven "På takseringsaktiviteter I den russiske føderasjonen" sørger for obligatorisk vurdering av markedet og andre typer verdi av eiendomsobjekter eid av den russiske føderasjonen, dens konstituerende enheter eller kommuner - under privatisering, overføring til tillitshåndtering, leasing, ved pantsettelse, fremmedgjøring, innskudd i den autoriserte kapitalen, samt ved eiendomstvister. Det avtalemessige grunnlaget for evalueringen er fastsatt, kravene til kontrakten og innholdet i evalueringsrapporten er utformet. Loven forplikter takstmenn til å forsikre sitt sivile ansvar, fastsetter prosedyre for regulering av takstvirksomhet, blant annet ved å godkjenne takststandarder, definere krav til utdannelsesnivå til takstmenn og for lisensiering av denne typen virksomhet.
Føderal lov "om boliglån (pant av fast eiendom)" etablerer grunnlaget for fremveksten av pantelån og reguleringen av det, inkludert en liste over forpliktelser og krav sikret ved pant. En liste over typer eiendomsobjekter som kan gjøres pant i, samt kjennetegn ved retten til å pantsette eiendom som pant, forbud mot pantsettelse av eiendom som er tatt ut av omløp, som er blitt gjenstand for inkasso, iht. obligatorisk privatisering eller ikke gjenstand for privatisering generelt, vilkårene for pantsettelse av rett til leie, og samt felles eiendom.
Føderal lov "om undergrunn", som inneholder det juridiske og økonomiske grunnlaget for rasjonell bruk og beskyttelse av undergrunnen, sikrer beskyttelse av interessene til staten og innbyggerne i Den russiske føderasjonen, samt rettighetene til undergrunnsbrukere. Den introduserer definisjonen av begrepet undergrunn, reguleringsomfanget, systemet med rettsakter om undergrunnen, forholdene juridisk regulering forhold til bruk av undergrunnen og trekk ved gjennomføringen av eiendomsrett til undergrunn. Det forutsettes at undergrunnen innenfor grensene til territoriet til Den russiske føderasjonen, inkludert underjordisk rom og mineraler, energi og andre ressurser i undergrunnen, er statseiendom med gjennomføringen av denne rettigheten i fellesskap av den russiske føderasjonen og dens bestanddeler, men uten rett til noen form for avhendelse av undergrunnstomter.
Liste over brukt litteratur:
Den russiske føderasjonens grunnlov av 12.12.1993. // Russisk avis - 25. desember 1993.
Civil Code of the Russian Federation (del én). Føderal lov av 30. november 1994 nr. 51 // Samling av lovgivning i Den russiske føderasjonen. - 1994. - Nr. 32. - Kunst. 3301.
Ozerov E. S. Økonomi og forvaltning av eiendom. St. Petersburg: MKS Publishing House, 2003 - 422 s. – ISBN 5-901-810-04-X
Den russiske føderasjonens landkode. Føderal lov av 30. oktober 2001 nr. 136-FZ // Rossiyskaya Gazeta - 30. oktober 2001
Den russiske føderasjonens vannkode. Føderal lov av 16. november 1995 nr. 167-FZ // Rossiyskaya Gazeta - 17. november 1995
Den russiske føderasjonens skogkode. Føderal lov av 22. januar 1997 nr. 22-FZ // Samling av lovgivning i den russiske føderasjonen. - 1997. - Nr. 5. - Kunst. 610
Den russiske føderasjonens boligkode. Føderal lov av 29. desember 2004 nr. 188-FZ // Rossiyskaya Gazeta - 30. desember 2004
Byplanleggingskode for den russiske føderasjonen. Føderal lov av 29. desember 2004 nr. 190-FZ // Rossiyskaya Gazeta - 30. desember 2004
Om statlig registrering av rettigheter til fast eiendom og transaksjoner med den. Føderal lov av 21. juli 1997 nr. 122-FZ // Rossiyskaya Gazeta - 22. juli 1997
Om vurderingsaktiviteter i den russiske føderasjonen. Føderal lov av 29. juli 1998 nr. 135-FZ // Rossiyskaya Gazeta - 30. juli 1998
Om pant (pant av fast eiendom). Føderal lov av 16. juli 1998 nr. 102-FZ // Rossiyskaya Gazeta - 18. juli 1998
Om tarmer. Føderal lov av 21. februar 1992 nr. 2359-1 // Gazette of the Congress of the ND RF and the RF Armed Forces. - 1992. - Nr. 16. - Kunst. 834.
Eiendom som et økonomisk gode utfører følgende funksjoner:
vare (ikke-inntekt) - en ressurs for personlig eller offentlig bruk, dvs.:
boligeiendom, inkludert en personlig tomt eller hagearbeid;
land og bygninger til medisinske, utdannings-, forsvars- og andre sosialt viktige institusjoner;
en reell eiendel - en ressurs (produksjonsfaktor) for produksjon av varer og tjenester med det formål å tjene penger, dvs. næringseiendom, inkludert industri, inkludert jordbruksland, dammer av fiskefabrikker, eiendomskomplekser bedrifter og så videre;
finansiell (investerings) eiendel, dvs.:
varer kjøpt for påfølgende spekulativt videresalg med fortjeneste;
kapital i reell form, som gir fortjeneste fra leasing og lønnsomt videresalg ( kommersiell eiendom);
midler for å sikre finansielle instrumenter (verdipapirer, inkludert boliglån).
Funksjonene til eiendom som vare inkluderer:
objektets ikke-bevegbarhet i rommet begrenser muligheten for å realisere transaksjonen bare ved parametrene til det regionale markedet,
det unike med objekter - på grunn av det unike ved kombinasjonen av et veldig stort antall karakteristiske trekk (det er ingen absolutte analoger) - fører til det unike ved hver transaksjon i eiendomsmarkedet;
holdbarheten til objektet sikrer dets tilstedeværelse på markedet som en integrert del av tilbudet (skjult eller eksplisitt) i lang tid med eventuelle svingninger i markedet;
de begrensede landressursene og varigheten av etableringen av forbedringer fører til en relativt lav elastisitet i tilbudet av dette produktet og til de tilsvarende egenskapene til markedspriser;
kompleksiteten i strukturen til objektet med muligheten for variasjoner i kombinasjonen av fysiske og juridiske egenskaper, kombinert med den høye kompleksiteten til markedsprosesser, tvinger deltakerne i transaksjoner til å bære høye transaksjonskostnader i utarbeidelsen og gjennomføringen av transaksjoner;
kompleksiteten til markedsprosesser, ledsaget av vanskeligheter med å skaffe informasjon, kompliserer oppgavene med å bestemme, verifisere, sikre rettigheter, inngå en salgs- og kjøpsavtale, organisere oppgjør mellom kjøper og selger, tvinge bruk av mellomleddstjenester;
lav likviditet fører til en betydelig forlengelse av eksponeringstiden når eiendom selges til markedspriser.
Funksjonene til fast eiendom som en finansiell eiendel inkluderer:
heterogeniteten til eiendelen knyttet til heterogeniteten til de økonomiske egenskapene til objekter i summen av sistnevnte (på grunn av det unike ved hvert objekt) kompliserer problemene med eiendomsporteføljestyring betydelig;
svak avhengighet av eiendomslønnsomhet på lønnsomheten til andre eiendeler gjør det mulig å vurdere eiendom som et alternativ når du velger porteføljeinvesteringsretninger;
den relative stabiliteten i inntektene fra driften av anlegget, sikret av de langsiktige leieavtalene og følgende endringer i inntekt for inflasjonsprisendringer, letter økonomiske prognoser og økonomisk risikostyring;
uuttømmeligheten av land og holdbarheten til bygninger, sammen med den varige forbrukerverdien av eiendom, gir et høyt nivå av garantier for sikkerheten til investerte midler sammenlignet med andre typer finansielle eiendeler;
behovet for et høyt nivå av initial investering for anskaffelse og (eller) utvikling av et objekt - med nødvendig grad av uavhengighet i lønnsom drift - begrenser kretsen av potensielle brukere av denne typen eiendeler betydelig;
behovet for høyprofesjonell anleggsledelse pga høy grad kompleksiteten i strukturen deres og systemet for å sikre at de fungerer, fører til behovet for å involvere ikke bare meglerselskaper, men også forvaltningsselskaper i prosessen med å tjene penger;
lav likviditet og høye transaksjonskostnader for denne eiendelen sammenlignet med verdipapirer reduserer dens attraktivitet ved gjennomføring av spekulative transaksjoner.
Drift med eiendom- Dette :
innbyggernes handlinger og juridiske enheter rettet mot å etablere, endre eller avslutte sivile rettigheter og plikter i forhold til eiendommen;
juridisk faktum, som genererer det juridiske resultatet som subjektene i transaksjonen med eiendommen strebet etter.
Formålet med enhver transaksjon er erverv av eiendom eller rett til å bruke eiendom.
Gyldigheten av transaksjonen bestemmes gjennom helheten av følgende betingelser:
lovligheten av innholdet;
juridisk kapasitet og rettslig kapasitet til enkeltpersoner og juridiske personer som foretar en transaksjon;
overholdelse av viljen og viljen til deltakerne i transaksjonen;
overholdelse av transaksjonens form.
Hvis minst en av betingelsene ovenfor ikke er oppfylt, er transaksjonen ugyldig.
En transaksjon anses som ugyldig hvis:
begått med et formål bevisst i strid med grunnlaget for lov og orden eller moral;
viljen samsvarer ikke med den sanne viljen;
formen for transaksjonen og kravene til dens statlige registrering brytes;
parten i transaksjonen er inhabil, dvs. ute av stand til å forstå betydningen av handlingene deres;
transaksjonen til en juridisk enhet går utover dens rettslige handleevne.
Transaksjoner kan gjøres i to former:
muntlig;
skrevet.
En muntlig transaksjon er mulig:
hvis en skriftlig form ikke er etablert ved lov eller avtale;
for transaksjoner utført ved selve avslutningen (bortsett fra de som det er gitt et notarialskjema for, og transaksjoner der manglende overholdelse av en enkel skriftlig form medfører deres ugyldighet);
for transaksjoner i henhold til avtale inngått i skriving(hvis det ikke er i strid med loven, andre rettsakter og kontrakten).
Den skriftlige formen for transaksjonen består i å utarbeide et dokument som gjenspeiler innholdet i transaksjonen og signert av personen som foretar den.
Skriftlige avtaler kan også inngås ved utveksling av dokumenter, ved post, teletype, elektronisk eller annen kommunikasjon.
Et eiendomsobjekt kan være et objekt for forhandlinger og transaksjoner i flere manifestasjoner, kjennetegnet ved fullstendigheten av de overførte rettighetene:
eiendommen er til salgs dersom kjøper er gitt full rett eiendom (med en full pakke av krefter, inkludert rettighetene til å bruke, overføre og ødelegge objektet);
leietakers rett til salg dersom eiendoms- og bruksretten overføres til kjøper (leietaker) (uten rett til å disponere, men med rett til å endre gjenstandens fysiske karakter);
salg av bruksretten hvis bruksretten overføres til kjøperen (leietakeren) (uten rett til å disponere over gjenstandens juridiske og fysiske skjebne);
salg av utleierå få en vanlig inntekt ved å leie ut gjenstanden på vegne av eieren (eventuelt gjennom en langsiktig leiekontrakt med rett til fremleie av gjenstanden eller dens deler).
| Med eierskifte | Med endring i eierskap | Med tillegg av andre rettighetssubjekter |
| Kjøp og salg | Aksjebeholdning | Investeringsmidler |
| Arv etter lov eller testament | Endring i sammensetningen med deling av eiendom | Bygging, gjenoppbygging |
| Realisering av forpliktelser (sikkerheter eller gjeld) | Endring i sammensetningen av enheter ved avvikling av et foretak | Overgang til tillitsstyring |
| Privatisering; nasjonalisering | Innskudd av eiendom til den autoriserte kapitalen | Leie, leie, fremleie, leie |
| Registrering av husleie og livsvedlikehold hos forsørger | Egenkapitalkonstruksjon med tildeling av aksjer | Overgang til økonomisk styring, operativ ledelse |
| Beslagleggelse av grunn og riving av bygninger | Ta et lån med sikkerhet i fast eiendom | Overføring av jord til arv og varig bruk |
| Bytte og bytte | Gjenbosetting (fellesleilighet) | Innføring og uttak av servitutter, booking |
| - | Inn i et sameie | Forsikring |
Kjøp og salg- en transaksjon der selgeren forplikter seg til å overføre eiendomsretten til eiendommen til kjøperen, og kjøperen forplikter seg til å akseptere denne gjenstanden og betale en viss pris for den. Emnene for transaksjonen kan være både borgere og juridiske personer.
Avtalen om kjøp og salg av eiendom er inngått skriftlig og er underlagt obligatorisk statlig registrering.
D.V. Vinogradov
DRIFT MED EIENDOM. ØKONOMISK OG SOSIAL ESSENS AV EIENDOM. KOMPONENTER OG LIVSSYKLUS FOR EIENDOM. EIENDOMØKONOMI: ET LÆREHJELP
Håndboken er utarbeidet i samsvar med standarden for faget "Economics of Real Estate" av spesialiteten "Economics and Management at the Enterprise (by Industry)" og opplæringsprogrammet for denne disiplinen. Den dekker hovedtemaene i disiplinen. Statens regulering av eiendomsmarkedet er beskrevet, transaksjoner med alle typer eiendom vurderes. Også betalt oppmerksomhet til finansiering av eiendom. Tilnærminger og metoder for å vurdere eiendomsobjekter er beskrevet.
Kontorrom.
Ved klassifisering av forretningssentre i hver region tas det hensyn til ulike faktorer, i henhold til hvilke lokalene tilhører en eller annen klasse. Som regel er disse: plassering; type og teknisk nivå; kvaliteten på bygningen (etterbehandlingsnivå, fasadens tilstand, sentral inngang, tilgjengelighet av heiser); kvalitet på ledelsen (forvaltningsselskap, tilgjengelighet tilleggstjenester for leietakere) etc.
Den internasjonale klassifiseringen er kanskje ikke sammenfallende med den som brukes i ulike regioner i Russland (tabell 1.1), for tiden praktiseres det å tildele klasser hovedsakelig av forvaltningsselskapene selv, noe som ikke alltid gjenspeiler den virkelige tilstanden til objektene og forvirrer aktørene i eiendomsmarkedet .
INNHOLDSFORTEGNELSE
Introduksjon
1 Grunnleggende begreper og definisjoner av eiendomsøkonomi
1.1 Konsept, essens og hovedkjennetegn ved fast eiendom.
1.2 Klassifisering av eiendomsobjekter.
1.2.1 Systemet for klassifisering av eiendomsobjekter.
1.2.2 Klassifisering av boligeiendommer.
1.2.3 Klassifisering av næringseiendommer.
1.3 Tomt som grunnlag for fast eiendom.
1.3.1 Landets essens.
1.3.2 Jordkategorier.
2 Essensen av eiendomsmarkedet
2.1 Innholdet i grunnbegrepene og eiendomsmarkedets hovedfunksjoner.
2.2 Påvirkning av strategiske retninger i utviklingen av landets økonomi på eiendomsmarkedet.
2.2.1 Statlig politikk i eiendomsutvikling.
2.2.2 Økonomisk og sosial utvikling i boligeiendomsmarkedet.
2.3 Lov- og reguleringsrettsakter.
3 Statlig regulering av eiendomsmarkedet
3.1 Soneinndeling av byrom og statlig matrikkelregistrering.
3.2 Eiendomstransaksjoner.
3.3 Statlig registrering eiendomsrettigheter.
3.3.1 Prinsipper for statlig registrering av rettigheter til fast eiendom.
3.3.2 Singel Statens register rettigheter.
3.3.3 Prosedyren for statlig registrering av rettigheter til fast eiendom.
4 Eiendomsvurderingsteknologier
4.1 Verdityper av fast eiendom.
4.2 Prinsipper og teknologier for verdivurdering av fast eiendom.
4.3 Metoder for vurdering av eiendomsverdi og praktisk bruk.
4.4 Registrering av eiendomstakstresultater.
5 Eiendomsfinansiering
5.1 Eiendomsutlån.
5.1.1 Fremvekst og utvikling av boliglån
5.1.2 Metoder for utlån av boliglån.
5.2 Eiendomsfinansieringsmetoder i spesielle tilfeller.
Konklusjon Litteratur
Gratis nedlasting e-bok i et praktisk format, se og les:
Last ned boken Eiendomsøkonomi, lærebok, Zhigalova VN, 2012 - fileskachat.com, rask og gratis nedlasting.
Last ned pdf
Nedenfor kan du kjøpe denne boken til den beste rabatterte prisen med levering i hele Russland.
Læreboken avslører de grunnleggende begrepene i faget "Eiendomsøkonomi", utforsker multilateralt eiendomsmarkedet, transaksjoner og verdipapirer i eiendomsmarkedet, risikostyringsmekanismen, reguleringssystemet for eiendomsmarkedet. Mekanismen for boliglån vurderes. Den praktiske delen i læreboka ligger på slutten av hvert kapittel og presenteres i form av spørsmål til egenkontroll, tester, oppgaver og kryptogrammer. Avhengig av løsningsmetoden er tester delt inn i tre typer: velge riktig svar, søke etter en alternativ term-definisjon. Denne publikasjonen vil tillate studentene å få kunnskap og ferdigheter for vellykket profesjonell aktivitet og (eller) fortsette yrkesopplæring i magistraten.
Trinn 1. Velg bøker i katalogen og klikk på "Kjøp"-knappen;
Trinn 2. Gå til "Kurv"-delen;
Trinn 3. Spesifiser ønsket mengde, fyll inn dataene i mottaker- og leveringsblokkene;
Trinn 4. Klikk på "Fortsett til betaling"-knappen.
På dette øyeblikket kjøpe trykte bøker elektronisk tilgang eller bøker som gave til biblioteket på EBS-nettstedet er kun mulig med 100 % forskuddsbetaling. Etter betaling vil du få tilgang til hele teksten til læreboken innenfor Elektronisk bibliotek eller vi begynner å forberede en bestilling til deg på trykkeriet.
Merk følgende! Vennligst ikke endre betalingsmåten for bestillinger. Hvis du allerede har valgt en betalingsmetode og ikke klarte å fullføre betalingen, må du registrere bestillingen på nytt og betale for den på en annen praktisk måte.
Du kan betale for bestillingen din ved å bruke en av følgende metoder:
- Kontantfri måte:
- bankkort: Alle skjemafelt må fylles ut. Noen banker ber deg bekrefte betalingen - for dette vil en SMS-kode bli sendt til telefonnummeret ditt.
- Nettbank: Banker som samarbeider med betalingstjenesten vil tilby sitt eget skjema å fylle ut. Vennligst skriv inn riktige data i alle feltene.
For eksempel for " class="text-primary">Sberbank Online nummer påkrevd mobiltelefon og e-post. Til " class="text-primary">Alfabank du trenger en pålogging i Alfa-Click-tjenesten og e-post. - Elektronisk lommebok: hvis du har en Yandex-lommebok eller Qiwi-lommebok, kan du betale for bestillingen gjennom dem. For å gjøre dette, velg riktig betalingsmetode og fyll ut de foreslåtte feltene, så vil systemet omdirigere deg til siden for å bekrefte fakturaen.
Forelesningsnotater. Taganrog: Publishing House of TRTU, 2004.
Læreboken gir en ide om teorien og praksisen om hvordan eiendomsmarkedet fungerer som det viktigste forretningsområdet, systematisert informasjon om de økonomiske prosessene knyttet til eiendommen til enkeltpersoner og juridiske personer, funksjonen av eiendomsmarkedet, metoder for eiendomsforvaltning som sikrer effektiviteten til dette aktivitetsområdet. Den fremhever de viktigste aktivitetsområdene knyttet til eiendom. Opplæringen diskuterer konseptet, essensen, funksjonene og klassifiseringen av fast eiendom; essens, funksjoner og hovedkjennetegn ved eiendomsmarkedet; hovedoperasjonene til eiendomsmarkedet og deres lovregulering; metoder for å vurdere ulike eiendomsobjekter; grunnleggende prinsipper for eiendomsforvaltning under moderne forhold.
Læreboken er beregnet på studenter, hovedfagsstudenter og lærere ved økonomiske universiteter, studenter ved handelshøyskoler, økonomer, ledere og andre interesserte.
1. GRUNNLEGGENDE KONSEPT OG DEFINISJONER AV EIENDOMSOKONOMI
1.1. Konseptet, essensen og hovedkjennetegnene til eiendom
1.2. Rettslig grunnlag for fast eiendom.
1.2.1. Eiendoms rettigheter
1.2.2. Typer av operasjoner (transaksjoner) med fast eiendom
1.2.3. Statlig registrering av drift (transaksjoner) med fast eiendom
3. EIENDOMSMAKNING
3.1. Typer eiendomsverdi
3.2. Prinsipper for eiendomsvurdering.
3.3. Faktorer som påvirker verdien av eiendom.
3.4. Eiendomsvurderingsteknologi.
3.5. Tilnærminger til verdivurdering av eiendom.
3.5.1. Komparativ (markeds)tilnærming
3.5.2. Kostnadstilnærming
3.5.3. inntektstilnærming
3.6. Fastsettelse av totalkostnaden for takseringsobjektet
3.6.1. Konsolidering av evalueringsresultater
3.6.2. Strukturering etter hierarki
4. EIENDOMSLÅN.
4.1. Fremveksten og utviklingen av boliglån
4.1.1. Utvikling av boliglån i Russland
4.1.2. Boliglån som en måte å sikre forpliktelser på
4.1.3. Funksjoner av boliglån
4.1.4. Funksjoner av boliglån kapitalmarkeder
4.2. De viktigste stadiene av boliglån
4.3. Metoder for utlån av boliglån
Lån med trinnvise innbetalinger
Kanadisk rollover
4.4. Typer eiendomsutlån til spesielle formål
4.4.1. Metoder for finansiering av nybygg
4.4.2. Boligfinansieringsmetoder
4.4.3. Land Development Project Finansieringsmetoder
4.4.4. Eiendomsfinansiering ved avbetalingssalg
5. ØKONOMI I AREALBRUK
5.1. Arealbruksfunksjoner
5.1.1. Jord som naturressurs
5.1.2. Jord som økonomisk kategori
5.1.3. Arealforvaltning som et verktøy for dannelse av økonomisk begrunnet arealbruk
5.1.4. Statens grunnmatrikkel som et økonomisk og juridisk system for funksjon av eiendomsobjekter
5.1.5. Jordvern. Miljørestriksjoner på arealbruk
